25-138 Bijl1- Zienswijze bewonersgroep op bouwplan Oude Baan 10 en omgeving

Zienswijze bewonersgroep / omgevingsplan Oude Baan 10 en omgeving Dongen, 22 september 2025 _________________________________________________________________________________________

Geachte leden van de gemeenteraad van Dongen, Dit is een collectieve reactie van de bewonersgroep Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat, ondersteund door bewoners van de Prinses Amaliastraat. Wij vragen uw aandacht voor een initiatief van een projectontwikkelaar dat naar onze mening te intensief is en te weinig rekening houdt met zowel klimaatbestendigheid, actueel woonbeleid van de gemeente Dongen als ook toekomstige maatschappelijke ontwikkelingen en als gevolg daarvan te veel impact heeft op de directe leefomgeving van ruim 100 huishoudens in Oud-Dongen. TAM-IMRO omgevingsplan Oude Baan 10 De Bunte Vastgoed Zuid B.V. wil op de gronden aan de Oude Baan 10 een nieuwbouwproject ontwikkelen. Hierbij worden volgens planning 11 woningen gerealiseerd: 2 vrijstaande en 9 geschakelde woningen. De bestaande woning aan de Oude Baan 10 zou dan worden gesloopt. Om het plan te kunnen realiseren, is een herziening van het (tijdelijk) omgevingsplan Zuid en West Dongen nodig. Het TAM-IMRO omgevingsplan Oude Baan 10 is in procedure gebracht om de ontwikkeling planologisch mogelijk te maken. Zienswijze TAM-IMRO ontwerp omgevingsplan Oude Baan 10 In het kader van deze procedure hierbij onze zienswijze die bestaat uit deze brief + bijlage. Dat is de notitie ‘Wij zijn er ook nog!’ die is ondertekend door 67 huishoudens (zie de notitie voor het overzicht van de adressen per straat).

Thema’s + onderbouwing In deze brief zullen we - per thema - onze zorgen, standpunten en bezwaren benoemen. Voor meer onderbouwing en informatie over het lange, moeizame verloop van dit project: zie de notitie. Onze zienswijze is tot stand gekomen na veel onderzoek, overleg (met ook deskundigen), leeswerk en tal van bewonersbijeenkomsten. De eerste keer was op 8 november 2023 toen ook de bewonersgroep is ontstaan; de (voorlopig) laatste keer was op maandag 15 september 2025. Onze achtergrond Voor alle duidelijkheid: we zijn geen actiegroep die nergens naar wil luisteren en overal faliekant op tégen is. We zijn betrokken Dongenaren, met gevoel voor onze omgeving en oog voor realiteit. We snappen heel goed dat er in onze gemeente op tal van plaatsen wordt gekeken naar nieuwe mogelijkheden om te gaan bouwen. De woningnood is hoog. Ook wij vinden het belangrijk dat er de komende jaren in onze gemeente veel wordt gebouwd voor de (specifieke) doelgroepen die (betaalbare) woningen zoeken. Wij reageren omdat we ons al (vele) tientallen jaren Dongenaren voelen. We koesteren Oud-Dongen, onze directe leefomgeving. Bij verandering pleiten wij voor kwaliteit, zorgvuldigheid en toekomstbestendigheid, op basis van maatwerk en rekening houdend met specifieke omstandigheden.

Waarom bewonersgroep Meteen vanaf het begin van dit nu twee jaar slepende plan, merkten wij als bewoners dat we individueel eigenlijk helemaal geen partij zijn voor een professionele ontwikkelaar met juristen in

dienst en met jarenlange project- en procedure-ervaring, opgedaan overal in Nederland. Voor ons is alles nieuw. Samen vormen we echter wel een stevige basis. Eén van de karakteristieken van de wijk Oud-Dongen is dat de bewoners elkaar kennen en zich met elkaar verbonden voelen. Van daaruit is deze bewonersgroep ontstaan. Samen hebben we meer kennis, tijd, energie. Samen kunnen we onze mening ook beter formuleren en delen, ook met u als gemeenteraad. Wij vinden het belangrijk dat een commerciële ontwikkelaar in de gemeente Dongen niet zijn eigen gang kan gaan, maar zijn bouwplannen inhoudelijk moet ontwikkelen conform het actuele politiek / bestuurlijk beleid en de daartoe vastgestelde kaders. Met daarbij: een open dialoog en goede participatie met omwonenden. Dus ook bij Oude Baan 10 en omgeving. In de notitie en in deze brief proberen we duidelijk te maken waar het volgens ons aan ontbreekt. Ook al spreekt De Bunte Vastgoed Zuid B.V. steeds met een verkleinwoord over een ‘woonhofje’: wij kennen de buurt als geen ander en volgens ons is er sprake van een intensief bouwplan met veel impact op omgeving en omwonenden. Valse start Meteen bij het begin was er een knallende valse start. We voelden ons overvallen toen op 20 oktober 2023 een brief van De Bunte Vastgoed Zuid B.V.

in onze brievenbus viel met daarin een link naar een website met een gevisualiseerd bouwplan voor 11 woningen direct achter onze tuinen / recht tegenover onze huizen. Dat was onze eerste kennismaking met het project. Op 10 november 2023 sloot reeds de termijn voor het geven van reacties, zo lazen we ook nog. Achter de schermen had ontwikkelaar ruim de tijd genomen voor zijn voorbereiding (meer dan een jaar, zo bleek later), maar wij moesten plots heel snel reageren: in een tijdsbestek van drie weken. Zonder ook maar enige vorm van voorbereiding of vooroverleg. Onze zienswijze (1): Gebiedsvisie ontbreekt Waarom is er aan het begin van de planvorming nooit een aftrap geweest met een open dialoog van de ontwikkelaar met ons als omwonenden? Dan hadden we vanuit onze praktijkervaring kunnen vertellen over de specifieke kenmerken van dit gebied. Dan hadden er samen vooraf criteria en aandachtspunten opgesteld kunnen worden. Nu is er – éénzijdig - meteen vorm, inhoud en snelheid gegeven aan de opzet van het plan. Deze aanpak komt zeker niet overeen met die van andere woningbouwprojecten in de kernen Dongen en ’s Gravenmoer, waarbij de start (mede op aandringen van de gemeente) vaak juist wel begint met direct contact en een open gesprek met de omgeving om samen tot afstemming te kunnen komen.

Waarom is ook hier niet begonnen met het opstellen van een gebiedsvisie, zoals wel bij andere inbreidingslocaties: Achter De Vennen, Glorieux, Kloosteromgeving? Is de gemeenteraad het met ons eens dat het opstellen van een gebiedsvisie een beter vertrekpunt was geweest voor dit plan? Voorjaar 2023: eerste toetsing van planvorming Vorig jaar is duidelijk geworden dat het plan voor een ‘woonhofje’ van 11 nieuwbouwwoningen met verdieping aan de Oude Baan 10 en omgeving reeds in het voorjaar van 2023 een duidelijke vorm had en door de ontwikkelaar zelfs al is getoetst bij een welstandscommissie. Op basis daarvan kunnen we niet anders dan concluderen: Het ontwerp en de onderhandelingen met de drie verkopende grondeigenaren zijn minimaal begonnen in 2022. Onze zienswijze (2): Participatie te laat opgestart / op andere golflengte / horten en stoten Pas op 20 oktober 2023 hoorden wij als direct omwonenden voor het eerst van het plan. Naar onze mening had de participatiefase minimaal een half jaar eerder moeten worden opgestart. Aan het begin van planvorming en niet met de digitale presentatie van het plan op een website.

