RIB 24-28 Bijlage 1 - Afwegingskader supermarkten Dongen

Afwegingskader supermarkten Gemeente Dongen 4 april 2024

2

Afwegingskader supermarkten

Inhoudsopgave 1.

2.

3.

Inleiding

3

1.1 1.2

3 3

Aanleiding Leeswijzer

Conclusie en advies

4

2.1 2.2 2.3

5 6 7

Advies 1: Zet in op versterking bestaande structuur Advies 2: Ondersteun optimalisatie centrumsupermarkten Advies 3: Hanteer een afwekingskader voor initiatieven

Uitgangssituatie

10

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

10 11 13 15 16

Dongen beschikt over 6.850 m² wvo supermarkt Diverse aanbod: zowel fullservice als discounters Supermarkten hebben sterke lokale (verzorgings)functie Plannen supermarkten: +2.500 m² wvo extra Woningbouw aan noordkant en in en rondom centrum

4.

Trends en ontwikkelingen

20

5.

Toekomstige markt-ruimte supermarkten

23

5.1 5.2

23

5.3

6.

Tot 2033 beperkt extra marktruimte Diverse plannen bij supermarkten voor uitbreiding, verplaatsing en nieuwvestiging Niet alles kan: keuzes maken is noodzakelijk

Bijlage

24 24

25

Afwegingskader supermarkten

1. Inleiding 1.1 Aanleiding Momenteel spelen er diverse (ruimtelijke) ontwikkelingen in de gemeente Dongen. Er zijn verschillende woningbouwontwikkelingen, -plannen en meerdere supermarkten hebben initiatieven voor nieuwvestiging, uitbreiding en/of verplaatsing van hun supermarkt. Deze ontwikkelingen hebben invloed op de bestaande en lokale detailhandelsstructuur van uw gemeente. U wilt een goede afweging maken bij het beoordelen van de verschillende supermarktinitiatieven die momenteel (en in de toekomst mogelijk) spelen. De huidige detailhandelsstructuurvisie is ruim 10 jaar oud. U heeft daarom nu behoefte aan een geactualiseerd marktbeeld en een afwegingskader voor (nieuwe) supermarktinitiatieven. In het afwegingskader staat het (positieve of negatieve) effect op de bestaande detailhandelsstructuur en consumentenverzorging centraal.

1.2 Leeswijzer We starten in hoofdstuk 2 met de belangrijkste conclusies en adviezen. In hoofdstuk 3 worden de uitgangspunten van de supermarktstructuur op een rij gezet. In dit hoofdstuk behandelen we de huidige supermarktstructuur van Dongen, de positionering van de supermarkten en hun indicatieve verzorgingsgebieden en de uitbreidingsplannen en woningbouwplannen die spelen. In hoofdstuk 4 zijn de trends en ontwikkelingen in de supermarktbranche uiteengezet, evenals de betekenis hiervan voor de supermarkten in Dongen. In hoofdstuk 5 berekenen we de huidige en toekomstige marktruimte en leggen we dit naast de diverse supermarktplannen.

3

Afwegingskader supermarkten

2. Conclusie en advies Onderwerp

Conclusie

Supermarktaanbod

In de gemeente Dongen zijn zeven supermarkten gevestigd: Albert Heijn, Aldi, Coop (wordt omgebouwd tot Plus), Jumbo, Lidl, Nettorama en Spar (deze stopt per februari 2024). Het totale supermarktaanbod bedraagt circa 6.850 m² wvo. Dit komt neer op 255 m² wvo per 1.000 inwoners. Dit is lager dan het landelijk gemiddelde (275 m² wvo). Daarnaast zijn er vier minisupermarkten in Dongen met een totale omvang van 310 m² wvo. Ook is er een biologische winkel gevestigd (Natuurlijk Henriette). Deze winkel behoort in Locatus tot de categorie ‘delicatessen winkel’ en is dus geen onderdeel van de omzetkengetallen van supermarkten. We nemen deze winkel daarom ook niet me in het aanbod.

Type supermarkt en omvang

In de gemeente Dongen zijn vier fullservice supermarkten. De Albert Heijn (1.170 m² wvo) en Jumbo (2.155 m² wvo) hebben een moderne en marktconforme maat. De Coop (760 m² wvo) in s’ Gravenmoer is aan de klein kant. Buurtwinkel de Spar (385 m² wvo) is vooral gericht op de vergeten boodschap. Daarnaast zijn en drie (merken)discounters gevestigd in de gemeente. Lidl (1.150 m² wvo) heeft een moderne en marktconforme maat. De Aldi (705 m² wvo) en Nettorama (625 m² wvo) zijn relatief klein en kunnen hierdoor slechts beperkt inspelen op veranderende consumentenbehoefte.

Uitbreidingsplannen

In totaal hebben de supermarkten in Dongen uitbreidingsplannen voor 2.490 m² wvo. De Lidl gaat uitbreiden met 220 m² wvo (plan is reeds goedgekeurd en vergund). Daarnaast willen Aldi (+395 m² wvo) en Nettorama (+625 m² wvo) graag uitbreiden om aan te sluiten bij de nieuwste maatstaven. Tot slot wil Plus graag een nieuwe vestiging openen in Dongen (circa 1.200 m² wvo).

Woningbouwplannen

In de komende vijf jaar worden er naar verwachting circa 845 woningen gerealiseerd in de gemeente Dongen. Deze plannen worden voornamelijk gerealiseerd in het noorden en in en rondom het centrum van Dongen. Hierdoor profiteren vooral de Lidl en de centrumsupermarkten (Jumbo, Albert Heijn en Aldi) van een extra bestedingsimpuls. Na 2030 ligt de focus op bouwen binnen bestaand stedelijk gebied. Het zwaartepunt van potentiële inbreidingslocaties ligt in het zuidoosten van Dongen. Hierdoor zullen vooral de centrumsupermarkten en de Nettorama profiteren van het extra bestedingspotentieel.

Marktruimte

De markt voor supermarkten in Dongen is momenteel in balans en functioneert goed. De marktruimte bevindt zich net boven het nulpunt, op circa 20 m² wvo. Tot 2033 groeit de marktruimte tot 875 m² wvo door inwonersgroei en het stoppen van de Spar. Kwalitatief voldoet de maatvoering van enkele supermarkten (Aldi, Coop, Nettorama) niet aan de veranderende consumentenbehoefte. Hierdoor kunnen niet alle supermarkten hun klanten optimaal bedienen en het nieuwste concept uitrollen.

Afweging initiatieven

Er is onvoldoende kwantitatieve marktruimte voor alle supermarktinitiatieven. Wanneer alle initiatieven worden toegestaan, wordt de marktruimte aanzienlijk overschreden. Het aanbod neemt met 35% toe en er ontstaat een overaanbod van 1.615 m² wvo. Hierdoor gaan de supermarkten in Dongen naar verwachting 15 tot 20% onder de landelijke vloerproductiviteitsnormen functioneren. Dit heeft effect op de supermarktstructuur en het centrum (doordat de concurrentiestrijd toeneemt, de kooporiëntatie wijzigt en het aantal centrumbezoekers afneemt).

4

Afwegingskader supermarkten

2.1 Advies 1: Zet in op versterking bestaande structuur Supermarkten zijn essentieel voor centrum Dongen Voor een centrum met de omvang van Dongen zijn supermarkten dé belangrijkste trekkers en een basisvoorwaarde om (overige) voorzieningen in stand te houden. (Full-service) supermarkten trekken gemiddeld zo’n 10.000 bezoekers per week en fungeren daarmee als drager voor kleinere centra. Supermarkten zorgen namelijk voor een constante stroom aan consumenten en genereren combinatiebezoeken met lokale speciaalzaken (zoals de bakker, slagerij of slijterij) en andere winkels in het centrum. Speciaalzaken hebben de grootste overlevingskansen wanneer ze in de buurt van een supermarkt zijn gevestigd, blijkt uit onderzoek. Ook andere commerciële voorzieningen profiteren van de aanwezigheid van een supermarkt. Een kwalitatief goed supermarktaanbod in het centrum zorgt er dus voor dat inwoners lokaal georiënteerd blijven en hun boodschappen en andere aankopen in het centrum van de eigen kern blijven doen. Toestaan alle initiatieven en/of koopcentrum aan noordkant heeft negatieve impact op centrum Het toestaan van alle supermarktinitiatieven (wensen) en/of koopcentrum aan de noordkant van Dongen heeft een negatief effect op het centrum.

