RIB 10 -BIJLAGE Woningbehoeftenonderzoek 2021 gemeente Dongen
Tekst van het document
9% 7% 14%
9% 5% 13%
31%
30%
3%
18%
3%8%
34%
12%
43%
1-2 phh tot 35 jaar
31%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
20%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
14%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
7%
1-2 phh 75 jaar en ouder
4%
Gezinnen
17%
Totaal
17%
0%
24%
21% 31% 38%
3% 6%
37%
52% 10%
3% 35%
19% 16%
20%
40%
24%
60%
7%
29%
8%
10%
9% 7%
18%
9%
80%
100%
Rij-hoek woning
2-onder-1-kap
Vrijstaande woning
Appartement met lift
Appartement zonder lift
Beneden/bovenwoning
Eénkamerappartement
Nultredenwoning
Anders
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
27
Op de vraag of de voorkeur uitgaat naar een huur- of een koopwoning geeft het grootste deel van de respondenten aan voorkeur te hebben voor een koopwoning. Deze voorkeur is het grootst onder 1 tot 2 persoonshuishoudens tot 35 jaar (83%) en gezinnen (78%). Het zijn met name de kleine huishoudens van 75 jaar en ouder die aangeven dat de voorkeur uitgaat naar een huurwoning (51%). Ruim een derde van de 1 tot 2 persoonshuishoudens tussen 65 en 74 jaar hebben ook interesse in een huurwoning. Een reden kan zijn dat ouderen geen nieuwe hypotheek meer willen afsluiten en het onderhoud van een eigen woning niet meer zien zitten en daarom liever gaan huren.
een deel aan een woning te wensen van € 600.000 of meer. Uit deze gegevens komt het verschil in koopprijswensen/-mogelijkheden wanneer de stap op de koopmarkt nog moet worden gezet (starters) of al is gezet (zelfstandige huishoudens). Figuur 5.10: Gewenst woningtype in combinatie met eigendom Starters 5% 1-2 phh tot 35 jaar
20%
67%
1-2 phh tot 35 jaar
15%
83%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
21%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
22%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
51%
0% Huurwoning
11%
58% 20%
Koopwoning
40%
60%
17% 80%
8% 4%
31%
100%
Geen voorkeur
19%
18%
28% 17%
17% 3% 9%
48%
0%
26%
7% 4%
2%
Totaal 5%
26% 24%
25%
Gezinnen
29%
32%
28%
1-2 phh 75 jaar en ouder jaar
9%
78%
23%
8% 11%
57%
12%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
23%
38%
12%
Totaal
2%
70%
1-2 phh 75 jaar en ouder Gezinnen
13%
56%
35%
11%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar 2%
Starters
56%
7%3% 2%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar Figuur 5.9: Gaat uw voorkeur uit naar een huur- of een koopwoning?
19%
6%
30%
16%
18%
24%
3% 2% 14%
40% 27%
14% 4%
19%
14% 6% 9%
11%
12%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
GGB huur
Vrijstaand huur
App huur
Nultredenwoning huur
GGB koop
Vrijstaand koop
App koop
Nultredenwoning koop
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Er is duidelijk een verschil te zien tussen de wens van starters en de zelfstandige huishoudens wat betreft de gewenste koopprijsklasse. Starters geven voornamelijk aan een woning te wensen binnen de koopprijsklasse tot € 250.000 (57%). Zo’n 16% van de starters geeft aan een woning te wensen binnen de koopprijsklasse € 250.000 tot € 325.000. De zelfstandige huishoudens wensen voornamelijk een woning vanaf € 250.000 tot € 600.000. Gezinnen, huishoudens tot 35 jaar en huishoudens tussen de 35 en 54 jaar geven ook nog voor
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
Uit bovenstaande figuur komt naar voren dat starters, kleine huishoudens tot en met 54 jaar en gezinnen zich voornamelijk oriënteren op koopwoningen. Starters en kleine huishoudens tot 35 jaar richten zich voornamelijk op een niet vrijstaande grondgebonden woning (rijwoningen en 2-onder1-kappers). De gezinnen wensen voornamelijk een vrijstaande koopwoning. Een aanzienlijk deel van de huishoudens tussen de 35 en 54 jaar wenst naast een grondgebonden koopwoning een koopappartement (14%). Bij de huishoudens vanaf
28
65 jaar en ouder komt de wens om te gaan huren sterk naar voren. Deze huishoudens wensen voornamelijk huurappartementen en nul-tredenwoningen (koop en huur). Het grootste aandeel van de kleine huishoudens met een leeftijd tussen de 55 en 65 jaar wenst een nul-tredenwoning in de koopsector. Van deze groep wenst ook een aanzienlijk deel een huurappartement. Figuur 5.11: Binnen welke koopprijsklasse valt uw gewenste koopwoning? Starters
