Bijl-4a RB 25-44 Toelichting bestemmingsplan Lage Ham 40

LAGE HAM 40 Dongen Bestemmingsplan

1/2

DATUM KENMERK

03-07-2025 NL.IMRO.0766.BP2024000092-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Lage Ham 40 R. Kerstens

OPDRACHTGEVER Peters Projectontwikkeling B.V. PROJECTNUMMER 20221397 AUTEUR STATUS

2/2

H. Maas vastgesteld

© RHO ADVISEURS BV Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/ ŽĨŽƉĞŶďĂĂƌŐĞŵĂĂŬƚĚŽŽƌŵŝĚĚĞůǀĂŶĚƌƵŬ͕ĨŽƚŽŬŽƉŝĞ͕ŵŝĐƌŽĮůŵŽĨŽƉǁĞůŬĞĂŶĚĞƌĞǁŝũnjĞ ĚĂŶŽŽŬnjŽŶĚĞƌǀŽŽƌĂĨŐĂĂŶĚĞƚŽĞƐƚĞŵŵŝŶŐǀĂŶZŚŽĚǀŝƐĞƵƌƐďǀ͕ďĞŚŽƵĚĞŶƐǀŽŽƌnjŽǀĞƌĚŝƚ ĚƌƵŬǁĞƌŬǁĞƩĞůŝũŬĞĞŶŽƉĞŶďĂĂƌŬĂƌĂŬƚĞƌŚĞĞŌŐĞŬƌĞŐĞŶ͘ŝƚĚƌƵŬǁĞƌŬŵĂŐnjŽŶĚĞƌŐĞŶŽĞŵĚĞ ƚŽĞƐƚĞŵŵŝŶŐŶŝĞƚǁŽƌĚĞŶŐĞďƌƵŝŬƚǀŽŽƌĞŶŝŐĂŶĚĞƌĚŽĞůĚĂŶǁĂĂƌǀŽŽƌŚĞƚŝƐǀĞƌǀĂĂƌĚŝŐĚ͘

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding en doel

9

1.2

Ligging plangebied

9

1.3

Geldend bestemmingsplan

10

1.4

Planproces

12

1.5

Leeswijzer

12

Hoofdstuk 2

Planvoornemen

13

2.1

Huidige situatie

13

2.2

Toekomstige situatie

15

Beleidskader

19

3.1

Inleiding

19

3.2

Rijksbeleid

19

3.3

Provinciaal beleid

27

3.4

Gemeentelijk beleid

30

Milieu- en omgevingsaspecten

35

4.1

Inleiding

35

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

35

4.3

Verkeer en parkeren

36

4.4

Bedrijven en milieuzonering

38

4.5

Archeologie

40

4.6

Cultuurhistorie

44

4.7

Geluid

49

4.8

Externe veiligheid

52

4.9

Luchtkwaliteit

54

4.10

Kabels en leidingen

57

4.11

Bodem

58

4.12

Water

60

4.13

Ecologie

65

4.14

Duurzaamheid

71

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

3/78

Hoofdstuk 5

Juridische planbeschrijving

73

5.1

Algemeen

73

5.2

Opbouw van de regels

73

Uitvoerbaarheid

77

6.1

Economische uitvoerbaarheid

77

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

77

Hoofdstuk 6

4/78

TOELICHTING

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Initiatiefnemer Peters Projectontwikkeling B.V. is voornemens maximaal 26 woningen mogelijk te maken op de locatie aan Lage Ham 40 te Dongen. Voor de locatie zijn conform het bestemmingsplan 'De Beljaart' (vastgesteld op 24 februari 2009) de bestemmingen 'Bedrijf', 'Tuin' en 'Uit te werken wonen I' van toepassing. De beoogde herontwikkeling is in strijd met het geldend bestemmingsplan. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en heeft aangegeven in principe medewerking te willen verlenen. Via voorliggend bestemmingsplan kan de ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied is gelegen aan de noordzijde van de kern Dongen. Ten westen van het plangebied ligt de Lage Ham en ten zuidoosten de Beljaartlaan. De omgeving van het plangebied kent een gemengd karakter en wordt hoofdzakelijk omgeven door detailhandel, bedrijvigheid en een woonfunctie. Figuur 1.1 en 1.2 tonen de ligging en begrenzing van het plangebied. De oppervlakte bedraagt circa 3.960 m2.

Figuur 1.1

9/78

Ligging plangebied aan de noordzijde van de kern Dongen (Bron: Google Maps)

Figuur 1.2

Begrenzing plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

1.3

Geldend bestemmingsplan

1.3.1

Bestemmingsplan 'De Beljaart'

Voor het plangebied geldt het bestemmingsplan 'De Beljaart'. Binnen het plangebied gelden een drietal bestemmingen, te weten 'Bedrijf', 'Tuin' en 'Uit te werken Wonen I'. Een uitsnede van de bijbehorende verbeelding is weergegeven in figuur 1.3.

10/78

Figuur 1.3

Uitsnede geldend bestmmingsplan 'De Beljaart' (Bron: Ruimtelijkeplannen)

De bestemming 'Bedrijf' is opgenomen ten behoeve van de diverse aanwezige kleinschalige bedrijven. In artikel 5 van het geldend bestemmingsplan staat beschreven dat deze gronden bestemd zijn voor bedrijfsdoeleinden voorzover deze voorkomen in de categorieën 1 en 2 van de bij dit plan behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten. De op de plankaart als 'Tuin' aangegeven gronden zijn bestemd voor tuin bij de gebouwen op hetzelfde bouwperceel, waarbij parkeren uitsluitend is toegestaan op een inrit welke buiten het voorgevelvlak op het zijdelings van de hoofdbebouwing gelegen deel is gesitueerd. Tenslotte zijn de als uit te werken 'uit te werken Wonen I' aangegeven gronden bestemd voor: a. woondoeleinden, waaronder begrepen aan huis gebonden beroepen; b. tuinen, erven en verharding; c. maatschappelijke doeleinden, waaronder wordt verstaan medische, zorg-, sport- en d. onderwijsvoorzieningen inclusief daarbij behorende ondergeschikte functies, ter plaatse van de aanduiding 'zone maatschappelijke doeleinden' op de plankaart; e. verkeersontsluitingen ter plaatse van de aanduiding 'indicatie hoofdontsluiting' op de plankaart; f. voorzieningen voor verkeer en verblijf, zoals verkeerswegen, fiets- en voetpaden, pleinen en bermstroken; g.

ondergeschikte voorzieningen zoals geluidwerende voorzieningen, parkeervoorzieningen, groenvoorzieningen, speelvoorzieningen, straatmeubilair, kunstobjecten en waterhuishoudkundige voorzieningen. Het voorgenomen woningbouwinitiatief is in strijd met de bouw- en gebruiksregels uit het geldend bestemmingsplan. Door middel van voorliggend bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk worden gemaakt.

