766.106 Gemeente Dongen - Woonwensen- en woningbehoefteonderzoek
Tekst van het document
Woningbehoefteonderzoek 2021 Gemeente Dongen
7 januari 2022 Eindrapport
DATUM
7 januari 2022
TITEL
Woningbehoefteonderzoek 2021
OPDRACHTGEVER
Gemeente Dongen
AUTEUR(S)
Mattijs Letteboer Valentine Reijers
PROJECTNUMMER
766.106/G
STATUS
Eindrapport
Inhoud 1
Inleiding
4
2
Samenvatting 2.1 Samenvattende conclusies 2.2 Aanbevelingen
5 5 7
3
Typering gemeente Dongen 3.1 Bevolking en huishoudens 3.2 Samenstelling woningvoorraad 3.3 Demografische trends gemeente Dongen 3.4 Huishoudensontwikkeling gemeente Dongen
10 10 13 14 16
4
Trends op de lokale woningmarkt 4.1 Verhuizingen en verhuisrichting 4.2 Samenstelling Dongense woningmarkt 4.3 Profiel nieuwe huishoudens en vertrekkers per kern 4.4 Trends koopmarkt Dongen
18 18 20 21 22
5
Woonwensen 5.1 Verhuiswens 5.2 Woonlocatievoorkeuren en type woonomgeving 5.3 Woonwensen verhuisgeneigden 5.4 Interesse in nieuwbouw/zelfbouw
24 24 26 27 30
6
Woningbehoefte 6.1 Verwachte huishoudensontwikkeling Dongen 6.2 Verwachte woningbehoefte tot 2026 en 2031
35 35 36
Bijlage 1 : Onderzoeksverantwoording
39
Bijlage 2 Ontwikkeling woningvoorraad
42
1 Inleiding De woningmarkt is krap en er moet de komende jaren veel worden bijgebouwd in Nederland en de regio rond Dongen. Het beschikbare aanbod is schaars en prijzen stijgen. De mogelijkheden om bij te bouwen liggen niet voor het oprapen. Dat vraagt om goede keuzes bij de programmering die aansluiten bij de huidige en toekomstige vraag. De gemeente Dongen heeft de mogelijkheid om op twee locaties in haar gemeente substantieel bij te dragen aan de woningbouwopgave. De eerste is een gebied ten noorden van de Noorderlaan in Dongen, waar ruimte is voor 275 – 300 woningen. Een mogelijke 2 e fase wordt bij de omgevingsvisie afgewogen. De andere is in ’s Gravenmoer aan de Waspikse Weg, waar ruimte is voor circa 100 – 150 woningen. Om een goede invulling te geven aan het nieuwbouwprogramma heeft de gemeenteraad van Dongen de wens geuit om meer inzicht te krijgen in de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente. Wat voor woningen zijn er de komende jaren nodig, welke woonwensen hebben de inwoners van Dongen zelf? Waar zijn of ontstaan de komende jaren kwalitatieve tekorten in de woningvoorraad? En ook: is er ook animo voor bijzondere woonconcepten en zelfbouw of CPO? In de voorbije maanden heeft Adviesbureau Companen in opdracht van de gemeente Dongen onderzoek gedaan naar de woonwensen van starters en huishoudens in Dongen en naar de kwalitatieve woningbehoefte in de komende jaren.
Hiertoe hebben wij alle particuliere huishoudens in Dongen en thuiswonende jongvolwassenen (tot 30 jaar) per brief uitgenodigd om deel te nemen aan een online onderzoek waarbij hen is gevraagd naar hun verhuis- en woonwensen.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
Daarnaast hebben wij analyses uitgevoerd rond de demografische trends en ontwikkelingen in Dongen en hebben we de recente migratie- en verhuistrends op de lokale en regionale woningmarkt onderzocht. Daarnaast zijn ter aanvulling en onderbouwing van de analyses een aantal interviews gehouden met lokale makelaars (Aad Kanters van Kanters Garantiemakelaars en Henk Goos van Van Den Bosch Makelaars). Op basis van onze analyses en met de inzichten uit het woonwensenonderzoek en de gesprekken hebben we een goed beeld kunnen schetsen van de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente Dongen en specifiek vanuit het perspectief van mensen uit Dongen. In dit rapport leest u de resultaten van het enquête-onderzoek en de analyses en doen wij op basis van het onderzoek richtinggevende aanbevelingen over de mogelijke invulling voor de twee genoemde nieuwbouwlocaties.
Leeswijzer Dit rapport begint met de belangrijkste conclusies uit het onderzoek en richtinggevende adviezen rond de nieuwbouwlocaties in Hoofdstuk 2. In Hoofdstuk 3 geven we een schets van het profiel van de Dongense huishoudens en starters, de woningvoorraad en de demografische trends in de gemeente en de kernen. Hoofdstuk 4 behandelt de belangrijkste lokale woningmarkttrends, zoals migratiepatronen, vestigingsprofielen en beschrijft de ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt en de samenstelling van de marktvraag in Dongen. Hoofdstuk 5 toont de belangrijkste resultaten uit het enquête-onderzoek, waarbij het gaat over verhuiswensen, woonlocatievoorkeuren en kwalitatieve woonwensen. In Hoofdstuk 6 maken we een vertaling van de (verwachte) demografische ontwikkelingen en woonwensen naar de toekomstige woningbehoefte in Dongen. In de bijlage treft u de onderzoeksverantwoording aan van het onderzoek.
4
2 Samenvatting
•
2.1 Samenvattende conclusies •
•
•
•
•
1
De gemeente Dongen is een dorpse woongemeente, waar de vergrijzing op dit moment nog niet zo groot is en waar veel gezinnen met wat oudere kinderen wonen. De vergrijzing zal de komende jaren wel toenemen met het ouder worden van de generatie babyboomers. Ook wonen in Dongen veel emptynesters. Kenmerk van deze groep is dat zij vrij weinig verhuizen en vaak nog woonachtig zijn in de (eengezins)woning waar men sinds lange tijd woont. In ’s Gravenmoer wonen minder jonge gezinnen en -huishoudens dan in Dongen. Ook het aandeel ouderen op leeftijd is in ‘s Gravenmoer kleiner dan in Dongen. Dit lijkt verklaarbaar omdat hier meer (zorg)voorzieningen en woningen voor ouderen zijn. In de gemeente Dongen wonen jongeren lang thuis. We zien een stijgend aantal jongeren dat na z’n 25 e nog thuis woont. Dit heeft direct te maken met de krapte op de woningmarkt en de gestegen woningmarktprijzen. Die maken het voor starters moeilijk toe te treden tot de koopwoningmarkt. De traditioneel vrij gesloten woningmarkt in Dongen is in de laatste jaren steeds meer ‘open’ geworden. In de afgelopen jaren was gemiddeld 41% van de nieuwe bewoners afkomstig van buiten de gemeente. Vestiging vanuit Tilburg neemt jaarlijks toe, maar ook de vestiging vanuit Breda, Gilze-Rijen en andere gemeenten uit de directe regio vertonen een stijgende trend.
•
•
•
Inwoners van Dongen met verhuisgedachten hebben een warme voorkeur voor het doorverhuizen binnen de gemeentegrenzen (gemiddeld 72% bij starters en 77% bij huishoudens). In de praktijk doet een kleiner deel dat (54%). Het duidt enerzijds op de weerbarstigheid van de praktijk, waarbij woonlocatiekeuzes vaak samenhangen met min of meer toevallige factoren. Te denken valt aan een andere herkomst van de partner, de locatie van het werk of het beschikbaar komen van een fijne woning elders. Anderzijds kan het ook duiden op een onvervulde woonvraag en een tekort aan beschikbare woningen in de eigen gemeente. Door de gestegen woningmarktprijzen worden koopwoningen vaker verkocht aan doorstromers uit een koopwoning. Zij kunnen profiteren van de overwaarde van hun oude woning. Een algemene trend is dat woningen in het middensegment vaker gaan naar doorstromers uit stedelijke woningmarktgebieden, die vanwege de krapte hun zoektocht hebben verlegd naar de regio. Uit het onderzoek komt naar voren dat een groot deel van de huishoudens en starters verhuisgedachten en -plannen heeft. Van de deelnemers aan het woonwensenonderzoek is 26% verhuisgeneigd, waarvan 8% actief en/of urgent woningzoekend is. Bij thuiswonende jongeren is dit laatste percentage veel hoger (27%)1. Verhuiswensen hangen erg samen met leeftijd. Jonge mensen en -huishoudens willen vaak verhuizen, ouderen minder vaak.
