Bijl1- 24-45 Reactienota Gebiedsvisie Glorieux (geanonimiseerd)

Pagina 1 van 11

Reactienota Gebiedsvisie Glorieux 1. Inleiding In deze reactienota wordt een beoordeling gedaan van de ingekomen reacties in het kader van het ter inzage gelegde concept van de Gebiedsvisie Glorieux. De reacties zijn uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid samengevat weergegeven maar in de beoordeling komen alle relevante elementen aan de orde. De reacties zijn dus in zijn geheel beoordeeld. 2. Procedure Het concept van de Gebiedsvisie Glorieux heeft vanaf vrijdag 9 februari 2024 tot en met donderdag 21 maart 2024 ter inzage gelegen. In die periode kon eenieder zijn of haar reactie indienen. Er is een reactie ontvangen van: 1. Geanonimiseerd 2. Geanonimiseerd 3. Geanonimiseerd 4. Geanonimiseerd 5. Geanonimiseerd 6. Geanonimiseerd 7. Geanonimiseerd 8. Geanonimiseerd 9. Geanonimiseerd 10. Geanonimiseerd 11. Geanonimiseerd 12. Geanonimiseerd 13. Geanonimiseerd 14. Geanonimiseerd 15. Geanonimiseerd 16. Geanonimiseerd 17. Geanonimiseerd 18. Geanonimiseerd 19. Geanonimiseerd Pagina 2 van 11

3. Beoordeling reacties Uit de ingekomen reacties blijkt dat een aantal thema’s in meerdere reacties terugkomt. In paragraaf 3.1 zullen wij deze hoofdthema’s behandelen en toelichten. In paragraaf 3.2. worden de individuele reacties samengevat en beoordeeld. 3.1 Hoofdthema’s reacties De gebiedsvisie vormt een globaal kader voor de ontwikkeling van het gebied en geeft in hoog abstractieniveau richting aan een ontwikkeling. Het betreft nadrukkelijk géén stedenbouwkundig plan. Pas in een vervolgfase wordt er dieper ingegaan op de landschappelijke inrichting, profieldoorsnedes, de beeldkwaliteit en de verschillende onderzoeken (zie benodigde onderzoeken in de quickscan). Ook in zal in de vervolgfase wederom participatie nadrukkelijk aan de orde zijn. Veel suggesties, aandachtspunten en risico’s worden dan ook meegenomen in deze vervolgfase. A. Bouwhoogte Glorieux Momenteel bestaat het broederhuis uit één tot twee bouwlagen. De functie is maatschappelijk. Hoogwaardig groen is beperkt aanwezig en de footprint van het gebouw is groot. In de visie wordt voorgesteld om een getrapt woonvolume te plaatsen in analogie op het huidige gebouw dat oploopt van twee bouwlagen aan de zijde van de bestaande woningen in de omgeving tot maximaal vier bouwlagen op een (half verdiepte) parkeerkelder. De maximale bouwhoogte komt hiermee te liggen op ca. 13-14 meter en richt zich op de Donge.

De vierde bouwlaag komt op minimaal 45 meter van de erfgrens van de tuinen aan de woningen aan de Modestusstraat te liggen. De derde bouwlaag komt op minimaal 30 meter afstand te liggen. De tweede bouwlaag ligt op een gepaste afstand van de belending waardoor de impact op privacy, uitzicht en daglicht hiermee beperkt blijft. In de vervolgfase blijven privacy, uitzicht en daglicht belangrijke uitgangspunten en kan tevens worden gekeken of de groenstructuur rond het broederhuis en de boerderij behouden kan blijven. B. Aansluiting Brabantpark Brabantpark kent een stedenbouwkundige opzet van kleinschalige, éénlaagse woningen met een kleine private buitenruimte aan een lommerrijke groene openbare ruimte. Langs de bomenlaan ligt een wandelpad voor wandelaars uit Brabantpark en omgeving. Deelgebied Akkers-West sluit in stedenbouwkundige en landschappelijke opzet bewust aan op de structuur van Brabantpark. De maximaal 30-35 grondgebonden woningen zijn kleinschalig en hebben 1 of maximaal 2 bouwlagen met een kap. De bomenlaan blijft behouden en werkt als een buffer tussen Brabantpark en deelgebied Akkers-West. Op twee strategische punten wordt voorgesteld om de ontsluiting van Akkers-West via Brabantpark te voorzien. Vanuit de QuickScan mobiliteit is de haalbaarheid hiervan getoetst.

