OW01 200924 35918002 Toelichting en regels St. Josephstraat 39-53, Dongen

bestemmingsplan

ST. JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN ontwerp 24 september 2020

bestemmingsplan

ST. JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN

documentstatus

ontwerp

documentversie

1

IMRO-code

NL.IMRO.BP2020000069

IMRO-publicatieversie

OW01

datum

24 september 2020

projectnummer

35918002

contact

073 - 623 1313 info@bureauverkuylen.nl

2

INHOUDSOPGAVE Toelichting Hoofdstuk 1

7 Inleiding

9

1.1

Aanleiding en doel

9

1.2

Ligging en kadastrale begrenzing

10

1.3

Vigerend bestemmingsplan

12

Gebiedsanalyse

15

2.1

Geschiedenis

16

2.2

Bebouwing en functies

16

2.3

Ontsluiting

17

2.4

Groen en water

18

Plan

19

3.1

Stedenbouwkundige visie

19

3.2

Bebouwing en functies

20

3.3

Verkeer en parkeren

23

3.4

Groen en water

28

3.5

Duurzame en gezonde leefomgeving

29

Beleid

31

4.1

Nationaal niveau

31

4.2

Provinciaal niveau

33

4.3

Gemeentelijk niveau

39

Uitvoeringsaspecten

43

5.1

Milieu

43

5.2

Waarden

55

5.3

Waterparagraaf

63

Financiële haalbaarheid

69

6.1

Kostenverhaal

69

6.2

Gemeentelijke grondexploitatie

69

Hoofdstuk 2

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 6

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

3

Hoofdstuk 7

Juridische aspecten

71

7.1

Algemeen

71

7.2

Planregels

71

Procedure

75

8.1

Omgevingsdialoog

75

8.2

Inspraak voorontwerpbestemmingsplan

75

8.3

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

75

8.4

Terinzagelegging ontwerpbestemmingsplan

75

Hoofdstuk 8

Bijlagen bij de toelichting

77

Bijlage 1

Diverse (bodem)onderzoeken

77

Bijlage 2

Diverse aanvullende onderzoeken

77

Bijlage 3

Aanvullend inpandig onderzoek

77

Bijlage 4

Explosievenonderzoek

77

Bijlage 5

Bureau- en inventariserend veldonderzoek (archeologie)

77

Bijlage 6

Archeologisch vooronderzoek

77

Bijlage 7

Cultuurhistoriekaart rapportage

77

Bijlage 8

Stikstofdepositieonderzoek

77

Bijlage 9

Quickscan flora en fauna

77

Bijlage 10

Beoordeling gebouw en boom op verblijfplaatsen van vleermuizen

77

Bijlage 11

Inspectie mogelijke verblijfplaatsen beschermde soorten

77

Bijlage 12

Aanvullend vleermuisonderzoek

77

Bijlage 13

Inpasbaarheidsonderzoek bomen

77

Bijlage 14

Watertoets

77

Bijlage 15

Informatieavond

77

Bijlage 16

Inspraaknota

77

Regels

79

Hoofdstuk 1

Inleidende regels

81

Artikel 1

Begrippen

81

Artikel 2

Wijze van meten

88

Bestemmingsregels

91

Groen

91

Hoofdstuk 2 Artikel 3

4

Artikel 4

Verkeer - Verblijfsgebied

92

Artikel 5

Wonen

93

Artikel 6

Waarde - Archeologie - 1

96

Artikel 7

Waarde - Landschap

99

Algemene regels

101

Artikel 8

Anti-dubbeltelregel

101

Artikel 9

Algemene bouwregels

101

Artikel 10

Algemene gebruiksregels

102

Artikel 11

Algemene afwijkingsregels

103

Artikel 12

Algemene wijzigingsregels

103

Artikel 13

Overige regels

104

Overgangs- en slotregels

105

Artikel 14

Overgangsrecht

105

Artikel 15

Slotregel

106

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

5

6

TOELICHTING

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

7

8

HOOFDSTUK 1 INLEIDING Voorliggend rapport betreft het bestemmingsplan "Sint Josephstraat 39-53, Dongen" van de gemeente Dongen.

1.1

Aanleiding en doel

Op de locatie aan de Sint Josephstraat 39-53 - percelen H1827, H1864, H1865 en H1866 is het JAL terrein gevestigd. Het plangebied, met hierop de JAL fabriek uit 1924, betreft een terrein met opstallen dat dienst heeft gedaan als schoenenfabriek. Op het terrein bevindt zich nu nog bedrijfsbebouwing waaronder een gebouw met rijksmonumentale status (monument nummer 517182). Na de bedrijfsbeëindiging in 1984 is het gewenst dat het reeds in vervallen staat verkerende terrein wordt herontwikkeld. Het projectgebied grenst tevens aan De Bergen, een klein natuurgebied dat zich bevindt in de kern van Dongen. Het gebied is slechts 4,8 ha groot, maar het unieke ervan is dat het hierbij om een stuifzandrelict gaat dat vroeger onderdeel uitmaakte van een veel groter geheel. De aanwezigheid van een (Rijks)monumentaal bebouwingscomplex enerzijds en een kleinschalig natuurgebied anderzijds markeren de bijzonderheid van het projectgebied en vormen gezamenlijk de kapstok voor de gebiedstransformatie. De initiatiefnemer is voornemens het plangebied te herontwikkelen, waarbij het rijksmonument (midden op het terrein) en het beeldbepalende gebouw (achter het fabrikanten woonhuis) behouden blijven in de vorm van woningen. Daarnaast is de initiatiefnemer ook voornemens een aantal grondgebonden woningen te realiseren rondom deze panden.

Hiermee wil de initiatiefnemer zowel de omgeving als de gemeente maximaal tegemoet komen, waarbij het monumentale karakter van de JAL-fabrieksterrein behouden blijft. Het initiatief kan niet worden gerealiseerd op basis van het vigerende bestemmingsplan ''Zuid en West Dongen'', omdat binnen de bestemmingen 'Bedrijf en Tuin' geen woningen mogen worden gerealiseerd en omdat de 42 woningen buiten het bouwblok van de bestemming 'Wonen' vallen. Binnen de bestemming 'Bedrijf is een wijzigingsbevoegdheid aanwezig voor wijziging naar de bestemming 'Wonen', maar omdat ook woningen buiten de bedrijfsbestemming (in de bestemming 'Tuin') zijn geprojecteerd kan hiervan geen gebruik worden gemaakt. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk. Voorliggend bestemmingsplan bevat de toelichting en regels voor de herontwikkelingsopgave aan de Sint Josephstraat 39-53 te Dongen.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

9

1.2

Ligging en kadastrale begrenzing

Onderstaande afbeelding geeft de topografische situatie weer.

TOPOGRAFISCHE SITUATIE

10

Onderstaande afbeelding geeft de kadastrale situatie weer. Tevens is de plangrens van voorliggend bestemmingsplan ingetekend.

KADASTRALE SITUATIE

De gronden zijn kadastraal bekend gemeente Dongen, sectie H, nummers 1827 (gedeeltelijk), 1864, 1865 en 1866. De oppervlakte van het plangebied bedraagt 18.248 m². De gronden zijn particulier in eigendom

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

11

1.3

Vigerend bestemmingsplan

Ter plaatse van het plangebied vigeert het bestemmingsplan "Zuid en West Dongen", vastgesteld door de gemeenteraad d.d. 30 september 2010. Onderstaande afbeelding geeft een uitsnede van de vigerende verbeelding. De ligging van het plangebied is aangegeven.