In dit scenario vertrekt de Aldi uit het centrum en vestigt deze zich (naar alle waarschijnlijkheid) op een goed bereikbare locatie aan de rand van de kern. Hiermee verliest het centrum een trekker. Daarnaast ontstaat er in dit scenario aan de noordkant van Dongen (bij de Lidl en Action) een nieuw aantrekkelijk koopcentrum met twee marktconforme en complementaire supermarkten. Deze ontwikkelingen zorgen er (ook los van elkaar) voor dat de kooporiëntatie van consumenten in Dongen sterk wijzigt. Consumenten zullen de centrumsupermarkten minder vaak bezoeken. Dit zal voornamelijk negatieve effecten hebben op de Albert Heijn en daardoor ook direct op de rest van het centrum van Dongen (door een afnemend aantal bezoekers). Bestaande trends en ontwikkelingen zoals: minder recreatief winkelen, afname aantal bezoekers door online en leegstand worden hierdoor versterkt en versneld. Dit zal een (verdere) verschraling van het detailhandelsaanbod in het centrum van Dongen tot gevolg hebben. Zet in op versterking bestaande supermarktstructuur: nieuwvestiging mag alleen in centrum Het verdwijnen of minder goed presteren van centrumsupermarkten is een risico voor het centrum van Dongen. We adviseren daarom in te zetten op het behouden en versterken van de bestaande supermarktstructuur.

We adviseren dat alleen bestaande supermarkten mogen uitbreiden (zie volgende alinea) en dat nieuwvestiging alleen in het centrum van Dongen mogelijk is, en dus niet daarbuiten. De woningbouwambities van de gemeente ondersteunen deze beleidslijn. Het woningbouwprogramma focust zich (op de langere termijn) op locaties in/rond het centrum en op locaties aan de zuidkant van de kern Dongen (Kanaalzone). Hierdoor ontstaat in deze gebieden het grootste extra bestedingspotentieel en is het logisch in te zetten op het behoud en versterken van het supermarktaanbod in dit deel van de gemeente. Aan de noordkant van Dongen worden de komende jaren ook extra woningen gebouwd, maar deze woningbouwplannen zijn (bij lange na) niet groot genoeg om een extra supermarkt te dragen. Het toevoegen van een extra (nog niet aanwezig) supermarktformule in het noorden zal dan ook effect hebben op het centrum.

5

Afwegingskader supermarkten

Streef naar vermindering plancapaciteit voor supermarkten (en detailhandel) buiten centrum Dongen Voorkomen moet worden dat nieuwe detailhandelsontwikkelingen (waaronder supermarkten) zich voordoen buiten het centrum. Een compact winkelgebied is daarbij het uitgangspunt. Het gezamenlijk afbakenen van een kernwinkelgebied en het verminderen van (verborgen) plancapaciteit daarbuiten is daarbij essentieel. We adviseren daarom in te zetten op alternatieve invulling en uiteindelijk schrappen van onbenutte of verborgen plancapaciteit voor supermarkten (en breder detailhandel) buiten het centrum. Woningbouw (en/of lichte werkfuncties) is daarbij een kansrijke invulling. Ga daarom in gesprek met eigenaren om voor deze locaties te komen tot invulling met een andere functie dan detailhandel.

Bestaande supermarkten buiten centrum mogen (onder voorwaarden) uitbreiden Tegelijkertijd constateren we dat een deel van het supermarktaanbod buiten het centrum in de huidige vorm onvoldoende kan inspelen op consumententrends. Dit geldt met name voor de Nettorama en Coop (straks Plus). Deze supermarkten zijn te klein om te voldoen aan de laatste supermarktconcepten en trends (zoals brede paden, meer vers-aanbod, breed assortiment en zelfscankassa’s). Opschaling is nodig om consumenten in Dongen te behouden en afvloeiing naar andere gemeenten te verminderen. We adviseren daarom een positieve grondhouding aan te nemen bij uitbreiding en optimalisatie van bestaande supermarkten buiten het centrum, maar wel binnen strikte kaders. Supermarkten buiten het centrum mogen de trekkende functie van Albert Heijn, Jumbo en Aldi voor (dagelijkse) voorzieningen in het centrum niet schaden. We adviseren daarom in te zetten op supermarkten die zich beperken tot de wijkfunctie. Dit betekent dat supermarkten buiten het centrum niet te groot mogen worden en een omvang hebben van maximaal 1.500 m² wvo. Daarnaast mogen er geen winkelconcentraties ontstaan bij deze supermarkten. Het centrum van Dongen vervult deze rol.

Bekrachtig keuzes in geactualiseerde detailhandelsvisie De focus op het centrum komt overeen met de huidige beleidslijn uit het huidige detailhandelsbeleid (2012) en de centrumvisie (2017). Ondanks dat had u, nu er meerdere verschillende initiatieven tegelijkertijd spelen, behoefte aan een actueel marktbeeld en afwegingskader. We adviseren u daarom bovenstaande keuzes ook écht te maken, duidelijk te communiceren en te bekrachtigen in een geactualiseerde detailhandelsvisie.

2.2 Advies 2: Ondersteun optimalisatie centrumsupermarkten Zet vol in op herontwikkeling Aldi om toekomstbestendigheid (centrum) te borgen Ondanks de noodzaak vanuit consumenten- en marktperspectief om supermarkten te upgraden naar een moderne maat, is het geen gegeven dat supermarkten ook daadwerkelijk gaan

6

Afwegingskader supermarkten

investeren. Aldi geeft bijvoorbeeld aan haar winkel in Dongen (nu 705 m² wvo) graag te willen uitbreiden naar 1.100 m² wvo, maar dat uitbreiden op de huidige locatie moeilijk is in verband met de hoge kosten en de blijvende beperkingen ten aanzien van zichtbaarheid, bereikbaarheid en parkeren. De voorkeur van Aldi gaat daarom uit naar een nieuwe vestiging op een andere, goed bereikbare, locatie. Voor het centrum van Dongen is het huidige complete en complementaire supermarktaanbod (met twee marktconforme fullservice supermarkten en één kleine discounter) daarentegen van groot belang. Het is dan ook belangrijk als gemeente Dongen commitment te uiten richting Aldi (of een andere supermarkt die zich op termijn op deze locatie zou wil vestigen indien Aldi toch besluit om te stoppen) om mee te willen werken met de herontwikkeling en daar waar nodig in te ondersteunen, zowel procesmatig als financieel. Wanneer Aldi heeft geïnvesteerd in een moderne nieuwe supermarktformule heeft deze weer voldoende toekomstpotentie. Dit is van grote waarde voor het centrum van Dongen.

Hoe Aldi ondersteunen bij herontwikkeling? Wij zijn van mening dat u als gemeente Aldi (of een andere formule) kunt ondersteunen bij het geschikt maken van een herontwikkelingslocatie in het centrum van Dongen. We adviseren dit – bij een uitdrukkelijke wens van Aldi – te verkennen. We denken dat deze ondersteuning procesmatig, inhoudelijk en financieel van aard kan zijn. Een oplossing is zeker niet voor de hand liggend en het kan mogelijk nog enige tijd duren voordat een ontwikkeling van de grond komt. Zonder de situatie tot in de kleinste details te kennen zou die ondersteuning kunnen bestaan uit: • Verkenning uitvoeren naar de ruimtelijke mogelijkheden en het verbeteren van de zichtbaarheid op huidige locatie, aan de hand van programma van eisen. • Ontwikkelen ruimtelijke visie voor dit deel van het centrum van Dongen. • Uitgangspunten vastgoed en bedrijfsvestigingen in beeld brengen. • Op basis van voorgaande verkennende gesprekken voeren over ieders wensen en ideeën bij het gebied. • Verkennen welke belemmeringen er zijn voor een herontwikkeling en deze gericht wegnemen. Het kan bijvoorbeeld gaan over vastgoed technische belemmeringen, bereikbaarheid of financiële belemmeringen. • In geval noodzakelijk: inzet van planologisch-juridisch of privaatrechtelijk instrumentarium.

Bijvoorbeeld het wijzigen van bestemmingsplan, aanleg infrastructuur, herinrichten openbare ruimte, etc. • In uiterste geval inzet financieel instrumentarium. Bijvoorbeeld het verwerven van vastgoed of private ruimte zodat een ontwikkeling kans van slagen heeft.