Op hoge leeftijd neemt de concrete verhuiswens weer toe, meestal in verband met de gezondheid of het wegvallen van een partner. De woningzoekenden in Dongen hebben zeer uiteenlopende wensen voor huren of kopen en hebben ook sterk uiteenlopende budgetten. Hierbij geldt dat de koopwens dominant is bij thuiswonende jongeren, gezinnen en huishoudens tot zo’n 55 jaar. Bij ouderen is de huurwens groter dan de
Het aandeel verhuisgeneigde starters/huishoudens is mogelijk niet representatief voor de gehele bevolking van Dongen. Het is waarschijnlijk dat huishoudens met verhuiswensen/-ideeën meer geneigd zijn om aan het onderzoek mee te doen.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
5
•
•
•
koopwens. Bij huishoudens is naast het inkomen vooral het al hebben van een koopwoning bepalend of men bij een volgende verhuizing wil kopen of niet. De kans dat huurders nog naar een koopwoning willen verhuizen neemt met het vorderen van de jaren af. Tot 35 jaar is de koopwens onder huurders nog 42%, na het 55 e levensjaar nog maar enkelen (6%). Woningeigenaren ‘treden nauwelijks terug naar een huurwoning’, tenzij dit uit nood is geboren. Op late leeftijd wil echter bijna de helft van de woningeigenaren bij verhuizing weer terug naar een (comfortabele) huurwoning. De gewenste prijs van de toekomstige woning varieert ook sterk per huishoudensgroep. Naast inkomen en het onderscheid één-/tweeverdienerhuishoudens is de prijscategorie sterk afhankelijk van de vraag of men al in een koopwoning woont. Veel woningeigenaren zoeken woningen in een duurdere klasse. Zo’n één op de drie heeft een budget van meer dan € 400.000) en zit iets meer dan de helft op een budget tussen € 250.000 en € 400.000. Bij starters en huurders met een koopwens is het budget echter fors lager. Hier heeft de meerderheid een koopbudget van minder dan € 200.000 of € 250.000. Vaak is bij hen de ruimte bepaald door de financieringsmogelijkheden op basis van inkomen. Extra ruimte door spaargeld en/of door schenkingen (van ouders) is vaak maar voor een deel van de starters/huurders aan de orde.
Door de gestegen woningmarktprijzen in Dongen en de beperkte budgetten van veel (koop)starters is er een tekort aan goedkope en middeldure koopwoningen. Door de koopwens van kleinere huishoudens (en het kleine aandeel koopappartementen in Dongen) is er in omvang het grootste tekort aan koopappartementen (eerste koopwoning). Voor de groep ouderen geldt overigens dat er een behoefte is aan zowel betaalbare als duurdere koopappartementen (doorstroming). In de huursector is er voor de komende tien jaar ook een grote behoefte aan nieuwbouw. Vooral huurappartementen zijn daarbij nodig, zowel in de
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
•
•
•
sociale huur als in de middenhuur. Deze worden vooral gevraagd door starters, kleine huishoudens (ook na relatiebreuk) en ouderen. Met de demografische ontwikkelingen in Dongen wordt verwacht dat Dongen de komende tien jaar verder doorgroeit. Tot 2031 zijn naar schatting 1.055 extra woningen nodig. Vergrijzing (met langer zelfstandig wonende ouderen en een lage verhuismobiliteit als gevolg), een positief vestigingssaldo, grote belangstelling voor het blijven wonen in Dongen en een in te halen tekort aan woonmogelijkheden voor thuiswonende jongeren zorgen hiervoor. Uit de kwalitatieve woningbehoefte komt naar voren dat in nagenoeg alle woningmarktsegmenten een woningbouwbehoefte ontstaat. Alleen in het segment grondgebonden huurwoningen in de vrije sector lijkt sprake te zijn van een potentieel overschot. [Klik hier om naar de figuur te gaan met de te verwachten kwalitatieve tekorten en overschotten.] Voor nieuwbouwwoningen is er in Dongen een substantiële belangstelling. Gemiddeld geeft 20% van de woningzoekenden in Dongen de voorkeur aan nieuwbouw boven bestaande bouw. Gelet op de woningmarktomvang van Dongen van jaarlijks zo’n: 850-900 woningtransacties/verhuizingen geeft dit een indicatie voor de omvang van de warme animo op jaarbasis.
Daarnaast zegt desgevraagd 37% van de deelnemers aan het onderzoek interesse te hebben voor de nieuwbouwlocatie aan de Noorderlaan (in Dongen). De animo voor de nieuwbouwlocatie aan de Waspikse Weg is kleiner, maar met 16% van alle deelnemers aan het onderzoek nog altijd substantieel. Het is opvallend dat de animo niet zo vaak direct uit het dorp zelf komt (9%). Dat geldt overigens weer niet voor de lokale starters uit het dorp. Zij hebben massaal wél interesse in de locatie Waspikse Weg. Het valt sowieso op dat de interesse voor de nieuwbouwlocaties samen lijkt te hangen met de leeftijd. Jongeren hebben de meeste interesse, naar mate men ouder wordt is de interesse lager. We zien het vaker, dat nieuwbouwbuurten onder lokaal woningzoekenden vaker in trek zijn bij jonge en/of
6
•
mobiele huishoudens aan het begin van hun wooncarrière. Ouderen (met potentiële) interesse voor nieuwbouw verhuizen vaker in een bestaande woonomgeving, vaak nabij de huidige sociale kring of in de buurt van goede voorzieningen. De animo voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en zelfbouw op kavels is erg afhankelijk van de doelgroep. Jonge huishoudens en starters hebben relatief vaak wel interesse en ook onder gezinnen bestaat best wel interesse voor zelfbouw en (iets minder vaak) CPO. Voor jongeren is het waarschijnlijk een mogelijkheid om meer regie over een betaalbaar woonconcept te krijgen. Bij gezinnen gaat het doorgaans om een groep met meer financiële mogelijkheden (hoog inkomen, overwaarde uit woning). De makelaars zien echter ook een duidelijke trend naar kant-en-klare (nieuwbouw) woningen. Zelfbouw en CPO is immers een behoorlijk intensief traject.
2.2 Aanbevelingen Uit het woningmarktonderzoek komen kwalitatieve tekorten vanuit de woonvraag en het huidige woningaanbod aan het licht. De (lokale) vraag wordt echter sterk beïnvloed door de mogelijkheden en de prijzen van het aanbod. In de praktijk zal de vraag naar bepaalde marktsegmenten en typen zich ook voegen naar de beschikbaarheid van de woningen. Bij doorstijgende woningmarktprijzen zal de vraag naar vrijstaande woningen zich ook vaker vertalen in vraag naar twee-onder-een-kap of naar rij-/hoekwoningen. Zo zal er in kwalitatieve zin nog veel vaker sprake zijn van substitutievraag als het aanbod te krap is. Dat geldt ook voor de substitutie naar huur: als koop onbereikbaar wordt neemt de vraag naar beschikbare (midden)huur toe. Een ander fenomeen bij aanhoudende krapte in de omliggende (stedelijke) regio is dat de doorstijgende prijzen de vraag naar kwalitatief betere (en
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
duurdere) producten kan laten toenemen (meer vestigingsvraag). De groep vragers met diepe zakken/overwaarde komen relatief vaak van buiten de gemeentegrens. Vraag naar exclusiever wonen is vaak minder locatie-specifiek.
Betekenis onderzoek voor invulling nieuwbouwprogramma De vraag is nu, welke programmatische invulling is nu het meest passend voor de twee grotere beschikbare woningbouwlocaties in de gemeente Dongen? In dit onderzoek hebben wij de huidige en verwachte woningbehoefte richting 2032 blootgelegd. Op basis daarvan hebben we de tekorten, de kwalitatieve vraag en de knelpunten op de huidige markt geschetst. Het zou echter niet verstandig zijn om de berekende tekorten zo maar één-op-één te vertalen naar het woningbouwprogramma op de twee specifieke nieuwbouwlocaties. Daarvoor zijn nog veel meer invalshoeken van invloed. Die invalshoeken zijn niet alleen maar ingegeven vanuit de woningbehoefte, maar zijn nadrukkelijk context- en locatieafhankelijk. We schetsen hieronder enkele belangrijke invalshoeken en geven daarbij kort enkele voor- en nadelen als je (te veel) volgens deze invalshoek zou programmeren. Opstellen van woningbouwprogramma grotere nieuwbouwlocaties: 1. Naar rato van de verwachte kwalitatieve tekorten - Lijkt op een rechtvaardige invulling om de schaarste gelijkmatig aan te pakken. - Geeft vaak ook een interessante woonmix in grotere nieuwbouwlocaties. - Kijkt niet naar locatie-specifieke kwaliteiten of mogelijkheden.
7
2. Accent op woningen voor huishoudens die niet mee kunnen in de hoge prijsniveaus en prijsstijgingen - Gericht op toevoegen van woningbouw in segmenten waar de schoen wringt. - Zorgt voor ontbrekende prijsschakels in de instroom-doorstroomketen. Focus op betaalbaarheid. - In geval van Dongen kan iets gedaan worden aan het kleine aantal betaalbare appartementen. - Mogelijkheden voor nieuwe goedkopere bouwvormen (prefab, houtbouw), compacter bouwen (minder m 2 en kleinere kavels) en vernieuwende woonconcepten. 3. Accent op de producten voor (lokale) doorstroming - Komt tegemoet aan grote potenties voor doorstroming van middelbare stellen en senioren: woonconcepten ook geschikt voor ouderen. - Biedt ruimte voor ontwikkelaars om in de bovenkant van de markt dure woningen te realiseren (rendement om sociale bouw te verevenen?). - Biedt slechts indirect een oplossing voor probleem (koop)starters. - Woningen aan de bovenkant van de markt gaan relatief vaak naar vestigers van buiten de gemeente en dragen dan minder bij aan oplossen lokale woningbehoefte. - Vooral jonge huishoudens lijken warm te lopen voor nieuwbouw. 4. Accent op het aanvullen van missende/kleine woningmarktsegmenten - Doorstroomketens kunnen gemakkelijker gemaakt worden op termijn. In Dongen is het dure segment relatief weinig voorradig. Ook koopappartementen (betaalbaar en luxe) zijn er vrij weinig.