UITSNEDE VERBEELDING VIGEREND BESTEMMINGSPLAN

12

Ter plaatse van het plangebied gelden de enkelbestemmingen 'Bedrijf', 'Tuin' en 'Wonen'. Ter plaatse van de bestemming 'Bedrijf' geldt de functieaanduiding 'bedrijf tot en met categorie B1'. Binnen deze aanduiding zijn bedrijven tot en met categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten ''functiemenging'' toegestaan. Verder zijn binnen deze bestemming bijbehorende voorzieningen, zoals groen, water, nutsvoorzieningen, parkeervoorzieningen, laad- en losvoorzieningen en zend- en ontvangstinstallaties voor telecommunicatie toegestaan. Tevens is binnen deze bestemming een bouwvlak aanwezig en gelden er meerdere maatvoeringsaanduidingen met betrekking tot de maximale goothoogten en maximale bouwhoogte van de aanwezige gebouw(en). Ter plaatse van de bestemming 'Tuin' zijn tuinen met bijbehorende voorzieningen, zoals wandelpaden, toegestaan. Tevens is ter plaatse van deze bestemming de dubbelbestemming 'Waarde - Landschap' aanwezig. Deze gronden zijn mede bestemd voor de bescherming en veiligstelling van landschapswaarden. Ter plaatse van de bestemming 'Wonen' zijn onder meer woningen met aan-huisgebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten toegestaan. Verder is binnen deze bestemming een bouwvlak aanwezig en gelden er twee maatvoeringsaanduidingen 'maximum goothoogte: 4 m' en 'maximaal aantal wooneenheden: 1', die beperkingen opleggen aan de bouwmogelijkheden.

Conclusie Voorliggend initiatief waarbij het rijksmonument en het beeldbepalende pand worden herontwikkeld tot circa 24 woningen en de realisatie van circa 18 grondgebonden woningen is niet mogelijk binnen de bestemming 'Tuin' en 'Bedrijf'. Daarnaast vallen de 42 woningen buiten het aanwezige bouwblok van de bestemming 'Wonen'. Een herziening van het bestemmingsplan is noodzakelijk.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

13

14

HOOFDSTUK 2 GEBIEDSANALYSE Dit hoofdstuk geeft een ruimtelijk-functionele analyse van het plangebied. Onderstaande afbeelding geeft de bestaande toestand van de directe omgeving en het plangebied weer.

DIRECTE OMGEVING

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

15

2.1

Geschiedenis

Vanuit een werk/woonhuis aan de Sint Josephstraat werd in 1881 gestart met een schoenenfabriek (JAL Schoenenfabriek) waar zeelaarzen, vetlederen werkschoenen en pantoffels werden vervaardigd. Tussen 1881 en 1920 is deze schoenenfabriek naar achteren verlegd op een smal perceel, waarna vanaf 1920 enkele aangrenzende percelen werden gekocht. Op deze gronden is in 1924 een 'moderne' nieuwe fabriek gebouwd. In 1931 vond een uitbreiding plaats door de overname van een bestaande schoenfabriek. De leder- en schoenindustrie was lange tijd een belangrijke economische sector in de Langstraat. Het gebouw heeft cultuurhistorisch belang als voorbeeld van de typologische ontwikkeling van de schoenfabriek, van handwerkbedrijf in de thuiswoning naar een gemechaniseerd productieproces met arbeidsverdeling in een fabriekspand. Vanwege grote concurrentie uit het buitenland werd het bedrijf na ruim 100 jaar gedwongen in 1984 haar deuren te sluiten.

2.2

Bebouwing en functies

De JAL fabriek bevindt zich aan de rand van het landschap 'De Bergen' in Dongen. Het ligt te midden van woonfuncties tussen het centrum van Dongen en het buitengebied. De bijzondere fabrieksfunctie heeft altijd verscholen gelegen in de tweede lijn achter de lintbebouwing van de Sint Josephstraat. In de loop van de tijd zijn er wel meerdere gebouwde ontwikkelingen geweest op het JAL terrein die geen recht deden aan het historische ensemble van de fabriek. Behalve uitbreidingen aan de fabriek werden aan de Sint Josephstraat diverse fabrieksvilla's en personeelswoningen gebouwd. De schoenfabriek is inmiddels al meer dan 30 jaar niet meer als zodanig in gebruik. Nadat het bedrijf stopte is een deel van de fabriekshallen uit andere bouwperiodes afgebroken en werd het ontdaan van de jongere indelingen en daarna gebruikt als opslag. Het pand is niet meer onderhouden en inmiddels neemt de schade door vocht, inwatering en vandalisme toe. De bouwkundige staat van de fabriek is door de leegstand slecht, zie afbeelding.

16

'''OUDE' JAL (LINKS) EN RIJKSMONUMENT (RECHTS)

Het terrein is momenteel geheel omheind waardoor er geen relatie is tussen het gebied en de Sint Josephstraat.

2.3

Ontsluiting

Onderhavig plangebied kent in de huidige situatie twee ontsluitingswegen, beide uitkomend op de Sint Josephstraat. De Sint Josephstraat heeft een verzamelfunctie voor de wijk en vormt hierin in oostelijke richting - via de Vennen en de Eindsestraat - een ontsluiting op de N260. De Sint Josephstraat sluit aan beiden zijden aan op de gebiedsontsluitingswegen Jan Mertenslaan en de rotonde Vennen. In 2017 is een werkdaggemiddelde van 1520 motorvoertuigen per etmaal waargenomen. Dit aantal is acceptabel op dit type weg met deze functie.

BESTAANDE INRITTEN

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

17

2.4

Groen en water

Onderhavig plangebied is gelegen aan de rand van het natuurgebied 'De Bergen'. De Bergen is de naam van een klein natuurgebied dat zich bevindt in de kern van Dongen. Het is eigendom van de gemeente Dongen. Het gebied is slechts 4,8 ha groot, maar het unieke ervan is dat het hierbij om een stuifzandrelict gaat dat vroeger onderdeel uitmaakte van een veel groter geheel. Door de ingesloten ligging is het stuifzand niet meer actief en heeft het terrein meer de allure van een wandelpark. Het stuifzand moet door beheersmaatregelen open worden gehouden. De stuifzandrug maakt deel uit van de dekzandrug waarop Dongen ontstaan is en waarop ook de Kerkstraat is gelegen. Het gebied ten zuiden van het plangebied is momenteel slechts bereikbaar via een smal pad ten westen van het plangebied. Binnen het plangebied is geen stuifzand aanwezig en is de groene opstand zwaar verwaarloosd en verwilderd. Dit komt door de relatief lange leegstand (vanaf 1984) van het terrein. Onderhavig plangebied kent geen oppervlaktewater.

18

HOOFDSTUK 3 PLAN In dit hoofdstuk is de beschrijving van het plan opgenomen. Onderstaande afbeelding geeft de beoogde toestand van het plangebied weer.

3.1

Stedenbouwkundige visie

In de loop van de decennia zijn meerdere, laagwaardige opstallen aangebouwd of bijgebouwd in het projectgebied. Tevens bevindt zich een manshoog hekwerk op de kadastrale perceelsgrens die geen historische begrenzing markeert. Met de gebiedsvisie zullen het Rijksmonument en de oorspronkelijke voormalige schoenenfabriek (oude JAL) achter het Rijksmonument op nr. 41 aan de Sint Josephstraat weer zichtbaar in het landschap worden geplaatst. De later gebouwde opstallen worden gesloopt, het hekwerk wordt verwijderd en het natuurpark (wandelpark) De Bergen wordt voelbaar tot aan de rand van het monument. Beide te behouden gebouwen worden omgevormd tot woningen waarbij de belangrijkste, monumentale stijlelementen behouden blijven. Toegevoegde woningbouw zal ‘te gast zijn’ in het landschap. Een groot deel van de bomen en van het aanwezige reliëf blijven behouden. Het landschap wordt openbaar toegankelijk waardoor meerdere wandelingen vanaf de Sint Josephstraat naar natuurgebied De Bergen mogelijk worden. De toegevoegde woningbouw zal bestaan uit grondgebonden woningen. Zowel de schaal van de woningen als het private grondgebruik blijven ondergeschikt aan de monumentaliteit van de bestaande bebouwing en aan het openbare karakter van het landschap.

Autoverkeer wordt zo dicht als mogelijk nabij de Sint Josephstraat gehouden, waardoor er richting het natuurgebied van De Bergen zo min mogelijk autoverkeer zal zijn. Daarmee ontstaat er een natuurlijke overgang van een cultuur-rijk landschap en landgebruik naar een meer natuurlijk landschap. De essentie van onderhavig planvoornemen is samen te vatten in een drietal thema's: 1. versterken van de cultuurhistorische kernwaarden van de JAL fabriek en van het recreatiegebied De Bergen. 2. stimuleren ontmoeting van jong en oud; 3. ontmoeting versterken tussen de Dongense cultuur en natuur.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

19

PLANVOORNEMEN

3.2

Bebouwing en functies

Onderhavig initiatief betreft een totaal woningbouwprogramma van 42 woningen dat wordt opgesplitst in drie opgaven, bestaande uit: A. 18 grondgebonden woningen ; B. 12 appartementen en 6 studio's in het Rijksmonument, en; C. 6 appartementen in het beeldbepalende pand.

