RIB 25-16 Bijl-1 Lintenstudie Dongen - Lage Ham

LINTENSTUDIE GEMEENTE DONGEN, LAGE HAM

13 januari 2025

DATUM: 13 januari 2025 PROJECT: Lintenstudie Dongen, Lage Ham OPDRACHTGEVER: Gemeente Dongen

RHO ADVISEURS - Rotterdam Weena 505 (Delftse Poort) verdieping 36 3013 AL Rotterdam info@rho.nl 010 2018555

2 | 27

INHOUDSOPGAVE Inleiding 

4

Aanleiding4 Wonen in de tweede lijn 5 Doelstelling en ambitie 5 Opzet en leeswijzer 5

Analyse historische linten

6

Beleid6 Gemeentelijk beleid 8

Ruimtelijke analyse

10

Historie10 De Lage Ham in beeld 13 De Lage Ham in beeld 14 Historie15 Bebouwing16 Oriëntatie en positionering 17 Erfafscheiding19 Groenstructuur20 Water  21 Programma22 Infrastructuur23

Uitgangspunten Lage Ham

24

3 | 27

INLEIDING Zoals veel gemeenten in Nederland staat ook de gemeente Dongen voor een bouwopgave. Dit geldt voor Dongen zelf, maar ook voor de historische linten in het stedelijk gebied en het buitengebied. Bewoners en ondernemers in het gebied hebben ideeën en initiatieven die hier een plek kunnen krijgen. Door deze gewenste ontwikkelingen staat de ruimtelijke kwaliteit van de historische linten onder druk. Aan de hand van dit document definiëren we de ruimtelijke kwaliteit van het historische lint Lage Ham zodat inzichtelijk is uit welke elementen deze bestaat.

K

-D

t

De gemeente krijgt van eigenaren in de historische linten vragen voor aanpassingen aan hun opstallen en of kavel, wat soms invloed heeft op het lint. Zo willen sommige eigenaren hun grond omzetten naar woningbouw, bijvoorbeeld als bijdrage aan de woningbouwopgave en de stikstofproblematiek in Nederland. Eerdere studies en onderzoeken hebben dit onderwerp al belicht, waaronder de welstandsnota van 2004 die inging op bebouwing, massa, vorm, detaillering, kleur en materiaal van de linten. Nu, twintig jaar later, is er behoefte aan een actualisatie en een stedenbouwkundige visie op de linten. In dit document behandelen we enkel het lint Lage Ham.

in

ar

Aanleiding

le

Va

De gemeente wil de veranderingen begeleiden en daarbij de kwaliteit van het historische lint borgen, zodat toekomstige ontwikkelingen de ruimtelijke kwaliteit versterken.

‘s Gravenmoer

on

ge

n

Dongen

Dit document geeft, op basis van historische en eigentijdse analyses, antwoord op de vraag op hoe het lint: de Lage Ham zich in de toekomst kan ontwikkelen, of er rekening moet worden gehouden met het landschap of juist met het lint, én welke kansen en doelstellingen er zijn.

Afbeelding 1: Kaartbeeld gemeente Dongen, in rood de contour van het lint Lage Ham

4 | 27

Wonen in de tweede lijn

Bij boerenbedrijven staat de schuur vaak achter het woonhuis, dicht op het te bewerken landschap. Het woonhuis beschouwen we als de eerste (bebouwings-)lijn langs het lint. De daarachter gelegen, vaak vrijstaande bebouwing zien we als de tweede lijn langs het lint. Met het opheffen van het huidige gebruik van het boerenbedrijf komt er ruimte vrij in de tweede lijn. Gebouwen worden getransformeerd en krijgen een nieuwe functie of de opstallen worden gesloopt en er vindt een volledig nieuwe ontwikkeling plaats. Deze veranderingen hebben invloed op de ruimtelijke kwaliteit van de linten.

's Gravenmoer

Vaartweg

Doelstelling en ambitie

Het ontwikkelen van wonen in de tweede lijn kan helpen bij de aanpak van de huidige woningnood. Tot 2035 moeten er ruim 1 miljoen woningen bijkomen in Nederland, waarvan 150 duizend in Noord-Brabant tot 2050. De gemeente Dongen wil nieuwe ontwikkelingen verbinden met het cultuurhistorisch erfgoed en de identiteit van het gebied. Dit versterkt de identiteit en maakt de geschiedenis van Dongen zichtbaar voor toekomstige generaties.

