RIB 63 - Woningbouw - inbreiding en uitbreiding

Dongen, 30 oktober 2023 Uw kenmerk Zaaknummer Bijlage(n) Contactpersoon/tel.nr.: Betreft

: : : : :

2022-022013 2 Connie Gorissen / 14 0162 Woningbouw - inbreiding en uitbreiding

Geachte heer/mevrouw, In uw vergadering van mei 2023 heeft u de omgevingsvisie ‘Ruimte voor Dongen’ vastgesteld. In de omgevingsvisie ‘Ruimte voor Dongen’ zijn de gewenste toekomstige ontwikkelingen op hoofdlijnen beschreven. De visie is vrij abstract. In een aantal omgevingsprogramma’s worden onderdelen nader uitgewerkt. Het programma Wonen is zo’n programma. Dit programma wordt opgebouwd aan de hand van een aantal bouwstenen. In deze raadsinformatiebrief gaan we in op de volgende bouwstenen: • Woningbouw; • SRBT: • Woningbouw binnenstedelijk/binnendorps; • Locatiestudie woningbouw (uitbreiding). Woningbouw Er speelt veel op het gebied van woningbouw. Om alle ontwikkelingen op het gebied van woningbouw inzichtelijk te maken is een en ander visueel gemaakt in een Praatplaat Woningbouw. Een pdfbestand van onderstaande praatplaat inclusief bijbehorende toelichting is als bijlage bij deze brief gevoegd.

Ontwikkelstrategie stedelijke regio Breda - Tilburg De ontwikkelstrategie stedelijke regio Breda – Tilburg (SRBT) ‘Bouwen aan het juiste nest’ en het eindconcept 'Ontwikkelperspectief en eerste uitvoeringsafspraken Stedelijk Brabant 2040’ liggen voor aan uw raad. Er wordt vanuit vijf ontwikkelprincipes gewerkt: 1) Bodem- en watersystemen zijn sturend bij ruimtelijke ontwikkelingen; 2) We realiseren, faciliteren en stimuleren interactiemilieus en innovatie; 3) De juiste woning op de juiste plek; 4) Versnellen mobiliteitstransitie en vergroten nabijheid; 5) Groen en voorzieningen groeien mee met verstedelijking. Het realiseren van de juiste woningen op de juiste plek is een belangrijk thema bij de ontwikkelingsstrategie. Het landelijk woningtekort is groot. Er is een kwantitatief tekort: er zijn te weinig huizen in relatie tot de grote vraag naar sociale en betaalbare woningen. In toenemende mate is er ook een kwalitatief tekort: de bestaande woningvoorraad sluit onvoldoende aan op de vraag, op de veranderende opbouw en samenstelling van de bevolking. Door binnenstedelijk en binnendorps te bouwen leveren we een sterke bijdrage aan de leefbaarheid en transitie opgaven van de regio.

Zo kunnen sociaal-maatschappelijke opgaven (kwetsbare buurten en wijken) hand in hand gaan met vergroenen (gezonde leefomgeving, klimaatadaptatie), transitie van het energienetwerk en dragen ze bij aan de leefbaarheid van kernen, draagvlak voor voorzieningen en aan de mobiliteitstransitie. Op deze manier dragen nieuwe woningen ook direct bij aan de verbetering van de bestaande woningvoorraad. Daarom bouwen we woningen – volgens de Nationale omgevingsvisie (NOVI) prioriteiten en afwegingsprincipes en de Voorkeursvolgorde verstedelijking uit de NOVI2 – in principe niet in het groene buitengebied, maar zo veel als mogelijk binnen onze bestaande kernen. We zetten woningbouw in als hefboom voor andere opgaven en hierdoor ontstaat een stedelijke regio die beantwoordt aan de woningbehoefte van haar inwoners en aantrekkelijk is voor nieuwkomers. We hanteren een uitgekiende combinatie van ontwikkelingen rondom bestaande en nieuwe OVknooppunten en bij majeure werklocaties. Met parallelle ontwikkelingen gericht op het handhaven van de leefbaarheid in kleine kernen middels dorpenstrategieën. Dorpenstrategie De gemeente Dongen valt niet in een hoogstedelijke of stedelijke strategie maar binnen de dorpenstrategie.