De inrichting van Brabantpark blijft verder ongemoeid en het totaal aantal parkeerplaatsen blijft gelijk. Er wordt aangesloten op de bestaande wandelpadenstructuur en de bijzondere groenkwaliteit van Brabantpark. In de vervolgfase worden de aspecten parkeren en ontsluiting nader onderzocht.

Pagina 3 van 11

C. Paaltje Beneluxlaan en ontsluiting plangebied Momenteel is er voor de afwikkeling van het verkeer een ‘knip’ d.m.v. een paaltje aanwezig tussen de Kapucijnenstraat en de Beneluxlaan. De gebiedsvisie stelt een decentrale ontsluiting voor. De ontsluiting van deelgebied Akkers-West vindt plaats via Brabantpark/Kapucijnenstraat, deelgebied Akkers-Oost vindt plaats via de Beneluxlaan, deelgebied Het Broederhuis via de Triangellaan en deelgebieden De Looierijen / De GGz via de Heuvelstraat. Reden hiervoor is om de toename van verkeer in de omgeving te spreiden in plaats van op een plek te concentreren. De QuickScan, die is uitgevoerd, laat zien dat deze decentrale ontsluiting legitiem is. Uit de QuickScan wordt de voorzichtige conclusie getrokken dat het verwijderen van ‘de knip’ kan leiden tot een verbetering van de verkeersveiligheid. In de vervolgfase zullen beide voorstellen (met knip en zonder knip) verder onderzocht moeten worden. Verder zal in deze onderzoeken ook dieper worden ingegaan op de verkeersveiligheid en worden de ontsluitingswegen verder uitgewerkt. D. Bouwhoogte Akkers-Oost Ondanks dat de volumes op Akkers-Oost aan de overzijde van de Donge staan richten deze zich in maat en schaal op de bestaande looierijen op het terrein van HeuvelPark. Dit betekent een bouwhoogte van drie tot vier bouwlagen.

Een accent tot maximaal 6 bouwlagen is enkel voorstelbaar in het productiebos en/of op de plek van de huidige opslagloods (en dus van de bestaande erfgrenzen af). Op het terrein van Verhoeven is maximaal 4 bouwlagen voorstelbaar. Exacte afstand van de bouwvolumes tot de Donge en de aangrenzende percelen zijn nog niet vastgelegd en dienen in de vervolgfase verder onderzocht te worden. 3.2 Beoordeling individuele reacties In de hierna volgende tabel zijn de reacties samengevat weergegeven, voorzien van een beoordeling en tevens is aangegeven of deze leiden tot aanpassing van de Gebiedsvisie Glorieux. Indiener Reactie 1. Indiener vreest verslechterd uitzicht en minder privacy door de realisatie van woningen op de locatie van voormalig broederhuis Glorieux. 1. Indiener vreest overlast van de parkeerplaatsen die achter de tuin van de woning aan de Modestusstraat zijn geprojecteerd. 1. Indiener vreest vermindering van woongenot door het verdwijnen van bomen.

Beoordeling Zie 3.1.A.

Zie 3.1.A.

Zie 3.1.A.

Pagina 4 van 11

1.

Indiener wenst betrokken te worden in het vervolgtraject

2.

