Bijl3- 24-33 bp toelichting

bestemmingsplan

Bolkensteeg 33 - 35 Dongen

DATUM IMRO IDN

05-04-2024 NL.IMRO.0766.BP2024000094-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Bolkenseg 33 - 35 R. Verkooijen

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

De Bunte Vastgoed Zuid B.V. 20230813

AUTEUR STATUS

H. Maas vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldend bestemmingsplan

7

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Planvoornemen

9

2.1

Huidige situatie

9

2.2

Toekomstige situatie

11

Beleidskader

16

3.1

Inleiding

16

3.2

Rijksbeleid

16

3.3

Provinciaal beleid

24

3.4

Gemeentelijk beleid

27

Milieu- en omgevingsaspecten

31

4.1

Inleiding

31

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

31

4.3

Verkeer en parkeren

32

4.4

Bedrijven en milieuzonering

34

4.5

Archeologie

35

4.6

Cultuurhistorie

37

4.7

Geluid

39

4.8

Externe veiligheid

40

4.9

Luchtkwaliteit

42

4.10

Kabels en leidingen

46

4.11

Bodem

46

4.12

Water

48

4.13

Ecologie

54

4.14

Duurzaamheid

58

Juridische planbeschrijving

60

Algemeen

60

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5 5.1

3/64

5.2

Opbouw van de regels

60

Uitvoerbaarheid

63

6.1

Economische uitvoerbaarheid

63

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

63

Hoofdstuk 6

4/64

Toelichting

5/64

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is voornemens op een onbebouwd perceel aan de Bolkensteeg te Dongen een tweetal appartementenblokken met in totaal 25 woningen te realiseren. Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Beljaart' (vastgesteld op 24 februari 2009), waarbij de gronden bestemd zijn als 'Tuin'. Het beoogde woningbouwinitiatief is in strijd met het geldende bestemmingsplan, aangezien er binnen de bestemming 'Tuin' geen woningbouw mogelijk is. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en heeft besloten principe-medewerking te verlenen aan de planvorming. In het kader van de beoogde ontwikkeling is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied betreft het onbebouwde perceel gelegen tussen de Bolkensteeg 31 en 37 in Dongen. Dit perceel is kadastraal aangeduid als DGN01-B-2170. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van circa 3.160 m2. In de directe omgeving van het plangebied komt overwegend een woonfunctie voor, maar zuidwestelijk langs de Bolkensteeg liggen net voorbij het plangebied ook meerdere kantoorpanden en praktijken (o.a. huisartsenpraktijken). In figuur 1.1 en 1.2 is de ligging en begrenzing van het plangebied weergegeven.

Figuur 1.1 Ligging plangebied (Bron: AHN-viewer)

6/64

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Cier Architecten)

1.3

Geldend bestemmingsplan

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Beljaart' (vastgelegd op 24 februari 2009), waarbij de gronden bestemd zijn als 'Tuin' ten behoeve van tuin bij de gebouwen op hetzelfde bouwperceel. Op de als tuin bestemde gronden mogen uitsluitend bouwwerken, geen gebouw zijnde, ten dienste van voorgenoemde doeleinden worden gebouwd. Een uitsnede van de verbeelding met aanduiding van het plangebied is weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Uitsnede verbeelding bestemmingsplan 'De Beljaart' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

7/64

De beoogde ontwikkeling is niet mogelijk op grond van de geldende tuinbestemming zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan. Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief is daarom het voorliggend bestemmingsplan 'Bolkensteeg 33 - 35' opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In Hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Dongen. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieuen omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

8/64

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

Momenteel is het plangebied onbebouwd en geheel groen door bomen, struiken en andere vegetatie. Uit historisch kaartmateriaal blijkt dat de locatie in de afgelopen jaren ook onbebouwd is geweest. Wat betreft de ligging aan de Bolkensteeg wordt opgemerkt dat dit een oude route betreft, die terug te herleiden is naar een route door het landschap vanaf de 19e eeuw. Het plangebied wordt aan de noordzijde begrensd door de bebouwing aan de Schoolsticht en aan de zuidzijde door de Bolkensteeg. In de directe omgeving van het plangebied komt overwegend een woonfunctie voor. Aan de kant van het centrum van Dongen, aan de straatzijde van het plangebied, staan verschillende bedrijfspanden en kantoren met een vergelijkbare schaal en positie ten opzichte van de weg. Samen met de bomenrij bepalen deze het straatbeeld aan de Bolkensteeg. De woningen in de direct omgeving van het plangebied zijn overwegend grondgebonden, hebben een dorpse uitstraling en kennen veel diversiteit wat betreft situering, kapvorm en architectonische uitstraling. De kantoorpanden en praktijken langs de Bolkensteeg kennen overwegend 2 tot 3 bouwlagen, zijn plat afgedekt en stemmen qua architectonische uitstraling meer overeen. In de figuren 2.1 t/m 2.3 is de huidige situatie van het plangebied in beeld gebracht.

Figuur 2.1 Luchtfoto plangebied (Bron: Cyclomedia)

9/64

Figuur 2.2 Plangebied gezien vanaf de Bolkensteeg

Figuur 2.3 Bebouwing in omgeving van het plangebied (Bron: CIER Architecten)

10/64

2.2

Toekomstige situatie

Algemeen Initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is voornemens op het onbebouwde perceel tussen de Bolkensteeg 31 en 37 te Dongen een tweetal appartementenblokken met in totaal 25 woningen te realiseren. Naast de benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein ook diverse bergingen gerealiseerd. Figuur 2.4 t/m 2.9 tonen de betreffende situatietekeningen en impressies. Het VO-stedenbouwkundig plan is opgenomen als bijlage 1.

