20230323 Koersdocument Dongen - gemeenteraad

DATUM

9 maart 2023

PROJECTNUMMER

766.107

OPDRACHTGEVER

Gemeente Dongen

Koersdocument Dongen 1 Inleiding 1.1 Context Woonvisie Inwoners wonen graag in de gemeente Dongen. Dat blijkt wel uit het feit dat in het lokale woningmarktonderzoek (2021) veel inwoners hebben aangegeven bij een verhuizing in de gemeente te willen blijven. Ook in de input voor de omgevingsvisie komt dit terug. Mensen voelen zich verbonden met Dongen, het verenigingsleven en de groene dorpse uitstraling. Dit is zo in Dongen, ’s-Gravenmoer en Klein Dongen Vaart. De forse druk op de woningmarkt maakt het echter niet voor iedereen mogelijk een plek te vinden in Dongen. Begin 2022 presenteerde de nieuwe minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening een Nationale Woon – en Bouwagenda met diverse ambities. Dat vraagt lokale uitwerking, met behoud van het Dongense karakter. Daarbij zijn veranderingen in de relevante context groot: van tekorten aan materialen en personeel en daardoor stijgende bouwkosten enerzijds, tot stijgende rente, inflatie en (arbeids)migratie anderzijds. Met al deze ontwikkelingen en veranderingen is er behoefte aan actueel woonbeleid voor Dongen. De wereld ziet er wezenlijk anders uit dan in 2017, toen de vorige woonvisie werd opgesteld. De Woningwet stelt het hebben van een actuele woonvisie sinds 2022 ook verplicht. Bij de actualisatie van het woonbeleid gaat het niet alleen om een groeiende druk op de woningmarkt, maar ook om een veranderende vraag.

De woonzorgvisie moet duidelijk maken op welke wijze wonen, duurzaamheid en leefbaarheid samenhangen in het toekomstperspectief van Dongen, gelet op de kwaliteit van de aanwezige woningvoorraad. In het woonbeleid is ook aandacht nodig voor mensen met een zorgvraag die langer of weer zelfstandig thuis wonen. Omdat er in regionaal verband een woonzorgvisietraject loopt, komt er later een gedetailleerde uitwerking van de zorgcomponent in regionaal verband, maar de gemeente kiest ervoor om wat we nu al weten op het gebied van wonen en zorg alvast te betrekken bij het opstellen van de Woonzorgvisie.

Tivolilaan 205 6824 BV Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem www.companen.nl info@companen.nl 026 351 25 32

KvK-nummer: 09035291 BTW-nummer: NL001826517B01

1.2 Evaluatie oude woonvisie In het proces om te komen tot een nieuwe woonvisie is allereerst geëvalueerd wat er terecht is gekomen van de oude woonvisie. Dat kan immers leerzame lessen opleveren. De oude woonvisie had een looptijd van 10 jaar: 2017-2026. Een eerste leerpunt is derhalve dat tien jaar te lang is; de omstandigheden in zowel de woningmarkt als de beleidsmatige context veranderen zo snel dat een woonvisie na een jaar of vijf echt niet meer actueel is. De woningwet is op dat punt inmiddels ook aangescherpt en eist van gemeenten een actuele woonvisie die maximaal vijf of zes jaar oud is. In de oude woonvisie waren 29 doelstellingen opgenomen. In een kwalitatieve interne evaluatie is de conclusie dat ruim tweederde daarvan behaald is. Daarnaast zijn er een aantal zaken gedeeltelijk gehaald of kan niet met zekerheid vast worden gesteld of ze behaald zijn omdat ze onvoldoende smart geformuleerd waren. Dit is een tweede leerpunt: formuleer de doelstellingen zodanig dat ze niet op meer meerdere manieren uitlegbaar zijn. Sommige doelstellingen zijn niet letterlijk behaald maar wel in de geest van de doelstelling; zo is het project “Groen is goed te doen” niet voortgezet, maar de doelstelling erachter is wel voortgezet in het project “Coöperatieve dakenstroom”.

