RIB 24-45 Gemeentelijk Woonfonds

Aan de raadsleden

Dongen, 24 juni 2024 Uw kenmerk Zaaknummer RIB nr. Bijlage(n) Contactpersoon/tel.nr. Betreft

: : 2024-148677 : : : Lia Soffers : Gemeentelijk woonfonds

Geachte raadsleden, Bij de behandeling van het raadsvoorstel 2022-011951 over de Woonzorgvisie 2024-2028 heeft de gemeenteraad motie nr. M20231214-34 aangenomen. Deze raadsinformatiebrief is een uitwerking van de motie, die daarmee is afgedaan. Met de motie heeft de gemeenteraad het college opdracht gegeven om: • In beeld te brengen welke initiatieven er zijn (van Rijk of andere gemeenten) om de bouw van meer betaalbare koopwoningen te stimuleren; • Zich daarbij te oriënteren op het oprichten van een eigen Woonfonds; • De gemeenteraad hierover uiterlijk bij de Kadernota 2025 te informeren. Woonfonds versus vereveningsfonds Met de vaststelling van de Woonzorgvisie 2024-2028 heeft de gemeenteraad al besloten tot het oprichten van een Vereveningsfonds. Dat fonds is gericht op het realiseren van voldoende sociale huurwoningen (zie § 6.2 woonzorgvisie, pagina 19). Het vereveningsfonds wordt verder voorbereid. Het Woonfonds als bedoeld in genoemde motie is gericht op het realiseren van meer betaalbare koopwoningen. Onder ‘betaalbaar’ verstaat de woonzorgvisie woningen met een koopprijs onder de landelijk geldende betaalbaarheidsgrens. Voor 2024 is deze bepaald op € 390.000,-. Publicatie RIGO In 2023 heeft het bureau RIGO Research en Advies het rapport ‘Afwegingskader instrumenten betaalbare koop voor starters’ gepubliceerd.

Deze handreiking voor met name gemeenten is beschikbaar op de website van RIGO: Hoe kies je als gemeente een passend instrument voor betaalbare koop? • RIGO Enkele van de uitgewerkte instrumenten (koopinstrument en erfpachtinstrument) uit de handreiking komen terug in initiatieven van de rijksoverheid, provincies en gemeenten. Voor de werking van de instrumenten verwijzen we u naar deze RIGO-publicatie. Koopinstrumenten kunnen zowel aangeboden worden door ontwikkelaars, corporaties alsook door gemeenten en andere overheden. Voorbeelden van initiatieven Onderstaand overzicht geeft voorbeelden, maar is niet uitputtend. Koopinstrumenten worden in meerdere gemeenten aangeboden, meestal voor specifieke projecten. De gemeentelijke bijdrage wordt vaak geregeld met een erfpachtconstructie. Initiatieven Rijk a. Volkshuisvestingsfonds Deze subsidie is bedoeld voor het verbeteren van de leefbaarheid in met name de 20 stedelijke focusgebieden en 13 grensregio’s. Een bijdrage is mogelijk voor herstructureringsopgaven, onder andere voor sloop/nieuwbouw van het slechtste deel van de (particuliere) woningvoorraad. Dongen valt buiten de scope van dit fonds.

b. Woningbouwfonds In zijn kamerbrief van 19 september 2023 kondigt minister Hugo de Jonge de opzet van een ‘Nationaal Fonds Betaalbare Koopwoningen’ aan. Met dit fonds zouden projectontwikkelaars en bouwondernemingen koperskortingen kunnen verschaffen aan particuliere starters. Het gaat hier om het koopinstrument ‘KoopStart’. Zie de RIGO handreiking voor een nadere uitleg. De regeling moet nog verder uitgewerkt worden. In de rijksbegroting 2024 is een bedrag van 70 miljoen opgenomen voor dit nationaal koopstartfonds. De uitvoering van het fonds wordt momenteel voorbereid. Een van de voorwaarden wordt waarschijnlijk minimaal 50% cofinanciering door gemeenten en ontwikkelaars. Duidelijk mag zijn dat met het beschikbare budget en de landelijke reikwijdte er beperkt ruimte zal zijn voor Dongense koopstarters Initiatieven provincies Provincie Noord-Holland De provincie Noord-Holland heeft een onderzoek laten houden naar een Provinciaal Fonds Betaalbare Koopwoningen. De uitkomsten zijn in 2023 gedeeld in het Masterplan Wonen 2.0. Er is nog geen provinciaal woonfonds gevormd. Provincie Gelderland De uit 2022 daterende plannen van de provincie om een provinciaal woonfonds te starten zijn niet doorgegaan. Het was de bedoeling om twee pilots (o.a. in de gemeente Wijchen) te draaien met het wooninstrument KoopSmarter.