Oosteind Vaart Lage Ham

Het ‘Wonen in de tweede lijn’ dient hierbij zorgvuldig te worden ingezet. Waar is het wenselijk om bijvoorbeeld zichtlijnen te herstellen en de verbinding tussen het landschap en het lint te versterken?

Opzet en leeswijzer

Deze lintenstudie begint met een algehele beschouwing van de historische linten in Dongen, waarbij zowel beleidsmatige als ruimtelijke aspecten worden behandeld. Vervolgens wordt het lint, Lage Ham afzonderlijk geanalyseerd. Hiervoor worden specifieke principes en uitgangspunten geformuleerd die als basis dienen voor toekomstige ontwikkelingen.

Klein Dongen

Dongen

Eindsestraat

Afbeelding 2: Kaartbeeld gemeente Dongen (oranje: historische linten)

5 | 27

ANALYSE HISTORISCHE LINTEN Beleid

Rijksbeleid

De NOVI is de rijksvisie op de leefomgeving voor de lange termijn. Het plan richt zich op uitdagingen zoals de bouw van 1 miljoen woningen, duurzame energie, klimaatadaptatie en kringlooplandbouw. Hierbij staan een gezonde bodem, schoon water, biodiversiteit en een aantrekkelijke leefomgeving centraal. De NOVI wil vooral binnen bestaande stedelijke gebieden bouwen om de stadskracht te versterken en open landschap te behouden. Buiten stedelijke gebieden is nieuwbouw mogelijk als dit zorgvuldig wordt gepland en landschappelijke kernwaarden intact blijven. Ook kleinschaligheid en diversiteit in steden en dorpen zijn belangrijk. De Woondeal voor de Stedelijke Regio Breda-Tilburg (SRBT), afgesloten op 9 maart 2023, legt vast hoeveel woningen elke gemeente moet bouwen en welk type. De verdeling is: 30% sociale huur, 40% middeldure huur en betaalbare koop en 30% vrije sector. Gemeenten streven naar snelle realisatie en passen bestaande plannen waar mogelijk aan deze verdeling aan. Afwijken kan als er specifieke lokale behoeften of omstandigheden zijn.

Afbeelding 3: Luchtfoto lint Dongen

6 | 27

Provinciaal beleid

Legenda

Met de Omgevingswet die per 1 januari 2024 is ingegaan, moeten gemeenten een omgevingsvisie opstellen. Dongen heeft dit al gedaan, waarbij historische linten zoals de Lage Ham centraal staan. Deze linten zijn belangrijk voor Dongen.

Stedelijk gebied Landelijk gebied Natuurnetwerk brabant Historische linten

De omgevingsverordening geeft binnen de linten twee gebiedsaanduidingen. De provincie maakt een onderscheid tussen stedelijke- en buitengebieden: Stedelijke gebieden: Hier wordt woningbouw gestimuleerd om bevolkingsgroei op te vangen en stedelijke verdichting te bevorderen. Bouwprojecten moeten voldoen aan specifieke regels en voorwaarden. Buitengebieden: Hier is woningbouw beperkt mogelijk, om het landelijke karakter en de natuur te beschermen. Nieuwe projecten moeten aan strikte voorwaarden voldoen, bijvoorbeeld op het gebied van landschappelijke inpassing. Alle linten vallen in beide gebieden. Wanneer de linten verbonden zijn aan dorpen volgt meestal ook een stedelijk gebied tot een bepaald punt mee in het gebied. Dit gebied veranderd meestal wanneer het dorpse karakter overgaat in een meer agrarische met meer openheid en doorzichten naar het landschap. Een groot deel van Eindsestraat, Klein Dongen en Vaart ligt geheel in het buitengebied. De Lage Ham ligt in de eerste lijn binnen stedelijk gebied, op meerdere achtererven ligt de grens naar het buitengebied.

Afbeelding 4: Kaartbeeld Omgevingsverodening Noord-Brabant

7 | 27

Gemeentelijk beleid Structuurvisie

In de Structuurvisie Dongen 2020 (niet meer geldig) zijn de linten aangewezen als ‘bestaand bebouwd gebied’ en is de nadruk gelegd op het versterken van de historische linten. Deze linten zijn belangrijk voor het ruimtelijke en historische karakter van Dongen, met hun vrijstaande bebouwing, groenelementen en unieke bebouwingspatroon. De Structuurvisie Dongen geldt niet meer en is vervangen door de omgevingsvisie ‘Ruimte voor Dongen’. De historische linten uit de structuurvisie zijn hierin overgenomen.

