RIB 25-51 Flexwonen

RAADSINFORMATIEBRIEF Nummer:

RIB 25-51

Datum:

1 juli 2025

Onderwerp:

Stand van zaken flexwonen

Portefeuillehouder: A.M.L. van Eenennaam Aan de gemeenteraad van Dongen

Via deze brief informeren wij u over de stand van zaken inzake flexwonen in Dongen. Hiermee geven wij uitvoering aan uw motie M24-02 'Aan de slag met flex' (18 april 2024) en toezegging T24/15 inzake stand van zaken flexwonen (20 juni 2024). Aanleiding Net zoals elders in het land is er in de gemeente Dongen op dit moment een groot tekort aan woningen. De bevolking groeit sneller dan verwacht en dat komt met name doordat zich steeds meer mensen in Dongen vestigen. Als het gaat om het aantal huishoudens dan zien we een grote toename van het aantal eenpersoonshuishoudens. Vooral het aantal alleenstaande ouderen groeit sterk. Het bouwen van tijdelijke woningen (flexwoningen) wordt gezien als een middel om snel woningen te kunnen realiseren. Bestuurlijk kader Het coalitieakkoord benoemt dat de gemeente Dongen ruimte geeft aan nieuwe, betaalbare (flexibele) woon- en bouwvormen die geschikt zijn voor onder andere alleenstaanden, jongeren, spoedzoekers en (jonge) koppels. In de SRBT-woondeal is een aantal afspraken over flexwoningen gebundeld in de afspraken over ‘versnelling’. De afspraken gaan onder andere over samenwerking in regionaal verband, oog voor duurzame locaties en regionale afspraken over herplaatsing en hergebruik.

In de Woonzorgvisie Dongen 2024-2028 staat dat de gemeente meer gebruik wil maken van flexwoningen, vooral omdat deze met een tijdelijke ontheffing geplaatst kunnen worden op locaties die (nog) geen woonbestemming hebben. Dit heeft een kortere doorlooptijd dan een permanente locatie waarvoor een wijziging van het Omgevingsplan nodig is.

In de aangenomen motie M24-02 (18 april 2024) vraagt de gemeenteraad het college om naast een algemene notitie over flexwonen, specifiek in beeld te brengen of het mogelijk is flexwoningen te realiseren op de potentiële uitbreidingslocatie nr. 4 (grenzend aan de kern Dongen-Vaart) en hierover actief het gesprek aan te gaan met de Dorpsraad, marktpartijen met een grondpositie en Casade. De raad geeft daarbij aan dat flexwoningen als hefboom kunnen dienen om ook reguliere woningbouw te realiseren, op deze locatie. De Kadernota 2025 benoemt het onderzoek naar de mogelijkheden om 100 flexwoningen te realiseren en daarbij locatie 4 (gebied tussen Gaasjesweg en Meester Janssenweg) te betrekken. In de Prestatieafspraken 2025-2029 met Casade is opgenomen dat we proberen om in 2025 in elk van de 3 gemeenten (Dongen, Loon op Zand en Waalwijk) een locatie te vullen met flexwoningen. In de vorige prestatieafspraken (2024-2028) stond als verdeling 100 flexwoningen in totaal, 30 in Dongen, 30 in Loon op Zand en 40 in Waalwijk. Deze aantallen zijn in de huidige prestatieafspraken niet teruggekomen. Wat is een flexwoning? In de Dongense situatie bedoelen we met een flexwoning een kleine, modulaire, tijdelijke en verplaatsbare (sociale) huurwoning op een tijdelijk beschikbare locatie. Klein, omdat de beoogde doelgroepen voornamelijk bestaan uit alleenstaanden.

Sociale huur bij voorkeur omdat de doelgroepen die we willen bedienen vaak een beperkt inkomen hebben en er met name voor deze doelgroepen veel te weinig woningen zijn. Tijdelijk en verplaatsbaar omdat de woningen geplaatst worden op een tijdelijk beschikbare locatie. Permanente woningbouwlocaties moeten naar onze mening meteen een invulling krijgen met permanente woningen, tenzij het gaat om locaties die pas op lange termijn (over ten minste 15 jaar) ontwikkeld kunnen gaan worden. Een flexwoning is geen alternatief voor een permanente woning, het is een tijdelijke oplossing voor het hebben van geen woning. Welke partners hebben we nodig? De corporaties moeten zorgen voor (voldoende) betaalbare huurwoningen voor mensen met lage inkomens. Aangezien dat ook de doelgroep is die we met flexwoningen willen bedienen, is Casade als vanzelfsprekend de eerste partij die we betrekken bij projecten voor flexwoningen. De provincie Noord-Brabant is als partner betrokken voor het mogen ontwikkelen van potentiële locaties en als mogelijke risicodragende partij (zie onder het kopje ‘financiën).

