Bijl-4a RB 25-44 Toelichting bestemmingsplan Lage Ham 40

69/78

Op basis van onderhavige quickscan Wet natuurbescherming dient voor uitvoering van de voorgenomen werkzaamheden middels aanvullend ecologisch onderzoek duidelijkheid te worden verkregen omtrent de functie van de onderzoekslocatie voor boomvalk, buizerd, sperwer, ransuil, gewone dwergvleermuis, ruige dwergvleermuis en laatvlieger. Voor beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen zijn overtredingen ten aanzien van de Wet natuurbescherming wegens het ontbreken van geschikt habitat, het ontbreken van sporen en/of vanwege een vrijstelling bij ruimtelijke ontwikkeling niet aan de orde. Wel dient rekening te worden gehouden met de algemene zorgplicht. Aanvullend onderzoek In navolging op de uitgevoerde quickscan, is een aanvullend ecologisch onderzoek verricht. Bijbehorend onderzoeksrapport is opgenomen als bijlage 12. Er zijn geen nestlocaties of andere beschermde functies aangetroffen van de boomvalk, buizerd, ransuil en sperwer. Er zijn geen verblijfplaatsen of andere beschermde functies aangetroffen van vleermuizen. Door de aangetoonde afwezigheid van beschermde functies van de boomvalk, buizerd, ransuil, sperwer en vleermuizen op de onderzoekslocatie is overtreding van de Wet natuurbescherming ten aanzien van deze soorten niet aan de orde.

70/78

Met betrekking tot algemene broedvogelsoorten wordt geadviseerd de werkzaamheden te starten buiten het broedseizoen. Hiermee kan een eventuele overtreding van artikel 3.1 van de Wet natuurbescherming ten aanzien van algemeen voorkomende broedvogels worden voorkomen. In de Wet natuurbescherming wordt geen vaste periode gehanteerd voor het broedseizoen. Globaal kan voor het broedseizoen de periode maart tot half augustus worden aangehouden. Geldend is echter de aanwezigheid van een broedgeval op het moment van ingrijpen. Overtredingen ten aanzien van vliegroutes van vleermuizen kunnen worden voorkomen door geen additionele (bouw)verlichting toe te passen richting van de bomenrij in de directe omgeving van de onderzoekslocatie. Indien verstoring door een toename van verlichting dreigt, dient een verlichtingsplan in samenwerking met een ter zake deskundige te worden opgesteld, waar maatregelen in worden vastgelegd om verstoring door verlichting te voorkomen. Voor de beschermde soorten behorend tot de overige soortgroepen geldt, op grond van het provinciale soortenbeleid, bij ruimtelijke ontwikkelingen een vrijstelling van de Wet natuurbescherming, waardoor geen ontheffing hoeft te worden aangevraagd.

Het is echter in het kader van de zorgplicht wel noodzakelijk om voldoende zorg te dragen voor de aanwezige individuen en al het redelijkerwijs mogelijke dient gedaan te worden om het doden van individuen te voorkomen. Het doden of verwonden kan plaatsvinden indien schuil- of voortplantingslocaties worden beschadigd. Aanwezige dieren moeten de gelegenheid krijgen om veilig weg te komen. 4.13.3 Conclusie Het aspect ecologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.14 Duurzaamheid 4.14.1 Normstelling en beleid Duurzaamheid gaat over de balans tussen mens, milieu en financiën en kan op verschillende niveaus worden bezien. Op het niveau van gebiedsontwikkeling gaat het naast technische maatregelen bij gebouwen om het functioneren van het gehele gebied. De kracht zit in het zoeken naar goede combinaties voor een specifieke locatie waardoor een prettige leefomgeving kan worden ontwikkeld. Bepaalde randvoorwaarden en/of de ruimtelijke omgeving van een plan kunnen kansen voor duurzaamheid opleveren. Duurzaam bouwen gaat dus verder dan alleen energie. Het gaat ook over duurzaam materiaalgebruik, comfort, binnenmilieu, bouwen voor de toekomst en slim bouwen. Duurzaam bouwen wordt vaak afgekort als 'dubo' en beoogt naast vermindering van de uitstoot van CO2 ook zaken als: y bij te dragen aan het welzijn van gebruikers (kwaliteitsbevordering); y uitputting van grondstoffen te verminderen; y vervuiling van bodem, water en lucht tegen te gaan. Energieneutraal (BENG) Vanaf 1 januari 2020 moeten alle nieuwe gebouwen in Nederland bijna energieneutrale gebouwen (BENG) zijn. Dit vloeit voort uit het Energieakkoord voor duurzame groei en uit de Europese richtlijn EPBD. De vastgestelde niveaus voor woningen gelden als volgt:

71/78

y y y y

Een maximaal energiebehoefte van 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak; Een maximaal primair fossiel energiegebruik, eveneens in 25 kWh/m2/jr gebruiksoppervlak; Een minimaal aandeel hernieuwbare energie van 50%. Het voorgaande houdt concreet een EPC tussen 0 en 0,2 in.

Aardgasvrij (Wet VET) In de Wet voortgang energietransitie (VET) is bepaald dat per 1 juli 2018 nieuw te bouwen bouwwerken niet meer aangesloten worden op het gasnet. In uitzonderlijke gevallen kan de gemeente, bij zwaarwegende redenen van algemeen belang, een ontheffing verlenen. De omgevingsvergunning voor nieuwe bouwwerken wordt afgekeurd als in de bouwaanvraag geen rekening is gehouden met aardgasvrij bouwen. Milieuprestatie Gebouwen (MPG) Voor nieuwbouwwoningen en nieuwe kantoorgebouwen die groter zijn dan 100 m² is bij elke aanvraag voor een omgevingsvergunning een Milieuprestatie Gebouwen (MPG) verplicht. De MPG geeft aan wat de milieubelasting is van de materialen die in een gebouw worden toegepast. Per 1 januari 2018 geldt voor de MPG een maximum schaduwprijs van 1,00 euro per m2 BVO per jaar. Voor een MPG berekening kan het instrument GPR Gebouw gebruikt worden. GPR Gebouw is opgebouwd uit vijf verschillende thema’s: energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Scores variëren van 0 t/m 10. Het is gebruikelijk om uit te gaan van een gemiddelde GPR Gebouw score van 8. GPR Gebouw is een bruikbaar instrument om tot een duurzaam ontwerp te komen voor onder andere woningbouw. 4.14.2 Toetsing en conclusie De ontwikkeling zal voldoen aan de eisen ten aanzien van milieukwaliteit, gebruikskwaliteit, gezondheid en toekomstgerichtheid.

Daarnaast voldoet het initiatief aan de (energie)prestatie eisen uit het bouwbesluit. Ook zijn de maatregelen uit de flyer van de gemeente Dongen (https://www.dongen.nl/fileadmin/Dongen_ bestanden/Documenten/Inwoner/Bouwen_en_wonen/klimaatbestendig_en_duurzaam_bouwen.pdf) geanalyseerd en toegepast in de planvorming. In een later stadium worden aspecten nader uitgewerkt en aanvullende aspecten aangedragen. Ten aanzien van duurzaamheid worden voor de beoogde woning de volgende maatregelen beoogd: y Aansluiten bij EPC ontwerpuitgangspunten vanuit het gemeentelijk beleid (en de strengere BENG normen); y Mogelijke aanleg van zonnepanelen; y Opvang van hemelwater op eigen terrein (zie paragraaf 4.12); y Extra isolatie ten behoeve van de benodigde geluidwering van 26 dB om aan het vereiste binnenniveau van het Bouwbesluit te kunnen voldoen. Een standaard gevel heeft een geluidwering van 20 dB. Met de voorgaande maatregelen wordt in ieder geval invulling gegeven aan de geldende eisen ten aanzien van de EPC, de Wet VET en GPR Gebouw. Bij de planuitwerking (fase omgevingsvergunning bouwen) zal hier nadere aandacht aan worden besteed en wordt bekeken op welk vlak duurzaamheid kan worden geïntegreerd.

