RIB 04 - BIJLAGE 1 - Monitor wonen De Langstraat 2020 -2021

Monitor Wonen 2020 - 2021

Inhoud 1.

Inleiding

3

2.

Conclusies

4

3.

De Langstraat (Regionaal) Stedelijk gebied

5

3.1

Kader

5

3.2

Kwantitatief en kwalitatief programma

5

4.

Analyse Langstraat kwalitatief

8

4.1 Waardering van de Langstraat als woonregio

8

4.2 Gemiddelde woningbezetting in de Langstraat

8

4.3 Verhuisgeneigdheid en verhuisreden

9

4.4 Verhuisbeweging

11

4.5 Algemene trend van woonvoorkeuren (Hart van Brabant)

11

Vergelijking woningbouwprogramma: markt- en concurrentieanalyse (kwantitatief)

17

5.1 Analyse woningbouwprogramma’s

17

5.2 Concurrentieanalyse

23

6. Afstemming speciale doelgroepen

28

5.

6.1 Huisvesting Arbeidsmigranten en bijzondere doelgroepen

28

6.2 Wonen en Zorg (stimuleren van woningaanpassingen)

28

6.4 Woonwagenbeleid

29

Bijlage Ladder voor duurzame verstedelijking

30

2

1. Inleiding Voor u ligt de Monitor Wonen De Langstraat 2020-2021. De Langstraat, bestaande uit de gemeenten: Dongen, Heusden, Loon op Zand en Waalwijk is een (sub-regionale) woningmarkt. In het stedelijk gebied Brabant Noordoost en MiddenBrabant, bieden de Langstraat gemeenten een breed palet aan woonmilieus en een brede schakering aan woningtypen in allerlei prijscategorieën aan. Door gezamenlijke monitoring kunnen lokale vraagstukken worden opgelost met een positieve impact op regionaal niveau. Dit onderstreept het belang van samenwerking en afstemming in dit verband. Gezamenlijk wordt immers voor een deel dezelfde doelgroep bediend. Nog maar tien jaar geleden, tijdens de crisis, stonden er koopwoningen leeg en daalden de huizenprijzen. In de jaren erna daalde als gevolg van de crisis de woningproductie tot een dieptepunt in 2015. Tegelijkertijd bleef de bevolking doorgroeien. Sindsdien is veel gedaan op het vlak van bouwen en wonen zoals een pakket aan stimuleringsmaatregelen dat er een aantal jaren voor heeft gezorgd dat woningen (weer) bereikbaar werden voor doelgroepen. En toch is het inmiddels weer mis op de woningmarkt. Momenteel is er sprake van een bijzondere situatie op de woningmarkt. De hypotheekrente is laag. Woningen worden razendsnel verkocht. Dat klinkt allemaal goed. En toch hebben deze voordelen ook een keerzijde.

Niet iedereen kan de woning vinden die past bij de wensen en levensfase. In de sociale huurwoningmarkt zien we oplopende zoek- en wachttijden. Mensen die willen verhuizen vanuit sociale huur naar koop kunnen geen betaalbare koopwoning meer vinden. Vergrijzende huurders blijven in de grote eengezinswoning wonen omdat er geen andere, meer geschikte woning vrijkomt. Er is nu al een woningtekort in Nederland van ruim 300.000 en dit tekort loopt komende jaren nog verder op tot ruim 400.000 in 2025. Daarbij is de gemiddelde prijs van een woning fors gestegen van ruim € 170.000 in het jaar 2000 naar ruim € 402.000 eind 2021. Ondertussen groeit de bevolking ook nog verder door. 1 Deze Monitor Wonen gaat onder andere in op : - Het kwalitatief programma en de woningvraag zoals geformuleerd in het meest recente woningbehoeften onderzoek (hoofdstuk 4); - Vergelijking van de 4 gemeentelijke woningbouwprogrammeringen en kwantitatieve opgave (hoofdstuk 5); - Speciale doelgroepen en de bijbehorende opgave (hoofdstuk 6).

1 Bron Statline.

3

2. Conclusies -

-

-

-

Inwoners zijn in hoge mate tevreden over het wonen in de Langstraat; Huishoudens worden, met name door de groei van het aandeel senioren, kleiner; Senioren hebben over het algemeen niet snel een verhuiswens. Daarentegen zien we wel een grote vraag naar nultredenwoningen en wordt gezondheid ook regelmatig genoemd als mogelijke verhuisreden. De Langstraatgemeenten spelen hierop in door gemiddeld 35% van de woningtoevoegingen de komende 10 jaar nultreden uit te voeren; Een groot deel van de inwoners wil bij een eventuele verhuizing in de eigen woonomgeving of in de eigen gemeente blijven wonen. Dit vraagt om aandacht voor binnenstedelijke ontwikkelingen en herstructureringen; Woonwensen richten zich met name op meer ruimte, meer interactie met groen, minder woningen met een standaard indeling. Bij ontwikkelingen zoals De Grassen, Geerpark, Akkerlanen, Westwaard en Noorderlaan wordt hier rekening mee gehouden; Qua woonmilieus is er meer vraag naar landelijk wonen, wonen in een luxe woonwijk en een afname in de vraag naar woonwijk met veel laagbouw. Een aantal ontwikkelingen spelen hier op in, zoals de ontwikkeling van Akkerlanen, Steenenburg, Westwaarden Waspikse Weg. Qua woningtypen neemt de vraag naar rijenwoningen erg af. De vraag naar vrijstaande woningen en gelijkvloerse wonignen waaronder appartementen en nultredenwoningen neemt toe.