Figuur 2.4 Situatietekening schaal 1:500 (Bron: CIER Architecten)

11/64

Figuur 2.5 Situatietekening schaal 1:200 met aanduiding afstandsmaten (Bron: CIER Architecten)

Figuur 2.6 Impressie vogelvlucht beoogde ontwikkeling voorzijde (Bron: CIER Architecten)

12/64

Figuur 2.7 Impressie vogelvlucht beoogde ontwikkeling achterzijde (Bron: CIER Architecten)

Figuur 2.8 Principedoorsnede schaal 1:200 (Bron: CIER Architecten)

Figuur 2.9 Straatbeeld schaal 1:200 (Bron: CIER Architecten) Stedenbouw en programma Met de stedenbouwkundige opzet zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: 1. behoud bestaande bomen aan Bolkensteeg; 2. één in/uitrit aan Bolkensteeg; 3. twee geparcelleerde bouwblokken met een bouwdiepte afgestemd op de omgeving; 4. bergingen als privacybuffer met achterburen; 5. groen omzoomde parkeerkoffer in grasbeton uit het zicht vanaf de Bolkensteeg; 6. entree appartementengebouwen aan achterzijde;

13/64

7. bouwblokken in een groene omgeving; 8. alle appartementen gericht naar de Bolkensteeg. Voor de bouwvolumes wordt de voorgevellijn van de kantoren aangehouden en de achtergevellijn van de woning ten zuidwesten van het plangebied. Achter de bouwvolumes is plaats voor een rij bergingen voor de bewoners en een parkeerkoffer. Hierdoor ontstaat er aan de kant van de Bolkensteeg ruimte voor twee bouwvolumes ingebed in een groene omgeving. Alle appartementen in dit project zijn georiënteerd aan de Bolkensteeg en worden per bouwblok ontsloten door middel van een compacte verkeersruimte met trap en lift die vanaf de achterzijde te bereiken is. In de gebouwen is een mix aanwezig van kleine, middelgrote en grote appartementen. De bouwvolumes zijn geparcelleerd en aan de zijkanten in hoogte getrapt ontworpen zodat ze goed aansluiten op de aangrenzende woningen. Binnen het bouwblok zijn kleinere volumes van elkaar te onderscheiden door middel van een lichte verspringing in hoogte en gevelpositie. Deze geparcelleerde gevelvlakken worden gematerialiseerd met drie op elkaar afgestemde baksteensorteringen. De gemeenschappelijke ruimte aan de achterzijde van het bouwblok is gematerialiseerd in hout en komt door de aangrenzende puien visueel los van het bouwblok.

Door de glazen balustrades, betonkaders, betonnen balkons en verticaal metselwerk ter plaatse van de plint en dakrand ontstaat er een rijk gevelbeeld. Het beoogde programma bestaat uit 25 koopappartementen verdeeld over een tweetal blokken: Blok 1 9x goedkoop (49 m2) 6x midden (2x 69 m2 / 4x 83 m2) Blok 2 4x goedkoop (49 m2) 4x midden (78 m2) 2x duur (112 m2) De plattegrondstekeningen van de twee appartementengebouwen zijn weergegeven in figuur 2.10. De doorsendes van de gebouwen zijn weergegeven in figuur 2.11.

14/64

Figuur 2.10 Plattegrondtekening appartementengebouwen (Bron: CIER Architecten)

Figuur 2.11 Doorsnede appartementengebouwen (Bron: CIER Architecten) Ontsluiting en parkeren Het plangebied zal worden worden ontsloten middels een nieuwe in/uitrit op de Bolkensteeg. In het ontwerp zijn binnen een omzoomde parkeerkoffer 50 parkeerplaatsen voorzien. De parkeerplaatsen worden uitgevoerd in grasbeton.

15/64

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het regionaal en gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin

16/64

meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit plan relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit; Ruimte voor overgang naar een circulaire economie; Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden; Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit plan het meest relevant. Tot 2030 moeten er in Nederland ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Net zoals in grote delen van Nederland is er op dit moment in de regio en in de gemeente Dongen sprake van een schaarste aan geschikte woningen, met als gevolg een overspannen woningmarkt. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties, te beginnen in het bestaand bebouwd gebied. De locatie aan de Bolkensteeg biedt hiervoor nadrukkelijk kansen. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

17/64

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen. De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel vanuit gegaan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk gemotiveerd te worden in de toelichting van het bestemmingsplan. Toetsing Algemeen Uitgangspunt voor de woningbouwontwikkeling aan de Bolkensteeg 33-35 is het toevoegen van 25 woningen. Er is een gedifferentieerde bouw op het oog en deze woningbouw is opgenomen in het woningbouwprogramma dat vanuit de provinciale prognose naar boven is bijgesteld.

Het planvoornemen is berust op een vrije kavel met een totaal oppervlak van 3.160 m². Hierop zullen twee bouwblokken komen die bij elkaar 25 appartementen omvatten met woningen in verschillende prijsklassen. Bestaand stedelijk gebied In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Het plangebied aan de Bolkensteeg 33-35 ligt in bestaand stedelijk gebied. Stedelijke ontwikkeling Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het geldend bestemmingsplan maakt, zoals beschreven in paragraaf 1.3, geen woningen mogelijk. In dit geval worden in totaal maximaal 25 woningen mogelijk gemaakt. Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Relevante woonregio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien.

Voor wonen is dat de gemeente Dongen, binnen de regio Hart van Brabant (figuur 3.1).