Dit biedt kansen voor doorstroming.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
- Kan bijdragen aan woonkwaliteit en diversiteit gemeente. - Kan ook in aanvulling op directe woonomgeving (doorstroomketen vanuit de wijk/dorp). - Is aanbod-gestuurd. Gaat minder in op woonwensen van huishoudens en locatievoorkeuren. - Risico op onderbenutte locatiepotentie (functioneel en qua rendement). 5. Programma gericht op de locatie-specifieke kwaliteiten van de omgeving - Is vaak een sturend principe bij stedenbouwkundige invulling (voorzieningen, bereikbaarheid, aantrekkelijkheid omgeving, stedenbouwkundige structuur bestaande omgeving). - Zorgt voor ‘gebiedsintegere’ ontwikkeling (dorpse sfeer, woonmilieus). - Kan zorgen voor een hoge functionele (en commerciële) meerwaarde. - Is soms niet de beste garantie voor een groot sociaal woonprogramma. Mooie plekken voor dure woningbouw. Meestal is het zo dat de keuze voor de programma-invulling een mix is van verschillende woningbouwmotieven. In het geval van de twee ontwikkellocaties in de gemeente Dongen is het voordeel dat de ontwikkelgrond in eigendom is van de gemeente zelf. Daarmee heeft zij een optimale mogelijkheid in het sturen en vormgeven van het gewenste programma en is zij minder afhankelijk van initiatieven van ontwikkelaars. Het vraagt echter ook om een duidelijke visie, waarbij volkshuisvesting, stedelijke en ruimtelijke ontwikkeling, korte en lange termijn samenkomen.
Met de inzichten over de demografische ontwikkelingen, woningmarkttrends en de marktvraag van lokale woningzoekenden en met de (globale) kennis over de nieuwbouwlocaties en de kernen en de woningmarktstructuur geven wij de
8
gemeente Dongen de volgende adviezen mee voor de invulling van het woningbouwprogramma. Noorderlaan – Dongen (275 – 300 woningen*) Richten op breed programma, waarbij veel aandacht voor startersproducten (appartementen en compacte grondgebonden woningen). Duurdere woningbouw ook mogelijk voor doorstroming vanuit directe omgeving. Locatie heeft goede bereikbaarheid richting Oosterhout en A27 is daardoor ook aantrekkelijk voor vestigers/forenzen. Met goede OV, zorg- en winkelvoorzieningen kan deze locatie ook erg geschikt zijn voor woonconcepten voor ouderen. *In de uitwerking van de Omgevingsvisie wordt een aanvullende uitbreiding in een tweede ontwikkelfase overwogen. Waspikse Weg – ’s Gravenmoer (100 – 150 woningen) Een wat kleinere bouwlocatie, maar grootschalig voor de kern ’s Gravenmoer. Mogelijkheid voor completeren dorp, gericht op betaalbare woningbouw. Programma richten op jonge stellen en – gezinnen (met grondgebonden koop) en kleine huishoudens zoals eenverdieners, lage en middeninkomens (met huurappartementen). Betaalbaar wonen ook via compacte woningbouw grondgebonden met slimme manieren voor kostenbesparing (prefab, houtbouw, bescheiden kavels). Ruimte voor dure woningbouw (doorstroom gezinnen, maar ook komst vestigers). Hofjesconcept voor ouderen behoort tot de mogelijkheden.
Dan wel zorgen voor/checken op mogelijkheden voor leveren (ambulante) zorg en ondersteuning (cruciaal voor succes).
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
9
3 Typering gemeente Dongen In dit hoofdstuk geven we een schets van het profiel van de Dongense huishoudens en starters, de woningvoorraad en de demografische trends in de gemeente en de kernen.
3.1 Bevolking en huishoudens
piramide naar boven op en er is duidelijk sprake van vergrijzing van de bevolking in de gemeente Dongen. Dit beeld komt ook naar voren als we naar de regio en Nederland kijken. Figuur 3.1: Huishoudenssamenstelling gemeente Dongen*
40% 30%
30%
18%
20%
20%
15% 16%
12%
17% 12%
7%
In deze paragraaf gaan we in op de bevolking en verschillende huishoudenssamenstellingen in de gemeente Dongen. Wat is het profiel van de bevolking? Welk huishoudenstype komt het meest voor? En welke huishoudens behoren tot welke inkomenscategorie? Op 1 januari 2021 woonden er in de gemeente Dongen 26.368 mensen. Het aantal particuliere huishoudens waarin men woonde bedroeg 11.308. In de kern Dongen bestond het aantal huishoudens uit 9.565 (85%). De kern ’s Gravenmoer herbergt 975 huishoudens (9%). De kleine kernen Klein-Dongen en Dongen-Vaart tezamen bevatten 325 huishoudens (3%). In het buitengebied van de gemeente wonen 400 huishoudens (4%). Voor een groot deel bestaat de gemeente Dongen uit gezinnen (30%). Wanneer we naar de kern Dongen en ’s Gravenmoer apart kijken, zien we een verschil in de oudere huishoudens. In de kern Dongen zijn naar verhouding meer alleenstaande ouderen vergeleken met ’s Gravenmoer. Een verklaring hiervoor is de aanwezigheid van meer (zorg)voorzieningen en ouderenhuisvesting in de kern Dongen. In ‘s Gravenmoer is het aandeel oudere stellen in verhouding groter dan in de kern Dongen. Het aandeel 65-plushuishoudens is in beide kernen zo’n 30%.
2%
13%
6%
2%
0% Dongen Jongeren < 25 jaar (zelfst. wonend) Alleenstaande 25 jr tot AOW Eenoudergezin Oudere alleenstaande
s Gravenmoer Stel 25 jr tot AOW Gezin Ouder stel
* gebaseerd op de cbs-wijkindeling, waarbij Klein-Dongen en Dongen -Vaart onderdeel zijn van de kern Dongen en het buitengebied onderdeel uitmaakt van de kernen Dongen en ’s Gravenmoer. Bron: Waarstaatjegemeente.nl 2021.
Uit de bevolkingspiramide komt naar voren dat de groep babyboomers (tussen 65 en 75 jaar) groot is in Dongen. Deze groep schuift in de toekomst in de
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
10
Figuur 3.2: Bevolkingspiramide gemeente Dongen
woningmarktprijzen direct te maken met het uitstel van het toetreden tot de koopwoningmarkt door starters.