In de programmeringen zien we echter nog een aanzienlijke toevoeging van rijenwoningen en tweekappers, met name in de grotere uitbreidingswijken; Het toevoegen van middeldure- en dure koopwoningen kan de doorstroming op gang brengen. Let wel dit kan op de lange termijn ook leiden tot een overschot van dit type woningen. Op lange termijn moet er een match zijn tussen het woningaanbod enerzijds en de inkomensontwikkeling en opleidingsniveau anderzijds. Betaalbaarheid is een aandachtspunt; Er is nog een beperkte interesse in bijzondere woonconcepten (zoals Tiny Houses, friends woningen en meergeneratiewoningen), gemeenten faciliteren waar mogelijk, maar nemen in beginsel niet het initiatief; De Langstraatgemeenten willen doelgroepen en woonconcepten kansen bieden. Daarbij is het belangrijk dat bijvoorbeeld starterswoningen daadwerkelijk starterswoningen zijn en blijven, dus kleinere woningen op kleinere kavels. En dat gedacht wordt in kleinschalige projecten; Qua woonmilieus en qua aantallen beconcurreren de gemeenten elkaar niet. Echter een aantal plannen is niet alleen lokaal gericht als ook regionaal en daar blijft afstemming gewenst. Denk aan bijvoorbeeld de plannen Akkerlanen en Steenenburg.

4

3. De Langstraat (Regionaal) Stedelijk gebied 3.1 Kader De basis voor deze regionale afwegingen en afspraken is te vinden in de Regionale Agenda’s Wonen van Noordoost-Brabant en Hart van Brabant (Perspectief op Bouwen en Wonen genoemd). Zoals ieder jaar (op grond van de Verordening ruimte verplicht gesteld) bevat het Perspectief de geactualiseerde woningbouwafspraken. Voor 2021 ligt de nadruk nog altijd op de huisvesting van bijzondere doelgroepen (waaronder ook arbeidsmigranten), de verbetering van de aansluiting van bouwprogramma’s op de kwalitatieve woningvraag en het maken van woningbouwafspraken. De meest recente bevolkings- en woningbehoefteprognose van september 2020 van de provincie Noord-Brabant is leidend voor het maken van woningbouwafspraken. De gemeenten in beide regio’s werken samen op verschillende terreinen. De regio maakt gezamenlijk beleid voor economische ontwikkeling en/of hebben een gezamenlijke visie geformuleerd op de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. De sub-regio Langstraat is in deze dynamiek scharnierpunt in de stedelijke regio Noord Oost en Midden Brabant. In deze stedelijke regio bieden de Langstraat gemeenten diversiteit aan woonmilieus en een brede schakering aan woningentypen in allerlei prijscategorieën aan. Door gezamenlijke monitoring kunnen lokale vraagstukken worden opgelost met een positieve impact op regionaal niveau.

Daardoor wordt in iedere gemeente een optimalisering van het woningbouwprogramma gerealiseerd en biedt de regio als geheel blijvend een kwalitatief breed palet aan woningen. 3.2 Kwantitatief en kwalitatief programma Kwantitatief geldt op basis van de provinciale prognose de netto toevoeging zoals aangegeven in de eerste kolom van de tabel. Vanuit het Perspectief op Bouwen en Wonen is het volgende der ten aanzien van de regionale woningbouwopgave en afspraken 2021 t/m 2030 vastgesteld. (bron: Perspectief op Wonen 2021)2: Benodigde netto toevoeging Afspraken Perspectief op Bouwen en Wonen 2021 t/m 2030 2020 - 2030

Dongen

1.054

Heusden

2.148

Loon op Zand

942

Waalwijk

2.184

1.130 2.155 965 2.045

Ruwweg betekent dit voor Heusden een gemiddelde jaarlijkse netto toevoeging van ongeveer 215 woningen, voor Waalwijk ongeveer 218 woningen, voor Dongen 105 woningen en voor Loon op Zand een gemiddelde jaarlijkse netto toevoeging van zo’n 94 woningen. 2 Het Perspectief op Bouwen en Wonen is besproken/vastgesteld in december 2021

5

De subregio De Langstraat neemt al met al een scharnierfunctie in tussen de regio’s Hart van Brabant en het Noorden van Noordoost Brabant. De toevoegingen in dit verband zijn substantieel. Als we kijken naar de groei van de woningvoorraad de afgelopen jaren, dan zien we het volgende beeld:

Groei woningvoorraad Langstraat 2020 2019 2018 2017 2016 0

100

200 Dongen

300 Heusden

400

500

Loon op Zand

600

700

800

Waalwijk

We zien dat de Langstraat de afgelopen jaren flink is opgekrabbeld na de crisis op de woningmarkt. Op gemeentelijk niveau zien we soms schommelingen waarbij een jaar met wat minder woningen wordt gevolgd door een jaar met wat meer woningen. De totale woningbouwopgave bedraagt voor de Langstraat de komende 10 jaar ruim 6300 woningen, ongeveer 630 per jaar. In 2016 werd dit niet gehaald, maar de de drie daar op volgende jaren ligt het totaal aantal woningen wel boven de 700. Daarmee zijn we als regio bezig met een inhaalslag na de crisis. De groei van de woningvoorraad bestaat uit de toevoeging van woningen door nieuwbouw of transformatie minus de sloop en overige onttrekkingen van woningen. De lagere groei in Dongen in 2019 wordt veroorzaakt door de sloop van 102 woningen in West 1. De lagere groei in Waalwijk in 2020 wordt veroorzaakt door de sloop van de eerste fase van de Bloemenoordflats.

6

Veel gemeenten hebben in 2020 minder woningen opgeleverd dan de jaren daarvoor. Oorzaken daarvoor liggen in onder andere de stikstofcrisis, PFAS en een langere bouwtijd van plannen door een tekort aan bouwstoffen en personeel. De ervaring leert al met al dat gemiddeld genomen de woningbouwopgave in de Langstraat soms niet wordt gehaald, maar dat voor individuele jaren geldt, dat deze er boven kunnen liggen. Over het algemeen zien we per gemeente dat een jaar met veel opleveringen vaak wordt gevolgd door een jaar met wat minder opleveringen. Kwalitatief onderstrepen het Regionaal Perspectief en het laatste Kwalitatief woningbehoefte onderzoek het belang van ruimtelijke kwaliteit, duurzaamheid, betaalbaarheid, aandacht voor bijzondere doelgroepen op de woningmarkt, wonen en zorg en flexibiliteit in de woningbouwprogramma’s. De regiogemeenten willen slagvaardiger kunnen inspelen op (nieuwe) ontwikkelingen op de woningmarkt. Dat vraagt om een grotere flexibiliteit in de woningbouwprogrammering. Daarnaast worden een aantal thema’s gezamenlijk opgepakt, zoals de huisvesting van arbeidsmigranten, het stimuleren van woningaanpassingen, woonwagenbeleid en de huisvesting van bijzondere doelgroepen (zie hoofdstuk 6).