11/78

1.3.2

Geldende bestemmingsplannen omgeving plangebied

In de directe omgeving gelden de volgende bestemmingsplannen: y Zuid en West Dongen, vastgesteld op 30 september 2010; y Zuid en West Dongen - partiële herziening 2015, vastgesteld op 21 mei 2015; y Diverse uitwerkingsplannen voor De Beljaart.

Figuur 1.4

1.4

Diverse bestemmingsplannen in de directe omgeving van het plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)

Planproces

Een bestemmingsplan doorloopt de procedure zoals bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het voorontwerpbestemmingsplan wordt gepubliceerd en ex art. 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening (Bro) voor advies voorgelegd aan Rijk, provincie, waterschap en andere overlegpartners. Binnengekomen reacties uit het wettelijk vooroverleg worden verwerkt in het ontwerpbestemmingsplan. Tijdens de tervisielegging van het ontwerpbestemmingsplan kan eenieder schriftelijk of mondeling een zienswijze kenbaar maken. De ingediende zienswijzen worden afgewogen in het vast te stellen bestemmingsplan. Het vastgestelde bestemmingsplan wordt ter inzage gelegd. Gedurende deze terinzagelegging kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Dongen. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu- en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

12/78

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

Het plangebied heeft een totale oppervlakte van circa 3.960 m2 en is bebouwd met een aaneengesloten gebouw met daarin meerdere verschillende garagehouders en bestaat verder uit een verhard parkeerterrein. Op de onderzoekslocatie is ook nog een enkellaags bakstenen gebouw met garageboxen aanwezig. Ten noordwesten direct aan de onderzoekslocatie is een groenstrook aanwezig. Aan de zuidzijde van de onderzoekslocatie ligt woonwijk De Beljaart. De omgeving van de onderzoekslocatie bestaat verder uit agrarisch bouwland en een aantal kleinschalige boerenerven. Een aantal afbeeldingen van (de directe omgeving van) het plangebied zijn weergegeven in de figuren 2.1 t/m 2.6.

Figuur 2.1

Parkeerplaats oostzijde plangebied

Figuur 2.2

Voorzijde gebouw

13/78

Figuur 2.3

Garageboxen zuidwestzijde plangebied

Figuur 2.4

Zuidwestzijde plangebied

14/78

Figuur 2.5

Beljaartlaan ten oosten van het plangebied (Bron: Google Maps)

Figuur 2.6

Straatbeeld Hoge Ham ter hoogte van inrit plangebied (Bron: Google Maps)

2.2

Toekomstige situatie

Initiatiefnemer is voornemens maximaal 26 woningen mogelijk te maken op de locatie aan Lage Ham 40 te Dongen. Het planvoornemen is berust op twee vrije kavels (categorie 'vrijstaande koop') aan de zuidwestzijde van het plangebied en twee appartementengebouwen aan de noordoostzijde van het plangebied. In de twee appartementengebouwen zullen elk 12 goedkope koopappartementen (categorie 'Koop, appartement, <75 m2 bvo') worden gerealiseerd. Hiermee gaat het in totaal om 24 betaalbare koopappartementen tot € 285.000,- v.o.n. prijspeil 2025.

15/78

De appartementen zullen uitgevoerd worden met een gebruiksoppervlak van circa 50 m2. Beide appartementsgebouwen kennen drie bouwlagen (twee verdiepingen) en worden voorzien van een lift. Omliggende buitenruimte zal worden ingericht ten behoeve van ontsluiting Lage Ham - rotonde Beljaartlaan, parkeren en overige (groene) openbare ruimte. Het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.7. Figuren 2.8 en 2.9 tonen plattegrondstekeningen van de begane grond van de appartementengebouw. Figuur 2.10 toont een doorsnede van het pand met daarop de bouwhoogtes in beeld gebracht.

Figuur 2.7

16/78

Inrichtingstekening schaal 1:1000 (Bron: CIER Architecten)

Figuur 2.8

Plattegrondstekening appartementengebouw blok A (Bron: CIER Architecten)

Figuur 2.9

Plattegrondstekening appartementengebouw blok B (Bron: CIER Architecten)

17/78

Figuur 2.10

18/78

Doorsnede appartementengebouw (Bron: CIER Architecten)

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (2020)

De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: y dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; y met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; y waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; y met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; y waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

y dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; y waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; y dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere

19/78

nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: y Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. y Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. y Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: y Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit; y Ruimte voor overgang naar een circulaire economie; y Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden; y Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Net zoals in grote delen van Nederland is er op dit moment in de regio en in de gemeente Dongen sprake van een schaarste aan woningen, met als gevolg een overspannen woningmarkt. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties, te beginnen in het bestaand bebouwd gebied. De locatie aan de Lage Ham biedt hiervoor nadrukkelijk kansen. 3.2.2

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening

Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

20/78

3.2.3

Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking

Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen. De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel vanuit gegaan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk gemotiveerd te worden in de toelichting van het bestemmingsplan. Toetsing Algemeen Uitgangspunt voor de woningbouwontwikkeling aan Lage Ham 40 is het toevoegen van maximaal 26 woningen. Er is een gedifferentieerde bouw op het oog en deze woningbouw is opgenomen in het woningbouwprogramma dat vanuit de provinciale prognose naar boven is bijgesteld.