De gemeente wordt zo nu en dan benaderd door potentiële investeerders, huisvesters, leveranciers van flexwoningen en ontwikkelende partijen die mogelijk geïnteresseerd zijn. Ook van de gemeente zelf kan een bijdrage verwacht worden om projecten van de grond te krijgen. Dat kan bijvoorbeeld door het beschikbaar stellen van locaties of door een bijdrage te leveren in de financiering. Voor sommige subsidieregelingen is deze cofinanciering een voorwaarde. De doelgroep Ouderen vormen het overgrote deel van de eenpersoonshuishoudens. We bedienen hen bij voorkeur met comfortabele en levensloopbestendige, permanente woningen. Om die reden maken ouderen geen deel uit van de doelgroep voor flexwoningen. De leefbaarheid is gediend bij een gemengde groep bewoners. De doelgroep die we met flexwoningen willen bedienen, kan bestaan uit een mix van jongeren, vergunninghouders en andere spoedzoekers, zoals inwoners met relatieproblemen en mensen die uitstromen uit beschermd wonen, maatschappelijke opvang of detentie. Een mix van doelgroepen heeft de voorkeur, in het kader van draagvlak, draagkracht en leefbaarheid. Voor al deze mensen geldt dat het niet hebben van een eigen woonruimte betekent dat ze niet kunnen beginnen met het (opnieuw) opbouwen van hun leven. Voor het overgrote deel zal het gaan om alleenwonenden.

Mochten er zich relaties vormen, dan zal men vanwege de omvang van de woning snel bezig gaan met het zetten van een volgende stap in de wooncarrière. Om die stap ook daadwerkelijk te kunnen zetten, is het nodig om vooraf afspraken daarover te maken met Casade, bijvoorbeeld over het behouden van inschrijfduur bij bewoning van flexwoningen en/of het faciliteren en stimuleren van doorstroming. Het is mogelijk om de gemeenteraad een bepaalde verhouding te laten vaststellen in de verdeling van doelgroepen over een complex. Bijvoorbeeld 40% jongeren – 30% vergunninghouders – 30% overige spoedzoekers. Hoe deze verdeling er uiteindelijk uit moet zien, vraagt om nader onderzoek en overleg met Casade. Wat is er nodig? a. Locaties Op 18 april 2024 heeft de gemeenteraad van Dongen een besluit genomen over de locatiestudie woningbouw. Hierbij heeft de raad locaties aangewezen voor toekomstige woningbouw.

Het gaat dan om uitbreidingslocaties, dus locaties buiten het bestaand stedelijk gebied. In de locatiestudie woningbouw is de ambitie uitgesproken om 100 flexwoningen te realiseren. Daarbij is het uitgangspunt dat flexwoningen gerealiseerd worden op een locatie die op langere termijn in beeld is voor woningbouw. Daarnaast is woningcorporatie Casade benoemd als aangewezen partner die deze woningen gaat verhuren. Met de onderzoeken naar potentiële in- en uitbreidingslocaties en de genomen besluiten daarover, zijn de eerste potentiële locaties in beeld gekomen. Daarnaast doen zich regelmatig ontwikkelingen voor die vragen om nader onderzoek, ook naar de mogelijkheid van een tijdelijke invulling met flexwoningen. Voor alle potentiële locaties voor flexwoningen geldt dat het een opgave is die zorgvuldigheid en overleg vereist. Er dient vaak het nodige uitgezocht te worden voordat een goede afweging gemaakt kan worden. Denk bijvoorbeeld aan aspecten als verkeer (o.a. ontsluiting en parkeren), ruimtelijke aspecten (o.a. huidige bestemming, aantal woningen (en bouwlagen) waarvoor de locatie zich leent), ecologie en beschikbaarheid op korte termijn. De meeste locaties zijn geen eigendom van de gemeente. Ook voor locaties voor flexwoningen geldt dat de aansluiting op het stroomnet kan leiden tot vertraging.