90-94 Figuur 3.3: Ontwikkeling thuiswonende jongeren gemeente Dongen 2017 - 2021
80-84
1.800 1.600 1.400 1.200 1.000 800 600 400 200 0
70-74 60-64
50-54 40-44
30-34 20-24 10-14
2018 2019
2020 2021 15-19 jaar
0-4 1200
2017
800
400
0
Mannen
400
800
1200
Vrouwen
Bron: CBS Statline, 2021
In totaal wonen er in de gemeente Dongen op het moment ruim 2.981 jongeren vanaf 15 jaar nog thuis. De groep thuiswonende jongeren vanaf 15 jaar is in de periode 2017 tot en met 2021 ieder jaar stabiel in grootte met een aantal rond de 3.000 jongeren. Er valt wel een verschuiving te zien in de aantallen binnen de verschillende leeftijdsklassen. Het aantal jonge thuiswonenden jongeren van 15 tot en met 19 jaar is in aantal iets afgenomen tussen 2017 en 2021. Het aantal thuiswonenden jongeren tussen 20 en 24 jaar en tussen 25 en 29 jaar is in de periode 2017 – 2021 toegenomen. Hieruit valt op te maken dat jongeren in de loop van de tijd langer thuis bij de ouders blijven wonen. De aanpassing van het leenstelsel voor studenten kan van invloed zijn geweest op de groei van thuiswonenden jongeren in de leeftijd vanaf 20 jaar. Het werd voor studenten minder aantrekkelijk om op kamers te gaan in de studentensteden zoals Tilburg en Breda. Daarnaast heeft de krapte op de woningmarkt en de gestegen
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
20-24 jaar
25-29 jaar
Bron: CBS Statline, 2021
Wanneer we kijken naar de inwonende personen van 30 jaar en ouder in de periode 2017 tot en met 2021, is deze groep gegroeid van ca 230 personen in 2017 naar ca 250 personen in 2021. Binnen deze groep is in de loop van de tijd met name de groep inwonenden met een leeftijd van 30 tot 34 jaar in aantal flink toegenomen. Van 80 inwonenden in 2017 naar 94 inwonenden in 2021. Personen binnen deze groep hebben een studie afgerond en hebben hun plek gevonden op de arbeidsmarkt. Van deze groep verwacht je dat ze op zichzelf (gaan) wonen. De krapte op de woningmarkt en de gestegen woningmarktprijzen zorgen ervoor dat ook deze inwonende groep genoodzaakt is langer thuis te blijven wonen. De gemeente heeft op het moment te maken met ca 250 inwonenden die eigenlijk een eigen woning zouden moeten hebben. Het aandeel huishoudens in huurwoningen in de gemeente Dongen bedraagt 31%. Dat aandeel ligt een stuk lager vergeleken met Nederland (46%). De verdeling naar inkomensklassen van de huishoudens in een huurwoning in de
11
gemeente Dongen is redelijk vergelijkbaar met Nederland. Ongeveer 65% van de huishoudens in huurwoningen heeft een laag of ondergemiddeld inkomen en ca 17% heeft een bovengemiddeld of hoog inkomen. In de gemeente Dongen wonen voornamelijk huishoudens in koopwoningen (69%). Dit aandeel ligt een stuk hoger vergeleken met Nederland (54%). De verdeling naar inkomensklasse van de huishoudens in een koopwoning in de gemeente Dongen is ook vergelijkbaar met Nederland. Ongeveer 18% van de huishoudens in koopwoningen heeft een laag of ondergemiddeld inkomen en ca 61% heeft een bovengemiddeld of hoog inkomen. Wanneer we naar alle huishoudens kijken in de gemeente Dongen is het aandeel huishoudens in een koopwoning met een bovengemiddeld en hoog inkomen een stuk groter vergeleken met Nederland; 42% in Dongen tegenover 32% in Nederland. Daarnaast is het aandeel huishoudens in een huurwoning met een laag of ondergemiddeld inkomen lager in de gemeente Dongen vergeleken met Nederland; 20% in Dongen tegenover 30% in Nederland. De gemeente Dongen kent, vergeleken met Nederland, een groter aandeel huishoudens met een gemiddeld tot hoog inkomen.
Dongen (100%)
Figuur 3.4: Inkomensverdeling en woonsituatie Huurwoning
10%
Figuur 3.5: Inkomensklassen huishoudens Dongen naar huidige woonsituatie per groep
Jongeren < 25 jaar Alleenstaanden 25 tot AOW Stel 25 tot AOW
6% 4%2%
10%
In de volgende figuur komt naar voren dat er een grote groep gezinnen met een hoog inkomen in een koopwoning in de gemeente Dongen woont. Zij vormen de grootste huishoudensgroep in de gemeente. De grootste groep onder de jonge stellen heeft tevens een koopwoning en een hoog inkomen. Oudere stellen wonen voornamelijk in koopwoningen. Het inkomen is gelijkmatiger verdeeld binnen deze groep. De genoemde huishoudensgroepen hebben wegens een hoog inkomen ruimte voor investeringen. Daarnaast kunnen zij vaak profiteren van de overwaarde van hun woning wanneer zij willen verhuizen. Ze bevinden zich is een kansrijke positie wat betreft het wonen. Wanneer we inzoomen op de alleenstaanden (oudere en 25 jaar tot AOW leeftijd) en starters woont een behoorlijk deel of zelfs het grootste deel in een huurwoning en heeft dat deel voornamelijk een laag inkomen. Deze groep is aangewezen op het huursegment en het is voor hen bijna niet mogelijk om te koopmarkt te betreden.
Gezin Koopwoning 4% 9%
14%
21%
21%
Nederland (100%)
Eenoudergezin Huurwoning
17%
Koopwoning 3% 7%
0% Laag
13% 12%
10%
Ondergemiddeld
5% 3%
8%
15%
20%
30%
40%
Gemiddeld
Bron: Waarstaatjegemeente.nl 2021
Ouder stel
17%
50%
Oudere alleenstaande
60%
Bovengemiddeld
70%
80%
Hoog
0
500
1.000 1.500 2.000 2.500 3.000 3.500 4.000
Huur - laag ink.
Huur - middenink.
Huur - hoog ink.
Koop - laag ink.
Koop - middenink.
Koop - hoog ink.
Bron: Waarstaatjegemeente.nl 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
12
3.2 Samenstelling woningvoorraad De gemeente Dongen telt circa 11.180 woningen. In de kern Dongen staat 88%, in ’s Gravenmoer 9% en in Klein Dongen Vaart 3% van de totale woningvoorraad. Ongeveer 70% van de voorraad is een koopwoning (7.960 woningen), circa 21% is een corporatiewoning (2.290 woningen) en 9% is een particuliere huurwoning (930 woningen). In de gemeente Dongen zijn de corporatiewoningen eigendom van de corporaties Casade en Mooiland. Wanneer we inzoomen op de huurvoorraad, heeft het grootste deel van de huurvoorraad (78%) een huurprijs tot de liberalisatiegrens en is het merendeel van deze woningen in het bezit van de corporaties (89%). De huurwoningen met een huurprijs boven de liberalisatiegrens zijn voornamelijk van particuliere verhuurders (94%). Voor de particuliere huurwoningen en corporatiewoningen geldt dat het grootste aandeel van de voorraad bestaat uit eengezinswoningen; 63% van de corporatiewoningen en 68% van de particuliere huurwoningen. Uit de enquête komt naar voren dat een groot aandeel van de 65-plushuishoudens interesse heeft in een appartement met lift met een prijs die hoger dan de liberalisatiegrens mag zijn (hoger dan € 752). De makelaars bevestigen dit beeld door aan te geven dat appartementen in het hogere segment gewild zijn bij senioren. De bestaande voorraad aan ruimere appartementen (hogere kwaliteit) is klein in Dongen.
Tabel 3.6: Woningvoorraad huurwoningen naar type en prijsklassen Tot
Tussen liberalisatie-
Boven
liberalisatiegrens
grens en € 950
€ 950
Particuliere
Eengezinswoning
70
415
120
huurwoningen
Meergezinswoning
190
120
15
Corporatie-
Eengezinswoning
1.395
0
0
woningen
Meergezinswoning
850
45
0
2.505
580
135
Totaal
Ongeveer 1% van alle appartementen die in het bezit zijn van de corporaties bestaat uit een appartement groter dan 105 m2. Voor de appartementen in de particuliere huurwoningen geldt dat ongeveer 11% bestaat uit een appartement groter dan 105 m2. De 65-plushuishoudens worden vooral aangewezen op vrijkomend aanbod in de bestaande particuliere huurwoningen. Tabel 3.7: Woningvoorraad huurwoningen naar type en grootte Tussen
Tussen
Meer
80 m² en
80 m² en
105 m² en
dan
minder
105 m²
135 m²
135 m²
10
125
315
155
220
70
20
15
225
815
345
10
EengezinsParticuliere
woning
huurwoningen
Meergezinswoning Eengezins-
Corporatie-
woning
woningen
Meergezinswoning
Totaal
795
90
10
0
1.250
1.100
690
180
Bron: Waarstaatjegemeente.nl, 2021
De koopvoorraad in de gemeente Dongen bestaat voor 95% uit eengezinswoningen en voor 5% uit appartementen. In de gemeente staan voornamelijk koopwoningen met een prijs hoger dan € 215.000 (73%). De goedkope koopvoorraad is in omvang een stuk kleiner. Echter gaan we hier uit van het prijspeil in 2019.
Bron: Waarstaatjegemeente.nl, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
13
Tabel 3.8: Woningvoorraad koopwoningen naar type en prijsklassen* Tussen
Tussen
Minder dan
€ 170.000 en
€ 215.000 en
€ 300.000
€ 170.000
€ 215.000
€ 300.000
of meer
130
1.790
2.730
2.875
Eengezinswoning Meergezinswoning
85
115
125
110
Totaal
215
1.905
2.855
2.985
Appartement
EGW
Vrijstaand
kap
woning
woning
16%
84%
17%
13%
17%
37%
Nederland
36%
64%
13%
9%
13%
29%
Brabant (CR)
26%
74%
14%
10%
15%
35%
Alphen-Chaam
11%
89%
46%
19%
10%
13%
Altena
14%
86%
41%
13%
12%
20%
Hilvarenbeek
15%
85%
35%
13%
14%
22%
Baarle-Nassau
12%
88%
33%
19%
15%
22%
Gilze en Rijen
12%
88%
29%
17%
17%
26%
Heusden
15%
85%
19%
12%
18%
36%
Oirschot
15%
85%
18%
12%
19%
36%
Goirle
18%
82%
18%
14%
18%
32%
Loon op Zand
24%
76%
16%
11%
16%
33%
135 m²
Waalwijk
16%
84%
15%
12%
19%
38%
3.535
Oosterhout
26%
74%
10%
8%
17%
39%
Tilburg
36%
64%
4%
5%
13%
42%
Midden-Noord-
Wanneer we kijken naar de kwaliteit van de koopappartementen heeft twee derde van de koopappartementen (290 appartementen) een grootte tot 105 m2. De overige 145 appartementen zijn groter dan 105 m2 en hebben een prijs hoger dan € 215.000. Uit de enquête en geluiden van de makelaars halen we op dat er juist vraag is naar de luxere appartementen in de gemeente Dongen. Tabel 3.9: Woningvoorraad koopwoningen naar type en grootte 80 m² en Tussen 80 m² Tussen 105 m² Eengezinswoning
75
Tabel 3.10: Samenstelling woningvoorraad naar woningtype vergeleken met NL en regio. 2^1 HoekTussenDongen
*Prijspeil WOZ-waarde 2019. Bron: Waarstaatjegemeente.nl, 2021
minder
eengezinswoningen, rij-/hoekwoningen, weinig luxere producten zoals vrijstaande woningen en grote appartementen.