7

4. Analyse Langstraat kwalitatief In 2018 heeft SpringCo voor de Hart van Brabant regio een woningbehoeftenonderzoek (hierna te noemen: kWbo) uitgevoerd. In dit hoofdstuk worden de resultaten uit het woningbehoeftenonderzoek aangevuld met de gegevens van de gemeente Dongen en worden de resultaten van 2018 (kwalitatief) gespiegeld aan de huidige situatie op de woningmarkt. Een deel van de informatie is niet wezenlijk veranderd. Ook dat wordt dan benoemd. 4.1 Waardering van de Langstraat als woonregio De regio de Langstraat kent een grote verscheidenheid aan woonmilieus met koop- en huurwoningen in type, prijs en ligging. De aanbeveling om in de regio te komen wonen wordt dan ook gewaardeerd met een cijfer 7,5. Dat is hoger dan in 2014. De tevredenheid met het wonen in de Langstraat wordt gewaardeerd met 7,8. Ook deze waardering valt hoger uit dan vier jaar geleden. Het kWbo drukt de tevredenheid uit in een percentage. Er is hierdoor geen vergelijk in een waarderingscijfer te geven ten opzichte van de regio Hart van Brabant. Wel is uit het kWbo op te maken dat 55% van de huishoudens tevreden (36%) tot zeer tevreden (19%) is met de woonomgeving. Slechts 13% in Hart van Brabant verband is niet tevreden met de woonsituatie. Sinds 2018 zijn er woningen toegevoegd in de regio.

Naar verhouding is dit echter een klein aandeel ten opzichte van bestaande woningvoorraad, en woonmilieus, die er al waren. De hierboven genoemde 'verscheidenheid aan woonmilieus' is dan ook nog altijd aanwezig. Er zijn geen wezenlijk andere woonmilieus toegevoegd aan het totale palet. 4.2 Gemiddelde woningbezetting in de Langstraat De gemiddelde woningbezetting drukt het aantal personen uit dat in een woning woont. Volgens Statline/CBS.nl is de gemiddelde huishoudensgrootte 2,14 personen in Nederland op 1 januari 2021. Voor de provincie Brabant als geheel is de gemiddelde woningbezetting 2,36 (Provincie Noord Brabant: Brabantdata.nl). In Waalwijk en Dongen is de gemiddelde woonbezetting 2,3, in Heusden 2,5 en in Loon op Zand 2,4. In alle vier de gemeenten is de omvang van 45-65 jarigen het grootst. Dit kan er op termijn toe leiden dat de gemiddelde woningbezetting verder daalt. In de gemeenten Waalwijk en Dongen is het aandeel 55+-ers hoger dan in Heusden en Loon op Zand. Dit verklaart vermoedelijk de lagere bezettingsgraad in Dongen en Waalwijk.

8

4.3 Verhuisgeneigdheid en verhuisreden Uit het kWbo blijkt dat in de Langstraat 7% van de huishoudens binnen 2 jaar beslist wil verhuizen en dat 8% wel wil verhuizen, maar geen (geschikte) woning kan vinden. Gemiddeld 47% in de Langstraat gemeenten wil beslist niet verhuizen.

Conclusie Een andere (type) woning en gezondheid (denk daarbij aan geschikte woningen) zijn de hoofdredenen om te willen verhuizen. Verhuismotieven houden meestal verband met de levensfase waarin personen zich bevinden of het zijn bijzondere omstandigheden, zoals echtscheiding, verandering van werk, fysieke gesteldheid. Met name het beëindingen van een relatie kan er voor zorgen dat acuut andere huisvesting nodig is. Verhuismotieven veranderen niet wezenlijk. Levensfase en inkomen zijn twee belangrijke redenen om te verhuizen. Het gaat om een woning, passend bij de levensfase (gezin, senior) en/of een doorstroming naar een koopwoning (bij een gestegen inkomen) of naar een huurwoning (als het inkomen gedaald is, bijvoorbeeld na pensioen).

9

Woning en woonomgeving blijven belangrijk met de kanttekening dat niet iedereen alle keuze heeft. Het gaat ook om de beschikbaarheid van de woningen en waar deze woningen dan staan.

De Langstraat telt ca.61.000 huishoudens. Dit betekent dat 4.300 huishoudens zeker verhuisgeneigdheid zijn binnen twee jaar en 4.900 dat zouden willen, maar aangeven dat er geen aanbod is. Conclusie Voor de gemeenten Heusden, Loon op Zand en Waalwijk blijkt het dat samenwonenden met (31%) en zonder kinderen (40,7%) het vaakst willen verhuizen. Naar leeftijd geven vooral jongeren en jonge gezinnen aan verhuisplannen te hebben. Ouderen willen vaak in de eigen woning blijven wonen, echter wanneer zij verhuisgeneigd zijn, prefereren zij een appartement of een gelijkvloerse vrijstaande woning/patiowoning. Echter, voor de gemeente Dongen is het anders. Van de huishoudens met kinderen wil slechts 18% verhuizen binnen 2 jaar. Van de samenwonenden zonder kinderen is het percentage 41%. De conclusie onderschrijft de koppeling tussen levensfase en verhuisgeneigdheid.