18/64

Figuur 3.1 Regionale woningmarktgebieden (Bron: Brabantse Agenda wonen) De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de beoogde ontwikkeling blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld. Kwantitatieve behoefte Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Dongen is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 1.130 woningen in de periode tot en met 2030 (113 per jaar). In de periode daarna zijn nog eens circa 500 woningen nodig (ongeveer 50 per jaar). Tabel 3.1 is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. Tabel 3.1 Indicatie toename woningvoorraad gemeente Dongen 2020-2040 (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Er zijn in 2031 naar verwachting ongeveer 12.470 woningen nodig. De actuele woningvoorraad in de gemeente Dongen per 1 januari 2021 is 11.456 woningen. Dat betekent dat de resterende opgave tot 2031 1.014 woningen is.

19/64

Regionale afspraken De gemeente Dongen heeft op 9 maart 2023 met gemeenten van de subregio's Breda en Hart van Brabant de landelijke Woondeal met minister De Jonge en de provincie ondertekend. Daarin ligt onder andere vast dat de minimale bouwopgave tot en met 2030 bestaat uit een netto toevoeging van 1.118 woningen. Het accent voor de nieuwbouw ligt bij plannen in het stedelijk gebied. Wat praktisch in ieder geval betekent dat alle plannen die al in 2023 onderdeel uitmaakten van het bouwprogramma zeker moeten worden gerealiseerd. Het plan aan de Bolkensteeg maakt deel uit van dat programma. Qua plancapaciteit is opgenomen dat iedere gemeente streeft naar een totale (jaarlijkse) planvoorraad (zachte en harde plancapaciteit) van minimaal 130%. Met de betrekking tot de programmering is vastgelegd dat voor nieuwe woningbouwplannen de volgende verdeling (conform voorgeschreven rijksbeleid) uitgangspunt is: 30% sociale huur, 40% overig betaalbaar (middeldure huur en/of betaalbare koop) en 30% vrije sector (huur en/of koop). Voor de zachte planvoorraad ligt de focus op (snelle) realisatie. Er is een inspanningsverplichting voor gemeenten (en daarmee ook de betreffende ontwikkelende partijen) om voor de bestaande zachte planvoorraad, waar mogelijk en noodzakelijk de betreffende plannen om te vormen naar de 30-40-30 afspraak. Gemeenten motiveren bij deze projecten waarom (o.a.

specifieke lokale behoefte, het belang van een snelle realisatie), een zacht plan niet aan de 30-40-30 regel hoeft te voldoen. Ten aanzien van het programma voorliggende ontwikkeling aan Bolkensteeg heeft afstemming met de wethouder en projectleider van de gemeente Dongen plaatsgevonden, waarbij is bepaald dat twee plannen binnen de kern Dongen samen één programma zouden vormen. Dit zijn de plannen aan de Oude Baan en voorliggend plan aan de Bolkensteeg. Beide locaties zijn in eigendom van initiatiefnemer De Bunte Vastgoed Zuid B.V. en voor beide plannen wordt een (aparte) planprocedure doorlopen. Gemeente heeft hierbij nadrukelijk aangegeven dat hierbij nadrukkelijk aandacht dient te worden besteed aan de specifieke vraaag naar woningen in het goedkope koopsegment, gebaseerd op de Woonvisie 'Dongen Woont 2017 – 2027' en het uitgevoerde Woningbehoefteonderzoek (welke verderop in deze onderbouwing aan bod komen). Het programma ziet er als volgt uit: Oude Baan

11 woningen in het dure koop segment (waarbij sprake is van een vervanging van 1 bestaande dure koopwoning en toevoeging van 10 dure koopwoningen)

Bolkensteeg

13 woningen goedkope koop segment 10 woningen middel dure koop segment 2 woningen dure koop segment

Het totale programma ziet er dus als volgt uit met prijspeil 2023: Goedkope koop t/m € 225.000,-- V.O.N. 13 eenheden Middel dure koop Tot € 355.000,-- V.O.N. 10 eenheden

20/64

36% 28%

Dure koop

vanaf € 355.000,-- V.O.N.

13 eenheden

36%

Kwalitatieve behoefte Woonvisie 'Dongen Woont 2017 – 2027' De woonvisie 'Dongen Woont 2017 – 2027' is begin 2017 vastgesteld. De woonvisie benoemt de thema's: betaalbaar wonen, samenwerken aan wonen en zorg, verduurzaming van de woningvoorraad en de nieuwbouwprogrammering. De woonvisie vormt de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken met corporaties. Volgens de woonvisie gaan noodzakelijke nieuwe woningen grotendeels gebouwd worden op uitbreidingslocaties, maar er wordt ook aandacht gegeven aan de herontwikkeling en/of transformatie van bestaand en verouderd vastgoed. Om in te kunnen spelen op een veranderende behoefte moet er planologisch zo veel mogelijk flexibiliteit ingebouwd worden (globale eindplannen die snel en flexibel in kunnen spelen op de kwalitatieve behoefte die er op dat moment speelt). De woonvisie wijst op het belang om in nieuwbouwplannen rekening te houden met de relatief sterke groei van het aantal éénpersoonshuishoudens, die voor een groot deel bestaat uit oudere inwoners. Ook wordt gewezen op de behoefte aan een meer gevarieerd woningaanbod, gelet op de tamelijk eenzijdige woningvoorraad. Bij het plan Bolkensteeg wordt ingespeeld op de behoefte aan woonruimte binnen bestaand stedelijk gebied. Voor een deel kan hiermee ingespeeld worden op zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte.