Indiener maakt zich zorgen over de mogelijk nieuwe ontsluiting naar de Beneluxlaan, het mogelijk verdwijnen van het paaltje in de Beneluxlaan en de mogelijke aanleg van een voetpad achter de woning van indiener aan de Kapucijnenstraat. Indiener geeft aan dat de parkeervoorzieningen op pagina 25 en 27 van de visie geen openbare parkeerplaatsen zijn, maar privé eigendom van de bewoners van Modestusstraat 22/54. Indiener maakt zich zorgen over de mogelijke aanleg van een voetpad achter de woningen Kapucijnenstraat 3/11. Indiener wil weten of de parkeerplaatsen bij Brabantpark 22/23 blijven. Indiener maakt zich zorgen over de mogelijk nieuwe ontsluiting naar de Beneluxlaan, het mogelijk verdwijnen van het paaltje in de Beneluxlaan en de mogelijke aanleg van een voetpad achter de woning van indiener aan de Kapucijnenstraat. Indiener wil weten of het paaltje in de Beneluxlaan weggaat en of er een wandelpad komt achter de woningen Kapucijnenstraat/Brabantpark. Hiertegen wil indiener bezwaar maken. Indiener vindt het een mooi plan en hoopt dat de gemeente Dongen eigenaar wordt van het park. Indiener maakt zich zorgen over de verkeersafwikkeling via de Beneluxlaan en de overlast die dat gaat geven in de Belgiëlaan, waar indiener woont.

3.

4. 4. 5.

6.

7. 7.

Het spreekt voor zich dat betrokkenen/belanghebbenden worden betrokken bij het vervolgtraject. Zie 3.1.B. en C.

De aanduiding van de parkeerplaatsen is een analyse van de huidige situatie en maakt geen onderscheid tussen privé en openbaar. Deze parkeerplaatsen zijn aangeduid omdat zij direct grenzen aan het plangebied en de Donge. Zie 3.1.B. Het aantal parkeerplaatsen blijft gelijk. Zie 3.1.B.

Zie 3.1.B. en C.

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. Zie 3.1.C.

Pagina 5 van 11

7.

8.

8.

Indiener stelt voor om het verkeer over meerdere straten te verdelen met een knip ten oosten van de toekomstige aansluiting op de Beneluxlaan. Indiener is eigenaar van de locatie Heuvel 15, waar een voormalige looierij wordt verbouwd naar woningen en maakt zich zorgen om de bouwhoogte van diverse blokken op HeuvelPark en de afstand van de nieuwbouw tot de eigen ontwikkellocatie. Indiener maakt zich zorgen om de parkeerbalans.

8.

Indiener vraagt om de uitwerking van het bouwvolume aan de zijde van project ‘Donkade’ af te stemmen met indiener.

8.

Indiener vraagt om de bebouwing op zijn perceel op juiste wijze op te nemen in de visie. Indiener maakt zich zorgen over het mogelijk verdwijnen van bomen op het trapveldje en het bouwen van woningen op dit veld. Indiener geeft aan dat het wenselijk is om nader onderzoek te doen naar de verblijfplaats van vleermuizen. Indiener wenst dat het trapveldje behouden blijft.

9.

9.

9.

9. 10.

Indiener maakt zich zorgen om de toename van verkeer op de Beneluxlaan/Belgiëlaan. Indiener maakt bezwaar tegen de mogelijk nieuwe ontsluiting op de Beneluxlaan en het mogelijk verdwijnen van het paaltje.

Zie 3.1.C.

Zie 3.1.D.

Bij de verdere uitwerking van de visie naar stedenbouwkundig plan wordt het aspect parkeren nader uitgewerkt. Voor ‘gebouw 3’ geldt dat de overgang van de Donge naar de overdekte parkeervoorziening in een vervolgfase verder uitgewerkt moet worden. Deze overgang dient op een natuurlijke manier plaatst te vinden. Bij de verdere uitwerking van het plan wordt project ‘Donkade’ op een juiste manier meegenomen. In de vervolgfase wordt nader bekeken op welke manier bestaande maar ook nieuwe speelvoorzieningen een plek kunnen krijgen binnen het gebied. In de vervolgfase dient een integraal ecologisch onderzoek plaats te vinden voor het gehele gebied. In de vervolgfase wordt nader bekeken op welke manier bestaande maar ook nieuwe speelvoorzieningen een plek kunnen krijgen binnen het gebied. Zie 3.1.C. Zie 3.1.C.