72/78

Hoofdstuk 5 5.1

Juridische planbeschrijving

Algemeen

In het voorgaande hoofdstuk zijn de uitgangspunten van dit bestemmingsplan geformuleerd. In dit hoofdstuk zijn de bestemmingen en de bijbehorende regels beschreven. Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Inherent hieraan is de toepassing van de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen 2012 (SVBP). De SVBP maakt het mogelijk om bestemmingsplannen te maken die op vergelijkbare wijze zijn opgebouwd en op dezelfde manier worden verbeeld. de SVBP is toegespitst op de regels die voorschrijven hoe bestemmingsplannen volgens de Wro en het Bro gemaakt moeten worden. De SVBP geeft bindende standaarden voor de opbouw en de verbeelding van het bestemmingsplan, zowel digitaal als analoog. De regels van dit bestemmingsplan zijn opgesteld volgens deze standaarden, met inachtneming van de aanpassingen die voortvloeien uit de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsbepalingen van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. Het Bro bepaalt dat een bestemmingsplan vergezeld gaat van een toelichting.

Deze toelichting heeft echter geen juridische status, maar is wel belangrijk als het gaat om de onderbouwing van hetgeen in het bestemmingsplan is geregeld.

5.2

Opbouw van de regels

De indeling in hoofdstukken waarin de regels zijn opgenomen, kent de volgende vaste volgorde. y In Hoofdstuk 1 Inleidende regels worden in de regels gehanteerde begrippen, voor zover nodig, gedefinieerd en wordt de wijze van meten bepaald. y In Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels worden in alfabetische volgorde van de naam van de bestemmingen de regels gegeven waarmee die bestemmingen zoals die op de verbeelding voorkomen, nader worden omschreven. y Hoofdstuk 3 Algemene regels bevat een aantal regels (voorheen bepalingen genoemd) die voor alle bestemmingen gelden, zoals een anti-dubbeltelbepaling of de bepaling welke wettelijke regeling van toepassing). y Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels ten slotte geven overgangsrecht voor bestaand gebruik en bestaande bebouwing en de titel van het plan. 5.2.1

Inleidende regels

Artikel 1 Begrippen In dit artikel zijn bepalingen (begrippen) opgenomen welke in het algemeen spraakgebruik onvoldoende vastliggen en waarbij verschillen in interpretatie bij toepassing van de planregels mogelijk zijn.

73/78

Artikel 2 Wijze van meten Hierin wordt aangegeven op welke manier hoogte, lengte, breedte, inhoud en oppervlakte van bouwwerken/percelen gemeten moeten worden. 5.2.2

Bestemmingsregels

De regels van een bestemming worden als volgt opgebouwd en benoemd (niet altijd overal van toepassing): y Bestemmingsomschrijving y Bouwregels y Nadere eisen y Afwijken van de bouwregels y Specifieke gebruiksregels y Afwijken van de gebruiksregels y Omgevingsvergunning Artikel 3 Verkeer - Verblijfsgebied De tot 'Verkeer - Verblijfsgebied' bestemde gronden zijn o.a. bedoeld voor verblijfsgebied met een functie voor verblijf, verplaatsing en gebruik ten dienste van de aangrenzende bestemmingen. Daarnaast zijn diverse bij deze bestemming behorende voorzieningen toegestaan. Artikel 4 Wonen De toekomstige grondgebonden woningen en appartementen zijn bestemd voor wonen en hierbij behorende tuinen en erven. Beroepsmatige en / of bedrijfsmatige activiteiten in een woning zijn toegestaan. Op de verbeelding is door middel van bouwvlakken aangegeven waar de hoofdgebouwen mogen worden gebouwd. Het maximum aantal woningen is vastgelegd via een aanduiding op de plankaart. Artikel 5 Waarde - Archeologie - 1 De in dit artikel aangegeven bestemming betreft een zogenoemde dubbelbestemming. De dubbelbestemming is met een arcering op de kaart weergegeven. De regeling heeft tot doel de bescherming en veiligstelling van het archeologisch erfgoed in de bodem. Hiervoor is het beleid zoals dat is vermeld in paragraaf 4.5 leidend.