Het planvoornemen is berust op twee vrije kavels (categorie vrijstaande koop) aan de zuidwestzijde van het plangebied en twee appartementengebouwen (circa 807 m2 per gebouw). In de twee appartementengebouwen zullen elk 12 goedkope koopappartementen (categorie 'Koop, appartement, <75 m2 bvo') worden gerealiseerd. De appartementen zullen uitgevoerd worden met een gebruiksoppervlak van circa 50 m2. Bestaand stedelijk gebied In artikel 1.1.1 onder h van het Bro is een nadere omschrijving van het begrip bestaand stedelijk gebied vastgelegd. Als bestaand stedelijk gebied wordt aangemerkt: bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Het plangebied aan Lage Ham 40 ligt in bestaand stedelijk gebied. Stedelijke ontwikkeling Het geldende bestemmingsplan is vertrekpunt bij de beoordeling of sprake is van een stedelijke ontwikkeling. Het geldende bestemmingsplan maakt geen woningen mogelijk. In dit geval worden in totaal maximaal 26 woningen mogelijk gemaakt. Het toevoegen van meer dan 11 woningen wordt gezien als stedelijke ontwikkeling. Relevante woonregio Het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling bepaalt tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken.

De begrenzing van de regio is dus afhankelijk van de aard en omvang het programmaonderdeel dat als stedelijke ontwikkeling wordt gezien. Voor wonen is dat de gemeente Dongen, binnen de regio Hart van Brabant (figuur 3.1).

21/78

Figuur 3.1

Regionale woningmarktgebieden (Bron: Brabantse Agenda wonen)

De kwantitatieve en kwalitatieve behoefte aan de beoogde ontwikkeling blijkt uit diverse bronnen die hierna worden behandeld. Kwantitatieve behoefte Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) Voor het woningbouwprogramma van de gemeente Dongen is de provinciale 'Bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord-Brabant (2020) van de provincie Noord-Brabant richtinggevend. Hierin wordt de kwantitatieve woningbehoefte geraamd op het toevoegen van 1.130 woningen in de periode tot en met 2030 (113 per jaar). In de periode daarna zijn nog eens circa 500 woningen nodig (ongeveer 50 per jaar). Tabel 3.1 is richtinggevend voor het maken van nieuwe regionale afspraken. Versnelling van de woningbouw en (vervolgens) vasthouden van het bouwtempo is een belangrijke doelstelling van de Brabantse Agenda Wonen. Tabel 3.1 Indicatie toename woningvoorraad gemeente Dongen 2020-2040 (Bron: Provincie Noord-Brabant)

Er zijn in 2031 naar verwachting ongeveer 12.470 woningen nodig. De actuele woningvoorraad in de gemeente Dongen per 1 januari 2021 is 11.456 woningen. Dat betekent dat de resterende opgave tot 2031 1.014 woningen is.

22/78

Regionale afspraken De gemeente Dongen heeft op 9 maart 2023 met gemeenten van de subregio's Breda en Hart van Brabant de landelijke Woondeal met minister De Jonge en de provincie ondertekend. Daarin ligt onder andere vast dat de minimale bouwopgave tot en met 2030 bestaat uit een netto toevoeging van 1.118 woningen. Het accent voor de nieuwbouw ligt bij plannen in het stedelijk gebied. Wat praktisch in ieder geval betekent dat alle plannen die al in 2022 onderdeel uitmaakten van het bouwprogramma zeker moeten worden gerealiseerd. Het plan aan de Lage Ham maakt deel uit van dat programma. Qua plancapaciteit is opgenomen dat iedere gemeente streeft naar een totale (jaarlijkse) planvoorraad (zachte en harde plancapaciteit) van minimaal 130%. Met de betrekking tot de programmering is vastgelegd dat voor nieuwe woningbouwplannen de volgende verdeling (conform voorgeschreven rijksbeleid) uitgangspunt is: 30% sociale huur, 40% overig betaalbaar (middeldure huur en/of betaalbare koop) en 30% vrije sector (huur en/of koop). Voor de zachte planvoorraad ligt de focus op (snelle) realisatie. Er is een inspanningsverplichting voor gemeenten (en daarmee ook de betreffende ontwikkelende partijen) om voor de bestaande zachte planvoorraad, waar mogelijk en noodzakelijk de betreffende plannen om te vormen naar de 30-40-30 afspraak. Gemeenten motiveren bij deze projecten waarom (o.a.

specifieke lokale behoefte, het belang van een snelle realisatie), een zacht plan niet aan de 30-40-30 regel hoeft te voldoen. Voorliggend initiatief gaat uit van het mogelijk maken van twee vrije kavels (categorie vrijstaande koop) en 24 goedkope koopappartementen. Hiermee wordt 92% betaalbare koop en 8% vrije sector mogelijk gemaakt. Er wordt wel voldaan aan de beleidsuitgangspunten vanuit de Woondeal om minimaal tweede betaalbare woningen te realiseren, maar niet aan het uitgangspunt dat 30% sociale huur dient te zijn. De woningen vallen alle in het goedkope segment tot €285.000,- v.o.n.-prijs (prijspeil 2025, zie tabel 3.2). Het betaalbare segment is tot €405.000,v.o.n.-prijs. De woningen vallen hiermee in een categorie die nu minder aan bod komt. Immers als een woningbouwontwikkeling moet voldoen aan 30% sociale huur en 70% in het betaalbare segment, ligt de v.o.n.-prijs van de koopwoningen het betaalbare segment meestal rond de €405.000,-. Het is daarmee voorstelbaar er geen woningen in de sociale (goedkope) huur worden gerealiseerd maar wel een groot deel in de sociale (goedkope) koop. Tabel 3.2 Actuele prijsgrenzen gemeente Dongen prijspeil 2025

Kwalitatieve behoefte Woonvisie 'Dongen Woont 2017 – 2027' De woonvisie 'Dongen Woont 2017 – 2027' is begin 2017 vastgesteld. De woonvisie benoemt de thema's: betaalbaar wonen, samenwerken aan wonen en zorg, verduurzaming van de woningvoorraad en de nieuwbouwprogrammering. De woonvisie vormt de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken met corporaties.