Ook daarna is de participatie tekort geschoten. Uiteindelijk hebben we met elkaar gesproken, maar (naar onze mening) op twee verschillende golflengten. De ontwikkelaar had als doel met ons als bewonersgroep overeenstemming te bereiken over zaken op uitvoeringsniveau (micro). Terwijl wij volop vragen hadden - en nog steeds hebben – op macroniveau, zoals duurzaamheid, leefbaarheid, toekomstbestendigheid. De participatie is ook met hevige horten en stoten gegaan. Ondanks een toezegging voor collectief overleg, kregen we in december 2023 te horen dat de ontwikkelaar alleen individueel (per straat) in overleg wilde, en niet collectief met ons als bewonersgroep. We werden geweigerd als gesprekspartner. Op 18 januari 2024 zaten de professionals van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. klaar voor een zelf georganiseerde participatieavond. Maar de gehuurde zaal in De Cammeleur bleef helemaal leeg: niemand kwam. Dit was een duidelijk unaniem protest van de omwonenden Oude Baan, Julianstraat, Wilhelminastraat: wij willen graag praten, maar dan wel als collectief. Op 17 april 2023 had dan toch (eindelijk) het eerste overleg plaats tussen ontwikkelaar en bewonersgroep. Op 11 juni 2024, nu al weer ruim een jaar geleden, was het laatste overleg. Op 28 oktober 2024 stelden we als bewonersgroep de notitie vast die aan deze brief is toegevoegd.

Dat was nadat we eerder die maand tot onze verrassing te horen hadden gekregen dat De Bunte Vastgoed Zuid B.V. medio augustus 2024 (tijdens onze vakantieperiode) een principeverzoek voor bouwontwikkeling Oude Baan 10 en omgeving had ingediend bij de gemeentelijke organisatie - zónder de daadwerkelijke uitkomst van de nieuwe omgevingsdialoog en de zelf opgestarte tweede ronde van participatie af te wachten en zonder ons als bewonersgroep daar ook over te verwittigen. Najaar 2025: planvorming ter inzage De huidige planvorming (die ter inzage is gelegd vanaf vrijdag 22 augustus 2025 tot en met donderdag 2 oktober 2025) bestaat nog steeds uit 11 nieuwbouwwoningen met verdieping. Onze zienswijze (3): Plan loopt achter bij actuele ontwikkelingen In de kern is dit nog steeds hetzelfde bouwplan: het plan is onvoldoende afgestemd op de maatschappelijke en politieke ontwikkelingen van de afgelopen 2,5 jaar, zoals ook beschreven in de bewonersnotitie. Deze zienswijze zullen we hieronder nader onderbouwen. Politiek beleid en speerpunten Sinds het voorjaar van 2023 zijn door het college van B&W en de gemeenteraad van Dongen veel belangrijke onderzoeken en nota’s vastgesteld. Ons gemeentebestuur is proactief met het aanscherpen van het woon- en klimaatbeleid, zo hebben we ervaren.

Als bewonersgroep zien we daarbij een goede verbinding met de belangrijke actuele maatschappelijke thema’s en recente en toekomstige ontwikkelingen. Woonzorgvisie In december 2023 stelde de gemeenteraad op voorstel van het college de nieuwe Woonzorgvisie vast. De Dongense politiek geeft hiermee meerdere duidelijke signalen af: -Meer regie bij de gemeente en minder bij de ontwikkelaar -We bouwen in Dongen de juiste woningen op de juiste plaats voor de juiste doelgroepen -Meer woningen voor jongeren en ouderen -Er moet een inhaalslag komen op betaalbare woningen (sociale huur)

-Duidelijk standpunt over tweedelijnsbebouwing -Alle nieuwe bouwprojecten moeten op deze speerpunten van beleid worden getoetst Onze zienswijze (4): Regie moet bij gemeente, niet bij ontwikkelaar met achterhaald plan Bouwplan Oude Baan 10 en omgeving dat nu voor ligt ter beoordeling, is een door de tijd grotendeels achterhaald plan. Het initiatief dateert van jaren geleden (begin 2023 bij welstand, daarvoor achter de schermen: voorbereiding en uitwerking sinds 2022, of mogelijk nog eerder). Het bouwplan is opgezet onder regie van de ontwikkelaar. Sinds de vaststelling van de Woonzorgvisie (december 2023) ligt de regie echter bij de gemeente. We vragen het gemeentebestuur het plan dat anno februari 2026 voorligt te beschouwen vanuit de gemeentelijke regierol en te toetsen aan het politiek beleid dat is vastgesteld vanaf medio 2023, passend bij de actuele maatschappelijke ontwikkelingen en thema’s, zoals voor Dongenaren een klimaatbestendige woonomgeving (hittestress). Inbreidingslocatie Oktober 2023: Meteen bij het bekend worden van het inbreidingsplan van De Bunte Vastgoed Zuid B.V, stuurt het college middels een raadsinformatiebrief een onafhankelijk rapport aan de gemeenteraad met de 19 meest waarschijnlijke inbreidingslocaties in de dorpskern Dongen. Opvallend (of eigenlijk juist niet): Oude Baan 10 en omgeving staat daar níet bij.

Onze zienswijze (5A): Ontbreken in onafhankelijk inbreidingsrapport heeft reden De onafhankelijke deskundige onderzoekers beginnen hun rapport (in opdracht van de gemeente) met het vermelden van criteria die aan de orde en realistisch zijn bij inbreiding. De 19 Dongense locaties die uiteindelijk in het rapport zijn opgenomen, voldoen aan die criteria. Dat Oude Baan 10 en omgeving er niet bij staat is veelzeggend en heeft duidelijk een reden. Als het een goede en gangbare locatie zou zijn geweest, dan had deze echt wel in het rapport gestaan. Speciale voorwaarden Bij een inbreidingslocatie, zo hebben we ons door deskundigen laten vertellen, gelden volgens het gemeentelijke beleid van de gemeente Dongen speciale voorwaarden op basis van twee belangrijke kernvragen: 1) Welk probleem wordt met dit plan kwalitatief opgelost? 2) Wat voegt het plan ruimtelijk aan kwaliteit toe? Let wel: het gaat hier om het duidelijk kunnen benoemen en onderbouwen van de kwalitatieve aspecten van het bouwplan. Wat is de toegevoegde waarde voor locatie en omgeving? Het antwoord op deze vraag is dus niet het cijfermatige, kwantitatieve antwoord: er worden 10 woningen toegevoegd aan de Dongense woningmarkt.

Onze zienswijze (5B): Plan lost geen kwalitatief probleem op en voegt ruimtelijk niets toe Voor ons als bewoners van Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat, Amaliastraat worden er met de bouwplannen van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. geen problemen in onze directe woonomgeving opgelost, zoals op andere inbreidingsplaatsen in Dongen en bij andere bouwplannen van projectontwikkelaars vaak wel het geval is. Denk aan Vaartweg 78A (herontwikkeling van verouderd, in onbruik geraakt kassencomplex dat achter de lintbebouwing ligt, met aandacht voor het slagenlandschap), waarvoor de gemeenteraad bijeen op 17 oktober 2024 een nieuw bestemmingsplan vaststelde.

