20240404-04 TV CDA MDiepstra ANTW- Locatiestudie Woningbouw v2

Technische vraag Naam:

Marjolijn Diepstra

Datum: 26 maart 2024 Onderwerp:

Raadsvoorstel 24-21 Locatiestudie Woningbouw

Portefeuillehouder:

wethouder De Hoon

Behandelend ambtenaar: C. Gorissen Vraag / vragen 1. De geschetste opgave (en plancapaciteit) in de woonzorgvisie 2023 (pagina 17 en 18) lijken af te wijken van de woningbouwopgave zoals weergeven in afbeelding 2 (‘Rekenmodel woningbouwopgave Dongen’) van de locatiestudie. Kunt u toelichten hoe dit zich tot elkaar verhoudt? In de woonzorgvisie staat op pagina 17 dat in het woningbouwprogramma 845 woningen op locaties beschikbaar zijn aan harde plannen en zachte plannen (planologisch traject nog niet doorlopen of afgerond). Dat komt overeen met het voorliggende document afbeelding 2 (beschikbare locaties). De woonzorgvisie loopt tot 2028. Het voorliggend document rekent tot 2040. Hierdoor is in de locatiestudie een grotere opgave opgenomen dan in de woonzorgvisie. 2. De analyse van de sociale kracht (voorzieningen) op pagina 18 is relatief beknopt voor locatie 3 (ten noorden van Berlagestraat). Kunt u de conclusie (‘deze locatie ligt gunstig ten aanzien van centrumvoorzieningen’) uitgebreider toelichten (net zoals bij locatie 1 en 2 is gedaan)? De locatie ligt gunstig ten aanzien van centrumvoorzieningen. De locatie ligt dicht bij het kernwinkelgebied met onder meer 3 supermarkten, winkels, horeca, maatschappelijke voorzieningen (bieb, muziekschool) en dergelijke.

De locatie ligt ook gunstig ten opzichte van basisonderwijsvoorzieningen – De Biezenkring, Achterberg en de bushalte gelegen voor VV Dongen. In nabijheid van de locatie liggen tevens voorzieningen zoals tandarts/ mondhygiëniste/ dierenarts(en). 3. Wanneer is er bekend wat de ruimtelijke beperkingen zijn voor de in locaties 2 en 3 aanwezige buisleidingen? Heeft dit effect op de beschikbare hectare voor de woningbouw? De opgegeven capaciteit zoekgebieden zijn bruto capaciteiten (pagina 27). Daarbij dient bij de uitwerking verfijnd te worden welke gronden (op termijn) wel / niet meegenomen worden en welke randvoorwaarden / ruimtelijke beperkingen er zijn.

Pagina 1 van 4

4. Locatie 4 is direct te ontsluiten aan de Meester Janssenweg en derhalve direct te ontwikkelen. a. Aan welke ontwikkeltijd moet er worden gedacht? Het is een scan voor de toekomst. Het is een eerste stap in een verkenning naar woningbouwmogelijkheden en – locaties. Het benoemen van een concrete ontwikkeltijd is in deze fase altijd globaal en onder voorbehoud omdat dit van diverse factoren afhankelijk is, onder meer regionale afstemming en provinciale uitgangspunten, planvorming, planologische procedures et cetera. Een termijn van 5 jaar tot start bouw is een schatting. Locatie 4 ligt niet voor de hand om meteen te ontwikkelen. Het heeft de laagste totaalscore van alle vijf de locaties. Daarbij geldt voor de kern Dongen-Vaart dat er nog een locatie beschikbaar is om te ontwikkelen, namelijk de Wildzangweg. 5. We lezen op pagina 31: “Locatie 3 is gelegen langs ecologische verbindingszone, woningen kunnen verstoringen opleveren”. a. Op welke wijze wordt de ecologische verbindingszone behouden/beschermd bij eventuele verdere ontwikkeling? b. Kan de ecologische verbindingszone woningbouwontwikkeling op locatie 3 beperken / tegenhouden? Zo ja, op welke wijze en hoe groot is dit risico? De ecologische verbindingszone valt buiten het gebied waar woningbouw voorstelbaar wordt gezien. Hierdoor wordt de aanwezigheid van de EVZ niet direct als een beperking voorwoningbouw gezien.

De woningbouw kan ook als een kans gezien worden om de EVZ te versterken door middel van een goede landschappelijke inpassing en groene en/of recreatieve verbindingselementen tussen de woningbouwlocatie en de EVZ. 6. Locaties 4 en 5 hebben beduidend minder capaciteit, doordat er minder hectare is opgenomen. a. Zijn de genoemde hectare hierin absoluut? Met andere woorden: kunnen die locaties (later) uitgebreid worden? De genoemde oppervlaktes van geen van de locaties zijn absoluut. De aanduiding c.q. begrenzing van de locaties is slechts indicatief en globaal. Bij uitbreiden van oppervlaktes dienen alle afwegingen steeds opnieuw doorlopen te worden. 7. Op pagina 37 wordt het ontwikkelperspectief weergegeven. Na het bepalen van een nieuwe weging zal er mogelijk een nieuwe voorkeurslocatie naar voren komen. a. Wordt bij een nieuwe weging alle vijf de locaties weer meegenomen? b. Wanneer is er meer duidelijkheid over deze nieuwe (uitgebreidere) weging? Onder Argumenten punt 1.3 in het raadsvoorstel is hier op ingegaan:

Pagina 2 van 4

“De vraag is of alle onderdelen even zwaar dienen te wegen of dat sommige onderdelen wat zwaarder mee dienen te tellen. Uitgangspunt vanuit het Rijk, provincie, regio is dat de ondergrond leidend is. Een toekomstige uitbreidingswijk legt een claim op gronden. Deze gronden zijn niet meer inzetbaar voor andere doeleinden. Gronden die nu al bebouwd zijn, een ander gebruik/bestemming geven, geeft blijk van zuinig ruimtegebruik. Hiervan is onder meer sprake bij ‘Milieuaspecten die opgelost worden met de ontwikkeling’. Ook speelt bij het ontwikkelen van een woonwijk de financiële haalbaarheid een rol. Zuinig ruimtegebruik en financiën zijn hierom zwaarder meegewogen dan de andere onderdelen. Dit levert een wat ander beeld op. Locatie 3 (ten zuidoosten van Procureurweg) blijft over het geheel het hoogste scoren. Locatie 3 heeft ook dan de voorkeur om te worden ontwikkeld als woningbouwlocatie. Locatie 1 (noordzijde Noorderlaan, aansluitend aan Noorderbunder) grenst aan de gronden van de te ontwikkelen nieuwbouwwijk Noorderbunder. De locatie scoort weliswaar iets lager dan locatie 2 (noorden van Beljaartlaan),maar locatie 2 is nog een ongeroerd gebied. Voor een mogelijke tweede locatie voor woningbouw geven we dan ook de voorkeur aan locatie 1.” Ook locatie 4 en 5 zijn daarbij meegenomen maar de weging heeft niet tot een andere voorkeur geleid. 8.

Flexwonen is gericht op het bewonen van permanente woningen met tijdelijke huurcontracten. Op pagina 37 staat hierover “Een locatie als de Noorderbunder zou dan ook weer in beeld komen. In plaats van 100 reguliere sociale huurwoningen zou hier een (beperkt) deel van het flexwonen gerealiseerd kunnen worden.”. a. Hoe draagt ‘flexwonen’ bij aan het realiseren van extra woningen (vergroten plancapaciteit)? En waarom wordt dit niet beschouwd als ‘ten koste gaan van reguliere woningbouw’? Er worden dan permanente woningen gebouwd die na enige tijd weer ingezet kunnen worden voor de gewone verhuur. Er staat ‘een (beperkt) deel van het flexwonen’, het merendeel van de Noorderbunder dient ingezet te worden voor de reguliere woningbouw. Echter, er dienen voor de reguliere woningbouw de nodige locaties gevonden en ontwikkeld te worden. Als daarbij steeds een deel met tijdelijke huurcontracten verhuurd kan worden aan de gewenste doelgroepen, worden meerdere doelgroepen tegelijkertijd bediend. De opgave voor de reguliere woningbouw tot 2040 is groot. Voor 845 woningen zijn locaties beschikbaar, voor 725 woningen zien we binnenstedelijk mogelijkheden. Voor de resterende 1.186 woningen dienen nog locatie(s) gevonden worden. Dat is exclusief flexwoningen. Omdat flexwoningen gedacht zijn op locaties die op termijn voor reguliere woningbouw ingezet kunnen worden, maar door deze t.b.v.