23/78

Volgens de woonvisie gaan noodzakelijke nieuwe woningen grotendeels gebouwd worden op uitbreidingslocaties, maar er wordt ook aandacht gegeven aan de herontwikkeling en/of transformatie van bestaand en verouderd vastgoed. Om in te kunnen spelen op een veranderende behoefte moet er planologisch zo veel mogelijk flexibiliteit ingebouwd worden (globale eindplannen die snel en flexibel in kunnen spelen op de kwalitatieve behoefte die er op dat moment speelt). De woonvisie wijst op het belang om in nieuwbouwplannen rekening te houden met de relatief sterke groei van het aantal éénpersoonshuishoudens, die voor een groot deel bestaat uit oudere inwoners. Ook wordt gewezen op de behoefte aan een meer gevarieerd woningaanbod, gelet op de tamelijk eenzijdige woningvoorraad. Bij het project Lage Ham 40 wordt ingespeeld op de behoefte aan woonruimte binnen bestaand stedelijk gebied. Voor een deel kan hiermee ingespeeld worden op zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte. Woningbehoefteonderzoek Op verzoek van de gemeenteraad is in 2021 een woningbehoefteonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek moet een antwoord geven op de vraag wat de huidige woningbehoefte is in de verhouding huur / koop, woningtypologieën en prijsklassen en welke potentiële tekorten en overschotten er zijn in de woningvoorraad.

Onderzocht is of er belangstelling en / of behoefte is aan alternatieve woonconcepten en woonvormen, speciale doelgroepen, en aan kavels voor zelfbouw (kleine, middelgrote en grote kavels). Het onderzoek is in december 2021 afgerond. In de door de raad vastgestelde uitgangspuntennotitie is nog geen definitieve invulling opgenomen van de typologieën van te bouwen woningen. Dat gebeurt op een later moment, bij de verdere uitwerking van de plannen. In het onderzoek komt naar voren dat de gemeente Dongen een dorpse woongemeente is, waar de vergrijzing op dit moment nog niet zo groot is en waar veel gezinnen met wat oudere kinderen wonen. De vergrijzing zal de komende jaren wel toenemen met het ouder worden van de generatie babyboomers. Ook wonen in Dongen veel emptynesters (ouders van wie de kinderen niet meer thuis wonen). Kenmerk van deze groep is dat zij vrij weinig verhuizen en vaak nog woonachtig zijn in de (eengezins)woning waar men sinds lange tijd woont. Overige aspecten die uit het onderzoek naar voren komen zijn hierna opgesomd. y y y y

24/78

In Dongen wonen jongeren lang thuis. Er is een stijgend aantal jongeren dat na z'n 25e nog thuis woont. Dit heeft direct te maken met de krapte op de woningmarkt en de gestegen woningmarktprijzen. Die maken het voor starters moeilijk toe te treden tot de koopwoningmarkt. De traditioneel vrij gesloten woningmarkt in Dongen is in de laatste jaren steeds meer 'open' geworden. In de afgelopen jaren was gemiddeld 41% van de nieuwe bewoners afkomstig van buiten de gemeente. Vestiging vanuit Tilburg neemt jaarlijks toe, maar ook de vestiging vanuit Breda, Gilze-Rijen en andere gemeenten uit de directe regio vertonen een stijgende trend. Hierbij vestigen vooral gezinnen zich in de gemeente Dongen. Inwoners van Dongen met verhuisgedachten hebben een warme voorkeur voor het doorverhuizen binnen de gemeentegrenzen (gemiddeld 72% bij starters en 77% bij huishoudens). In de praktijk doet een kleiner deel dat (54%). Het duidt enerzijds op de weerbarstigheid van de praktijk, waarbij woonlocatiekeuzes vaak samenhangen met min of meer toevallige factoren. Te denken valt aan een andere herkomst van de partner, de locatie van het werk of het beschikbaar komen van een fijne woning elders. Anderzijds kan het ook duiden op een onvervulde woonvraag en een tekort aan beschikbare woningen in de eigen gemeente.

y

y

y

y

y

y

25/78

Door de gestegen woningmarktprijzen worden koopwoningen vaker verkocht aan doorstromers uit een koopwoning. Zij kunnen profiteren van de overwaarde van hun oude woning. Een algemene trend is dat woningen in het middensegment vaker gaan naar doorstromers uit stedelijke woningmarktgebieden, die vanwege de krapte hun zoektocht hebben verlegd naar de regio. Uit het onderzoek komt naar voren dat een groot deel van de huishoudens en starters verhuisgedachten en -plannen heeft. Van de deelnemers aan het woonwensenonderzoek is 26% verhuisgeneigd, waarvan 8% actief en/of urgent woningzoekend is. Bij thuiswonende jongeren is dit laatste percentage veel hoger (27%). Verhuiswensen hangen erg samen met leeftijd. Jonge mensen en -huishoudens willen vaak verhuizen, ouderen minder vaak. Op hoge leeftijd neemt de concrete verhuiswens weer toe, meestal in verband met de gezondheid of het wegvallen van een partner. De woningzoekenden in Dongen hebben zeer uiteenlopende wensen voor huren of kopen en hebben ook sterk uiteenlopende budgetten. Hierbij geldt dat de koopwens dominant is bij thuiswonende jongeren, gezinnen en huishoudens tot zo'n 55 jaar. Bij ouderen is de huurwens groter dan de koopwens. Bij huishoudens is naast het inkomen vooral het al hebben van een koopwoning bepalend of men bij een volgende verhuizing wil kopen of niet.

De kans dat huurders nog naar een koopwoning willen verhuizen neemt met het vorderen van de jaren af. Tot 35 jaar is de koopwens onder huurders nog 42%, na het 55e levensjaar nog maar enkelen (6%). Woning-eigenaren 'treden nauwelijks terug naar een huurwoning', tenzij dit uit nood is geboren. Op late leeftijd wil echter bijna de helft van de woning-eigenaren bij verhuizing weer terug naar een (comfortabele) huurwoning. De gewenste prijs van de toekomstige woning varieert ook sterk per huis-houdensgroep. Naast inkomen en het onderscheid één-/tweeverdiener-huishoudens is de prijscategorie sterk afhankelijk van de vraag of men al in een koopwoning woont. Veel woningeigenaren zoeken woningen in een duurdere klasse. Zo'n één op de drie heeft een budget van meer dan €400.000 en zit iets meer dan de helft op een budget tussen €250.000 en €400.000. Bij starters en huurders met een koopwens is het budget echter fors lager. Hier heeft de meerderheid een koopbudget van minder dan €200.000 of €250.000. Vaak is bij hen de ruimte bepaald door de financieringsmogelijkheden op basis van inkomen. Extra ruimte door spaargeld en/of door schenkingen (van ouders) is vaak maar voor een deel van de starters/huurders aan de orde. Door de gestegen woningmarktprijzen in Dongen en de beperkte budgetten van veel (koop)starters is er een tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen.