10

4.4 Verhuisbeweging Binnen de verhuisgeneigdheid van respondenten is ook gevraagd in welke gemeente in de regio zij het liefst zouden verhuizen. De meeste huishoudens in Hart van Brabant die willen verhuizen, willen in de eigen gemeenten blijven (44%). Daarnaast wil 38% zelfs in de eigen woonomgeving blijven. Uit de woningmarktmonitor 2016 Regio Den Bosch blijkt bijvoorbeeld dat 37% van alle verhuizingen plaats vindt binnen de eigen gemeente. Indien men op zoek gaat naar een andere woning is de nabijheid van voorzieningen zoals winkels, scholen en groen een belangrijke overweging. Veel verhuisbewegingen vinden plaats binnen de eigen gemeente of binnen regio de Langstraat. We noemen het niet voor niets een 'woningmarktregio'. Aan de randen van 'onze regio' zijn ook verhuisbewegingen zoals vanuit Vlijmen naar Den Bosch. De huidge krapte op de woningmarkt kan tot gevolg hebben dat mensen 'noodgedwongen' verhuizen naar een woning of gemeente waar de voorkeur niet naar uit gaat. Een deel van deze groep huishoudens verhuist opnieuw als er een woning vrijkomt in de gemeente of kern van voorkeur. 4.5 Algemene trend van woonvoorkeuren (Hart van Brabant) Het verschil tussen vraag naar en aanbod van woningtypes laat een vraag naar woonkwaliteit zien. De Langstraat staat bekend om het dorps en landelijk wonen.

Dit is terug te zien hoe de inwoners het wonen in Heusden, Loon op Zand en Waalwijk ervaren. Het is ook niet verwonderlijk dat in Waalwijk een rustig stedelijk woonmilieu wordt aangetroffen. Het dorps-landelijk wonen geniet de voorkeur, waarbij het landelijk wonen aan interesse wint.

11

Conclusie Voor de Langstraat geldt dat wensverhuizers op zoek zijn naar een dorps- en landelijke omgeving of in sommige gevallen een luxe woonwijk. Vooral de wens om in een landelijke omgeving te wonen is dubbel zo groot dan in de huidige situatie. Een woonwijk met laagbouw is veel minder gewenst dan dat mensen er wonen.

12

Woningbouwtype, bestaand en wens De woningvoorraad in Hart van Brabant kent veel grondgebonden woningen. De meeste huishoudens wensen een eengezinskoopwoning (59%). We zien een hogere wens van huishoudens voor een etagewoning of appartement. Het kan wijzen op een wens voor differentiatie van het aanbod.

Conclusie Er is in de Langstraat een duidelijke wens naar meer appartementen en vrijstaande woningen en minder vraag naar rijwoningen. Dit betekent een verschuiving in de woningbouwplannen. Ook hier is een sterke relatie met betaalbaarheid. Woonwensen 55+-ers Van de 55-plussers woont 30% in een huurwoning en 70% in een koopwoning. 37% van de 55-plussers in de Langstraat woont nu gelijkvloers, terwijl 77% aangeeft gelijkvloers te willen wonen.

13

Doorstroming van senioren naar gelijkvloerse appartementen of patiowoningen, is al langer een wens en manier om eengezinswoningen vrij te krijgen voor gezinnen. Zoals het onderzoek ook laat zien, is de realiteit anders. Men wil niet 'geisoleerd' met alleen ouderen wonen, de woning moet goed en ruim genoeg zijn en de woonlasten bij voorkeur niet hoger. Als we doorstroming van senioren willen stimuleren is er dus meer nodig.. Bovenstaande grafiek toont aan dat 55-plussers naast de wens om te verhuizen naar een gelijkvloerse woning (appartement), ook nevenwensen hebben, zoals wonen met zorgdiensten en wonen met leeftijdsgenoten.

14

Betaalbaar wonen Als gevolg van stijgende woon-en energielasten in de huur-en koopsector is de betaalbaarheid van het wonen een blijvend aandachtspunt. De groep huishoudens met een inkomen tussen € 1.900 en € 3.200 per maand woont deels in de sociale huursector, deels in de middel dure en dure huursector. Deze groep kan grotendeels worden aangemerkt als secundaire respectievelijk tertiaire doelgroep. Het aanbod in de bestaande voorraad aan (betaalbare) middeldure huurwoningen is aanzienlijk kleiner dan de omvang van de doelgroep. Betaalbaarheid is inmiddels een actueel probleem, met name bij koopwoningen. De prijzen van koopwoningen rijzen de pan uit. Koopstarters op de woningmarkt kunnen geen betaalbare woning meer vinden. Doorstroming vanuit huur naar koop stagneert. Huishoudens die al een koopwoning hebben, kunnen soms wel doorstromen, zeker als een deel van de hypotheek al afgelost is. Interesse in bijzondere woonconcepten Bijzondere woonconcepten zijn niet voor iedereen aantrekkelijk. Uit het onderzoek blijkt dat een gering aantal wenszoekers groepswonen, meergeneratie wonen of klein (“tiny”) wonen aantrekkelijk vindt. De overgrote meerderheid vindt het niet aantrekkelijk.

15

16

Conclusie Er is beperkt interesse in innovatieve woonconcepten. Gezien de geringe omvang van die intersse is het verstandig om dit soort projecten kleinschalig te faciliteren. Innovatieve woonconcepten kunnen wel van belang zijn bij het huisvesten van bijzondere- en kwetsbare doelgroepen, al dan niet in een 'mix'. Het zijn vaak huurwoningen waarbij de corporaties aan zet zijn. Voor senioren zijn ook diverse woonconcepten. Zo zijn er initiatieven voor senioren met een eigen (huur- of koop-)woning en toch ook samen wonen. Het zijn woonconcepten voor ouderen die niet in aanmerking komen voor, of niet willen wonen in, een verpleeghuis en eenzaam zijn.