en 105 m² 1.090
en 135 m² 2.825
Meer dan
Meergezinswoning
115
175
95
50
Totaal
190
1.265
2.920
3.585
Bron: CBS Statline, 2021
Bron: Waarstaatjegemeente.nl, 2021
Vergeleken met Nederland en regio Midden-Noord-Brabant kent de gemeente Dongen een groter aandeel eengezinswoningen. Deze eengezinswoningen bestaan voornamelijk uit rij-/hoekwoningen (54%). Het aandeel appartementen is vergeleken met Nederland en de regio klein met 16%. Ook het aandeel vrijstaande woningen is niet zo groot in vergelijking met de meer dorpse gemeenten van dezelfde omvang. Over het algemeen zien we dat de woningvoorraad in de gemeente Dongen eenzijdig is opgezet; veel koop en
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
3.3 Demografische trends gemeente Dongen In deze paragraaf gaan we in op de belangrijkste demografische ontwikkelingen in de gemeente Dongen. Hierbij blikken we terug in de tijd. De ontwikkeling van de bevolking in de gemeente Dongen wordt bepaald door het geboortesaldo (geboorte minus sterfte), het binnenlandse migratiesaldo
14
(verhuizingen tussen gemeenten) en het buitenlands migratiesaldo (verhuizingen van en naar het buitenland). Zie de volgende figuur.
Figuur 3.11: Demografische ontwikkeling gemeente Dongen 2010 - 2020
300 250 200 150 100
50 0
-50 -100
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
Bevolkingsontwikkeling
Geboortesaldo
Buitenlandse migratie
Binnenlandse migratie
2019
2020
Bron: CBS statline 2021, bewerking Companen
daling in de bevolkingsontwikkeling. Door de economische recessie en crisis op de woningmarkt verhuisden huishoudens veel minder. Het vertrouwen in de woningmarkt was ingezakt. Jonge huishoudens vertrokken bijna niet en gezinnen bleven zitten waar ze zaten door het ‘onder water staan’ van de woning. Tussen 2016 en 2017 groeide de binnenlandse migratie sterk en daarmee zien we ook een stijging in de bevolkingsontwikkeling. We zien dat de jaren 2012 en 2017 jaren zijn waarin er veel is bijgebouwd vergeleken met de overige tussenliggende jaren. Dit heeft geleid tot een toename in binnenlandse migratie. Zie voor de ontwikkeling van de woningvoorraad van gemeente Dongen bijlage 2. De bevolkingsontwikkeling groeit van 2017 tot 2018 nog, door een groei in de buitenlandse migratie. De bevolkingsontwikkeling zien we na 2018 dalen. Dit komt door de daling in het geboortesaldo en de daling in de binnenlandse migratie. Wanneer we naar de kernen Dongen en ’s Gravenmoer kijken zien we dat de bevolkingsontwikkeling in Dongen met name groeit door een vestigingsoverschot. Dongen kent een hoger aantal geboortes per 1.000 inwoners vergeleken met ’s Gravenmoer, maar kent daartegenover ook een hoger sterfteaantal per 1.000 inwoners. Het hogere sterfteaantal houdt verband met de aanwezigheid van meerdere verpleeghuizen en een hospice in Dongen.
Verpleeghuis Volkaert en het hospice hebben daarnaast een regionale functie.
Per 1 januari 2020 telde de gemeente Dongen 26.222 inwoners, en het inwonertal is sinds 2010 met circa 4,6% gegroeid. Wanneer we deze groei in perspectief brengen met de groei in inwonertal van de regio (5,6%) en Nederland (5%), is de gemeente in bevolking in de afgelopen jaren iets minder sterk gegroeid vergeleken met Nederland en de regio. Uit de bovenstaande figuur komt naar voren dat de bevolkingsontwikkeling in de gemeente Dongen sterk samenhangt met de binnenlandse migratie. In 2013 was er een sterke daling in de binnenlandse migratie en daarmee ook een
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
15
Figuur 3.12: Demografische ontwikkeling kern Dongen 2016 - 2020
Figuur 3.14: Demografische ontwikkeling kern ’s Gravenmoer 2016 - 2020
350
20 15 10 5 0 -5 -10 -15 -20 -25 -30 -35
300 250
200 150 100 50 0
-50 -100 2016
2017
2018
Bevolkingsontwikkeling
2019
2020
Geboortesaldo
2016
Migratie
2018
Bevolkingsontwikkeling
Bron: CBS Statline, 2021
2019
2020
Geboortesaldo
Migratie
Bron: CBS Statline, 2021
Tabel 3.13: Geboorte en sterfte per 1.000 inwoners, periode 2016 – 2020, kern Dongen 2016 2017 2018 2019
2020
Geboorte per 1.000 inwoners
7,8
10,1
10,4
9,9
10,0
Sterfte naar 1.000 inwoners
9,5
9,1
9,4
9,9
11,7
Bron: CBS Statline, 2021
De bevolkingsontwikkeling hangt in de kern ’s Gravenmoer ook sterk samen met de migratie. In 2018 zien we een sterke dip in migratie en daardoor ook een dip in de bevolkingsontwikkeling. Daarnaast groeit de bevolking ook door natuurlijk aanwas. ’s Gravenmoer kent in de huidige situatie juist een positief geboortesaldo. Vergeleken met de kern Dongen heeft de kern ’s Gravenmoer in meerdere mate te maken met huishoudens die beginnen aan gezinsvorming of gezinsuitbreiding. Daarnaast is ’s Gravenmoer minder vergrijsd dan Dongen als we naar het sterfteaantal kijken over de periode 2016 – 2020. Een andere verklaring voor de mindere vergrijzing/sterfte in ’s Gravenmoer is dat daar zorgplaatsen voor ouderen ontbreken.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
2017
Tabel 3.15: Geboorte en sterfte per 1.000 inwoners, periode 2016 – 2020, kern ’s Garvenmoer 2016 2017 2018 2019 2020 Geboorte per 1.000 inwoners
10,7
6,5
8,7
8,8
6,6
Sterfte naar 1.000 inwoners
4,3
6,5
6,5
8,8
4,4
Bron: CBS Statline, 2021
3.4 Huishoudensontwikkeling gemeente Dongen Wanneer we kijken naar de huishoudensontwikkeling in de gemeente Dongen zien we dat het aantal huishoudens in de periode 2010 – 2020 is gegroeid van 10.265 huishoudens in 2010 tot 11.160 huishoudens in 2020 (+895). Dat is een procentuele toename van 9%.
16
Figuur 3.16: Huishoudensontwikkeling gemeente Dongen 2011 – 2021 12.500 11.000
9.500 8.000 6.500 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Bron: CBS Statline, 2021
In de kern Dongen is het aantal huishoudens in de periode 2016 – 2020 gegroeid met 435 huishoudens (+4%). In ’s Gravenmoer is het aantal huishoudens in dezelfde periode toegenomen met 10 huishoudens (+1%). Tabel 3.17: Aantal huishoudens per kern periode 2016 - 2020 2016 2017
2018
2019
2020
Kern Dongen
9.970
10.075
10.180
’s Gravenmoer Gemeente Dongen
9.745
9.865
970
975
975
980
980
10.715
10.840
10.945
11.055
11.160
Bron: CBS Statline, 2021
In de onderstaande tabel wordt de huishoudensontwikkeling in indexcijfers weergegeven. Als basisjaar pakken we het jaar 2016. Tabel 3.18: Ontwikkeling huishoudens in indexcijfers periode 2016-2020 2016 2017 2018
2019
2020
Kern Dongen
100
101
102
103
104
’s Gravenmoer
100
101
101
101
101
101
102
103
104
Gemeente Dongen 100 Bron: CBS Statline, 2021, bewerking Companen
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
17
4 Trends op de lokale woningmarkt Dit hoofdstuk behandelt de belangrijkste lokale woningmarkttrends, zoals migratiepatronen, vestigingsprofielen en beschrijft de ontwikkelingen op de koopwoningmarkt en de samenstelling van de marktvraag in Dongen.