Door de koopwens van kleinere huishoudens (en het kleine aandeel koopappartementen in Dongen) is er in omvang het grootste tekort aan koopappartementen (eerste koopwoning). Voor de groep ouderen geldt overigens dat er een behoefte is aan zowel betaalbare als duurdere koopappartementen (doorstroming). In de huursector is er voor de komende tien jaar ook een grote behoefte aan nieuwbouw. Vooral huurappartementen zijn daarbij nodig, zowel in de sociale huur als in de middenhuur. Deze worden vooral gevraagd door starters, kleine huishoudens (ook na relatiebreuk) en ouderen. Met de demografische ontwikkelingen in Dongen wordt verwacht dat Dongen de komende tien jaar verder doorgroeit. Het aantal eenpersoonshuishoudens groeit naar verhouding het sterkst. Tot 2031 zijn naar schatting 1.055 extra woningen nodig. Vergrijzing (met langer zelfstandig wonende ouderen en een lage verhuismobiliteit als gevolg), een positief vestigingssaldo, grote belangstelling voor het blijven wonen in Dongen en een in te halen tekort aan woonmogelijkheden voor thuiswonende jongeren zorgen hiervoor. Uit de kwalitatieve woningbehoefte komt naar voren dat in nagenoeg alle woningmarktsegmenten een woningbouwbehoefte ontstaat. Alleen in het segment grondgebonden huurwoningen in de vrije sector lijkt sprake te zijn van een potentieel overschot. Het woningbehoeftemodel is weergegeven in figuur 3.2.

Figuur 3.2 y

Woningbehoeftemodel (Bron: Companen)

Voor nieuwbouwwoningen is er in Dongen een substantiële belangstelling. Gemiddeld geeft 20% van de woningzoekenden in Dongen de voorkeur aan nieuwbouw boven bestaande bouw. Gelet op de woningmarktomvang van Dongen van jaarlijks zo'n: 850-900 woningtransacties/verhuizingen geeft dit een indicatie voor de omvang van de warme animo op jaarbasis.

In het onderzoek zijn de huidige en verwachte woningbehoefte richting 2032 blootgelegd. Op basis daarvan zijn de tekorten, de kwalitatieve vraag en de knelpunten op de huidige markt geschetst. Het zou echter niet verstandig zijn om de berekende tekorten zo maar één-op-één te vertalen naar het woningbouwprogramma op twee aangewezen specifieke nieuwbouwlocaties (Noorderbunder en Waspikse weg). Daarvoor zijn nog veel meer invalshoeken van invloed. Die invalshoeken zijn niet alleen maar ingegeven vanuit de woningbehoefte, maar zijn nadrukkelijk contexten locatieafhankelijk. Het verdient daarom een aanbeveling om het woningbouwprogramma bij herontwikkelingen zoals aan de Lage Ham op te stellen: 1. naar rato van de verwachte kwalitatieve tekorten; 2. met accent op woningen voor huishoudens die niet mee kunnen in de hoge prijsniveaus en prijsstijgingen; 3. met accent op de producten voor (lokale) doorstroming; 4. met accent op het aanvullen van missende/kleine woningmarktsegmenten; 5. richten op de locatie-specifieke kwaliteiten van de omgeving. Het Woningbehoeftenonderzoek geeft in lijn met het actuele rijksbeleid en landelijke (prestatie)afspraken aan dat er een duidelijke opgave ligt voor diverse groepen doorstromers en (semi)starters. Dit vertaalt zich voor Dongen nadrukkelijk in een urgentie voor het realiseren van huisvesting van betaalbare woningen.

De ontwikkeling aan de Lage Ham speelt hier nadrukkelijk op in via de realisatie van appartementen in het segment goedkope koop. Voor koop geldt de maximale grens van sociale koop van de gemeente Dongen. Uitgaande van prijspeil 2025 is dit geijkt op €285.000,-, maar zou de komende jaren in theorie kunnen veranderen. In dat geval is deze prijs afhankelijk van het jaar wanneer de woningen eventueel in de verkoop zouden gaan.

26/78

De behoefte is regionaal afgestemd. In paragraaf 3.3.2 wordt het initiatief verder getoetst aan de Interim omgevingsverordening. 3.2.4

Conclusie

De beoogde ontwikkeling is aan te merken als een 'nieuwe stedelijke ontwikkeling'. De woningbouwplannen zijn afgestemd op de provinciale en regionale behoeften. Daarmee past het initiatief binnen de kaders van de ladder voor duurzame verstedelijking.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Omgevingsvisie Noord-Brabant

In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: y Werken aan de Brabantse energietransitie; y Werken aan een klimaatproof Brabant; y Werken aan de slimme netwerkstad; y Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied.

Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 treedt naar verwachting de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.

27/78

In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d.

houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Toetsing Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'landelijke kern'. Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk concentratiegebied' zoals gehanteerd binnen de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (figuur 3.3). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere voorzieningen om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voorliggend plan speelt in op deze mogelijkheden.

28/78

Figuur 3.3 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant) 3.3.3

Omgevingsverordening Noord-Brabant

De provincie heeft als eerste stap een Interim omgevingsverordening vastgesteld waarin de bestaande regels zijn samengevoegd. Provinciale Staten hebben vervolgens op 11 maart 2022 de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking. In de definitieve verordening zijn, in tegenstelling tot de interim verordening, ook beleidswijzigingen verwerkt. De huidige regels in de Interim omgevingsverordening zijn gehanteerd als uitgangspunt. De belangrijkste wijzigingen zijn: y Er is aansluiting gezocht bij de opbouw van de rijksregels. Diverse nadere regelingen zijn in de Omgevingsverordening verwerkt. y Vanwege het vervallen van de Wet bodembescherming zijn nieuwe regels opgenomen om verontreiniging van het grondwater te voorkomen. Het voorstel is om daarvoor ook voorbeschermingsregels vast te stellen. y De aanwijzing van voor verzuring gevoelige kwetsbare gebieden (Wav-kaarten) is vervallen. y De rechtstreeks werkende regels voor de ontwikkeling van veehouderij en mestbewerking vervallen. Het voorstel is om die te vervangen door voorbeschermingsregels. y Er is een attentiezone geluid opgenomen langs provinciale wegen waarbinnen aandacht wordt gevraagd voor het oprichten van geluidgevoelige bebouwing.