20

Door de verschillende doelgroepen voor woningbouw op het terrein en in het monument kan een interessante gemengde woonbuurt ontstaan. De herbestemming van het plangebied is daarom bij voorbaat geschikt voor een combinatie ontwikkeling van landschappelijke versterking en woningbouw, waarbij de recreant 'te gast' is. Een gedifferentieerd woonprogramma maakt het hiernaast mogelijk om diverse doelgroepen en generaties binnen het plangebied te laten wonen in combinatie met een ruimtelijke opzet waar ontmoeten en spelen de ruimte krijgen. De initiatiefnemer heeft de ambitie om het Rijksmonument, de 'nieuwe JAL', een nieuw podium te geven, waarbij het functioneert als een bufferzone tussen bestaande en nieuwe bebouwing. Tevens wordt een organische parkstructuur doorgezet naar de Sint Josephstraat en de nieuwbouw wordt onderdeel van het park waarbij de woningen te gast zijn in het landschap.

3.2.1

Grondgebonden nieuwbouw

Het woonmilieu van de grondgebonden woningen (A) is te typeren als compact wonen in het groen voor (jonge) gezinnen. De twee-onder-een kapwoningen worden, in een halve maan rondom het Rijksmonument, gerealiseerd aan de westkant van het plangebied. De nieuwe woonbuurt met grondgebonden woningen wordt ontsloten via een centrale woonstraat die uitkomt op de parkeerzone achter de woningen van de Sint Josephstraat. Door de woningen met de voorzijden naar één woonstraat te richten, wordt de hoeveelheid infrastructuur, verkeersbewegingen en verlichting in het parklandschap tot een minimum beperkt. De overgang van de achtertuinen naar het omliggende landschap wordt zorgvuldig en collectief vormgegeven. Daarbij wordt ook gebruik gemaakt van de aanwezige en nieuw te creëren hoogteverschillen. De entree tot de achtertuinen vindt plaats via de centrale woonstraat. Hierdoor vindt geen verrommeling plaats aan de achterzijde van de woningen en kan een natuurlijke en duurzame overgang naar het landschap worden gemaakt. Aan het eerste deel van de woonstraat liggen de woningen nagenoeg in het grid van het parkeerterrein en het Rijksmonument. Naarmate de woonstraat verder het plangebied indringt, wordt de inpassing van de woningen losser en ontstaan er doorzichten en langzaam verkeersroutes naar het omliggende landschap en naar het Rijksmonument.

Hierdoor wordt een zachte overgang naar het landschap van De Bergen gecreëerd wat het contrast met de monumentaliteit van de JAL fabriek ten goede komt.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

21

Overgangen tussen openbaar en privé eigendom zijn binnen het plan zacht. De tuinen kennen geen harde maar glooiende grenzen die gevormd worden door natuurlijke verhogingen. De hoogteverschillen worden gebruikt als afbakening van de gronden. Ingezet wordt op het behoud van zoveel mogelijk bomen. Aan de woonstraat worden de woningen voorzien van een vlonder die als voortuin/terras gebruikt kan worden. Tussen de woonstraat en de vlonders bevindt zich veelal een berm/greppel als natuurlijke overgang en inpassing in het landschap. De greppels worden ook gebruikt voor de afvoer en infiltratie van regenwater in het plangebied. De woningen krijgen een maximale bouwhoogte van 11 m. Hiermee wordt binnen het plan gestreefd naar een eenheid. Verder wordt iedere woning voorzien van een ruime oprit waarop plaats is voor twee auto's. Daarnaast krijgen de woningen de beschikking over individuele voor- en achtertuinen. In het uiterste zuiden van deze straat wordt een pleintje gecreëerd wat moet voetpaden verbonden is met het natuurgebied. Tussen de straat en de voortuinen worden de gronden verlaagd om waterberging binnen het gebied zichtbaar te maken en parkeren vóór de woningen te voorkomen. Ten oosten van de woningen en ten zuiden van het rijksmonument wordt een natuurlijke speeltuin aangelegd die de overgang naar het natuurgebied vormt.

Omwonenden kunnen door de nieuwe locatie naar het gebied lopen om te recreëren.

3.2.2

Rijksmonument

Het Rijksmonument bevindt zich op een rechthoekig plein dat omgeven wordt door het landschap van De Bergen. Het Rijksmonument (B) biedt ruimte aan 12 (ongelijkvloerse) appartementen en 6 studio's. Door de enorme vrije hoogte van zo'n 5 meter en de hoge borstweringen vraagt het benutten van de ruimte en realiseren van een goede buitenruimte om creatieve oplossingen. Het pand heeft een totale bouwhoogte van 11 meter. Op de tweede verdieping wordt gedeeltelijk een nieuwe dakopbouw toegevoegd waardoor het pand een totale bouwhoogte krijgt van 15 meter. Omdat het pand een monumentale status heeft, wordt er gestreefd naar het zoveel mogelijk behouden en zichtbaar maken van authentieke onderdelen. Nabij de bestaande bebouwing worden twee bijgebouwen bij de appartementen gerealiseerd die als berging/fietsenstalling dienen.

22

3.2.3

Beeldbepalend pand

De 'oude JAL' (C) biedt ruimte aan 6 middeldure appartementen. Deze woningen zullen deels ontsloten worden aan de straatzijde. Dit gedeelte van het plangebied (noordoosthoek) ligt het dichtst bij de Sint Josephstraat en wordt daarmee gerealiseerd aan een van de twee toegangswegen tot het plan. Het pand bezit een goothoogte van 9 m die in de nieuwe situatie wordt verhoogd tot 11 meter.

3.3

Verkeer en parkeren

3.3.1

Ontsluiting

Het projectgebied wordt vanaf twee toegangen vanaf de Sint Josephstraat ontsloten. Autoverkeer zal via de meest westelijke doorsteek het projectgebied bereiken en via de oostelijke het terrein weer verlaten naar de Sint Josephstraat, waarmee een eenrichtingverkeerssituatie ontstaat, wat moet leiden tot een overzichtelijke verkeersspreiding. Langzaam verkeer heeft vanaf beide aansluitingen entree tot het projectgebied. Direct achter de bestaande woningen aan de Sint Josephstraat wordt een belangrijk deel van de benodigde parkeeropgave ingepast, aangevuld met landschappelijk ingepast parkeren nabij het monument. Binnen het plangebied wordt een woonstraat aangelegd en wordt de huidige bestrating rondom het Rijksmonument vervangen, zie onderstaande afbeelding. Rondom het Rijksmonument is geen autoverkeer toegestaan (met uitzondering van calamiteitenverkeer en incidenteel transport). De Sint Josephstraat heeft op dit moment een acceptabele verkeersintensiteit.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

23

ONTSLUITING

3.3.2

Verkeer

De realisatie van twee grondgebonden woningen heeft invloed op de verkeersgeneratie. De digitale publicatie "CROW publicatie 317 (kencijfers parkeren en verkeersgeneratie)'' bevat kencijfers voor de verkeersgeneratie van diverse functies. De gemeente Dongen wordt aangeduid als matig stedelijk gebied, waarin de locatie van het plangebied binnen de gemeente Dongen tot de rest van de bebouwde kom behoort.