4.1 Verhuizingen en verhuisrichting In onderstaande tabel staat het migratiesaldo per huishoudenstype per jaar weergegeven van de gemeente Dongen. De periode waarover wij verhuisbewegingen hebben geanalyseerd is de afgelopen 10 jaar. Het totale migratiesaldo is negatief en dat komt door de starters. De starters verlaten de gemeente vaker dan dat ze zich er vestigen. Het zijn met name de gezinnen en de kleine huishoudens tot 35 jaar die zich vaker in de gemeente vestigen dan dat ze de gemeente verlaten. Tabel 4.1: Migratiesaldo per jaar naar huishoudenstypen (periode van 10 jaar). Migratiesaldo (vestiging – vertrek)
Wanneer we kijken naar de mate waarin de verschillende huishoudens verhuizen, zijn het met name de starters en de doorstromers tot 35 jaar die in de afgelopen 10 jaar vaak zijn verhuisd. Zij kennen een verhuisgraad van 14% en 11%. De verhuisgraad neemt af naarmate de leeftijd van de doorstromende huishoudens toeneemt, met uitzondering van de huishoudens met een leeftijd tussen de 65 en 75 jaar oud. Uit de enquêteresultaten komt naar voren dat deze groep geen sterke verhuiswens heeft. Echter kan het voorkomen dat deze groep moet verhuizen vanwege gezondheids- of mobiliteitsproblemen. Wat opvalt is de lage verhuisgraad van gezinnen. Uit de enquêteresultaten komt naar voren dat toch nog 9% van de gezinnen beslist wil verhuizen in de komende paar jaar. In de praktijk blijkt echter dat ze bijna niet verhuizen. Tabel 4.2: Verhuisgraad gemeente Dongen Verhuisgraad Thuiswonende jongeren (15-30 jaar)
14%
Doorstromer 1-2 phh tot 35 jaar
11%
Doorstromer 1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
8%
Doorstromer 1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
3%
Doorstromer 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
5%
Doorstromer 1-2 phh ouder dan 75 jaar
3% 2%
Starter tot 25 jaar
-101
Doorstromer gezin
Starter tussen de 25 en 35 jaar
-23
Bron: CBS-Microdata 2021
Starter ouder dan 35 jaar
-6
Doorstromer 1-2 phh tot 35 jaar
21
Doorstromer 1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar
7
Doorstromer 1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar
-1
Doorstromer 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar
1
Doorstromer 1-2 phh ouder dan 75 jaar
-7
Doorstromer gezin
23
Totaal
-88
Bron: CBS microdata, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
Verhuizers in de kern Dongen verhuizen met name binnen Dongen (54%). Mensen uit de kern Dongen verhuizen echter niet snel naar de kern ’s Gravenmoer (2%). Wanneer we naar de kern ’s Gravenmoer kijken is de binding met de eigen kern wat kleiner vergeleken met de kern Dongen (23%). Vanuit ’s Gravenmoer verhuist toch zo’n 16% naar de kern Dongen. ’s Gravenmoer kent daarnaast een hoger aandeel vertrekkers (65%) vergeleken met de kern Dongen (45%). De vertrekkers gaan weg uit de gemeente Dongen.
18
De kern Dongen telt ca 307 vestigers van buiten de gemeente per jaar. Voor de kern ’s Tabel 4.3: Bestemming huishoudens vanuit gemeente Dongen, per kern*, 2011 - 2020 Naar Kern Dongen ’s Gravenmoer Elders
Totaal
Van Kern Dongen
Gravenmoer is dat aantal ca 41. Het vertrek uit de kern Dongen per jaar ligt iets hoger met ca 384 vertrekkers. Voor de kern ’s Gravenmoer ligt het aantal vertrekkers per jaar
54%
2%
45%
100%
ook iets hoger met ca 50 vertrekkers.
16%
23%
61%
100%
Figuur 4.5: Grootste jaarlijkse vestiging (in personen) vanuit gemeente 300
50%
4%
46%
100%
(8.645 hh) ’s Gravenmoer (820 hh) Gemeente Dongen (9.465 hh)
250
200
* o.b.v. CBS-wijkindeling Bron: CBS-Microdata 2021
150 100
Uit onderstaande figuur komt naar voren dat in de afgelopen jaren gemiddeld 41% van de nieuwe bewoners in de gemeente Dongen afkomstig is van buiten de gemeente. Deze vestigers hebben zich met name gevestigd in ’s Gravenmoer (55%) en voor een kleiner aandeel in de kern Dongen (39%). De woningmarkt in Dongen is in de laatste jaren steeds meer ‘open’ geworden. Dit beeld wordt bevestigd door de makelaars die aangeven dat woningzoekers in de gemeente Dongen steeds vaker uit de regio of zelfs buiten de regio komen. Tabel 4.4: Herkomst verhuisde huishoudens gemeente Dongen naar kern, 2011-2020 Naar Kern Dongen ’s Gravenmoer Gemeente Dongen Van
(7.840 hh)
(745 hh)
(8.585 hh)
Kern Dongen
59%
19%
56%
’s Gravenmoer
2%
26%
4%
Elders
39%
55%
41%
Totaal
100%
100%
100%
* o.b.v. CBS-wijkindeling Bron: CBS-Microdata 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
50 0
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Bron: CBS Statline, 2021
Personen die zich in de gemeente Dongen vestigen komen voornamelijk uit de gemeente Tilburg. Vanaf 2011 is dit al het geval. Na de gemeente Tilburg komen de vestigers met name uit de gemeente Breda, Oosterhout, Gilze en Rijen, Waalwijk en Loon op Zand. Opvallend is dat de vestiging vanuit de genoemde gemeenten vanaf 2017 een stuk hoger ligt dan de jaren daarvoor. Hieruit blijkt tevens dat de woningmarkt in Dongen in de afgelopen periode meer ‘open’ is geworden.
19
4.2 Samenstelling Dongense woningmarkt In deze paragraaf besteden we aandacht aan de spelers op de woningmarkt van de gemeente Dongen. Welke huishoudenstypen hebben de woningmarkt in de gemeente de afgelopen 10 jaar (opnieuw) betreden en welke huishoudenstypen hebben de gemeente voornamelijk verlaten. Uit onderstaande tabel valt op te maken dat gezinnen de grootste groep is op de Dongense woningmarkt (24%) die zich met name opnieuw vestigt in de gemeente Dongen (65%). De doorstromers van 75+ jaar die nog verhuizen woonden al in Dongen. Er is bijna geen sprake van vestigers van buiten de gemeente met een leeftijd van 75+ jaar. De gemeente Dongen kent een iets sterkere toestroom van doorstromende vestigers van buiten de gemeenten binnen de leeftijdscategorieën jonger dan 35 jaar en tussen 34 en 54 jaar.
De starters jonger dan 25 jaar vormen de grootste vertrekkende groep. Het vertrek heeft deels te maken met het verhuizen naar de stad waar deze groep een studie volgt, bijvoorbeeld Tilburg of Breda. Het percentage van vertrek ten opzichte van verhuizingen vanuit Dongen is laag van de doorstromende gezinnen (26%) vergeleken met de doorstromende kleine huishoudens tot 64 jaar. Het vertrekpercentage van deze kleine huishoudens ligt gemiddeld rond 45%. De gezinnen hebben hun plek in de gemeente Dongen gevonden en blijven daar zitten. De doorstromende oudere huishoudens vanaf 65 jaar en met name de 75-plushuishoudens kennen een lager vertrekpercentage dan de doorstromende kleinere en jongere huishoudens. Ouderen zitten goed waar ze zitten, hebben misschien al een hele geschiedenis opgebouwd in de gemeente Dongen en voelen bijna tot geen noodzaak om de gemeente te verlaten.
Tabel 4.6: Jaarlijkse vestiging gemeente Dongen
Tabel 4.7: Jaarlijks vertrek gemeente Dongen Wv. Herkomst:
(opnieuw)
Aandeel
Uit
gevestigde
groep op
Dongen
Van
huishoudens
woningmarkt
zelf
elders
Totaal
860
100%
59%
41%
Starter < 25 jaar
66
8%
56%
44%
Starter 25 – 34 jaar
135
16%
64%
Starter 35+ jaar
75
9%
Doorstromer 1-2 phh <35 jaar
136
Doorstromer 1-2 phh 34–54 jaar
Jaarlijks verhuisd in of vanuit
Vertrokken
Vertrekpercentage
starters en
(t.o.v. verhuisd
doorstromers
vanuit Dongen)
Totaal
436
46%
Starter < 25 jaar
130
78%
36%
Starter 25 – 34 jaar
71
45%
60%
40%
Starter 35+ jaar
35
44%
16%
46%
54%
Doorstromer 1-2 phh <35 jaar
53
46%
106
12%
49%
51%
Doorstromer 1-2 phh 34–54 jaar
47
47%
Doorstomer gezin
203
24%
65%
35%
Doorstomer gezin
48
26%
Doorstromer 1-2 phh 55-64 jaar
50
6%
57%
43%
Doorstromer 1-2 phh 55-64 jaar
22
44%
Doorstromer 1-2 phh 65-74 jaar
44
5%
67%
33%
Doorstromer 1-2 phh 65-74 jaar
14
32%
Doorstromer 1-2 phh 75+ jaar
41
5%
84%
16%
Doorstromer 1-2 phh 75+ jaar
13
27%
Overig
5
1%
70&
30%
Overig
4
53%
860
100%
59%
41%
Totaal
436
46%
511
349
Bron: CBS microdata
Dongen (2011 – 2020)
Totaal Bron: CBS microdata
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
Jaarlijks verhuisd in of vanuit Dongen (2011 – 2020)
20
4.3 Profiel nieuwe huishoudens en vertrekkers per kern In deze paragraaf leggen we de profielen van nieuwe huishoudens en vertrekkende huishoudens bloot voor de kern Dongen en ’s Gravenmoer. Zien we per kern hele verschillende profielen of lijken ze juist erg op elkaar? Als eerste richten we ons op het profiel van nieuwe bewoners. Figuur 4.8: Profiel nieuwe huishoudens per kern.