5. Vergelijking woningbouwprogramma: markt- en concurrentieanalyse (kwantitatief) 5.1 Analyse woningbouwprogramma’s De basis voor het vergelijk van de woningbouwplanningen van de 3 gemeenten zijn de woningbouwprogramma’s van 2021 met als peildatum 1 januari 2021. Benodigde toevoeging 2021 t/m 2030

Geplande toevoeging in programma 2021-2030

Verschil

Dongen Heusden Loon op Zand Waalwijk

1.054 2.148 942 2.184

877 2.116 926 2.359

-177 -32 -16 175

Totaal

6.328

6.278

-50

Noot: een mingetal betekent dat er minder plannen in het programma zijn opgenomen, dan dat er toegevoegd moeten worden.

Conclusie: Als gevolg van de nieuwe prognoses in 2020 kent het woningbouwprogramma in Waalwijk een kleinere overprogrammering dan bij de vorige monitor wonen. Door niet vol te programmeren, is er binnen het woningbouwprogramma van Loon op Zand ruimte om kleine plannen het gedurende jaar die kwalitatief aansluiten op de woningbehoefte te honoreren. Dongen heeft op de korte tot middellange termijn voldoende en voor het merendeel flexibele plannen. Voor de langere termijn zoekt Dongen naar vooral binnenstedelijke ontwikkelgebieden. Zowel de gemeente Heusden als gemeente

17

Waalwijk heeft overleg gevoerd met de provincie Noord-Brabant. Bij deze overleggen is onder andere gekeken naar de wijze waarop arbeidsmigratie meegenomen is in de prognoses. In september 2020 heeft de provincie Noord-Brabant nieuwe prognoses bekendgemaakt. De prognoses zijn hoger uitgevallen dan de prognose uit 2017.

De geplande woningen in de eerste 10 jaren zijn als volgt verdeeld over de twee tijdvakken:

Heusden

Dongen 27%

41%

2021-2025 73%

2021-2025 59%

2026-2030

Loon op Zand

2026-2030

Waalwijk 13%

35%

2021-2025 65%

2021-2025

2026-2030

2026-2030 87%

Conclusie: In alle vier de gemeenten ligt de nadruk meer op het eerste tijdvak dan op het tweede. Zo’n 59% tot 87% van de plannen hebben een geplande oplevering voor 2026. De hardheid van de plancapaciteit tot aan 2030 is als volgt: Harde plancapaciteit Dongen

In % van benodigde toevoeging

337

32%

18

Heusden Loon op Zand Waalwijk

563 264 1.0343

26% 28% 47%

Conclusie: In alle gemeenten biedt de verhouding tussen de harde plancapaciteit en de benodigde toevoeging voldoende flexibiliteit. Naar typologie is de planinvulling als volgt:

Verhouding grondgebonden woningen appartementen

2000 1500 1000 500

1306 314

940

245

744

356

259 390

0 Heusden

Loon op Zand Grondgebonden

Waalwijk

Dongen

Meergezins

Kijken we naar de geplande toevoeging van nultredenwoningen, dan ziet die er voor de periode 2021 tot en met 2030 als volgt uit: Geplande nultredenwoningen

% van de totale toevoeging

3 Dit is inclusief onherroepelijke bestemmingsplannen waar nog een uitwerkingsplicht in is opgenomen.

19

Dongen Heusden Loon op Zand Waalwijk

301 846 311 1544

34% 40% 34% 65%

Conclusie: Wat betreft de belangrijkste typologie, grondgebonden eengezinswoning of een appartement/ gestapelde woning zien we grote verschillen tussen de gemeenten in de komende 10 jaar. In Heusden zijn relatief weinig appartementen gepland. In Waalwijk is het ruim 63%, waarbij de meergezinswoningen met name in de stad Waalwijk in plannen zijn opgenomen. Vanuit de Provincie wordt het belang van de Ladder van Duurzame Verstedelijking onderstreept (zie de bijlage). In dat kader geven we onderstaande verdeling van de geplande woningbouw over inbreiding in de kernen of uitbreidingsgebieden in procenten van de geplande woningen weer: 2021 I Dongen Heusden Loon op Zand Waalwijk

49% 30% 74% 89%

2025 U

2026 I

2030 U

51% 70% 26% 11%

8% 30% 57% 100%

92% 70% 43% 0%

Conclusie: De grote uitbreidingsgebieden in Heusden zijn Geerpark en de Grassen, waar in de jaren t/m 2026 totaal ruim 1.400 woningen zijn gepland. Omdat Landgoed Driessen door de provincie is aangewezen als bestaand stedelijk gebied, kent Waalwijk een hoog percentage inbreiding. Over de indeling inbreiding / uitbreiding en de term bestaand stedelijk gebied kan in dit kader discussie gevoerd worden. Rekenen we Landgoed Driessen tot de uitbreidingsgebieden, dan valt het percentage uitbreiding voor de gemeente Waalwijk vanzelfsprekend hoger uit. Desalniettemin is de meerderheid van de woningbouwplannen in de gemeente Waalwijk nog altijd inbreiding dan. In de grootste uitbreidingslocatie van Loon op Zand, Westwaard, staan in deze periode circa 140 woningen gepland. Dongen bouwt volgens het woningbouwprogramma in dezelfde periode aan de Noorderlaan circa 300 woningen. Vanuit het programma geldt onderstaande verdeling naar koop en huur segment voor de komende 5 jaar:

20

Dongen Heusden Loon op Zand Waalwijk

Koop

Sociale huur (< € 752)

dure huur (> € 752)

Totaal 2021-2025

418 919 300 960

156 335 272 453

75 0 29 637

649 1254 601 2050

21

Procentueel levert dit het volgende beeld op:

Waalwijk

47%

Loon op Zand

50%

22%

31% 45%

5%

Koop Sociale huur

73%

Heusden

27% 0%

64%

Dongen 0%

20%

40%

60%

24%

12%

80%

100%

Dure huur

Kijken we specifiek naar de koopsector, dan is de verdeling naar prijsniveau als volgt: Goedkope koop < € 210.000,Dongen Heusden Loon op Zand Waalwijk Gemiddeld

14% 8% 13% 0% 9%

Middeldure koop € 210.000 - € 320.000 32% 37% 57% 44% 42%

Dure koop > € 320.000 54% 56% 30% 56% 49%

Conclusie: Hoe verder richting de toekomst gekeken wordt, hoe minder duidelijk is over het segment dat wordt toegevoegd. Daarom focussen we hier op de eerste vijfjaars periode. In alle gemeenten ligt de nadruk meer op het koopsegment. Dit strookt ook met kwalitatieve woningbehoefteonderzoeken. Opvallend is het grote aandeel middeldure huurwoningen in de gemeente Waalwijk. Dit is in de gemeente Heusden opvallend laag. In de gemeente Waalwijk ligt het aandeel sociale huur een stuk lager dan in de gemeenten Loon op Zand, Dongen en Heusden. In de bestaande voorraad heeft de gemeente Waalwijk het hoogste percentage sociale huur in de Langstraat (31%). In overleg met Casade wordt gekeken of het percentage sociale huur in de nieuwbouwplannen de komende jaren iets verhoogd kan worden. Het percentage goedkope koopwoningen ligt in alle gemeenten een heel

22

stuk lager dan de realisatie van middeldure en dure koopwoningen. Ongeveer de helft van de koopwoningen die de komende vijf jaar in de Langstraatgemeenten gerealiseerd worden, hebben een prijs die hoger is dan € 320.000,-. De provinciale grens voor goedkope koop ligt op € 210.000,-. In de praktijk zien we dat het realiseren van nieuwbouwwoningen voor een vrij op naamprijs onder de € 210.000,- de afgelopen jaren steeds lastiger is geworden. Woningen die qua omvang vijf jaar geleden nog tot dit segment behoorden, vallen nu door de gestegen prijzen al snel in het middeldure segment. We zien dit terug in de verdeling over de segmenten. Tegelijkertijd moet nieuwbouw kwalitatief ook op de lange termijn aansluiten bij de behoefte. Alles op alles zetten en toegeven op kwaliteit omwille van de betaalbaarheid op dit moment, is dus niet altijd de oplossing voor de woningmarkt voor de lange termijn.

5.2 Concurrentieanalyse Voor wat betreft de concurrentieanalyse zoomen we iets verder in op de grotere projecten. Qua grootte van de projecten is daarbij rekening gehouden met de schaalgrootte van de verschillende gemeenten. Voor deze vergelijking kunnen we beschikken over de meest recente cijfers van de nog te realiseren woningen: 2021-2025

2026-2030

Geerpark, hsd De Grassen, hsd De Gorsen, hsd Victoria, hsd Steenenburg, hsd Landgoed Driessen I, ww Landgoed Driessen II, ww Akkerlanen, ww Grotere inbreidingslocaties Waalwijk* De Els II, loz Westwaard fase 1 en 2,loz Chalet Fontaine, loz Van Lierpark, loz Westwaard fase 3 en 4, loz Vossenberg, loz Hooivork fase 3 en 4, LoZ

343 120 25 91 149 430

60 80 10 17 77 120 300

400

450

?

Beljaart fase 4 en 5 dng

116

210 500 84 115 63 30

2031 e.v.

35 76 35 180

67 25

Totaal 403 200 35 108 226 550 700 210 950 84 150 139 65 180 67

25 116

23

GFK dng 71 JAL dng 42 Heuveleind dng 100 Waspikseweg dng 33 61 Klein Dongen Vaart dng 35 Noorderlaan dng 134 150 *Schoenhoorn, Kasteellaan, Clemenskerk, De Els, Gedempte Haven, Slachthuisterrein

24

71 42 100 92 35 284

Ambitie en ruimtelijke kenmerken Ambitie woonmilieu

Onderscheidende kenmerken

Woningtype

Geerpark, hsd

Duurzame nieuwbouwwijk, veel water en groen en een park

De Grassen, hsd

Dorps; lanen, linten, straatjes en plantsoenen 'alsof het in de tijd is gegroeid'

Relatief veel sociale huur. Verder kavels voor PO en diverse soorten rijenwoningen en tweekappers Beperkt aandeel huur, deels dure huur en zorgwonen. Verder projectmatige bouw & kavels m.n. middelduur en duur. Alles grondgebonden

De Gorsen, hsd

Dorps, aansluitend op landelijke kern

Victoria, hsd

Landelijk, modern wonen

Voorzieningen goed bereikbaar, geen gas, duurzaam, energiezuinig opzet met afgeronde woonblokken Tussen Vlijmen en Den Bosch, individuele architectuur, kleinschalige delen. Veel particulier opdrachtgeverschap, consument gestuurde ontwikkeling wijk Vanaf fase 2 in 2019 gasloos. Standaard toevoeging van koopwoningen. Fase 1 met gas, daarna gasloos. Klein beschut dorps, en kleine gemeenschap. Beperkte bouw/ jaar

Steenenburg

Vrije sector woningen voor senioren in combinatie met een medische campus; grote luxe vrijstaande herenhuizen en patiowoningen Levensloopbestendig, rustig, ruim, groen en veilig.

Landelijk woning in een landgoederen omgeving met groen en waterpartijen

Luxe en duurzaam wonen en senioren, veel water en groen zodanig dat bijna alle woningen bij of nabij het water staan

Rand Waalwijk, nabij recreatiegebied met veel water in en rondom de buurt, zorgcentrum en school, gasloos

Landgoed Driessen I, ww

Akkerlanen, ww

Zorgvoorzieningen en scholen. Kleinstedelijk, relatief veel laagbouw, kindvriendelijk

25

Beperkt deel huur, veel vrije sector koop

Projectmatige koop rijenwoningen en beperkt vrijstaande woningen. Veel koop tweekappers Appartementen, vrijstaande luxe woningen en patio’s in koop

Relatief hoog aandeel (middel)dure huurwoningen, zowel appartementen als grondgebonden. Daarnaast veelal grondgebonden, laagbouw en appartementen middelduur en dure koop Overwegend grondgebonden woningen in middeldure en dure koop en huur (waaronder patio’s), paar kleine appartementencomplexen met duurdere appartementen.