Omgevingsvisie ‘Ruimte voor Dongen’

De gemeente heeft binnen de omgevingsvisie richtlijnen gesteld aan de eisen waar de historische bebouwing binnen de linten aan moet voldoen. Het behoud en versterken van de ruimtelijke en historische kwaliteiten van de lintstructuren en het tegengaan van ongewenste ontwikkelingen (functieveranderingen en nieuwe bebouwing) is hierbij van belang. De linten zijn van historische waarde en karakteristiek voor de omgeving. De linten worden gekenmerkt door historische bebouwing en bebouwingspatronen, groenstructuren, wegprofielen en de inrichting van de openbare ruimte.

Afbeelding 5: Omgevingsvisie 2040

8 | 27

Cultuurhistorische waardenkaart

De Cultuurhistorische kaart Dongen benoemt de linten als ‘bestaand bebouwd gebied’, waarbij de versterking van het karakter van bebouwingslinten centraal staat. Dongen hecht veel waarde aan het behouden van de cultuurhistorische linten als dragers van het ruimtelijke en historische karakter. De linten worden gekenmerkt door vrijstaande bebouwing, groenelementen en een karakteristiek bebouwingspatroon. Daarnaast zijn er nog stichten aanwezig die behouden moeten blijven. Nieuwe woningbouw moet aansluiten bij deze kenmerken en de kleinschalige context van de linten respecteren. Grootschalige projecten, zoals glastuinbouw, passen niet in dit beeld. Versterking van de historische waarde en zichtbaarheid van de linten is een belangrijk aandachtspunt. Dit geldt ook voor het riviertje de Donge, dat een cultuurhistorische waarde heeft en kenmerkend is voor de Lage Ham. Ontwikkelingen moeten waardevolle elementen zoals deze behouden en waar mogelijk versterken. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de kwaliteit van het lint en passen binnen de kleinschalige, historische context. Dit betekent herbestemming en zorgvuldig geplande toevoegingen, zonder inbreuk te maken op de ruimtelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten van Dongen.

Afbeelding 6: Cultuurhistorische waardenkaart

9 | 27

RUIMTELIJKE ANALYSE Historie

Het kruisen van de Lage Ham, Hoge Ham en de Rijensestraatweg staat aan de oorsprong van Dongen. Bebouwing werd gevestigd langs deze doorgaande wegen en langs de watergangen zoals de beek de Donge. Vanaf ongeveer 1700 werden leerlooierijen langs de linten gevestigd. Na 1875 verdichtte de bebouwing rondom Dongen en de Lage Ham, waardoor deze steeds dichter naar elkaar toe groeiden. De ruilverkaveling rondom Dongen vergrootte de landschappelijke korrel en de opstallen achter de eerste bebouwingslijn namen in formaat toe. De linten Lage Ham, Hoge Ham, Eindsestraat, Klein Dongen en Vaartweg zijn historische routes die cruciaal waren voor de ontwikkeling van de regio. Klein Dongen begon als agrarische nederzetting en groeide uit langs de route Lage Ham - Hoge Ham - Eindsestraat. Deze route was belangrijk voor de verbinding tussen boerderijen en dorpen en essentieel voor het transport van landbouwproducten. De omgeving van de Protestantse Kerk was een centraal punt in deze structuur, wat bijdroeg aan de groei en ontwikkeling van de gemeenschap. De Vaartweg volgde een oude waterweg, die gebruikt werd voor het transport van goederen en materialen. Waterwegen waren van groot belang voor de ontginning en ontwikkeling van het gebied, omdat ze een efficiënte manier boden om zware ladingen te vervoeren.

Langs de Vaartweg ontstonden verschillende nederzettingen en boerderijen, die profiteerden van de nabijheid van de waterweg. Veel historische boerderijen zijn tot op de dag van vandaag bewaard gebleven. Deze linten ontwikkelden zich van agrarische routes tot verkeersaders en vormden de kern van Dongen, die later werd omringd door nieuwbouw. Klein Dongen en Vaartweg herinneren aan de agrarische oorsprong en evolutie van de regio.

Afbeelding 7: Historische kaart 1941 (bron: topotijdreis)

Afbeelding 8: Historische kaart 1986 (bron: topotijdreis)

10 | 27

LEGENDA Landschapsrichting Groenstructuur

Groen en water langs de linten

Waterlopen

Door en langs alle linten lopen belangrijke waterlopen. Deze worden vaak gevolgd door bomenrijen. Dit is een kenmerk dat terugkomt in het wegprofiel van de linten en wat beeldbepalend is voor het groene en landelijke karakter. Deze structuren wisselen maar zijn in de basis als waarde. De Donge, loopt nog zijn oorspronkelijke route met een korte onderbreking in het later aangelegde Wilhelminakanaal. Vervolgens vindt het via de kern van Dongen de aansluiting bij de start van de Lage Ham. De Onkelsloot ten oosten van Klein Dongen loopt vanuit Tilburg langs dwars door de gemeente heen en splitst als het ware de dwarse en schuine verkavelingen van de Lage Ham en Klein-Dongen, hierlangs lopen ook recreatieve routes en uitlopers vanuit de linten sluiten aan op de Onkelsloot. De Onkelsloot komt samen met de Donge om vervolgens samen langs ’s Gravenmoer te kronkelen. Ten slotte loopt de Vaart langs de Vaarweg naar het noorden met meerdere waterlopen die naar beide kanten uitsteken. De Leij is hier een voorbeeld van. De Vaart is beeldbepalende waterloop, onder andere door de bruggen die de Vaart verbinden met de oostelijke percelen.

Open groen Wilhelminakanaal Begrenzing linten

Beplanting

De beplanting langs de linten is gevarieerd en draagt bij aan het groene karakter. Kenmerkend zijn: •

Volwassen laanbomen, voornamelijk eiken en linden, die het straatbeeld bepalen; • Diverse hagen als erfafscheidingen, waaronder liguster, beuk en haagbeuk; • Siertuinen met een mix van inheemse en uitheemse planten; • Natuurlijke oeverbegroeiing langs de Donge, met onder andere riet en diverse wilgensoorten. Deze gevarieerde beplanting draagt bij aan de biodiversiteit en versterkt de seizoen beleving in het lint.

Afbeelding 9: Groenstructuurkaart en landschappelijke richtingen

11 | 27

Landschap en bodem

Het landschap van de gemeente is de onderlegger voor de rijke historie van Dongen. Het is in belangrijke mate bepalend geweest voor de stedenbouwkundige opbouw. Bodem en water zijn daarbij richtinggevend geweest voor de occupatiepatronen. Bij de lintbebouwing is deze nog steeds goed zichtbaar. De Lage Ham volgt bijvoorbeeld de meanderende structuur van de Donge, andere linten kennen een meer rechtlijnige ordening. De linten zijn gelegen in het overgangsgebied tussen het zand- en het kleilandschap. De bodem bestaat voornamelijk uit lemig fijn zand, wat kenmerkend is voor de dekzandruggen in dit gebied. Deze bodemgesteldheid heeft de agrarische ontwikkeling en de vestiging van leerlooierijen beïnvloed. Het reliëf in het gebied, met subtiele hoogteverschillen, is nog steeds waarneembaar en draagt bij aan de landschappelijke waarde van het lint. De nabijheid van de Donge heeft geleid tot een karakteristiek beekdallandschap, wat zich uit in de meanderende structuur van het lint de Lage Ham en de aanwezigheid van vochtige gronden in de directe omgeving.

Afbeelding 10: Bodemkaart

Afbeelding 11: Hoogtekaart (bron: AHN)

12 | 27

1

2

De Lage Ham in beeld

Afbeelding 12: Zuidelijke rotonde maakt vormt een duidelijk begin naar het lint. 4

Afbeelding 13: Contrasterende nieuwbouw in het noorden t.o.v. het zuiden. Grote doorzichten, diepe voortuinen met lage hagen. 3

6 2

4

Afbeelding 16: Oostelijke bebouwing staat direct aan de rijweg. Zowel met een parallel als gedraaide oriëntatie. 5

Afbeelding 14: Aan de westzijde zijn kleine woonstraten met agrarische percelen en woningen te vinden. Bereikbaar d.m.v. bruggen over de Donge. 6

3

5

1

Afbeelding 18: Kijkhoeken fotoserie

Afbeelding 15: Een diep doorzicht richting het landschap.

Afbeelding 17: Het einde van het lint, gemarkeerd door de splitsing naar de Watertorenstraat.