flexwonen te gebruiken, eerder worden gerealiseerd, wordt dit gezien als vergroten van de plancapaciteit. 9. Er staat op pagina 37 ook dat “De voorbereiding van een locatie met tijdelijke woningbouw verschilt namelijk niet zoveel ten opzichte van de voorbereiding van een permanente woningbouwlocatie.” De voorbereiding is echter een deel van het proces.

Pagina 3 van 4

a. Is tijdelijke woningbouw niet sneller te realiseren dan permanente woningbouw (het hele proces beschouwend)? Waaruit blijkt dit? Er is geen noemenswaardige snellere realisatie. Dit komt onder meer door de te doorlopen procedures en de huidige doorlooptijd van bijvoorbeeld aanleg van nutsvoorzieningen. 10. Aanvullende vraag n.a.v. beantwoording op vraag 9: U geeft aan dat tijdelijke woningbouw niet noemenswaardig sneller te realiseren is dan permanente woningbouw (het hele proces beschouwend). Dat is deels een antwoord op onze vraag. Wij vroeg ons ook af waaruit dit blijkt. Met andere woorden: waar kunnen wij ook deze informatie tot ons nemen? De informatie die nagelezen kan worden is opgenomen in pagina 37 van de rapportage. Door wooncorporatie Casade is de voorkeur uitgesproken voor permanente woningen met tijdelijke huurcontracten in plaats van tijdelijke woonconstructies met kortlopende huurcontracten. De voorbereiding van een locatie met tijdelijke woningbouw verschilt namelijk niet zo veel ten opzichte van de voorbereiding van een permanente woningbouwlocatie. Daarmee geven we aan dat ook bij een tijdelijke woningbouw er in de voorbereidingsfase onderzoeken, en dergelijke nodig zijn die vergelijkbaar zijn aan permanente woningbouw.

Ook de te doorlopen procedure (planologisch traject, participatie, vergunningen, nutsvoorzieningen, anterieure overeenkomsten, al dan niet aanbestedingstraject, et cetera. In de rapportage ‘Kansen en risico’s van tijdelijke woningen’, van de Tweede Kamer der Staten-Generaal, Dienst analyse en onderzoek, van 19 januari 2023 staat op pagina 16: “Zoals blijkt uit de gegevens hierboven, duurt in de praktijk de planvorming vaak (veel) langer dan de formele proceduretermijnen. Dit komt vooral door weerstand bij omwonenden en de invloed daarvan op de politieke besluitvorming. De weerstand is soms gericht op de verwachte overlast en soms op de uitstraling van het gebouw en de bouwkwaliteit die geassocieerd wordt met tijdelijke bouw (‘containerwoningen’). Vanuit het belang van omwonenden geredeneerd kan ook worden gesteld dat de tijd die nodig is om draagvlak te creëren een goede investering is. Bovendien kan het hanteren van kortere procedures ook als nadeel hebben dat omwonenden minder tijd hebben voor inspraak. Ook in de studie van het Planbureau voor de Leefomgeving (2022) komt naar voren dat door politieke en maatschappelijke discussies de planning en realisatie van flexwoningen langer kan duren dan vaak wordt verondersteld. Andere oorzaken voor vertraging zijn de aansluiting op nutsvoorzieningen, en een onrendabele businesscase (zie § 3.4).

Deze factoren (weerstand omwonenden, trage besluitvorming gemeenten, aansluiting op nutsvoorzieningen, business case) worden consequent in diverse rapporten genoemd.”

Pagina 4 van 4