2.3 Advies 3: Hanteer een afwegingskader voor initiatieven Hanteer afwegingskader voor beoordelen (nieuwe) supermarktinitiatieven Om de huidige en toekomstige supermarktinitiatieven te beoordelen, raden we u aan onderstaand afwegingskader te gebruiken. Met dit afwegingskader kunt u plannen eenvoudig beoordelen en tegen elkaar afwegen. Ook schept u hiermee duidelijkheid voor initiatiefnemers. Voor het afwegingskader vinden we de volgende criteria relevant: • Type verzoek: gaat het om een nieuwe supermarkt die zich in Dongen wil vestigen (van een al dan niet al aanwezige formule) of gaat het om een bestaande supermarkt? En gaat het bij een bestaande formule om een uitbreidingsvraag- of verplaatsingsvraag?

7

Afwegingskader supermarkten

•

• •

Ligging: ligt het initiatief binnen de bestaande supermarktstructuur? Dit wil zeggen: in het centrum of betreft het een uitbreidingsvraag van een bestaande supermarkt elders? En ligt het initiatief bij verplaatsing meer of minder dan 250 meter van de oude locatie? Omvang: wordt de nieuwe supermarkt groter of kleiner dan 1.500 m2 wvo? Afstand: ligt de nieuwe locatie van een bestaande vestiging binnen een straal van 250 meter van de oude locatie?

Figuur 1: Afwegingskader supermarktinitiatieven 1

Definities van begrippen uit het afwegingskader In het afwegingskader gebruiken we bepaalde begrippen. Om onduidelijkheden te voorkomen staan in onderstaande tabel de definities hiervan.

Begrip

Definitie

Nieuwvestiging

Het openen van een nieuwe supermarkt op een locatie waar nu nog geen supermarkt was gevestigd is. Dit betekent dat er een extra supermarkt wordt toegevoegd aan de supermarktstructuur.

Bestaande vestiging

Een bestaande supermarkt die momenteel al op een locatie in Dongen actief is.

Supermarktstructuur

De structuur van alle bestaande supermarkten in Dongen samen met daarbij inbegrepen de huidige concurrentieverhoudingen en kooporiëntatie van consumenten.

Centrum Dongen

Conform winkelgebiedsindeling Locatus (2023).

Maak gebruik van helder format voor beoordeling Minstens zo belangrijk als een helder afwegingskader is wat ons betreft de beoordeling van randvoorwaarden waaraan een supermarktaanvraag moet voldoen. Een duidelijk format waarin initiatieven kunnen worden toegelicht is daarom belangrijk. Met deze informatie kan, aan de hand van de uitgangspunten in het afwegingskader, afgewogen worden of transformatie wenselijk is of niet.

1

Een positief advies betekent dat de beoogde supermarktontwikkeling een vooruitgang is van de ruimtelijkeconomische (supermarkt en detailhandels)structuur in Dongen. Andere aspecten zoals mobiliteit, parkeren of landschappelijk inpassing zijn geen onderdeel van het afwegingskader en moeten dus nog afgewogen worden.

8

9

Afwegingskader supermarkten

In onderstaande tabel is een voorbeeld format uitgewerkt. Het is de bedoeling dat dit door de initiatiefnemer wordt ingevuld en voor toezegging onafhankelijk (integraal) wordt getoetst door de gemeente.

Tabel 1: Format voor afstemming supermarktinitiatieven Thema Locatie (incl. kaart / afbakening plan) Huidige planstatus in bestemmingsplan Huidige situatie (kwantitatief; o.a. omvang en indeling pand, actuele leegstand, etc.) Huidige situatie (kwalitatief; o.a. reikwijdte (trekkracht), onderscheidend vermogen, etc.) Ambitie (programma: kwantitatief en kwalitatief, behoefteonderzoek, etc.) Beoordeling aan de hand van afwegingskader Samenhang met lokaal en regionaal beleid Neveneffecten (bijvoorbeeld onderbouwing Ladder, verkeer, etc.)

Toelichting

Afwegingskader supermarkten

3. Uitgangssituatie 3.1 Dongen beschikt over 6.955 m² wvo supermarkt Gemeente Dongen beschikt over 6.850 m² wvo supermarkt, verdeeld over zeven vestigingen In de gemeente Dongen zijn zeven supermarkten gevestigd. Het gaat om vestigingen van Albert Heijn, Aldi, Coop 2, Jumbo, Lidl, Nettorama en Spar 3. Het totale supermarktaanbod heeft een omvang van zo’n 6.955 m² wvo. Hiermee beschikken inwoners van de gemeente Dongen over ongeveer 255 m² wvo supermarktaanbod per 1.000 inwoners. Dit is minder dan gemiddeld in Nederland (275 m² wvo per 1.000 inwoners). Naast het reguliere supermarktaanbod zijn er nog vier mini-supermarkten gevestigd in Dongen. Het gaat om twee Poolse, één Syrische en één Mediterraanse supermarkt (in totaal 310 m² wvo). Daarnaast is er nog een biologische delicatessewinkel aanwezig: Natuurlijk Henriette (165 m² wvo). Dit is geen min-supermarkt en deze winkel laten we in onze analyses daarom buiten beschouwing. 4 Het totale supermarktaanbod in de gemeente Dongen komt daarmee uit op 7.255 m² wvo. Wanneer de Spar volgend jaar gestopt is blijft er 6.860 m2 wvo supermarktaanbod over.

Figuur 2: Spreiding supermarktaanbod gemeente Dongen en inwonertal buurten

Bron: Stec Groep, 2023. 2

Eind 2021 zijn Plus en Coop gefuseerd. De Coop supermarkt in ’s Gravenmoer zal daarom op termijn omgebouwd worden tot een Plus supermarkt. 3 De Spar heeft aangekondigd in februari 2024 te stoppen met haar winkel in Dongen. De bestemming detailhandel wordt vooralsnog gehandhaafd in het bestemmingsplan. 4 We doen dit vanuit methodologische reden. Immers, de gehanteerde kengetallen hebben betrekking op supermarkten. Mini-supermarkten worden gerekend tot die groep. Delicatessenwinkels worden niet toegerekend tot supermarkten. Op deze manier kunnen we het meest zuiver de marktruimte in beeld brengen.

10

11

Afwegingskader supermarkten

Supermarktaanbod hoofdzakelijk geconcentreerd in centrum Dongen De helft van het supermarktaanbod (in vierkante meters) is gevestigd in het centrum van Dongen. Met de Albert Heijn, Aldi en Jumbo is de dagelijkse branche in het centrum qua omvang en aantrekkingskracht het grootst. De supermarkten zijn daarmee belangrijke dragers en publiekstrekkers voor het centrum. Naast dagelijks aanbod beschikt het centrum van Dongen ook over een breed scala aan recreatieve en doelgerichte winkels, horeca, dienstverleners en voorzieningen gericht op cultuur en ontspanning. In totaal beschikt het centrum van Dongen over 130 verkooppunten en 21.000 m² wvo (Locatus, 2023). Daarmee huisvest het centrum bijna 60% van al het detailhandelsaanbod in de gemeente.

Figuur 3: Functiemix centrum Dongen (links wvo, rechts aantal verkooppunten) 1.250

Leegstand 1.785

930

14

1.837

Dagelijks

29 22 5.861

4.400

Doelgericht 17

4.746

Recreatief

3

Cultuur & ontspanning 28

Horeca

16 Diensten

Bron: Locatus, 2023. Bewerking: Stec Groep, 2023.

3.2 Diverse aanbod: zowel fullservice als discounters Dongen beschikt over compleet aanbod met zowel fullservice als discount supermarkten Supermarkten zijn grofweg onder te verdelen in fullservice supermarkten en discounters. Daartussen bevindt zich een groot middensegment. Een fullservice supermarkt biedt een breed assortiment aan met uitgebreide service en aantrekkelijke presentatie, vaak tegen iets hogere prijzen. Een discountsupermarkt biedt lagere prijzen aan, maar heeft een minder uitgebreid assortiment en een eenvoudigere presentatie van de producten. Het supermarktaanbod in de gemeente dongen bestaat uit vier fullservice supermarkten (Albert Heijn, Coop, Jumbo en Spar) en drie (merken)discounters (Aldi, Lidl en Nettorama). Vanaf februari 2024 neemt het aanbod met één supermarkt af. Dan stopt de Spar.