Woningbehoefteonderzoek Op verzoek van de gemeenteraad is in 2021 een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek moet een antwoord geven op de vraag wat de huidige woningbehoefte is in de verhouding huur / koop, woningtypologieën en prijsklassen en welke potentiële tekorten en overschotten er zijn in de woningvoorraad. Onderzocht is of er belangstelling en / of behoefte is aan alternatieve woonconcepten en woonvormen, speciale doelgroepen, en aan kavels voor zelfbouw (kleine, middelgrote en grote kavels). Het onderzoek is in december 2021 afgerond. In de door de raad vastgestelde uitgangspuntennotitie is nog geen definitieve invulling opgenomen van de typologieën van te bouwen woningen. Dat gebeurt op een later moment, bij de verdere uitwerking van de plannen. In het onderzoek komt naar voren dat de gemeente Dongen een dorpse woongemeente is, waar de vergrijzing op dit moment nog niet zo groot is en waar veel gezinnen met wat oudere kinderen wonen. De vergrijzing zal de komende jaren wel toenemen met het ouder worden van de generatie babyboomers. Ook wonen in Dongen veel emptynesters (ouders van wie de kinderen niet meer thuis wonen). Kenmerk van deze groep is dat zij vrij weinig verhuizen en vaak nog woonachtig zijn in de (eengezins)woning waar men sinds lange tijd woont. Overige aspecten die uit het onderzoek naar voren komen zijn hierna opgesomd.

In Dongen wonen jongeren lang thuis. Er is een stijgend aantal jongeren dat na z'n 25e nog thuis woont. Dit heeft direct te maken met de krapte op de woningmarkt en de gestegen woningmarktprijzen. Die maken het voor starters moeilijk toe te treden tot de koopwoningmarkt. De traditioneel vrij gesloten woningmarkt in Dongen is in de laatste jaren steeds meer 'open' geworden. In de afgelopen jaren was gemiddeld 41% van de nieuwe bewoners afkomstig van buiten de gemeente. Vestiging vanuit Tilburg neemt jaarlijks toe, maar ook de vestiging vanuit Breda, Gilze-Rijen en andere gemeenten uit de directe regio vertonen een stijgende trend. Hierbij vestigen vooral gezinnen zich in de

21/64

gemeente Dongen. Inwoners van Dongen met verhuisgedachten hebben een warme voorkeur voor het doorverhuizen binnen de gemeentegrenzen (gemiddeld 72% bij starters en 77% bij huishoudens). In de praktijk doet een kleiner deel dat (54%). Het duidt enerzijds op de weerbarstigheid van de praktijk, waarbij woonlocatiekeuzes vaak samenhangen met min of meer toevallige factoren. Te denken valt aan een andere herkomst van de partner, de locatie van het werk of het beschikbaar komen van een fijne woning elders. Anderzijds kan het ook duiden op een onvervulde woonvraag en een tekort aan beschikbare woningen in de eigen gemeente. Door de gestegen woningmarktprijzen worden koopwoningen vaker verkocht aan doorstromers uit een koopwoning. Zij kunnen profiteren van de overwaarde van hun oude woning. Een algemene trend is dat woningen in het middensegment vaker gaan naar doorstromers uit stedelijke woningmarktgebieden, die vanwege de krapte hun zoektocht hebben verlegd naar de regio. Uit het onderzoek komt naar voren dat een groot deel van de huishoudens en starters verhuisgedachten en -plannen heeft. Van de deelnemers aan het woonwensenonderzoek is 26% verhuisgeneigd, waarvan 8% actief en/of urgent woningzoekend is. Bij thuiswonende jongeren is dit laatste percentage veel hoger (27%). Verhuiswensen hangen erg samen met leeftijd.

Jonge mensen en -huishoudens willen vaak verhuizen, ouderen minder vaak. Op hoge leeftijd neemt de concrete verhuiswens weer toe, meestal in verband met de gezondheid of het wegvallen van een partner. De woningzoekenden in Dongen hebben zeer uiteenlopende wensen voor huren of kopen en hebben ook sterk uiteenlopende budgetten. Hierbij geldt dat de koopwens dominant is bij thuiswonende jongeren, gezinnen en huishoudens tot zo'n 55 jaar. Bij ouderen is de huurwens groter dan de koopwens. Bij huishoudens is naast het inkomen vooral het al hebben van een koopwoning bepalend of men bij een volgende verhuizing wil kopen of niet. De kans dat huurders nog naar een koopwoning willen verhuizen neemt met het vorderen van de jaren af. Tot 35 jaar is de koopwens onder huurders nog 42%, na het 55e levensjaar nog maar enkelen (6%). Woning-eigenaren 'treden nauwelijks terug naar een huurwoning', tenzij dit uit nood is geboren. Op late leeftijd wil echter bijna de helft van de woning-eigenaren bij verhuizing weer terug naar een (comfortabele) huurwoning. De gewenste prijs van de toekomstige woning varieert ook sterk per huis-houdensgroep. Naast inkomen en het onderscheid één-/tweeverdiener-huishoudens is de prijscategorie sterk afhankelijk van de vraag of men al in een koopwoning woont. Veel woningeigenaren zoeken woningen in een duurdere klasse.

