RIB 63 - Bijlage 2 - BRO rapportage zoeklocaties inbreiding
Tekst van het document
Zoeklocaties inbreiding voor woningbouw Dongen, gemeente Dongen Definitief
colofon
projectnaam Zoeklocaties inbreiding voor woningbouw datum 19 april 2023 projectnummer P06076 opdrachtgever Gemeente Dongen BRO projectleider JVo projectteam TvG, BWi bron kaft BRO
Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400 info@bro.nl www.bro.nl
Inhoudsopgave 1
Inleiding 1.1 1.2
Aanleiding Toelichting op de inhoud
4
4 5
2
Conclusie
6
3
Centrumgebied
9
4
Historische schil rondom centrum
12
5
Vroeg na-oorlogse jaren 50 wijken
19
6
Jaren 60 stempelwijken
21
7
Jaren 70 bloemkoolwijken
26
8
Jaren 80 bloemkoolwijken
29
9
Jaren 90 Vinexwijken
32
10
Nieuwbouwwijken (>2010)
33
11
Ruim opgezette woonwijken
34
12
Transformatiezones met erfgoed
35
2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7
Na-oorlogse woonwijken Niet woongebieden Historisch gebied Potentieel kansrijke herontwikkellocaties Beknopte gebiedsvisie Achter de Vennen Gebiedsvisie Kanaalzone Nieuwe recreatieve route
6 6 6 7 7 8 8
13
Sportvoorzieningen
39
14
Bedrijventerreinen
41
15
Militair domein
43
Zoeklocaties inbreiding voor woningbouw - Dongen, gemeente Dongen
3
1
Inleiding
1.1
Aanleiding
De gemeente Dongen heeft tot 2030 voldoende woningbouwlocaties ter beschikking. Echter is ze nog op zoek naar locaties voor circa 600 bijkomende woningen vanaf 2030. Hiervoor wordt gekeken naar mogelijke inbreidingslocaties binnen het ‘stedelijk’ gebied van Dongen. Dit zijn de locaties waar het mogelijk is om het bestaande weefsel te intensiveren door woningen toe te voegen, en op deze manier het landelijk buitengebied te beschermen. Het doel van dit onderzoek is om inzicht te krijgen waar de meest kansrijke locaties voor inbreiding liggen in Dongen. Om het onderzoek af te bakenen, is gekozen om de kleinere dorpen binnen Dongen niet mee te nemen. Door hun schaal is de potentie om in te breiden beperkt en vallen uitbreidingsmogelijkheden buiten de scope van dit onderzoek. De focus zal daarom liggen op de kern Dongen welke aan de zuidrand van de gemeente is gelegen.
Gemeente Dongen
Kerngebied Dongen
4
1.2
Toelichting op de inhoud
De locatiestudie heeft als doel om de meest kansrijke plekken voor inbreiding in Dongen te duiden. Om deze kansrijke plekken in kaart te brengen, is Dongen onderverdeeld in verschillende deelgebieden. Elk deelgebied heeft een eigen karakter, en vraagt daarom om een andere benadering en aanpak. Op die manier wordt rekening gehouden met gebiedseigen kenmerken, kansen en aandachtspunten met betrekking tot het toevoegen van woningbouw. De deelgebieden die worden onderscheiden zijn: • Centrumgebied • Historische schil rondom centrum Historisch gebied • Vroeg na-oorlogse jaren 50 wijken • Jaren 60 stempelwijken • Jaren 70 bloemkoolwijken • Jaren 80 bloemkoolwijken Na-oorlogse woonwijken • Jaren 90 Vinexwijken • Nieuwbouwwijken (>2010) • Ruim opgezette woonwijken • Transformatiezones met erfgoed • Sportvoorzieningen • Parken Niet woongebieden • •
Bedrijventerreinen Militair domein
Voor zover mogelijk is, zijn de karakteristieken, verdichtingsmogelijkheden, meekoppelkansen en aandachtspunten per deelgebied beschreven. Per deelgebied zijn referentieprojecten opgenomen die dienen ter inspiratie. Waar mogelijkheden zijn voor herontwikkeling met lage mate van complexiteit en afhankelijkheden, zijn per deelgebied concrete plekken benoemd die meest kansrijk lijken voor het toevoegen van woningen. Bij eventuele herontwikkeling van deze plekken kan het gaan om nieuwbouw (toevoegen van nieuwe woningen), herbestemming (herontwikkeling met behoud van bestaande bebouwing), optoppen (toevoegen van bebouwing op bestaande gebouwen) of transformatie (sloop-nieuw).
5
2
Conclusie
2.1
Na-oorlogse woonwijken
In grote lijnen zien we de meeste kansen voor ‘pleksgewijze’ inbreiding met lage mate van complexiteit en afhankelijkheden liggen in de geplande na-oorlogse woonwijken, waarbij geldt: hoe ouder de geplande wijk, hoe meer kansen voor inbreiding én verduurzaming.
