RIB 10 - Actieplan Wonen 01022022
Tekst van het document
Aan de raadsleden
Dongen, 1 februari 2022
Uw kenmerk Zaaknummer
: :
Raadsinformatiebrief nr. 10
Contactpersoon/tel.nr. Betreft
: :
C. Gorissen; J. Rijken-De Haan; L. Soffers, 14 0162 Actieplan Wonen
Beste raadsleden, geachte heer, mevrouw, Bij de besluitvormende raadsvergadering van 11 november jl. heeft uw raad de motie Actieplan Wonen aangenomen. In deze motie heeft u het college verzocht te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de woningbouwproductie op korte termijn te versnellen en de gemeenteraad hierover uiterlijk 1 februari 2022 te informeren. Dat gebeurt nu met deze raadsinformatiebrief. Inleiding / problematiek De nationale woningmarkt is krap en er moet de komende jaren veel worden bijgebouwd in Nederland. Dat geldt ook voor Dongen en de regio om ons heen. Het beschikbare aanbod is schaars en prijzen stijgen. De mogelijkheden om bij te bouwen liggen niet voor het oprapen. Dat vraagt om goede keuzes bij de programmering die aansluiten bij de huidige en toekomstige vraag. Hierover is voor Dongen belangrijke nieuwe informatie beschikbaar gekomen sinds de behandeling van de motie. Woningbehoeftenonderzoek Op 20 januari jl.heeft bureau Companen uw raad op een raadsinformatieavond de uitkomsten gepresenteerd van het Woningbehoeftenonderzoek 2021 voor de gemeente Dongen dat is uitgevoerd in opdracht van uw raad. Zie de bijlage voor dit rapport. Hierin wordt een duidelijk beeld geschetst van de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente Dongen - specifiek vanuit het perspectief van mensen uit Dongen. Monitor Wonen De Langstraat Op 12 januari jl.
hebben we uw raad met raadsinformatiebrief 4 geïnformeerd over de Monitor Wonen De Langstraat 2020–2021. Deze monitor is opgezet door de gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk en bevat voor het eerst ook gegevens over de gemeente Dongen. Actualisatie Woonvisie Beide actuele rapporten geven ons nieuwe inzichten voor het kunnen toepassen van maatwerk in deze complexe problematiek. Op basis hiervan kunnen we later dit jaar ook komen tot een actualisatie van de Woonvisie 2017 – 2027 voor de gemeente Dongen. Motie Overeenkomstig de motie hebben we de gemeentelijke organisatie ook opdracht gegeven te onderzoeken welke acties er juist ook op korte termijn mogelijk zijn, om te komen tot een versnelling van de woningbouwproductie in onze gemeente. Daarbij komen we tot de volgende actiepunten: Versnelling woningbouw Noorderlaan Als gemeente Dongen zijn we bezig met de bouw van de laatste van de circa 800 woningen in De
Beljaart. Maar Dongen blijft groeien. De voormalige fruitgaarde aan de Noorderlaan is de beoogde nieuwe grootschalige woningbouwlocatie. Om de ontwikkeling van woningbouw aan de Noorderlaan te versnellen, wordt voor het gehele gebied dat in gemeentelijk eigendom is, één bestemmingsplan opgesteld aan de hand waarvan het gebied in ontwikkeling kan worden genomen. Destijds bij De Beljaart werd één bestemmingsplan opgesteld welke vervolgens in fasen verder is uitgewerkt. Uitgifte grond Daarnaast wordt door de organisatie bekeken of we als gemeente de gronden aan de Noorderlaan niet in fasen, maar in één keer kunnen uitgeven aan (meerdere) partijen. Met de bouw van ongeveer 275 woningen willen we een wijk realiseren die klaar is voor de toekomst. De gemeente verkoopt de gronden aan marktpartijen en woningcorporatie Casade. De ene helft van de woningen wordt door marktpartijen gerealiseerd; de andere helft bouwt woningcorporatie Casade. Samenwerking met Casade In de motie geeft u als overweging mee dat de prestatieafspraken met Casade op het gebied van woningbouw mogelijk meer ambitieus zouden kunnen worden aangegaan. Graag willen we hierbij benadrukken dat Casade een ambitieuze wooncorporatie is die veel investeert in onze gemeente. Zie bijvoorbeeld de recente ontwikkelingen in West 1 en daarvoor Oud Dongen.