24

Huidige situatie Het plangebied is niet meer in gebruik sinds 1984. Hierdoor kent het plangebied geen verkeersaantrekkende werking. Nieuwe situatie In de nieuwe situatie worden binnen het plangebied 42 wooneenheden gerealiseerd. Deze woningen vallen, om de verkeersgeneratie te bepalen; onder de onderdelen 'koop, etage, duur', 'koop, etage, midden', en 'koop, twee-onder-een kap'. In de onderstaande tabel is de berekening van de verkeersaantrekkende werking uiteengezet. Onderdeel

Verkeersgeneratie

Aantal

Totaal

Koop, etage, duur

6,7 - 7,5 per woning

12 woningen

80,4 - 90,0

Koop, etage, midden

5,2 - 6,0 per woning

10 woningen

52,0 - 60,0

Koop, tussen/hoek

6,7 - 7,5 per woning

2 woningen

13,4 - 15,0

Koop, twee-onder-een-kap

7,4 - 8,2 per woning

18 woningen

133,2 - 147,6

Totaal

279,0 - 312,6

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie, in een worst-case scenario, zorgt voor 313 verkeersbewegingen per etmaal. Conclusie De verkeersaantrekkende werking van dit initiatief bedraagt, in een worst-case scenario, 313 verkeersbewegingen per etmaal. Met deze ontwikkeling komt de verkeersintensiteit afgerond uit op ca. 1850 motorvoertuigen per etmaal. Dit aantal is acceptabel op dit type weg met deze functie. Er worden verkeerskundig geen problemen verwacht. Met de aanleg van extra verharding wordt grotendeels rekening gehouden met de bestaande bomen.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

25

3.3.3

Parkeren

Het voorzien in voldoende parkeerplaatsen is noodzakelijk voor het goed functioneren van het plangebied en voorkomt overlast voor de omgeving. De grondgebonden woningen hebben allen parkeerplaatsen op eigen terrein. Er zijn geen bezoekersparkeerplaatsen te vinden aan de woonstraat. Hierdoor wordt het ‘wonen te gast in het bos’ extra benadrukt en is er ook geen sprake van onnodige rijbewegingen van parkeerplaats zoekende automobilisten in de woonstraat. De parkeerplaatsen voor bezoekers worden uitgevoerd als grasparkeerplaatsen. Dit zal een positieve bijdrage leveren aan de waterhuishouding en de biodiversiteit/hitteregulatie in het plangebied. De gemeente Dongen heeft hiertoe het ontwerpbestemmingsplan ''Parapluplan Parkeren Dongen'' opgesteld. Daarin wordt de CROW-publicatie 381, “Toekomstbestendig parkeren: van parkeerkencijfers naar parkeernormen” aangehaald. Dit document wordt gebruikt bij het opstellen van de parkeerbalans. Uitgangspunt is de parkeernorm in de kolom 'Rest bebouwde kom inclusief 's-Gravenmoer'. In de onderstaande tabel is de berekening van het maximale aantal parkeerplaatsen uiteengezet. Onderdeel

Verkeersgeneratie

Aantal

Totaal

Koop, etage, duur

2,4 per woning

12 appartementen

28,8

Koop, etage, midden

2,2 per woning

6 studio's

13,2

Koop, tussen/hoek

2,3 per woning

2 woningen

4,6

Koop, etage, midden

2,2 per woning

4 appartementen

8,8

18 woningen

45,0

Rijksmonument

Oude JAL

Park Koop, twee-onder-een-kap 2,5 per woning Totaal

100,4

Op basis bovenstaande tabel kan worden gesteld dat de nieuwe situatie maximaal moet voorzien in 100 parkeerplaatsen. Onderhavig plan voorziet in 99 parkeerplaatsen verdeeld over drie sectoren: 

parkeerplaatsen op eigen terrein 'Oude' JAL terrein: 12



parkeerplaatsen op eigen terrein: 36



parkeerplaatsen openbare ruimte: 51

26

PARKEERPLAATSEN

Conclusie Onderhavig planvoornemen voldoet, op 1 parkeerplaats na, aan de maximale gemeentelijke parkeernorm. Bij de uitwerking van het plan wordt de parkeer situatie nader bekeken.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

27

3.4

Groen en water

Onderhavig planvoornemen leidt tot de individuele aanleg van tuinen behorende bij de grondgebonden woningen. Daarnaast is de initiatiefnemer voornemens om het gehele plangebied te voorzien van groene aspecten, in de vorm van bospaden, de aanleg van bos, wadi's en de aanplant van bomen en heesters; zie afbeelding. In het plan worden zo veel mogelijk bomen behouden. In onderstaande afbeeldingen is te zien waar bomen worden gerooid en weer nieuwe bomen worden aangeplant. Nieuwe beplanting (bomen, heesters en een kruidlaag) wordt vooral gerealiseerd in de groenzones aan de woonstraat, tussen de woningen en tussen de woningen en het Rijksmonument. Nieuwe beplanting bestaat zoveel mogelijk uit inheems plantmateriaal waarbij de nadruk wordt gelegd op seizoensbeleving en biodiversiteit.

GROENPLAN

TE KAPPEN BOMEN IN ROOD/ORANJE

Daarnaast wordt het terrein in de huidige situatie omrand door hekwerk, dat zorgt voor een harde scheiding tussen de natuur en cultuur in Dongen. De initiatiefnemer is voornemens dit hekwerk te verwijderen om zo de scheiding weg te nemen. De voetpaden door het plangebied verbinden de omgeving met de natuur.

28

3.5

Duurzame en gezonde leefomgeving

Een duurzame en gezonde leefomgeving is belangrijk voor het goed functioneren van mens en natuur. Bij ruimtelijke ontwikkelingen is het van belang te werken aan instandhouding of verbetering van de kwaliteit van de leefomgeving en moet schade en overlast voorkomen worden. Daarbij moet rekening worden gehouden met toekomstige veranderingen, verwachtingen en onzekerheden; denk daarbij aan klimaatveranderingen, technologische doorbraken en politieke onzekerheid. Goede stedenbouwkundige plannen en bouwplannen geven hieraan een passende invulling. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in energietransitie en klimaatbestendigheid.

3.5.1

Energietransitie

Nederland heeft de ambitie om in 2050 energieneutraal te zijn en om de uitstoot van CO2 drastisch te verminderen. Om dit te kunnen realiseren zijn grote en kleine veranderingen nodig: de energietransitie. De omschakeling van het gebruik van fossiele brandstoffen naar meer duurzame vormen van energie is de grootste omslag, maar we zullen er ook bewust van moeten zijn dat we anders moeten gaan kijken naar ons energieverbruik. De energietransitie heeft ook een ruimtelijke inslag: het bestaand stedelijk gebied en buitengebied moeten (steden)bouwkundig worden aangepast en nieuwe ontwikkelingen worden toekomstbestendig ontwikkeld. Onderhavig plan draagt op de volgende wijzen bij aan de energietransitie: 

de 18 nieuwbouwwoningen worden 'aardgasvrij' gebouwd (verplicht);



er wordt gebruikt gemaakt van duurzame energie;



de 18 nieuwbouwwoningen worden zo energiezuinig mogelijk gebouwd;



parkeervoorzieningen elektrische auto's/deelauto;



de 18 nieuwbouwwoningen worden voorzien van zonnepanelen.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

29

3.5.2

Klimaatbestendigheid

Klimaatverandering is merkbaar en heeft steeds meer een effect op ons dagelijks leven. De zomers worden langer, heter en droger, en áls er regen valt dan komt die vaak in grote hoeveelheden. De winters worden warmer en natter. Dit heeft effect op het woon- en leefklimaat door hittestress, periodes van droogte en een verandering van de biodiversiteit. Door met het stedenbouwkundig plan en bouwplan rekening te houden met het veranderende klimaat, kan overlast worden voorkomen en is er sprake van een klimaatbestendige ontwikkeling. Onderhavig plan voorziet hier op de volgende wijze in: 

water in openbare ruimte (waterbergende, ecologische, landschappelijke, recreatieve functie);



waterberging op eigen terrein;



zo min mogelijk verharding / halfverharding;



aantrekkelijk verblijfsklimaat voor de gebruikers, gebiedseigen planten en dieren;



zoveel mogelijk bestaande bomen behouden en nieuw groen / bomen aanleggen ten behoeve van opname van stikstof en CO2, het vast houden van water en het tegengaan van hittestress.

30

HOOFDSTUK 4 BELEID In dit hoofdstuk wordt het plan getoetst aan het relevante vigerende beleid. Achtereenvolgens komt aan de orde het beleid op: 

nationaal niveau;



provinciaal niveau;



gemeentelijk niveau.