2.2
Niet woongebieden
In de niet woongebieden - sportvoorzieningen, transformatiezones met erfgoed, bedrijventerreinen en het militair domein - liggen meer kansen voor ‘grootschalige’ inbreiding met hoge mate van complexiteit en afhankelijkheden op gebiedsniveau. Met name de sportvelden, bedrijventerrein en militair domein aan - Kanaalzone komt hierin nadrukkelijk naar voren als kansrijke herontwikkelgebied. Door de hoge mate van complexiteit en afhankelijkheden op gebiedsni-
veau is het advies om een gebiedsvisie te maken voor Kanaalzone.
2.3
Historisch gebied
In het historische gebied gaat het meer om specifieke inpassingsplannen die individueel ingepast dienen te worden. In grote lijnen liggen hier kansen om binnen de bouwblokken en boven de winkelplinten woningen toe te voegen. Voor locatie ‘Achter de Vennen’ is het advies om een beknopte gebiedsvisie op te stellen.
Hoog corporatiebezit: jaren 50-60-70 wijken Dat komt mede doordat in de jaren 50, 60 en ook 70 wijken vrij veel bouwblokken, rijen of complexen in bezit zijn van woningbouwcorporaties. Hoe hoger corporatiebezit, des te meer ontwikkelkansen er liggen met lage mate van complexiteit en afhankelijkheden omdat je met minder partijen te maken hebt. Hierbij dient opgemerkt te worden dat veel corporatiewoningen in de jaren 50 wijken de afgelopen jaren verduurzaamd zijn waardoor herontwikkelingen in deze wijken niet realistisch zijn. Ook zijn in de jaren 60 wijk diverse woonblokken in bezit van corporaties (rondom de Pasteurstraat - Heuveleind) in herontwikkeling (sloop-nieuwbouw). Inefficiënt ruimtegebruik: jaren 60 wijken We zien in de jaren 60 wijken inefficiënt ruimtegebruik met vrij veel restruimtes en geïsoleerde groenruimtes. Vanaf de jaren 70 en 80 wijken is de ruimte steeds efficiënter ingericht (minder restruimtes) en mét aaneengesloten groenstructuur. Ook dit maakt de jaren 60 wijken meest interessant. Hoogbouw: jaren 60 wijken Hoogbouw komt binnen de woonwijken voor in de jaren 60 wijken. Hier liggen specifieke kansen voor optoppen en gebruik van de plinten. Buurtcentra- en voorzieningen: jaren 60-70-80 wijken In de jaren 60-70-80 wijken liggen diverse buurtcentra en voorzieningen zoals basisscholen en medische posten.
Deze plekken lenen zich goed voor optoppen of transformatie naar woningbouw.
Figuur 1: Recente herontwikkeling (sloop-nieuwbouw) van diverse woonblokken in bezit van corporaties (rondom de Pasteurstraat - Heuveleind)
6
2.4
Potentieel kansrijke herontwikkellocaties
Voor ieder deelgebied zijn enkele voorbeeldlocaties aangeduid die mogelijk interessant zijn voor verdichting van woningbouw, en -met op het eerste gezicht- een lage mate van complexiteit en afhankelijkheden. Deze lijst dient als startpunt en is niet beperkend. De locaties komen terug in de volgende deelgebieden: • Centrumgebied • Historische schil rondom centrum • Vroeg na-oorlogse jaren 50 wijken • Jaren 60 stempelwijken • Jaren 70 bloemkoolwijken • Jaren 80 bloemkoolwijken • Jaren 90 Vinexwijken • Nieuwbouwwijken (>2010) • Ruim opgezette woonwijken • Transformatiezones met erfgoed • Sportvoorzieningen • Parken • Bedrijventerreinen • Militair domein De locaties voor herontwikkeling zijn beknopt in het rapport toegelicht.
2.5
Beknopte gebiedsvisie Achter de Vennen
Voor de locatie Achter de Vennen is het advies om een beknopte gebiedsvisie op te stellen om bouwplannen aan te kunnen toetsen. Door de ligging op de overgang van ‘stedelijke’ gebied en buitengebied - en aan park De Bergen - heeft deze plek potentiële waarden die versterkt kunnen worden. Ontwikkeling van deze kwetsbare plek dient op een doordachte manier te gebeuren.
17
11
15
9 13 16
18
12
Corporatiebezit
! Opstellen gebiedsvisie
10 1 14
2
6 19
4
3 7
1: Hoge Ham 145-165 2: Winkelgebied Looiershof 3: Boerenbond 4: Binnenruimte Kerkstraat 5: Binnenruimte Wilhelminastraat 6: Binnenruimte Kardinaal van Rossumstraat 7: Binnenruimte Julianastraat 8: Beknopte gebiedsvisie Achter de Vennen 9: Woonblokken aan de Van Galenstraat 10: Woonblok aan de Lingestraat 11: Plantsoen Wagnerstraat 12: Plantsoen Pieter Breughelstraat 13: Basisschool de Vlinderboom 14: Appartementencomplexen aan de Rijnstraat 15: Basisschool De Noorderpoort 16: Basisschool De Biezenkring 17: Blokken tussen de Donk en Gaarde 18: Voorzieningencluster Procureurweg 19: Glorieux gebied
5
!