Maar in het gebied van bouwplan Oude Baan 10 en omgeving staan geen leegstaande, verouderde fabriekspanden of andere ruimtes waar thans louche praktijken plaatshebben. Er is ook geen extra brandgevaar door onveilige omstandigheden bij verouderde panden. Er is geen samenscholing van personen, geen drugsgebruik, geen geluidsoverlast, geen zwerfafval. Er zijn geen schutplaatsen waar nu ongedierte huist die voor de volksgezondheid in de buurt beter kunnen worden gesloopt. Het gebied is ook geen afspreekplaats voor illegale handel of andere criminele activiteiten. Er is thans geen enkele vorm van overlast of risico daarop. Ook is er geen sprake van een thans onveilige verkeersituatie die met een herinrichting van het gebied kan worden opgelost of verbeterd. Voor ons als bewonersgroep voegt het plan van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. ruimtelijk helemaal niets toe aan kwaliteit. Integendeel. Voor ons als direct omwonenden wordt de omgeving er ruimtelijk juist níet beter op. Wij zien alleen maar achteruitgang van de bestaande situatie, in tegenstelling tot de omwonenden van Vaartweg 78A. Tweedelijnsbebouwing December 2023: Bij de behandeling van de Woonzorgvisie is duidelijk uitgesproken (als reactie ook op een inspreker die aandacht vroeg voor ontwikkeling aan de Nolenslaan), dat het gemeentelijk beleid is om tweedelijns bebouwing niet toe te staan.

‘Tweedelijnsbebouwing zorgt voor teveel complicaties en problemen met omwonenden’, aldus de wethouder Wonen in de raadsvergadering van december 2023. Onze zienswijze (6A): Woonhofje wordt in praktijk ervaren als tweedelijns bebouwing De ontwikkelaar heeft bij het nieuwbouwplan woningen tegenover elkaar geplaatst, waardoor er bij de welstandscommissie (aldus de ontwikkelaar) groen licht kwam vanwege de realisatie van een ‘woonhofje’. Deze benaming (met verkleinwoord) klinkt leuk, maar in de praktijk betekent dit voor vele tientallen huishoudens met woningen aan Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat dat er bij hun achtertuin een bebouwing komt met dezelfde locatie als die van tweedelijns bebouwing. Het argument van de wethouder geldt daarbij nog steeds: ‘Tweedelijns bebouwing zorgt voor teveel complicaties en problemen met omwonenden.’ Onze zienswijze (6B): Geen kans op inbreng bij procedure De projectontwikkelaar geeft aan dat een welstandscommissie heeft ingestemd met realisatie van een ‘woonhofje’. Als omwonenden plaatsen we hier vraagtekens bij. Klopt het dat Welstand het bouwplan van De Bunte Zuid B.V.

reeds in een vroegtijdig stadium heeft beoordeeld als zijnde níet tweedelijnsbebouwing? Zo ja: Heeft deze commissie welstand ook kennis genomen van ons standpunt? Waarom hebben we als direct betrokkenen niet de kans gekregen om deel te nemen aan deze procedure? Kunnen we ons standpunt alsnog indienen? En: hoe kunnen we – bij een uitspraak - hier een bezwaar tegen indienen? Onze zienswijze (6C): Stedebouwkundige beoordeling vereist Maar los van die beweerdelijke positieve beoordeling door de welstandscommissie, blijft er strijd bestaan met het gemeentelijk beleid om geen tweedelijns bebouwing toe te staan. Een eventuele afwijking van dat beleid vereist een stedenbouwkundige beoordeling; niet slechts een toets aan redelijke eisen van welstand.

Koppeling aan bouwproject Bolkensteeg 33-35 De Bunte Vastgoed Zuid B.V. wil volgens het bouwplan 11 woningen uit - naar eigen zeggen – ‘het duurste segment’ gaan bouwen aan Oude Baan 10 en omgeving. Door de koppeling van Oude Baan aan Bolkensteeg 33-35, benaderen de projecten samen de door de gemeenteraad gewenste verdeling goedkoop/ middel/ duur wonen in Dongen, zoals bepaald bij de Woonzorgvisie. Namelijk: 36% goedkope segment, 28% middelduur segment en 36% dure segment. Onze zienswijze (7): Koppeling is staaltje creatief boekhouden Als bewonersgroep kunnen we deze koppeling niet anders zien dan als een staaltje van creatief boekhouden. Twee totaal verschillende bouwprojecten, op andere locaties, met een ander tijdspad van realisatie en bestuurlijke besluitvorming worden op papier aan elkaar verbonden. Besluitvorming Op 6 juni 2024 is door de gemeenteraad van Dongen het bestemmingsplan Bolkensteeg 33-35 vastgesteld. In de kleine letters van dit raadsvoorstel is een link opgenomen naar het Bouwplan Oude Baan 10 en omgeving, zo hoorden we na afloop van de raadsvergadering van De Bunte Vastgoed Zuid B.V.

Onze zienswijze (8): Hoe kan deze procedure? Maar de inhoud van bouwplan Oude Baan 10 was op dat moment (6 juni 2024) toch nog helemaal niet bekend bij het gemeentebestuur? Hoe kun je dan koppelen? Pas op de openbare besluitenlijst van burgemeester en wethouders van dinsdag 8 oktober 2024, lezen we dat het college kennis heeft genomen van een principeverzoek voor woningbouw-ontwikkeling Oude Baan 10 en omgeving. Dat is de eerste officiële en openbare berichtgeving over het bouwplan vanuit de gemeente. Dat is vier maanden ná het besluit van de gemeenteraad op 6 juni 2024. Lopen hier geen zaken bestuurlijk door elkaar heen? En afgelopen maand (augustus 2025) ontvingen we een brief van de gemeente dat het TAM-IMRO omgevingsplan Oude Baan 10 en omgeving in procedure is gebracht en volgens planning in februari 2026 op de agenda van de gemeenteraad staat. Dus ruim 1 jaar en 8 maanden ná de koppeling met Bolkensteeg 33-35 komt Oude Baan 10 en omgeving eindelijk op de raadsagenda..

Heeft de gemeenteraad met het besluit in de vergadering van 6 juni 2024 officieel de stelling ingenomen dat bouwplan Oude Baan 10 en omgeving (hoewel op die datum nog niet ingediend, inhoudelijk onbekend) op voorhand is gekoppeld aan bouwplan Bolkensteeg 33-35 en mag het daarmee met instemming van alle politieke partijen bestaan uit alleen maar (100%) woningen uit het duurste segment? Is dit een juiste en normale bestuurlijke gang van zaken? Is dit zo’n voorbeeld waarom kiezers het vertrouwen verliezen in de politiek? Groene long De voorgenomen bouwlocatie betreft een gebied dat ingesloten is en niet openbaar toegankelijk. Het vervult al meer dan 100 jaar een belangrijke rustieke functie voor tientallen huishoudens en meer dan 150 bewoners van Oude Baan, Wilhelminastraat, Julianastraat. Het is voor ons een groene rustieke long in een verder zeer drukke omgeving. We krijgen er als centrumbewoners letterlijk meer zuurstof van. Onze zienswijze (9): Bouwplan tast onze groene long aan Structurele aantasting van een bestaande groen long (in een drukke centrum omgeving) past

volgens ons niet in eigentijds en toekomstbestendig gemeentelijk beleid. Voor bewoners Oude Baan en Wilhelminastraat is dit de enige groene long in de directe omgeving. Sociale veiligheid Doordat het gebied achter onze huizen volledig is ingesloten, zijn onze woningen vanaf de achterkant voor niemand bereikbaar. Niet voor onszelf en al helemaal niet voor derden. Dat geldt voor tientallen woningen aan zowel de Oude Baan, Julianastraat als Wilhelminastraat. Er zijn alleen poorten, opritten naast onze huizen, niet aan de achterkant. Daar zijn ook geen paden of wegen of wat dan ook aan infrastructuur. Dat geeft als bewoners het gevoel van een grote mate van extra sociale veiligheid als het gaat om het voorkomen van overlast, vandalisme en inbraakgevoeligheid. Onze zienswijze (10): Bouwplan tast onze sociale veiligheid aan Het bouwplan Oude Baan 10 heeft als gevolg dat een gebied achter onze tuinen openbaar wordt, terwijl dat in de laatste 100 jaar afgesloten was. Het bouwplan gaat ten koste van onze sociale veiligheid. Verkeer In de planvorming van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. zou het nu niet-openbare gebied na 100 jaar openbaar worden gemaakt met één entree voor auto’s: via de Oude Baan nabij nummer 10. Dat betekent voor de bewoners in de Oude Baan een stevige toename van verkeer tot achter in de straat aan toe, want daar is de entree voorzien.

Nu is dit deel van de Oude Baan een relatief rustige straat, vanwege het doodlopende karakter. Het zou ook een behoorlijke toename van het verkeer betekenen in de Julianastraat. Deze straat geldt dan als de belangrijkste aanrijroute voor de nieuwe woonwijk. In de Julianastraat is door bewoners in de afgelopen jaren al het initiatief genomen voor de inzet van Victor Veilig. Dit is een in Dongen vaker toegepast project voor het vergroten van de verkeersveiligheid. De reden is dat er in de Julianastraat - met speelvoorzieningen in een park en een basisschool in de directe omgeving - op veel momenten van de dag relatief veel kinderen op straat zijn. Onze zienswijze (11A): Bouwplan tast verkeersveiligheid aan Voor de veiligheid van de kinderen (en de gemoedsrust van de ouders) is het niet goed als er ook nog extra verkeersdrukte komt in de Julianastraat als gevolg van een inbreidingsplan en een nieuwe aanrijroute van auto’s richting de Oude Baan. Ook veel inwoners van de Prinses Amaliastraat maken zich zorgen over de toename van verkeersdrukte en de gevolgen hiervan op de verkeersveiligheid van kun kinderen bij het creëren van een nieuwe doorgang naar een nieuwe woonwijk in de Oude Baan. In de Programmabegrotingen 2024-2027 en 2025-2028 (en waarschijnlijk ook 2026-2029) staat opgenomen dat het vergroten van de verkeersveiligheid een belangrijk doel is.

De realisatie van Oude Baan 10 en omgeving draagt daar niet bij aan bij. Koplampen in woonkamer De in-/uitrit voor automobilisten van de nieuwe woonwijk zoals de ontwikkelaar die wil gaan realiseren heeft vergaande gevolgen voor bewoners aan de Oude Baan, met woningen tegenover de doorsteek bij nummer 10. Weliswaar heeft de ontwikkelaar tot tweemaal toe een (kleine) aanpassing gedaan na herhaalde verzoeken vanuit de bewonersgroep, maar de impact blijft bijna onveranderd groot. In de donkere uren zal er voortdurend kunstlicht van koplampen binnen gaan schijnen van auto’s van bewoners en bezoekers die wegrijden uit de nieuwe woonwijk. Voor de bewoners van Oude Baan 13 (gelegen recht tegenover de nieuw te vormen entree) geldt dat zij

aan de voorzijde van hun woning niet alleen hun woonkamer hebben op de begane grond, maar ook hun slaapkamer. Onze zienswijze (11B): Niet vanuit noodzaak, maar inhoud de locatie van entree bepalen De impact is dermate groot dat nader onderzoek van een onafhankelijke partij nodig is om beter inzicht te krijgen in situatie, problematiek en oplossing. De Oude Baan kent een relatief lange strook waar geen woonhuizen staan: het deel van de brandweerkazerne. Daar tegenover een inen uitrit maken voor ‘het woonhofje’ zou betekenen dat de koplampen van uitrijdende auto’s op de kazerne gaan schijnen, in plaats van op woningen die er al tientallen jaren staan zonder uitrit tegenover zich. Maar omdat Oude Baan 10 het aangekochte perceel van de ontwikkelaar is, komt de hoofdentree van het bouwplan precies dáár te liggen. Deze oplossing is gekozen vanuit noodzaak: er is maar één perceel beschikbaar aan de Oude Baan. Deze optie is duidelijk niet gekozen vanuit inhoudelijke invalshoeken, zoals ruimte, veiligheid, privacy. Zijn er echt geen betere opties denkbaar dan deze? Wat als je de oplossing gaat zoeken vanuit een breder perspectief, met meer aandacht voor ruimte en de bewoners? We zijn benieuwd naar de gedachten hierover van de deskundigen verkeer en ruimtelijkbeleid van de gemeente Dongen.

Parkeerdrukte De bewoners van de Oude Baan hebben nu al te maken met grote parkeerdruk, zeker bij (de talrijke) evenementen in het centrum, zo is de ervaring vanuit de praktijk. Dongenaren parkeren hun auto in de Oude Baan om vandaaruit lopend naar het centrum te gaan. Onze zienswijze (11C): Bouwplan leidt tot parkeeroverlast Bewoners Oude Baan vrezen dat de komst van een extra woonwijk met bezoekers van de bewoners de parkeeroverlast in de Oude Baan nog verder op gaat voeren. Opmerking fietspad: Als bewonersgroep zijn we opgelucht dat in de planvorming het voornemen is geschrapt om halverwege de Wilhelminastraat een extra doorsteek voor fietsers te realiseren, tussen twee woningen door. Om reden van verkeersveiligheid en privacy van een van de bewoners hebben we daar bij de ontwikkelaar bij herhaling op aangedrongen. Schade & bescherming Veel huizen aan de Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat zijn 60, 80 of 100 jaar geleden gebouwd. Er wonen veel gezinnen. Dat vraagt om bescherming en voorkoming van schade. Onze zienswijze (12A): Zorgen over schadepreventie en schadevergoeding Veel bewoners maken zich zorgen over schade aan hun woningen als gevolg van over een langere periode zware bouwactiviteiten en zwaar bouwverkeer in de directe omgeving, zoals bijvoorbeeld scheuren in muren door trillingen.

Het plan van de ontwikkelaar voorziet onvoldoende in budget voor (preventief) beschermende maatregelen en (achteraf) schadevergoeding. Onze zienswijze (12B): Zorgen over afscheiding Veel bewoners maken zich zorgen over de wijze van afscheiding tussen hun eigen achtertuin en de nieuw te bouwen woonwijk. Hoe zorgt de ontwikkelaar voor woonbescherming met een veilige afscheiding? Met houten wand? Met stenen muur? Bij de participatiebijeenkomst op 11 juni 2024 in de De Cammeleur sprak de ontwikkelaar over het planten van een rij van leilindes,

aan de zijde van de Wilheminastraat. De Bunte was daarbij bereidwillig: ‘Als jullie dat willen, dan gaan we dat zeker doen, dat kan dan ook met een herplantingsplicht voor alle (ook toekomstige) bewoners, zodat er een nieuwe boom komt mocht er na verloop van jaren een leilinde afsterven.’ In het bouwplan dat ter inzage ligt missen we een duidelijke uitwerking hiervan. Onze zienswijze (12C): Zorgen over dakkappelen Veel bewoners maken zich zorgen over bouwkundige veranderingen aan de huizen – in de jaren na oplevering van het bouwplan. Kunnen de bewoners van de nieuwe huizen dan een uitbouw van de bovenste woonlaag gaan doen, met bijvoorbeeld een (vergunningsvrije) dakkapel? In het bouwplan dat ter inzage ligt, missen we een duidelijke preventie hiervan.