4.1

Nationaal niveau

4.1.1

Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) geeft een integraal kader voor het ruimtelijk beleid en mobiliteitsbeleid op rijksniveau, en is de 'kapstok' voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. In de SVIR worden de ambities van het Rijk tot 2040 geschetst, alsmede doelen, belangen en opgaven tot 2028. In de SVIR kiest het Rijk voor minder nationale belangen en eenvoudiger regelgeving. De reeds ingezette trend om aan de provincies en gemeenten ruimte te laten inzake de ruimtelijke ontwikkelingen wordt versterkt in de SVIR. De SVIR bevat 13 nationale belangen die worden beschermd middels het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening. Het gaat onder meer om militaire objecten en terreinen, de grote rivieren en het Natuurnetwerk Nederland. Voor onderhavig plan zijn geen van de nationale belangen aan de orde. Er hoeft daarom ook geen toetsing aan het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening plaats te vinden.

4.1.2

Besluit ruimtelijke ordening: Ladder voor Duurzame Verstedelijking

Met het doel de ruimte zorgvuldig en duurzaam te gebruiken, is de Ladder voor Duurzame Verstedelijking opgesteld. Deze is verankerd in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening (versie 1 juli 2017). Bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen moet worden aangetoond dat deze voorzien in een behoefte, en moet - in geval van de ontwikkeling buiten bestaand stedelijk gebied plaatsvindt - een motivering worden opgenomen waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

31

Nieuwe stedelijke ontwikkeling Alvorens te toetsen aan de Ladder dient te worden vastgesteld of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Dit begrip is in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro gedefinieerd als ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen. Ten aanzien van de tot dusver gevormde jurisprudentie ten aanzien van het begrip 'stedelijke ontwikkeling' blijkt dat de omvang van de ontwikkeling een rol speelt. Is sprake van een kleinschalige ontwikkeling, dan kan weliswaar sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling, maar kan dergelijke ontwikkeling als te kleinschalig worden aangemerkt om te worden aangemerkt als stedelijke ontwikkeling als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, aanhef en onder i, Bro. Bro. In de literatuur wordt bij voorziene ontwikkelingen met betrekking tot woningbouw gesproken over een daadwerkelijke ondergrens. Volgens vaste jurisprudentie zijn elf woningen (welke op één dezelfde locatie worden gerealiseerd) het maximale aantal woningen wat door de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) als te kleinschalig wordt geacht om als een stedelijke ontwikkeling te kunnen worden gekwalificeerd (ABRvS 18 november 2015, ECLI:NL:RVS:2015:3542, r.o. 8.2.).

Het minimale aantal woningen wat gerealiseerd moet worden (op dezelfde locatie) om als stedelijke ontwikkeling te worden gekwalificeerd is aldus twaalf (ABRvS 22 juli 2015, ECLI:NL:RVS:2015:2329, r.o. 6.3). De woningbouwontwikkeling staat in voorliggend bestemmingsplan in totaal 42 woningen toe. Het planvoornemen valt hierdoor onder de definitie van 'stedelijke ontwikkeling' (artikel 1.1.1 lid 1 sub i van het Bro). Zodoende moet de behoefte van deze ontwikkeling nader worden onderbouwd. Verantwoording De toevoeging van bovengenoemde extra woningen speelt in op de ontwikkelingen binnen de woningmarkt en de woonwensen van de burgers. Met dit bestemmingsplan worden andere type woningen, zoals meer gestapelde woningen en twee-onder-een-kap woningen mogelijk gemaakt, waardoor meer flexibiliteit ontstaat. De toevoeging van deze extra woningen sluit daarnaast aan bij de toenemende vraag naar woningen in de regio. Voor de gemeente Dongen ligt een actuele vraag naar 807 woningen voor de periode 2019 tot en met 2029. Met de toevoeging van 42 extra wooneenheden en de vergroting van de diversiteit van de woningen voldoet het bestemmingsplan aan de actuele gemeentelijke woonvisie en het woningbouwprogramma (zie paragraaf 4.3.2 en 4.3.3).

32

Met deze ontwikkeling wordt ook tegemoet gekomen aan de actielijnen en richtinggevende principes zoals genoemd in het beleidsstuk 'Brabantse Agenda Wonen', waarvan eerst inbreiden en indien niet anders mogelijk dan pas uitbreiden een belangrijk principe is. Het gehele planvoornemen vindt plaats binnen het bestaand stedelijke gebied van Dongen, en betreft de herontwikkeling van een bedrijfslocatie. Conclusie Het initiatief voldoet aan het Besluit ruimtelijke ordening voor wat betreft het aspect Ladder voor Duurzame Verstedelijking.

4.2

Provinciaal niveau

Het provinciale ruimtelijk beleid is vastgelegd in de nota's: 

Omgevingsvisie Noord-Brabant;



Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant.

Het plan wordt aan deze nota's getoetst.

4.2.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

In voorbereiding op de inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de provincie de Omgevingsvisie Noord-Brabant vastgesteld (14 december 2018). Deze omgevingsvisie bevat de visie van het provinciale bestuur op de Brabantse leefomgeving van de toekomst (2050). Naar de uitgangspunten van de Omgevingswet zijn daarbij geen routes naar de gestelde doelen vastgelegd, omdat daarmee een beter samenspel en draagvlak kunnen ontstaan. De Omgevingsvisie zal onder meer de Structuurvisie Ruimtelijke Ordening gaan vervangen. De Omgevingsvisie kent één basisopgave: "werken aan veiligheid, gezondheid en omgevingskwaliteit". Elke ruimtelijke ontwikkeling moet - ongeacht de omvang - hieraan bijdragen. In vier hoofdopgaven worden nadere accenten gelegd: 1. werken aan de Brabantse energietransitie; 2. werken aan een klimaatproof Brabant; 3. werken aan een slimme netwerkstad; 4. werken aan een concurrerende, duurzame economie. Analyse Onderhavig plan betreft een woningbouwontwikkeling van 42 wooneenheden, bestaande uit grondgebonden woningen en appartementen in de vorm van inbreiding. Deze relatief kleinschalige ontwikkeling draagt op de volgende wijze bij aan de 'grote' hoofdopgaven.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

33

ad 1.

De energietransitie houdt enerzijds in het verminderen van het energieverbruik en anderzijds de verduurzaming van de energie. De nieuwe woningen binnen het plangebied zullen minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatie-eisen moeten voldoen. Nadere uitwerking hiervan zal plaatsvinden in het kader van het bouwplan voor de woningen. Daar komt dan ook de verduurzaming van de energie aan bod, bijvoorbeeld door het aanleggen van een eigen energievoorziening.

ad 2.

Eén van de onderdelen van een klimaatproof Brabant is het zorgen voor een klimaatbestendige en waterrobuuste inrichting. Onderhavig plan wordt gerealiseerd op een plek die hoog en droog genoeg is. Door infiltratie van het hemelwater ter plaatse wordt voorkomen dat er een versnelde afvoer plaatsvindt. Het ontwerp van de woningen en de inrichting van de woonpercelen kunnen voorts een bijdrage leveren aan de klimaatadaptatie. Dit wordt in het bouwplan nader uitgewerkt.

ad 3.

Een duurzame verstedelijking draagt bij aan het komen tot een slimme netwerkstad. Uitbreiding van het bestaand stedelijk gebied is alleen wenselijk vanuit kwalitatieve overwegingen en bij een concrete marktvraag. Binnen de kern Dongen is sprake van een vraag naar diversiteit in woningaanbod. De concrete vraag naar woningen binnen de kern Dongen kan hiermee worden ingevuld.

ad 4.

Onderdeel van een concurrerende en duurzame economie is het voorzien in een aantrekkelijk vestigingsklimaat. Door een zorgvuldige inpassing van de woningen wordt een bijdrage geleverd aan de leefomgeving en daarmee aan het vestigingsklimaat.

Conclusie Het plan geeft invulling aan de opgaven van de Omgevingsvisie Noord-Brabant.

4.2.2

Interim Omgevingsverordening Noord-Brabant

De Interim Omgevingsverordening bevat de provinciale regels en randvoorwaarden met een bindende werking over de fysieke leefomgeving. Deze vloeien voort uit de in de Omgevingsvisie genoemde doelen. De Interim Omgevingsverordening is opgesteld naar de gedachtegang van de nieuwe Omgevingswet die naar verwachting op 1 januari 2021 in werking zal treden.