!
!
8
!
7
2.6
Gebiedsvisie Kanaalzone
Voor het hele gebied Kanaalzone is het advies om een gebiedsvisie op te stellen - voor de sportvelden, het bedrijventerrein en het militair domein in samenhang met elkaar en de omgeving. Dit komt door de grootschaligheid, hoge mate van complexiteit en afhankelijkheden op gebiedsniveau, denk aan: • Het vrijspelen van (een) sportveld door slimmer gebruik van de sportvelden door verschillende sportverenigingen; • Het vrijspelen van ontwikkelruimte op het bedrijventerrein door het verplaatsen van bedrijven naar bedrijventerrein Tichelrijt, of door het juist combineren van bedrijvigheid met woningbouw; • Het vrijspelen van het militair domein voor woningbouw; • Milieubeperkingen vanuit bedrijvigheid op woningbouw, zoals Tichelrijt en bedrijven Kanaaldijk Noord. Door de grootschaligheid, de ligging aan het water en nabijheid van het centrum, het park De Bergen, recreatie, sport en werken is Kanaalzone wellicht dé meest interessante ontwikkelzone in Dongen. Hier ligt veel potentie voor woningbouw aan het water in een aantrekkelijk en dynamisch leefmilieu met groen, recreatie, ontspanning, cultuurhistorie, ecologie, wonen en werken.
2.7
Figuur 2: Kanaalzone Dongen
Nieuwe recreatieve route
Door gebieden als Kanaalzone, Heuvelpark en Achter de Vennen op een integrale en slimme manier te ontwikkelen, ontstaan er koppelkansen die voor heel Dongen een meerwaarde kunnen zijn. Zo kan er een nieuwe recreatieve route ontstaan die belangrijke plekken in Dongen met elkaar verbind zoals het centrum, De Bergen, Dongedal, Kanaalzone en het buitengebied. Op die manier is verdichting en woningbouw niet een opzichzelfstaand doel, maar kunnen dit soort meerwaardes gehaald worden. Hiervoor is het van belang om integraal naar de kansen en opgaven te kijken en voor cruciale plekken - Kanaalzone en Achter de Vennen (wellicht ook Heuvelpark) - gebiedsvisies op te stellen. Figuur 3: Mogelijk nieuwe recreatieve route door Dongen
8
3
Centrumgebied
Karakteristieken • •
Dorpshart met historisch dorpskarakter Gemengde functies met voorzieningen, wonen, werken, winkelen en recreatie
Verdichtingsmogelijkheid •
Meervoudig ruimtegebruik winkels/supermarkten en woningen
Meekoppelkansen • •
Meer levendigheid Centrale locatie dichtbij voorzieningen en ov
Aandachtspunten • •
Behoud van dorpskarakter (schaal en maat van nieuwbouw) Parkeren, mogelijk dubbelgebruik
Figuur 4: Nieuwe inrichting Looiersplein
9
Referenties winkel/supermarktplinten met woningen erboven, met behoud van dorpskarakter
Figuur 5: Woningen boven winkel in Kerkdriel
Figuur 6: Woningen boven supermarkt, Schaijk
Figuur 8: Woningen boven winkels, Sint-Michielsgestel
Figuur 7: Supermarkt met woningen, Twello
Figuur 9: Woningen boven supermarkt, Zouterwoude
10
Meest kansrijke locaties
Locatie 1: Hoge Ham 145-165 Aan de achterzijde van deze locatie bevinden zich een viertal percelen met winkelruimte van één bouwlaag. Door hier woningen met voorkanten naar de Binnenhoven toe te voegen neemt de sociale controle en levendigheid toe. Ook geeft het een kwaliteitsimpuls aan de omgeving door deze aantrekkelijker te maken. Locatie 2: Winkelgebied Looiershof Boven dit winkelcomplex bevinden zich al enkele woningen, echter is er potentie om dit aan het Looiershof en de Dr. Willem Dreeslaan verder door te zetten. Woningen boven deze winkels zorgt voor meer levendigheid. Door hier woningen te plaatsen, sluit de locatie beter aan op de aangrenzende bebouwing van 3 tot 5 bouwlagen.
1 2
Locatie 3: Boerenbond Aan de rand van het centrum bevindt zich de Boerenbond. Het gebouw bestaat uit 1 bouwlaag. Winkelruimte kan gecombineerd worden met woningbouw. Het pand is van één eigenaar, wat herontwikkeling eenvoudiger maakt.