Pagina 6 van 11

10.

Indiener maakt zich zorgen over de overlast van bouwwerkzaamheden en de gevolgen hiervan voor de flora en fauna.

10.

Indiener verwacht waardevermindering van zijn woning.

10.

Indiener vindt dat het gebied niet via de Beneluxlaan maar via de Heuvel moet worden ontsloten. Indiener is geen voorstander van ontsluiting van nieuwbouw via Brabantpark. Indiener verzoekt om het parkeren bij de nieuwbouw op de locatie van het voormalige broederhuis Glorieux niet achter het gebouw te situeren en de huidige ontsluiting te handhaven. Indiener verzoek de oude coniferen bij de voormalige woning van de broeders (Modestusstraat 10) te verwijderen. Indiener stelt voor om het trapveldje te verplaatsen naar de overzijde (park Molenweide).

11. 11.

11.

11.

12.

13.

13.

Indiener maakt bezwaar tegen het mogelijk verdwijnen van het paaltje/knip in de Kapucijnenstraat. Indiener vreest voor de verkeersveiligheid als de knip verdwijnt. Indiener vindt dat de visie te veel is gebaseerd op woningbouw en dat er te weinig oog is voor natuur, open ruimte en cultuurhistorische waarde. Indiener vraagt het productiebos te behouden voor de natuur.

In de vervolgfase vindt een integraal ecologisch onderzoek plaats voor het gehele gebied. Bij de inpassing van de nieuwe ontsluitingswegen wordt zo veel mogelijk rekening worden gehouden met het bestaand groen. Indien sprake is van waardevermindering van een onroerende zaak kan te zijner tijd een beroep op de regeling nadeelcompensatie worden gedaan. Zie 3.1.C. Zie 3.1.B en 3.1.C. Zie 3.1.A.

Zie 3.1.A.

In het vervolgtraject wordt bekeken op welke manier bestaande maar ook nieuwe speelvoorzieningen een (nieuwe) plek kunnen krijgen binnen of aansluitend aan het gebied. Zie 3.1.C.

In de vervolgfase dient een cultuurhistorisch en ecologisch onderzoek plaats te vinden voor het gehele gebied. De visie gaat uit van bebouwing van het productiebos. Zie ook 3.1.B. en 3.1.D.

Pagina 7 van 11

13.

13.

Indiener heeft bedenkingen bij de plannen voor De Donge en zou graag zien dat er een natuurlijke oever komt. Indiener vreest dat door openstelling van het park dit een groot hondenlosloopgebied gaat worden.

13.

Indiener maakt zich zorgen over de slechte staat van de industriële panden op HeuvelPark.

13.

Indiener vraagt gedegen archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek te doen. Indiener verzoekt om het verkeer vanuit Akkers-Oost niet via de Beneluxlaan te laten ontsluiten, maar via de Trappistenstraat. Indiener wenst een maatregel voor de straat Glorieux om het verkeer via de Trappistenstraat te leiden. Indiener heeft het park zien verpauperen en is tevreden dat het straks goed wordt onderhouden en dat de waarde behouden blijft. Indiener geeft aan dat activiteiten bij de softspot en hotspot dienen te passen binnen het kader ‘rustig besloten landschap’. Indiener is tegen zwemmen of waterrecreatie in/bij de Donge. Indiener pleit ervoor om de nieuwe bomen al vanaf aanplant waarde te laten toevoegen, dus volwassen bomen met een grote boomkroon. Indiener verzoekt om het trapveldje te behouden en hier geen woningen te bouwen.

14.

14. 14.

14.

14. 14.

14.

De visie gaat uit van beek- en kreekherstel van de Donge.

