presentatie Casade Thema avond wonen 20 maart 2025

570 woningen

Casade projecten 2020-2025

15 verbete

132 nieuwbouw

Casade

Hassan Najja, Michiel van Amelsfort, Bea van Beers, Jolanda Graumans, Maryn Rutjens, Peter Offenberg Maart 2025

Woningcorporaties

Werkveld corporaties

Overheid

Publiek Privaat

Maatschappelijk middenveld

Maatschappij

Markt

Woningcorporatie Casade

Maatschappelijk middenveld

Gebiedsgericht werken

Waalwijk kernen Waalwijk zuid

Dongen Loon op Zand

Waalwijk kernen Waalwijk zuid

-

Dongen Loon op Zand

Samenwerking in de wijk Uitvoering brandveiligheidsb

Ontwikkeling woningvoorraad

Portfoliobeleid Casade 2025-2034 Voldoen aan financiële ratio’s Gelijkmatiger investeringsniveau € 5,5 mln/ 10 jaar extra operationele kasstroom € 200 mln voor woningverbetering en € 565 mln voor nieuwbouw

9.000 blijven woningen betaalbaar 500 woningen voor middeninkomens Meer kleinere levensloopbestendige woningen Minder grote eengezinswoningen Meer 55-pluswoningen

Groei(!) in 10 jaar Dongen: + 300 Loon op Zand: +250 Waalwijk: + 450 Casade: +1.000

Prognose Woningverbetering Nieuwbouw Sloop Verkoop Transformatiesnelheid Toename

Omvang voorraad

in 10 jaar 2.000 2.050 -450 -600 5.100 1.000

Differen -tiatie

Transformatiesnelheid

Rendement

Doelmatigheid

Doorstroomregeling voor bewoners van te verkopen woningen Doorstroming bevorderen waardoor huurders passender wonen

Vastgoedsturing Lange termijn: • bewoners op tijd informeren • meerjarige afspraken met bedrijven • projecten passen in een groter geheel

Ontwikkeling woningvoorraad Casade in Dongen Jaren 2020 2021 2022 2023 2024 Eindtotaal

Gesloopt/verkocht Opgeleverd 45 104 35 83 97 6 11 77 12 69 200 339

Groei

+139

Portfoliobeleid

Jaren 2025 - 2034

Groei voorraad +300

Sloop versus aanbod Sloop ca 90 – 100 woningen tot 2030 Verkoop ca 14 woningen per jaar

Na sloop altijd extra nieuwbouw Knelpunten: De Vloot, Min Goselinglaan

Betekenis voor projecten Woondeal 2025 • Gevraagd wordt 30% sociale huur te bouwen (325 woningen netto) • Casade realiseert waarschijnlijk net iets minder (ca 40) • Hoe dichten we gezamenlijk dit gat? • Woonfonds • Ander corporaties (Habion, Woonzorg) • Zet ook in op nieuwbouw na 2030 • Woningdelen (friendscontracten, splitsen) • Eventueel via flexwonen

Flexwoningen • Verhouding bouwkosten – huuropbrengst is nu scheef. Eerste 30 jaar negatieve kasstromen • Permanente bouw is voordeliger • Snelheid: flexwoningen is niet veel sneller Verduurzamen of bouwen? • Woningen moeten sowieso verduurzaamd worden • Langetermijn afspraken (efficienter en dus goedkoper werken) • Geen oplossing voor komende 5 jaar

Betaalbaarheid

Huurprijsbeleid • Afspraken met SHC • 9.000 woningen verhuren we met een huur die recht geeft op huurtoeslag (max € 732) • Geen huurverhoging bij woningverbetering ➢Hoge deelname aan woningverbeteringen ➢Win win: goede woning en goed voor portemonnee huurders

➢Huurverhoging 2025: 4,5%

Stabiele voorraad sociale huurwoningen

ontwikkeling woningvoorraad Loon op Zand 3000 2500

171 228 250

123 334

71 375

103 317

106 354

271

348

1729

1604

2020

2021

2022

2023

Boven de huurgrens

103

106

171

123

71

Huurgrens

317

354

228

334

375

Tweede aftoppingsgrens

271

348

250

438

250

Eerste aftoppingsgrens

1729

1604

1875

1595

1789

2000

438

250

1500 1000

1875

1595

1789

500 0

ontwikkeling woningvoorraad Dongen

ontwikkeling woningvoorraad Waalwijk

2500 2000

7000 47 238

62 246

280

332

65 199 257

50 253

36 261

6000

406

309

5000

1500

205 360 659

143 552

107 539 626

168 531 754

172 571

4824

4443

2020

2021

2022

2023

2024

952

1047

4000 3000

1000 1608

1623

1801

1604

1707

2000

500 0

2024

5114

4588

5047

1000 2020

2021

2022

2023

0

2024

Boven de huurgrens

47

62

65

50

36

Boven de huurgrens

168

172

205

143

107

Huurgrens

238

246

199

253

261

Huurgrens

531

571

360

552

539

Tweede aftoppingsgrens

280

332

257

406

309

Tweede aftoppingsgrens

754

952

659

1047

626

Eerste aftoppingsgrens

1608

1623

1801

1604

1707

Eerste aftoppingsgrens

4824

4443

5114

4588

5047

Woonruimteverdeling

Wie sneller wonen wil Onderzoek onder woningzoekenden: maak ‘persoonlijke situatie’ belangrijker bij zoeken naar woning Wie wonen wil Wie wonen moet