Figuur 10: Locatie 1: Bebouwing aan de Binnenhoven
3
Figuur 11: Locatie 2: winkelgebied Looiershof
Figuur 12: Locatie 3: Boerenbond
11
4
Historische schil rondom centrum
Karakteristieken • • •
De historische linten zijn onderdeel van dit gebied Cultuurhistorische identiteitsdragers Ruime binnenruimtes met kleine bedrijven of diepe tuinen
Verdichtingsmogelijkheid •
Verdichting van binnenruimtes achter de woningen
Aandachtspunten bij ontwikkeling • • • • • • •
Karakterisieke bebouwing aan de linten dienen behouden te blijven Parkeerdruk en ruimte voor ontsluiting Waken voor versnippering Streef naar samenhang van de ontwikkeling van binnenruimtes als onderdeel van een aaneengesloten netwerk van routes Woningbouw gaat ten koste van kleinschalige bedrijvigheid en groen Streef naar kwalitatieve binnenruimte als leefmilieu Veelal versnipperd eigendom, samenwerking tussen grondeigenaren noodzakelijk voor kwalitatieve verdichting
Figuur 13: Geer, een van de historische linten in Dongen
12
Figuur 14: Zoals op de historische topografische kaart Dongen uit 1925 is te zien, vormen de linten de cultuurhistorische identiteitsdragers van Dongen. Het dorp is uitgegroeid langs deze oude linten. (bron: topotijdreis.nl)
13
Vandaag de dag vormen de historische linten van Dongen de cultuurhistorische en ruimtelijke dragers van het dorp. De linten hebben een lang historie en vertellen het verhaal van Dongen. Bij de verdichting van de ‘achterruimtes’ van de dorpslinten dienen deze cultuurhistorische en ruimtelijke waarden van de linten beschermd en behouden te blijven.
Figuur 15: Historische foto Gerardus Majellastraat (bron: https://www.oudefotosvandongen.nl/)
Figuur 16: Historische ansichtkaart Heuvelstraat (bron: https://www.oudefotosvandongen.nl/)
14
Referenties van woningbouw binnen een woonblok
Figuur 17: Tivoli, Eindhoven
Figuur 19: Forest Mews, Londen
Figuur 18: Tivoli, Eindhoven (beeld: KAW)
Figuur 20: Forest Mews, Londen
15
Referenties van woningbouw binnen een woonblok in Dongen
Figuur 21: Achter Hoge Ham, Dongen
Figuur 22: Sint Josephstraat, Dongen
16
Meest kansrijke plekken
!
Locatie 4: Binnenruimte Kerkstraat De locatie bestaat uit groen en enkele loodsen, en is gelegen aan de Kerkstraat. De eigendomsituatie is relatief eenvoudig en er is een goede potentiële ontsluiting. Een aandachtspunt is dat de locatie relatief klein is en dicht tegen omliggende bebouwing grenst.
Opstellen gebiedsvisie
6
4 Figuur 23: Locatie 4: Kerkstraat
Locatie 5: Binnenruimte Wilhelminastraat Op de locatie staan nu enkele garageboxen en loodsen. Het eigendom is versnipperd door de garageboxen. De oostelijk gelegen ruimten grenzend aan de garageboxen- bieden mogelijkheden om eventueel een kleiner deel te ontwikkelen, in samenhang met de collectieve ruimte aan het appartementencomplex. Ook kan een samenwerking tussen beide de ontsluiting met de auto aan de binnenzijde verbeteren.
7
5
!
8
Figuur 24: Locatie 5: Wilhelminastraat
17
Locatie 6: Binnenruimte Kardinaal van Rossumstraat Deze locatie is een parkeerterrein in combinatie met enkele loodsen en garageboxen. Er is voldoende ruimte om woningen en groen in te passen. Ook is de huidige ontsluiting goed. Een aandachtspunt hier is het versnipperd eigendom van de percelen. Dit kan een bedreiging vormen om van deze locatie een aangename woonlocatie te maken.
Locatie 8: Beknopte gebiedsvisie Achter de Vennen Gelegen achter de (historische) linten Oude Baan en Vennen ligt deze locatie op de overgang van ‘stedelijke’ gebied en het buitengebied. Daarnaast sluit de plek aan op het park De Bergen. Door deze ligging kent de plek zijn eigen karakter en gebiedswaarden. Advies is dan ook om voor deze locatie een beknopte gebiedsvisie op te stellen om bouwplannen aan te kunnen toetsen. Met een gebiedsvisie kan ingezet worden op woningbouw in combinatie met versterking van de potentiële waarden van de plek. Denk aan het aansluiten op de recreatieve route vanaf De Bergen om het landschap beleefbaar te maken, behoud van waardevol groen en behoud van bepaalde doorzichten in het landschap. Ontwikkeling van deze kwetsbare plek dient op een doordachte manier te gebeuren.
