25-187 Woonvisie Klein-Dongen-Vaart

Woonvisie Klein-Dongen-Vaart Wonen in de eigen kern - voor jong en oud

Woonvisie – oktober 2025

1

Woonvisie Klein-Dongen-Vaart Wonen in de eigen kern - voor jong en oud

De huidige situatie De dorpsraad K.D.V. vindt het van groot belang dat bewoners zo veel mogelijk worden betrokken bij huidige en toekomstige bouwplannen. De werkgroep woningbouw fungeert daarbij als klankbordgroep en heeft een actieve rol in het huidige project van Vexpro aan de Wildzangweg. Er is sprake van nauwe samenwerking tussen dorpsraad, werkgroep, bewoners, gemeente en ontwikkelaar. Omwonenden worden betrokken en tonen bereidheid tot participatie. Voor toekomstige bouwplannen heeft de werkgroep woningbouw een bewonersavond, een enquête en een dialoog met Dongense politici georganiseerd. De waardevolle inbreng uit deze bijeenkomsten vormt een belangrijke bouwsteen voor deze woonvisie.

De huidige situatie Klein-Dongen-Vaart is een kleine kern met ca. 950 inwoners en een hechte sociale structuur. Volgens "Data van gemeenten, gemeenschappelijke regelingen, provincies en/of waterschappen, verzameld door het CBS” blijkt dat in Dongen-Vaart 257 woningen staan. 78% van de woningen zijn koopwoningen waarvan 45% vrijstaand. De gemiddelde WOZwaarde is 455000 euro. 26% van de woningen is gebouwd na 2000. Er is 1 basisschool met 99 leerlingen. Klein-Dongen bestaat uit 76 woningen waarvan 89% een koopwoning is. 89,3% van de woningen is een vrijstaande woning. De gemiddelde WOZ-waarde is 583000 euro. Inwoners per leeftijdsgroep: Dongen-Vaart

•

•

Klein-Dongen

De woningvoorraad in Dongen-Vaart bestaat uit 45% vrijstaande woningen, 17% tweekapper, 15% hoekwoningen en 22% tussenwoningen of geschakelde woningen. De locatie achter de basisschool is al eerder aangeduid als mogelijke uitbreidingslocatie. In de locatiestudie woningbouw van 2024 is dit gebied genaamd zuiden van Mr. Janssenweg nogmaals gemarkeerd als mogelijke woningbouwlocatie. De afgelopen 60 jaren is de wijk aan de noordzijde van de Mr. Jansenweg in 4 fasen uitgebreid.

Woonvisie – oktober 2025

2

• • • • •

Momenteel wordt nieuwe woningbouw door Vexpro voorbereid. De woningen worden op zijn vroegst in 2027 opgeleverd. In de woonzorgvisie van de gemeente Dongen staat leefbare wijken en kernen centraal. Tevens spreekt de gemeente uit de bestaande woningbouw te willen benutten voor uitbreiding d.m.v. woning- of perceelsplitsen en (pre) mantelzorgwoningen. Jongeren kunnen zich niet vestigen in Dongen-Vaart omdat er geen betaalbare woningen beschikbaar komen. Klein Dongen bestaat uit een lintstructuur. Er zijn geen ruimtes waar woningbouw plaatsvindt. Jongeren hebben nauwelijks kansen om zich in Klein-Dongen te vestigen.

Nieuwbouwontwikkeling verloopt zeer traag. Vaak zit er meer dan 15 jaar tussen projecten. De gemeente bezit zelf geen grond waardoor een afhankelijkheid ontstaat van projectontwikkelaars. Ontwikkelaars bouwen liever in één keer veel woningen. Daardoor ontstaan lange stiltes in aanbod. Door het grote aanbod in één keer wordt het grootste deel verkocht aan kopers uit de wijde omtrek. Onder autochtone bewoners is er echter continu behoefte aan enkele woningen. Huidige knelpunten: • • •

• •

• • •

• • •

Jongeren kunnen geen betaalbare woningen vinden; blijven noodgedwongen inwonen bij ouders of vertrekken naar elders met de wens ooit terug te komen. Er zijn te weinig starterswoningen. (Eerste koopwoning) Eigen inwoners, jongeren die het huis uit willen of mensen met een binding worden vaak overboden of hebben geen recht op toewijzing waardoor de kans op een woning in de eigen kern wordt verkleind. Vergrijzing. Het aantal inwoners tussen de 45-65 jaar (31,3%) en 65+ (14%) is hoog. Doorstroming stokt: bewoners blijven in hun huidige woningen omdat ze hun eigen woningen levensloopbestendig kunnen maken en er voor hen geen interessante doorstroomwoningen zijn (Te duur of te groot, niet levensloopbestendig). Nieuwbouwwoningen zijn vaak duurder maar bieden minder ruimte dan bestaande woningen, wat doorstroming onaantrekkelijk maakt. Afhankelijk van projectontwikkelaars omdat de gemeente geen grond bezit. Te veel woningen in één keer bouwen zorgt voor een te snelle groei. 100 woningen betekent een toename van 230 bewoners op een bewonersaantal van 750. Dit kan te veel druk geven op de basisschool en verstoort de gemeenschapszin. Splitsing van woning of perceel wordt belemmerd door onduidelijke regelgeving. Sociale huurtoewijzing via Casade werkt belemmerend voor eigen inwoners omdat Casade een grote regio bedient. Geen mogelijkheid voor nieuwbouw in Klein-Dongen.

Jongeren die daar geboren en getogen zijn willen zich graag daar vestigen.

Toekomstbeeld We willen een kern zijn waar iedere generatie een plek heeft. Waar jongeren niet hoeven te vertrekken, ouderen op maat kunnen wonen, en gezinnen in een sociale en groene omgeving kunnen leven.

Woonvisie – oktober 2025

3

We streven naar regelmatige, kleinschalige woningtoevoeging, bij voorkeur elke vijf jaar een project van ongeveer 20 woningen. Dit voorkomt pieken in groei en voorkomt druk op de basisschool. We willen bouwen op een manier die past bij het karakter van het dorp: groen, ruimtelijk, rust en met sociale samenhang (ons kent ons). Daarnaast moet het landelijk karakter worden behouden of versterkt.

Doelgroepen en woonbehoeften • • • • • •

Jongeren: betaalbare woning (huur of koop) met eigen tuin. Groot genoeg om een gezin te starten. Starters: betaalbare koopwoning met eigen tuin. Gezinnen: behoefte aan een ruime woning zoals tweekappers. Ouderen: levensloopbestendige woning met tuin. Sociaal karakter. Zelfbouwers en CPO: ruimte voor eigen invulling, passend bij eigen en lokale wensen. Inwoners met groot perceel of grote woning: mogelijkheid tot splitsen van woning of perceel. Bouwen voor kinderen/ouders. (Pré)Mantelzorgwoningen.

Woningbouw • • • • • • • • • • • • •

Geleidelijke groei: bijvoorbeeld elke 5 jaar maximaal 20 woningen. Aankoop van grond door de gemeente omdat kleinschalig bouwen voor projectontwikkelaars onaantrekkelijk is. Mix aan woningen: rijwoningen, tweekappers, levensloopbestendige woningen, seniorenwoningen en vrijstaande woningen. Geen dubbellaagswoningen. De grootte van vrije kavels door kopers zelf onderling te bepalen. (De ene kleiner de ander groter) Verkoop vrije kavels en grond voor CPO-project door gemeente zodat de prijs niet opgedreven wordt door projectontwikkelaars. Richtlijn van verplichting 30% sociale huur loslaten en wijzigen naar sociale koop met mogelijkheid tot subsidie of huurkoop, 40% middensegment, 30% vrije sector. Mogelijkheid tot vergroten van de rijwoningen. (Uit- of opbouw) Bij elk project de mogelijkheid bieden voor een CPO-project van 8-10 woningen. Het initiatief "Vaartse Hof" van werkgroep woningbouw KDV in het eerstvolgende project inpassen. Focus op duurzaamheid, sociale cohesie, centrale parkeeroplossing en variatie in kavelgroottes. Niet te veel woningen per ha zodat het dorpse karakter blijft behouden. Veel ruimte voor groen en waterberging ter bevordering van woonplezier, biodiversiteit en klimaatadaptatie. Mogelijkheid onderzoeken tot woningbouw in Klein-Dongen.