Onze zienswijze (12D): Geluidsoverlast bouwfase + structureel Het bouwplan betekent voor ons als omwonenden ook een toename van de geluidshinder. Gedurende de bouwfase van het ‘woonhofje’: een lange periode met geluidsoverlast van bouwwerkzaamheden. Daarna structureel aan de achterkant van onze nu rustieke tuinen (een welkome compensatie voor drukte aan straatkant): een nieuwe woonwijk met nieuwe geluiden van mens en verkeer. Ook daar geldt (toekomstige) regelgeving, maar wij zien de consequenties van het bouwplan op dit vlak nergens terug in de aanpak van de ontwikkelaar. Onze zienswijze (12E): Emissieloos bouwen Als bewoners zien we op tegen een bouwput van jaren in onze leefomgeving. Van de ontwikkelaar horen we niets over emissieloos bouwen. Het bouwen zonder schadelijk uitstoot van stoffen als CO2, stikstof en fijnstof is voor ons een belangrijk punt. Dit kan worden bereikt met (alleen) gebruik van elektrische machines, duurzame materialen, een efficiënt bouwproces en het principe van circulair bouwen. Voert de gemeente Dongen hier regie op? Flora & fauna De lappendeken van tuinen (inclusief de voorgenomen bouwlocatie) vormen thans een ingesloten gebied dat ligt in de driehoek Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat.

In het drukke centrum is dat gebied van oudsher een veilige en aantrekkelijke verblijfplaats voor vele tientallen soorten vogels, vleermuizen, egels, eekhoorns, vlinders en andere dieren. Zij vormen al 100 jaar het enige verkeer in dit stille gebied. In de tientallen tuinen staan veel bomen en er groeien en bloeien allerlei planten. We zien (en horen) vaak allerlei dieren(geluiden) en dat ervaren we als bijzonder, zeker gezien de centrumlocatie. Onze zienswijze (13A): Afname van flora en fauna, of juist extra aandacht voor biodiversiteit? De uitbreiding met 10 nieuwbouwwoningen van De Bunte Vastgoed Zuid B.V. gaat ten koste van flora en fauna. Juist in het centrum van Dongen moeten we daar extra zuinig op zijn. Nu is in dit gebied al 100 jaar sprake van de samengestelde kracht van tientallen tuinen van drie straten. Deze gaat in belangrijke mate verloren bij realisatie van Oud Baan 10 en omgeving. Metafoor: Het is alsof je midden op een voetbalveld een kantine bouwt, met parkeerplaatsen en een toegangsweg. Dan kan er op dat veld niet meer worden gevoetbald.

Wat blijft er in en bij onze achtertuinen nog over van de huidige flora en fauna als er meer dan een jaar lang gebouwd zou gaan worden met daarbij (onvermijdelijk) geluidsoverlast, uitstoot van extra stikstof? In beleidstukken lezen we dat de gemeente Dongen als doel heeft om de achteruitgang van de biodiversiteit een halt toe te roepen. In 2025 zijn daartoe al acties ondernomen en ook in de

komende jaren worden er maatregelen genomen die bijdragen aan meer biodiversiteit in de wijken. Hoe verhoudt zich dat op de impact van Oude Baan 10 en omgeving op de biodiversiteit in de wijk Oud-Dongen bij Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat? Onze zienswijze (13B): Ecologisch onderzoek + inzage rapport De Omgevingswet, voorheen de Wet natuurbescherming, stelt eisen aan de wijze waarop omgegaan moet worden met de beschermde diersoorten bij ruimtelijk ontwikkelingen of aanpassingen. De wet vereist dat eerst ecologisch onderzoek wordt uitgevoerd. Is er voldoende ecologisch onderzoek conform huidige de eisen, uitgevoerd in het kader van dit bouwplan en is het rapport daarvan ter inzage voor ons als omwonenden? Klimaatverandering De gevolgen van klimaatverandering worden steeds heviger en komen steeds frequenter voor. Er zijn steeds meer praktijkvoorbeelden in het nieuws van gemeenten die met hun straten en woonwijken kampen met de gevolgen van hevige hittestress en wateroverlast bij tropische regenbuien. Onze zienswijze (14): Bouwplan staat haaks op klimaatbestendig beleid De historische groene driehoek (niet-openbaar gebied) achter onze huizen in Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat levert nu een belangrijke bijdrage aan het verminderen van de hittestress en het voorkomen van wateroverlast in Oud-Dongen.

In de komende jaren zal die functie alleen maar nog belangrijker gaan worden, gezien de recente klimaatontwikkelingen. Het bouwplan Oude Baan 10 en omgeving staat haaks op klimaatbestendig beleid. Riolering Wat zijn de gevolgen van minder groen en meer stenen door bouwplan Oude Baan 10 en omgeving voor de riolering bij extreme regenbuien? De gemeente Oosterhout heeft er beleid van gemaakt om de capaciteit van bestaande riolen (gefaseerd) te gaan vergroten van 40 naar 70 mm per uur. Dit in verband met piekbuien. Onze zienswijze (15): Eerst onderzoek naar aanpassen riolering Tot op heden is door de ontwikkelaar niet of onvoldoende onderzocht en daardoor feitelijk onduidelijk wat de gevolgen zijn van dit bouwplan voor onze directe leefomgeving bij extreme regenbuien (als gevolg van klimaatontwikkeling). Evenmin is onderzocht wat de gevolgen zijn (en kosten voor de gemeente) van de impact van de nieuwe woonwijk op de belastbaarheid van de bestaande riolering in met name de Oude Baan. Wij vragen om concreet onderzoek hiervan, alvorens u als gemeenteraad te besluiten over het TAM-IMRO omgevingsplan Oude Baan 10.

Waarom zouden we als gemeente Dongen de riolering van de Oude Baan extra gaan belasten met aansluiting van 10 extra nieuwbouwwoningen als andere gemeenten zoals Oosterhout juist het beleid hebben om de capaciteit van bestaande rioleringen aanzienlijk te verhogen? Hittestress Als bewoners van het centrum willen we graag (samen met de gemeente) ontwikkelingen inzetten die zorgen voor minder hittestress in onze directe woonomgeving. Voor de bewoners van de Prinses Amaliastraat is hittestress op dit moment al een groot probleem gezien de vele stenen en het weinige groen in hun woonomgeving. Het is voor hen een van de belangrijkste redenen om deze notitie te ondersteunen met het plaatsen van hun handtekening. Ze willen niet nog meer hittestress in hun buurt en zijn met de gemeente (wijkschouw) in gesprek over de

huidige hittestress die al als een grote overlast wordt ervaren. Onze zienswijze (16): Bouwplan staat haaks op gemeentelijk beleid hittestress Wij lezen in publicaties dat de gemeente Dongen de eigen inwoners oproept om in 2026 mee te doen aan het NK tegelwippen. Dit in het kader van minder grijs en meer groen in de wijk, naar eigen zeggen van de gemeente belangrijk vanwege klimaatontwikkeling en volksgezondheid. Wij roepen de gemeente op om in Oude Baan 10 en omgeving geen nieuwe bakstenen te gaan stapelen. Een gemiddelde woning bestaat uit minimaal 10.000 stenen en heeft een gemiddeld gewicht van 68.000 kilo. Dat betekent dat het ‘woonhofje’ van De Bunte Vastgoed B.V. een toename aan grijs in Oud-Dongen betekent van veel meer dan 680.000 kilo, want daar moet de nieuw aan te leggen infrastructuur nog bij worden opgeteld. Hoeveel tegels moeten we daarvoor wippen als omwonenden? Een Nederlands record waarschijnlijk… En in het kader van klimaatontwikkelingen is er voor inwoners van Dongen een nieuwe subsidie gekomen voor inwoners voor de aanpak van hittestress in de eigen woonomgeving. De gemeente heeft als beleidsdoelstelling: verminderen van hittestress en wateroverlast door bewoners te stimuleren tot duurzaam regenwaterbeheer en vergroening. Kortom: Het plan van de ontwikkelaar staat haaks op het klimaatbestendig beleid van de gemeente.

Bovendien werkt de gemeente aan een lokaal hitteplan voor de aanpak van hittestress: hoe past dit bouwplan daarin? Hoogteverschillen naast elkaar gelegen tuinen Door de veranderingen in het klimaat is er steeds vaker sprake van regenbuien met in korte tijd heel veel neerslag. In onze bewonersbijeenkomsten gaven meerdere bewoners keer op keer aan dat er sprake is van grote verschillen (zelfs tot meer dan 1 meter) in de hoogtes van diverse perscelen en tuinen. De open ruimte / het groene hart dat er nu is, biedt tot dusver voldoende capaciteit om hevige regenval in korte tijd op te vangen. Maar er zijn grote zorgen bij bewoners met laag gelegen tuinen over deze capaciteit als er een (hoger gelegen) bebouwing zou komen met 11 woningen. De Bunte Vastgoed B.V zegt onderzoek te hebben gedaan en concludeert dat er nauwelijks hoogteverschil is tussen de straten Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat. Onze zienswijze (17): Eerst onderzoek naar bescherming van hoogteverschillen per woning Als bewoners hebben we het niet over het hoogteverschil tussen de drie straten. Wij constateren met eigen ogen dat er aanzienlijke hoogteverschillen zijn tussen percelen die naast elkaar liggen. Het hoogteverschil met de buren is op tal van plaatsen aanzienlijk: 50 cm of nog meer.

Aanleg van een nieuwbouwwijk met 11 woningen heeft grote invloed op de afwatering, zeker bij tropische piekbuien als gevolg van klimaatverandering. Als verontruste buurtbewoners vragen wij om gedetailleerd onderzoek dat duidelijk maakt welke voorzieningen er (specifiek per woning) ter bescherming moeten komen om toekomstig wateroverlast tegen te gaan, alvorens u als gemeenteraad een besluit neemt over het TAM-IMRO omgevingsplan Oude Baan 10. Wadi In onze buurgemeenten is de aanleg van wadi’s een belangrijk - verplicht - onderdeel geworden bij de planvorming voor nieuwbouw. Een wadi is een vorm van wateropvang in het groen. Ze vormen steeds vaker onderdeel van gemeentelijk beleid, gezien de klimaatveranderingen. De gemeente Breda kiest bij nieuwbouwwijken standaard voor de aanleg van een wadi. Deze wadi ligt wat lager dan de woningen, zodat het water daarnaartoe loopt. Ook in de gemeente Oosterhout is de aanleg van een wadi inmiddels vast onderdeel van het gemeentelijk beleid.

Oproep aan ontwikkelaar Als bewonersgroep hebben we de ontwikkelaar opgeroepen om te komen tot de aanleg van een wadi, maar dat heeft tot dusver niet geleid tot een serieus te nemen resultaat. Eerst kregen we een ruwe schets voorgeschoteld van een wadi met in het midden…. de grote, beschermde boom die al vele tientallen jaren in het gebied staat. Alsof de boom in de praktijk de wadi bij heftige regenval zou overleven… Alternatief Bij de laatste inloopavond in De Cammeleur op maandag 8 september jongstleden, kwam De Bunte Vastgoed Zuid B.V. met een nieuw verhaal over de aanpak: we gaan ‘wadi’s’ aanleggen, maar dan onder de nieuw aan te leggen wegen en parkeerplaatsen. Die zouden dan waterdoorlatend worden gemaakt. Maar hoe dan precies gaat de afwatering ondergronds en met welke capaciteit, was onze vraag. Dat moet nog worden uitgezocht, aldus de ontwikkelaar. Volgens ons hebben we het dan niet meer over een wadi, maar over een ondergrondse alternatieve oplossing. Onze zienswijze (18A): Eerst professioneel onderzoek naar wadi Als bewoners van Oude Baan, Julianastraat en Wilhelminastraat willen we door een bouwplan in onze achtertuinen in de toekomst niet geconfronteerd gaan worden met onderlopende huizen, schuren, garages en overkappingen bij de steeds vaker voorkomende hevige regenbuien.

Zoals al standaard beleid is bij bouwplannen in Oosterhout en Breda: wij vragen om ook in Dongen een professioneel onderzoek te doen dat duidelijk maakt welke concrete voorzieningen (capaciteit, locatie, techniek) aan wadi’s er zouden moeten komen, alvorens u als gemeenteraad een besluit neemt over het TAM-IMRO omgevingsplan Oude Baan 10. Onze zienswijze (18B): Grijze oplossing van ontwikkelaar is wegens ruimtegebrek Als bewonersgroep zien we niets in de recent voorgestelde, nog niet uitgewerkte aanpak van de ontwikkelaar om tropische regenbuien op te gaan vangen met doorlatend wegdek op wegen en parkeerplaatsen en ondergrondse infrastructuur. Wij zien deze ‘grijze oplossing’ van de ontwikkelaar als een aanpak die voortkomt uit een gebrek aan ruimte voor groene wadi’s in de nieuwbouwwijk. Maar dat ruimtegebrek is simpel op te lossen door minder huizen te bouwen. Wij vragen de gemeenteraad deze zienswijze te ondersteunen. Onze zienswijze (18C): Groene wadi’s hebben meerwaarde Wij vragen nadrukkelijk om de aanleg van een of meer groene wadi’s; grootte en aantal zijn afhankelijk van de benodigde capaciteit, op basis van de uitkomsten van onafhankelijk onderzoek. Een wadi ontlast het riool, behoudt regenwater voor de omgeving en helpt niet alleen bij de opvang van water op het moment van hevige regenbuien. Het water in een wadi infiltreert geleidelijk in de bodem.

Dat helpt tegen wateroverlast, maar ook tegen droogte. Een wadi is voor omwonend een groen stuk terrein en draagt bij aan de biodiversiteit van de omgeving. Het creëert een leefgebied voor planten, insecten en dieren. Wadi’s kun je natuurlijk vriendelijk inrichten met verschillende kruiden en bloemen. De beplanting zorgt voor een verkoelend effect tijdens warme periodes en is dus ook een goede zet voor de bestrijding van hittestress. Ziet de gemeenteraad ook een meerwaarde in wadi’s voor de leefomgeving? Onze zienswijze (18D): Groene wadi’s verplicht toevoegen aan het bouwplan In beleidstukken zoals Kadernota en Programmabegroting lezen we als inwoners dat de gemeente Dongen als doel heeft om de achteruitgang van de biodiversiteit een halt toe te

roepen. In 2025 zijn daartoe al acties ondernomen en ook in de komende jaren worden er maatregelen genomen die bijdragen aan meer biodiversiteit in de wijken. Wij zien wadi’s als noodzakelijk en nuttig, passend bij ons groene gemeentelijk beleid, dus met duidelijke meerwaarde (juist ook bij dit bouwplan, juist ook op deze locatie) - en we vragen de gemeenteraad dan ook groene om een of meerdere wadi’s verplicht voor de ontwikkelaar toe te voegen aan het bouwplan. Toekomstvisie Dongen 2040 In december 2025 stelt u als gemeenteraad volgens planning de nieuwe Toekomstvisie 2040 voor de gemeente Dongen vast. In februari 2026 staat volgens planning bij u als gemeenteraad op de agenda: TAM-IMRO omgevingsplan Oude Baan 10. Onze zienswijze (19): Sluit aan bij Toekomstvisie De Toekomstvisie 2040 is op dit moment nog in ontwikkeling, maar de basis is mede tot stand gekomen door meerdere participatiebijeenkomsten. Inwoners van onze gemeente hebben daarbij aangegeven wat zij belangrijk vinden voor nu en voor in de toekomst, specifiek ook voor belangrijke actuele thema’s zoals wonen, duurzaamheid, klimaatontwikkelingen, hittestress. Wij vragen u als gemeenteraad om het plan van de ontwikkelaar voor Oude Baan 10 en omgeving óók te toetsen aan de visie van die andere betrokken inwoners die zich hebben uitgesproken over wat belangrijk is bij toekomstbestendig wonen in Dongen.

Nieuwe Europese regelgeving voor fijnstof Oud-Dongen heeft veel autoverkeer en de Wilhelminastraat is één van de drukste straten van Dongen. Bewoners worden nu al blootgesteld aan een fijnstofwaarde voor PM2.5 (de kleinste en schadelijkste deeltjes) van 9.56. Dit cijfer komt uit onderzoek in 2022 van het Rijksinstituut voor Milieu Hygiëne (RIVM). Vanaf 2030 moeten de waardes onder de 10 blijven volgens Europese regelgeving. De wereld gezondheidsorganisatie WHO geeft nog strengere advieswaarden. Huidige WHO-advieswaarden •

De Wereldgezondheidsorganisatie (WHO) heeft strengere advieswaarden opgesteld, omdat ook lagere concentraties fijnstof al gezondheidsschade kunnen veroorzaken

•

PM10: 15 µg/m³ als jaargemiddelde

•

PM2,5: 5 µg/m³ als jaargemiddelde

Strengere Europese normen vanaf 2030 •

Vanaf 2030 worden er strengere Europese grenswaarden van kracht

•

PM10: de jaargemiddelde norm zal 20 µg/m³ worden

•

PM2,5: de jaargemiddelde norm wordt 10 µg/m³

Onze zienswijze (20): Fijnstof conform toekomstige regelgeving Bebouwing in de directe omgeving zou enkel nog meer fijnstof betekenen, met daarbij nog verdere toename van het autoverkeer, dan niet enkel aan de straatzijde, maar ook aan de achterkant van de Wilhelminastraat bij de tuinen. Toekomstbestendig bouwen in Dongen betekent ook rekening houden met toekomstige Europese regelgeving. Dit bouwplan mist de

aansluiting met toekomstige regelgeving die nu al bekend is. Samenvattend We vinden het huidige bouwplan, in deze vorm, op deze locatie, véél te intensief voor de directe omgeving. Het is te commercieel en sluit te weinig aan bij maatschappelijke ontwikkelingen en klimaatveranderingen. Onze zienswijze (21A): Te veel impact, te weinig toegevoegde waarde Een verandering van het bestemmingsplan, zoals aangevraagd door de ontwikkelaar, heeft een onevenredig grote impact. Het bouwplan raakt de leefbaarheid en de klimaat- en toekomstbestendigheid van een hele woonwijk in Oud-Dongen en daarmee vele tientallen gezinnen die wonen in Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat, Amaliastraat. En dat voor een bouwplan dat netto 10 woningen (uit de duurste klasse) zou gaan toevoegen aan de Dongense woningmarkt – een druppeltje op de gloeiende plaat, want tot 2040 is er volgens cijfers van de gemeente behoefte aan 2.115 nieuwe woningen. Uit cijfers blijkt bovendien dat de duurdere nieuwbouwhuizen vaak gekocht worden door mensen van buiten de gemeente, dus Oude Baan 10 gaat ook niet zorgen voor een doorstroming op de Dongense woningmarkt. Onze zienswijze (21B): Gebiedsvisie ontbreekt, maatwerk ontbreekt Het bouwplan is al heel lang onderweg – ruim twee jaar nu. Het is (onder aanhoudende druk van de bewonersgroep) een paar keer licht opgepoetst en bijgeschaafd.

Maar, om in oud-Dongense schoenmakerstermen te spreken: het is nog steeds geschoeid op dezelfde leest. Die is commercieel, vanuit de ontwikkelaar. Niet maatschappelijk, vanuit de gemeente. Naarmate de tijd vanaf 2022 is verstreken, is steeds duidelijker geworden dat het plan aansluiting mist bij de omgeving en de belangrijke (actuele) toekomstbestendige thema’s. De valse start met het ontbreken van de gebiedsvisie (die er nooit is gekomen), is nu duidelijk zichtbaar. Digitaal op de website van de ontwikkelaar oogt het ‘woonhofje’ als een algemeen plan dat op tal van (nieuwbouw) plaatsen in Nederland vast goed uitvoerbaar is. Maar het ontbreekt aan Dongens maatwerk voor passende inbreiding in een karakteristiek deel van Oud-Dongen. Onze zienswijze (21C): Dit bouwplan past niet bij klimaatadaptatie en duurzaamheid Klimaatadaptatie is het aanpassen van de samenleving aan de gevolgen van de klimaatveranderingen en dat eigentijds beleid heeft voor de komende jaren bij alle gemeenten prioriteit.

Hoe past bouwplan Oude Baan 10 en omgeving in de strategische doelstellingen van de gemeente Dongen die we lezen in actuele beleidsstukken, zoals Kadernota en Programmabegroting? Daarin staat in het kader van klimaatadaptatie en duurzaamheid: we bouwen voor Dongen aan een gezondere leefomgeving, een klimaatbestendigere leefomgeving die beter om kan gaan met hitte, droogte en zware regenbuiten. Voorstel bewonersgroep Nogmaals: we zijn geen actiegroep die overal tegen is, we hebben ook constructief meegedacht. In de twee participatiebijeenkomsten medio 2024 met De Bunte Vastgoed Zuid B.V. hebben we als bewonersgroep voorstellen gedaan voor planvorming met een lagere intensiteit, beter passend bij de omgeving en beter passend bij de speerpunten van gemeentelijk beleid. Onze zienswijze (22): Maatschappelijk bouwen Onze suggesties: Bouw gelijkvloers in plaats van etagebouw. Bouw meer maatschappelijk

volgens het speerpuntenbeleid van de gemeente. Bouw minder commercieel: niet het duurste segment. Bijvoorbeeld met woningen die betaalbaar zijn voor ouderen en jongeren, sociale huur. Of een collectieve woonvoorziening voor mensen met een beperking, met een groene moestuin, in het kader van onze inclusieve samenleving en ook rekening houdend met de locatie. Voor deze doelgroepen zouden er daarmee extra kansen zijn op ontmoeten, winkelen en bezoeken van evenementen als ze de kans krijgen om hier in het centrum te gaan wonen. Dat is goed voor het bestrijden van eenzaamheid en ook dat is een speerpunt van gemeentelijk beleid. Reactie ontwikkelaar De Bunte Vastgoed Zuid B.V. heeft op 11 juni 2024 tijdens een participatiebijeenkomst in De Cammeleur gezegd dat het bouwplan commercieel en financieel alleen haalbaar is als er een nieuwbouwwijk van 11 woningen wordt gebouwd met alle woningen in het duurste segment en hoewel levensloopbestendig (alle voorzieningen gelijkvloers), tóch woningen bouwen met een extra verdieping erop, want ‘dat is wat onze doelgroep wil voor het geval er bezoek komt van logés’. Dat vinden wij een éénzijdige, commerciële afweging – gericht op een zeer kleine groep nieuwe bewoners in plaats van meer dan 150 mensen die hier dichtbij wonen.