Binnen de dorpenstrategie wordt ingezet op: • Het ontwikkelen van dorpenstrategieën bestaande uit (gezamenlijke) juridische, financiële, programmatische, methodische en ruimtelijke instrumenten die dienen ter ondersteuning van locatie specifieke opgaven.

•

•

• •

Het ontwikkelen van dorpenstrategieën, gericht op behoud en versterking van de leefbaarheid, nabijheid en draagvlak van voorzieningen in dorpen, kleine kernen en buurtschappen. Onderzoek of en hoe programmatisch ruimte in en aan de rand van de kern kan worden ingezet voor maximaal effect op de breedte aan opgaven. De dorpenstrategie is deels generiek, voor elk dorp en elke kleinen kern en deels afhankelijk van specifieke kenmerken, gerelateerd aan de ligging in het regionale netwerk en het landschap. We onderscheiden: a) dorpen in de klei, b) dorpen in het middengebied en c) dorpen op het zand. Het verbinden en delen van kennis en inzicht over (aspecten van) leefbaarheid en kwaliteiten van de dorpen. Om bij te dragen aan een regionaal gelijkaardig speelveld. Verkennen van het ontwikkelen van ‘specials’, zoals religieus, industrieel en defensie erfgoed. Gericht op samenwerking en kennisdeling.

Een plan van aanpak om binnen de regio te komen tot een dorpenstrategie wordt nog verkend. Binnen de gemeente Dongen zetten we vooruitlopend hierop de nodige stappen om de woningbouwopgaven in relatie tot de vijf ontwikkelprincipes verder uit te werken. Daarbij zetten we zowel in op het in beeld brengen van de inbreidingsmogelijkheden binnen het bestaand bebouwde kern/ gebied als het geven van een visie voor een mogelijke toekomstige aan- of uitbreiding van de bebouwde kern. Woningbouw binnendorps De gemeente Dongen is voor de langere termijn tot 2040 nog op zoek naar nieuwe locaties voor woningbouw. Hiervoor wordt gekeken naar mogelijke inbreidingslocaties binnen het ‘bebouwde ’ gebied van Dongen. Dit zijn de locaties waar het mogelijk is om het bestaande weefsel te intensiveren door woningen toe te voegen en tevens de landschappelijke kwaliteiten te versterken, en op deze manier het landelijk buitengebied te beschermen. Wij hebben BRO Adviseurs gevraagd om te onderzoeken waar binnen het bestaand bebouwde gebied inbreidingsmogelijkheden zijn. Dit onderzoek is afgerond en als bijlage bij deze brief gevoegd. Het door BRO uitgevoerde onderzoek heeft als doel om inzicht te geven de meest kansrijke locaties voor inbreiding in Dongen. Om het onderzoek af te bakenen is gekozen om de kleinere dorpen binnen Dongen niet mee te nemen.

Door hun schaal is de potentie om in te breiden beperkt en vallen uitbreidingsmogelijkheden buiten de scope van dit onderzoek. Uiteraard worden ook in deze kernen mogelijkheden en kansen voor inbreidingslocaties die naar voren komen onderzocht. Om deze kansrijke plekken in kaart te brengen is Dongen onderverdeeld in verschillende deelgebieden met elk een eigen karakter. Voor zover dat mogelijk is, zijn de karakteristieken, verdichtingsmogelijkheden, meekoppelkansen en aandachtspunten per deelgebied beschreven. Per deelgebied zijn referentieprojecten opgenomen die dienen ter inspiratie. Waar mogelijkheden zijn voor herontwikkeling met lage mate van complexiteit en afhankelijkheden, zijn per deelgebied concrete plekken benoemd die meest kansrijk lijken voor het toevoegen van woningen. Bij eventuele herontwikkeling van deze plekken kan het gaan om nieuwbouw (toevoegen van nieuwe woningen), herbestemming (herontwikkeling met behoud van bestaande bebouwing), optoppen (toevoegen van bebouwing op bestaande gebouwen) of transformatie (sloop-nieuw). Niet alle opgenomen locaties zijn kansrijk en niet alle mogelijke locaties zullen opgenomen zijn. De lijst is niet uitputtend. De rapportage van BRO beschrijft voor zover mogelijk de karakteristieken, verdichtingsmogelijkheden, meekoppelkansen en aandachtspunten per deelgebied.