28%
1-2 phh tot 35 jaar
7%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
29%
16%
12%
21%
15%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar 3% 12%
29% 29% 19%
Gezinnen 4% 11%
16%
23%
0%
16%
22%
20%
17%
25%
17%
40%
5% 10%
18%
21%
1-2 phh 75 jaar en ouder 1% 14%
9%
7%2% 14%
23% 33%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar 5% 13%
Totaal
16%
20%
19% 60%
10% 6% 6%
23%
10%
11%
13%
17%
26%
huishoudens tussen de 35 en 54 jaar wenst een huurprijs tussen € 752 en € 900. Deze huishoudens hebben wat meer te besteden doordat zij al meer gelegenheid hebben gehad om stappen te zetten in hun loopbaan en geen kinderen hebben. Van de overige huishoudens gaat met name de wens uit naar een huurwoning tot de liberalisatiegrens. Opvallend is dat de 55-plus 1 tot 2 persoonshuishoudens ook interesse hebben in huurwoningen die een huur van € 900 of meer hebben. Waarschijnlijk hebben deze huishoudens een hogere huur over voor meer kwaliteit en comfort. Een klein aandeel van de gezinnen geeft ook aan een huur te wensen van € 900 of meer. Een hogere prijs staat met name in verbinding met een grotere woning; meer leefruimte per persoon.
11% 6%
16% 4% 11% 80%
Figuur 5.12: Binnen welke huurprijsklasse valt uw gewenste huurwoning?
Starters
47%
1-2 phh tot 35 jaar
44%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
50%
8% 4%5%
31%
13% 6% 6%
15%
30%
5%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
26%
26%
16%
7%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
22%
32%
18%
3% 18% 3%5%
1-2 phh 75 jaar en ouder
19%
19%
4%
100%
Tot € 200.000
€ 200.000 tot € 250.000
€ 250.000 tot € 325.000
€ 325.000 tot € 400.000
€ 400.000 tot € 600.000
€ 600.000 en hoger
Weet ik niet/geen mening
Wil ik niet zeggen
Geen voorkeur
32%
Totaal
28% 0%
Eenzelfde beeld is te zien wanneer we inzoomen op de gewenste huurprijsklassen. Starters wensen met name een woning met een huurprijs tot € 752, ofwel de liberalisatiegrens en komen dan nog in aanmerking voor huurtoeslag. Dit is afhankelijk van het inkomen. Starters staan vaak nog aan het begin van hun loopbaan waardoor ze nog, wellicht voor een bepaalde periode, in aanmerking komen voor huurtoeslag. Een behoorlijk aandeel van de kleine
30%
Gezinnen
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
36%
20%
12% 10% 32% 31%
40%
16%
21%
6%3%
5% 11%2% 4%
15% 5% 15% 2%4% 60%
80%
Tot € 633
€ 633 tot € 752
€ 752 tot € 900
€ 900 of hoger
Weet ik niet/geen mening
Wil ik niet zeggen
100%
Geen voorkeur Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
29
Figuur 5.13: Heeft u interesse in specifieke woonconcepten? Starters
Tabel 5.14: Interesse in specifieke woonconcepten: top 3 Huishouden Nummer 1 Nummer 2
70%
1-2 phh tot 35 jaar
27%
24%
6%
66%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
7%
52%
35%
13%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
59%
28%
13%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
61%
24%
15%
1-2 phh 75 jaar en ouder
59%
Gezinnen
20%
44% 0%
20%
46% 40%
60%
Skinny house (66%)
Hofjeswonen (60%)
Friends house (43%)
1-2 phh tot 35
Skinny house (47%)
Zelfvoorzienend
Hofjeswonen (29%)
jaar
(41%)
1-2 phh tussen
Hofjeswonen en
de 35 en 54 jaar
Zelfvoorzienend
1-2 phh tussen
Hofjeswonen (55%)
Geen interesse in specifieke woonconcepten
Weet niet Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Meergeneratiewoning of kangoeroewoning (25%)
Geclusterd wonen
Zelfvoorzienend (34%)
voor ouderen (45%) Hofjeswonen (47%)
de 65 en 74 jaar
Geclusterd wonen
Meergeneratiewoning of
voor ouderen en
kangoeroewoning (13%)
zelfvoorzienend
100%
Interesse in specifieke woonconcepten
Skinny house (29%)
(46%)
1-2 phh tussen
10% 80%
Starters
de 55 en 64 jaar
21%
Nummer 3
wonen (42%) 1-2 phh 75 jaar
Geclusterd wonen
Hofjeswonen en
Meergeneratiewoning of
en ouder
voor ouderen (51%)
Zelfvoorzienend
kangoeroewoning (7%)
(33%) Gezinnen
Zelfvoorzienend
Hofjeswonen (39%)
(47%)
Meergeneratiewoning of kangoeroewoning (37%)