Figuur 28: Locatie 8: Achter de Vennen
Figuur 25: Locatie 6: Kardinaal van Rossumstraat
Locatie 7: Binnenruimte Julianastraat Momenteel is hier een bedrijfspand gelegen. Het gaat hier dan ook om slechts één eigendom, wat ontwikkelen eenvoudiger maakt. Ook is de ontsluiting voldoende breed. De locatie is echter klein, de potentie om woningen toe te voegen is daardoor beperkt.
Figuur 26: Locatie 7: Julianastraat
Figuur 27: Locatie 8: Achter de Vennen
Figuur 29: Locatie 8: Achter de Vennen
18
5
Vroeg na-oorlogse jaren 50 wijken
Karakteristieken • • •
Planmatige opzet Diepe tuinen Hoog corporatiebezit
Verdichtingsmogelijkheid • •
Verdichtingsmogelijkheden zijn beperkt door recente verduurzaming van woningen door woningcorporatie Transformatie (sloop-nieuwbouw) van woonblokken (in corporatiebezit) naar diverse bebouwingstypologieën en doelgroepen: rijwoningen, duplexwoningen en appartementen
Meekoppelkansen • • •
Doorstroming woningen Verduurzaming van buurten (energieneutraal en klimaatadaptief) Groenstructuur (ontbreekt nu)
Aandachtspunten • •
Na-oorlogse architectuur heeft mogelijke erfgoedwaarde Recent deels verduurzaamd
Figuur 30: Pr. Beatrixstraat, een van de jaren 50 woonstraten
19
Referenties van sloop-nieuwbouw van woonbuurten naar rijwoningen, duplexwoningen en appartementen
Figuur 31: Grote Zeeheldenbuurt, Vught (nieuwe situatie)
Figuur 32: Grote Zeeheldenbuurt tijdens sloopwerkzaamheden
20
6
Jaren 60 stempelwijken
Karakteristieken • • • •
Planmatige stempelstructuur Vrij inefficiënt ruimtegebruik met restruimtes Vrij hoog corporatiebezit Appartementencomplexen
Verdichtingsmogelijkheid • • •
•
Appartmentencomplexen: optoppen en plinten (garageboxen en bergingen) omzetten naar woningen Geïsoleerde plantsoenen en restruimtes een gezicht geven met woningen aan de kop Transformatie (sloop-nieuwbouw) van woonblokken (in corporatiebezit) naar diverse bebouwingstypologieën en doelgroepen: rijwoningen, duplexwoningen en appartementen Buurtvoorzieningen (scholen, winkels, medische voorzieningen) optoppen of transformeren naar woningbouw
Meekoppelkansen •
Doorstroming woningen
• • •
Verduurzaming van buurten (energieneutraal en klimaatadaptief) Kwaliteitsimpuls aan plantsoenen en parkeerterreinen Leefbaarheid (plinten en restruimtes) - meer ogen op straat
Aandachtspunten •
Recente herontwikkeling (sloop-nieuwbouw) van diverse woonblokken (deels corporatiebezit) reeds begonnen rondom de Pasteurstraat
Figuur 33: Rijnstraat met breed profiel en appartementencomplexen
21
Referentie van sloop-nieuwbouw van woonbuurten naar rijwoningen, duplexwoningen en appartementen
Referentie sloop-nieuwbouw corporatie op blokniveau
Figuur 34: Gezicht aan plantsoenen/restruimte- Indiëplantsoen, Gemert
Figuur 36: Kruiskamp, Den Bosch (oude situatie)
Referentie van nieuwbouw aan plantsoen
Figuur 35: Gezicht aan plantsoenen/restruimte- Indiëplantsoen, Gemert
Figuur 37: Kruiskamp, Den Bosch (nieuwe situatie)
22
Referentie van appartementen boven buurtvoorzieningen
Referenties herontwikkeling van flats met optoppen en woningbouw in de plinten
Figuur 39: Plinten omgevormd van garageboxen en berging naar woningen - Kleiburg, Amsterdam
Figuur 38: Appartementen boven school- BOLO school, Amsterdam
Figuur 40: Flat optoppen- Loevesteinstraat, Breda
23
Meest kansrijke locaties
11
Locatie 9: Woonblokken aan de Van Galenstraat Op deze locatie bevinden zich twee woonblokken welke bijna volledig in corporatiebezit zijn. De locatie is interessant omdat er nog veel te winnen valt op gebied van levendigheid, ruimtelijke kwaliteit en verduurzaming.
9
Locatie 10: Woonblok aan de Lingestraat Een woonblok welke bijna volledig in corporatiebezit is. Dit maakt een mogelijke ontwikkeling eenvoudiger. Ook ligt het blok dicht bij het Europaplein waar buurtvoorzieningen zijn.