In het vervolgtraject wordt bekeken op welke manier kan worden veilig gesteld dat het park op een dusdanige manier wordt gebruikt dat geen schade aan het park wordt toegebracht. De visie biedt, vanwege het scheppen van ontwikkelingsmogelijkheden, kansen om de staat van deze panden te verbeteren. In de vervolgfase dient een cultuurhistorisch onderzoek plaats te vinden voor het gehele gebied. Zie 3.1.B en 3.1.C.. De voorgestelde alternatieve aansluiting op de Beneluxlaan zal in de vervolgfase worden onderzocht. De verkeersaspecten worden in het vervolgtraject nader uitgewerkt. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

In het vervolgtraject zal dit nader worden uitgewerkt.

Deze vorm van waterrecreatie wordt niet voorgestaan. In het vervolgtraject zal dit nader worden uitgewerkt.

In het vervolgtraject wordt bekeken op welke manier bestaande maar ook nieuwe speelvoorzieningen een (nieuwe) plek kunnen krijgen. Pagina 8 van 11

14.

15.

16.

16. 16.

16.

16.

Indiener is in de kern positief over de plannen en staat open voor een voortdurende dialoog om samen te komen tot een acceptabel plan voor iedereen. De reactie van indiener 15. is nagenoeg identiek aan de reactie van indiener 14, met uitzondering van de reactie op het trapveldje. Deze ontbreekt in reactie 15. Indiener ziet de visie als een mooie kans om diverse opgaven integraal met elkaar te verbinden en te versterken en de ontwikkellocatie klimaat adaptief in te richten. Er wordt ruimte gecreëerd voor waterberging en dit draagt bij aan een robuust water- en bodemsysteem. Indiener staat positief tegenover de visie en heeft voor de verdere uitwerking nog een aantal aandachtspunten aangaande beekherstel en Kaderrichtlijn Water. Indiener raadt aan het behoud van de zwemvijver goed af te wegen en of dit wel past in een klimaat adaptieve inrichting van het gebied. Indiener verzoekt de kabinetsbrief ‘Water en Bodem sturend’ mee te nemen in de afweging tot besluitvorming.

16.

Indiener wijst op de noodzaak tot klimaat adaptief bouwen en inrichten van het gebied.

17.

Indiener geeft aan dat er maar 1 visie is gepresenteerd en had graag gezien dat er ook alternatieve visies zouden zijn besproken. Indiener begrijpt niet waarom GGz stakeholder is.

17.

Het spreekt voor zich dat betrokkenen/belanghebbenden worden betrokken bij het vervolgtraject. Zie de reacties bij indiener 14.

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen en de aandachtspunten worden meegenomen bij de verdere uitwerking van de visie. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen en de aandachtspunten worden meegenomen bij de verdere uitwerking van de visie. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen en de aandachtspunten worden meegenomen bij de verdere uitwerking van de visie. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen en de aandachtspunten worden meegenomen bij de verdere uitwerking van de visie. De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen.

GGz is als eigenaar van een groot deel van de gronden binnen het plangebied als stakeholder betrokken geweest bij het opstellen van de gebiedsvisie. Pagina 9 van 11

17.

Behoud het productiebos en maak het veilig.

17.

De Donge zou de scheidslijn tussen hoog- en laagbouw kunnen zijn. Het huidige park wordt kleiner door de geplande hoogbouw en het verbreden van de Donge. Het park zal geen rustige plek meer zijn. Indiener had graag zien dat de ontwikkeling op Heuvel 15 aansluiting had gevonden bij deze visie. Dan had de verkeersafwikkeling van Heuvel 15 niet over de Heuvel hoeven plaatsvinden. Indiener is enthousiast over de ambitie van de visie, echter vreest dat de waarde van het gebied onder druk komt te staan door de ontwikkelingen. Indiener vindt dat onvoldoende wordt stilgestaan bij de Donge als grens. Indiener vindt dat een trapveldje en moestuin niet in het park thuishoren. Indiener stelt voor de laanstructuur uit het park niet door te zetten. Het in ere herstellen van de oprijlaan van Exterbroek tot in de Kerkstraat is wel een versterking vanuit cultuurhistorisch oogpunt. Indiener vindt dat er op de locatie van het trapveldje niet gebouwd moet worden en dat deze ruimte buffer tussen bebouwing en park moet blijven. Indiener vindt intensieve bebouwing van de paardenwei en het productiebos niet passend en ziet de verdichting liever ten zuiden van de Donge op HeuvelPark.