Enkele doelstellingen zijn echt niet behaald, zoals het splitsen van grote eengezinswoningen, of nog niet behaald (enkele nieuwbouwprojecten die vertraging hebben opgelopen maar binnenkort wel alsnog van start gaan). In meer kwantitatief opzicht is gekeken naar de realisatie van de nieuwbouwvoornemens. De realisatie van nieuwe woningen ligt goed op het voorgenomen schema: van de 1.100 nieuw te bouwen woningen in 10 jaar tijd zijn er in de afgelopen zes jaar al zo’n 900 gerealiseerd. Wel zijn er ook flink wat (met name sociale huur-) woningen gesloopt, maar ook de netto realisatie ligt getalsmatig op schema.

Totaal aantal nieuwbouw Planning 2017-2026 Realisatie 2017-2022 Netto realisatie (min sloop) 0

200

400

600

800

1000 1200

Als we kijken naar prijsklassen, dan valt te zien dat de voorgenomen differentiatie in de daadwerkelijke realisatie redelijk benaderd wordt. Wel zijn er ten opzichte van het voornemen in de woonvisie zowel meer goedkope als meer dure woningen gebouwd, en minder middeldure woningen.

2

Gerealiseerd 2017-2022 Woonvisie Werkelijk 0%

20%

40%

Goedkoop

60%

80%

Middel

Duur

100%

Kijken we naar de verhouding tussen huur en koop, dan valt te zien dat er veel meer nieuwe huurwoningen zijn gerealiseerd dan in de woonvisie was voorgenomen (18%). Belangrijk is om ook hier te corrigeren voor sloop, omdat er ook zo’n 150 woningen zijn gesloopt in de afgelopen zes jaar, hoofdzakelijk sociale huurwoningen. Maar ook na correctie voor sloop valt te zien dat er meer huur is toegevoegd dan in de woonvisie werd gewenst. Achteraf kun je ook stellen dat de voorgenomen 18 procent huur uit de oude woonvisie aan de lage kant was.

Gerealiseerd 2017-2022 Woonvisie Bruto toevoegingen Netto (min sloop) 0%

20%

Huur

40%

60%

80%

100%

Koop

1.3 Stand van zaken We staan aan het begin van het woonzorgvisietraject. Er ligt een lokaal woningmarktonderzoek, een regionaal woningmarktonderzoek, een regionale woonzorganalyse en er loopt een regionaal woonzorgvisietraject. Op donderdag 23 maart 2023 gaan we met de gemeenteraad in gesprek over thema’s en onderwerpen die naar voren komen uit eerdergenoemde onderzoeken en willen we horen waar volgens u de focus op moet liggen in de nieuwe woonzorgvisie. Ter voorbereiding op deze bijeenkomst hebben wij een “Koersdocument” opgesteld. Dit Koersdocument schetst in enkele pagina’s de opgaven en behandelt vervolgens verschillende te maken keuzes. Wij bespreken dit Koersdocument ook met inwoners en belanghebbenden zoals woningcorporaties, zorg- en welzijnsinstellingen en dorpsraden. Wij horen ook graag uw reflectie, zodat we dat mee kunnen nemen bij het omzetten van het Koersdocument in de uiteindelijke woonzorgvisie. Deze woonzorgvisie zal vervolgens aan uw raad ter vaststelling worden aangeboden.

3

2 Veranderingen in het wettelijke kader Ten opzichte van de situatie waarin de vorige woonvisie is opgesteld zijn er een aantal zaken gewijzigd in de beleidscontext. Het nieuwe kabinet dat in 2022 aantrad, kent in tegenstelling tot kabinetten daarvoor weer een aparte minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening De nieuwe minister heeft vorig jaar een Nationale Woon- en Bouwagenda gelanceerd, die bestaat uit zes programma’s: - Woningbouw - Betaalbaar wonen - Een thuis voor iedereen - Leefbaarheid en Veiligheid - Verduurzaming gebouwde omgeving - Wonen en zorg voor ouderen In deze programma’s wordt een sterkere overheidssturing voorgesteld en worden expliciete landelijke doelstellingen vastgesteld. Zo wil de rijksoverheid in Nederland tot en met 2030 in totaal 900.000 nieuwe woningen bouwen, waarvan tweederde betaalbaar (huur of goedkope koop). Deze opgave wordt in Regionale Woondeals vertaalt naar de regio’s en betekent voor veel gemeenten een toename van de bouwopgave met daarbinnen meer goedkope woningen. Specifiek is er aandacht voor wonen en zorg. Het wordt voor gemeenten ook verplicht om een woonzorgvisie te hebben, ofwel losstaand ofwel als onderdeel van de woonvisie. Voor ouderenhuisvesting zijn er streefcijfers voor gelijkvloerse woningen en geclusterde woonvormen (gericht op ‘omzien naar elkaar’) voor samen ongeveer 290.000 van de 900.000 woningen.