13
Locatie 11: Plantsoen Wagnerstraat Het plantsoen bestaat momenteel uit een verhard voetbalveld, enkele speelvoorzieningen en vrij besloten (sociaal onveilig) grasveld. Een ontwikkeling hier kan als impuls worden ingezet om het plantsoen te verbeteren. Ook kunnen hierdoor voorkanten naar het groen worden gericht waar dit nu mist om de sociale veiligheid te verbeteren.
12
Locatie 12: Plantsoen Pieter Breughelstraat Het plantsoen bestaat uit een grasveld met bomen, zonder duidelijke functie. Een ontwikkeling hier kan als impuls worden ingezet om het plantsoen te verbeteren. Ook kunnen hierdoor voorkanten naar het groen worden gericht om de sociale veiligheid te verbeteren. Locatie 13: Basisschool de Vlinderboom Op deze locatie staat momenteel een verouderde basisschool. Woningbouw op deze locatie kan ook een impuls bieden voor de school.
10
14
Locatie 14: Appartementencomplexen aan de Rijnstraat Aan de Rijnstraat staan vier appartementencomplexen, waarvan één in eigendom van een corporatie. Door het toepassen van optoppen en woningbouw in de plinten biedt de mogelijkheid om het gebouw te verduurzamen en de sociale veiligheid te verbeteren.
24
Figuur 41: Locatie 9: Woonblokken aan de Van Galenstraat
Figuur 42: Locatie 10: Woonblok aan de Lingestraat
Figuur 43: Locatie 11: Plantsoen aan de Wagnerstraat
Figuur 44: Locatie 12: Plantsoen Pieter Breughelstraat
Figuur 45: Locatie 13: Basisschool de Vlinderboom
Figuur 46: Locatie 14: Appartementencomplexen aan de Rijnstraat
25
7
Jaren 70 bloemkoolwijken
Karakteristieken • • • • •
Planmatige bloemkoolstructuur Sterke aaneengesloten groenstructuur Efficiënt ruimtegebruik (compactere woonbuurten met weinig restruimtes) Clusters van corporatiebezit, maar veelal particulier bezit Uitsluitend grondgebonden woningen
Verdichtingsmogelijkheid •
•
Transformatie (sloop-nieuwbouw) van woonblokken (in corporatiebezit) naar diverse bebouwingstypologieën en doelgroepen: rijwoningen, duplexwoningen en appartementen Buurtvoorzieningen (scholen, winkels, medische voorzieningen) optoppen of transformeren naar woningbouw
Meekoppelkansen • •
Doorstroming woningen Verduurzaming van buurten (energieneutraal en klimaatadaptief)
Aandachtspunten •
Behouden van aaneengesloten groenstructuur
Figuur 47: Donk, aaneengesloten groenstructuur
26
Referentie van appartementen boven buurtvoorziening
Referentie sloop-nieuwbouw corporatie bezit
Figuur 48: School en woningen Meerpolder, berkel en rodenrijs
Figuur 49: Sloop-nieuwbouw sociale appartementen en sociale grondgebonden woningen Rakstraat, Rotterdam
27
Meest kansrijke locaties
Locatie 15: Basisschool De Noorderpoort Op deze locatie is een basisschool gelegen. Het centrum is verouderd en bestaat slechts uit één bouwlaag. Ook is deze gelegen aan het groen. Woningbouw op deze locatie toevoegen, geeft een impuls om de school te vernieuwen en het groen een kwaliteitsimpuls te geven.
17
Locatie 16: Basisschool De Biezenkring Op deze locatie staat momenteel een verouderde basisschool. Woningbouw op deze locatie is kansrijk omdat het kan dienen als impuls om de school te vernieuwen. Ook ligt De Noorderpoort op korte afstand, het samenvoegen van deze scholen zou een locatie vrijspelen. Verder ligt het in een groene omgeving die een impuls kan krijgen door de ontwikkeling.
15
Locatie 17: Blokken tussen de Donk en Gaarde Deze locatie bevat twee woonblokken met typische jaren 70 woonhuizen. De voordelen aan deze locatie is dat beide blokken volledig in eigendom zijn van een corporatie wat eventuele herontwikkeling vrij eenvoudig maakt. Verder valt er op vlak van verdichting nog winst te behalen en ligt het in een prettige leefomgeving aan het groen.