In de omgevingsverordenig Noord-Brabant zijn geen wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van de interim omgevingsverordening die relevant zijn voor onderhavig plangebied. 3.3.4

Conclusie

De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

29/78

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Omgevingsvisie Dongen 2040

Per 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Deze wet verplicht gemeenten uiterlijk 2024 een omgevingsvisie te hebben vastgesteld. In de omgevingsvisie legt de gemeente haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn vast. De omgevingsvisie is integraal en heeft daarmee betrekking op alle terreinen van de fysieke leefomgeving. De gemeente stelt één omgevingsvisie voor het hele grondgebied vast. Op 25 mei 2023 heeft de gemeente Dongen haar Omgevingsvisie voor 2040 vastgesteld. Een uitsnede van de Omgevingsvisiekaart is weergegeven in figuur 3.4.

Figuur 3.4 Dongen)

30/78

Uitsnede Omgevingsvisiekaart gemeente Dongen met plangebied rood omcirkeld (Bron: Gemeente

Toetsing Het plangebied ligt binnen het deelgebied 'Historisch lint'. Dit gebied heeft zijn eigen toekomstperspectief en ambities. Het plan sluit onder meer aan op de volgende geambieerde punten van het toekomstperspectief: y behoud van het Dongens DNA; y een gezonde leefomgeving, groene leef- en woonomgeving; y een duurzame toekomst. Er wordt met het initiatief ingezet op de toevoeging van woningen binnen bestaand bebouwd gebied op een locatie die voorheen gebruikt werd ten behoeve van bedrijfsactiviteiten. Het karakter van het lint Lage Ham blijft met de ontwikkeling behouden en er wordt ruimte gecrëerd voor verblijfskwaliteit en ontmoeting. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen. De ontwikkeling versterkt hiermee het gebied en is gekoppeld aan de ambities ten aanzien van een gezonde leefomgeving, waar met name de ambitie duurzame woningvoorraad in terug komt. Hiermee sluit de beoogde ontwikkeling aan op de Omgevingsvisie van de gemeente Dongen. 3.4.2 Woonvisie Dongen 2017 - 2027 De woonvisie geldt voor een lange termijn en is op onderdelen wat gedateerd geraakt. De strekking van de visie is echter nog altijd actueel en bruikbaar voor de uitvoeringspraktijk.

Dongen kent een woningvoorraad van ruim 11.000 woningen die grotendeels bestaat uit eengezinswoningen. Dat is historisch zo gegroeid. Met nieuwbouw voegen we daar jaarlijks ongeveer 100 woningen aan toe. Nog steeds zijn dat veelal eengezinswoningen, terwijl de groei vooral zit in éénpersoonshuishoudens. De bestaande woningvoorraad blijft volgens de woonvisie grotendeels gehandhaafd Er worden beperkt woningen toegevoegd, voor het overgrote deel gebeurt dat in de vorm van nieuwbouw. Uitgangspunt is verder hergebruik en/of transformatie van vrijkomend vastgoed (o.a. zorgvastgoed, religieus vastgoed en kantoor- en schoolgebouwen). De visie gaat nog uit van de provinciale bevolkingsprognoses van 2014 en de woningbehoefte die daarop is gestoeld. Dongen blijkt sterker te groeien dan in die prognoses werd voorzien. Medio 2020 zijn geactualiseerde prognose verschenen, met een doorberekening naar de benodigde woningvoorraad. Die moet uiteindelijk groeien naar zo’n 12.900 woningen in 2040, In de periode 2020 – 2030 zijn de meeste woningen nodig: een uitbreiding met circa 120 woningen per jaar is gewenst. Na 2030 vlakt de groei af en zijn er minder woningen nodig.

Toetsing Volgens de woonvisie gaan noodzakelijke nieuwe woningen grotendeels gebouwd worden op uitbreidingslocaties (Beljaart, Noorderbunder, Waspikse Weg), maar er wordt ook aandacht gegeven aan de herontwikkeling en/of transformatie van bestaand en verouderd vastgoed. Om in te kunnen spelen op een veranderende behoefte moet er planologisch zo veel mogelijk flexibiliteit ingebouwd worden (globale eindplannen die snel en flexibel in kunnen spelen op de kwalitatieve behoefte die er op dat moment speelt). De woonvisie wijst op het belang om in nieuwbouwplannen rekening te houden met de relatief sterke groei van het aantal éénpersoonshuishoudens, die voor een groot deel bestaat uit oudere inwoners.

31/78

Ook wordt gewezen op de behoefte aan een meer gevarieerd woningaanbod, gelet op de tamelijk eenzijdige woningvoorraad. Bij het project Lage Ham 40 wordt ingespeeld op de behoefte aan woonruimte binnen bestaand stedelijk gebied. Voor een deel kan hiermee ingespeeld worden op zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte. 3.4.3 Woningbouwplanning De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2021-2040 voorziet in de bouw van in totaal 1.610 woningen. De ontwikkeling van de woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma. 3.4.4 Welstandsnota Gemeente Dongen (2008) De bebouwde omgeving bestaat uit verschillende woon- en werkgebieden zoals: historische dorpscentra, individuele woningen en kleinschalige woningbouwprojecten van voor de tweede wereldoorlog, naoorlogse woonwijken en bedrijventerreinen. Voor de gebiedsgerichte criteria is Dongen onderverdeeld in de deelgebieden: y Historische lintbebouwing; y Dorpswonen; y Woongebieden; y Bedrijventerreinen. Het projectgebied bevindt zich in het deelgebied 'historische lintbebouwing' zoals weergegeven in figuur 3.5. In deze paragraaf wordt hier verder op ingegaan.

