Bijl3b- 25-18 Nadere onderbouwing financiele uitwerking Kalmoestuin

Nadere onderbouwing bij de financiële uitwerking Woonwagenlocatie Kalmoestuin te Dongen Stelling VVD: Casade moet de onrendabele top bij sociale huurprojecten terugverdienen via de exploitatie van haar reguliere woningvoorraad en de verkoopwinst bij nieuwbouwprojecten in de nieuwbouw. Reactie Casade: Woningcorporaties mogen bij Wet niet ontwikkelen in de vrije sector woningbouw (verkoop) om met die winsten hun onrendabele investeringen in de sociale huurwoning voorraad terug te verdienen. Een raadslid van D66 gaf dat antwoord ook al terug naar de VVD. De exploitatie van sociale huurwoningen (dat zijn woningen met een huur onder de huurtoeslaggrens) is per definitie verlieslatend. De onrendabele top wordt de laatste jaren alleen maar hoger, omdat sociale huren amper stijgen terwijl grond- en bouwkosten explosief gestegen zijn en nog steeds stijgen. Casade verdient dus niet aan sociale woningbouw, maar legt daar geld op toe. Maar dat is ook niet erg, dat is de taak van woningcorporaties. Alleen stelt Casade zich op het standpunt dat de exploitatie van woonwagenwoningen niet veel meer extra geld mag kosten ten opzichte van reguliere sociale huurwoningen. Dat is juist de kern van de vraag aan de gemeente Dongen om financieel bij te springen.

Stelling VPD: Casade vraagt de gemeente Dongen om de onrendabele top van dit project te financieren. Reactie Casade: Dat is niet (geheel) juist. Casade vraagt de gemeente Dongen alleen bij te springen voor zover de onrendabele investering in dit project boven het niveau van onrendabele investeringen in reguliere sociale huurwoningen uitstijgt. Casade investeert sinds jaar en dag onrendabel in nieuwbouwprojecten voor sociale huurwoningen. Daarnaast is de gevraagde bijdrage ook bedoeld om de situatie in het openbaar gebied met betrekking tot groen, bestrating e.d. te revitaliseren. Lange tijd heeft de gemeente geen onderhoud gepleegd, wat te zien is op de huidige locatie. In dit project krijgt de locatie weer een flinke kwaliteitsimpuls. Het is wel zaak om dat zo te houden! Met de gemeente Dongen worden bindende afspraken hierover gemaakt.

Wat maakt de exploitatie van woonwagenwoningen zo onrendabel? 1. Deze bijzondere doelgroep heeft heel veel duidelijkheid, structuur, aandacht en toezicht nodig. Daarin wordt voorzien door de inzet van een externe beheerder (via de firma Nijbod) die frequent op de locatie komt en woonwagenbewoners duidelijk aanspreekt op zaken die niet in orde zijn, niet veilig zijn en niet gewenst zijn. Voor deze beheerdersrol moet je mensen hebben die “de taal” van woonwagenbewoners spreekt, hun cultuur en de gewoontes kent. Dat kun je niet aan reguliere corporatiemensen overlaten, niet in de minste plaats vanwege de privacy en veiligheid. De kosten voor dit beheer bedragen € 1.437 (prijspeil 2023) per wooneenheid per jaar. Beheers bij reguliere huurwoningen kost gemiddeld € 350 per woning per jaar. Dit verschil zorgt voor een onevenredig negatieve exploitatie, en daarmee tot een veel hogere onrendabele top. 2. Bij deze doelgroep is er vaak sprake van betalingsachterstanden, veel vaker dan bij reguliere huurwoningen het geval is. De huurincasso en de -administratie is daarom losgekoppeld van Casade en ondergebracht bij AWS, een zusterbedrijf van Nijbod. De incasso en alles wat daarmee samenhangt (bijvoorbeeld betalingsregelingen en het inschakelen van een deurwaarder) kost veel tijd en aandacht. De kosten hiervoor bedragen € 1.022 (prijspeil 2023) per wooneenheid per jaar.

Bij reguliere sociale huurwoningen bedraagt dat ongeveer € 100 per woning per jaar.

Wat dragen andere gemeenten in het werkgebied van Casade bij? Bij de overname en uitbreiding van de woonwagenlocatie in Waspik (gemeente Waalwijk) in 2015 heeft de gemeente grond “om niet” geleverd, is de volledige infrastructuur (die ook vreselijk was verouderd en verwaarloosd) door de gemeente betaald en heeft de gemeente een financiële bedrage aan Casade betaald op basis van de veel hogere onrendabele top bij woonwagenwoningen over een periode van 15 jaar. De gemeente Loon op Zand heeft Casade onlangs de vraag gesteld om de enige woonwagenlocatie in Kaatsheuvel over te nemen en uit te breiden. Ook in deze situatie zal Casade de gemeente vragen financieel bij te springen om dit op een goede en verantwoord mogelijk te maken. Het is in den lande gebruikelijk dat gemeenten en woningcorporaties met elkaar optrekken als het gaat om het realiseren, uitbreiden en faciliteren in van woonwagenlocaties.

Aanbestedingsrisico en -voordeel Er is in dit project geen sprake van een aanbesteding, dus ook geen aanbestedingsvoordeel of nadeel. Op basis van kwaliteit, duurzaamheid en levensduur kiezen wij voor een flexibel woonsysteem dat een vaste prijs kent. Bij 3 modules bedragende kosten € 164.000 incl. BTW. In de opiniërende gemeenteraadsvergadering werd ook gesproken over precedentwerking. Dit valt nogal mee, als je je bedenkt dat de woonwagenbewoners een wooneenheid van 40m² gebruiksoppervlakte krijgen. Dat is vergelijkbaar met een tiny-woning en dus niet heel groot.

Terugkooprecht De VPD pleitte voor het opnemen van een terugkooprecht in de overeenkomst tussen de gemeente Dongen en Casade. Als je kijkt naar deze specifieke casus, dan is dat in dit geval niet heel zinvol. Het gaat in dit project om de verwerving van een relatief klein stukje grond, waarop solitair geen reguliere woningen kunnen worden gebouwd, mocht de grond niet meer gebruikt worden voor woonwagenwoningen. Dus Casade kan dit perceel niet zomaar omzetten naar bouwgrond voor reguliere woningen. En als Casade iets anders van plan is met dit stuk grond, dan kan de gemeente weigeren een vergunning af te geven. Daarnaast hanteert Casade geen bepaalde termijn voor de exploitatie van woonwagenwoningen. De vraag naar dit soort woningen zal onverminderd groot blijven, waardoor deze woonvorm tot in lengte van jaren zal blijven bestaan.

Casade, 11 september 2024 Sander Kock en Joris Ketelaars