Starter < 25 jaar Starter tussen de 25 en 34 jr Starter 35+ jaar Doorstromer 1-2 phh < 35 jaar
In totaal gaat het om 74 nieuwe huishoudens in ’s Gravenmoer en 782 huishoudens in de kern Dongen per jaar. Het aandeel vestigende huishoudens dat van buiten de gemeente komt is in ’s Gravenmoer 55% en in de kern Dongen 39%. Wat opvalt is dat in de kern ’s Gravenmoer naar verhouding meer gezinnen en doorstomers tussen 35 en 54 jaar zich vestigen vergeleken met de kern Dongen. Deze huishoudens zoeken waarschijnlijk nog meer de ruimte op voor het gezin of voor wooncomfort en ’s Gravenmoer heeft het juiste aanbod hiervoor geboden in de afgelopen jaren. In de kern Dongen bestaat de groep nieuwe huishoudens vergeleken met ’s Gravenmoer in meerdere mate uit starters en jonge doorstromers. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het feit dat de startende groepen er meer in slaagden een betaalbare woning te vinden in Dongen dan in ’s Gravenmoer. Daarnaast vinden deze groepen het een grotere must om redelijk dicht in de buurt van voorzieningen te wonen vergeleken met gezinnen en doorstomers tussen de 35 en 54 jaar. De kern Dongen is daarvoor geschikter dan de kern ’s Gravenmoer. In totaal telt ’s Gravenmoer 50 en de kern Dongen 384 vertrekkende huishoudens per jaar. Wat opvalt is dat de kern Dongen in vergelijking met ’s Gravenmoer een grotere vertrekkende groep kent die bestaat uit starters van 35 jaar en ouder, kleine doorstroomhuishoudens jonger dan 35 jaar en 35 tot en met 54 jaar.
In vergelijking met de kern Dongen zijn het de gezinnen en doorstromende kleine huishoudens van 55 jaar en ouder in de kern ’s Gravenmoer die ’s Gravenmoer verlaten.
Doorstromer 1-2 phh (35-54 jr)
Doorstromer gezin Doorstromer 1-2 phh (55-64 jr) Doorstromer 1-2 phh (65-74 jr)
Doorstromer 1-2 phh 75+ jaar 0%
5%
10%
s-Gravenmoer
15%
20%
25%
30%
Kern Dongen
Bron: CBS microdata, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
21
Figuur 4.9: Profiel vertrekkende huishoudens
4.4 Trends koopmarkt Dongen
Starter < 25 jaar
In deze paragraaf richten we ons op de ontwikkelingen in de koopmarkt. Wanneer we over de periode 2008 tot en met 2021 kijken naar het aantal transacties in de gemeente Dongen zien we dat het aantal transacties na de crisis is toegenomen. In de periode van 2009 – 2013 blijft het aantal transacties stabiel. In 2018 en 2019 is er een dip zichtbaar in het aantal transacties. Het jaar 2020 lijkt een piekjaar wat betreft transacties.
Starter tussen de 25 en 34 jr Starter 35+ jaar Doorstromer 1-2 phh < 35 jaar
Doorstromer 1-2 phh (35-54 jr)
Figuur 4.10: Totaal aantal transacties in de gemeente Dongen 450
Doorstromer gezin
400 350
Doorstromer 1-2 phh (55-64 jr)
300 250
Doorstromer 1-2 phh (65-74 jr)
200 150
Doorstromer 1-2 phh 75+ jaar
100 0%
10%
s-Gravenmoer Bron: CBS microdata, 2021
20% Kern Dongen
30%
40%
50 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021
In de volgende figuur is de piek in 2020 van het aantal transacties van appartementen goed zichtbaar. In dit jaar werden de meeste appartement verkocht met een transactieprijs tussen 2 en 3 ton en daaropvolgend appartementen met een transactieprijs tussen 1 tot 2 ton.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
22
Figuur 4.11: Gemiddelde transactieprijzen appartementen
Aantal transacties
25
De gemiddelde woningprijs is in de periode 2019 – 2021 gestegen met afgerond € 74.000. We spreken van een procentuele stijging van 25%. Wanneer we kijken naar de gemiddelde prijs van een rij-/hoekwoning in de periode 2019 – 2021 is er sprake van een procentuele stijging van 20%. De gemiddelde prijs van appartementen kent een grotere procentuele stijging van 29%.
20 15 10
5 0 < € 100.000
€ 100 200.000
€ 200 300.000
€ 300 400.000
€ 400 500.000
> € 500.000
Transactieprijzen 2019
2020
2021
De piek van het aantal transacties in 2020 is ook terug te zien wanneer we kijken naar de grondgebonden woningen. Ook hier zijn er in 2020 voornamelijk woningen gekocht met een transactieprijs tussen 2 en 3 ton.
Aantal transacties
Figuur 4.12: Gemiddelde transactieprijzen grondgebonden woningen
200 150 100
50 0
€ 100 200.000
€ 200 300.000
€ 300 400.000
Transactieprijzen 2019
2020
€ 400 500.000
> € 500.000
2021
Aantal transacties
295
420
367*
Gem. woningprijs
€ 289.700
€ 302.700
€ 363.400
Gem. prijs rij-/hoek
€ 239.300
€ 254.700
€ 287.500
€ 223.300
€ 251.900
€ 288.500
Gem. prijs appartement *geëxtrapoleerd aantal Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021
< € 100.000
Tabel 4.13: Aantal transacties en gemiddelde transactieprijzen (2019 – 2021) 2019 2020
De grote prijsstijgingen (in heel Nederland) hebben onder andere te maken met de krapte op de koopwoningmarkt en de lage hypotheekrente, waardoor banken bereid zijn hogere hypotheekleningen te verstrekken. Woningeigenaren die een huis verkopen profiteren daarvan en kunnen met een al afgelost hypotheekdeel en de verkoopwinst op hun woning nog meer bieden op een volgende koopwoning. Doorstromers uit een koopwoning hebben op dit moment de meest gunstige positie op de koopwoningmarkt. De prijzen van luxere woningen worden daardoor ook duurder. Wanneer landelijk/dorps wonen voor huishoudens uit (stedelijke) regio’s met hoge woningprijzen aantrekkelijk wordt, zie je dat ook in Dongen de prijzen van doorstroomwoningen nog hoger worden. De concurrentie van groepen met diepere zakken heeft een prijsopdrijvend effect. Dat bemoeilijkt de kansen voor (koop)starters.
2021
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
23
5 Woonwensen Figuur 5.1: Wilt u in de komende paar jaar verhuizen?
Aan de hand van een enquête onder alle zelfstandige huishoudens en inwonende jongeren vanaf 18 jaar (starters) hebben we de verhuis- en woonwensen van Dongenaren opgehaald. We gaan in op de verhuisgeneigdheid van verschillende huishoudtypen en de woonwensen van verhuisgeneigden in de gemeente Dongen. Uiteindelijke hebben 1.704 zelfstandige en 240 inwonende jongeren (starters) de enquête ingevuld. Van alle respondenten geeft 86% aan in de kern Dongen te wonen, 10% woont in ’s Gravenmoer en de overige 4% in Klein Dongen Vaart. De resultaten in dit hoofdstuk gaan over deze respondenten. In Bijlage 1 is de onderzoeksverantwoording opgenomen, met een nadere beschouwing op de respons en een profielschets van de huidige woonsituatie van de respondenten.
Starters
45%
1-2 phh tot 35 jaar
17%
22%
34%
34% 19%
3% 2% 24%
2%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
10%
35%
14%
41%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
7%
39%
8%
46%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
6%
41%
12%
40%
2%
1-2 phh 75 jaar en ouder
7%
42%
8%
42%
1%
Gezinnen
9%
36%
10%
45%
Totaal
13%
0%
36%
20%
14%
40%
60%
37%
1%
80%
100%
Beslist wel
Eventueel wel, misschien Ik zou wel willen, maar ik kan niets vinden Beslist niet
5.1 Verhuiswens
Ik heb al andere huisvesting/woning gevonden Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Op de vraag of de respondenten in de komende paar jaar willen verhuizen geven met name de starters aan beslist wel te willen verhuizen (45%). Daarnaast geeft een behoorlijk aandeel van de starters aan (34%) wel te willen verhuizen maar niets kan vinden. De 1 tot 2 persoonshuishoudens tot 35 jaar hebben na de starters een duidelijke wens beslist wel te willen verhuizen (22%). Voor de overige huishoudensgroepen komt de wens om te verhuizen redelijk met elkaar overeen. De volgende uitkomsten gaan over de antwoorden van de respondenten die hebben aangeven beslist wel, eventueel wel, misschien te willen verhuizen of hebben aangegeven wel te willen maar niets te kunnen vinden.