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Het zijn met name starters die interesse hebben in specifieke woonconcepten (70%). De interesse gaat met name uit naar woonconcepten die kunnen inspelen op de wens om betaalbaar en samen met andere mensen (nietfamilieleden) te kunnen wonen. Kleine huishoudens tot 35 jaar hebben voornamelijk geen interesse in specifieke woonconcepten (66%). Dit kan te maken hebben met de wens om een gezin te vormen en men zich daarbij eerder richt tot traditionele woonvormen. Zo is het grootste deel van de gezinnen niet geïnteresseerd in specifieke woonconcepten. Meer dan de helft van de kleine 55-plushuishoudens geeft aan interesse te hebben in specifieke woonconcepten. De interesse gaat met name uit naar de concepten hofjeswonen en geclusterd wonen voor ouderen. Woonconcepten die gericht zijn op gezamenlijkheid bij het wonen.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
5.4 Interesse in nieuwbouw/zelfbouw De respondenten geven aan geen specifieke voorkeur te hebben voor een nieuwbouw of bestaande woning (68%). Als we naar de verschillende huishoudtypen kijken zijn het de kleine huishoudens tussen de 65 en 74 jaar die, vergeleken met de andere huishoudens, de sterkste voorkeur voor nieuwbouw hebben (26%). Huishoudens tot 35 jaar en tussen de 35 en 54 jaar hebben juist een sterkere voorkeur voor een bestaande woning. Deze huishoudens wensen voornamelijk op redelijk korte termijn te verhuizen. De kortetermijnverhuiswens valt eerder te vervullen met een bestaande woning dan met een woning die nog moet worden gebouwd.
30
Figuur 5.15: Zoekt u een nieuwbouwwoning of een bestaande woning? Starters
10% 11%
1-2 phh tot 35 jaar
14%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
18%
starters en 177 bestaande huishoudens interesse in beide (zelfbouw en CPO). Zie voor het overzicht tabel 5.17.
79% 22%
65%
21%
Figuur 5.16: Heeft u interesse in zelfbouw en/of CPO?
61%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
24%
8%
68%
Starters
10% 8%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
26%
4%
69%
1-2 phh tot 35 jaar
22%
1-2 phh 75 jaar en ouder
24%
9%
66%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
9% 6% 15%
44%
26%
Gezinnen
22%
18%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
8% 6%
16%
42%
27%
Totaal
20%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar 5% 8% 13%
50%
24%
0%
Nieuwbouwwoning
60%
12% 20%
68% 40%
Bestaande woning
60%
80%
Geen voorkeur
19%
Totaal
11% 6%
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
0%
31% 29%
58%
Gezinnen
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
28% 31%
1-2 phh 75 jaar en ouder 2% 3%6%
100%
De meeste respondenten geven aan geen interesse te hebben in zelfbouw of CPO (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) (39%). Het zijn met name de kleine 75-plushuishoudens die het niet meer zien zitten een compleet zelfbouw/CPO traject in te stappen. Van de huishoudens tot 35 jaar en gezinnen geeft echter meer dan de helft aan interesse te hebben in zelfbouw en/of CPO. De kleine huishoudens tot 35 jaar staan open voor het aangrijpen van (creatieve) kansen/oplossingen om hun woonwens te verwezenlijken. Gezinnen zien mogelijkheden in het zetten van een stap om een eigen woning te bouwen. Gezinnen zouden kunnen profiteren van de overwaarde van hun huidige woning door deze te investeren in de bouw van een eigen woning. Daarbij speelt wel mee dat zelfbouw en met name CPO-projecten intensief zijn en de kans is daar dat het voor huishoudens toch minder aantrekkelijk is dan gedacht. Daarbij kunnen de kosten voor zelfbouw en CPO-projecten hoog uitvallen. In totaal hebben 22 starters en 106 bestaande huishoudens interesse in zelfbouw, 18 starters en 50 bestaande huishoudens interesse in CPO en 54
24% 1%
5%
31%
27%
19%
20%
30% 39%
40%
17%
60%
20% 25%
80%
100%
Tabel 5.17: Interesse in zelfbouw, CPO en beide in aantallen per huishoudenstypen Huishouden Zelfbouw CPO
Beide
Ik heb interesse in zelfbouw
Ik heb interesse in CPO
Ik heb interesse in beide
Ik heb geen interesse
Weet ik niet/geen mening Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Starters
22
18
54
1-2 phh tot 35 jaar
21
1
30
