RIB 25-73 Bijl2a Regionaal advies voorrang lokale binding

Bijlage 2.a

Regionaal advies voorrang lokale binding Verkenning mogelijkheden huisvestingsverordening Sinds 1 januari 2024 is via een aanpassing van de Huisvestingswet meer ruimte gekomen om extra voorrang te geven aan woningzoekenden met lokale binding. Namens alle gemeenten binnen de SRBT heeft onderzoeksbureau RIGO een verkenning uitgevoerd naar de nut en noodzaak om met de huisvestingsverordening tot maximaal 50% van de verleende vergunningen voorrang te verlenen aan woningzoekenden met een maatschappelijke en/of economische binding. Hierbij zijn de verhuisbewegingen binnen de sociale huur en betaalbare nieuwbouw koopwoningen onderzocht; voor de middenhuur waren geen gegevens beschikbaar. Verhuisbewegingen gemeenten RIGO heeft de herkomst van vestigers in de gemeenten in SRBT-regio onderzocht. Dat is in beeld gebracht aan de hand van verhuisbewegingen (verhuisde personen) binnen en naar de gemeenten en dorpen, de herkomst van nieuwe huurders in de corporatiesector en woningkopers in de betaalbare koopsector. In bijlage 2 vindt u in tabel 1 een overzicht van de verhuisbewegingen van alle gemeenten. Voor een uitgebreide beschrijving en de situatie per gemeente of kern wordt verwezen naar de rapportage en de factsheets per gemeente. Het aandeel personen dat al binnen de gemeente verhuist schommelt regionaal rond de 50% met gemeentelijk enige afwijking.

Bij sommige gemeenten is het aandeel lager (bijv. Baarle-Nassau, 37%) of hoger (bijv. Tilburg, 66%). Deze schommeling rond de 50% zien we zowel in de sociale huursector als de betaalbare koop. Daarnaast zien we dat onze inwoners sterk regionaal zijn georiënteerd. De meeste personen verhuizen binnen de eigen gemeente of de SRBT-regio. Er is dus sprake van een regionaal georiënteerde woningmarkt. Afwegingen RIGO rapport De Huisvestingswet vereist dat voor inzet van de huisvestingsverordening voor voorrang lokale binding zowel nut, noodzaak en proportionaliteit aangetoond dient te worden. Anders is inzet juridisch niet houdbaar. Op basis van de verkenning van RIGO wordt niet duidelijk aangetoond of sturing op basis van lokale binding nuttig, noodzakelijk én proportioneel is. Dit heeft te maken met een aantal afwegingen. Aangezien ongeveer de helft van de vestigers al uit de eigen gemeente komt, zal het verlenen van voorrang bij maximaal de helft van de gevallen een beperkt effect hebben op de kansen van de lokale inwoners. Daar komt bij dat binnen deze 50% ruimte ook andere urgentie categorieën met een locatiecriterium voorrang moeten krijgen, waarmee de ruimte voor voorrang op basis van lokale binding nog beperkter is. Het invoeren van deze maatregel in de SRBT kan er ook voor zorgen dat inwoners de negatieve effecten van het plaatsen van hekken rond gemeenten ervaren.

Bijvoorbeeld woningzoekenden die voor werk of gezinsvorming graag naar een buurgemeente toe zouden willen verhuizen, of terugkerende jongeren. De wettelijke definitie van maatschappelijke binding werkt daarbij beperkend aangezien dit andere betekent dat een woningzoekende 6 jaar onafgebroken of in de afgelopen 10 jaar 6 jaar ingezetene is geweest. Terugkerende inwoners die langere tijd weg zijn geweest worden zo mogelijk uitgesloten.