Wie met wensen wonen wil

Urgenten Vergunninghouders Weer Thuis ---

Verdelen via Inschrijfduur

Wie sneller wonen wil Onderzoek onder woningzoekenden: maak ‘persoonlijke situatie’ belangrijker bij zoeken naar woning Wie wonen wil Wie wonen moet Urgenten Vergunninghouders Weer Thuis ---

Wie sneller wonen wil • • •

•

Wie met wensen wonen wil

Je bepaalt zelf of je in aanmerking wil komen Je moet minimaal 6 x per maand reageren Je accepteert het aanbod dat je krijgt Je levert de helft van je inschrijfduur in

Januari 2025: ca 1.200 aanmeldingen april 2025: tussenevaluatie

Verdelen via loting

Verdelen via Inschrijfduur

Woningzoekenden uit Dongen, 2024

Zoek- en inschrijfduur Zoekduur Plaats Dongen

Bestaande bouw Nieuwbouw

Totaal 'S-Gravenmoer Eindtotaal

2022 13,8

2023 15,4

8,9 13,4

18,7 15,7

2022 59,1

2023 60,3

86,1 60,7

66,0 60,7

2024 14,2 26,6 13,8 18,5

Inschrijfduur Plaats Dongen 'S-Gravenmoer Eindtotaal

Nieuwbouw Bestaande bouw Nieuwbouw Bestaande bouw

2024 56,5 105,9 72,0 70,2

Nieuwe verhuringen Herkomstgemeente in regio Dongen Loon Op Zand Waalwijk Regio Tilburg Buiten regio (leeg) Eindtotaal

Herkomstgemeente in regio Dongen Statushouders (woningen) Urgentiecommissie Weer Thuis Overig Eindtotaal

Dongen Loon Op Zand 37% 5% 6% 11% 19% 22% 1% 100%

Waalwijk

3% 44% 15% 4% 18% 16% 0% 100%

1% 6% 54% 8% 18% 14% 0% 100%

Dongen 37% 13% 1% 2% 47% 100%

Aantal 71 24 1 4 90 190

Plaats Dongen 'S-Gravenmoer Eindtotaal

Nieuwbouw Bestaande bouw Nieuwbouw Bestaande bouw

2022 2023 2024 111 111 129 49 7 8 12 118 119 190

Woningtype Appartement met lift Appartement zonder lift Eengezinswoning Eindtotaal

2022 2023 51 61 16 16 51 42 118 119

2024 44 32 114 190

Huurklasse Kwaliteitskortingsgrens (454,47) Eerste aftoppingsgrens (650,43) Tweede aftoppingsgrens (697,07) Huurgrens (879,66) Eindtotaal

2022 2023 22 42 75 47 9 13 12 17 118 119

2024 35 75 35 45 190

Overige zaken woonruimteverdeling • Doorstroming 75-plussers • We bevorderen doorstroming voor 75-plussers in grote woning • 1-op-1-begeleiding: bezoek, helpen met zoeken, reageren

• Vergunninghouders • Flinke achterstand • Samenwerking met gemeente gestart

• Weer Thuis • Inspanningsverplichting

• Woonwagenbewoners • Woonwagenbewoners hebben een bijzondere positie • Verplicht gemeentelijk beleid • Afname aantal plaatsen verboden • Corporaties voorzien in de huisvesting voor zover deze tot de doelgroep behoren

Financieel

Corporatie financiën Casade (Privaat rechtelijk)

Continuïteit waarborgen

Toegang houden tot kapitaal

Hoofddoel: Waarde creëren D.m.v. balanceren

Volkshuisvesting (Publieke taak)

Huishoudboekje (per woning per maand) Ontvangsten

Kapitaal intensief

Operationele Continuïteit

Kosten

Opbrengsten

Netto leningen

Netto verkopen 20%

€ 608,Operatie

Bedrijfsuitgave

€ 358,-

€ 83,-

€ 62,Investeren we door in bestaande voorraad

€ 218,*Belastingen: € 96,- (44%)

Aankoop

€ 441,-

€ 91,-

€ 224,-

Casade (Privaat rechtelijk)

Investeringen

80%

Financiering

€ 62,-

Onderhoud

Financieringsbronnen

Rente

€ 104,-

Continuïteit waarborgen

Verbeteruitgave

€ 72,Nieuwbouw

€ 278,-

€ 153,-

Toegang houden tot kapitaal

Volkshuisvesting (Publieke taak)

Uitdaging in verhuur van nieuwbouw % van de huur • Investering: € 275.000,(gemiddeld) • Rente: 3% (80/20) • Exploitatie periode 1e jaar, aflossing reservering per jaar

jk)