34

De Interim omgevingsverordening (IOV) heeft een opbouw naar de verschillende doelgroepen. Voor onderhavig plan zijn in beginsel uitsluitend de in hoofdstuk 3 opgenomen "Instructieregels aan gemeenten" aan de orde. De afdelingen in dat hoofdstuk zijn als volgt te onderscheiden (waarbij de volgorde is omgekeerd ten behoeve van vergroting van de toepasbaarheid): 

afdelingen 3.5 tot en met 3.7: de toedeling van functies;



afdelingen 3.2 tot en met 3.4: de bescherming van gebiedskenmerken;



afdeling 3.1: de basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies.

4.2.2.1 De toedeling van functies Het plangebied is onderdeel van het stedelijke gebied. In beginsel zijn daar conform artikel 3.42 IOV woningen toegestaan, mits voldaan wordt aan de genoemde voorwaarden. Hieronder is dit artikel overgenomen en wordt aan de voorwaarden getoetst. ''Artikel 3.42 - duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen Stedelijk gebied en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; Onderhavig planvoornemen past binnen de regionale afspraken als bedoeld in afdeling 5.4. b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Onderhavig planvoornemen zorgt voor een woningbouwontwikkeling op een geschikte locatie binnen de kern Dongen. Deze ontwikkeling moet minstens aan de in het Bouwbesluit en het gemeentelijke duurzaamheidsbeleid opgenomen energieprestatieeisen voldoen. Daarnaast wordt deze woonlocatie gerealiseerd als stedelijke inbreiding, waardoor binnen het concentratiegebied van de gemeente Dongen de stedelijke opgaven worden verwezenlijkt. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; Onderhavig planvoornemen voldoet aan alle uitvoeringsaspecten.

Deze worden nader toegelicht in hoofdstuk 5.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

35

b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; Onderhavig planvoornemen voorziet in de transformatie van een verouderde (monumentale) schoenfabriek naar een hoogwaardige woonlocatie en in de realisatie van 18 nieuwe grondgebonden twee-onder-een kapwoningen. Hiermee draagt dit planvoornemen bij aan de transformatie van verouderde stedelijke gebieden. c.

geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; Onderhavig planvoornemen biedt met de transformatie van een verouderde schoenenfabriek naar een hoogwaardige woonlocatie mogelijkheden voor duurzaam gebruik van de bebouwing. Dit wordt verder uitgewerkt in het bouwplan behorende bij dit planvoornemen.

d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; Onderhavig planvoornemen voldoet aan de in hoofdstuk 5benoemde eisen voor de opvang en afvoer van hemelwater. Hiermee wordt voldaan aan dit sublid. e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; Onderhavig planvoornemen zorgt niet voor een verandering/aanpassing met betrekking tot duurzame mobiliteit. Dit sublid is niet van toepassing. f.

draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Onderhavig planvoornemen zorgt met de realisatie van een nieuw hoogwaardige woonlocatie voor een continuïteit van dit gedeelte van Dongen als woon- en verblijfslocatie. Hierbij wordt een verouderde situatie ingeruild, waardoor in dit gedeelte van Dongen verloedering wordt tegengegaan.

4.2.2.2 De bescherming van gebiedskenmerken Ter plaatse van het plangebied geldt het gebiedskenmerk 'Stalderingsgebied'. Het artikel 3.52 IOV stelt regels aangaande de ontwikkeling van veehouderijen. Onderhavig plan omvat geen veehouderijen. Er hoeft derhalve geen nadere toetsing plaats te vinden.

4.2.2.3 De basisprincipes voor een evenwichtige toedeling van functies Om te komen tot een goede omgevingskwaliteit moet rekening gehouden worden met zorgvuldig ruimtegebruik, de waarden in het gebied (toepassing lagenbenadering) en meerwaardecreatie.

36

Er is sprake van een zorgvuldig ruimtegebruik, omdat de thans verouderde schoenenfabriek en omgeving wordt getransformeerd tot nieuwe woningbouwlocatie binnen het concentratiegebied van Dongen. Hiermee ontstaat een logische invulling van dit leegstaande gedeelte achter de Sint Josephstraat. De situering van de woningen sluit aan bij de verkavelingsstructuur binnen het plangebied. Bestaande hoogteverschillen - ontstaan door het natuurgebied 'De Bergen' - worden meegenomen in dit plan en gebruikt als logische afbakening van publiek en private gronden. Het planvoornemen leidt tot de toevoeging van 42 wooneenheden binnen de kern Dongen, waarbij de woningen aansluiten bij de doelstellingen geformuleerd in de woonvisie (paragraaf 4.3.2). Er is daarmee tevens een waardecreatie in het algemeen belang.

4.2.2.4 Conclusie Het plan past binnen het beleid van de Interim Omgevingsverordening.

4.2.3

Brabantse Agenda Wonen

In 2017 heeft de Provincie Noord-Brabant de 'Brabantse Agenda Wonen' uitgebracht. Inzet is om de regio specifieke kwaliteiten van Brabant te behouden en te versterken. Met als uitgangspunt de motie 'Versnellen en verduurzamen woningbouwproductie' van Provinciale Staten en vanuit de urgentie het wonen en het woningbouwprogramma, nu het nog kan, nu er een flinke bouwopgave ligt, in te zetten voor deze bredere, met omgevingskwaliteit samenhangende doelen, is de Brabantse Agenda Wonen opgesteld. De Brabantse Agenda Wonen geeft vier actielijnen en zes richtinggevende principes. Actielijnen: 1. Accent op duurzame verstedelijking. 2. Meer nadruk op de bestaande woningvoorraad. 3. Inzetten op een vraaggericht, flexibel planaanbod met ruimte voor nieuwe woonvormen. 4. Versterken van de regionale samenwerking en vernieuwen van regionale woningbouwafspraken.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

37

Richtinggevende principes: 1. Het woningbouwprogramma zet optimaal in op (toekomstige) binnenstedelijke locaties – inbreiden, herstructureren, transformeren – en op het herbestemmen van leegstaand en leeg komend kantoor-, winkel- en ander vastgoed, met als uitgangspunt dat zorgvuldig ruimtegebruik voor zuinig ruimtegebruik gaat. 2. We geven ruim baan voor ' goede woningbouwplannen' binnen het bestaand stedelijk gebied van steden en dorpen: woningbouw op geschikte inbreidings-, herstructurerings- en transformatielocaties en in leegstaand vastgoed, die aansluit op een actuele vraag en snel in aanbouw genomen kan worden. 3. We leggen in Brabant meer nadruk op de bestaande woningvoorraad, met specifieke aandacht voor herstructurerings- en transformatieopgaven, verduurzaming van de voorraad en het geschikt maken van woningen en de woonomgeving voor mensen met een zorgvraag. 4. We ontwikkelen in Brabant vraaggerichte woningbouwplannen, die aansluiten op de vraag van huishoudens en met oog voor nieuwe flexibele en tijdelijke woonvormen en strategische toevoegingen aan de bestaande woningvoorraad. 5. Om tijdig en adequaat in te kunnen spelen op de dynamiek op de woningmarkt, veranderende woonwensen en onvoorziene ruimtelijke ontwikkelingen zorgen we voor realisme en flexibiliteit in de regionale en gemeentelijke woningbouwplanning en – programmering. 6.

We versterken in Brabant de samenwerking op de regionale woningmarkt, met de gemeenten als eerste aan zet. We vernieuwen de regionale woningbouwafspraken, met een groter accent op de kwalitatieve samenstelling van het planaanbod en de inzet van het woningbouwprogramma voor bredere, vaak ruimtelijk-kwalitatieve doelen en met specifiek aandacht voor de regionale afweging van de meer grootschalige gebiedsontwikkelingen en uitbreidingslocaties. Analyse Onderhavig plan bestaat uit de transformatie van een voormalige schoenenfabriek tot een appartementengebouw en woningen en de bouw van twee-onder-een kapwoningen in de kern Dongen als vorm van inbreiding. Dit sluit direct aan bij de richtinggevende principes 1, 2 en 3. Conclusie Het plan voldoet aan de 'Brabantse Agenda Wonen'.