In het programma “Een thuis voor iedereen” worden verschillende aandachtsgroepen benoemd die het extra moeilijk hebben om aan woonruimte te komen, zoals uitstromers uit instellingszorg, spoedzoekers, arbeidsmigranten, studenten, statushouders en woonwagenbewoners. Het wordt verplicht om in de woon(zorg)visie expliciete aandacht te besteden aan deze groepen. Om de verschillende kwetsbare aandachtsgroepen meer evenwichtig te kunnen verdelen over de gemeenten, verwacht het Rijk van gemeenten met weinig sociale huur, dat zij in hun bouwprogramma 30% sociale huur opnemen en geleidelijk toegroeien naar een ‘fair share’ van 30 procent sociale huur in de woningvoorraad. In aanvulling op de Nationale Agenda is er momenteel een nieuwe wet in consultatie, de Wet versterking regie op de volkshuisvesting (Wvrv). Deze wet maakt het mogelijk om als Rijk (via de provincies) meer te sturen op de gewenste doelen uit de Nationale Agenda, bijvoorbeeld het bijdragen aan de ‘fair share’. Ook wordt bijvoorbeeld het hebben van een Huisvestingsverordening per 2024 verplicht, waarbij het Rijk ook voorschrijft welke categorieën woningzoekenden in ieder geval recht hebben op urgentie.

4

Ook zijn er de afgelopen jaren veranderingen doorgevoerd in de wetgeving rond woningcorporaties, de belangrijkste partners van gemeenten in het woonbeleid. Zo is dit jaar de Verhuurdersheffing afgeschaft, waardoor woningcorporaties weer meer investeringsruimte hebben gekregen. Ook is het voor woningcorporaties weer makkelijker gemaakt om te investeren in middeldure huurwoningen voor middeninkomens. Daar staan wel een aantal verplichtingen tegenover. Zo komt er een eenmalige huurverlaging voor huurders met een inkomen tot 120 procent van het sociaal minimum, en is er afgesproken dat woningcorporaties uiterlijk eind 2028 geen woningen meer hebben met een energielabel E, F of G. Tenslotte is relevant de komst van de Omgevingswet. De invoering daarvan is al enkele keren uitgesteld, maar hij lijkt er nu echt te gaan komen. Als de Omgevingswet in werking treedt, dan wordt de woonvisie een ‘programma’ onder de omgevingsvisie. De ruimtelijke afweging vindt dan in de omgevingsvisie plaats (wáár moeten de nieuwe woningen komen), terwijl de woonvisie meer kwalitatieve invulling geeft aan het woonprogramma (wat voor sóórt woningen, in welke prijsklasse, voor welke doelgroepen).

3 De opgaven Een woonzorgvisie moet niet alleen maar problematiseren, want het is natuurlijk prettig wonen in Dongen. Inwoners wonen graag in Dongen. Maar de forse druk op de woningmarkt maakt het niet voor iedereen mogelijk een plek te vinden in Dongen. Voor starters mist betaalbaar woningaanbod. Het aantal ouderen groeit snel, maar passende woningen zijn er onvoldoende. De eenzijdigheid van het woningaanbod, met veel grote woningen, sluit niet aan bij deze veranderde bevolkingsopbouw. Bovendien is Dongen in trek bij mensen van elders en zullen kwetsbare aandachtsgroepen meer evenwichtig verdeeld worden over de regio. De schaarste aan woningen laat zich hier nog sterker voelen; ook voor de lokale woningzoekers. Deze ontwikkelingen vragen meer en andere woningen. Naast passende woningen vraagt dit een passende omgeving en voorzieningen. Uitdagingen genoeg. Uit de eerdergenoemde onderzoeken komen een aantal opgaven naar voren, die hieronder toegelicht worden.