Locaties die liggen in de bebouwde omgeving kunnen meestal sneller op het stroomnet aangesloten worden dan locaties waar nog een infrastructuur moet worden aangelegd.

Mogelijke uitbreidingslocaties woningbouw

Over locatie 4 (het gebied tussen Gaasjesweg en Meester Janssenweg) uit het onderzoek naar uitbreidingslocaties heeft de gemeenteraad de eerdergenoemde motie M24-02 aangenomen. Ter uitvoering van de motie is onderzocht in hoeverre het haalbaar is om op deze locatie flexwoningen te realiseren. De gesprekken die wij hierover met de dorpsraad Dongen-Vaart, woningcorporatie Casade, de projectontwikkelaar en de provincie hebben gevoerd leiden ons tot de conclusie dat er bij de partijen geen draagvlak/animo is om op locatie 4 te komen tot een invulling met flexwoningen. Woningbouw op deze locatie wordt zeker gewenst en voorstelbaar geacht, maar dan in de vorm van een gefaseerde permanente invulling. Voor de provincie is daarbij van belang dat, voordat sprake kan zijn van woningbouw, er een visie komt op het gebied. b. Financiën Flexwoningen worden gepresenteerd als een goedkope(re) oplossing voor het huidige woningtekort. Dat is slechts ten dele waar. Ook voor complexen van flexwoningen zijn investeringen nodig in het bouwrijp maken, het inrichten van de woonomgeving en moeten de reguliere ruimtelijke procedures (met een aantal onderzoeken) doorlopen worden. De bouwkosten liggen lager dan die van permanente woningen, maar de kosten voor een kwalitatief acceptabele flexwoning liggen redelijk dicht bij die van kleine, permanente conceptwoningen.

Bovendien moet rekening gehouden worden met een verplaatsing naar een volgende locatie en met de kosten daarvan. Bij de verplaatsing naar de tweede locatie komen er wederom kosten voor de ruimtelijke procedure en het bouwrijp maken e.d. van die locatie. Normaliter is het de woningcorporatie die sociale huurwoningen bouwt en exploiteert. Dit is in de woondeal nogmaals expliciet vastgelegd. Een van de afspraken uit de woondeal is dat van alle nieuwe woningen 30% gerealiseerd wordt in de vorm van sociale huurwoningen. Naast de nieuwbouwopgave moet de corporatie ook investeren in het verduurzamen van de al aanwezige huurwoningen. Casade heeft aangegeven dat zij het plafond van haar investeringscapaciteit heeft bereikt. Casade is een financieel gezonde corporatie. Casade streeft naar de realisatie van de woondeal (30%) ook op lange termijn. Binnen de provincie zijn corporaties niet langer gebonden aan het gebied waarvoor zij de aangewezen instelling zijn. In theorie is het mogelijk dat andere corporaties in Dongen huurwoningen gaan bouwen. Echter: alle gemeenten hebben een grote woningbouwopgave en dit betekent dat ook andere corporaties tegen dezelfde grenzen aanlopen als Casade.

Op 20 maart 2025 heeft Casade tijdens de thema-avond Wonen uw raad geïnformeerd over de visie van de corporatie op flexwoningen. Casade heeft daarbij de voorkeur uitgesproken voor het realiseren van permanente woningen. De reden hiervoor is dat de verhouding bouwkosten – huuropbrengst scheef is en dat permanente bouw voordeliger is. Daarnaast blijkt in de praktijk dat de bouw van flexwoningen niet veel sneller gaat dan reguliere woningbouw. Casade bouwt vaak conceptwoningen met een beperkte bouwtijd. Ook beide andere Casade gemeenten zijn bezig met flexprojecten. Een project in de gemeente Loon op Zand leek doorgang te kunnen vinden (mede dankzij een forse subsidie van de rijksoverheid en dito bijdrage van de gemeente). Echter, Casade trok zich vorig jaar terug uit dit project vanwege de financiële risico’s. De gemeente Loon op Zand lijkt nu een commerciële partij gevonden te hebben om te participeren in het project. Een ander project van Casade in Waalwijk (Skaeve Huse, in combinatie met flexwoningen) is vorig jaar door de gemeenteraad afgeblazen nadat bleek dat er in de buurt geen draagvlak voor bestond. c. Draagvlak Inwoners hebben vaak een bepaald beeld van flexwoningen.