Figuur 50: Locatie 15: Basisschool De Noorderpoort
16
Figuur 51: Locatie 16: Basisschool De Biezenkring
Figuur 52: Locatie 17: Blokken tussen de Donk en Gaarde
28
8
Jaren 80 bloemkoolwijken
Karakteristieken • • • • •
Planmatige bloemkoolstructuur Sterke aaneengesloten groenstructuur Efficiënt ruimtegebruik (compactere woonbuurten met weinig restruimtes) Weinig corporatiebezit Uitsluitend grondgebonden woningen
Verdichtingsmogelijkheid • •
Sloop-nieuwbouw van rijwoningen corporatiebezit naar duplex en appartmenten (minimaal) - op lange termijn Buurtvoorzieningen (scholen, winkels, medische voorzieningen) optoppen of transformeren naar woningbouw - op lange termijn
Meekoppelkansen • •
Doorstroming en diversiteit woningtypologiën Verduurzaming van buurten (energieneutraal en klimaatadaptief)
Aandachtspunten •
Parkeerdruk
Figuur 53: Woningen aan Ganzenhof met aaneengesloten groenstructuur
29
Referentie van appartementen boven buurtvoorziening
Referentie sloop-nieuwbouw corporatie bezit
Figuur 55: Dickensplaats, Utrecht (oude situatie)
Figuur 54: Appartementen boven medisch centrum, Oudewater
Figuur 56: Dickensplaats, Utrecht (nieuwe situatie)
30
Meest kansrijke locaties
Locatie 18: Voorzieningencluster, Procureurweg Op deze locatie bevinden zich verschillende voorzieningen in een jaren 80 laagbouwcomplex. Het voordeel van deze locatie is dat er veel winst op vlak van verdichting te halen valt door de voorzieningen te combineren met woningen. Dit verbetert ook de leefbaarheid. Verder heeft de locatie een goede ligging nabij het centrum en ontsluitingswegen.
Figuur 57: Voorzieningencluster, Procureurweg
18
31
9
Jaren 90 Vinexwijken
Karakteristieken • • • •
Planmatige opzet Efficiënt ruimtegebruik (compactere woonbuurten met weinig groen) Minimaal corporatiebezit Uitsluitend grondgebonden woningen
Verdichtingsmogelijkheid •
Minimaal
Figuur 58: Jaren 90 wijk aan het groen, Lucebertstraat
32
10 Nieuwbouwwijken (>2010) Karakteristieken •
Grotendeels in aanleg
Verdichtingsmogelijkheid •
Minimaal
Figuur 59: Nieuwbouw aan de Hamsesticht
33
11 Ruim opgezette woonwijken Karakteristieken • • • •
Tuinstad concept Vrijstaande woningen in het groen Uitsluitend privaat bezit Smalle woonstraten
Verdichtingsmogelijkheid •
Minimaal
Figuur 60: Autoluw woonerf met vrijstaande woningen, Hogekant
34
12 Transformatiezones met erfgoed Karakteristieken •
• •
Afwijkende - veelal ongeplande - plekken in Dongen met diverse historische bebouwing, veelal grootschalige complexen zoals industriële panden, kloosters en oude schoolgebouwen. Panden met historische waarde en eigen karakter Transformatie en nieuwbouw vinden plaats
Verdichtingsmogelijkheid • •
Duurzaam ontwikkelen van waardevolle panden - herbestemming naar wonen Sloop-nieuwbouw van niet-waardevolle panden, in samenhang met omliggende erfgoed
Meekoppelkansen • •
Gebied met een duidelijke identiteit, voortbordurend op het erfgoed Levendigheid creëren
Aandachtspunten • •
Erfgoed zo veel mogelijk behouden en ligging aan het lint Locaties aan beek Donge; aandacht voor de beek en groene inpassing
Figuur 61: Oude fabrieken aan de Heuvelstraat
35
Figuur 62: Historische luchtfoto van industrie aan de Heuvelstraat 9 - Heuvelpark - het pand is grotendeels nog behouden (bron: https://www.oudefotosvandongen.nl/)
36
Referenties van herontwikkeld erfgoed
Figuur 63: Erfgoed herontwikkelen - IJzergieterij, Tilburg
Figuur 64: Erfgoed herontwikkelen - Oude leerfabriek, Oisterwijk
Figuur 65: Erfgoed en nieuwbouw combinerenklooster van de Zusters van Liefde, Tilburg
Figuur 66: Nieuwbouw met industrieel karakter- De Fabriek, Amersfoort
Figuur 67: Erfgoed en nieuwbouw combineren- Greswarenfabriek, Beesel
Figuur 68: Erfgoed en nieuwbouw combineren- Oude Gasfabriek, Eindhoven
37
Meest kansrijke locaties Locatie 19: Glorieux-gebied Op deze locatie bevinden zich onder andere meerdere oude fabriekspanden, een GGZ-instelling, appartementen en tijdelijke huisvesting, welke onderdeel zijn van de nieuwe gebiedsvisie Glorieux. Dit is een kansrijke locatie omdat het aan het park en de Donge is gelegen, maar nu beperkt wordt gebruikt voor wonen. Door woningen toe te voegen kunnen (mogelijk) waardevolle panden worden gerestaureerd en blijven ze bewaard. Ook kan het herontwikkelen naar wonen, mogelijk in combinatie met kleinschalige bedrijvigheid of horeca, voor een aangenaam verblijfsklimaat zorgen. De ligging aan de Donge maakt de locatie bijzonder, hier kan op ingespeeld worden.