17.

18.

18.

18.

De visie gaat uit van bebouwing van het productiebos. Zie ook 3.1.B. en 3.1.D. Zie ook 3.1.B. en 3.1.D.

De reactie wordt voor kennisgeving aangenomen. De visie biedt, vanwege het scheppen van ontwikkelingsmogelijkheden op de locatie HeuvelPark, kansen om stedenbouwkundige aansluiting tot stand te brengen. De aanbevelingen en suggesties worden gewaardeerd. De indirecte toegankelijkheid en de ‘bufferzones’ naar het ‘kernparkgebied/Park Glorieux’ zijn inderdaad een aandachtspunt. De voorgestelde assenstructuur zou in de vervolgfase bijvoorbeeld meer losgelaten kunnen worden of ‘uit het lood’ kunnen worden gezet.

Wat betreft de ‘bufferruimtes’ kan in de vervolgfase worden gekeken hoe deze kunnen worden ingepast in het landschapsplan. Intensieve bebouwing rond de Fuséeloods / productiebos blijft voorstelbaar wanneer buiten de historische parkstructuur wordt gebleven, zeker gezien in het verleden met de bouw van de Fusée loods de overstap naar de noordzijde met bebouwing reeds is gemaakt. Onderzocht kan worden of er meer verdichting kan plaatsvinden rond de looierijen. Echter staat de ontsluiting aan de Heuvelstraat reeds onder druk waardoor het toevoegen van nog meer programma ten zuiden van de Donge kwetsbaar is. Pagina 10 van 11

18. 18.

18.

18.

19.

19.

Indiener pleit voor het opstellen van een cultuurhistorische verkenning. Indiener pleit voor het opstellen van een bouwhistorisch onderzoek voor de voormalige boerderij van de Broeders. Indiener pleit voor zorgvuldig omgaan met kwetsbare onbeschermde historische waarden, zoals de Fuséeloods. Indiener steekt het dat pas in de concept visie de woningaantallen zijn opgenomen. De visie staat of valt met de bezettingsgraad in de verschillende deelgebieden. Indiener heeft als doel te stimuleren dat de Donge weer zichtbaar wordt. De visie sluit hier goed op aan. De groene visie moet wel worden uitgevoerd en blijvend worden onderhouden. Indiener pleit ervoor om waterrecreatie onmogelijk te maken, teneinde de biodiversiteit niet te verstoren. Indiener pleit ervoor om wandelpaden aan te leggen die langst de Donge lopen en die worden ingericht als het toekomstige Klompenpad en de huidige ecologische zone. Indiener wil graag meedenken en bij het vervolgtraject betrokken worden, zodat weer een stukje laarzenpad gerealiseerd wordt.

Deze dient in de vervolgfase te worden opgemaakt (zie ook de QuickScan). Deze dient in de vervolgfase te worden opgemaakt (zie ook de QuickScan). In de gebiedsvisie is behoud van de Fuséeloods als optie omschreven. Wat betreft het aantal wooneenheden zit er geen significant verschil tussen de QuickScan en het visiedocument. Akkers-Oost bevat tussen de 60 en 80 wooneenheden, Akkers-West 30-35 wooneenheden. De aandachtspunten worden gewaardeerd. De uitwerking en positie van wandelpaden dienen in geen geval in conflict te komen met het beekherstel.

Het spreekt voor zich dat betrokkenen/belanghebbenden worden betrokken bij het vervolgtraject.

Pagina 11 van 11