13 | 27

De Lage Ham in beeld

De Lage Ham maakt deel uit van een oorspronkelijke agrarische ontginning as waarlangs Dongen is ontstaan en vormt het verlengde van de Hoge Ham. Het lint heeft hoofdzakelijk een agrarische oorsprong, met boerderijen en af en toe kleinschalige fabriekjes. De voormalige leerlooierij aan het begin van het lint op nummer 39 is hier een voorbeeld van. Ondanks de verdichting die in de loop der jaren heeft plaats gevonden met woningen en bedrijvigheid, heeft het lint grotendeels haar groene en open karakter behouden. De bebouwing is voornamelijk vrijstaand en wordt gekenmerkt door diepe voortuinen. Een opvallend kenmerk is het asymmetrische profiel van de Lage Ham: aan de westzijde van de rijweg loopt de beek de Donge, waarbij de kavels door bruggetjes zijn ontsloten. Aan de oostzijde is de Lage Ham verbonden met het landschap door (ontginning)stichten. Deze werden gebruikt om het achterland bereikbaar te houden. Enkele van deze stichten zijn nog zeer herkenbaar: Bolkensteeg, Kloostersticht, Watersticht. Andere zijn iets minder zichtbaar, maar nog wel aanwezig: Moersticht en sticht bij Lage Ham 136. Het is van belang deze te benadrukken en herkenbaar te houden.

Afbeelding 19: Begrenzing lint Lage Ham

14 | 27

Historie

De linten Lage Ham en Hoge Ham liggen in elkaars verlengde. Door de hogere ligging is de Hoge Ham eerder ontwikkeld dan de Lage Ham. Kenmerkend is dat op de plek van de samenkomst van de Donge, de Lage Ham en de Hoge Ham een vanzelfsprekende grens vormde voor de bebouwde kom van Dongen. De hier behouden leerlooierij markeert dit punt aan de rotonde. De bebouwing langs de Hoge Ham (de dorpskern van Dongen) richting de Lage Ham (het lint) is in de loop der jaren steeds dichter ontwikkeld. Deze verdichting heeft geleid tot een meer stedelijke uitstraling van het gebied, met minder open ruimtes en doorzichten naar het achterliggende landschap. Deze verdichting heeft het gebied aantrekkelijker gemaakt voor bewoners en bedrijven, maar heeft ook geleid tot een afname van de landschappelijke beleving. Hierdoor is de dorpskern van Dongen meer geïntegreerd geraakt met de omliggende linten, wat bijdraagt aan een gevoel van samenhang en stedelijkheid en tegelijkertijd een verlies van beleefbaar landschap.

Afbeelding 20: Lage Ham 1906 (bron: topotijdreis)

Afbeelding 21: Lage Ham 1940 (bron: topotijdreis)

Afbeelding 22: Lage Ham 1986 (bron: topotijdreis)

Afbeelding 23: Lage Ham 2021 (bron: topotijdreis)

Het lint Lage Ham volgt de meanderende structuur van de beek de Donge. Waar in het noorden de Lage Ham oorspronkelijk naar het oosten afboog richting de watertoren is na de tweede wereldoorlog een rechte bypass aangelegd. De Donge volgt hierbij nog de oude richting naar de watertoren. De bypass (het nieuwe rechte stuk Lage Ham) heeft hierdoor niet de kenmerkende beek langs de rijweg maar een greppel. De lintbebouwing bestaat voornamelijk uit woningen met één- of tweelaagse bebouwing, met achter de woonbebouwing schuren en bedrijfshallen. De bebouwingsrichting volgt soms het lint en soms juist de richting van het slagenlandschap wat voor een gevarieerd beeld zorgt. Aan de westzijde van het de rijweg loopt de beek de Donge. De voortuinen aan deze zijde zijn ontsloten met individuele bruggetjes. Aan de Lage Ham 39 is nog een voormalige leerlooierij aanwezig. •

•

Historisch en agrarisch lint: de Lage Ham is een agrarische ontginning as met boerderijen en kleinschalige fabriekjes. Het lint heeft zijn groene en open karakter grotendeels behouden. Het meanderen van de Donge is bepalend voor de structuur van het lint.

15 | 27

Bebouwing

Massa en vorm

Langs de Lage Ham staan grote boerderijen en woonhuizen uit diverse periodes en in verschillende stijlen. De gebouwen hebben meestal één of twee verdiepingen en diverse dakvormen zoals zadeldaken, wolfsdaken, schilddaken en mansardedaken waarbij de nokrichting afwisselt. De oudere gebouwen vallen op door het hogere detail niveau van de gevels en de hogere verdiepingshoogte . De bebouwing op de tweede lijn heeft een agrarisch of bedrijfsmatig gebruik met een grotere maat dan de bebouwing direct aan het lint. •

Massa en vorm: grote boerderijen en woonhuizen in diverse stijlen, meestal met één of twee bouwlagen met kap, schuren in het straatbeeld zijn van historische waarde, gebouwen hebben verschillende dakvormen.