Figuur 69: Oude fabriekspanden aan de Heuvelstraat - Heuvelpark
19
Figuur 70: GGZ-instelling
38
13 Sportvoorzieningen Karakteristieken • • •
Sportvelden liggen binnen stedelijk gebied Hoog aandeel grasvelden met bijhorende bebouwing Klein aandeel overdekte sportvoorziening
Verdichtingsmogelijkheid • •
Ruimte vrijspelen door gedeeld gebruik van sportvelden door verschillende sportverenigingen Sportvelden verplaatsen van binnenstedelijk gebied naar de rand van Dongen
Meekoppelkansen • •
Impuls om kanaalzone te herontwikkelen als recreatiezone met wonen Levendigheid creëren
Corporatiebezit
! Opstellen gebiedsvisie
Aandachtspunten • •
•
Opstellen gebiedsvisie Kanaalzone Bij eventuele verplaatsing van sportvelden naar buitengebied dient aandacht te zijn voor het landschap en bereikbaarheid van de sportvelden Milieubeperkingen vanuit bedrijvigheid op woningbouw, zoals Tichelrijt en bedrijven Kanaaldijk Noord
!
Figuur 71: Kanaaldijk Noord
39
Referentie van herontwikkeling kanaalzone
Figuur 73: Toekomstbeeld Kanaalzone, Oosterhout (bron: CS5)
Figuur 72: Piushaven, Tilburg
Figuur 74: Herontwikkeling Kanaalzone, Oosterhout
40
14 Bedrijventerreinen Karakteristieken • • •
Rondom Wilhelminastraat kleinschalige bedrijven in combinatie met wonen; deels mogelijk erfgoed Rondom Kanaaldijk en Kanaalstraat grootschalige bedrijven Bedrijvigheid gemengd met wonen, sportvoorzieningen, maaltijdbezorging, winkels en kinderdagopvang
Verdichtingsmogelijkheid •
•
Deels gemengd woonwerkmilieu - mogelijkheden onderzoeken welke bedrijvigheid gecombineerd kan worden met wonen (veel huidige bedrijven op deze locatie zijn prima te mengen met wonen) Deels transformatie naar wonen - bedrijvigheid dat niet mengbaar is verplaatsen naar bedrijventerrein Tichelrijt Corporatiebezit
! Opstellen gebiedsvisie
Meekoppelkansen • • •
Impuls om kanaalzone te ontwikkelen Levendigheid creëren Gemengde woonwerkmilieu zorgen voor minder mobiliteit
Aandachtspunten • •
Opstellen gebiedsvisie Kanaalzone Milieubeperkingen vanuit bedrijvigheid op woningbouw, zoals Tichelrijt en bedrijven Kanaaldijk Noord
! Figuur 75: Kanaalstraat, Dongen
41
Referenties van bedrijventerreinen naar gemengde woonwerkmilieus (i.c.m. deels behoud van oude fabriekspanden)
Figuur 76: Havenkwartier, Deventer (nieuwe situatie)
Figuur 78: Noordenhaven, Zutphen
Figuur 77: Havenkwartier, Deventer (oude situatie)
Figuur 79: Wisselspoor, Utrecht
42
15 Militair domein Karakteristieken • • •
Militair domein aan de rand van besloten bosrijk park Militair erfgoed Grootschalig terrein met veel open ruimtes
Verdichtingsmogelijkheid • •
Sluiting van het militair complex Grootschalige herontwikkeling van het gehele terrein naar woningbouw en/of bedrijvigheid
Meekoppelkansen • • • •
‘Gesloten wereld’ in Dongen openbaar maken Impuls om kanaalzone te ontwikkelen Recreatie routes aan de kanaalzone verbinden met De Bergen - het terrein ligt op de overgang van kanaalzone en De Bergen Vergroening in combinatie met woningbouw
Corporatiebezit
! Opstellen gebiedsvisie
Aandachtspunten •
Opstellen gebiedsvisie Kanaalzone
• •
Zo veel mogelijk behoud van erfgoed Milieubeperkingen vanuit bedrijvigheid op woningbouw, zoals Tichelrijt en bedrijven Kanaaldijk Noord
! Figuur 80: De ingang van het militair complex aan de Kanaalstraat
43
Referenties van herontwikkelde militaire complexen
Figuur 81: Herontwikkeling van Van Essen Kazerne naar woonbuurt, Ede
Figuur 82: Arthur Koolkazerne, Ede
Figuur 83: Hendrikkazerne, Vught (ontwikkeld als stadhouderspark)
44
45
Amsterdam Rhijnspoorplein 38 1018 TX Amsterdam +31 (0)20 506 19 99
Boxtel Bosscheweg 107 5282 WV Boxtel +31 (0)411 850 400
Venlo Industriestraat 94 5931 PK Tegelen +31 (0)77 373 06 01 info@bro.nl www.bro.nl