32/78

Figuur 3.5

Deelgebieden Dongen met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Dongen)

Historische lintbebouwing De kern Dongen is ontstaan als een agrarische nederzetting. Het dorp ontwikkelde zich in aansluiting op het oorspronkelijke bebouwingslint van de Lage Ham – Hoge Ham - Eindsestraat en de bebouwing in de omgeving van de Protestantse Kerk aan de Kerkstraat. Langs de oudere hoofdwegen en uitvalswegen zijn in de loop der tijd bebouwingslinten ontstaan. Veel van deze bebouwingslinten is bewaard gebleven. De linten vormen een driehoekige structuur waarbinnen het centrum is gegroeid en waar omheen de latere woonwijken zijn gerealiseerd. Vanwege het historische belang dat de Donge en het beekdal van de Donge hebben gehad voor het ontstaan en de ontwikkeling van Dongen wordt ook dit gebied bij de historische laag gerekend. Lage Ham (vrijstaande lintbebouwing) Hoofdaspecten: bebouwing en omgeving Lage Ham is onderdeel van een lange, oorspronkelijke agrarische ontginningsas waaraan Dongen is ontstaan. Langs het lint is veel agrarische bebouwing terug te vinden en incidenteel staan er kleinschalige fabrieksgebouwen. Het lint is in de loop der jaren verdicht met woningen en bedrijvigheid mar het ruime groene karakter is gebleven. De bebouwing is vrijstaand met diepe voortuinen. Opvallend is het a-symetrische profiel. Langs de westzijde van de weg loopt de Donge. De kavels aan die zijde worden ontsloten door bruggetjes.

De afstand van de bebouwing tot de weg kent een grote variatie.

33/78

Deelaspecten: massa en vorm Beeldbepalend is de grote boerderijbebouwing met bijgbouwen en bebouwing uit verschillende bouwperioden en bouwstijlen. De bebouwing bestaat over het algemeen uit één of twee bouwlaagen met een kap. De kapvormen kennen veel variatie: zadeldaken, wolfsdaken, schilddaken en mansardedaken in langs- en haaksrichting. De verdiepings- en nokhoogte van de oudere panden is vrij hoog. Detailaspecten: detaillering, kleur en materiaal Langs de Lage Ham staan veel panden met oude originele gevels en detaillering zoals speklageen, lateien, daklijsten, luiken, etc. Zowel bij de oude als nieuwe bebouwing zijn gevels opgetrokken uit baksteen en hout. Daken zijn bedekt donkere dakpannen en incidenteel met riet. Toetsing Er zal in maat en schaal van de nieuw te bouwen woningen worden aangesloten bij de reeds aanwezige woningen aan de Lage Ham, de Beljaartlaan, de Weegbree en de Windmolenweg. Hierdoor past de beoogde ontwikkeling past binnen het welstandsbeleid. 3.4.5 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het gemeentelijk beleid.

34/78

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.2.1

Normstelling en beleid

In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: y de kenmerken van de projecten; y de plaats van de projecten; y de kenmerken van de potentiële effecten. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. 4.2.2

Toetsing en conclusie

In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van maximaal 26 woningen in het plangebied. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden.

35/78

Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenoemde 'aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling', welke als bijlage 1 is opgenomen bij voorliggend bestemmingsplan. Het bevoegd gezag neemt op basis hiervan een m.e.r.-beoordelingsbeslissing.

4.3

Verkeer en parkeren

4.3.1

Normstelling en beleid

Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 744. Hierbij wordt uitgegaan van een ligging in rest bebouwde kom. De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen 2025. Conform dit beleid wordt de bovenkant van de bandbreedte aangehouden. Voor het juiste kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in de zone 'Rest bebouwde kom incl. 's Gravenmoer' aangehouden. De gemeente heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid. 4.3.2

Toetsing

4.3.2.1 Ontsluiting Gemotoriseerd verkeer De te realiseren vrijstaande woningen op de vrije kavels zullen ontsloten worden via de Lage Ham. De appartementsgebouwen zullen ontsloten worden via de Weegbree / rotonde Beljaartlaan. Er zal geen doorgaande (auto)verbinding komen tussen de twee vrijstaande woningen en de appartementengebouwen. Wel zal deze verbinding toegankelijk zijn voor langzaam verkeer en bij calamiteiten. Richting het noorden gaat de Lage Ham over in de Groenstraat/Hogedijk welke aansluit op de Provincialeweg. Richting het zuiden wordt via de rotonde Lage Ham ontsloten op de Noorderlaan - Westerlaan (richting Oosterhout), en de Hoge Ham welke aansluit op de Gasthuisstraat/Monseigneur Poelsstraat en het centrum van Dongen. De Westerlaan en de Gasthuisstraat (gaat over in de Middellaan) zijn beide aangesloten op de N629 welke in verbinding staat met de A27. De Beljaartlaan vormt de ontsluiting in de richting van Kaatsheuvel. Binnen de bebouwde kom geldt een maximum snelheid van 50 km/h en buiten de kom een maximum snelheid van 60 km/h. De N629 is een gebiedsontsluitingsweg waar een maximumsnelheid van 80 km/h geldt. De ontsluiting van het gemotoriseerde verkeer is goed. Openbaar vervoer De dichtstbijzijnde bushalte is op een afstand van circa 1 kilometer gesitueerd. Deze halte wordt bediend door bussen in de richtingen Tilburg en Oosterhout/Breda.

36/78

Langzaam verkeer Het fietsverkeer op de Lage Ham wordt gemengd met het overige verkeer afgewikkeld. Op de Beljaartlaan zijn aan weerszijden vrijliggende fietspaden aanwezig. 4.3.2.2 Parkeren De parkeerbehoefte wordt bepaald aan de hand van de parkeernormen 2025 van de gemeente Dongen. Hierbij wordt uitgegaan van het maximale van de bandbreedte. In tabel 4.1 is een overzicht gegeven van de beoogde woningtypologieën met bijbehorende maximale parkeerbehoefte. Tabel 4.1

Parkeerbehoefte toekomstige situatie Aantal

Norm (maximum)

Parkeerbehoefte

2

2,45

4,9

Koop, appartement, <75 m bvo

24

1,85

44,6

Totaal

26

Koop, huis, vrijstaand 2

49,3

Voor de beoogde ontwikkeling zijn op basis hiervan 49,3 parkeerplaatsen benodigd. Voor het bepalen van het parkeeraanbod wat in de beoogde ontwikkeling mogelijk wordt gemaakt, zijn de rekenfactoren voor parkeervoorzieningen bij woningen uit tabel 3.2 van de parkeernormen 2025 van de gemeente Dongen van belang. In onderstaande tabel 4.2 is aangegeven wat het parkeeraanbod van de beoogde ontwikkeling is, rekening houdend met de berekeningsaantallen uit de parkeernormen 2025. Hierbij moet wel worden opgemerkt dat de berekeningsaantallen alleen toegepast kunnen worden als de juiste maatvoeringen ten aanzien van opritten en garages aangehouden worden. De correcte maatvoeringen worden vermeld in paragraaf 3.3 van de parkeernormen 2025. Ten tijde van de aanvraag omgevingsvergunning zal hieraan getoetst worden. Om de parkeeruitwerking juridisch-planologisch te borgen is in artikel 11.1 een regeling opgenomen. Tabel 4.2