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
6
4
10
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
13
9
25
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
14
20
34
1-2 phh 75 jaar en ouder
3
4
9
Gezinnen
49
12
69
Totaal
128
68
231
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
31
De respondenten is de vraag gesteld of ze interesse hebben in de (toekomstige) nieuwbouwlocatie Noorderlaan in Dongen en Waspikse Weg in ’s Gravenmoer. Van alle respondenten heeft 37% interesse in de locatie Noorderlaan. Dit zijn in totaal 140 starters en 273 bestaande huishoudens. De interesse is het grootst onder starters (67%) en het kleinst onder kleine 75-plushuishoudens (22%). Figuur 5.18: Heeft u interesse in de (toekomstige) nieuwbouwlocatie Noorderlaan? Starters
67%
1-2 phh tot 35 jaar
44%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
39%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
25% 25%
32%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
23%
1-2 phh 75 jaar en ouder
22% 32%
Totaal
37% 0% Nee
20%
22% 31%
32%
9%
47%
20%
21%
33%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
40%
24%
36%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
35%
32%
33%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
25%
1-2 phh 75 jaar en ouder
25%
37% 44%
38% 31%
Gezinnen
37%
27%
37%
Totaal
33%
32%
35%
0% Ja
40% 31%
31%
36%
10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100%
30%
33% 60%
80%
Nee
Weet ik niet/geen mening
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
100%
Weet ik niet/geen mening
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Wanneer we inzoomen op de antwoorden van de respondenten uit de kern Dongen zien we eenzelfde verdeling als in figuur 5.18 naar de interesse in de (toekomstige) nieuwbouwlocatie Noorderlaan per huishoudenstypen. De interesse is het grootst onder starters (70%) en het kleinst onder de 65-plushuishoudens (25%).
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
70%
1-2 phh tot 35 jaar
36%
47%
40%
Starters
36%
37%
Gezinnen
Ja
11%
Figuur 5.19: Interesse respondenten uit de kern Dongen in nieuwbouwlocatie Noorderlaan
Van alle respondenten geeft 16% aan interesse te hebben in de locatie Waspikse Weg. Dit zijn in totaal 61 starters en 122 bestaande huishoudens. Over de interesse in de Waspikse Weg hebben respondenten een duidelijkere mening dan over de locatie Noorderlaan. Het grootste deel van alle respondenten geeft aan geen interesse te hebben (65%). Vergelijkbaar met de locatie Noorderlaan zien we dat de interesse het grootst is onder de starters (29%) en het kleinst onder de 75-plushuishoudens (7%).
32
Figuur 5.20: Heeft u interesse in de (toekomstige) nieuwbouwlocatie Waspikse Weg? Starters
29%
46%
Figuur 5.21: Interesse respondenten uit de kern ’s Gravenmoer in nieuwbouwlocatie Waspikse Weg
25%
Starters
87%
13%
23%
1-2 phh tot 54 jaar
55%
9%
1-2 phh tot 35 jaar
18%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
15%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
13%
71%
16%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
10%
77%
13%
1-2 phh 75 jaar en ouder
7%
60%
54%
31%
76%
17%
Gezinnen
18%
63%
19%
Totaal
16%
65%
19%
0% Ja
Nee
20%
40%
60%
80%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
6%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
11%
52%
62%
Gezinnen
8%
Totaal
9% 0%
Ja
63%
37%
1-2 phh 75 jaar en ouder
100%
Weet ik niet/geen mening
31%
Nee
38%
58%
35%
48% 20%
40%
43% 60%
80%
100%
Weet ik niet/geen mening
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Wanneer we inzoomen op de interesse van de respondenten uit ’s Gravenmoer in de (toekomstige) nieuwbouwlocatie Waspikse Weg per huishoudenstype, zijn het de starters die interesse hebben (87%). Daarnaast heeft een derde van de kleine huishoudens met een leeftijd tussen de 35 en 54 jaar interesse in de nieuwbouwlocatie. De kleine jonge huishoudens (jonger dan 35 jaar) en de kleine 75-plushuishoudens hebben helemaal geen interesse in de nieuwbouwlocatie. De huishoudens tussen de 55 en 74 jaar geven met name aan het niet te weten of geen mening te hebben. Startersproducten lijken hier dus een goed idee.