Over de opzet van het provinciaal woonfonds is een presentatie gemaakt: PowerPoint-presentatie (stateninformatie.nl) Met name de gestegen hypotheekrente was debet voor het niet op de markt brengen van het wooninstrument KoopSmarter. Initiatieven gemeenten De meeste gemeentelijke ‘Woonfondsen’ zijn vereveningsfondsen, gericht op het realiseren van voldoende sociale huurwoningen. Sommige fondsen – zoals het Woonfonds gemeente Rijswijk – zijn in het leven geroepen voor een specifiek project. In Rijkswijk bijvoorbeeld waren dat 100 middeldure huurwoningen in een nieuwbouwwijk. De gemeente werkt in het fonds samen met een investeerder en een ontwikkelaar. Gemeente Oudewater In 2021 heeft de gemeenteraad van Oudewater tien appartementen aangekocht van een projectontwikkelaar en ondergebracht in een eigen, nieuw opgerichte B.V. Deze B.V. verkoopt de woningen vervolgens aan koopstarters via de constructie ‘KoopGarant’. De regeling wordt uitgevoerd door de Stichting OpMaat, landelijk gezien de meest ervaren partij op dit gebied. Oudewater heeft dit initiatief genomen voor één specifiek project, maar sluit niet uit dat in de toekomst meerdere projecten toegevoegd gaan worden. Meer informatie is te vinden in het betreffende raadsvoorstel.

Gemeente Ede De gemeente Ede heeft in het verleden afspraken gemaakt met verschillende ontwikkelaars om op diverse bouwlocaties sociale koopwoningen te bouwen. Deze woningen wil de gemeente om gaan zetten naar KoopGarant-woningen. Een en ander wordt op dit moment verder uitgewerkt. Alleen huishoudens met een (gezamenlijk) inkomen tot € 50.000,- per jaar gaan in aanmerking komen voor een KoopGarant woning. Gemeente Peel en Maas Per 2024 kent de gemeente Peel en Maas een huisvestingsfonds. In feite is dit een vereveningsfonds, maar is niet alleen bedoeld voor sociale huur maar ook voor betaalbare koop. Als er sprake is van een aantoonbaar tekort in de grondexploitatie, dan is er een bijdrage uit het huisvestingsfonds mogelijk. Om het fonds te vullen en alvast bijdragen aan initiatiefnemers mogelijk te maken, heeft de gemeenteraad besloten om in € 1 mln in het fonds te storten. In de toekomst gaan bijdragen van initiatiefnemers die (geheel of grotendeels) dure huur- of koopwoningen bouwen het fonds verder voeden, met verplichte bijdragen. Zie voor meer informatie bijlage 8 van het Programma

Kostenverhaal en Financiële Bijdragen onder de Omgevingswet gemeente Peel en Maas | Lokale weten regelgeving (overheid.nl) Overige initiatieven ASML steun: ASML steunt projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties om bouwprojecten van de grond te krijgen voor huur tot € 1100,- per maand of koophuizen met een maximale prijs van € 375.000,- . De huizen die ASML helpt bouwen zijn niet specifiek voor medewerkers van het bedrijf maar voor een doelgroep die het moeilijk heeft. ASML opereert vooral in de regio Veldhoven – Eindhoven. Vastgoedinvesteerders Met name in de sector middeldure huur werken beleggingsfondsen regelmatig samen met ontwikkelaars en gemeenten om projecten voor middeldure huurwoningen te realiseren. Voor een project in de gemeente Rijswijk is een woonfonds opgericht door Vastgoed Syndicering Nederland NV (VSN), ontwikkelaar Dura Vermeer en de gemeente Rijswijk. De gemeente heeft een belang van 25% in het fonds, dat eigenaar is van de in totaal 100 woningen. VSN is een professionele marktpartij die woonfondsen opzet en beheert in heel Nederland. Vaak gebeurt dat samen met een ontwikkelaar. Soms – zoals in Rijswijk – participeert ook de gemeente. In Rijswijk was de gemeente eigenaar van de bouwgrond.

Vervolg Gelet op bovenstaande informatie adviseren wij uw raad om - net zoals de gemeente Peel en Maas dat heeft gedaan – een verveningsfonds te maken, bedoeld voor zowel sociale huurwoningen als betaalbare koopwoningen. Met de vaststelling van de woonzorgvisie gemeente Dongen 2024-2028 is al besloten tot het vormen van een vereveningsfonds voor sociale huurwoningen. In de begroting 2025 zal procesgeld gevraagd worden om het voorstel voor het woonfonds – inclusief de regeling – te maken. In 2025 zullen we aan uw raad een voorstel voorleggen met de regeling, inclusief de duiding van het budget voor het fonds. Het budget komt daarna in de begroting, waarschijnlijk in 2026.

Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Dongen, De secretaris,

De burgemeester,

Dr. G.W. Goedmakers

Ir. J.C. Slagboom