Parkeeraanbod toekomstige situatie Berekeningsaantal

Aantal

Parkeeraanbod

Openbaar t.b.v. de appartementen

1,0

45

45,0

Garage met dubbele oprit

1,8

2

3,6

Openbare langsparkeerplaatsen t.b.v. de vrijstaande woningen

1,0

2

2,0

Totaal

50,6

Met een parkeerbehoefte van 49,3 en een parkeeraanbod van 50,6 wordt voldaan aan de parkeernormen 2025. De parkeerbehoefte van de beoogde ontwikkeling kan volledig binnen het plangebied worden opgevangen. Na planrealisatie zal de parkeersituatie binnen het plangebied en de openbare ruimte nauwkeurig worden gemonitord. Mocht in de toekomst blijken dat de parkeerplaatsen binnen het plangebied in de praktijk nooit of enkel in uitzonderlijke gevallen volledig bezet zijn, zullen mogelijkheden worden onderzocht voor de toevoeging van extra kwaliteit in de vorm van groen en/of ruimte voor watercompensatie.

37/78

4.3.2.3 Verkeersgeneratie De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 744). In de toekomstige situatie is voor het plangebied aan Lage Ham 40 te Dongen sprake van de toevoeging van twee vrijstaande woningen en 24 goedkope koopappartementen. De verkeersgeneratie is weergegeven in tabel 4.3. Tabel 4.3

Verkeersgeneratie toekomstige situatie Aantal

Kencijfers CROW (maximum)

Weekdag

Werkdag

2

8,6

17,2

19,01

Koop, appartement, <75 m bvo

24

5,3

127,2

141,19

Totaal

26

144,4

160,20

Koop, huis, vrijstaand 2

Voor het beoogde woonprogramma betekent dit een verkeersgeneratie van 144,4 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Deze verkeersgeneratie is doorgerekend in het stikstofonderzoek zoals opgenomen in paragraaf 4.13.2.2 van dit bestemmingsplan. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 160,20 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 16,02 mvt. Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer. Toename ten opzichte van bestaande planologische situatie In de huidige situatie heeft het plangebied een bedrijfsmatige functie. Hiermee heeft het plangebied planologisch gezien al een verkeersaantrekkende werking van circa 44 mvt/etmaal (maximale generatie weekdag op basis van categorie bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief, waar onder andere een loods, opslag of transportbedrijf toe behoren). Op de verkeersgeneratie van de toekomstige woningbouwontwikkeling (144,4 mvt/etmaal) kan daarom een verkeersgeneratie van 44 mvt/etmaal in mindering worden gebracht. De netto toename bedraagt daarmee 100,4 mvt/etmaal. 4.3.3

Conclusie

Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de planrealisatie.

4.4

Bedrijven en milieuzonering

4.4.1 Normstelling en beleid In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: y ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; y rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven.

38/78

Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. 4.4.2 Toetsing In de beoogde situatie wordt met een woonfunctie een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure. De directe omgeving van het projectgebied (Lage Ham, Windmolenweg, Kwekerijpad, Weegbree, Noorderlaan en Beljaartlaan) kenmerkt zich door diverse bedrijfsmatige en gemengde functies, waardoor de omgeving getypeerd kan worden als een 'gemengd gebied'. Ten noordwesten van het plangebied bevindt zich een bedrijfsbestemming. Binnen de bedrijfsbestemming bevindt zich momenteel lichte bedrijvigheid waaronder kantoorruimtes, een atelier en een showroom.

Het geldend bestemmingsplan laat echter de bedrijfsactiviteit ‘Overige metaalwarenfabriek met productieoppervlak > 200 m2’ toe die valt onder de milieucategorie 3.2 (figuur 4.1). De richtafstand van een bedrijf met milieucategorie 3.2 in een gemengd gebied bedraagt 50 meter. Binnen 50 meter afstand van de bedrijfsbestemming zijn geluidgevoelige bestemmingen gelegen waarvan de dichtstbijzijnde woning op een afstand van circa 1,7 meter is gelegen. In het kader hiervan is een onderzoek industrielawaai uitgevoerd. Hier wordt nader op in gegaan in paragraaf 4.7.3.

Figuur 4.1 Plangebied grenzend aan bedrijfsbestemming waar planologisch milieucategorie 3.2 mogelijk is (Bron: Econsultancy)

39/78

Aangezien een hogere milieucategorie is toegestaan dan momenteel aanwezig is binnen de bestemming wordt voor het akoestisch onderzoek ten behoeve van het woningbouwplan primair op basis van de richtafstanden uit de publicatie de representatieve invulling van de maximale planologische mogelijkheden inzichtelijk gemaakt. Er zijn voor zover bekend geen maatwerkvoorschriften vastgesteld voor de aanwezige bedrijven binnen de bedrijfsbestemming. Uit het onderzoek volgt dat sprake is van een goed akoestisch woon- en leefklimaat ter hoogte van het plangebied. Ook na de realisatie van het plan worden de rechten van de bedrijfsbestemming gerespecteerd. Ten westen van het plangebied bevindt zich een detailhandelsbestemming en een bedrijfsbestemming met functieaanduiding bedrijf tot en met categorie b1. Dit zijn functies die in een gemengd gebied direct naast of beneden woningen zijn toegestaan. De bedrijfsactiviteiten zijn gezien hun aard en omvang zodanig weinig belastend dat dit niet leidt tot onaanvaardbare milieuhinder ter plaatse van de beoogde woningen of bestaande woningen in de omgeving. 4.4.3

Conclusie

Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5

Archeologie

4.5.1 Normstelling en beleid Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018) De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgelegd op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen. De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder andere het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart. Erfgoedverordening gemeente Dongen 2016 De erfgoedverordening is op 13 oktober 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn verstoringen uitgezonderd in een gebied: y met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m2; y met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m2; y waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg.