presentatie gemeenteraad Dongen 25 januari 2024
Tekst van het document
Raadsinformatievergadering Dongen Casade januari 2024
Wie zijn er vanavond van Casade? • Hassan Najja • Bea van Beers • Michiel van Amelsfort • Monique van Cleef • Peter Offenberg
Directeur-bestuurder Manager Wonen Manager Vastgoed Coördinator zakelijk vastgoed Adviseur beleid
Gebiedsteam Casade
Stefan Huijberts, Esther Dirkse, Olga van der Meulen, Maryn Rutjens, Dave Castelijns, Irma van Leijsen Hans van Ierland, Mariëlle Goos, Jan van de Wetering niet op de foto : Ismet Yavuz
Programma
Samenwerken aan wonen, zorg en leefbaarheid
Visie en instrumenten voor samenwerking Woonzorgvisie gemeente
Instrumenten
Wetten
• Samenwerking
• Nieuwe omgevingswet
• Prestatieafspraken*
• Wet regie volkshuisvesting
• Volkshuisvestingsverordening
• Huisvestingswet
• Voorrang voor wie? • Samenwerken in de regio
• Nationale prestatieafspraken • Regionale woondeal* • Afschaffen verhuurdersheffing • Reguleren huur*
• Wet betaalbare huur • Middenhuur (>€880) en koop
• Wet goed verhuurderschap
Samenhang en verantwoordelijkheden
Samenwerking
• Prestatieafspraken met huurders, Dongen, Loon op Zand en Waalwijk a. b. c. d. e. f.
Bijdragen aan de bouwopgave Investeren in een duurzame sociale huurwoningvoorraad Realiseren van wonen met zorg Zorgen voor betaalbaarheid Huisvesten van spoedzoekers Investeren in leefbaarheid
Nieuwbouw en verduurzaming
Nieuwbouw en verduurzaming Bezit van Casade
Plaats/gemeente Dongen Dongen-Vaart 'S Gravenmoer Gemeente Dongen Gemeente Loon op Zand Gemeente Waalwijk Eindtotaal
Eengezinswoning 1.189 40 159 1.388
Appartement met lift 540
Appartement zonder lift 344
61 601
8 352
43
Woonwagen of Eindtotaal standplaats 7 2.123 40 228 7 2.391
1.469 3.583 6.440
687 1.392 2.680
275 1.359 1.986
55 136 234
2.486 6.486 11.363
Kamer 43
16 23
Nieuwbouw en verduurzaming Opgave nieuwbouw en woningverbetering uit begroting Projecttype Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw Nieuwbouw
2024 2025 2026 2027 2028 2029 Definitiebesluit Project aant. won Gemeente Plaats Kasstroom Kasstroom Kasstroom Kasstroom Kasstroom Kasstroom Kasstroom Hard project VGO-0000028 snb Heuveleind 96 Dongen (Planeten/Rijersestraatweg/Dunant) Dongen € 19.008.275 € 331.713 € 19.339.988 Hard project VGO22_00008 GGZ Blok 20C Dongen Dongen Fase Dongen 2 € 2.472.670 € 91.248 € 2.563.919 Zacht project VGO-0000030 Schoollocatie 0 Dongen 's Gravenmoer s-Gravenmoer voormalig Grutterijstr € 1.049 € 1.144 € 1.144 € 3.433 Zacht project VGO19_00003 Noorderbunder 89 Dongen (Noorderlaan) Dongen FASE 1 Dongen € 1.040.316 € 11.092.573 € 10.825.870 € 901.417 € 23.860.176 Zacht project VGO22_00011 Noorderbunder 52 Dongen (Noorderlaan) Dongen FASE 2 Dongen € 2.803.600 € 6.728.640 € 4.485.760 € 14.018.000 Zacht project VGO22_00026 snb Roeloff 14 Dongen van Dalemstraat DongenDongen € 3.176.250 € 288.750 € 3.465.000 Zacht project VGO22_00027 snb Sluisweg 12 Dongen Dongen Prio2 Dongen € 2.722.500 € 247.500 € 2.970.000 Zacht project VGO22_00029 snb Kanaalstr/Pr.Margrietstr.Dongen 21 Dongen Dongen Prio2 € 4.764.375 € 4.764.375 Zacht project VGO23_00005 nb Min.Goselinglaan 20 Dongen Dongen Dongen -€ 1.116 € 1.192.339 € 4.176.228 € 5.366.741 Zacht project VGO23_00034 nb Flexwoningen 33 Dongen Dongen Dongen € 2.058.558 € 2.744.745 € 4.803.303 Zacht project VGO23_00038 de Vijf Turven 20 Dongen 's Gravenmoer,
s-Gravenmoer nieuwe locatie € 1.320.000 € 1.980.000 € 1.980.000 € 165.000 € 5.445.000 € 22.521.195 € 16.087.576 € 19.727.986 € 8.861.267 € 9.904.890 € 9.497.635 € 86.599.934
Woningverbetering Zacht project Woningverbetering Zacht project Woningverbetering Zacht project Woningverbetering Zacht project Woningverbetering Zacht project Woningverbetering Zacht project Woningverbetering Zacht project Woningverbetering Zacht project
VGO21_00014 wvb EGW 55Doormanstraat Dongen Dongen Dongen € 8.054.540 € 8.054.540 VGO21_00019 wvb Min.Goselinglaan 24 Dongen Dongen Dongen € 85.537 € 478.095 € 1.665.688 € 2.229.321 VGO22_00007 wvb Lange 30 Veertel Dongen's Gravenmoer s-Gravenmoer € 4.258.425 € 4.258.425 VGO22_00040 wvb VVE35Dunantstraat Dongen Dongen Europlus Dongen Prio2 € 3.500.000 € 3.500.000 VGO22_00041 wvb Citroengaarde 33 Dongen eo Dongen Dongen Prio2 € 4.785.000 € 4.785.000 VGO22_00042 wvb Pruimengaarde 55 Dongen eoDongen Dongen Prio2 € 3.101.389 € 4.873.611 € 7.975.000 VGO22_00043 wvb Roggeveenstraat 27 Dongen Dongen Prio2 € 3.915.000 € 3.915.000 VGO23_00028 wvb VG Kievitstraat 6 Dongen eoDongen D., verkoop gelabeld Prio2 € 420.000 € 420.000 € 8.140.078 € 3.579.484 € 6.539.300 € 4.678.425 € 7.415.000 € 4.785.000 € 35.137.286 € 30.661.272 € 19.667.060 € 26.267.286 € 13.539.692 € 17.319.890 € 14.282.635 € 121.737.220
Nieuwbouw en verduurzaming 1. Kader: Nationale Prestatieafspraken en Woondeal 2. Verdubbeling woningbouw 3. Aanpassing nieuwbouwopgave naar 1. 30% sociale huur 2. 40% betaalbaar/middeldure koop 3. 30% duur
4. 2024 nieuw portfoliobeleid en nieuw Ondernemingsplan
Nieuwbouw en verduurzaming Gerealiseerde projecten
Brabantpark ca 9 mio 47 woningen
Trappistenstraat ca 15 mio 72 appartementen
Heuvelstraat ca 9,5 mio 48 eenheden
Amstelstraat eo ca 5,1 mio 37 woningen
Kanaalstraat eo ca 2,5 mio 25 woningen
De 5 pijlers van een Casade woning
Werken vanuit gewenste eindsituatie Casade verduurzaamd haar bezit in stappen of in één keer. In één sprong: schil op orde en verwarming/tapwater all-electric zoals Amstel/Linge (West 1) In stappen: bijvoorbeeld Dakenstroom
Volgorde mede afhankelijk van technische staat (onderhoud) en externe factoren
Principes van verduurzaming
De totale verduurzaming van een woning en het woongedrag beïnvloeden onder andere het energieverbruik, de CO2uitstoot, het wooncomfort, het gebruiksgemak en meer beheersbare woonlasten. Met als resultante: het energielabel
Nieuwbouw en verduurzaming Wat komt er op ons af
Betaalbaarheid en beschikbaarheid
Betaalbaarheid • Huurverlaging 2023 • Huurstijging niet met inflatie maar met stijging inkomens • Geen inkomensafhankelijke huurverhoging
• Samenwerking gemeente: voorkomen van schulden
Beschikbaarheid 1.
Woningzoekenden uit Dongen
2.
Binnen een jaar een woning
3.
Nieuwe verhuringen
4.
Nieuwe voorrangsregel
5.
‘Haastrij’
Woningzoekenden uit Dongen, 2023 •
•
Het zijn vooral huishoudens met een laag inkomen en alleenstaanden die op zoek zijn naar een woning. Woningzoekenden tot 55 jaar zijn actiever dan ouderen. Dat is een normaal beeld.
Dongen S Gravenmoer Dongen Vaart Totaal Dongen 2021 2022 2023
Actief Niet actief Eindtotaal 537 2.736 3.273 43 233 276 13 89 102 593 3.058 3.651 517 500 593
2.505 2.766 3.058
3.022 3.266 3.651
Binnen een jaar een woning Gemiddelde inschrijfduur (maanden) •
De gemiddelde inschrijfduur stijgt
•
Gemiddelde zoekduur is 16 maanden
•
37 woningzoekenden ‘bemiddeld’ (bijvoorbeeld urgentie of woningruil)
•
Dongen Dongen Vaart 'S-Gravenmoer Eindtotaal
2021 2022 2023 57,2 57,6 58,6 72,0 178,0 84,1 86,1 66,0 59 60 60
Gemiddelde zoekduur (maanden) 2021 2022 2023 11,3 11,0 15,6 2,4 0,7 9,7 8,9 18,7 11 11 16
Dongen Dongen Vaart 'S-Gravenmoer Eindtotaal
Zoekduur in maanden geen zoekduur 6 12 24 60 120 240
52 van de overige 80 heeft binnen een jaar zoeken een woning (117 – 37 = 80)
Eindtotaal
2020 2021 2022 2023 33 31 32 37 111 52 32 41 36 24 17 11 35 27 13 9 8 15 9 15 1 1 1 3 1 224 150 104 117
Nieuwe verhuringen
• • •
Het aantal verhuringen in de bestaande bouw is redelijk. In 2024 leveren we 2 nieuwe projecten op: Heuveleind en GGZ Heuvelstraat. 86% van de verhuurde woningen heeft een huur waarvoor men huurtoeslag kan krijgen. 1/3 van de woningen wordt aangeboden aan 55-plussers.
2020
2021
2022
2023
122 87
102 34
97
108
2
3
13 224
11 150
7 104
8 117
Woningtype Appartement met lift Appartement zonder lift Eengezinswoning Eindtotaal
2020 122 15 87 224
2021 61 16 73 150
2022 37 16 51 104
2023 59 16 42 117
Huurklasse Kwaliteitskortingsgrens (ca €450) Casadegrens (ca €560) Eerste aftoppingsgrens (ca €650) Tweede aftoppingsgrens (ca €700) Huurgrens (ca €880) Vrije sector Eindtotaal
2020 35 95 44 32 18
2022 22 20 41 9 12
2023 43 15 31 12 16
224
2021 26 29 56 9 29 1 150
104
117
Sorteergroep WMO verhuisverklaring & 55+ Regulier Eindtotaal
2020 39 185 224
2021 65 85 150
2022 27 77 104
2023 38 79 117
Dongen Bestaande bouw Nieuwbouw Dongen Vaart Bestaande bouw 'S-Gravenmoer Bestaande bouw Eindtotaal
1
Nieuwe voorrangsregel en doorstroming Nieuwe voorrangsregel voor jongeren •
Met name de leeftijdsgroep 23-29 jaar is heel actief op zoek naar een woning.
•
Woningzoekenden onder de 55 jaar hebben een slaagkans van ongeveer 10%; ouderen hebben een slaagkans rond de 30%.
•
Kleine huishoudens hebben meer kans dan grote huishoudens.
Slaagkans: geholpen woningzoekenden____________ (geholpen woningzoekenden + actieve woningzoekenden)
Woningmarkt op gang • Voorrangsregel jongeren • Doorstroombeleid • Senioren • Nieuwbouw
• ‘Haastrij’
‘Haastrij’
Wat houdt het in? • 1/3 van de woningen wordt in de haastrij aangeboden. • Om in de haastrij aan te sluiten lever je de helft van je inschrijftijd in. • Je bouwt geen inschrijftijd op in de haastrij. Zolang de woningzoekende in de haastrij staat, is de inschrijftijd bevroren. • Als je een aanbieding krijgt mag je alleen weigeren i.o.m. met de corporatie. • Je moet minimaal 8 keer per maand reageren. Woningzoekenden die te weinig reageren gaan terug naar de wachtrij. • Indien er meer kandidaten zijn wordt woning verdeeld via: Loting
Invoering najaar 2024
Herkomst nieuwe huurders Herkomstgemeente Dongen Loon Op Zand Waalwijk Tilburg
Regio Buiten regio
Eindtotaal
Nieuw of bestaand Bestaande bouw Nieuwbouw Bestaande bouw Nieuwbouw Bestaande bouw Nieuwbouw Bestaande bouw Nieuwbouw Bestaande bouw Nieuwbouw Bestaande bouw Nieuwbouw Bestaande bouw
Datum verhuurd 2020 2021 2022 88 79 67 66 23 2 1 1 1 2 4 4 1 2 1 25 14 23 7 6 4 9 1 5 2 14 9 11 6 224
150
104
2023 45 2 4 25
6 33 2 117
Dakenstroom Casade
Waarom? => Doelstellingen Dakenstroom Onderhoud en duurzaamheid combineren Slimme combinatie van ingrepen
N0-regret All-electric / warmtenet(?) als stip op de horizon en ook in financiële zin no-regret
Gezond, comfortabel, betaalbaar Geen consequenties huur, servicekosten
Kwaliteit en flexibiliteit
Actieve daken
Waarde voor bewoners
Geen optelinnovaties, opties voor de toekomst.