Locaties die niet op de lijst staan, blijven op hun eigen merites beoordeeld worden.

De gemeente heeft niet altijd invloed op potentiële inbreidingslocaties. Bij inbreidingslocaties kan men onderscheid maken tussen twee groepen: a) inbreidingslocaties waarbij plannen meteen afgewogen kunnen worden en b) potentiële inbreidingslocaties waarvoor eerst een gebiedsvisie opgesteld dient te worden. Alle locaties die bij de gemeente binnen komen, worden afgewogen op ruimtelijke aanvaardbaarheid en na inwerkingtreding van de Omgevingswet op ETFAL (evenwichtig toedelen van functies aan locaties). Bij woningbouwontwikkelingen wordt onder meer ook getoetst aan het woningbouwprogramma, afspraken die gemaakt zijn met betrekking van categorieën woningen (goed/midden duur/duur en huur/koop) en parkeren. Bij potentiële inbreidingslocaties waarvoor eerst een gebiedsvisie opgesteld dient te worden, is een extra stap nodig om in beeld te brengen wat mogelijk is op een bepaalde plek. Het opstellen van een gebiedsvisie gebeurt in samenspraak met mogelijke ontwikkelaars, grondeigenaren en omwonenden. Het opstellen van een gebiedsvisie heeft een zekere doorlooptijd. Het vaststellen van een gebiedsvisie is een bevoegdheid van de raad. Eenmaal vastgesteld kan de gebiedsvisie geschaard worden onder de categorie 'inbreidingslocaties waarbij plannen meteen afgewogen kunnen worden.' Het opstellen van een gebiedsvisie is een investering in inbreidingslocaties voor de langere termijn.

Voor de kern Dongen is de gebiedsvisie Kloosteromgeving dit jaar vastgesteld. De gebiedsvisie Glorieux is in ontwikkeling en wordt naar verwachting eind 2023/begin 2024 vastgesteld. Op basis van het BRO rapport wordt geadviseerd voor een aantal gebieden visies op te stellen om de mogelijkheden te onderzoeken: 1) achter de Vennen, 2) de Kanaalzone en 3) Rimi-terrein. De gebiedsvisie achter de Vennen wordt in 2024 opgepakt, de Kanaalzone in 2025 en het Rimi-terrein in 2026 Locatiestudie woningbouw (uitbreiding) Het visiebeeld voor een mogelijke uitbreiding van het stedelijk gebied wordt momenteel voorbereid. Dit wordt eind 2023 afgerond, waarna behandeling door de gemeenteraad kan plaatsvinden. Aan de hand van de voorgestelde ontwikkelingsrichting kan in de regio verder gesproken worden over de mogelijkheden m.b.t. woningbouw (in- versus uitbreiding). Vervolg De rapportages voor inbreidingslocaties en de uitbreidingslocaties zijn input voor de dorpenstrategie voor Dongen. Ook zijn het bouwstenen voor zowel het programma Wonen als het aanscherpen/verdiepen van de omgevingsvisie Ruimte voor Dongen. Andere bouwstenen voor het programma Wonen zijn onder meer de Woonzorgvisie en het beleid voor het splitsen van woningen. Al deze bouwstenen worden uiteindelijk samengevoegd tot één programma. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Dongen, De secretaris,

De burgemeester (wnd),

Mr. H.L.M. van Noort

M.C. Bakermans