Zo'n één op de drie heeft een budget van meer dan €400.000 en zit iets meer dan de helft op een budget tussen €250.000 en €400.000. Bij starters en huurders met een koopwens is het budget echter fors lager. Hier heeft de meerderheid een koopbudget van minder dan €200.000 of €250.000. Vaak is bij hen de ruimte bepaald door de financieringsmogelijkheden op basis van inkomen. Extra ruimte door spaargeld en/of door schenkingen (van ouders) is vaak maar voor een deel van de starters/huurders aan de orde. Door de gestegen woningmarktprijzen in Dongen en de beperkte budgetten van veel (koop)starters is er een tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen. Door de koopwens van kleinere huishoudens (en het kleine aandeel koopappartementen in Dongen) is er in omvang het grootste tekort aan koopappartementen (eerste koopwoning). Voor de groep ouderen geldt overigens dat er een behoefte is aan zowel betaalbare als duurdere koopappartementen (doorstroming). In de huursector is er voor de komende tien jaar ook een grote behoefte aan nieuwbouw. Vooral huurappartementen zijn daarbij nodig, zowel in de sociale huur als in de middenhuur. Deze worden vooral gevraagd door starters, kleine huishoudens (ook na relatiebreuk) en ouderen. Met de demografische ontwikkelingen in Dongen wordt verwacht dat Dongen de komende tien jaar verder

22/64

doorgroeit. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit naar verhouding het sterkst. Tot 2031 zijn naar schatting 1.055 extra woningen nodig. Vergrijzing (met langer zelfstandig wonende ouderen en een lage verhuismobiliteit als gevolg), een positief vestigingssaldo, grote belangstelling voor het blijven wonen in Dongen en een in te halen tekort aan woonmogelijkheden voor thuiswonende jongeren zorgen hiervoor. Uit de kwalitatieve woningbehoefte komt naar voren dat in nagenoeg alle woningmarktsegmenten een woningbouwbehoefte ontstaat. Alleen in het segment grondgebonden huurwoningen in de vrije sector lijkt sprake te zijn van een potentieel overschot. Het woningbehoeftemodel is weergegeven in figuur 3.2.

Figuur 3.2 Woningbehoefte (Bron: Companen) Voor nieuwbouwwoningen is er in Dongen een substantiële belangstelling. Gemiddeld geeft 20% van de woningzoekenden in Dongen de voorkeur aan nieuwbouw boven bestaande bouw. Gelet op de woningmarktomvang van Dongen van jaarlijks zo'n: 850-900 woningtransacties/verhuizingen geeft dit een indicatie voor de omvang van de warme animo op jaarbasis. In het onderzoek zijn de huidige en verwachte woningbehoefte richting 2032 blootgelegd. Op basis daarvan zijn de tekorten, de kwalitatieve vraag en de knelpunten op de huidige markt geschetst. Het zou echter niet verstandig zijn om de berekende tekorten zo maar één-op-één te vertalen naar het woningbouwprogramma op twee aangewezen specifieke nieuwbouwlocaties (Noorderbunder en Waspikse weg). Daarvoor zijn nog veel meer invalshoeken van invloed. Die invalshoeken zijn niet alleen maar ingegeven vanuit de woningbehoefte, maar zijn nadrukkelijk context- en locatieafhankelijk. Het verdient daarom een aanbeveling om het woningbouwprogramma bij herontwikkelingen zoals aan de Bolkensteeg op te stellen: 1. naar rato van de verwachte kwalitatieve tekorten; 2. met accent op woningen voor huishoudens die niet mee kunnen in de hoge prijsniveaus en prijsstijgingen; 3. met accent op de producten voor (lokale) doorstroming; 4. met accent op het aanvullen van missende/kleine woningmarktsegmenten; 5.

richten op de locatie-specifieke kwaliteiten van de omgeving.

23/64

Het Woningbehoeftenonderzoek geeft in lijn met het actuele rijksbeleid en landelijke (prestatie)afspraken aan dat er een duidelijke opgave ligt voor diverse groepen doorstromers en (semi)starters. Dit vertaalt zich voor Dongen nadrukkelijk in een urgentie voor het realiseren van huisvesting van betaalbare woningen. De behoefte is regionaal afgestemd. In paragraaf 3.3.2 wordt het initiatief verder getoetst aan de Interim omgevingsverordening. 3.2.4 Conclusie De beoode ontwikkeling is aan te merken als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling' binnen bestaand stedelijk gebied. De woningbouwplannen zijn afgestemd op de provinciale en regionale behoeften. De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een klimaatproof Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied.

Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling, waarbij bestaande gronden worden herbestemd naar een nieuw woongebied ten behoeve van de realisatie van elf extra woningen, draagt hieraan bij.

24/64

3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen.

Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Toetsing Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'landelijke kern'. Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk concentratiegebied' zoals gehanteerd binnen de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (figuur 3.3).

Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere voorzieningen om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voorliggend plan speelt in op deze mogelijkheden.

25/64

Interim omgevingsverordening Noord-Brabant) 3.3.3

Noord-Brabant

met

plangebied

rood

Figuur 3.3 Uitsnede aangegeven (Bron: Provincie

Omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied. 3.3.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

26/64

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Omgevingsvisie Dongen 2040 Per 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking. Deze wet verplicht gemeenten uiterlijk 2024 een omgevingsvisie te hebben vastgesteld. In de omgevingsvisie legt de gemeente haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn vast. De omgevingsvisie is integraal en heeft daarmee betrekking op alle terreinen van de fysieke leefomgeving. De gemeente stelt één omgevingsvisie voor het hele grondgebied vast. Op 25 mei 2023 heeft de gemeente Dongen haar Omgevingsvisie voor 2040 vastgesteld. Een uitsnede van de Omgevingsvisiekaart is weergegeven in figuur 3.4.