Opwekking, waterbuffering, biodiversiteit, flexibiliteit
Minder energieverbruik, opwekken duurzame energie en wooncomfort
Seriematige aanpak
Interactie met andere programma’s
Opschaalbaar en kopieerbaar op blokniveau
Woningverbetering en projecten
Focus op typologie
Efficiënte procesflow
Rijwoningen Jaren ‘50 – ’80 Hellende daken
Continu verbeteren, innoveren en optimaliseren
Kerndoelstelling: “Het realiseren van een doorgaande stroom van dakvervanging die bijdraagt aan het gezonder, comfortabeler, duurzamer en betaalbaarder maken van woningen voor de huurders van Casade, waarbij het dak in één keer klaar wordt gemaakt voor een CO 2-neutrale woningvoorraad en maximaal actief wordt gemaakt op basis van het no-regret principe.”
Actieve daken
Isolatie en kierdichting comfort en energiebesparing
Max. flexibele opwekking postcoderoos (en/of woninggebonden)
Klimaatadaptatie: waterbuffering voorkomen hittestress zomercomfort
Biodiversiteit Aanpasbaar in de tijd no-regret met warmtenet en NoM als eindsituatie
flora en fauna welzijn buurtbewoners
Méér dan een nieuw dak met zonnepanelen • Combinatie van onderhoud en verduurzaming per bouwdeel • Natuurinclusief nieuw, kierdicht goed geïsoleerd dak • Minder warmtevraag (30% minder warmteverlies), meer comfort
• Toekomstig onderhoud minimaliseren (TCO) • Optimaal gebruik van gehele dakvlak => maximaal actief dak • Verduurzamen met een gevoel van samen door en samen voor
• Huurders helpen Casade bij realisatie van CO2-doelstellingen • Optimaal gebruik financiële regelingen ten gunste van huurders • Met 1 dak voordeel genereren voor 6 tot 7 huishoudens • Community van inmiddels bijna 3000 huurders die laagdrempelig bij verduurzaming zijn betrokken.
• Spin-off voor nieuwe verduurzamingsinitiatieven • Ná 15 jaar elektra naar de woning tbv o.a. warmtepomp (gasloos)
Terugblik 2022 Financieel– PCR Maatschappelijk resultaat: • 10.912 zonnepanelen in Dakenstroom Fase I en Fase II • 2.767 leden • 1.849.170 KWh hernieuwbare energie • 843.222 Co2 bespaard Ledenvoordeel
Fase 1 (tot datum) Aantal leden:
Fase 2 (vanaf datum) aantal leden:
Totaal ledenvoordeel*
€49.273
€30.821
Gemiddeld voordeel per lid over 2022**
€41,58
€19,48
Verwachting 2023 *** (per 3 panelen)
+/- €108
+/- €108
* Verschil fase 1 en 2: fase 1 hele jaar actief, fase 2 niet . * * 2022 Lager dan verwacht vanwege energiebelasting *** de hoogte van de energiebelasting is weer onderdeel van gesprekken in ‘Den Haag’
Terugblik 2022 financieel Duurzaamheidsfonds • Vanuit de verkoop van stroom (wisselende prijs) worden inkomsten gegenereerd. • Geld dat na aftrek van exploitatiekosten overblijft gaat in een duurzaamheidsfonds. (Kosten zijn o.a.: Beheer en onderhoud, verzekeringen, belasting, administratie, organisatiekosten, Q&A leden) • De Coöperatie maakt geen winst duurzaamheidsfonds • Per 31-12-2022 €174.007 in duurzaamheidsfonds • (aan te vullen met resultaat volgend uit jaarrekening 2023 etc.)
Opwekking via zonne-coöperatie
teruggave energiebelasting (of uitkering SCE*)
Rijksoverheid
Investeren om te verduurzamen Huurders Casade binnen postcoderoos
€ 1,75 ton
exploitatieresulaat
zonne-coöperatie beheerder postcoderoos
lidmaatschap zonne-coöperatie
Eenmalig €0,30
Duurzaamheidsfonds zonne-coöperatie
Elektriciteitsbedrijf
Jaarlijks ca €75,-
verkoop opbrengst zonnepanelen opwekking energiedaken
Besparing en hoger comfort
Ná exploitatieperiode (15 jaar) Woningen van Dakenstroom zijn geselecteerd om in stappen te worden verduurzaamd (no-regret). Tegen het einde van de exploitatieperiode staat een stap naar All-electric gepland (bijv. een warmtepomp). Keuzes rond 15e jaar o.a.: • Doorexploiteren in collectief • Groter aandeel Elektra naar de individuele woning ten behoeve van all-electric • Per woningblok collectief verwarmen? • Elektra omzettten naar warmte?
De vruchten van Dakenstroom (‘s) In deze sheet een tabel van de opbrengsten t/m 2023? Zo mogelijk
Opbouw DZH-fonds
Bedankt voor uw aandacht