Voordat er ten behoeve van een samenvallende bestemming (bijvoorbeeld Wonen) een omgevingsvergunning voor het bouwen kan worden verleend, moet eerst worden nagegaan of daardoor geen onevenredige schade aan de archeologische waarden wordt toegebracht. Om deze afweging mogelijk te maken is het bouwen afhankelijk gemaakt van een omgevingsvergunning. Voor andere werkzaamheden dan bouwen (bijvoorbeeld graven) is een omgevingsvergunning voor het uitvoeren van werken, geen bouwwerk zijnde, of van werkzaamheden nodig. Deze wordt niet verleend indien daardoor in onevenredige mate schade aan de archeologische waarde wordt of kan worden toegebracht. 5.2.3 Algemene regels Deze algemene regels bestaan uit een aantal algemene, niet aan specifieke bestemmingen gekoppelde, regels.

74/78

Artikel 6 Anti-dubbeltelregel Een antidubbeltelbepaling wordt opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein niet nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld. De formulering van de antidubbeltelbepaling wordt bindend voorgeschreven in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.2.4 Bro). Artikel 7 Algemene bouwregels In de algemene bouwregels is opgenomen dat bouwgrenzen, niet zijnde bestemmingsgrenzen, mogen worden overschreden ten behoeve van ondergeschikte bouwdelen. Het gaat hierbij om bijvoorbeeld stoepen, balkons, entreeportalen, veranda's en afdaken. Artikel 8 Algemene gebruiksregels In dit artikel wordt genoemd welk gebruik van de gronden in ieder geval valt onder strijdig gebruik. Het gaat hierbij om onder andere het gebruik van de gronden ten behoeve van stort- of opslagplaats van goederen en aan het gebruik onttrokken machines of het gebruik ten behoeve van seksinrichtingen. Artikel 9 Algemene afwijkingsregels In dit artikel wordt een opsomming gegeven van de regels waarvan afgeweken kan worden. Het gaat hierbij om de bevoegdheid om bij omgevingsvergunning af te wijken van regels die gelden voor alle bestemmingen in het plan.

Dit betreft bijvoorbeeld de vrijstelling ten behoeve van afwijking van de voorgeschreven maten en percentages. Afwijking is overigens alleen mogelijk wanneer hiermee geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan aspecten als de woon- en milieusituatie van aangrenzende percelen. Artikel 10 Algemene wijzigingsregels Dit artikel geeft het bevoegd gezag de bevoegdheid het bestemmingsplan te wijzigen ten behoeve van geringe veranderingen in plaats, ligging of afmetingen van bestemmingsgrenzen. Artikel 11 Overige regels In dit artikel is een parkeerregeling en de werking van wettelijke regelingen opgenomen. 5.2.4

Overgangs- en slotregels

Artikel 12 Overgangsrecht In artikel 12 wordt omschreven hoe wordt omgegaan met het bestaand gebruik en met de bestaande bebouwing ten tijde van de inwerkingtreding van het bestemmingsplan. Artikel 13 Slotregel In dit artikel wordt de naam van de regels vastgesteld.

75/78

76/78

Hoofdstuk 6 6.1

Uitvoerbaarheid

Economische uitvoerbaarheid

Naast de planologische haalbaarheid van de ontwikkeling zoals getoetst in voorgaande paragrafen, moet ook de financiële uitvoerbaarheid van de ontwikkeling aangetoond worden. In de Wet ruimtelijke ordening is de grondexploitatiewet opgenomen. Hierin is geregeld dat gemeenten de mogelijkheid krijgen om kosten van de planontwikkeling te verhalen op grondeigenaren. Het kostenverhaal dient verplicht door de gemeente opgesteld te worden. De gemeente legt dit kostenverhaal vast in een exploitatieplan. Van een exploitatieplan kan worden afgeweken door in het kostenverhaal anderszins te voorzien (overeenkomst met alle grondeigenaren in het plangebied of volledig grondeigendom). In een bestemmingsplan is sprake van kostenverhaal (6.2.3 tot en met 6.2.5 Bro) als een bouwplan (6.2.1 Bro) wordt mogelijk gemaakt. De gemeente is van mening dat er geen belemmeringen zijn aangaande de financiële uitvoerbaarheid. Deze ontwikkeling wordt geheel bekostigd door de initiatiefnemer. De door de initiatiefnemer aan de gemeente overlegde gegevens tonen afdoende aan dat deze de benodigde investeringen financieel kan dragen. Een exploitatieplan is niet noodzakelijk aangezien met een anterieure overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente in het kostenverhaal wordt voorzien.