12

Afwegingskader supermarkten

Tabel 2: Supermarktaanbod gemeente Dongen, naar type, functie en omvang 5 Formule

Type supermarkt

Functie

Omvang

1 Albert Heijn

Fullservice

Centrumsupermarkt

1.170 m² wvo

2 Aldi

Hard discounter

Centrumsupermarkt

705 m² wvo

3 Coop

Fullservice

Dorpssupermarkt

760 m² wvo

4 Jumbo

Fullservice

Centrumsupermarkt

2.155 m² wvo

5 Lidl

Hard discounter

Solitaire supermarkt

1.150 m² wvo

6 Nettorama

Merken discounter

Solitaire supermarkt

625 m² wvo

7 Spar

Buurtwinkel

Buurtsupermarkt

385 m² wvo

Bron: Locatus, 2023.

Figuur 4: Supermarkten gemeente Dongen

Bron: Locatieschouw Stec Groep, 30-09-2023.

Positie supermarkten binnen detailhandelsstructuur Een supermarkt trekt (afhankelijk van de formule en positionering) iedere week ongeveer 10.000 bezoekers. Daarmee zijn supermarkten belangrijke publiekstrekkers voor centrumgebieden en omliggend aanbod. Binnen de detailhandelsstructuur hebben de supermarkten in Dongen de volgende positie en aantrekkingskracht: • Albert Heijn, Jumbo en Aldi: deze drie supermarkten liggen in het centrum van Dongen. Ze hebben daardoor primair een functie als centrumsupermarkt. Dit wordt aangevuld met klanten vanuit de directe omgeving. Voor Albert Heijn geldt dat deze klanten voornamelijk uit de wijken ten zuiden van het centrum komen. Jumbo bedient aanvullend juist de noordkant van de kern Dongen en heeft ook een aantrekkingskracht op inwoners uit ’s Gravenmoer. • Lidl: deze supermarkt is gevestigd op een solitaire locatie aan de noordrand van Dongen. Doordat de winkel goed bereikbaar is (en naast de Action gelegen is) heeft deze een grote 5

Naast het bestaande supermarktaanbod (zie tabel) is er in het centrum van Dongen ook nog harde plancapaciteit aanwezig waar zich in theorie een supermarkt zou kunnen vestigen. Het gaat om de oude locatie van Emté (circa 1.000 m² wvo). Op dit moment is dit alleen niet realistisch. Deze meters zijn namelijk volledig ingevuld met een Kruidvat, Etos en bakkerij (Floor van Lieshout) en daardoor niet beschikbaar. In dit overzicht hebben we de minisupermarkten niet meegenomen. Polak Winkel (40 m²), Polskisklep (170 m²), Supermarkt Dongen (45 m²) en ZaZa Market (55 m²) hebben allen een bescheiden omvang. Polskisklep en ZaZa Market zijn gevestigd in het centrum van Dongen.

Afwegingskader supermarkten

•

•

•

•

aantrekkingskracht. Bezoekers komen daardoor uit Dongen en de omliggende dorpen ’s Gravenmoer en Rijen. Nettorama: deze supermarkt is gevestigd op een solitaire locatie in de wijk Oud Dongen. De supermarkt heeft daarmee primair een functie voor de omliggende wijken in Dongen, maar trekt ook bezoekers uit omliggende dorpen ten noorden en zuiden van Dongen. Coop: dit is de enige supermarkt in de kern ‘s Gravenmoer. De Coop heeft een lokale functie. Door de nabijheid van Dongen is er zeer beperkt sprake van toevloeiing. De klanten van Coop komen dus voornamelijk uit ’s Gravenmoer zelf. Spar: deze buurtwinkel is onderdeel van de winkelstrip aan het Europaplein. Door de beperkte omvang van de winkel gebruiken klanten de Spar vooral voor de vergeten boodschappen. De wijk West is daarmee het primaire verzorgingsgebied van de Spar. Minisupermarkten: de vier minisupermarkten hebben een bescheiden omvang en bedienen een specifieke doelgroep. Het primaire verzorgingsgebied zal zijn de centrumbezoeker en daarmee de gemeente Dongen.

Deel supermarkten Dongen heeft geen moderne en marktconforme maat De omvang van de supermarkten (exclusief mini-supermarkten) in de gemeente Dongen loopt sterk uiteen, met de Spar als kleinste (385 m² wvo) en de Jumbo als grootste (2.155 m² wvo) supermarkt. Voor fullservice supermarkten is 1.200 tot 1.500 m² wvo een modern en marktconforme maat. Binnen deze maat kunnen zij het nieuwste concept kwijt en daarmee hun klanten optimaal bedienen. Dit betekent dat de Coop aan de kleine kant is. Gezien de verzorgingsfunctie van deze supermarkten zijn de bestaande maten daarentegen passend. Albert Heijn heeft ook een goede en marktconforme maat. Een moderne discounter heeft doorgaans een oppervlak van circa 1.000 tot 1.200 m² wvo. Dit betekent dat Lidl beschikt over een moderne maat en dat de Aldi en Nettorama relatief klein zijn. Deze winkels kunnen daardoor slechts beperkt inspelen op de veranderde behoefte van de consument. Denk bijvoorbeeld aan brede gangpaden, meer ruimte voor vers, specifieke productgroepen (duurzaam, vegetarisch, et cetera) en nieuwe technologieën.

3.3 Supermarkten hebben sterke lokale (verzorgings)functie Inwoners gemeente Dongen doen dagelijkse boodschappen vooral lokaal Inwoners van de gemeente Dongen doen hun dagelijkse aankopen vooral lokaal. In de gemeente Dongen bedraagt de koopkrachtbinding voor de dagelijkse sector 89%. Dit betekent dat inwoners 89% van hun dagelijkse bestedingen in de eigen gemeente in. Specifiek voor supermarkten geldt dat inwoners deze vaak nog meer lokaal doen. Dit beeld wordt ook bevestigd door de supermarkten en het koopstromenonderzoek Randstad en Noord-Brabant (2022). Dit verzorgingsbereik komt overeen met de positie van Dongen binnen de bredere regio. De afstand tot nabijgelegen (supermarkt) voorzieningen in bijvoorbeeld Rijen, Oosterhout en Tilburg is voor veel inwoners groter dan vijf kilometer (en circa 10 minuten rijden). Inwoners van Dongen zullen weliswaar onderweg vanuit werk of bezoek inkopen elders doen, maar het aandeel is beperkt op het totaal. Ook omdat Dongen een breed aanbod heeft, waarin veel merken en formules aanwezig zijn, betekent dat de inwoner van Dongen niet de gemeentegrens over moet om dagelijkse inkopen te doen. Dit komt overeen met consumentenonderzoek (zie volgende paragraaf). Supermarkten geven aan dat nagenoeg al hun klanten uit de gemeente Dongen komen en in het centrum van Dongen komt 95% van de dagelijkse omzet vanuit de eigen gemeente.

Supermarkten zijn daarmee belangrijke dragers voor het voorzieningenniveau in het centrum. Daarbij leunt het centrum van Dongen sterk op haar eigen inwoners. Ook in de recreatieve (88%) en doelgerichte (82%) branche komt het overgrote deel van de omzet vanuit eigen inwoners. De toevloeiing (omzet van inwoners van buiten de gemeente) is in de hele detailhandelssector

13

14

Afwegingskader supermarkten

beperkt. Het supermarktaanbod en het centrum van Dongen hebben daarmee een sterk lokale functie.

Tabel 3: Winkelbestedingen dagelijkse branche Dongen Locatie

Bestedingen totaal

Bestedingen uit Dongen

Toevloeiing (in €)

Toevloeiing (in %)

Gemeente Dongen

€ 72 miljoen

€ 62 miljoen

€ 10 miljoen

14%

Dongen Centrum

€ 32 miljoen

€ 31 miljoen

€ 1 miljoen

5%

Bron: Koopstromenonderzoek Randstad en Noord-Brabant, 2022.