1: Beschikbaarheid en betaalbaarheid De vraag of de huidige woningvoorraad passend en toekomstbestendig is heeft meerdere aspecten. Allereerst gaat het over aantallen: zijn er voldoende woningen, nu en later? Daarop is het antwoord ‘nee’: er is een enorme druk op de woningmarkt. Uit figuur 2.1 blijkt dat er in nagenoeg alle woningmarktsegmenten tekorten zijn en ontstaan.

5

Figuur 3.1: Verwachte kwalitatieve tekorten en overschotten

Potentieel overschot Huur grondgebonden sociaal

Potentieel tekort -10 40

Huur appartement/toegankelijk sociaal

110

Huur grondgebonden vrije sector

80

-55 -35

Huur appartement/toegankelijk vrije sector

50

Koop grondgebonden tot 250

60

100

Koop grondgebonden 250-350

165

Koop grondgebonden 350+

90

40

25

Koop appartement/toegankelijk tot 200

55 50

Koop appartement/toegankelijk 200+

135

150

2021-2026 2026-2031 -150-100 -50 0 50 100 150 200 250 300 350

Alleen aan grondgebonden woningen in de (vrije) huursector wordt een (potentieel) overschot verwacht. Dit heeft te maken met de grote koopwens van de huishoudens in Dongen (figuur 2.2) en het feit dat grondgebonden woningen niet altijd gewenst worden door de huishoudens die zoeken naar huur. Figuur 3.2: Gaat uw voorkeur uit naar een huur- of een koopwoning? Starters

20%

1-2 phh tot 35 jaar

15% 21%

1-2 phh tussen de 55 en 64 jaar

22%

23%

38% 51%

26%

78%

25%

Huurwoning

26% 24%

12%

0%

9%

56%

35%

Totaal

2%

70%

1-2 phh 75 jaar en ouder Gezinnen

13%

83%

1-2 phh tussen de 35 en 54 jaar 1-2 phh tussen de 65 en 74 jaar

67%

20% Koopwoning

11%

58% 40%

60%

17% 80%

100%

Geen voorkeur

Los van het kwantitatieve tekort is er sprake van een mismatch in woningsoort en prijsklasse. De gemiddelde woningprijs in Dongen is in de periode 2019 – 2021 gestegen met afgerond € 74.000. We spreken van een procentuele stijging van 25%. Starters hebben een sterke koopwens (67%), maar de gestegen woningmarktprijzen bemoeilijken de kansen om een woning te vinden in het koopsegment. In figuur 2.1 is te zien dat vooral aan appartementen (koop en huur) en betaalbare grondgebonden koopwoningen de komende jaren extra behoefte is. Tot 2031 zijn naar verwachting +190 sociale huurappartementen nodig. De grootste behoefte is er aan zowel goedkope als duurdere koopappartementen. Het aandeel appartementen in Dongen is vergeleken met Nederland en de

6

regio klein met 16%. De koopvoorraad bestaat voor slechts 5% uit appartementen. Er is dus weinig aanbod, vooral voor groepen met een urgente woonvraag, zoals starters, ouderen, en andere kwetsbare groepen (spoedzoekers, statushouders en mensen die uitstromen uit zorginstellingen).