Grotere inbreidingslocaties Waalwijk

Stedelijk, nadruk op appartementen, zowel koop als huur, zowel sociaal als middelduur

Ligging dichtbij voorzieningen, in verschillende wijken rondom het centrum

De Els II, loz

Centraal dorpswonen

Westwaard fase 1 en 2

Landelijk, dorps wonen, ruim, groen grondgebonden

Westwaard fase 3 en 4

Landelijk, dorps wonen, ruim, groen grondgebonden

Toevoeging van standaardwoningbestand: rijwoningenpatiowoningen en twee-onder-eenkapwoningen. Traditioneel met gas Diversitieit qua wonen en omgeving., overgangsgebied van dorp naar buitengebied, niet ver van centrum. Flexibel plan Diversitieit qua wonen en omgeving., overgangsgebied van dorp naar buitengebied, niet ver van centrum. Flexibel plan

Chalet Fontaine

Stedelijk grondgebonden en appartementen

Van Lierpark

Landelijk dorps aan de rand van dorp

Vossenberg

Woningen met mogelijkheid tot zorg

Beljaart fase 4 en 5

Dorps wonen, grondgebonden

Mix van sociale huur en koopwoningen. Ligging nabij voorzieningen. Grote inbreidingslocatie Mix van divers woningtypen, duurzame wijk. Op oude unieke gronden van Van Lier fabriek N Gelegen op het terrein van een zorgcomplex en mix van huur en koop. wijk is vormgegeven aansluitend bij de historische ‘stichten'-structuur. Duurzame wijk met veel groen en water.

26

Zowel sociale huurappartementen als middeldure huurappartementen woningen. In koop middeldure appartementen Middeldure en dure koop

Sociale huur en zo mogelijk ook dure huur. Diversiteit aan woningtypen, ook CPO en PO Sociale huur en zo mogelijk ook midden en dure huur. Diversiteit aan woningtypen, waaronder nieuwe woonvormen. Sociale huurappartementen, middeldure en dure koopwoningen Sociale en middeldure huur, daarnaast mix van sociale-middeldure en dure koop

Sociale en dure appartementen Deze fase mix van middeldure en dure koop en middeldure huur. In de voorgaande fases zit een behoorlijk aandeel goedkope huur en goedkope koop.

GFK

Stedelijk, appartementen

Transformatie kantoorgebouw aan de entree van Dongen.

Middeldure huur

JAL

Dorps wonen. Mix van appartementen en grondgebonden woningen

Appartementen in een voormalige schoenfabriek (rijksmonument) en een aantal grondgebonden woningen in een unieke, natuurlijke omgeving (‘de Bergen’), tegen het dorpscentrum

Middeldure en dure koop

Heuveleind

Dorps wonen, mix van appartementen en grondgebonden woningen.

Transformatiegebied. Na sloop van 84 portiekflats bouwt Casade 100 woningen terug.

Sociale huur

Waspikseweg

Dorps wonen

Grondgebonden woningen aan de rand van 's Gravenmoer.

Mix van goedkope, middeldure en dure koopwoningen.

Noorderlaan

Dorps wonen, mix van grondgebonden woningen, appartementen en nieuwe woonvormen

Diversiteit qua wonen en omgeving, overgangsgebied van dorp naar buitengebied. Flexibel plan met veel aandacht voor natuur

De helft van de woningen huur (sociale huur en middeldure huur), overige woningen een mix van goedkoop, middelduur en duur. Diversiteit aan woningtypen en aandacht voor specifieke doelgroepen

27

6. Afstemming speciale doelgroepen De regiogemeenten willen slagvaardiger kunnen inspelen op (nieuwe) ontwikkelingen op de woningmarkt. Dat vraagt om een grotere flexibiliteit in de woningbouwprogrammering. Daarnaast wordt een aantal thema’s gezamenlijk opgepakt, zoals de huisvesting van arbeidsmigranten, het stimuleren van woningaanpassingen, woonwagenbeleid, de huisvesting van bijzondere doelgroepen en nieuwe woonvormen. 6.1 Huisvesting Arbeidsmigranten Op basis van de onderzoeken: Huisvesting van arbeidsmigranten in de regio Hart van Brabant (Companen, 31 maart 2017) en het Regionaal kader huisvesting bijzondere doelgroepen Hart van Brabant (Companen, 30 juni 2017) vindt in de regio Hart van Brabant met name de kwantitatieve afstemming van de huisvesting plaats. De Langstraatgemeenten werken daarnaast ook samen voor de aspecten economie en participatie. In Langstraatverband heeft een kwalitatief onderzoek plaatsgevonden (PON 2017) naar huisvesting arbeidsmigranten. Hieruit kwam naar voren dat er veel meer rondom de arbeidsmigrant speelt dan alleen huisvesting en dat alles in elkaar haakt. In september 2021 heeft de regio Hart van Brabant een regionaal afsprakenkader arbeidsmigranten vastgesteld. Dit document vormt de opmaat voor het lokaal maken en vastleggen van afspraken met werkgevers, uitzendbureaus, huisvesters, woningcorporaties en ontwikkelaars.