Omvang verzorgingsgebied supermarkt wordt bepaald door verschillende factoren Alle supermarkten in Dongen hebben hun eigen verzorgingsgebied. De afstand die consumenten maximaal af willen leggen voor een supermarkt verschilt per type supermarkt. Vijf factoren spelen hierin een rol: • Formule: consumenten zijn over het algemeen bereid verder te reizen voor een discount supermarkt dan een fullservice supermarkt. Ook het concept (gemak supermarkt versus wekelijkse boodschappen) speelt een rol. • Omvang supermarkt: naarmate de supermarkt groter is en een breder én specifieker assortiment heeft, zijn consumenten bereid verder te reizen. • Concurrerend aanbod in de omgeving: bij een hoge mate van concurrerend aanbod in de omgeving met vergelijkbare concepten neemt de gemiddelde reisafstand af. • Bereikbaarheid en parkeren: consumenten zijn bereid verder te reizen bij goede bereikbaarheid en optimaal parkeren. • Positie supermarkt bij consument: vrijwel geen enkele consument doet alle boodschappen bij één supermarktformule. Zij maken, persoonsafhankelijk, onderscheid in primaire, secundaire en tertiaire supermarkten. Het meeste bestedingen vinden plaats in de primaire supermarkt (68%), daarop volgt de secundaire (23%) en tertiaire (9%). Afhankelijk van de positie van de supermarkt is men bereid meer of minder ver te reizen.

Gemiddelde afstand tot een supermarkt bedraagt 2,1 kilometer Uit consumentenonderzoek van Deloitte (2022) blijkt dat de gemiddelde afstand tot een supermarkt 2,1 kilometer bedraagt. We hanteren bovenstaande als uitgangspunt voor een indicatie van de verzorgingsgebieden. Dit uitgangspunt verrijken we met de factoren die van invloed zijn op de omvang van het verzorgingsgebied en lokaal ontvangen marktinformatie van de supermarkten. Dit zorgt ervoor dat het zwaartepunt van verzorgingsgebieden verschuift. Figuur 4 en 5 zijn nadrukkelijk een indicatie: per specifieke supermarkt verschilt de precieze gemiddelde reisbereidheid. Daarbij speelt ook mee dat consumenten boodschappen doen bij meerdere supermarkten. Supermarkten in Dongen ontvangen dus ook consumenten die buiten deze primaire reikwijdtes wonen. Naarmate de afstand toeneemt, neemt de binding af.

15

Afwegingskader supermarkten

Figuur 5: Indicatie primaire reikwijdte supermarkten Dongen (excl. minisupermarkten)

Bron: Stec Groep, 2023.

Figuur 6: Indicatie primaire reikwijdte supermarkt ‘s Gravenmoer

Bron: Stec Groep, 2023.

3.4 Plannen supermarkten: +2.500 m² wvo extra Verschillende supermarkten hebben bij de gemeente Dongen aangegeven graag te willen uitbreiden en/of verplaatsen. Ook heeft zich één nieuwe supermarktketen gemeld. In onderstaande tabel zijn de plannen per supermarktketen uiteengezet. In totaal gaat het om uitbreidingsplannen voor 2.500 m² wvo supermarkt.

Tabel 4: Uitbreidingsplannen supermarkten Formule

Plannen

Extra meters

Albert Heijn

Albert Heijn heeft haar vestiging in Dongen in 2021 intern verbouwd. In de toekomst wil Albert Heijn dit filiaal graag uitbreiden naar 1.600 m² wvo. Dit zijn, gezien de recente upgrade van het filiaal, plannen voor de langere termijn. Op dit moment heeft de Albert Heijn geen concrete uitbreidingsplannen.

-

16

Afwegingskader supermarkten

Aldi

Aldi wil haar winkel in Dongen (nu 705 m² wvo) graag uitbreiden naar 1.100 m² wvo. Door de beperkte omvang en grilligheid van de winkel functioneert deze vestiging momenteel niet goed. Aldi geeft aan dat uitbreiden op de huidige locatie moeilijk is in verband met de hoge kosten en de blijvende beperkingen ten aanzien van zichtbaarheid, bereikbaarheid en parkeren. De voorkeur van Aldi gaat daarom uit naar een nieuwe vestiging op een andere, goed bereikbare, locatie. Er is nog geen passende en concrete locatie op het oog.

Coop (en Plus)

Plannen ’s Gravenmoer: de Coop supermarkt wordt omgebouwd

+ 395 m² wvo

tot een Plus supermarkt. De supermarkt wordt daarbij niet uitgebreid.

Plannen Dongen: Plus wil graag een vestiging in de kern Dongen openen. Zij hebben hiervoor een locatie aan de noordkant van Dongen op het oog, vlakbij de Lidl en de Action. Er lopen concrete gesprekken met de eigenaar over de invulling van de locatie. Het gaat om een winkel van ongeveer 1.100 tot 1.200 m² wvo groot.

+ 1.200 m² wvo

Jumbo

In 2021 heeft Jumbo haar winkel in Dongen uitgebreid en geoptimaliseerd. De winkel voldoet daarmee volledig aan de wensen van Jumbo. Er zijn daarom geen concrete uitbreidingswensen.

-

Lidl

Lidl heeft zich 10 jaar gelden gevestigd in Dongen. Het filiaal is uitgeleefd en daarom toe aan een update. Om aan te kunnen sluiten bij de maatstaven van de nieuwste Lidl formule is 220 m² wvo extra nodig (om bake-off naar voren te halen en de winkel efficiënter in te delen).

+ 220 m² wvo 6

Nettorama

De winkel van Nettorama is te klein en de parkeermogelijkheden zijn niet optimaal. Nettorama wil haar winkel in Dongen (nu 625 m² wvo) daarom graag uitbreiden naar 1.200 tot 1.300 m² wvo. Dit om gangpaden te verbreden, een slagerij toe te voegen en het magazijn en de emballage logischer in te richten. Nettorama heeft hiervoor een locatie in de buurt van het huidige pand op het hoog. Er lopen concrete gesprekken met de eigenaar over de invulling van de locatie.

+ 675 m²

Spar

Spar heeft geen concrete uitbreidingswensen en stop haar bedrijfsvoering op korte termijn.

-

Minisupermarkten

Geen uitbreidingsplannen bekend

-

Totaal

2.490 m² wvo

Bron: supermarkten gemeente Dongen, 2023.

3.5 Woningbouw aan noordkant en in en rondom centrum Ongeveer 845 extra woningen in periode 2023-2027 In de gemeente Dongen worden de komende jaren diverse woningbouwplannen ontwikkeld. Onderstaande tabel geeft een overzicht van het aantal woningen dat op de planning staat. Naar verwachting worden er in de periode 2023-2027 in heel de gemeente circa 740 woningen 6

Deze uitbreiding van Lidl is al goedgekeurd en vergund (alleen nog niet uitgevoerd). Omdat deze meters nog geen onderdeel zijn van de bestaande voorraad, nemen we ze mee als plannen.

17

Afwegingskader supermarkten

gerealiseerd. Voor de periode van 2028 staan nu 105 woningen in de planning. Van het totaal aantal geplande woningen zijn 455 woningen een koopwoning en 390 woningen een huurwoning. In totaal hebben 560 woningen een harde planstatus (deze woningen zijn opgenomen in een vastgesteld of onherroepelijk bestemmingsplan). De andere 285 woningen zijn opgenomen in zachte plannen. De komst van deze woningen is daardoor meer onzeker.

Tabel 5: Woningbouwplannen gemeente Dongen (aantal woningen) Plantstatus

Koop

Huur

Totaal

Harde plannen

258

302

560

Zachte plannen

196

89

285

Totaal

454 woningen

391 woningen

845 woningen

Bron: Woningbouwprogramma Gemeente Dongen, 2023.

Komende vijf jaar woningbouw aan noordkant en in centrum van Dongen De Noorderbunder en Heuveleind zijn twee grotere woningbouwprojecten die de komende vijf jaar uitgevoerd gaan worden. De Noorderbunder is een hard plan aan de noordkant van Dongen (Noorderlaan). In totaal worden hier 290 woningen gerealiseerd. Het gaat om een mix van middeldure en dure koop (140 woningen samen) en sociale en middeldure huur (150 woningen samen). De doelgroep voor dit plan zijn starters en senioren. Een ander groot (hard) project is de sloop/nieuwbouw aan het Heuveleind (in het oosten van Dongen). Op deze locatie worden 84 woningen gesloopt. Hier komen er 96 voor terug. Per saldo gaat het dus om een toevoeging van 12 woningen. Het volledige project bestaat uit sociale huur (appartementen en grondgebonden woningen). Daarnaast worden er in en rondom het centrum van Dongen zo’n 130 woningen toegevoegd. Het gaat onder andere om de projecten aan de Hoge Ham (20 woningen), de Middellaan (70 huurwoningen in een appartementencomplex) en de transformatie van de oude schoenenfabriek aan de St. Josephstraat (42 woningen). Ten slotte ligt aan de oostkant van ’s Gravenmoer nog een relatief groot (zacht) woningbouwplan. Hier is het voornemen 170 nieuwe woningen te bouwen.