2: Bevorderen doorstroming In een gezond functionerende woningmarkt is er sprake van een ‘verhuisketen’: wanneer ouderen hun eengezinswoning verruilen voor een appartement, schuiven er gezinnen door naar de vrijkomende woningen. Deze verhuisketen functioneert in Dongen niet goed. Tabel 3.1:Verhuisgraad gemeente Dongen Verhuisgraad

Wilt beslist verhuizen in de komende paar jaar

Thuiswonende jongeren (15-30 jaar)

14%

45%

Doorstromer 1-2 phh tot 35 jaar

11%

22%

Doorstromer 1-2 phh tussen de 35 en 55 jaar

8%

10%

Doorstromer 1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar

3%

7%

Doorstromer 1-2 phh tussen de 65 en 75 jaar

5%

6%

Doorstromer 1-2 phh ouder dan 75 jaar

3%

7%

Doorstromer gezin

2%

9%

Wanneer we kijken naar de mate waarin de verschillende huishoudens verhuizen, zijn het met name de starters en de doorstromers tot 35 jaar die in de afgelopen 10 jaar vaak zijn verhuisd (naar buiten de gemeente). Zij kennen een verhuisgraad van 14% en 11%. De verhuisgraad neemt af naarmate de leeftijd van de doorstromende huishoudens toeneemt, met uitzondering van de huishoudens met een leeftijd tussen de 65 en 75 jaar oud. Uit de enquêteresultaten van het lokale woningmarktonderzoek komt naar voren dat deze groep geen sterke verhuiswens heeft (6%). Echter kan het voorkomen dat deze groep moet verhuizen vanwege gezondheids- of mobiliteitsproblemen. Ook onder emptynesters (1-2 phh tussen de 55 en 65 jaar) is de verhuisgraad laag met zo’n 3%. Wat opvalt is de lage verhuisgraad van gezinnen. Uit de enquêteresultaten komt naar voren dat toch nog 9% van de gezinnen beslist wil verhuizen in de komende paar jaar. In de praktijk blijkt echter dat ze bijna niet verhuizen.

3: De woningvoorraad is onvoldoende geschikt voor de vergrijzing In de komende jaren zal de dubbele vergrijzing zich voltrekken in Dongen. In de periode 2021 – 2031 wordt er een afname verwacht in inwoners die vallen binnen de leeftijdsklasse 20 – 34 jaar en 50 – 64 jaar. De bevolking in de leeftijdsklasse 65 – 84 jaar zal in de periode 2021 – 2031 toenemen met 1.130 personen (+22%). De groep inwoners van 85 jaar en ouder zal in dezelfde periode toenemen met 320 personen (+50%).

7

Figuur 3.3 Bevolkingsprognose gemeente Dongen 2021 - 2031 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2021

2026

2031

0-19 jaar

20-34 jaar

35-49 jaar

50-64 jaar

65-84 jaar

85+ jaar

Naarmate mensen ouder worden neemt de kans op gezondheidsklachten toe, en als die groep groter wordt, dienen er meer woningen te zijn die levensloopgeschikt zijn (dat wil zeggen: woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer op dezelfde verdieping en zonder trappen bereikbaar, en sanitaire ruimten zijn groot genoeg om ondersteuning te kunnen bieden). Welk deel van de woningvoorraad levensloopgeschikt (te maken) is vindt u in figuur 2.4. De nu al forse en in de toekomst nog toenemende vergrijzing matcht slecht met de samenstelling van de woningvoorraad. Van de totale woningvoorraad in Dongen is slechts 10% geschikt. Dit komt doordat er veel grondgebonden woningen zijn, deze zijn niet direct geschikt. Van de totale woningvoorraad is 80% aanpasbaar en dus levensloopgeschikt te maken. Dit zijn woningen die met relatief beperkte middelen geschikt te maken zijn. Hierbij is te denken aan het installeren van een traplift, of het verlagen of weghalen van drempels. Figuur 3.4: Geschiktheid woningvoorraad

8

4: Meer aanbod voor en spreiding van aandachtsgroepen In het landelijk programma “Een thuis voor iedereen” worden verschillende aandachtsgroepen benoemd die het extra moeilijk hebben om aan woonruimte te komen, zoals uitstromers uit instellingszorg, spoedzoekers of statushouders. Om de verschillende kwetsbare aandachtsgroepen meer evenwichtig te kunnen verdelen over de gemeenten, verwacht het Rijk van gemeenten met weinig sociale huur, dat zij in hun bouwprogramma 30% sociale huur opnemen. Aangezien in Dongen slechts 17% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huur, geldt dit ook voor Dongen. In de regio zijn al een aantal afspraken gemaakt over het evenwichtig verdelen van aandachtsgroepen, bijvoorbeeld als het gaat om uitstromers uit instellingszorg. Dit betekent dat in Dongen een grotere vraag zal ontstaan naar sociale huurwoningen. Aandachtsgroepen doen vooral een beroep op sociale huurwoningen onder de 1e aftoppingsgrens, omdat zij vaak weinig inkomsten hebben. Met het oog op de leefbaarheid en draagkracht van een wijk of buurt is het van belang om deze woningen te verspreiden over de gemeente. In figuur 2.5 is te zien dat er een paar clusters zijn met een groot aandeel sociale huurwoningen onder de 1 e aftoppingsgrens, zoals in West1 en de gebieden rond Westerlaan en Noorderlaan. Dit zijn ook de plekken waar de meeste sociale problematiek in Dongen is.

Figuur 3.5: Aandeel sociale huurwoningen onder de 1e aftoppingsgrens

5: Langer en weer zelfstandig wonen en de woonomgeving De komende jaren zal het aantal mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag dat woont in een reguliere woning toenemen. Om deze mensen goed en prettig te laten wonen in Dongen is meer nodig dan alleen voldoende passende woningen. Dat stelt ook eisen aan de woonomgeving in termen van toegankelijkheid (denk aan rustplekken, verlichting, herkenningspunten) en spreiding van voorzieningen. De groei van de groep thuiswonende ouderen betekent ook een extra belasting

9

voor de huisartsenzorg en de wijkverpleging. Andere kwetsbare mensen met een zorg- of ondersteuningsvraag wonen ook steeds vaker ‘gewoon in de wijk’. Vanuit het oogpunt van inclusie en het versterken van zelfredzaamheid verdient het de voorkeur om woonruimte voor aandachtsgroepen dicht bij voorzieningen zoals winkels en openbaar vervoer te creëren. In figuur 2.6 is te zien dat niet alle voorzieningen even goed verspreid zijn over de gemeente Dongen. Figuur 3.6: Spreiding van voorzieningen

6: Overige thema’s Duurzaamheid De energielabels van woningen in Dongen zijn vergelijkbaar met het gemiddelde van Nederland. Figuur 3.7: Energielabels woningen gemeente Dongen en Nederland

10

Kijkend naar de spreiding van woningen met een slecht energielabel (EFG), zijn er wat clusters zichtbaar, zoals bijvoorbeeld in West-1. In West-1 staat ook een relatief groot aandeel sociale huurwoningen onder de 1e aftoppingsgrens (figuur 2.5). Wanneer de woningen met slechte energielabels vooral worden bewoond door kwetsbare inwoners of inwoners met een lage sociaaleconomische status, kan dit problematisch zijn. In woningen met een slecht energielabel lopen de energiekosten erg op, waardoor energiearmoede kan ontstaan. Figuur 3.8 Spreiding van energielabels woningen

Saamhorigheid en sociale cohesie De traditioneel vrij gesloten woningmarkt in Dongen is in de laatste jaren steeds meer ‘open’ geworden. In de afgelopen jaren was gemiddeld 41% van de nieuwe bewoners afkomstig van buiten de gemeente. Deze vestigers hebben zich met name gevestigd in ’s Gravenmoer (55%) en voor een kleiner aandeel in de kern Dongen (39%). Door deze verhuisstromen kan de saamhorigheid in de gemeente onder druk kom te staan. Dit kan vervolgens een negatieve invloed hebben op de sociale cohesie. Tabel 3.2: Herkomst verhuisde huishoudens gemeente Dongen naar kern, 2011-2020 Naar

Kern Dongen (7.840 hh)

’s Gravenmoer (745 hh)

Gemeente Dongen (8.585 hh)

Kern Dongen

59%

19%

56%

’s Gravenmoer

2%

26%

4%

Elders

39%

55%

41%

Totaal

100%

100%

100%

Van

4 Keuzes en visie Ieder van de opgaven vraagt om een oordeel, een keuze en een visie. Wat vindt de gemeente van dit probleem, hoe ernstig schatten we dit in? Leidt dit tot een keuze voor ingrijpen, handelen,