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
De starters hebben de meest urgente verhuiswens (28%). Deze groep wil graag het ouderlijk huis verlaten om op zichzelf te gaan wonen. Op de groep starters volgen de 1 tot 2 persoonshuishoudens tussen de 35 en 54 jaar die zo snel mogelijk willen verhuizen (20%). De 65-plushuishoudens geven met name aan op langere termijn te willen verhuizen of nog niet te weten binnen welke termijn ze zouden willen verhuizen.
24
Figuur 5.2: Gewenste verhuistermijn
Figuur 5.3: Wat is de belangrijkste reden om te verhuizen?
Starters
28%
26%
34%
3%8%
11%
22%
Starters
1-2 phh tot 35 jaar
16%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
20%
15%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar 5% 10%
27%
23%
36%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
29%
18%
38%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
1-2 phh 75 jaar en ouder
16%
6% 10%
35% 26%
10% 14%
24%
Gezinnen
11%
15%
23%
Totaal
13%
15%
28%
20%
40%
0% Zo snel mogelijk
Binnen 1 tot 2 jaar
Over meer dan 5 jaar
Weet ik nog niet
11%
8%
29%
45% 20% 14%
60%
25%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
41%
8% 9%2%
47%
1-2 phh 75 jaar en ouder
38%
Gezinnen
43%
100%
De belangrijkste reden om te verhuizen heeft voor starters te maken met een life-event. Deze life-event is voornamelijk dat ze op zichzelf willen gaan wonen. Een klein deel van de starters geeft aan dat trouwen de belangrijkste reden is om te verhuizen. De meest voorkomende belangrijkste reden van de overige huishoudens heeft te maken met de woning. Bijvoorbeeld dat de woning te klein of te groot is of dat de woning te veel onderhoud vergt. Het zijn met name de 65-plushuishoudens die nog redelijk vaak aangeven dat de gezondheidstoestand van henzelf of iemand anders in het huishouden de belangrijkste reden is om te verhuizen. De respondenten die een andere reden hebben opgegeven geven bijvoorbeeld aan dichter bij het centrum te willen wonen, te willen verhuizen omdat de kinderen uit huis gaan of omdat de huidige woning slecht geïsoleerd is.
36%
0%
20%
4%
3%
4%
6% 11% 5%
40%
28%
20%
29%
22%
26%
35%
1%8% 12%
53%
Totaal
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
41%
29%
Binnen 2 tot 5 jaar
2%
1-2 phh tot 35 jaar
31%
80%
97%
19%
26% 31%
5% 11%
60%
22%
80%
100%
Reden heeft te maken met de woning
Reden heeft te maken met life event Reden heeft te maken met de omgeving De gezondheidstoestand van mijzelf of iemand anders in mijn huishouden
Ik wil dichter bij familie, vrienden of kennissen wonen Verandering inkomen Anders Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Het overgrote deel van de huishoudens geeft aan dat de huidige woning vrijkomt voor verhuur of koop bij verhuizing. Het aandeel dat aangeeft dat de huidige woning niet vrijkomt voor verhuur of koop bij verhuizing is het grootste onder de 1 tot 2 persoonshuishoudens tot 35 jaar (9%). Deze huishoudens wonen vergeleken met de andere huishoudtypen dan ook vaker in een huurwoning.
25
Figuur 5.4: Komt de huidige woning bij verhuizing vrij voor verhuur/koop?
1-2 phh tot 35 jaar
Figuur 5.5: Locatievoorkeur starters en zelfstandige huishoudens
91%
9%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
97%
3%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
98%
2%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
96%
4%
Starters - gem. Dongen
68%
Huishoudens - gem. Dongen
4% 9%
74% 0%
20%
40%
13% 6%
3%6% 13% 5% 60%
80%
100%
1-2 phh 75 jaar en ouder
99%
1%
in de eigen kern
In een andere kern in de gemeente
Gezinnen
95%
5%
In een andere gemeente
Geen voorkeur
Totaal
96%
4%
Weet ik niet/geen mening
100%
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
0%
20%
Ja
40%
60%
80%
Nee Figuur 5.6: Locatievoorkeur binnen gemeente van starters en zelfstandige huishoudens
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
5.2 Woonlocatievoorkeuren en type woonomgeving
Starters in gemeente Dongen Dongen s Gravenmoer
Starters en zelfstandige huishoudens blijven bij verhuizing het liefst in de eigen kern wonen. De binding met de eigen kern en gemeente is sterk. De zelfstandige huishoudens zijn net iets meer gehecht aan de eigen kern dan starters. Van de starters geeft 9% aan te willen verhuizen naar een andere gemeente. Er is ook nog een groep binnen de starters en zelfstandige huishoudens die aangeeft geen voorkeur te hebben wat betreft locatie (13%).
77% 6%
Klein Dongen Vaart
766.106/G | Woningbehoefteonderzoek 2021
28% 27%
0%
35%
20%
40%
60%
80%
100%
Huishoudens in gemeente Dongen
Dongen
78%
s Gravenmoer
De starters en zelfstandige huishoudens die in de kern Dongen wonen richten zich met name op Dongen bij het zoeken naar een woning (77%). Opvallend is dat starters uit ’s Gravenmoer zich vergeleken met de zelfstandige huishoudens in mindere mate richten op ’s Gravenmoer. Het grootste aandeel van deze starters geeft aan geen voorkeur voor een kern te hebben (44%). De starters en zelfstandige huishoudens die in Klein Dongen Vaart wonen richten zich met name op Klein Dongen Vaart maar ook voor een behoorlijk deel op Dongen.
1%
13%
Klein Dongen Vaart
29%
0%
1%
50% 39%
20%
40%
60%
80%
100%
In Dongen
In ’s Gravenmoer
In Klein Dongen Vaart
In een andere gemeente
Geen voorkeur
Weet ik niet/geen mening
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
26
Figuur 5.7: Waar gaat uw voorkeur naar uit wat betreft type woonomgeving?
Starters 6% 1-2 phh tot 35 jaar
25%
17%
25%
1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar
21%
29%
8% 12%
31%
7%
27%
20%
15% 5%
1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar
5.3 Woonwensen verhuisgeneigden
54%
36%
12%
5%3% 16%
19%
1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar
71%
7%5% 7% 9%
1-2 phh 75 jaar en ouder jaar
76%
6%2% 4% 11%
Gezinnen
29%
Totaal
11% 10% 45%
0%
20%
22%
26%
11% 6% 15%
20%
40%
60%
80%
Stedelijk wonen (in een stad)
In/nabij het (dorps)centrum
In een bestaande woonwijk
In een nieuw gebouwde woonbuurt
In het buitengebied (landelijk wonen)
Geen voorkeur
100%
Bron: Woonwensenenquête gemeente Dongen, 2021
Het grootste deel van alle respondenten geeft de voorkeur aan wonen in/nabij het (dorps)centrum (45%). Deze voorkeur is het grootst onder 55-plushuishoudens. Hoe ouder de personen in het huishouden, hoe sterker deze voorkeur naar voren komt. Voor mensen op leeftijd is het wenselijk om in/nabij het centrum te wonen omdat daar de voorzieningen staan. Het is voor hen wenselijk om op loopafstand van voorzieningen te wonen. Onder starters, huishoudens tot 35 jaar en gezinnen zien we meer variëteit in de voorkeur voor het type woonomgeving. Een groot aandeel van deze huishoudens geeft aan geen sterke voorkeur te hebben. Een klein deel van de starters geeft aan stedelijk te willen wonen (in een stad). Zij zullen zich dan niet richten op de gemeente Dongen maar eerder op steden in de buurt van Dongen zoals Breda en Tilburg.
Starters zoeken met name een rij-/hoekwoning (43%). De 1 tot 2 persoonshuishoudens tot 35 jaar hebben interesse in een rij-/hoekwoning maar de voornaamste interesse gaat uit naar ruimere woningen zoals 2-onder-1kappers of vrijstaande woningen. Gezinsvorming binnen dit type huishouden kan meespelen in de wens voor een ruimere woning. De kleine 55-plushuishoudens hebben met name interesse in een appartement met lift of een nultredenwoning. Hierin komt de voorbereiding op de toekomst naar voren. De gezinnen zetten hun zinnen met name op een vrijstaande woning. Zij hebben behoefte aan meer leefruimte per persoon. Het zijn de starters die ook nog oren hebben naar een appartement zonder lift of een éénkamerappartement. Het is voor de starters voornamelijk belangrijk dat ze een mogelijkheid hebben om op zichzelf te gaan wonen. Figuur 5.8: Wat voor een type woning zoekt u? Starters