Woningbouwplannen zorgen voor extra bestedingspotentie in Dongen De woningbouwplannen zorgen voor een groei van de bevolking van de gemeente Dongen. Dit heeft een positief effect op de bestedingspotentie. Niet alle supermarkten zullen evenredig profiteren van de woningbouwplannen. De locatie van de woningbouw heeft hierop een sterke invloed. Iedere supermarkt heeft namelijk zijn eigen verzorgingsgebied. Zo ontstaat er op de korte termijn een kleine extra bestedingsimpuls voor de Lidl en de centrumsupermarkten. De Lidl ligt namelijk dicht bij het plan Noorderbunder (waar 285 woningen worden gerealiseerd). Een deel van de nieuwe inwoners zal boodschappen gaan doen bij deze supermarkt. Ook de centrumsupermarkten zullen de komende vijf jaar profiteren van de geplande woningbouwplannen in en rondom het centrum. Woningbouw na 2030: focus op inbreidingslocaties binnen bestaande stedelijk weefsel Tot 2030 beschikt de gemeente Dongen over voldoende locaties voor woningbouw. Voor de periode daarna is de gemeente nog op zoek naar nieuwe locaties. Er wordt specifiek gekeken naar potentiële inbreidingslocaties binnen het reeds bebouwde gebied van Dongen. Om het bestaande weefsel te verdichten en het landelijke buitengebied te beschermen.

Op de inbreidingslocaties kunnen woningen worden toegevoegd in de vorm van nieuwbouw, herbestemming (herontwikkeling met behoud bestaande bebouwing), optoppen (toevoegen woningen op bestaande gebouwen) of transformatie.

Afwegingskader supermarkten

Figuur 7: Potentieel kansrijke herontwikkelingslocaties

Bron: BRO ‘Zoeklocaties inbreiding voor woningbouw gemeente Dongen’, 2023.

Centrumsupermarkten en Nettorama profiteren het meest van woningbouwplannen na 2030 Op langere termijn focust de gemeente Dongen op het bouwen van woningen binnen bestaand stedelijk gebied. De zoeklocaties voor inbreidingslocaties liggen voornamelijk in en rondom het centrum en aan de zuidkant van Dongen. De gehele zuidkant van Dongen wordt gezien als potentieel kansrijke herontwikkelingslocatie met veel ruimte voor woningbouw. Het zwaartepunt van de woningbouwplannen ligt na 2030 dus in het zuidoosten van Dongen. Het gros van de extra bestedingspotentie die hieruit voortvloeit landt bij de supermarkten in het centrum van Dongen en de Nettorama in het zuiden.

Detailhandelsbeleid en centrumvisie Dongen In 2012 heeft de gemeente Dongen het document ‘visie op de detailhandelsstructuur van gemeente Dongen’ opgesteld. De gemeente zet daarmee onder andere in op: •

•

Kiezen voor versterking van het winkelaanbod in het centrum: geen medewerking aan concurrerende ontwikkelingen daarbuiten. Voorkomen moet worden dat subcentra gerealiseerd (kunnen) worden in de gemeente/kern van Dongen die het functioneren van het centrumgebied ondermijnen. Uitbreiding van bestaande winkels buiten het centrum alleen mogelijk als er geen andere geschikte locatie beschikbaar is. Het moet wel mogelijk zijn om een winkel die nu al buiten het

18

Afwegingskader supermarkten

•

centrum is gevestigd uit te breiden of te vestigen op een andere locatie buiten het centrum als uit onderzoek blijkt dat er geen andere geschikte locatie binnen het centrum aanwezig is. De gewenste uitbreiding/verplaatsing dient dan volgens de geldende normen mogelijk te zijn op voorwaarde dat de detailhandelsbestemming op de te verlaten locatie wordt opgegeven. Positieve grondhouding tegenover schaalvergroting van supermarkten in Dongen. De kracht van Dongen als winkelplaats is het zeer complete aanbod aan supermarkten. We staan positief tegenover schaalvergroting van de supermarkten omdat deze opschaling simpelweg nodig is om aantrekkelijk (concurrerend) te blijven voor de moderne consument die een compleet assortiment en ruime keuzemogelijkheden wil.

In 2017 stelde de gemeente Dongen de centrumvisie ‘Samenwerken aan het centrum van Dongen 2017-2020’ op. De belangrijkste thema’s en bijbehorende ambities in deze visie zijn: •

•

•

•

•

Winkelen: Het winkelaanbod concentreert zich zoveel mogelijk in het kernwinkelgebied. Nieuwe detailhandel vestigt zich hier. Ondernemers krijg de ruimte om in te spelen op nieuwe trends. De gemeente faciliteert vastgoedprojecten, de markt reguleert vraag en aanbod. Ontmoeten en verblijven: Cultureel centrum De Cammeleur wordt de ontmoetingsplek in het centrum van Dongen en fungeert als huiskamer. Grootschalige buitenevenementen vinden plaats op het Wilhelminaplein en spontane, kleinschalige evenementen zijn welkom. Verkeer en openbare ruimte: Inzetten op een uniek en herkenbaar gezicht met aandacht voor verlichting, straatmeubilair en groen. Auto- en fietsverkeer wordt op elkaar afgestemd. Parkeren is en blijft gratis. Daarnaast zijn aantrekkelijke looproutes in het centrum belangrijk. Wonen: Transformatie van leegstaande panden en realiseren van nieuwe woningen. In het centrum geldt: kleinschalige ontwikkelingen en het benutten kansen. Daarnaast is wonen boven winkels toegestaan. Leefbaarheid en veiligheid: Veiligheid en leefbaarheid spelen binnen alle thema’s een belangrijke rol. Denk hierbij aan het aanpakken van leegstand, tegengaan van verpaupering, monitoren van verkeersbewegingen en het aanspreken op onveilig gedrag.

19

20

Afwegingskader supermarkten

4. Trends en ontwikkelingen

Het consumentengedrag verandert, en daarmee ook het marktperspectief voor fysieke winkels. Consumenten hebben steeds meer mogelijkheden om zelf te bepalen waar, wanneer en of hij wel gaat winkelen (door toename online). Dit heeft gevolgen voor de supermarktstructuur. Hieronder geven we een overzicht van de belangrijkste trends en ontwikkelingen.

Tabel 6: Trends en ontwikkelingen (I) Trend

Wat betekent deze trend?

Wat betekent dit voor Dongen?

Supermarktbestedingen groeien

De bestedingen in supermarkten groeien al

Supermarkten zijn de belangrijkste

meerdere jaren op rij (figuur 7). Dit komt doordat

publiekstrekkers voor centrumgebieden. De

consumenten meer uitgeven aan food, vers-

bestedingsgroei vraagt om inpassing van

producten en specifiek assortiment (zoals

moderne supermarkten met marktconforme

biologische producten). Daarnaast richten

maten en eigenschappen. Op dit moment is

supermarkten zich steeds meer op gemak,

een deel van de (centrum) supermarkten

beleving en versbereiding. Ze pakken daarmee

aan de kleine kant.

ook een deel van de reguliere horeca-omzet.

Supermarkten zetten in op schaalvergroting en modernisering

Supermarkten zetten tegenwoordig in op ruim

Supermarktketens blijven actief kijken naar

opgezette supermarkten om te kunnen voldoen

optimalisaties van hun portefeuille en daar-

aan de wensen van de consument. Denk aan

mee mogelijkheden voor schaalvergroting.

verbreding en ruime presentatie assortiment,

Met modern en marktconform dagelijks

brede gangpaden, technologische ontwik-

aanbod wordt de lokale oriëntatie van

kelingen (zoals zelfscankassa’s) en meer verse,

consumenten versterkt. Dit vraagt in

lokale, duurzame, vegetarische en biologische

sommige gevallen om uitbreiding van het

producten. Hierdoor nemen kleine supermarkten

winkelvloeroppervlak. Hiermee wordt

in aantallen af, grote supermarkten nemen juist

afvloeiing naar supermarkten buiten de

toe (figuur 8). Schaalvergroting leidt echter niet

gemeentegrenzen voorkomen.

1-op-1 tot meer omzet per m² wvo. De omzet per m² wvo is de afgelopen jaren afgenomen (figuur 9). Als gevolg van de dalende omzet per m² wvo zijn meer supermarktmeters nodig om de omzet op peil te houden.

Online boodschappen doen

Steeds meer supermarkten bieden de mogelijk-

Lokale bezorging van boodschappen biedt

heid aan om online boodschappen te doen via

kansen om doelgroepen te bedienen die

thuisbezorging of pick-up points. Momenteel ligt

minder mobiel zijn en verder weg wonen

het aandeel van online boodschappen doen op

van de supermarkt. Door vergrijzing zal

7% (CBRE, 2023). Ter vergelijking: voor de hele

deze groep de komende jaren groeien.

retailmarkt ligt het aandeel online aankopen rond

Daarnaast zullen bulkproducten die

de 20%. De verwachting is dat de hoge groei-

wekelijks aangeschaft worden en makkelijk

percentages van de afgelopen jaren afvlakken,

online besteld kunnen worden (zoals

maar dat de omvang blijft toenemen. Ondanks

toiletpapier, koffie, wasmiddel en

dat heeft de toename van online niet geleid tot

schoonmaakspullen) op termijn mogelijk

een afname van supermarktmeters en

minder schapruimte krijgen. De invulling en

gemiddelde metrages. Er is ook nog geen sprake

het assortiment van supermarkten

van een keerpunt waarbij de omzet in fysieke

verschuift naar meer vers (producten en

supermarkten afneemt.

bereidde maaltijden).

21

Afwegingskader supermarkten

Figuren ondersteunend aan supermarkttrends Bovenstaande tabel bespreekt een aantal relevante supermarkttrends voor de gemeente Dongen. Hieronder staan figuren die deze trends ondersteunen.

Figuur 8: Omzet fysieke supermarkten – koopdaggecorrigeerd 150 140 130 120

Waarde

110

Volume

100 90 2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023 1e 2023 2e kwartaalkwartaal

Bron: Locatus, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023. Index: 2015 = 100.

Figuur 9: Ontwikkeling maatvoering supermarkten 2022

320

1.411

2018

459

2014

517 0%

10%

1.630

1.598

1.455

1.820 20%

615

30%

40%

0-500

500-1000

508

1.219 50%

60%

70%

1000-1500

1500+

434 80%

90%

100%

Bron: Locatus, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023. Maatvoering in m² wvo.

Figuur 10: Ontwikkeling omzet per m², gemiddelde omvang en totaal oppervlak 120 115 110 105 100

2014

95

2022

90 85 80 Omzet per m² (inflatiecorrectie)

Gemiddelde omvang supermarkt (formules)

Bron: Locatus, 2022. Bewerking: Stec Groep, 2023. Index: 2014 = 100.

Totaaloppervlak supermarkten

22

Afwegingskader supermarkten

Tabel 7: Trends en ontwikkelingen (II) Trend

Wat betekent deze trend?

Wat betekent dit voor Dongen?

Nieuwe concepten spelen in op consumentbehoefte

In de supermarktbranche is zowel sprake van

Supermarktformules richten zich bij

schaalvergroting (AH XL, Jumbo Foodmarkt),

kernen zoals Dongen en ‘s Gravenmoer

als van schaalverkleining (AH-to-go, Jumbo

hoofdzakelijk op middelgrote super-

City, Spar City). Supermarkten stemmen

markten, veelal dicht bij de woning. Voor

concepten bewuster af op de wensen van de

Dongen is het van belang te beschikken

consument: kleine to-go winkels voor

over een sterk supermarktaanbod in het

snelheid, middelgrote supermarkten die dicht

centrum. Supermarkten in de wijk dienen

bij de woning zijn en via een breed

zich primair te richten op de wijkfunctie.

assortiment inspelen op gemak, en XXL supermarkten voor optimale beleving en foodconcepten. XXL-supermarkten zijn veelal aan de rand van steden te vinden, waar sprake is van een goede bereikbaarheid. Middelgrote supermarkten zijn met name te vinden in wijk- en buurtcentra en solitaire locaties. Kleinschalige supermarkten komen vooral op in de centra van grote steden, nabij stations en openbare voorzieningen.

Grotere supermarkten verstevigen positie

Naast schaalvergroting hanteren supermarkt-

Naar verwachting zet deze consolidatie

ketens een expansiestrategie om schaal-

door. Het aantal ketens zal de komende

voordelen te behalen. Dit is essentieel om de

jaren verder afnemen tot er een aantal

smalle winstmarges binnen de sector te

grotere partijen overblijven. Als

kunnen handhaven. De afgelopen jaren

gemeente is het zaak om ervoor te zorgen

hebben een aantal grotere ketens strate-

dat de supermarktverdeling in balans

gische posities veroverd, vooral door andere

blijft. Consumenten moet voldoende

ketens over te nemen. Dit heeft geleid tot het

alternatieven en keuzes hebben. Het

verdwijnen van meer dan 20 supermarkt-

consumentenbelang moeten daarom

ketens in Nederland sinds 2000 (CBRE, 2023).

voorop staan in het beleid.

Figuur 11: Voorbeelden moderniseringsslag supermarkten

23

Afwegingskader supermarkten

5. Toekomstige marktruimte supermarkten 5.1 Tot 2033 beperkt extra marktruimte Markt voor supermarkten in balans, komende tien jaar ruimte voor beperkte toevoegingen De markt voor supermarkten in Dongen is op dit moment in balans. Het aantal supermarktmeters past bij het aantal inwoners en bezoekers. De bestaande supermarkten functioneren gemiddeld genomen goed en kunnen een ‘gezonde boterham’ verdienen. Dit (theoretische) beeld is bevestigd door de supermarkten zelf. Kwalitatief constateren we dat de huidige maatvoering van de supermarkten in Dongen niet altijd voldoet aan de veranderende consumentenbehoefte (bredere gangpaden, ruimte voor meer versproducten, productniches en moderne functionaliteiten). Specifiek in Dongen zijn de Aldi (705 m² wvo), Coop (760 m² wvo) en Nettorama (625 m² wvo) relatief klein. Deze winkels kunnen daardoor slechts beperkt inspelen op de veranderde behoefte van de consument. De komende tien komt er extra marktruimte beschikbaar door de groei van aantal inwoners. Daarnaast komt er extra marktruimte beschikbaar doordat de Spar stopt in 2024. Hierdoor veranderen de supermarktmeters van de Spar (385 m² wvo) van bestaand aanbod in onbenutte plancapaciteit. Tegelijkertijd verwachten we dat het aandeel online bestedingen toe gaat nemen (online boodschappen bestellen en thuisbezorging).

De fysieke bestedingen in supermarkten stijgen daarentegen ook al een aantal jaar op rij. We verwachten daarom dat deze twee trends elkaar compenseren. We houden de fysieke bestedingen richting 2033 daarom gelijk. Wanneer we beide effecten tegen elkaar afwegen verwachten we de komende tien jaar een autonome uitbreidingsbehoefte van 875 m² wvo.

Tabel 8: Distributieplanologisch onderzoek branche supermarkten 2023

2033

Inwoners

27.200

28.945

Bestedingen

€ 2.177

€ 2.177

Fysieke bestedingen

€ 59.214.400

€ 63.013.265

Koopkrachtbinding

95%

95%

€ 56.253.680

€ 59.862.600

10%

10%

€ 62.504.090

€ 66.514.000

€ 8.589

€ 8.589

Haalbaar aanbod in m² wvo

7.280

7.745

Gevestigd aanbod in marktregio m² wvo

7.255

6.870

+20

+875

Gebonden omzet Toevloeiing Totale omzet Gemiddelde omzet in NL per m²

Marktruimte in m² wvo

Bron: CBS, 2023; Panteia, 2022; bevolkingsprognose Noord-Brabant, 2023; KSO, 2021; Bewerking: Stec Groep, 2023.

24

Afwegingskader supermarkten

5.2 Diverse plannen bij supermarkten voor uitbreiding, verplaatsing en nieuwvestiging In totaal liggen er plannen voor de uitbreiding, verplaatsing en/of nieuwvestiging van vier supermarkten. Deze ontwikkelingen samen zouden – indien ze doorgang vinden - bijna 2.500 m² wvo extra supermarktmeters toevoegen aan het bestaande aanbod. In onderstaande tabel vatten we de supermarktinitiatieven samen.

Tabel 9: Overzicht concrete supermarktplannen Formule

Omschrijving

Huidige omvang

Beoogde omvang

Uitbreiding

Aldi

Verplaatsing en uitbreiding bestaande vestiging op nieuwe locatie (nog niet concreet in beeld).

705 m² wvo

1.100 m² wvo

+395 m² wvo

Plus

Nieuwvestiging aan noordkant van Dongen.

0 m² wvo

1.200 m² wvo

+1.200 m² wvo

Lidl

Uitbreiding bestaand filiaal.

1.150 m² wvo

1.270 m² wvo

+ 220 m² wvo

Nettorama

Verplaatsing en uitbreiding bestaande vestiging op nieuwe locatie (op korte afstand van bestaande locatie).

625 m² wvo

1.300 m² wvo

+ 675 m² wvo

Totaal

2.490 m² wvo

Bron: Aldi, Plus, Lidl en Nettorama, september 2023.

5.3 Niet alles kan: keuzes maken is noodzakelijk We constateren dat er onvoldoende kwantitatieve marktruimte bestaat voor alle supermarktinitiatieven. In een scenario waarin alle initiatieven worden toegestaan (+2.490 m² wvo) wordt de theoretisch marktruimte met 1.615 m² wvo aanzienlijk overschreden. Het supermarktaanbod neemt met 25% toe en de supermarkten in Dongen gaan (door de fors grotere concurrentie) naar verwachting gemiddeld genomen zo’n 15 tot 20% onder de landelijke vloerproductiviteitsnorm functioneren. Dit heeft effect, vooral op de centrumsupermarkten. In het noorden van Dongen ontstaat een (sterk) koopcentrum met een combinatie van een Action en een fullservice en discount supermarkt. Daarnaast vertrekt Aldi uit het centrum en verplaatst deze (naar verwachting) naar een goed bereikbare locatie aan de rand van Dongen. Hierdoor zal een deel van de inwoners van Dongen minder vaak in het centrum komen voor hun boodschappen. Het gevolg: het (overige) voorzieningenniveau in het centrum komt onder druk te staan en de kans op verschaling neemt toe. Met het realiseren van alle supermarktinitiatieven wordt er weliswaar volledig ingespeeld op de huidige (supermarkt)trends en het consumentengedrag, maar de impact op het centrum is in potentie groot.

Hetzelfde geldt, weliswaar in minder mate, voor een scenario waarin alle supermarktinitiatieven in het (koop)-centrum worden gefaciliteerd. Ook in dit scenario verschuift de oriëntatie van inwoners meer naar het noorden van Dongen (ten koste van het centrum).

Afwegingskader supermarkten

6. Bijlage Voor het bepalen van de (indicatieve) marktruimte en actuele behoefte voeren we distributieplanologisch onderzoek (DPO) uit. We beschouwen hierbij de marktsituatie in de gemeente Dongen. De verwachting is namelijk dat het leeuwendeel van de koopkracht uit dit gebied afkomstig zal zijn. We kijken vooruit naar 2033; een tijdsperiode van 10 jaar. We hanteren een horizon van 10 jaar omdat dit een betrouwbare termijn is om voorruit te kijken qua bevolkingsontwikkeling en om rekening te houden met veranderende (markt)omstandigheden. Denk aan veranderingen in consumentengedrag of economische conjunctuur. Om de marktruimte te bepalen voor supermarkten in Dongen is een benadering gemaakt van het huidige en toekomstig economisch functioneren van de markt. We hanteren in het DPO de meest recente cijfers. Uitkomsten van het DPO dienen niet als harde waarheid maar als indicatie. Er spelen diverse trends zoals online shoppen, veranderend consumentengedrag en blurring (menging met horeca). Waar mogelijk wordt met deze trends rekening gehouden. We hanteren in het DPO de volgende uitgangspunten: • Bevolkingsomvang: Volgens de meest recente cijfers ligt het inwonertal in de gemeente Dongen op 27.200 (CBS, peildatum: oktober 2023). Het inwoneraantal stijgt de komende jaren licht. We hanteren de bevolkingsprognose van de provincie Noord-Brabant (2023) en kijken tien jaar vooruit.

De raming gaat uit van een stijging van circa 1.745 inwoners tot 2033. Het inwonersaantal in de gemeente komt hiermee uit op circa 28.945. In deze prognose wordt, naast met woningbouwplannen, ook rekening gehouden met andere onderliggende trends zoals huishoudensverdunning, vergrijzing en migratie. • Omzet per inwoner: Om de omzet per inwoner in de supermarkten te bepalen, baseren we ons op meest recente cijfers van Panteia (juli 2023, ‘Omzetkengetallen 2022’). Volgens de meest recente cijfers is de winkelomzet per inwoner voor de branche supermarkt € 2.183. Indien sprake is van een onder- of bovengemiddeld besteedbaar inkomen in het verzorgingsgebied dient een correctie op de bestedingscijfers te worden toegepast. Volgens de meest recente cijfers (CBS, 2020) is het gemiddelde besteedbaar inkomen in de gemeente Dongen met € 27.700 iets lager dan het Nederlandse gemiddelde van € 27.900 (CBS, 2022). We voeren daarom een inkomenscorrectie uit op basis van inkomenselasticiteit van 0,4 voor supermarkten (conform afspraken in de omzetkengetallen notitie van Panteia). Hierdoor komen we uit op een gemiddelde omzet per persoon van € 2.177 voor de supermarkten. • Koopkrachtbinding: Dit betreft de omzet die door inwoners van Dongen in Dongen zelf gegenereerd wordt.

Voor het bepalen van de koopkrachtbinding baseren we ons op het meest recente koopstromenonderzoek Randstand en Noord-Brabant (2022). Hieruit blijkt dat inwoners 89% van hun dagelijkse aankopen in de eigen gemeente doen. Voor supermarktaankopen geldt dat inwoners deze vaak nog meer lokaal doen. Dit beeld wordt ook bevestigd door de supermarkten: nagenoeg al hun klanten komen uit de gemeente Dongen. We rekenen in het distributie planologisch onderzoek daarom met een binding van 95%. Omdat de binding in Dongen al relatief hoog is verwachten we niet dat de binding verder toeneemt richting 2033 als gevolg van de modernisering van de huidige supermarktstructuur. Ook nu hebben inwoners van Dongen namelijk nauwelijks aanleiding om elders hun boodschappen te doen. • Koopkrachttoevloeiing: Dit betreft het aandeel van de bestedingen in Dongen dat gedaan wordt door inwoners van buiten de gemeente Dongen. Om dit aandeel voor supermarkten in Dongen te bepalen baseren we ons wederom op het meest recente koopstromenonderzoek (Randstand en Noord-Brabant, 2022). Hieruit blijkt voor de hele gemeente een toevloeiing van 14% in de dagelijkse sector. Omdat ook inwoners van andere gemeenten hun supermarkt aankopen lokaal doen verwachten we dat deze toevloeiing specifiek voor de supermarkten lager zal zijn. We rekenen daarom met een toevloeiing van 10%.

25

Afwegingskader supermarkten

•

Vloerproductiviteit: De vloerproductiviteit geeft aan wat de gemiddelde winkel omzet per m2 wvo vloeroppervlak bedraagt. Conform Panteia (juli 2023, ‘Omzetkengetallen 2022’) gaan we uit van de gemiddelde vloerproductiviteit van de afgelopen vijf jaar. Voor de supermarkt branche ligt deze op € 8.589.

26

Afwegingskader supermarkten

Laatste regel, de regel hieronder is voor het colofon. Deze schuift automatisch mee met de tekst. Het colofon wordt altijd onder uitgelijnd.

Colofon Datum: 4 april 2024 Projectnummer: 23.227 Opdrachtgever: Gemeente Dongen Opdrachtnemer: Stec Groep Adviseurs: Hub Ploem, Maartje Lucassen en Mick Peters Stec Groep Onderzoek en advies over wonen, werken en leefomgeving Postbus 217, 6800 AE Arnhem Willemsplein 5, 6811 KA Arnhem 026 - 751 41 00 info@stec.nl www.stec.nl

27