Tekort aan huur (€500)

Aflossen (€375)

Aflossen 50%

Onderhoud (€225)

Instandhouding 30%

Beheer + belasting (€94) Huur (€650,- + € 100 EPV)

Continuïteit waarborgen

Toegang houden tot kapitaal

Rente (€562)

Volkshuisvesting (Publieke taak)

Vaste lasten: 87,5% van de huur

Doel

25-30 jaar break even

Instandhouding en vaste lasten: 100% van de huur

Projecten

Terug naar kaart

Terug naar kaart Dongen-Vaart projecten (55)

(21)

De vijf turven

scho olloc aties

Projecten Casade Project Van Lierpark Park Vossenberg Park Vossenberg, bouwdeel 4 Lobelia Park Wijtenburg LeoHendrik Bloemwaard

Aantal

Project Kalmoestuin Noorderbunder

Aantal

Min.Goselinglaan de Vijf Turven

Opleverjaar Gemeente 8 2025 Loon op Zand 67 2026 Loon op Zand 14 16 63 24 76 268

0 67

2026 Loon op Zand 2026 Loon op Zand 2028 Loon op Zand 2026 Loon op Zand 2027 Loon op Zand

Opleverjaar Gemeente 4 2025 Dongen 93 2027 Dongen 20 27 144

Waarvan zorg

2027 Dongen 2028 Dongen

14 0 0 0 1 82 Waarvan zorg 0 20 zorg 0 0

Project Kasteellaan Waalwijk ETZ Waalwijk Landgoed Driessen afr. Fase 1 Akkerwinde Borksesticht Molenhoek Loonsestraat Oranjehoek

Aantal

Opleverjaar

Gemeente

76 39

2025 Waalwijk 2026 Waalwijk

98 8 60 81 19 49 430

2029 Waalwijk 2025 Waalwijk 2026 Waalwijk 2026 Waalwijk 2026 Waalwijk 2028 Waalwijk

Waarvan zorg 18 zorg (autisme)

0

0 0 0 0 0 0

Dank voor uw aandacht

Bijlagen

Vragen vooraf 1. Flexwonen in Dongen: standpunt/uitgangspunten/kaders. Wat heeft dit voor impact op de gemeente dongen? ==> bijvoorbeeld : in het vastgoedoverleg is aangegeven dat ze geen interesse hebben in flex. Graag uitleggen waarom dit financieel en qua tijdswinst niet interessant is voor Casade. 2. wonigbouw 30-40-30: kaders/randvoorwaarden uitleggen. Wat heeft dit voor impact voor de gemeente dongen? ==> bijvoorbeeld: uitleggen, geen interesse in kleine projecten ivm financiering, uitruil van verschillende projecten, blokken van minimaal 5, grondprijs staat vast etcetera 3. woningtoewijzing aan dongenaren: standpunt/uitgangspunten/kaders - hoe meer woningen voor dongenaren? Wat kan gemeente en Casade doen en wat kan/mag niet? Er gaan nu geruchten dat wij "te weinig" toewijzen aan dongenaren. Kunnen ze laten zien wat de werkelijke % zijn? 4. sloop versus aanbod: hoeveel sloop en impact op de totale verhuurcapaciteit. Impact voor gemeente dongen ==> bijvoorbeeld het plan de vloot. Gevolg voor korte termijn. Aandacht voor het bouwen van extra woningen. Op langere termijn = een extra + 5. verduurzaming versus nieuwbouw: wat is het uitgangspunt van Casade. Impact voor gemeente dongen ==> bijvoorbeeld toch meer nieuwbouw dan verduurzaming in verband met dubbele winst (extra dak + duurzaam) 6.

financiele investeringscapaciteit Casade : problemen in de toekomst: welke acties ondernemen door Casade en of gemeente dongen? ==> bijvoorbeeld woonfonds? 7. specifieke eisen van de doelgroep woonwagenbewoners ==> waarom status aparte en wat betekent dit voor de samenwerking met de gemeente Dongen?

NPA

Kaders voor woningcorporaties Wetten • Woningwet • taken en verantwoordelijkheden zoals het bouwen, verhuren en onderhouden van sociale huurwoningen

• Besluit toegelaten instellingen volkshuivesting (BTIV) • nadere regels over de werkzaamheden en financiële beheer van woningcorporaties

• Huisvestingswet • Verdeling van woonruimte eerlijk en transparant laten verlopen, vooral in gebieden waar schaarste aan betaalbare woningen is

• Wet natuurbescherming • Regelgeving bedreigde diersoorten

Afspraken • Nationale Prestatieafspraken • • • •

Beschikbaarheid Betaalbaarheid Leefbaarheid Duurzaamheid

• Regionale Woondeal • • • • •

Woningbouwopgave Versnellen woningbouw Betaalbaarheid Kwalitatieve opgave Herstructurering, transformatie en verduurzaming • Samenwerking, monitoring en sturing