Als laatst is de respondenten gevraagd wat er met hun verhuiswens gebeurt als ze geen woning kunnen vinden. Op deze vraag konden de respondenten meerdere antwoorden geven. Het vaakst genoemde antwoord is dat de respondenten blijven zitten waar ze zitten en hun verhuiswens uitstellen. De huishoudens jonger dan 65 jaar geven daarna voornamelijk aan in een andere woonplaats of gemeente te zoeken naar een woning. De 65-plushuishoudens geven juist aan hun woonwensen wat betreft de woning aan te passen. Het derde vaakst genoemde antwoord varieert van woonwensen aanpassen, huidige huis verbouwen tot zoeken in een andere gemeente of woonplaats.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
33
Tabel 5.22: Wat gebeurt er met uw verhuiswens als u geen woning kunt vinden? Top 3 Huishouden Nummer 1 Nummer 2 Nummer 3
Starters
1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
1-2 phh 75 jaar en ouder
Gezinnen
Ik pas mijn
Ik blijf zitten en stel
Ik ga in een andere
mijn verhuiswens uit
woonplaats zoeken
(51%)
(32%)
Ik blijf zitten en stel
Ik ga in een andere
Ik ga in een andere
mijn verhuiswens uit
gemeente zoeken
woonplaats zoeken
(61%)
(30%)
(24%)
Ik blijf zitten en stel
Ik ga in een andere
Ik ga in een andere
mijn verhuiswens uit
woonplaats zoeken
gemeente zoeken
(59%)
(25%)
(22%)
Ik blijf zitten en stel
Ik ga in een andere
mijn verhuiswens uit
gemeente zoeken
(74%)
(12%)
Ik blijf zitten en stel mijn verhuiswens uit (72%) Ik blijf zitten en stel mijn verhuiswens uit (64%)
Ik pas mijn woonwensen wat betreft de woning aan (14%)
woonwensen wat betreft de woning aan (31%)
Ik pas mijn woonwensen wat betreft de woning aan (10%) Ik ga mijn huidige huis verbouwen en weet ik niet (10%)
Ik pas mijn woonwensen wat betreft de woning
Weet ik niet (12%)
aan (17%)
Ik blijf zitten en stel
Ik ga in een andere
Ik ga mijn huidige
mijn verhuiswens uit
gemeente zoeken
huis verbouwen
(66%)
(14%)
(13%)
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
34
Figuur 6.2: Bevolkingsprognose gemeente Dongen 2020 - 2040
6 Woningbehoefte
7.000
In dit hoofdstuk maken we een vertaling van de (verwachte) demografische ontwikkelingen en woonwensen naar de toekomstige woningbehoefte in Dongen.
6.000 5.000
4.000 3.000
6.1 Verwachte huishoudensontwikkeling Dongen 2.000
Op basis van de meest recente prognose van de provincie Noord-Brabant (2020) neemt het aantal huishoudens in de periode 2021 – 2031 met 805 toe. In dezelfde periode neemt het aantal inwoners toe met 955. De gemiddelde huishoudensgrootte gaat van 2,3 in 2021 naar 2,2 in 2031. Figuur 6.1: Huishoudensprognose gemeente Dongen 12.400 12.160
1.000 0 2021
2026
2031
0-19 jaar
20-34 jaar
35-49 jaar
50-64 jaar
65-84 jaar
85+ jaar
Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2020
12.200
11.935
12.000
In de periode 2021 – 2031 wordt er een afname verwacht in inwoners die vallen binnen de leeftijdsklasse 20 – 34 jaar en 50 – 64 jaar. De bevolking in de leeftijdsklasse 65 – 84 jaar zal in de periode 2021 – 2031 toenemen met 1.130 personen (+22%). De groep inwoners van 85 jaar en ouder zal in dezelfde periode toenemen met 320 personen (+50%). In de komende jaren zal de vergrijzing zich voltrekken.
11.800 11.600 11.400
11.355
11.200 11.000
10.800 2021
2026
Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2020
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
2031
Wanneer we naar de ontwikkeling van de huishoudens naar leeftijd kijken in de gemeente Dongen, komt de vergrijzing van de gemeente ook duidelijk naar voren. De aantallen van de kleine huishoudens tot en met 64 jaar nemen af naar de toekomst toe. De aantallen van de kleine huishoudens in de leeftijds-
35
klassen 65 – 74 jaar en 75 jaar en ouderen nemen naar de toekomst juist toe. Daarnaast groeit de groep gezinnen ook naar de toekomst toe. Figuur 6.3: Verwachte huishoudensontwikkeling gemeente Dongen volgens trendraming 2021
1.100
2031
940 1.160
1.210
0%
1.420 1.335
20%
1.870 1.990 40%
1.645
4.110
2.450
4.285
60%
80%
1-2 phh tot 35 jaar
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
1-2 phh 75 jaar en ouder
Gezinnen
100%
Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2020
In onderstaande tabel staat weergegeven over welke aantallen we het precies hebben. De grootste absolute toename naar de toekomst toe is zichtbaar in de kleine huishoudens die 75 jaar of ouder zijn (+805). De grootste absolute afname naar de toekomst toe is zichtbaar in de kleine huishoudens tot 35 jaar (-160). De vergrijzing van de gemeente komt hier duidelijk naar voren.