Daarbij richt Casade zich zowel op het toevoegen van nieuwe woningen als op het verduurzamen van de woningvoorraad – in sommige gevallen moet daarbij gekozen worden voor sloop/nieuwbouw. Bij projecten waar sloop en nieuwbouw plaatsheeft, dienen bestaande huurders tijdelijk te worden geherhuisvest. Dit zorgt (tijdelijk) voor beperkte doorstroommogelijkheden binnen de huurvoorraad van Casade. Betere doorstroming Het sneller kunnen realiseren van woningen op de locatie Noorderlaan, zal bijdragen aan een betere doorstroming op onze lokale woningmarkt. Het woningbehoefteonderzoek wijst uit dat veel inwoners die op zoek zijn naar een nieuwe woning graag in de kern Dongen blijven wonen. Versnellen potentiële woningbouwlocaties We kijken naar de mogelijkheden voor het versnellen van woningbouwlocaties. Hierbij gaan wij uit van locaties die beoordeeld zijn (of kunnen worden) als potentieel geschikt voor het realiseren van woningen. Overige verzoeken en voorstellen rekenen wij hier niet onder. Het selecteren van nieuwe woningbouwlocaties, dus locaties die nu nog niet in het woningbouwprogramma zijn opgenomen, heeft plaats in het kader van de op te stellen Omgevingsvisie. Het gaat hierbij om grotere inbreidingslocaties en nieuwe uitbreidingslocaties.
Informatievoorziening Bij particuliere initiatieven leggen we extra nadruk op het in een vroeg stadium voorzien van de juiste informatie, zowel met betrekking tot de haalbaarheid van het initiatief als het proces. Hierdoor worden de juiste stappen op het juiste moment gezet en wordt de doorlooptijd zo kort mogelijk gehouden. Vooruitlopend op de nog vast te stellen Omgevingsvisie, waarbij ook uitbreidingslocaties worden bekeken, wordt nader uitgewerkt of voor bestaand stedelijk gebied meer mogelijk is qua ontwikkelingen, bijvoorbeeld als het gaat om het splitsen van woningen, het splitsen van percelen of het inbreiden in bebouwingslinten. Doorlooptijd procedures locaties Een locatie welke – in principe – akkoord bevonden is, wordt zo snel als mogelijk procedureel doorlopen. De locaties die nu in beeld zijn, worden zo snel mogelijk afgerond. Ook met het oog op de inwerkingtreding van de Omgevingswet (voorzien op 1 juli 2022). Voor en na de inwerkingtreding van de Omgevingswet wordt er met oude en nieuwe wetgeving gewerkt en is er sprake van een overgangsperiode. Nieuwe wetgeving betekent dat er ervaring opgedaan moet worden met de nieuwe werkwijze en processen. Dat kost tijd. Flexwonen De gemeente Dongen neemt deel aan de Regionale Taskforce Flexwonen.
Deze Taskforce onderzoekt de mogelijkheden om met tijdelijke vergunningen (tijdelijke) woningbouw mogelijk te maken voor speciale doelgroepen. Hieronder vallen onder meer statushouders en spoedzoekers. De gemeente trekt hierin samen op met Casade.
Complexe materie / bepalende factoren Hoeveel inzet we ook plegen, we moeten ons ervan bewust zijn dat er sprake is van een complexe materie in een gecompliceerd krachtenveld. In de praktijk moeten we rekening houden met meerdere bepalende factoren die een remmende invloed kunnen hebben op versnelling van de woningbouwproductie dan wel (blijven) zorgen voor druk op de woningmarkt. Regelgeving De complexe situatie op de woningmarkt is niet alleen het gevolg van het aantal beschikbare woningen. Het probleem is ook ontstaan door (landelijke) regelgeving. Zo is bijvoorbeeld de hypotheekverstrekking aan strengere regels gebonden waardoor het voor starters op de woningmarkt steeds moeilijker wordt om een woning te kunnen kopen. Ook regelgeving met betrekking tot de huurgrens maakt het voor sommige doelgroepen moeilijker om in aanmerking te komen voor een (sociale) huurwoning. Inwerkingtreding Omgevingswet Op 1 juli 2022 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vóór deze datum dient een bestemmingsplan als ontwerp ter inzage gelegd te zijn om nog onder het nu geldende recht te kunnen worden afgehandeld. Voor alle betrokken partijen geldt dat er in de praktijk nog geen ervaring is opgedaan met de Omgevingswet en dat het meer tijd en energie zal kosten om hiermee te werken.
Binnen de regio wordt gewerkt aan een casco Omgevingsplan om ontwikkellocaties waarvoor een omgevingsplan opgesteld dient te worden na de inwerkingtreding van de Omgevingswet op te kunnen pakken en vertraging zo beperkt mogelijk te houden. Marktpartijen Adviesbureaus en ontwikkelaars in het gehele land hebben het druk. Bij adviesbureaus komt dit onder meer door de vele lopende projecten maar ook met het oog op de inwerkingtreding van de Omgevingswet. Er lopen hierdoor meerdere trajecten tegelijkertijd. Er is veel vraag naar personeel maar weinig aanbod beschikbaar. Dit alles heeft tot gevolg dat adviesbureaus opdrachten weigeren of uitspreiden over een langere termijn. Bouwkosten Ontwikkelaars geven aan dat de bouwkosten zijn gestegen. Bouwmaterialen zijn niet altijd voorradig. Ook bouwbedrijven hebben het druk. In de praktijk zien we in heel Nederland dat daardoor de bouw van woningen vertraging oploopt. Plannen moeten ook extern soms opnieuw doorgerekend worden in verband met de betaalbaarheid (bijvoorbeeld bij sociale huurwoningen). Als gemeente Dongen pleiten we (om meerdere redenen) voor het gebruik van circulaire bouwmaterialen. Procedures Door vooraf een planning / termijnen af te spreken, wordt zowel gemeente als ontwikkelaar/adviesbureau scherp gehouden om termijnen te halen en projecten niet te vertragen en waar mogelijk te versnellen.
Inspraak en overleg aan de voorzijde zijn geen garantie voor geen bezwaren tegen verleende omgevingsvergunningen of beroep tegen een vastgesteld bestemmingsplan of een verleende omgevingsvergunning. Bij de Raad van State geldt momenteel een lange wachttijd voor het in behandeling nemen van een beroep. Op dit moment is dat voor Dongen geen groot probleem, omdat het bij de meeste bouwontwikkelingen niet zover komt dat de stap naar de Raad van State wordt gezet. Samenvattend De opgave op het gebied van woningbouw en de noodzaak die hier ligt, voelen en herkennen wij. Uw raad kunt ervan verzekerd zijn dat de gemeente Dongen zich maximaal zal inzetten om de problemen op de woningmarkt zo goed en snel mogelijk aan te pakken, zowel op de korte termijn met bovenstaande acties als op de langere termijn, op basis van de geactualiseerde Woonvisie. Daar waar mogelijk worden procedures versneld met de gewenste kwaliteit bij de opgave. De lijnen tussen Casade / ontwikkelaars en gemeente zijn kort en er wordt snel geschakeld. Wij blijven alert op mogelijkheden om procedures te versnellen waar mogelijk.
Daarbij merken we op dat er in de afgelopen jaren in Dongen meer woningen zijn gerealiseerd, dan op basis van de provinciale prognoses gepland stonden.
Die uitkomst onderstreept onze aanpak en deze lijn willen we graag ook in de komende jaren doortrekken in het belang van onze inwoners. We rekenen er dan ook op dat woningbouw een belangrijk thema zal zijn in het nieuwe coalitieakkoord 2022-2025 dat gemaakt zal worden na de verkiezingen in maart. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Dongen,
De secretaris,
De burgemeester,
Mr. H.L.M. van Noort
Drs. M.C. Starmans-Gelijns