Detaillering, kleur en materiaal

Langs de Lage Ham vindt men tal van gebouwen met originele gevels en gedetailleerde kenmerken, zoals speklagen, lateien, dakranden en luiken. De gevels, zowel van historische als van moderne constructies, zijn doorgaans gemaakt van baksteen en hout. De daken zijn meestal bedekt met donkere of oranje dakpannen en af en toe treft men een gebouw aan met een rieten dak. •

Detaillering en materiaal: gebouwen bevatten originele gevels en gedetailleerde kenmerken, meestal van baksteen en hout, met donkere dakpannen of rieten daken. Afbeelding 24: Principe open en gesloten lint

16 | 27

Oriëntatie en positionering

Kenmerkend voor de Lage Ham is de meanderende beek de Donge. Het achter het lint liggende slagenlandschap is juist rechtlijnig verkavelt wat een bijzonder contrast geeft. De rooilijn van de bebouwing langs het lint volgt of de richting van de rijweg (en de Donge) of volgt de richting van het landschap. Daarmee wisselt de bebouwing tussen haaks op de rijweg en haaks op de landschappelijke richting. De percelen langs de Lage Ham variëren in grootte wat het afwisselende landelijk karakter van het lint versterkt. •

•

Bebouwing tweede lijn volgt het landschap Afwisselende rooilijn parallel aan rijweg

Oost- en westzijde zijn asymmetrisch: aan de westzijde stroomt de Donge en liggen bruggetjes; aan de oostzijde liggen ontginningsstichten. Aan enkele van deze stichten is woningbouw gesitueerd. Gebouwen in de eerste lijn hebben een wisselende oriëntatie en rooilijn, bebouwing in de tweede lijn volgt de richting van het landschap.

Bebouwing eerste lijn volgt landschap indien relatie met tweede lijn

Rooilijn volgt richting van het lint

Afbeelding 25: Oriëntatie bebouwing Lage Ham en bebouwing in richting van het landschap

17 | 27

Noord

Open- en gesloten

Het lint de Lage Ham bevat een meer open deel en een meer gesloten deel. Het gesloten deel is dichter bebouwd. In het meer open deel zijn de straten breder, is de ruimte tussen de bebouwing groter en zijn er meer doorzichten naar het achterliggende landschap. Tegelijkertijd is er in het open deel meer ruimte voor beplanting, door onder andere de diepere voortuinen. In de Lage Ham zien we dat het lint ongeveer halverwege van een smaler profiel (meer dicht) naar een breder profiel (meer open) gaat. • •

Nabij de bebouwde kom is het lint meer gesloten en meer naar het noorden open. Het meer open noordelijke deel van het lint heeft meer ruimte tussen bebouwing en doorzichten naar het achterliggende landschap. Afbeelding 26: Doorsnede open lint

Zuid

Afbeelding 27: Doorsnede gesloten lint

18 | 27

Erfafscheiding

Langs de Lage Ham zijn verschillende vormen van erfafscheidingen te vinden zoals hagen, hekken, en muurtjes. Dichter bij de kern van Dongen zijn de voortuinen kleiner dan meer naar het noorden en is er op enkele plekken zelfs helemaal geen erfafscheiding aanwezig. De voortuinen zijn vaak diep en goed verzorgd wat het groene karakter van het gebied versterkt. Woningen staan nabij de bebouwde kern direct aan het trottoir. De erfafscheiding van de voortuinen varieert per kavel in hoogte en materiaal, waardoor elk perceel een eigen uitstraling heeft. Aan de westzijde, waar de Donge stroomt, vormt de beek de scheiding tussen de tuinen en de weg, met bruggetjes over de beek die de percelen ontsluiten. Deze kenmerken geven het lint een kleinschalige en gevarieerde uitstraling. •

Afbeelding 28: Wegprofiel open wegprofiel noordelijke gedeelte lint brede inritten en bebouwing verder van weg verwijderd

Erfafscheiding: diverse vormen van erfafscheidingen zoals hagen, hekken en muurtjes zijn aanwezig, wat bijdraagt aan de kleinschalige en gevarieerde uitstraling en de groene uitstraling van het lint.