38

4.3

Gemeentelijk niveau

4.3.1

Structuurvisie Dongen 2020

Door de gemeenteraad van Dongen is op 3 december 2009 de Structuurvisie Dongen 2020 vastgesteld. De structuurvisie bevat het generieke ruimtelijke beleid. De structuurvisie is opgedeeld in twee delen. In deel A wordt de structuurvisie op hoofdlijnen uiteengezet. Dit deel geeft weer wat het algemene ruimtelijke beleid is met de verschillende projecten die de gemeente wil uitvoeren of wil faciliteren. Deel B bevat een toelichting van de structuurvisie. Ten aanzien van het functionele beleid geldt dat de gemeente Dongen ervoor wil zorgen dat de ruimtelijke kwaliteit een positieve invloed heeft op het sociale klimaat. Door de leefbaarheid in de gemeente te behouden blijft Dongen een plek waar het goed wonen, leven en werken is waarbij maatschappelijke participatie voor een ieder zo veel mogelijk bereikbaar is.

UITSNEDE PLANKAART STRUCTUURVISIE

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

39

Analyse In de structuurvisie uit 2009 worden verschillende structuren onderscheiden. Het plangebied ligt op de ruimtelijke structurenkaart van de gemeente Dongen op een 'potentiële ontwikkeling woningbouwlocaties'. De gemeente Dongen wil inspelen op de veranderende woningvraag. Zorgvuldig ruimtegebruik staat hierbij centraal. Door inbreiding en herstructurering worden bestaande woongebieden in de toekomst intensiever ingevuld. De potentiële ontwikkeling woningbouwlocaties binnen bestaand stedelijk gebied komen als eerste in aanmerking om te worden getransformeerd. Daarnaast zorgt onderhavig plan voor een ruimtelijke kwaliteitswinst door de herontwikkeling van de voormalige JALschoenenfabriek en de bouw van 18 twee-onder-een kapwoningen. Conclusie Onderhavig planvoornemen past binnen de 'Structuurvisie Dongen 2020'.

4.3.2

Dongense woonvisie 2017-2027

Op 9 februari 2017 heeft de gemeente Dongen de 'Dongense Woonvisie 2017-2027' vastgesteld. Verwacht wordt dat de bevolking in 2030 is afgenomen. Door de stijging van eenpersoonshuishoudens is de verwachting dat het aantal huishoudens stijgt. Daarmee neemt ook de kwantitatieve en kwalitatieve vraag naar woningen toe. Om aan de kwantitatieve vraag te voldoen omvat het 'Dongense Woningbouwprogramma 2019-2029' 807 woningen, zie paragraaf 4.3.3. Dit is meer dan de gemaakte regionale afspraken doordat er rekening is gehouden met planuitval. Deze woningbouw gaat voornamelijk plaatsvinden in de kern Dongen. Daarnaast heeft 's Gravenmoer 110 woningen toegewezen gekregen. Voor Klein-Dongense Vaart geldt dat er beperkt draagvlak is voor het toevoegen van woningen aan de woningvoorraad. De gemeente vindt dat dergelijke kleine kernen woningbouw wel op deze locaties moet toelaten als de mogelijkheden zich aandienen. Op de woningmarkt is sprake van mismatches doordat er in bepaalde segmenten te weinig aanbod van woningen is. Om te voldoen aan deze kwalitatieve vraag naar woningen zal de gemeente Dongen zich voornamelijk richten op de bouw van huur- en koopwoningen in het lagere segment. De gewenste verhoudingen in deze segmenten zijn voor de gemeente 35% goedkoop, 35% middelhuur en 30% duur.

Ook kleinere woningen zijn noodzakelijk om het stijgende aandeel eenpersoonshuishoudens en senioren te kunnen voorzien van een woning.

40

Analyse De bevolkingsprognose voor de kern Dongen gaat uit van een stijging van het aantal huishoudens. Hierdoor wordt verwacht dat de vraag en aanbod naar woningen niet overeen komen. Onderhavig plan bestaat uit de transformatie van een voormalige schoenenfabriek tot een appartementengebouw en woningen en de bouw van twee-ondereen kapwoningen in de kern Dongen als vorm van inbreiding. Door het bouwen van verschillende woningtypen wordt tegemoet gekomen aan de flexibele vraag naar woningen. Hierbij richten de appartementen door hun omvang zich voornamelijk op eenpersoonshuishoudens en senioren. Dit is een groep die in de kern Dongen steeds groter wordt. De bouw van deze kwalitatieve woningen zorgt ervoor dat eenpersoonshuishoudens en senioren in Dongen kunnen blijven wonen. Dit versterkt de binding die de inwoners hebben met Dongen. De twee-onder-een kapwoningen en de hoek- en tussenwoningen zijn daarentegen juist geschikt voor starters en jonge gezinnen. Hierdoor ontstaat er een planvoornemen dat een divers karakter kent. Conclusie Onderhavig planvoornemen past binnen de 'Dongense woonvisie 2017-2027'.

4.3.3

Woningbouwprogramma 2019-2029

Door de gemeente is op 1 juli 2019 het 'Woningbouwprogramma 2019-2029 vastgesteld. De gemeente stelt dat er in deze periode ten minste 807 woningen gebouwd moeten worden om aan de vraag te kunnen voldoen. Deze plancapaciteit is opgebouwd uit de harde en zachte plancapaciteit. Analyse Onderhavig planvoornemen wordt binnen het 'Woningbouwprogramma 2019-2029' genoemd als potentiële woningbouwcapaciteit (zachte plancapaciteit) voor de periode 2020 tot en met 2022. Dit zijn gebieden die nu nog niet voor woningbouw bestemd zijn en waarvoor nog geen besluiten zijn genomen. Echter stelt de gemeente dat deze locatie volgens haar inzichten in de toekomst wellicht voor woningbouw in aanmerking komen. Conclusie Onderhavig planvoornemen past binnen het 'Woningbouwprogramma 2019-2029'.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

41

42

HOOFDSTUK 5 UITVOERINGSASPECTEN In dit hoofdstuk worden de uitvoeringsaspecten beschreven. Achtereenvolgens komen aan de orde: 1. milieu; 2. waarden; 3. waterhuishouding.

5.1

Milieu

Conform het bepaalde in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet een toetsing plaatsvinden van de voorgenomen ontwikkelingen aan de relevante milieuaspecten, teneinde het toekomstige gebruik af te stemmen op de omgeving. In deze paragraaf worden de milieuaspecten afzonderlijk beschreven.

5.1.1

Bodemkwaliteit

5.1.1.1 Inleiding Uitgangspunt is dat de bodemkwaliteit geen onaanvaardbaar risico oplevert voor de gebruikers van de bodem. Bij een ruimtelijke ontwikkeling moet worden beoordeeld of de bodemkwaliteit past bij deze nieuwe functie.

5.1.1.2 Analyse Om de huidige bodemkwaliteit inzichtelijk te maken heeft Verhoeven Milieutechniek BV uit Zaltbommel een verkennend en eindsituatie bodemonderzoek uitgevoerd: rapport "Diverse (bodem)onderzoeken herontwikkeling JAL-locatie, St. Josephstraat 39 e.o. te Dongen'' (14 juli 2017, B17.6702). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 1. Verhoeven Milieutechniek BV concludeert dat: 

zintuiglijk, met uitzondering van sporen puin in de bovengrond bij boring B122, geen bijzonderheden zijn waargenomen. Over het algemeen zijn in de boven- en ondergrond licht verhoogde gehalten voor de onderzochte parameters aangetoond ten opzichte van de betreffende achtergrondwaarden. Met uitzondering van het verhoogde gehalte voor PAK in de sporen puinhoudende bovengrond ter plaatse van boring B122, zijn verder geen verhoogde gehalten aangetroffen. Desalniettemin zijn in het kader van de Wbb vervolgstappen noodzakelijk.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

43



ter plaatse van het overige erf zintuiglijk diverse bijmengingen met bodemvreemd materiaal zijn aangetroffen. Ter plaatse van boringen B109,130 en 132 zijn sterk sintelhoudende, sterk grindhoudende lagen met sporen van slakken aangetroffen. De aangetroffen sterk sintelhoudende, sterk grindhoudende lagen met sporen slakken hebben niet tot een bodemverontreiniging geleid.



het asfalt, getest middels een PAK-marker test, geen PAK bevat in gehalten boven de ondergrens van 250 mg/kg.



in de contactlaag (0,0-0,1 m-mv) van de afwateringzone ter plaatse van het kippenhok met asbesthoudend dak zonder goede afwatering zowel zintuiglijk als analytisch geen asbest is aangetoond. In de overige asbestmengmonsters van de zintuiglijk verdachte lagen zijn eveneens geen gehalten voor asbest aangetroffen die een nader onderzoek verplichten.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt zijn op basis van voorliggend onderzoek bezwaren voor de voorgenomen herontwikkeling van de locatie. Er dient een nader onderzoek naar PAK en Tri (trichlooretheen) te worden uitgevoerd conform de NTA 5755:2010. Daarnaast wordt door Verhoeven Milieutechniek BV geadviseerd om, na verwijdering van de momenteel aanwezige begroeiing, nog aanvullend een maaiveld inspectie uit te voeren om een definitieve uitspraak te kunnen doen over de contactzone. Naar aanleiding van bovengenoemd bodemonderzoek heeft Verhoeven Milieutechniek BV uit Zaltbommel een aanvullend onderzoek naar PAK en Tri uitgevoerd, rapport: ''Diverse aanvullende onderzoeken, Herontwikkeling JAL-locatie, St. Josephstraat 39 e.o. te Dongen.'' (8 februari 2018, B18.7241). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 2. Verhoeven Milieutechniek BV concludeert dat: 

zowel in de grond als in het grondwater van de aanvullende boringen en peilbuis geen sterk verhoogde gehalten voor Tri of overige VOCl zijn aangetoond. Enkel ter plaatse van de vermoedelijke kern (PB110) is een licht verhoogd gehalte voor Tri aangetoond. Op basis van onderhavig onderzoek wordt gesteld dat er geen sprake is van een ernstige grondverontreiniging met Tri, aangezien er vanuit kan worden gegaan dat minder dan 25 m³ grond sterk verontreinigd is met Tri.



in de bovengrond van de aanvullende boringen geen sterk verhoogde gehalten voor PAK zijn aangetoond. Op basis van voorgaand en onderhavig onderzoek wordt gesteld dat er geen sprake is van een ernstige grondverontreiniging met PAK, aangezien maximaal licht verhoogde gehalten zijn aangetoond.

44



voor het onderzoek naar asbest is de hypothese gesteld van een verdachte locatie. Op basis van de onderzoeksresultaten kan de gestelde hypothese worden verworpen. Zowel zintuiglijk als analytisch is geen noemenswaardige verontreiniging met asbest aangetoond.

Op basis van de onderzoeksresultaten van voorliggende en voorgaande onderzoeken zijn de bodemverontreinigingen met PAK en/of Tri in voldoende mate in beeld gebracht. Aangezien de grondverontreiniging met Tri en PAK niet (meer) sterk verhoogd zijn aangetroffen kan worden gesteld dat er geen sprake is van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Wel dient rekening gehouden met een zorgplichtgeval voor wat betreft de aangetroffen plaatselijke grondverontreiniging met Tri. Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan volgens Verhoeven Milieutechniek BV geen belemmeringen tegen de voorgenomen onroerend goed transactie en herontwikkeling voor het beoogde gebruik voor wonen. Rekening houdend met onderstaande aanbevelingen. Geadviseerd wordt voor de voorgenomen herontwikkeling de plaatselijk grondverontreiniging met Tri te saneren. Hiervoor dient een Plan van Aanpak te worden opgesteld en ingediend bij het bevoegd gezag (gemeente Dongen). Voor wat betreft het overig terrein zijn geen vervolgstappen noodzakelijk in het kader van de Wbb (Wet bodembescherming). Wel wordt geadviseerd om bij herontwikkeling de aanwezige bodemvreemde lagen rondom de monumentale fabriekshal (St. Josephstraat 39) af te voeren naar een erkend verwerker.

Naar aanleiding van bovengenoemd bodemonderzoek heeft Verhoeven Milieutechniek BV uit Zaltbommel een aanvullend inpandig onderzoek uitgevoerd, rapport: ''Diverse aanvullende inpandige onderzoeken, St. Josephstraat 39 en achter 41, 'Jal-locatie' te Dongen.'' (25 april 2019, B19.7373). Het onderzoeksrapport is bijgevoegd als bijlage 3. Verhoeven Milieutechniek BV concludeert dat: 

middels het uitgevoerde nader bodemonderzoek de vermoedelijke bodemverontreiniging met minerale olie onder de bebouwing van St. Josephstraat 39 (B21) in voldoende mate is onderzocht. Zowel in de grond als in het grondwater van de boringen en peilbuis zijn geen verhoogde gehalten voor minerale olie aangetoond. De matige verontreiniging met minerale olie uit voorgaand onderzoek is niet bevestigd.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

45



middels de uitgevoerde bodemonderzoeken de bodemkwaliteit onder de bestaande gebouwen, rijksmonument met huisnummer 39 en het voormalig kantoorgebouw achter huisnummer 41, in voldoende mate is onderzocht. Het aangetoonde verhoogde gehalte betreft een overschrijding van de streefwaarde. Aangezien de meetwaarde de index van 0,5 niet overschrijdt, zijn geen vervolgstappen in het kader van de Wbb noodzakelijk.

Vanuit milieuhygiënisch oogpunt bestaan ons inziens geen belemmeringen tegen de functie wonen ter plaatse van het rijksmonument met huisnummer 39 en het voormalig kantoorgebouw achter huisnummer 41.

5.1.1.3 Conclusie Het aspect bodemkwaliteit vormt geen planologische belemmering voor het plan, wanneer de plaatselijke grondverontreiniging met Tri gesaneerd wordt.

5.1.2

Bedrijven en milieuzonering

5.1.2.1 Inleiding Om te voorkomen dat als gevolg van het plan voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten optreden moet worden getoetst of: 

de voorgenomen ontwikkeling van invloed is op omliggende milieugevoelige objecten (woningen etc.) en of de voorgenomen ontwikkeling een belemmering vormt voor de bedrijfsvoering van omliggende inrichtingen;



bestaande milieubelastende inrichtingen (bedrijven) van invloed zijn op de voorgenomen ontwikkeling.

Basis voor deze toetsing vormt de handreiking "Bedrijven en milieuzonering" (VNG, Den Haag, 2009), waarin richtafstanden zijn opgenomen voor diverse bedrijfstypen.

5.1.2.2 Analyse Omgevingstype Het omgevingstype van voorliggend plangebied is een gemengd gebied. In de omgeving is sprake van matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals horeca, detailhandelsvoorzieningen en maatschappelijke functies.

46

Invloed plan op de omgeving Het plan betreft woningbouw. Er is derhalve geen sprake van milieutechnische uitstraling op de omgeving. Invloed omliggende inrichtingen op plan Hieronder staat een overzicht van de bedrijven in de directe omgeving, de SBI-code, de milieucategorie en de bijbehorende richtafstand, alsmede de werkelijke afstand tot het dichtstbijzijnde milieugevoelige object binnen het plangebied. bedrijf

SBI-code categorie

richtafstand werkelijke afstand

Sint Josephstraat 50: winkelfunctie

47

1

0m

12 m

Sint Josephstraat 52: eetcafé

561

1

0m

15 m

Sint Josephstraat 62: basisschool

852

2

10 m

25 m

Sint Josephstraat 63: cafetaria

561

1

0m

30 m

Er liggen geen milieugevoelige onderdelen van het plan binnen de richtafstanden van de omliggende bedrijven. Het plan vormt geen belemmering voor de omliggende bedrijven.

5.1.2.3 Conclusie Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen planologische belemmering voor het plan.

5.1.3

Externe veiligheid

5.1.3.1 Inleiding Bij het mogelijk maken van nieuwe gevoelige functies is het aspect externe veiligheid van belang. Dit heeft betrekking op inrichtingen, buisleidingen en transportroutes waar een ongeval met gevaarlijke stoffen kan plaatsvinden, met fatale gevolgen voor personen die geen directe relatie hebben tot de risicovolle activiteit.

BESTEMMINGSPLAN SINT JOSEPHSTRAAT 39-53, DONGEN | ONTWERP

47

5.1.3.2 Analyse

5.1.3.2.1

Risicovolle activiteiten

Het plan omvat nieuwe kwetsbare objecten. De Risicokaart Nederland geeft een overzicht van de ligging van risicovolle activiteiten (inrichtingen, buisleidingen en transportroutes). Op de Risicokaart is te zien dat in de omgeving van het plan geen risicovolle activiteiten worden uitgevoerd. Een nadere toetsing aan het aspect externe veiligheid is niet aan de orde.