4 6.2 Wonen en Zorg (stimuleren van woningaanpassingen) In Langstraatverband stemmen we die visies met elkaar af. Heusden gaat met Woonveste en stakeholders een programma van eisen opstellen voor “aanpasbaar (ver)bouwen”. Dongen, Waalwijk en Loon op Zand bespreken met wooncorporatie Casade de mogelijkheden om ook te gaan werken met dit plan van aanpak. Heusden en Woonveste hebben een inventarisatie gedaan van bijzondere doelgroepen en daarvoor geschikte woonvormen en zijn bezig met de uitwerking van een aantal van deze ideeën. 6.3 Weer Thuis In 2020 is geconstateerd dat de uitstroom van clienten uit beschermd wonen, maatschappelijke opvang en intramurale jeugdzorg voor een groot deel in Tilburg plaatsvindt. In een samenwerkingsovereenkomst is toen afgesproken om toe te werken naar een betere en eerlijkere verdeling van de uitstroom. In 2021 zijn afspraken gemaakt tussen gemeenten en corporaties over het toewerken naar een betere spreiding van de uitstroom. Voor de gemeenten in de Langstraat betekent dit dat er de komende jaren iets meer cliënten gehuisvest zullen worden in de sociale voorraad. Ook zijn er regionaal afspraken gemaakt over het instellen van een matchingspunt. Daar wordt de match gemaakt tussen het uitstroomprofiel van de client en de beschikbare woningen in de regio. Eind 2021 zal het matchingspunt van start gaan.

4 Afsprakenkader arbeidsmigratie Hart van Brabant, vastgesteld in september 2021, te raadplegen via:

https://www.brabant.nl/onderwerpen/ruimtelijke-ontwikkeling/arbeidsmigratie/aanpak-arbeidsmigratie-regio.

28

6.4 Woonzorganalyse De regio Hart van Brabant heeft in 2020 de handen in een geslagen en besloten om een regionale woonzorganalyse Hart van Brabant op te stellen. . De regionale woonzorganalyse moet inzicht geven in de huidige en toekomstige woonzorgbehoeften en voorzieningen van onze gemeenten. Tevens gaat het handvatten bieden voor het maken van de juiste lokale investeringen in de toekomst. De woonzorganalyse vormt uiteindelijk de basis van een woonzorgvisie. Naar verwacht is er medio 2021 een regionale woonzorganalyse regio Hart van Brabant. 6.5 Woonwagenbeleid In 1999 is de Woonwagenwet ingetrokken en werd het woonwagenbeleid gedecentraliseerd. Met het intrekken van het beleid werden woonwagenbewoners gelijk gesteld in hun rechten en plichten met mensen die in reguliere woningen wonen. Veel gemeenten hebben deze wetswijziging aangegrepen om een soort uitsterfbeleid te voeren, waardoor er langzaamaan minder standplaatsen in de gemeenten waren. Het Europees Hof voor de Rechten van de Mens heeft geoordeeld dat woonwagenbewoners een minderheidsgroep vormen met een eigen culturele identiteit die bescherming van de overheid verdient. Het Ministerie heeft een beleidskader opgesteld dat moet leiden tot een herijking van het standplaatsenbeleid voor woonwagens in de Nederlandse gemeenten.

Het In Hart van Brabant hebben de gemeenten er voor gekozen gezamenlijk een regionaal handelingsperspectief op te stellen. In dit handelingsperspectief worden voorstellen gedaan om de gestelde doelen te bereiken. Het is duidelijk dat de situatie in elke gemeente anders is en dat wordt gerespecteerd. Daarom worden handvatten aangereikt om het nieuwe landelijke woonwagenbeleid te implementeren. Iedere gemeente is uiteindelijk zelf verantwoordelijk of en zo ja welk deel van het regionaal handelingsperspectief wordt gevolgd en in de mate van tempo waarmee het wordt ingevoerd. Het is belangrijk dat de gemeente een transparant en voor iedereen herleidbaar beleid voert. Eind 2021 wordt een kwantitatief behoefteonderzoek naar standplaatsen uitgevoerd. Dit vormt de basis voor verdere uitwerking van het regionaal handelingsperspectief. Dit document wordt het vertrekpunt voor de invulling te geven van het lokale woonwagenbeleid. Elke gemeente zal het lokale beleid in 2022 aan de gemeenteraad ter vaststelling voorleggen en te zijner tijd onderbrengen in de gemeentelijke Woonvisie.

29

Bijlage Ladder voor duurzame verstedelijking In het Bro is de Ladder voor duurzame verstedelijking als procesvereiste sinds oktober 2012 opgenomen. Per 1 juli 2017 is de regeling op onderdelen gewijzigd. Doel van het besluit is het bevorderen van zorgvuldig stedelijk ruimtegebruik. Door maatschappelijke, technologische (bijv. internet), demografische en economische ontwikkelingen is de verstedelijkingsopgave voor de toekomst een heel andere dan die van de afgelopen decennia. Met vernieuwde afspraken kunnen we beter inspelen op deze ontwikkelingen. Met ingang van 1 juli 2017 luidt het wetartikel over de Ladder voor duurzame verstedelijking als volgt: “De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.” Voor 1 juli 2017 moesten gemeenten aantonen dat er sprake was van een regionale behoefte. De term ‘regionale’ is nu niet meer opgenomen. Per ontwikkeling dient nu te worden gekeken wat het ruimtelijk verzorgingsgebied van de betreffende ontwikkeling is.

Deze monitor is één van de instrumenten voor het afstemmen van de behoefte aan woningbouw, daar waar het gaat om plannen die een gemeentegrensoverstijgend ruimtelijk verzorgingsgebied hebben. Om de Ladder te doorlopen, moeten achtereenvolgens een aantal vragen beantwoord worden: - Is er sprake van een stedelijke ontwikkeling? - Is de stedelijke ontwikkeling nieuw? - Wat is het ruimtelijk verzorgingsgebied? - Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? - Ligt de stedelijke ontwikkeling binnen het bestaand stedelijk gebied? - Zo nee: waarom is de ontwikkeling niet mogelijk binnen het bestaand stedelijk gebied? In het kader van een duurzaam verstedelijkingsbeleid en in lijn met (de principes van) de ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ vindt de provincie het van belang om het woningbouwprogramma in te zetten op binnenstedelijke (transformatie)locaties en voor het herbestemmen van leegstaand vastgoed. Welk effect deze benadering heeft op de gemeentelijke woningbouwprogrammering beschrijft de BAW in 4 actielijnen en 6 richtinggevende principes.

30