11

bijsturen, of accepteert de gemeente de situatie zoals ze is? Wat is de visie op het probleem en de gewenste ontwikkelrichting? Behoefte, plancapaciteit en keuzes Met de demografische ontwikkelingen in Dongen wordt verwacht dat Dongen de komende jaren verder doorgroeit. Uit het lokale woningmarktonderzoek blijkt dat tussen 2022 en 2031 naar schatting 1.055 extra woningen nodig zijn. Vergrijzing (met langer zelfstandig wonende ouderen en een lage verhuismobiliteit als gevolg), een positief vestigingssaldo, grote belangstelling voor het blijven wonen in Dongen en een in te halen tekort aan woonmogelijkheden voor thuiswonende jongeren zorgen hiervoor. In 2022 was de netto toevoeging 172 woningen; dit betekent dat er tot 2031 nog zo’n 880 extra woningen nodig zijn. In het woningbouwprogramma staat om 885 woningen toe te voegen (bruto). Belangrijk is om te corrigeren voor sloop: zo’n 40 sociale huurwoningen gaan gesloopt worden. Dit betekent een netto plancapaciteit van 740 woningen tussen 2023 en 2027 en nog zo’n 105 woningen vanaf 2028. Van deze 845 woningen vallen 560 woningen onder de harde plannen en 285 woningen onder de zachte plannen. • Harde plannen: 264 koopwoningen (47%) en 296 huurwoningen (53%). Van deze harde plannen is 54% uitbreiding en 46% inbreiding. • Zachte plannen: 196 koopwoningen (69%) en 89 huurwoningen (31%).

Van deze zachte plannen is 76% uitbreiding en 24% inbreiding. Tabel 4.1: Woningbouwprogramma Eigendom Harde plannen Bruto Netto (min sloop) Koop 264 (44%) 264 (47%)

Zachte plannen Bruto Netto (min sloop) 196 (69%) 196 (69%)

Huur

336 (56%)

296 (53%)

89 (31%)

89 (31%)

Totaal

600 (100%)

560 (100%)

285 (100%)

285 (100%)

Met een netto plancapaciteit van 845 woningen wordt niet helemaal voldaan aan de behoefte van zo’n 880 extra woningen: dit komt namelijk uit op een tekort van 35 woningen. Het tekort zal in werkelijkheid echter groter zijn, omdat er altijd plannen zijn die vertragen of uitvallen. Daarom wordt er vaak uitgegaan van een plancapaciteit van 130%. Wanneer we uitgaan van 130% plancapaciteit – ongeveer 1.150 woningen – komen we ruim 300 woningen tekort (1.150 – 845). Als het gaat om de invulling van deze extra woningen is er ruimte voor keuzes, zoals over eigendom, grondgebonden woningen of appartementen, en “hoe” we aanbod gaan toevoegen. Niet alleen door nieuwbouw kun je woningen toevoegen aan de voorraad. De gemeente kan er bijvoorbeeld voor kiezen om meer ruimte te bieden voor het splitsen van grote eengezinswoningen in meerdere eenheden of kamerverhuur. Ook het werken met flexwoningen om spoedzoekers te huisvesten kan behoren tot de mogelijkheden. Het invullen van keuzes is de zoekopdracht voor de woon(zorg)visie.

12

5 Vraag aan u Tijdens de bijeenkomst van 23 maart behandelen we de zes genoemde opgaven: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Beschikbaarheid en betaalbaarheid Slechte doorstroming Ongeschikt voor de vergrijzing Betere spreiding van kwetsbare doelgroepen Woonomgeving niet passend voor langer en weer zelfstandig wonen Overige thema’s

De vragen die wij u dan zullen stellen zijn: • • • • • •

Herkent u dit probleem? Hoe erg vindt u dit probleem? Is het nodig dat de overheid hier een actieve rol in pakt? Welke visie heeft u op de gewenste situatie? Welke mogelijkheden en oplossingen ziet u? Welke van deze opgaven hebben prioriteit?

13