20230914-03 TV VPD IVermeulen ANTW- RV Uitgangspuntennotitie De vijf turven

Technische vraag Naam:

Iris Vermeulen- Jansen

Datum: 05-09-2023 Onderwerp:

Uitgangspuntennotitie "De vijf turven"

Portefeuillehouder:

C.A.M. de Jong

Behandelend ambtenaar: Vragen: 1. Op blz. 4 van de startnotitie is het volgende aangegeven: Om het plan beheersbaar te houden, wordt voorgesteld om niet verder naar het noorden uit te breiden. Er komen dan namelijk meerdere eigenaren binnen het plangebied te liggen, wat de ontwikkeling lastiger maakt, terwijl een soepele en snelle voortgang wenselijk is. Hier hebben wij de volgende vragen over: a. Hebben de grondeigenaren aan de noordzijde wel de wens om op hun gronden woningbouw te realiseren? Antwoord: In het verleden heeft een ontwikkelende partij zich bij de gemeente gemeld, waarbij zij heeft verzocht om een perceel aan de noordzijde aan de ontwikkeling toe te voegen. Dit betreft echter slechts een van de drie aangrenzende percelen aan de noordzijde van het plangebied. Dit verzoek is destijds afgewezen. b. Indien deze grondeigenaren hier woningen willen realiseren? Wat is dan de verdere procedure? Antwoord: Allereerst dient er zicht te komen op mogelijke nieuwe uitbreidingsgebieden in de gemeente Dongen. Daarvoor loopt momenteel een onderzoek. Daarbij is de vraag of dit onderzoek en de besluitvorming daarover verdere uitbreiding ten noorden van de vijf turven mogelijk gaat maken. Indien dat het geval is zal het bestemmings- of omgevingsplan daarvoor moeten worden gewijzigd. 2. Op blz. 5 van de startnotitie wordt aangegeven dat de gemeente en Van Wanrooij B.V.

een samenwerking zullen aangaan. Wij hebben hierbij de volgende vragen: a. Op welke manieren kan er samengewerkt worden?

Pagina 1 van 4

Antwoord: De samenwerking zal nader moeten worden uitgewerkt. Er zijn verschillende samenwerkingsvormen denkbaar zoals: - Gemeente voert de volledige grondexploitatie en Van Wanrooij voert de gehele of een gedeelte van de opstalexploitatie; - Van Wanrooij voert de volledige grondexploitatie en de gehele of gedeeltelijke opstalexploitatie; - Gemeente en Van Wanrooij voeren samen de grondexploitatie en Van Wanrooij voert de volledige of gedeeltelijke opstalexploitatie. Deze drie samenwerkingsvormen zijn echter niet limitatief. Er zijn ook verschillende varianten op denkbaar. Dit dienen partijen samen nader uit te zoeken en uit te werken. 3. In 2019 is er met de klankbordgroep gesproken over een aantal varianten. Deze bleken technisch niet uitvoerbaar. Waarom waren deze varianten niet uitvoerbaar? Antwoord: Dat had vooral met de technische uitvoering ten aanzien van de waterhuishouding te maken. 4. Heeft de gemeente mogelijkheden om startende Dongenaren voorrang te geven bij de te ontwikkelen 35 procent goedkope woningen? Antwoord: voor huurwoningen in deze categorie ligt het voor de hand dat de plaatselijke wooncorporatie een rol in de exploitatie gaat spelen. In dat geval geldt het toewijzingssysteem van de corporatie. In het overleg met betrekking tot de prestatieafspraken heeft de gemeente hier aandacht voor.

Voor koopwoningen in deze categorie is het noodzakelijk om een huisvestingsverordening te hebben om regels te stellen aan de woonruimteverdeling. De gemeente Dongen heeft een dergelijke huisvestingsverordening niet en mag dus ook geen regels opleggen ten aanzien van de woonruimteverdeling. Overigens is het vaststellen van een huisvestingsverordening ook niet zondermeer toegestaan. Om inbreuk te maken op het algemene beginsel van vrije vestiging in Nederland, is het noodzakelijk dat wordt aangetoond dat er lokaal sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan woonruimte. Deze zijn in Dongen niet aantoonbaar en daarom kan momenteel ook geen voorrangspositie aan doelgroepen gegeven worden. Op dit moment wordt gewerkt aan een nieuwe woon-zorgvisie. Na de vaststelling van die visie zal opnieuw worden bekeken welk instrumentarium kan en/of moet worden toegepast. 5. Op blz. 3 van de startnotitie staat het volgende aangegeven: De locatie wordt aangewend voor de functie Wonen. Daarbij zal een programma worden

Pagina 2 van 4

gerealiseerd waarbij de verhouding van circa 35% goedkope woningen, 35% middeldure woningen en 30% dure woningen voor nieuwbouwplannen in de kern ’s Gravenmoer wordt behaald, op blz. 6 wordt aangegeven dat er twee plannen samengevoegd worden. Onze vragen: a. Welke verdeling wordt gehanteerd voor de Vijf Turven? b. Spreekt dit elkaar niet tegen? Antwoord: Er wordt beoogd om in de kern ’s Gravenmoer een nieuwbouwprogramma te realiseren van 35% goedkope woningen, 35% middeldure woningen en 30% dure woningen. Op andere ontwikkelingslocaties in deze kern zijn een aantal nieuwbouwplannen in voorbereiding waarbij 18 goedkope en 15 dure woningen zijn geprognosticeerd (zie de tabel op pagina 6). Dat betekent dat binnen de vijf turven extra aandacht dient uit te gaan naar de middeldure sector. Om het totale nieuwbouwprogramma in de kern ’s Gravenmoer in de gewenste verhouding 35%/35%/30% te krijgen wordt nu uitgegaan van een programma binnen de vijf turven van 35 goedkope woningen (circa 30%), 53 middeldure woningen (circa 45%) en 32 dure woningen (circa 25%). Er is dus geen sprake van een tegenstrijdigheid, maar een verschil van de verhoudingen binnen het plan de vijf turven en binnen de kern ’s Gravenmoer. 6. Om welke overige locaties in ‘s Gravenmoer wordt gesproken op blz.

6 van de startnotitie en wat is de status van deze woningbouwlocatie? Antwoord: De andere locaties betreffen een woningbouwplan aan de Vaartweg en op de vrijkomende schoollocaties van De Wegwijzer en De Springplank. Het plan aan de Vaartweg bevindt zich in de initiatieffase waarbij er onderzoek wordt gedaan naar een concrete invulling. Voor de vrijkomende schoollocaties is nog slechts een zeer globale verkennende inschatting gemaakt van een mogelijke invulling. 7. Op blz. 10 van de startnotitie wordt gesproken over diverse externe sectorale risico’s een daarvan is de stikstofproblematiek. Welke andere risico’s zijn er? Antwoord: Na een stedenbouwkundige verkenning zal gewerkt moeten worden aan een omgevingsplan. Daarbij horen verschillende onderzoeken te worden uitgevoerd, zoals bodemonderzoek, archeologisch onderzoek, flora en fauna onderzoek, etc. Uit deze onderzoeken kan blijken dat er beperkingen en/of kostenverhogende maatregelen aan de orde zijn om het plan tot uitvoer te brengen. Dit zijn voorbeelden van de sectorale risico’s die worden bedoeld. 8. In het coalitieakkoord is afgesproken dat bij toekomstige woningbouwplannen een percentage groen wordt opgenomen. Wordt hier ook rekening mee gehouden bij deze plannen?

Pagina 3 van 4

Antwoord: Uiteraard wordt er voldoende aandacht besteed aan de duurzaamheid van deze ontwikkeling, waarbij ook het openbaar groen een belangrijke rol dient te krijgen. Op pagina 8 van de uitgangspuntennotitie is expliciet opgenomen dat we zoeken naar een ontwikkeling in een groene setting. Dit is nog niet uitgedrukt in een vast percentage, maar bij de verdere uitwerking van een stedenbouwkundige schets zal het openbaar groen een belangrijk element dienen te zijn. 9. Zijn er naast de ontsluiting via de Waspikseweg nog andere ontsluitingsmogelijkheden? Zo nee is de aansluiting op een goede manier te maken/in te passen aangezien de huidige situatie niet veel ruimte hiertoe lijkt te zijn. Antwoord: Het plangebied krijgt een ontsluiting op de Waspikse weg, maar ook op de Klipper. Ook daar ligt dus een aansluiting op het bestaande openbaar gebied. Hoe deze aansluitingen vorm kunnen gaan krijgen dient nader onderzocht te worden.

Pagina 4 van 4