Figuur 3.4 Uitsnede Omgevingsvisiekaart gemeente Dongen met plangebied rood omcirkeld (Bron: Gemeente Dongen) Toetsing Er wordt met het initiatief ingezet op de toevoeging van woningen binnen bestaand bebouwd gebied op een locatie waar het perceel momenteel onbebouwd is en als tuin wordt gebruikt. Door de realisatie van

27/64

woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald. De ontwikkeling versterkt hiermee het gebied en is gekoppeld aan de ambities ten aanzien van een gezonde leefomgeving, waar met name de ambitie duurzame woningvoorraad in terug komt. Tevens zorgt de ontwikkeling voor behoud van het gebiedstypen 'woonkernen' met bijbehorend karakter. Hiermee sluit de beoogde ontwikkeling aan op de Omgevingsvisie van de gemeente Dongen. 3.4.2 Woonvisie Dongen 2017 - 2027 De woonvisie geldt voor een lange termijn en is op onderdelen wat gedateerd geraakt. De strekking van de visie is echter nog altijd actueel en bruikbaar voor de uitvoeringspraktijk. Dongen kent een woningvoorraad van ruim 11.000 woningen die grotendeels bestaat uit eengezinswoningen. Dat is historisch zo gegroeid. Met nieuwbouw voegen we daar jaarlijks ongeveer 100 woningen aan toe. Nog steeds zijn dat veelal eengezinswoningen, terwijl de groei vooral zit in éénpersoonshuishoudens. De bestaande woningvoorraad blijft volgens de woonvisie grotendeels gehandhaafd Er worden beperkt woningen toegevoegd, voor het overgrote deel gebeurt dat in de vorm van nieuwbouw. Uitgangspunt is verder hergebruik en/of transformatie van vrijkomend vastgoed (o.a. zorgvastgoed, religieus vastgoed en kantoor- en schoolgebouwen).

De visie gaat nog uit van de provinciale bevolkingsprognoses van 2014 en de woningbehoefte die daarop is gestoeld. Dongen blijkt sterker te groeien dan in die prognoses werd voorzien. Medio 2020 zijn geactualiseerde prognose verschenen, met een doorberekening naar de benodigde woningvoorraad. Die moet uiteindelijk groeien naar zo’n 12.900 woningen in 2040, In de periode 2020 – 2030 zijn de meeste woningen nodig: een uitbreiding met circa 120 woningen per jaar is gewenst. Na 2030 vlakt de groei af en zijn er minder woningen nodig. Toetsing Volgens de woonvisie gaan noodzakelijke nieuwe woningen grotendeels gebouwd worden op uitbreidingslocaties (Beljaart, Noorderbunder, Waspikse Weg), maar er wordt ook aandacht gegeven aan de herontwikkeling en/of transformatie van bestaand en verouderd vastgoed. Ook wil de gemeente Dongen het voor jongeren en gezinnen mogelijk maken om in de gemeente te blijven wonen. Door het herontwikkelen binnen stedelijk gebied door middel van de realisatie van 25 woningen wordt ingspeeld op de ambities vanuit de woonvisie. Momenteel is tevens een nieuwe woonzorgvisie in de maak, welke naar verwachting in december 2023 door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Zodra deze visie is vastgesteld, zal het initiatief hieraan getoetst worden.

3.4.3 Woningbouwplanning De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2021-2040 voorziet in de bouw van in totaal 1.610 woningen. De ontwikkeling van de woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma.

28/64

3.4.4 Welstandsnota Gemeente Dongen (2008) De bebouwde omgeving bestaat uit verschillende woon- en werkgebieden zoals: historische dorpscentra, individuele woningen en kleinschalige woningbouwprojecten van voor de tweede wereldoorlog, naoorlogse woonwijken en bedrijventerreinen. Voor de gebiedsgerichte criteria is Dongen onderverdeeld in de deelgebieden: Historische lintbebouwing; Dorpswonen; Woongebieden; Bedrijventerreinen. Het plangebied bevindt zich in het deelgebied 'Woongebieden' zoals weergegeven in figuur 3.5. In deze paragraaf wordt hier verder op ingegaan.

Figuur 3.5 Deelgebieden Dongen met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Dongen) Woongebieden Binnen het deelgebied 'woongebieden' valt een bonte verzameling van kleinere woongebieden uit sterk uiteenlopende bouwperioden en met sterk uiteenlopende verschijningsvormen. Overeenkomst tussen deze

29/64

gebieden is het informele, groene en meestal rustige karakter van deze gebieden. Beschrijving woongebieden De bebouwing binnen dit deelgebied is zeer uiteenlopend. De secundaire structuren met lintbebouwing van begin vorige eeuw en de jaren 1920-30, maar ook de individuele woningbouw uit de periode tussen 1950 en 1980 vallen binnen dit deelgebied. Daarnaast zijn er projectmatig gerealiseerde woningen zoals de arbeidshuisjes aan de Wilhelminastraat en woningen die sterke invloeden vertonen van de tuindorp gedachte aan de Julianastraat Emmastraat. De villa's op ruimte groene kavels aan de Mgr. Schaepmanlaan vallen ook binnen dit deelgebied alsmede de twee-onder-een-kap woningen aan de Deken Batenburgstraat: een rustig groen straatje met bebouwing uit 1960-70. Opvallend in deze deelgebieden zijn de zorgvuldig ontworpen stedenbouwkunidge ensembles zoals de driekhoekige groene hoven aan de Julianastraat - Emmastraat, Julianastraat - Kanaalstraat en het Oranjeplein, maar ook de brede groene laan van de Mgr. Schaepmanlaan en de besloten intieme opzet van het Kloostercomplex aan de Hoge Ham. Karakteristieken en kwaliteiten dorpswonen De belangrijkste kwaliteiten van deze gebieden zijn enerzijds de diversiteit in de individuele panden en anderzijds de samenhang binnen de stedenbouwkundige eenheden. Bebouwing, groen en openbare tuimtes zijn in samenhang tot stand gekomen.