Woonvisie – oktober 2025

4

Locatie Potentiële locatie: achter de basisschool. Deze locatie is in de locatiestudie woningbouw van 2024 aangewezen als ideaal gebied. Dit gebied ligt centraal in het dorp. Goed bereikbaar via de Mr. Janssenweg. Mogelijkheid tot aansluiting op het centrum door middel van een wandel-, fietspad tussen de kerk en de basisschool. Veel groen in de nabijheid zoals het bos achter de begraafplaats, de schooltuin en veel bomen in de achtertuinen van de bewoners aan de Vaartweg. Beperkingen: • Het gebied ligt naast een landbouwperceel en tuinbouwkassen. • Aan de zuidzijde ligt de drukke 80 kilometer Gaasjesweg.

Duurzaamheid en kwaliteit Het duurzaam maken van woningen draagt bij aan de vermindering van de CO2-uitstoot. Behalve dat het beter is voor het klimaat, zorgt verduurzaming van de woning voor een besparing op de energiekosten en vaak ook voor meer wooncomfort. • • • • • • • • • • • • •

Bouwen met duurzame materialen. Nul op de meter en gasloos. Laag energieverbruik als uitgangspunt. Wateropvang geïntegreerd in ontwerp. Een ondergrondse bouwlaag toestaan. Bevorderen groene daken. Regenwater opvangen voor gebruik doorspoelen toilet. Open bestrating. Groenverplichting op eigen perceel. Ruimte voor biodiversiteit en natuurlijke overgangen met omgeving. Speelvoorziening. Hele brede toegankelijke groenstrook aan de zuidzijde, verlengen van het bos achter de begraafplaats tegen geluidsoverlast en bevordering leven in het groen. Groenstrook aan de westzijde tussen het perceel en de tuinbouwkassen.

Samenwerking en rollen •

• • • •

Gemeente: woonvisie vaststellen, actieve grondaankoop, faciliteren van CPOprojecten, aanpassen beleid t.b.v. splitsing woningen en percelen, bouwen (pré-) mantelzorgwoningen. Woningcoöperatie: lokaal toewijzen binnen sociaal segment. Ontwikkelaars: bouwen in passende aantallen, rekening houdend met sociale en ruimtelijke samenhang. Bewoners: initiatief nemen via CPO, splitsing, zelfbouw. De dorpsraad en werkgroep optimaliseren de communicatie met de bewoners.

Woonvisie – oktober 2025

5

Uitvoering en monitoring • • • •

Realisatie Vexpro-project in 2027. Starten met onderzoek en voorbereiden voor de uitbreiding achter de basisschool. Realisatie eerste deel 2032. Plan voor het hele project maken, gefaseerd, elke 5 jaar een deel uitvoeren. (De losse deelprojecten niet samenvoegen) Elke 5 jaar monitoren welke woningbehoefte er is en wat de effecten op de leefomgeving zijn.

Samenvatting Klein-Dongen-Vaart kiest voor kleinschalige, gefaseerde groei met oog voor lokale woonwensen. We willen een dorp blijven waar mensen samen oud worden én jongeren een toekomst kunnen opbouwen. Wonen in Klein-Dongen-Vaart moet betaalbaar, haalbaar en dorps blijven. Met ruimte voor zelfbouw, CPO-initiatieven en oog voor elkaar, groen en rust. Bronnen: CBS Statline. (z.d.). https://opendata.cbs.nl/#/CBS/nl/dataset/85618NED/table?searchKeywords=dongen

Woonvisie – oktober 2025

6