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Op grond van artikel 3.1.6 Bro dient inzicht te worden gegeven in de maatschappelijke uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan. Het gaat daarbij zowel om de wijze waarop burgers en maatschappelijke organisaties bij de planvoorbereiding zijn betrokken alsook om de resultaten van het overleg ex artikel 3.1.1 Bro. 6.2.1 Participatietraject In het kader van de beoogde plannen is aan de hand van richtlijnen van en in afstemming met de gemeente Dongen een omgevingsdialoogtraject opgestart en heeft in het gemeentehuis (Hoge Ham 62 te Dongen) op dinsdagavond 21 november 2023 een inloop-informatiebijeenkomst plaatsgevonden. Tijdens deze informatiebijeenkomst werden aanwezigen geïnformeerd over de beoogde ontwikkelingen en werden zij uitgenodigd om met betrokken partijen in gesprek te gaan. Van de informatiebijeenkomst en het dialoogtraject daarna is een verslag opgesteld. Dit verslag is opgenomen als bijlage 13. Bijbehorende getoonde posters zijn opgenomen als bijlage 14. Hierin wordt ingegaan op de belangrijkste ontwikkelpunten, relevante bevindingen, eventuele wijzigingen en besproken verbeterpunten. Ten slotte wordt een doorkijk gegeven richting het vervolgtraject. 6.2.2

Vooroverleg ex artikel 3.1.1 Bro

In het kader van het overleg als bedoeld in artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is het bestemmingsplan inzichtelijk gemaakt voor de vaste overlegpartners. Per partner wordt hierna de reactie en de wijze van verwerking in het bestemmingsplan weergegeven.

77/78

Veiligheidsregio Voor het concept-ontwerpbestemmingsplan Lage Ham 40 in Dongen zijn er geen belemmeringen vanuit het aspect externe veiligheid (de dichtstbijzijnde risicobron ligt op meer dan 700 meter afstand). De bereikbaarheid van de planlocatie is goed, mede dankzij een calamiteitenroute. Hierdoor is er een doorgang mogelijk vanaf de Lage Ham naar de Beljaartlaan. De route is alleen toegankelijk voor hulpdiensten; als hiervoor een toegangssleutel voor bijvoorbeeld paaltjes nodig is, wordt geadviseerd dit te overleggen met de lokale brandweer. De reactie van de Veiligheidsregio is voor kennisgeving aangenomen. Er zijn geen wijzigingen in het bestemmingsplan noodzakelijk. Provincie Noord-Brabant Provincie Noord-Brabant geeft aan geen opmerkingen te hebben op het bestemmingsplan. Waterschap Brabantse Delta Aangezien de belangrijkste uitgangspunten voor het waterschap naar wens zijn opgenomen in het concept bestemmingsplan geeft het Waterschap Brabantse Delta positief wateradvies. 6.2.3 Ontwerp Op grond van artikel 3.8 en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening lagen het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met de hierbij behorende stukken vanaf vrijdag 15 december 2023 tot en met donderdag 25 januari 2024 ter inzage. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling indienen. Er zijn twee zienswijzen ontvangen.

De zienswijzen zijn tijdig ontvangen. In de als bijlage 15 bijgevoegde Nota van zienswijzen wordt een reactie gegeven op de zienswijzen. De zienswijzen zijn uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid samengevat weergegeven maar in de reactie komen alle relevante elementen aan de orde. De zienswijzen zijn dus in zijn geheel beoordeeld. Aan het einde van de nota wordt aangegeven of en zo ja in hoeverre de zienswijzen leiden tot aanpassing van het bestemmingsplan. De bijbehorende Lijst van wijzigingen is opgenomen als bijlage 16. 6.2.4

Vaststelling

Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het bestemmingsplan voor de tweede maal zes weken ter visie gelegd. Gedurende deze periode kunnen belanghebbenden tegen het vaststellingsbesluit beroep instellen bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Indien geen beroep wordt ingesteld, is het plan na deze beroepstermijn onherroepelijk en treedt het plan in werking.

78/78