Een deel van deze gebieden kent een opbouw met individuele panden langs straten op hofjes. Hier is juist de diversiteit een pré. Door de uiteenlopende bouwperioden en verschijningsvormen is hier veel mogelijk., zowel traditioneel, historiserend als modern. Contrasten kunnen het karakter van deze gebieden versterken. Een klein deel bestaat uit seriematige woningbouw van voor WOll. De bebouwing is eenvoudig en bestaat veelal uit identieke woningen. Zeer belangrijk zijn de bindende elementen in het beeld als: Dakvlakken/kappen, dakgoten samen met elementen die de gevel of op het dak herhaald worden. Gebiedsgerichte criteria dorpswonen Doelstelling: Voor de deelgebieden met dorpswonen geldt een regulier welstandsregime. Het beleid voor deze gebieden is gericht op het versterken van diversiteit en contrasten en het behouden van stedenbouwkundige ensembles. Bij individuele panden is het versterken van de diversiteit in bebouwing en de verschijningsvorm van belang. Eigentijdse vormgeving is toegestaan passend binnen de gegeven hoofdopzet. Bij de stedenbouwkundige eenheden is verwantschap in architectuur, maatvoering, materiaalgebruik en de verbindende werking van dakvlakken, gevelindeling, gootlijnen, schoorstenen e.d. Toetsing Er zal in maat en schaal van de nieuw te bouwen woningen worden aangesloten bij de directe omgeving van het plangebied.

Hierdoor past de beoogde ontwikkeling binnen het welstandsbeleid. Met de aanvraag omgevingsvergunning bouwen zal sowieso nog (nader) worden getoetst aan het welstandsbeleid. 3.4.5 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het gemeentelijk beleid.

30/64

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.2.1 Normstelling en beleid In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

4.2.2 Toetsing en conclusie In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van maximaal 25 woningen in het plangebied. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve

31/64

milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenoemde vormvrije m.e.r.-beoordeling, welke als bijlage 2 is opgenomen. Het bevoegd gezag neemt op basis hiervan een m.e.r.-beoordelingsbeslissing.

4.3

Verkeer en parkeren

4.3.1 Normstelling en beleid Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren). Hierbij wordt uitgegaan van een ligging in schil centrum. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit het 'Parapluplan Parkeren Dongen'. Voor het juiste kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in zone C 'Rest bebouwde kom incl. 's-Gravenmoer' aangehouden. De gemeente heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid. 4.3.2 Toetsing 4.3.2.1 Ontsluiting Gemotoriseerd verkeer De te realiseren woningen zullen ontsloten worden op de Bolkensteeg. Richting het noordoosten sluit de Bolkensteeg aan op de Fazantenweg / Klein Dongenseweg, waarna ontsluiting mogelijk is richting de kernen Klein-Dongen, Vaart, 's-Gravenmoer, De Moer, Waspik en Kaatsheuvel.

Richting het zuidwesten sluit de Bolkensteeg aan op de Hoge Ham en de Lage Ham, welke over gaat in de Groenstraat/Hogedijk welke aansluit op de Provincialeweg. Richting het zuidwesten wordt via de rotonde Lage Ham ontsloten op de Noorderlaan Westerlaan (riching Oosterhout), en de Hoge Ham welke aansluit op de Gasthuisstraat/Monseigneur Poelsstraat en het centrum van Dongen. De Westerlaan en de Gasthuisstraat (gaat over in de Middellaan) zijn beide aangesloten op de N629 welke in verbinding staat met de A27. De ontsluiting van het gemotoriseerde verkeer is goed. Openbaar vervoer De dichtstbijzijnde bushalte ligt op een afstand van minder dan 100 meter van het plangebied. Deze halte wordt bediend door bussen in de richtingen Waalwijk en Rijen. Langzaam verkeer Het fietsverkeer op de Bolkensteeg maakt gebruik van het vrijliggend fietspad aan de overzijde van het plangebied. Bij omliggende erftoegangswegen mengt het fietsverkeer zich met het autoverkeer en zijn er doorsteken voor langzaam verkeer aanwezig. Op diverse locaties aan de erftegangswegen zijn voetpaden

32/64

aanwezig. 4.3.2.2 Parkeren Conform het plan zullen in een tweetal appartementenblokken 25 woningen gerealiseerd worden. De parkeerbehoefte wordt bepaald aan de hand van de parkeernormen uit het 'Parapluplan Parkeren' van de gemeente Dongen. Hierbij wordt uitgegaan van het maximum van de bandbreedte. In tabel 4.1 is een overzicht gegeven van de beoogde woningtypologieën met bijbehorende maximale parkeerbehoefte. Tabel 4.1 Parkeerbehoefte toekomstige situatie Aantal Koop, etage, goedkoop 13 Koop, etage, midden 10 Koop, etage, duur 2 Totaal 25

Norm (maximum) 2,0 2,2 2,4

Parkeerbehoefte 26 22 4,8 52,8

Voor de beoogde ontwikkeling zijn op basis hiervan afgerond 53 parkeerplaatsen benodigd. In het ontwerp zijn 50 parkeerplaatsen opgenomen. Conform de norm is daarmee een theoretisch tekort van 3 parkeerplaatsen. Dit tekort is gezien de doelgroep en de bijbehorende norm van 0,3 voor bezoekersparkeren in de basis acceptabel. In de praktijk zullen enkel in uitzonderlijke gevallen de parkeerplaatsen binnen het plangebied volledig bezet zijn. Daarnaast is er bij de appartementenblokken binnen het plangebied ruimte aanwezig waar tenminste 3 parkeerplaatsen gerealiseerd kunnen worden. Het gaat hierbij om groen dat zo wordt ingericht dat het eenvoudig omgezet kan worden in extra parkeerplaatsen. De ruimte wordt dus gereserveerd, maar deze parkeerplaatsen worden echter pas mogelijk gemaakt indien de situatie in de omgeving daar naar vraagt en er meer praktijkervaring en inzicht is in eventuele overlast binnen het plangebied en/of het openbaar gebied. Na planrealisatie zal dit worden gemonitord. Op deze manier wordt voorkomen dat er te veel parkeerplaatsen gerealiseerd worden wat ten koste zou gaan van de kwaliteit van het groen binnen het plangebied. Met deze benadering is de uitvoerbaarheid van het aspect parkeren voldoende aangetoond. In artikel 10.1 van de planregels is de opvang van de parkeerbehoefte tevens juridisch geborgd.

Na planrealisatie zal naast de hierboven beschreven reserveringsstrook de fysieke parkeersituatie binnen het plangebied en de openbare ruimte worden gemonitord. Mocht in de toekomst blijken dat de parkeerplaatsen binnen het plangebied in de praktijk nooit of enkel in uitzonderlijke gevallen volledig bezet zijn, zullen in afstemming met de gemeente Dongen mogelijkheden worden onderzocht om extra kwaliteit in de vorm van groen en/of ruimte voor watercompensatie aan het plan toe te voegen; een wens die tijdens de het participatietraject (paragraaf 6.2.1) vanuit meerdere omwonenden naar voren is gebracht. 4.3.2.3 Verkeersgeneratie De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 381). In de huidige situatie heeft het plangebied planologisch gezien een tuinfunctie, maar wordt deze in de praktijk niet als zodanig gebruikt. Hiermee is het niet realistisch om feitelijk dan wel planologisch een verkeersaantrekkende werking aan het plangebied toe te wijzen. Als uitgangspunt voor het plangebied wordt daarom voor de huidige situatie een verkeersaantrekkende werking van 0 mvt/etmaal gehanteerd.

33/64

In de toekomstige situatie wordt voor het plangebied uitgegaan van de toevoeging van in totaal 25 koopappartementen, waarvan 13 goedkope appartementen, 10 middeldure appartementen en 2 appartementen in de categorie duur. De bijbehorende beoogde verkeersgeneratie is weergegeven in tabel 4.2. Tabel 4.2 Verkeersgeneratie toekomstige situatie Aantal

Koop, appartement, goedkoop Koop, appartement, midden Koop, appartement, duur Totaal

13 10 2 25

Kencijfers CROW (gem.) 4,9 5,6 7,1

Weekdag

Werkdag

63,7 56,0 14,2 133,9

70,71 62,16 15,76 148,63

Voor het beoogde woonprogramma betekent dit een verkeersgeneratie van 133,9 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 148,63 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 14,86 mvt. Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. 4.3.3 Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de planrealisatie.

4.4

Bedrijven en milieuzonering

4.4.1 Normstelling en beleid In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen. Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd

34/64

worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft. 4.4.2 Toetsing In de beoogde situatie worden 25 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. In de directe omgeving van het plangebied komt overwegend een woonfunctie voor, maar zuidwestelijk langs de Bolkensteeg liggen net voorbij het plangebied ook meerdere kantoorpanden en praktijken (o.a. huisartsenpraktijken). De omgeving van het plangebied kan gelet op de beperkte functiemenging worden getypeerd als 'rustig gebied'. Ten zuidoosten van het plangebied ligt op circa 25 een bedrijfsbestemming met de functieaanduiding 'nutsvoorziening'. Een dergelijke nutsvoorziening is niet opgenomen in de voorgenoemde VNG-brochure. Momenteel staat op de locatie een trafohuisje, welke op circa 5 meter van een bestaande woning is gelegen. Gezien de onderlinge afstand tot onderhavig plangebied een veelvoud hiervan bedraagt, mag worden aangenomen dat er geen relevante milieuhinder optreedt. Tenslotte liggen zuidwestelijk langs de Bolkensteeg meerdere kantoorpanden en praktijken (o.a. huisartsenpraktijken). Binnen de hier geldende bedrijfsbestemming zijn bedrijven t/m milieucategorie 2 toegestaan. De bijbehorende richtafstand bedraagt 30 meter.

Gezien de kortste afstand tot het plangebied circa 35 meter bedraagt ontstaat ook hier geen relevante milieuhinder. Voorts worden de bedrijven niet belemmerd, temeer omdat op kortere afstand reeds bestaande woningen liggen. 4.4.3 Conclusie Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en er worden geen bedrijven beperkt in hun bedrijfsvoering. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5

Archeologie

4.5.1 Normstelling en beleid Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018) De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgelegd op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen. De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder andere het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart. Erfgoedverordening gemeente Dongen 2016 De erfgoedverordening is op 13 oktober 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn verstoringen uitgezonderd in een gebied:

35/64

met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m2; met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m2; waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg. Het verbod geldt evenmin indien een rapport is overgelegd waaruit blijkt dat aanwezige archeologische waarden in voldoende mate kunnen worden veiliggesteld of dat deze niet onevenredig worden geschaad dan wel dat in het geheel geen archeologische waarden aanwezig zijn. 4.5.2 Toetsing De gemeenteraad heeft op 10 februari 2011 de archeologische beleidskaart vastgesteld (figuur 4.1). Deze kaart moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening. Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten.