20230914-07 TV CDA SSips ANTW- RV Vaststelling Uitgangspuntennotitie De vijf turven

Technische vraag Naam:

Stijn Sips

Datum: 12-09-2023 Onderwerp:

2023-125963 RV Vaststelling Uitgangspuntennotitie De vijf turven

Portefeuillehouder:

C.A.M. de Jong

Behandelend ambtenaar: P. Verschoor Vraag / vragen Om tot een integrale locatieontwikkeling te komen, is het noodzakelijk dat de gemeente Dongen en Van Wanrooij Projectontwikkeling B.V. samenwerken. 1) Is deze uitgangspuntennotitie ook besproken met de projectontwikkelaar? Waarom wel / niet? Antwoord: Ja, het concept van de uitgangspuntennotitie is met de projectontwikkelaar besproken. Alhoewel er nog geen sprake is van een formele samenwerking in de vorm van een overeenkomst, wordt er al wel geruime tijd door de gemeente en de projectontwikkelaar gesproken over een samenwerking. Daarbij is ook het concept van de uitgangspuntennotitie gedeeld om te toetsen of deze uitgangspunten ook voor een ontwikkelende partij reëel, werkbaar en haalbaar zijn. Versnelling van de woningbouwprojecten is een van de opdrachten in het coalitieakkoord, als ook een ambitie van het Rijk. Hiervoor heeft het Rijk ook diverse maatregelen uitgerold. 2) Op welke wijze wordt versnelling van de woningbouw voorzien in dit project? Antwoord: Enerzijds willen we het project snel tot uitvoer brengen door bijvoorbeeld samen te werken met de ontwikkelende partij en door voortvarend verder te gaan met de ruimtelijke procedure. Door het gezamenlijk oppakken en het delen van de marktkennis en overheidsexpertise kan voordeel in tijd behaald worden.

Anderzijds dienen we de ontwikkeling wel zorgvuldig te doen, omdat het realiseren van deze woningbouwlocatie een handeling is die decennia lang impact zal hebben op de omgeving en de (toekomstige) bewoners.

Pagina 1 van 4

3) Welke aangeboden maatregelen voor woningbouwversnelling worden ingezet voor dit project? En welke maatregelen zijn onderzocht om in te zetten voor dit project? Antwoord: Er zijn geen specifieke maatregelen van toepassing op deze ontwikkeling. Wel is de ontwikkeling van het project voorbesproken met de regio en de provincie, zodat zij inmiddels op de hoogte zijn van het voornemen en dat dit de procedure zal bespoedigen. Er wordt naar gestreefd om in de goedkope en de middeldure categorie zowel koop- als huurwoningen te realiseren. 4) Wat zal de verdeling koop- en huurwoningen worden? Antwoord: Dit is op dit moment nog niet uitgewerkt. 5) Is een woningbouwcoöperatie betrokken bij het ontwikkelen van goedkope woningen? Antwoord: Casade is als wooncorporatie op de hoogte van dit plan en zal na de vaststelling van de uitgangspunten worden uitgenodigd om actief te participeren in de verdere uitwerking tot een stedenbouwkundig plan. Casade is daarbij de beoogde partner voor de exploitatie van de sociale huurwoningen die in het plan gaan komen. Het totaal aan nieuwbouw in de kern ’s Gravenmoer wordt gebouwd volgens de norm van 35% goedkope woningen, 35% middeldure woningen en 30% dure woningen. 6) Wat is op dit moment de totaalverdeling van alle bestaande woningen in de kern ’s Gravenmoer? Antwoord: We weten dit niet precies, daarvoor moet naspeuring gedaan worden bij de BWS.

Wel kennen we de samenstelling van de huidige woningvoorraad, daaruit valt ook een en ander op te maken. ’s Gravenmoer telt nu bijna 1000 woningen, als volgt verdeeld in woningtypologieën: Appartementen 7% Grondgebonden seniorenwoningen 4% Rijwoningen 19% 2-onder-1 kapwoningen 33% Vrijstaande woningen 37% Van alle woningen is het aandeel sociale huur in ’s Gravenmoer ongeveer 25%.

Pagina 2 van 4

7) Zijn de andere twee nieuwbouwprojecten waaraan gerefereerd wordt in eigendom van de gemeente? Zo nee, hoe wordt de genoemde verdeelsleutel gewaarborgd bij deze projecten? Antwoord: Een van die projecten is wel in handen van de gemeente en een niet. Het aandeel goedkope woningen valt daarbij volledig binnen het gemeentelijke project, waardoor er voldoende borging is. Blz. 7: “Het vinden van een goede balans tussen uitgeefbare grond en openbare ruimte en vervolgens de inrichting van die openbare ruimte met wegen, parkeerplaatsen, openbaar groen en water is ook bij de locatie “De vijf turven” een uitdaging.” 8) Kan deze uitdaging nader worden toegelicht (waar loopt men tegenaan en welke oplossing(en) zijn voorzien)? Antwoord: Enerzijds willen we graag woningen aan de voorraad toevoegen als middel tegen het woningtekort. Iedere woning die gebouwd wordt gaat echter ten kosten van openbaar groen. Vooral als we beseffen dat per woning ook voldaan moet worden aan de parkeernorm. Bovendien willen we de woningen ook goed bereikbaar laten zijn door een solide stratenplan. Bij meer verharding moet echter ook meer waterberging worden gecreëerd om het plan droog te houden. De juiste combinatie van aantal woningen, aantal parkeerplaatsen, hoeveelheid waterberging en hoeveelheid openbaar groen is telkens weer een puzzel. Bovendien moet het plan ook financieel haalbaar blijven.

Het in balans brengen van al deze elementen is de bedoelde uitdaging.

9) De waterhuishouding was een beperkte factor voor de andere varianten (antwoord vraag 3 technische vragen VPD). Op welke wijze is zal de waterhuishouding en rioleringssysteem vormgegeven worden in deze variant? Antwoord: De bedoeling is om het hemelwater te bergen in het plan en alleen voor het vuil water een rioleringssysteem aan te leggen, net als in het plan Noorderbunder. Voor de berging van het hemelwater dient voldoende bergingscapaciteit te zijn, maar ook het slotenpatroon voor de afvoer van het water dient goed te kunnen functioneren. Daarbij moet worden gezorgd dat het grondwater niet te hoog komt. Het aansluiten op een bestaand warmtenet is een punt dat nader onderzocht kan worden. 10) Van welke factoren hangt het af of dit onderzocht zal worden? Antwoord: Er zal in een quickscan zowel technisch, financieel en maatregelgericht (is aansluiten op het warmtenet minder milieubelastend dan andere warmtevoorzieningen?) beoordeeld moeten worden of een verdergaand onderzoek de moeite waard is. In het coalitieakkoord is opgenomen: “We stimuleren en doen mee aan duurzame woningbouw experimenten, zoals waterneutraal bouwen en inwonerinitiatieven. Bij planontwikkeling wordt vooraf een percentage groen als kader meegegeven om voldoende groen te behouden.” 11) Is er op deze nieuwbouwlocatie ruimte voor (een pilot) waterneutraal bouwen? Pagina 3 van 4

Antwoord: De pilot waterneutraal bouwen wordt gedaan in plangebied Noorderbunder. Dat sluit overigens niet uit dat ook binnen dit project een dergelijk initiatief kan worden opgepakt. Vooralsnog is dat nog niet bepaald. 12) Is er al een percentage groen en percentage verharding voorzien in de ontwikkeling? Zo ja, welke percentages? En zo nee, wanneer is dit duidelijk? Antwoord: Nee, deze percentages zijn nog niet bepaald. Zoals in het antwoord op vraag 8 is aangegeven hebben alle verschillende elementen invloed op elkaar. De puzzel voor de inrichting van het plan dien nog gelegd te worden. Dit zal nader worden gedaan in de stedenbouwkundige uitwerking van het plan. Een belangrijk risico is de algehele haalbaarheid van het plan. In de nadere uitwerking moet blijken of met het samenstel van alle uitgangspunten een (financieel) haalbaar plan te realiseren is. 13) Wanneer is er meer duidelijkheid over de algehele haalbaarheid van het plan? Antwoord: De financiële haalbaarheid wordt continue getoetst tijdens de planuitwerking. Uiteindelijk zal in iedere fase, bijvoorbeeld bij het maken van de stedenbouwkundige schets, bij het omgevingsplan en bij de definitieve inrichting, worden getoetst of er steeds sprake is van een financieel haalbaar plan. Deze financiële beheersing en bewaking wordt gedurende het proces steeds gedetailleerder, net als het plan zelf.

14) Hoe ziet het (globale) tijdspad eruit voor het vervolg van het project? Antwoord: Na de vaststelling van de uitgangspuntennotitie gaat er een stedenbouwkundig plan gemaakt worden. Op basis van dat plan wordt het omgevingsplan gemaakt dat de juridische basis gaat vormen voor de uitvoering. De rest van 2023 en 2024 zullen vooral in het teken staan van deze planvoorbereiding. We hopen in 2025 het procedurele deel af te ronden en te kunnen starten met het feitelijk technisch bouwrijp maken van de locatie, zodat de bouw van de woningen in 2026 kan starten.

Pagina 4 van 4