Inlopen huidig woningtekort De trendraming van de huishoudensprognose Noord-Brabant houdt volgens ons te weinig rekening met actuele woningtekorten die in de afgelopen jaren zijn opgebouwd door een ontoereikend woningaanbod op de markt. Het tekort laat zich uitdrukken in het aantal jongeren dat op late leeftijd nog ongewenst thuiswoont, mensen in niet optimale woonsituaties (zonder eigen woning, in een relatiebreuk, dak- en thuislozen, en dergelijke). ABF Research becijfert het huidige tekort aan woningen voor de regio Tilburg op 2,3% van de voorraad. Het gaat hoofdzakelijk om alleenstaanden en stellen tot 35 jaar, maar ook om 35 tot 60-jarigen en jonge gezinnen. Als aanname rekenen we ook voor de gemeente Dongen met een achterstand van 2,3%, wat neerkomt op circa 250 woningen. In de woningbehoefteraming tot aan 2031 nemen we het inlopen van dit tekort mee in de aantallen. Dat betekent dat we naast de toename van +805 huishoudens nog +250 huishoudens meenemen in de behoefteraming. We komen dan uit op een netto toevoeging van in totaal +1.055 woningen tot 2031.
6.2 Verwachte woningbehoefte tot 2026 en 2031 Tabel 6.4: Verwachte ontwikkeling aantal huishoudens periode 2021 – 2031, volgens trendraming verwachte ontwikkeling periode 2021 – 2031 1-2 phh tot 35 jaar
-160 (-15%)
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
-50 (-4%)
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
-85 (-6%)
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
+120 (+6%)
1-2 phh 75 jaar en ouder
+805 (+49%)
Gezinnen
+175 (+4%)
Totaal
+805 (+7%)
Bron: De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant, actualisering 2020
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
Met behulp van de prognoses ten aanzien van de huishoudensontwikkelingen en de blootgelegde woonwensen van de uiteenlopende groepen woningzoekenden en de dynamiek op de woningmarkt (vraag en aanbod) maken we een doorvertaling van de verwachte kwalitatieve woningbehoefte op kortere termijn (2026) en die op iets langere termijn (2031). Door die te spiegelen met het aanbod verkrijgen we inzicht in de tekorten (en potentiële overschotten) in de uiteenlopende woningmarktsegmenten. In figuur 6.5 zijn de verwachte tekorten en overschotten richting 2031 in beeld gebracht.
36
Figuur 6.5: Verwachte kwalitatieve tekorten en overschotten.
Huur grondgebonden sociaal
Een (potentieel) overschot wordt verwacht aan grondgebonden woningen in de (vrije) huursector. Dit heeft te maken met de grote koopwens van de huishoudens in Dongen en het feit dat grondgebonden woningen niet altijd gewenst worden door de huishoudens die zoeken naar huur.
-10 40
Huur appartement/toegankelijk sociaal
110
Huur grondgebonden vrije sector
80
-55 -35
Huur appartement/toegankelijk vrije sector
Substitutievraag 50
Koop grondgebonden tot 250
60
100
Koop grondgebonden 250-350
165
Koop grondgebonden 350+
90
25
Koop appartement/toegankelijk tot 200
55 50
Koop appartement/toegankelijk 200+
135 -150-100 -50 0
2021-2026
40
150
50 100 150 200 250 300 350
2026-2031
Bron: Woningbehoeftemodel Companen
Uit figuur 6.5 blijkt dat er in nagenoeg alle woningmarktsegmenten tekorten zijn en ontstaan. Vooral aan appartementen (koop en huur) en betaalbare grondgebonden koopwoningen is de komende jaren extra behoefte. Tot 2031 zijn naar verwachting +190 (gelijkvloerse/toegankelijke) sociale huurappartementen nodig. De grootste behoefte is er aan koopappartementen in een brede prijsrange (vanaf € 200.000). Hierin is in Dongen momenteel weinig aanbod, terwijl de (doorstroom)vraag vanuit verschillende groepen (kleine huishoudens, ouderen) groeiend is.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
De geprojecteerde tekorten kunnen een belangrijke houvast geven voor een gewenst bouwprogramma. De aantallen moeten in onze beleving echter niet als harde aantallen worden gehanteerd. In de praktijk stellen huishoudens hun woonwensen vaak bij als in een bepaalde periode bepaalde woningen niet of nauwelijks beschikbaar zijn of wanneer de woningprijzen verder stijgen en de gewenste woningen onbereikbaar worden. Verder blijkt bij ouderen dat de gewenste woonvorm vaak met toegankelijkheid samenhangt (nultredenwoning/gelijkvloerse woning) en minder met de bouwvorm (appartement of senior-geschikte woning). Vooral in de dorpse setting zien we vaak dat woonoplossingen in de vorm van kleinschalige appartementencomplexen en hofjeswonen prima uitwisselbaar zijn. Daarnaast kan de behoefte aan bepaalde woningcategorieën ook beïnvloed worden door actief woningmarktbeleid. Zo kan een succesvolle strategie gericht op doorstroming van ouderen naar appartementen zorgen voor minder behoefte aan ruimere eengezinswoningen. Of een beleid dat kleine huishoudens ook op betaalbare wijze terecht kunnen in de bestaande eengezinswoningen in de sociale huur kan de overschotten op termijn dempen. In figuur 6.6 is de wijze waarop de substitutievraag impact kan hebben op de behoefte aan bepaalde woningmarktsegmenten conceptueel in beeld gebracht.