Afbeelding 29: Wegprofiel gesloten wegprofiel zuidelijk gedeelte lint smalle inritten en bebouwing direct aan trottoir 19 | 27

LEGENDA Groenstructuur Infrastructuur

Laanbomen westzijde

Groenstructuur

Voortuinen

Bomen en beplanting in voortuinen oostzijde

De Donge Bebouwingslijn

Het groen in de Lage Ham is deels te vinden in de naastgelegen voortuinen. Op enkele percelen zijn aan de zijkanten nog houtwallen te vinden die de kavelgrenzen volgen. De meeste woningen aan de oostzijde van de weg hebben hagen en zeer verzorgde voortuinen. Aan de westzijde van de Lage Ham worden de private tuinen begrensd door de Donge. Tussen de Donge en de rijweg staat een groen ingerichte berm met een haag en bomen. Aan het begin van het lint zijn voornamelijk aan westzijde laanbomen te vinden. Waar het wegprofiel breder wordt en de doorzichten groter worden, komen ook aan de oostelijke zijde van het lint laanbomen voor. De verzorgde voortuinen, samen met de Donge en de groene berm met haag en bomen, zorgen voor het groene karakter van het lint. Verder naar het noorden toe wordt het landschap tussen de bebouwing beter zichtbaar. • •

Tussen de rijweg en de Donge staan bomen en een haag. Groenstructuur: voortuinen hebben lage hagen en bomen. Langs de westzijde staan laanbomen. Achter de eerste lijn bebouwing zijn houtwallen te vinden met landschappelijke waarden.

Donge scheiding tussen weg en woonerven

Westzijde met diepe voortuinen

Afbeelding 30: Oost-en westzijde lint

Lage Ham volgt de Donge

Oostzijde woningen direct aan de weg

20 | 27

LEGENDA Groenstructuur Wilhelminakanaal Open Groen De Donge Begrenzing historisch lint Lint Hoge- Lage Ham

Water

De Lage Ham volgt de meanderende beek de Donge, die de vorm en het karakter van het lint bepaalt. De beek scheidt de weg van de bebouwing en heeft bruggetjes voor de toegang van de kavels. Deze indeling benadrukt de historische waarde van de Donge voor het lint en geeft het lint haar unieke karakter. De sloten die vanaf het lint het landschap in lopen volgen de ritmiek van het slagenlandschap. De regelmatige patronen van de watergangen van het slagenlandschap maken een mooi contrast met het meanderen van de Donge. Nieuwe ontwikkelingen moeten deze waterlopen behouden en versterken. Waterberging kan het beste worden opgenomen in de bestaande landschappelijke richtingen, om zo het unieke karakter van het lint te behouden. Daarmee zijn het water en de richting hiervan bepalend voor de identiteit van de Lage Ham. Het contrast tussen de meanderende beek en het strakke slagenlandschap zijn hierbij leidend. • •

De Donge is de identiteitdrager voor het meanderende lint. Sloten volgen de richting van het landschap

Samenkomst Donge en Lage Ham als historisch herkenningspunt

Afbeelding 31: Groen en- waterstructuren langs de Donge

21 | 27

Programma

Aan de Lage Ham bevonden zich vroeger voornamelijk woningen, leerlooierijen en boerderijen. De leerlooierijen zijn nagenoeg allemaal verdwenen, de zuidzijde van de Lage Ham wordt door een voormalige leerlooierij gemarkeerd. Aan de Lage Ham staat nog een occasion dealer, een groothandel voor elektrische apparatuur, een lederwarenbedrijf en een evenementenlocatie. In de eerste lijn zijn vrijwel uitsluitend woningen aanwezig. In de tweede lijn zijn vooral bedrijfsgebouwen (boeren schuren) aanwezig en enkele woningen. •

LEGENDA Hoofdweg Eerste lijn bebouwing Tweede lijn woningen Tweede lijn bedrijven Lidl en Action Korenmolen Watertoren

Het lint kent een afwisseling van wonen en bedrijvigheid. Hierbij vindt het wonen vooral in de eerste lijn plaats.

Afbeelding 32: Analysekaart tweede lijn wonen en bedrijven in de tweede lijn

22 | 27

Infrastructuur

LEGENDA

De Lage Ham heeft een gemengde verkeersstructuur waarbij auto’s en fietsers de rijbaan delen. Het profiel is asymmetrisch met aan de westzijde van de rijweg de meanderende beek de Donge. Karakteristieke kleine bruggetjes over de Donge geven toegang tot de percelen aan de westzijde. Daarnaast zijn er informele parkeeroplossingen, veelal op eigen terrein. De beperkte trottoirruimte samen met de historische klinkerbestrating die nog aanwezig is tussen de asfaltdelen dragen bij aan het compacte profiel met een landelijke karakter. •

Hoofdweg Historische structuur Zijwegen Historisch lint Jaren 50 weg Bruggen

Het compacte gemengde profiel met de Donge aan één zijde geeft het profiel een landelijk karakter.

Afbeelding 33: Analysekaart Infrastructuur

23 | 27

UITGANGSPUNTEN LAGE HAM De volgende uitgangspunten worden gehanteerd voor het versterken van de kwaliteit van het lint en het toetsen van nieuwe initiatieven.

Inpassing • • • • • • •

In de eerste lijn zijn kleinschalige ontwikkelingen mogelijk. De bestaande bestemming agrarisch - intensieve veehouderij of bedrijf komt in aanmerking voor transformatie in de tweede lijn. In de tweede lijn wordt geen woonbuurt gerealiseerd, enkele woningen rond een gezamenlijk erf zijn voorstelbaar. De ontwikkeling blijft binnen het bouwvlak. Maximaal 15 woningen per hectare in de tweede lijn (inclusief hoofdgebouw) De bebouwing in de tweede lijn is georiënteerd op een gezamenlijke openbare ruimte. Behoud en versterk het zicht vanaf de Lage Ham naar het landschap.

Woonerven zijn toegestaan, geen woonbuurten collectieve ruimte achter het lint

Voornamelijk 1 en soms 2 bouwlagen met kap Doorzichten behouden en versterken Eerste lijn bebouwing heeft eigen inrit en parkeerplaatsen

Tweede lijn bebouwing oriënteren in richting landschap 24 | 27

Bebouwing • • • •

Sluit bij ontwikkelingen in de eerste lijn aan op de schaal en maat van het lint Volg met bebouwing in de tweede lijn de richting van het landschap. Zorg voor verspringende rooilijnen in de eerste lijn bebouwing. Bebouwing volgt de richting van het landschap of de richting van het lint. Nieuwe bebouwing sluit wat schaal en typologie betreft aan bij de bestaande variatie van één- of tweelaagse gebouwen met gebruik van diverse kapvormen zoals zadeldaken en mansardedaken. Bebouwing refereert daarbij aan het voormalige agrarische gebruik, bijvoorbeeld door het gebruik van schuurwoningen als typologie voor de tweede lijn.

Erfafscheidingen • •

Erfafscheidingen zijn laag en natuurlijk om zoveel mogelijk openheid te creëren. Langs de Donge worden uitsluitend natuurlijke afscheidingen gebruikt. Diepe en ondiepe voortuinen: het behouden en bevorderen van diepe voortuinen draagt bij aan het open en agrarische karakter van de noordzijde. Ondiepe tuinen zijn terug te vinden bij het meer gesloten lint aan de zuidzijde van de Lage Ham.

Doorzichten behouden en versterken Eerste lijn bebouwing heeft eigen inrit en parkeerplaatsen

Landschappelijke Inpassing • • •

Maak het landschap zichtbaar vanaf het lint met doorzichten. Versterk de bestaande waterstructuren en volg met het water de richting van het landschap. Groenstructuur Integreren: het behoud van groen is essentieel. Nieuwe ontwikkelingen moeten voortbouwen op de bestaande groenstructuur, inclusief de aanplant van volwassen bomen en hagen als natuurlijke afscheidingen.

Dichter nabij de bebouwde kom is het lint meer dicht. Bomen en hagen langs Donge als waarde Verschil breedte trottior oost en westkant

25 | 27

Water •

•

Waterlopen: de Donge aan de westzijde van de rijweg is bepalend voor het profiel van de Lage Ham. Ontwikkelingen moeten rekening houden met deze waterloop. Het aantal bruggetjes over de Donge wordt beperkt zodat de Donge zichtbaar blijft. Slotenpatronen die de percelen begrenzen worden behouden.

Infrastructuur en verkeer • • •

Gemengde verkeersstructuur: het gemengde gebruik van auto’s en fietsers op de rijbaan blijft behouden. Naast de rijbaan zijn geen formele parkeerplaatsen. Inritten: op eigen terrein is een eigen inrit en parkeervoorziening voor alle woningen. Beperkte verharding: de beperkte trottoirruimte draagt bij aan de landelijke uitstraling. Nieuwe ontwikkelingen moeten zich hierop aanpassen door het minimaliseren van verharde oppervlakten en het behouden van natuurlijke bermen.

Nokrichtingen verdraaien regelmatig Bebouwing in tweede lijn staat in de richting van het landschap De Donge als drager voor de cultuurhistorische kwaliteit

26 | 27

Gemeente Dongen, Lintenstudie Lage Ham

Rotterdam

|

Middelburg

|

Leeuwarden

|

Eindhoven

|

Deventer |

Groningen