20231123-16 TV VPD IVermeulen ANTW- Woonzorgvisie

Technische vragen Naam:

Iris Vermeulen- Jansen

Datum: 21-11-2023 Onderwerp:

Woonzorgvisie

Portefeuillehouder:

C. A. M. De Jong

Behandelend ambtenaar: L. Soffers Vraag / vragen: 1. In het raadsvoorstel wordt op blz. 3 aangegeven dat het document snel aangepast moet worden. Bijvoorbeeld omdat de provincie Noord-Brabant de nieuwe prognoses voor de bevolkingsontwikkeling en de daarmee corresponderende woningbouwbehoefte naar verwachting eind november gaat publiceren en daarmee mogelijk de nieuwbouwopgave voor onze gemeente waarschijnlijk groter wordt. a. Waarom is ervoor gekozen om niet op deze cijfers te wachten? Antwoord: De raad heeft het college opdracht gegeven om in 2023 een nieuwe woonzorgvisie vast te laten stellen. Om de procedure voor de laatste besluitvormende raad in 2023 te halen, moesten de visie en het bijbehorende raadsvoorstel voor 3 november bij de griffie aangeleverd worden. De prognosecijfers waren op dat moment nog niet bekend. b. Wat betekent het voor deze woonzorgvisie als de nieuwbouwopgave voor onze gemeente groter wordt? Antwoord: Dit heeft geen gevolgen. De visie op bouwen en wonen blijft dezelfde. 2. Waarom heeft de participatieraad geen advies gegeven? Antwoord: De Participatieraad heeft geen formele adviserende taak als het gaat om wonen. De Participatieraad is wel uitgenodigd voor en heeft deelgenomen aan de twee bijeenkomsten van stakeholders.

Ook de huurdersbelangenvereniging Dongen – die de belangen van huurders van sociale huurwoningen behartigt, heeft daaraan deelgenomen. 3. Welke betaalbaarheidsgrens wordt gehanteerd in de vastgestelde woonzorgvisie? Antwoord: Tot 2023 hanteerden alle gemeenten in onze regio de door de provincie NoordBrabant vastgestelde prijsgrenzen. Dit werd vastgesteld in het regionale perspectief op bouwen en wonen.

Pagina 1 van 5

Sinds dit jaar geldt er een nieuwe, landelijk vastgestelde betaalbaarheidsgrens. Deze prijsgrens is overgenomen in de SRBT-Woondeal. Voor 2023 is de betaalbaarheidsgrens € 355.000,-, voor 2024 gaat een bedrag van € 390.000,- gelden. 4.

In de woonzorgvisie wordt op bladzijde vier aangegeven dat er minder middeldure woningen gebouwd zijn de afgelopen jaren maar meer goedkope en dure woningen. Waardoor komt dit? Antwoord: De goedkopen woningen zijn voor het overgrote deel gebouwd door Casade. De corporatie heeft de afgelopen jaren een groot aantal woningen gebouwd in Dongen. De markt is in deze periode sterk veranderd en de prijzen van woningen zijn sterk gestegen. Dat verklaart voor een deel het relatief mindere aantal middeldure woningen.

5. Op bladzijde 8 van de woonzorgvisie wordt aangegeven dat de ambitie vanuit de gemeente is om meer regie te voeren als gemeente om zo mogelijke processen te kunnen versnellen, gesprekken te voeren en vergunningsaanvragen binnen de wettelijk gestelde termijnen te kunnen behandelen. Is de capaciteit van de gemeente hiervoor nu niet voldoende? Antwoord: De capaciteit is op dit moment voldoende. Wel zullen we steeds de vinger aan de pols moeten houden. Zo weten we nog niet precies wat het nieuwe werken volgens de Omgevingswet voor gevolgen gaat hebben. Ook de extra nieuwbouwopgave zal beslag gaan leggen op de ambtelijke capaciteit. Indien nodig wordt bekeken of die capaciteit verruimd kan worden. 6. Op bladzijde 8 wordt bij flexibiliteit gesproken over het verruimen van de beleidsregels, te denken valt aan parkeernorm, welstand en maximale bebouwingsvlakken. a. Hoe kan je flexibele beleidsregels hebben? Antwoord: Beleidsregels vormen een algemeen kader dat duidelijkheid schept voor initiatiefnemers en inwoners en waaraan toetsing van plannen plaats kan vinden. Elke situatie is anders en soms kunnen beleidsregels belemmerend werken. In die gevallen kan gemotiveerd afgeweken worden van de beleidsregels. b.

Hoe wordt met omwonende van toekomstige plannen omgegaan indien deze regels flexibel zijn? Waar wordt dan aan getoetst? Antwoord: Er moet altijd een omgevingsdialoog gevoerd worden en een voorgestelde afwijking van beleidsegels mag de belangen van omwonenden niet schaden. Verder dient een plan te voldoen aan een goede ruimtelijke ordening en daarop

Pagina 2 van 5

vindt toetsing plaats. Een besluit om af te wijken van de beleidsregels wordt door het college genomen. 7. Op bladzijde 10 bij leefbare wijken en kernen wordt bij 3.2. aangegeven dat bij nieuwbouwprojecten vanaf 12 woningen 30% sociale huur moet zijn. Waarom is dit vanaf 12 woningen? Antwoord: Om de verdeling te kunnen maken zijn projecten van een bepaalde minimale omvang nodig. Naar onze mening past een minimale schaal van 12 woningen bij de schaal van onze gemeente. 8. Op bladzijde 11 wordt bij het kopje kansen benutten in bestaande wijken aangegeven dat er actief gekeken wordt om sociale huur toe te voegen in wijken waar momenteel nog weinig sociale huurwoningen staan. Wij hebben hier de volgende vragen bij: a. In welke wijken staan nu nog weinig sociale huurwoningen? Antwoord: Met name in de wijk Hoge Akker zijn er weinig sociale huurwoningen. Verder is delen van het Centrum, West I en Oud Dongen. b. In welke wijken zijn hier kansen? Antwoord: In principe biedt vrijwel elke potentiële inbreidingslocatie van enige omvang kansen. Per locatie wordt bekeken of een toevoeging daar mogelijk of gewenst is. 9. Op bladzijde 13 bij 4 kansen voor jongeren en starters wordt als doel aangegeven: We zorgen dat thuiswonende jongeren en andere starters binnen redelijke tijd een zelfstandige en betaalbare woning voor zichzelf kunnen vinden in Dongen.

Wat verstaan jullie onder binnen redelijke tijd? Antwoord: We kunnen hier geen concrete definitie aan koppelen. Wel vinden we dat de zeven jaar inschrijftijd die op dit moment gemiddeld geldt voor het vinden van een sociale huurwoning voor jongeren en andere starters te lang is. 10. Bij 4.1. wordt aangegeven dat de gemiddelde woningprijzen in de periode 2019-2021 met € 74.000,-. Wat is de gemiddelde woningprijs van een woning op dit moment? Antwoord: Volgens de gegevens van het kadaster is dat € 423.721,-. 11. Bij 4.2. bladzijde 13 wordt aangegeven bij Hoe gaan we dat bereiken dat betaalbaar bouwen deels in huur deels in koop plaats moet vinden. Tegelijkertijd lezen we bij hoofdstuk 6 bladzijde 17 dat er 30% sociale huurwoningen komen en 40% middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen. a. Begrijpen wij dan goed dat we in het goedkope segment geen koopwoningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad?

Pagina 3 van 5

Antwoord: Nee. Onder ‘betaalbare koopwoningen’ vallen alle woningen met een koopsom tot maximaal de betaalbaarheidsgrens. Dus ook goedkopere woningen. Dat zullen gelet op de bouwkosten kleine woningen zijn. b. indien dit zo blijkt te zijn wordt dan verwacht betaalbaar te bouwen in de koopsector voor starters? Antwoord: Zie het antwoord op vraag 11.a 12. Wat verstaat de gemeente in de context betaalbare woning voor starters onder betaalbaar voor deze doelgroep? Antwoord: We nemen aan dat u doelt op betaalbare koopwoningen. We stellen voor starters geen concrete prijsgrens. Door te zorgen voor voldoende kleine nieuwbouwwoningen hopen we de doelgroep starters te kunnen bedienen met een voor hen haalbare aankoopprijs. 13. Op bladzijde 14 wordt aangegeven dat de gemeente afspraken mag maken om 50% toe te wijzen aan personen met lokale binding. Is de gemeente van plan dit op te nemen in de prestatieafspraken met Casade? Antwoord: Dit kan alleen geregeld worden met een Huisvestingsverordening, niet in prestatieafspraken. 14. Gaat de gemeente afspraken maken met ontwikkelaars om koopwoningen onder de NHG grens toe te wijzen aan personen met lokale binding? Antwoord: Rijk, provincie en gemeenten hanteren niet de NHG-grens, maar de betaalbaarheidsgrens. De gemeente kan daarover met ontwikkelaars dergelijke afspraken maken.

Op 5 december 2023 behandelt de Eerste Kamer een wijziging van de Huisvestingswet. Met die wijziging wordt het ook mogelijk om in een Huisvestingsverordening de toewijzing van koopwoningen toet aan de betaalbaarheidsgrens te regelen. De noodzaak van de huisvestingsverordening voor dit onderdeel moet dan wel aangetoond worden en er moet afstemming over plaats hebben gevonden met de provincie. 15. Bij het thema ouderen en de vergrijzingsopgave wordt onder 5.2. bladzijde 15 aangegeven dat we inzetten op het langer zelfstandig wonen in de eigen woning. Dit zou dan onder andere moeten met bijvoorbeeld woningaanpassingen. Wij hebben hier de volgende vragen bij: a. Wordt hier ook de verbinding gelegd met de wmo? Pagina 4 van 5

Antwoord: In eerste instantie niet. We proberen om mensen op tijd te laten nadenken over hun woonsituatie en de nodige maatregelen te nemen. De Wmo is geen preventieve regeling, maar komt pas in beeld wanneer iemand dusdanige beperkingen heeft dat er in de woning maatregelen getroffen moeten worden of er verhuisd moet worden naar een geschikte woning. b. Moet het gemeentelijke beleid aangepast worden? Antwoord: Nee, dat is niet nodig. Wel zullen we een nieuw Wmo-convenant gaan opstellen waarmee de afspraken over Wmo-aanpassingen vastgelegd worden tussen Casade en bij voorkeur alle drie de gemeenten waar Casade werkzaam is. c. Vraagt dit een andere houding van de gemeente voor het afgeven van de beschikking? Antwoord: Nee, dat is niet nodig. Zoals bij het antwoord op vraag 15a aangegeven willen we onze inwoners goed informeren om hen op tijd na te laten denken over hun woonsituatie en zo nodig passende maatregelen te laten nemen. Dit is in lijn met de Wmo, waarin mensen worden geacht om (zo veel als mogelijk) op eigen kracht tot een oplossing voor hun hulpvraag te komen. De Wmo is een vangnet voor mensen die niet op eigen kracht of met behulp van voorliggende voorzieningen tot een oplossing kunnen komen. Mocht daar sprake van zijn dan zijn de huidige kaders passend om op grond van de Wmo eventuele ondersteuning te kunnen bieden. 16.

Op bladzijde 15 wordt aangegeven dat 40% van de woningen middeldure huur en betaalbare koopwoningen zullen worden. Welke betaalbaarheidsgrens hanteert de gemeente? Antwoord: Zie het antwoord op vraag 3 voor de betaalbaarheidskoopwoningen. Voor betaalbare huur geldt op dit moment een bovengrens van € 1.000,- per maand. De bovengrens voor 2024 is nog niet bekend. We volgen daarvoor de provinciale prijsgrens.

Pagina 5 van 5