Verhuisbewegingen kunnen daarnaast niet één op één vertaald worden naar de slaagkansen van inwoners met lokale binding. Onze inwoners maken keuzes in hun wooncarrière gebaseerd op vele factoren (bereikbaarheid, woninggroottes, werk, voorzieningen etc.) en verhuizen ook naar andere gemeenten en mogelijk in een volgende levensfase weer terug. Als laatste wijst RIGO op de aanzienlijke capaciteit die deze maatregel gaat vragen voor zowel de gemeenten als de corporaties, zoals het opstellen, uitvoeren en monitoren van de regels in de huisvestingsverordening inclusief het optuigen van een vergunningsstelsel. Regionaal advies binnen de SRBT De verkenning van RIGO toont op gemeentelijk niveau niet duidelijk aan dat voorrang op basis van lokale binding nuttig, noodzakelijk én proportioneel is. De Huisvestingswet vereist wel dat dit aangetoond wordt. Of een nader lokaal onderzoek dat gaat aantonen, is onzeker. Op basis van de uitkomsten van de RIGO verkenning en bovengenoemde afwegingen is het regionaal advies aan de gemeenten om geen gebruik te maken van het instrument. De inzet van de huisvestingsverordening voor voorrang blijft desondanks een lokale afweging. Iedere gemeente, die lokaal voorrang wil bieden via de inzet van de huisvestingsverordening, is wettelijk verplicht om dit te onderbouwen. Hierbij is regionale afstemming randvoorwaardelijk en wettelijk verplicht.

Een alternatief is om lokaal maatwerk te leveren binnen de (betaalbare) nieuwbouw koop en sociale huurmarkt binnen het eigen toewijzingsbeleid van ontwikkelaars en corporaties. Ook hier is het nodig om goed te overwegen of de maatregel nuttig, noodzakelijk en proportioneel is. Als blijkt dat in specifieke gemeenten de slaagkansen voor eigen inwoners onevenredig laag zijn, dan kan daarover in overleg gegaan worden met de betreffende corporatie en/of ontwikkelaar. De corporaties hebben bij de SRBT-woontafel aangegeven dat zij welwillend zijn om samen met gemeenten na te denken over een goede verdeling van de schaarste op de woningmarkt, binnen de geldende wet- en regelgeving. Resultaten gemeente Dongen De factsheet voor de gemeente Dongen bevestigt de algemene conclusies uit de verkenning van RIGO: ongeveer de helft van de verhuisbewegingen speelt zich af binnen de gemeente en de meeste mensen verhuizen binnen het SRBT gebied. Woningkopers komen voor 55% uit de eigen gemeente en voor 31% uit de SRBT regio. Dat geldt ook voor het betaalbare koopsegment. Voor de sociale huurwoningen zien we dat over de afgelopen jaren het gemiddeld aantal nieuwe huurders van een corporatiewoningen voor meer dan 50% uit de eigen gemeente komt. In 2023 en ook in 2024 zien we dit percentage teruglopen.

Met een huisvestingsverordening mag voor 50% van de woningen voorrang verleend worden aan eigen inwoners / mensen met een sociale binding. Ook vergunninghouders moeten tot die categorie gerekend worden, zij tellen dus mee in de genoemde 50%. Op dit moment wordt de inzet van voorrangsverlening via de huisvestingsverordening met bijhorend vergunningsstelsel als een zwaar middel gezien, mede gelet op het opstellen, uitvoeren en monitoren van de regels in de huisvestingsverordening inclusief een verplicht nader schaarste-onderzoek en het optuigen van een vergunningsstelsel. Er zijn alternatieven om te bereiken dat eigen inwoners of mensen met een sociale binding beter bediend worden. Dat dit in de praktijk ook werkt, blijkt bijvoorbeeld uit projecten als de verbouwing van het voormalige GFK kantoor (middeldure huur) waarbij mensen met een sociale binding voorrang hebben gekregen en zeer recent de verkoop van betaalbare appartementen aan de Bolkensteeg, waar alle woningen verkocht zijn aan mensen uit de gemeente Dongen. Binnen het sociale huursegment hebben vooral jongere starters het moeilijk. Over het beter bedienen van onder andere deze specifieke doelgroep maken we samen met Casade, de huurdersbelangenverenigingen en de gemeenten Waalwijk en Loon op Zand specifieke afspraken in de prestatieafspraken 2026.