De pijlen geven daarbij aan of het gaat om een dempend effect op
37
de behoefte of dat het juist zorgt voor een grotere vraag. De kleuren (grijs, oranje, paars) geven aan met welk fenomeen of woningmarktbeleid de substitutievraag samenhangt. Figuur 6.6: Verwachte kwalitatieve tekorten en overschotten inclusief substitutie-effecten Huur grondgebonden sociaal
Toenemende kloof koopprijzen – leencapaciteit: meer vraag naar huur
Huur appartement/toegankelijk sociaal
Huur grondgebonden vrije sector
Mits betaalbaar: (bestaande) EGW-woningen als woonalternatief voor kleine huishoudens. Benodigde nieuwbouw huur ook als compacte grondgebonden woningen voor brede doelgroep van kleine huishoudens.
Huur appartement/toegankelijk vrije sector Koop grondgebonden tot 250
Koop grondgebonden 250-350
Verleiden ouderen door te stromen naar woon(zorg)-concept in eigen buurt/dorp/centrale locatie.
Koop grondgebonden 350+ Koop appartement/toegankelijk tot 200 Koop appartement/toegankelijk 200+
-150-100 -50 0 2021-2026
50 100 150 200 250 300 350
2026-2031
Bron: Woningbehoeftemodel Companen
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
38
Bijlage 1 : Onderzoeksverantwoording Aan de hand van een uitgebreide enquête zijn de woonwensen van doorstromers en starters in de gemeente Dongen in kaart gebracht. Inwonende jongeren van 18 tot 30 jaar behoren tot de groep jongeren en (potentiële) starters en alle huishoudens behoren tot de groep zelfstandige huishoudens (hoofdbewoners) en (potentiële) doorstromers. De vragenlijst voor het woonwensenonderzoek is tot stand gekomen in nauw overleg met betrokken medewerkers binnen de gemeente Dongen. Er zijn voldoende enquêtes afgenomen om een goed beeld te geven van de woonwensen van huishoudens apart binnen de groep doorstromers, van de kernen apart en in z’n totaliteit geeft het een scherp beeld. Alle huishoudens en inwonende jongeren vanaf 18 jaar zijn per brief uitgenodigd voor het invullen van de enquête. Dat zijn 11.159 zelfstandige huishoudens en 3.816 inwonende jongeren. De zelfstandige huishoudens en de inwonende jongeren konden de enquête alleen online invullen. De gemeente heeft via haar mediakanalen aandacht gevraagd voor de deelname aan het onderzoek voor dat de uitnodiging werd verstuurd en halverwege het veldwerk. Dat was rond twee weken na de start van het veldwerk. De inwoners van Dongen hebben een ruime maand de tijd gehad om aan het onderzoek deel te nemen. In totaal zijn er 1.944 geslaagde enquêtes afgenomen in de gemeente.
Zie de specificaties van de respons in de volgende overzichten.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
Tabel 1.a: Responsoverzicht 1 Uitgenodigd
Respons in aantallen
Respons in %
Zelfstandige huishoudens
11.159
1.704
15%
Starters
3.816
240
6%
Totaal
14.975
1.944
13%
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021 Tabel 1.b: Responsoverzicht 2 Respons aantallen Starters
240
1-2 phh tot 35 jaar
129
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
112
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
285
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
444
1-2 phh 75 jaar en ouder
245
Gezinnen Totaal Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
466 1.944
39
Huidige woonsituatie respondenten Het grootste aan deel van alle respondenten geeft aan in een rij-/hoekwoning te wonen (38%). Daarop volgt het wonen in een vrijstaande woning (26%) en een 2-onder-1-kapwoning (22%). Het overgrote deel van de respondenten woont in een koopwoning (82%). Zo’n 13% van alle respondenten geeft aan in een huurwoning te wonen van een corporatie (13%). Het overige deel geeft aan in een particuliere huurwoning te wonen. Het zijn met name de 1 tot 2 persoonshuishoudens tot 35 jaar en 1 tot 2 persoonshuishoudens tussen de 35 en 54 jaar die aangeven in een huurwoning te wonen. De respondenten is de vraag gesteld in welke huurprijs- of koopprijsklasse hun woning op het moment valt. Van de respondenten geeft 40% aan dat de woning binnen de koopprijsklasse tot € 325.000, de NHG-grens valt. Meer dan de helft (54%) van de respondenten geeft aan dat de koopprijsklasse van de woning valt binnen € 325.000 en € 600.000 en hoger. Van de respondenten die huren geeft 74% aan een huur te betalen tot de liberalisatiegrens (€ 752). Van de hurende respondenten geeft 21% aan een huur te betalen boven de liberalisatiegrens. Figuur 1.c: Koopprijsklasse van de huidige woning
Figuur 1.d: Huurprijsklasse van de huidige woning 1-2 phh tot 35 jaar 1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar 1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar 1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar 1-2 phh 75 jaar en ouder jaar Gezinnen Totaal
60% 60% 58% 51% 44% 37% 47% 0%
20%
40%
0%
20%
Tot € 200.000 € 250.000 tot € 325.000 € 400.000 tot € 600.000 Weet ik niet Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
24% 12% 20% 11% 4% 23% 12% 23% 5% 24% 7% 25% 14% 20% 12%
40% 60% 80% € 200.000 tot € 250.000 € 325.000 tot € 400.000 € 600.000 en hoger Wil ik niet zeggen
80%
€ 633 tot € 752
€ 752 tot € 900
€ 900 of hoger
Weet ik niet
Wil ik niet zeggen
100%
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Figuur 1.e: Wat is uw belangrijkste bron van inkomsten? Starters
86%
8% 5%
1-2 phh tot 35 jaar
93%
2%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
88%
3% 4%
71%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar 5%
36%
1-2 phh 75 jaar en ouder jaar
46%
2% 11% 5% 7% 50%
6%
48%
Gezinnen
4%
89%
Totaal
55% 0%
100%
60%
Tot € 633
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
1-2 phh tot 35 jaar 7% 15% 36% 1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar 6% 26% 28% 1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar 2% 16% 24% 19% 1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar 3% 16% 25% 23% 1-2 phh 75 jaar en ouder jaar 3% 17% 15% 28% Gezinnen 1%11% 22% 21% Totaal 3% 15% 22% 22%
14% 19% 5% 23% 3%10% 29% 11% 3% 30% 8% 8% 26% 19% 11% 39% 11% 9% 27% 12% 9%
20%
4% 1% 15%
40%
60%
20% 2% 80%
Werk
Bijstandsuitkering
WW-uitkering
AOW
Pensioen
Ik heb geen eigen inkomsten
Overig, namelijk:
Wil ik niet zeggen
100%
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
40
Figuur 1.f: Wat is het netto maandinkomen van uw huishoudens?
Starters
35%
1-2 phh tot 35 jaar 4%5% 1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
8%
26% 20%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar 4%5% 12%
16%
20%
1-2 phh 75 jaar en ouder jaar 3% 13%
Gezinnen 2% 2%9% Totaal
7% 6%
0%
15% 2%12%
32%
8% 5% 9%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar 2%7%
28%
23%
10%
36%
22%
37% 26%
28%
26% 25%
23%
15%
20%
18%
52%
18%
20%
20%
40%
16% 20%
30%
60%
19%
80%
100%
Minder dan € 1.100 netto per maand Tussen € 1.100 en € 1.500 Tussen € 1.500 en € 2.200 Tussen € 2.200 en € 3.000 Meer dan € 3.000 Wil ik niet zeggen Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
41
Bijlage 2 Ontwikkeling woningvoorraad Figuur 2.a: Ontwikkeling woningvoorraad Jaartal Woningvoorraad
Toename voorraad per jaar
2010
10.226
+99
2011
10.325
+77
2012
10.402
+126
2013
10.520
+80
2014
10.646
+54
2015
10.726
+12
2016
10.780
+46
2017
10.792
+237
2018
10.838
+166
2019
11.075
+48
2020
11.241
Bron: CBS Statline 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
42