Met gerichte informatie en/of een gerichte omgevingsdialoog kan gewerkt worden aan een juist beeld: flexwoningen hebben een uitstekende kwaliteit en de investeerder zorgt samen met de gemeente voor een goed ingerichte woonomgeving. Verder zullen de beoogde doelgroepen mogelijk vragen oproepen of leiden tot protesten en juridische geschillen vanwege vooroordelen of angst voor overlast. Dat er een zeer zorgvuldig communicatietraject nodig is, moge duidelijk zijn. Vanuit de gemeente zal het verhaal verteld moeten worden over de noodzaak om juist de gekozen doelgroepen te bedienen met een woning en waarom er gekozen wordt voor de betreffende locatie. Waar liggen kansen? Hoewel het realiseren van een locatie voor de nieuwbouw van flexwoningen een lastige opgave is, zien wij wel degelijk mogelijkheden om op andere manieren woningen toe te voegen. Bestaand leegstaand vastgoed leent zich in bijzondere mate om al dan niet tijdelijk te transformeren naar woningen. Deze initiatieven faciliteren wij waar mogelijk. Ook de bestaande woningvoorraad biedt mogelijkheden om flexwoningen te realiseren. De versoepeling van ons beleid om woningen en percelen te splitsen, biedt particulieren de mogelijkheid om snel extra woonruimte te creëren. Ten behoeve van het huisvesten van studenten is thans een beleidsregel hospitaverhuur in voorbereiding.

Verder zien wij een landelijke tendens in versoepeling van het beleid en regelgeving voor mantelzorg-, pré-mantelzorg- en mantelwoningen (een tijdelijke woning voor ouders of kinderen bij een bestaande woning, zonder dat er sprake is van mantelzorg of prémantelzorg). Wij volgen deze tendens en passen zo nodig ons beleid daarop aan. In onderstaand overzicht zetten we de verschillende kansen/maatregelen op een rij en geven we aan wat we nu al doen en wat we nog gaan doen, uiteraard in samenwerking met onze partners. Kansen/maatregelen Flexwonen in Dongen Kans/maatregel

Status

Transformatie (al dan niet

Continu proces.

tijdelijk) leegstand vastgoed Splitsing woningen en

Beleidskader vastgesteld 2024.

percelen Hospitaverhuur

Beleidsregel hospitaverhuur in voorbereiding. Vaststelling voorzien Q3 2025.

Woningdelen

Uitvoering Woondeal 2025 (in uitvoering/voorbereiding

(friendscontracten, splitsen)

Casade).

Mantelwoningen

In onderzoek.

Mantelzorg- en pré-

Wettelijke regeling Omgevingswet 2024 en

mantelzorgwoningen

gemeentelijk beleid voor pré-mantelzorgwoningen vastgesteld 2021.

Herplaatsing of hergebruik

In onderzoek.

bestaande flexwoningen Samenwerking commerciële

Continu proces.

partijen Tot slot Hoewel er in onze regio veel inspanningen zijn gedaan om flexwoningen te realiseren, moeten we concluderen dat er, buiten de gemeente Tilburg en wooncomplexen voor arbeidsmigranten in Waalwijk (van particuliere huisvesters), amper projecten zijn gerealiseerd of in serieuze voorbereiding zijn. De regionale Taskforce Flexwonen is in 2024 ontbonden. Ook in Dongen zijn er nog weinig initiatieven voor flexwoningen, die echt kansrijk blijken te zijn.

Maar wij zien wel degelijk kansen en mogelijkheden om in onze gemeente flexibele woonvormen te realiseren. Daar waar deze zich voordoen, zullen wij deze aangrijpen en waar nodig/mogelijk faciliteren. De combinatie van maatregelen als hierboven genoemd, vormt samen een volwaardig en realistisch alternatief voor het type flexbouw dat met de motie werd beoogd, met bovendien meer uitvoeringskans, maatschappelijk draagvlak en minder vertraging. Het college van burgemeester en wethouders, Dr. G.W. Goedmakers

Ir. J.C. Slagboom

Secretaris

Burgemeester