Onze zienswijze (23): Financiën zijn leidend De ontwikkelaar geeft zelf aan: financiën zijn leidend bij de inhoud van deze planvorming. En niet: de specifieke kwaliteiten van het gebied en de aansluiting bij de woonomgeving. Dat kan toch niet een doorslaggevende reden zijn voor de onderbouwing van een bouwplan? Onze zienswijze (24): Minder intensief, meer klimaatbestendig, altijd wadi Waarom zou de gemeente Dongen meegaan in het commerciële belang en de financiële noodzaak van de ontwikkelaar? Waarom kiezen voor een intensief bouwplan op een kleine ruimte met als gevolg meer dan 680.000 kilo extra aan tegels en beton in het toch al grijze centrum dat in toenemende mate last heeft van hittestress? Kies als volksvertegenwoordigers voor toekomstbestendig lokaal beleid. Kies in het belang van de wijk Oud-Dongen voor minder grijs en dus een minder intensief dan bouwplan Oude Baan 10 en omgeving. Kies voor meer klimaatbestendigheid, meer groen, minder hittestress, meer biodiversiteit en daarmee ook een positief effect op de mentale en fysieke gezondheid van tientallen huishoudens.

Een bouwplan voor inbreiding zonder opname van de extra kwaliteiten van groene wadi’s – dat is anno 2025 en voor de komende jaren toch geen toekomstbestendig bouwplan – niet bij de buren in Breda, niet in Oosterhout, maar toch ook niet in ons eigen Dongen? Vertrouwen in politiek Deze maand werd op 16 september de uitslag bekend gemaakt van het Prinsjesdagonderzoek dat jaarlijks wordt gehouden in opdracht van de NOS. Nog maar drie op de tien kiezers (29%) heeft op dit moment vertrouwen in de landelijke politiek. Onze zienswijze (25): Vertrouwen in lokale politiek Wij als bewonersgroep uit Oud-Dongen hebben wél vertrouwen in onze lokale politieke partijen. In de belangrijke actuele beleidsstukken (Kadernota, Programmabegroting) lezen we bij de strategisch doelstellingen van beleid: we versterken de betrokkenheid en participatie van inwoners bij beleid en hun leefomgeving. Bovendien: in deze bestuursperiode is door alle vijf de lokale partijen tijdens de vergaderingen van de gemeenteraad duidelijke taal gesproken waarin wij als bewonersgroep onze ingebrachte zienswijzen duidelijk menen te herkennen:

CDA Dongen - ‘s Gravenmoer: ,,Bij wonen heeft de gemeente nadrukkelijk een leidende rol. De gemeente is bij uitstek de partij die bepaalt wat er gebouwd kan gaan worden en hoe de gemeente Dongen eruit gaat zien. Bij inbreidingslocaties dient er rekening te worden gehouden met de bestaande omgeving.’’ Volkspartij Dongen ,,Woningbouw voor ieder wat wils, liefst zo betaalbaar mogelijk en met een leefomgeving die kwalitatief groen uitstraalt.’’ D66 Dongen ,,Vaak hoor je het argument dat je ook duurdere woningen moet bouwen, zodat er doorstroming ontstaat aan de onderkant van de woningmarkt. Maar uit cijfers blijkt dat de duurdere nieuwbouwhuizen vaak gekocht worden door mensen van buiten de gemeente. Met als gevolg dat door de bouw van duurdere huizen er voor starters geen goedkopere koop- of huurwoningen in Dongen beschikbaar komen.

Kortom, er helpt maar één ding en dat is nieuwe woningen bouwen die betaalbaar zijn.’’ Dongense VVD ,,Een nieuwe wijk is iets waar zorgvuldig over nagedacht moet worden omdat hij er meer dan 50 jaar zal staan.’’ Ouderenpartij voor Dongen / DongenPlus ,,De gemeente Dongen zou bij nieuwbouw meer de regie in eigen handen moeten nemen in plaats van dit over te laten aan de projectontwikkelaars.’’ D66 Dongen ‘’Er is gelukkig veel meer aandacht voor de kwaliteit van het groen en biodiversiteit.’’ CDA Dongen - ‘s Gravenmoer ,,Het is vanzelfsprekend dat bewoners betrokken worden bij bouwinitiatieven in hun buurt.’’ D66 Dongen ,,Het is essentieel om het vertrouwen van de inwoners in de politiek te herstellen.’’ Wethouder Wonen namens college ,,Wij krijgen door klimaatverandering steeds vaker te maken met weersextremen, hittegolven, langere periodes van droogte en stortbuien. Meer groen in de gemeente zorgt voor verkoeling tijdens warme perioden. Inwoners kunnen met hun tuininrichting een groot verschil maken.’’ CDA Dongen - ‘s Gravenmoer ,,Meer groen is nooit slecht.

Wij hebben bij verdeling van schaarste ruimte een serieuze discussie met elkaar te voeren.’’ Volkspartij Dongen ,,Iedere wijk een groene long.’’ Ouderenpartij voor Dongen / DongenPlus ,,Bij wonen komen ouderen er bekaaid af, er worden geen specifieke woningen gebouwd voor hen terwijl de behoefte aan een kleinere woning wel bestaat. Hoe zorgen we ervoor dat woningen ook betaalbaar zijn voor starters er senioren?’’

D66 Dongen ,,Als wij als gemeente er echt voor willen zorgen dat 30% van de woningen in Dongen in de toekomst sociale huurwoningen zijn, dan zullen we een flinke inhaalslag moeten maken. Dat betekent bij alle komende bouwprojecten fors meer dan die 30% aan sociale huurwoningen bouwen, want anders halen we het nooit. Kortom de oproep is duidelijk: maak wáár, waar je voor staat.’’ Tot slot Wij hopen met deze brief onze zienswijze duidelijk naar voren te hebben gebracht. In de notitie (zie bijlage) meer achtergronden, onderbouwing en inzicht in het tijdsverloop. Uitnodiging Zoals eerder gemeld bij de griffie: graag nodigen we u als gemeenteraad uit voor een presentatie bij ons als bewonersgroep. Als het bouwplan in februari 2026 op de agenda staat (zoals vermeld bij de informatie over de ter inzage legging), dan zouden we graag een afspraak maken voor december 2025 of januari 2026. In afwachting van uw reactie, Met Oud-Dongense groet, Bewonersgroep Oude Baan, Julianastraat, Wilhelminastraat, ondersteund door bewoners van de Prinses Amaliastraat Zie de notitie voor adressenlijst + handtekeningen

Dongen, 22 september 2025