20220714-01 Bijlage 1- FOI Vastrecht WKO arrest 12-2021

Vastrecht WKO-installatie geen servicekosten De Hoge Raad heeft d.d. 24 december jl. een opmerkelijk arrest gewezen op welke kosten de verhuurder in rekening kan brengen aan de huurder als er in een gebouw een Warmte Koude Opslag (WKO-installatie) is geïnstalleerd. De WKOinstallatie is een duurzame vorm van verwarming en koeling, waarbij energie wordt opgeslagen in de bodem, waarmee woningen en ook gebouwen worden verwarmd of gekoeld. Het is om meerdere redenen een opmerkelijk arrest; niet in de laatste plaats omdat de Hoge Raad een extra aanvulling in het arrest heeft opgenomen met een oproep om het Besluit servicekosten te wijzigen, omdat de verhuurder nu niet alle investeringslasten kan doorberekenen.

WKO-installatie en abonnement De verhuurder die een woon- of kantoorruimte verhuurt met een WKO-installatie sluit meestal een abonnement af met een derde partij die de levering van warmte, koude en warm tapwater aanlevert. De kosten die de verhuurder heeft van de derde partij kunnen worden verdeeld in variabele kosten, dat is het (energie)verbruik van de huurder zelf, en de investeringslasten (vastrecht). Dit arrest ging over de belangrijke vraag of de verhuurder alle kosten (variabel en vastrecht) kan doorberekenen of alleen de variabele kosten.

Casusbeschrijving De verhuurder heeft in deze zaak een abonnement afgesloten met een derde partij, BAM Techniek Energy Systems B.V. (hierna: BTES), voor de levering van warmte, koude en warm tapwater in een wooncomplex met gereguleerde huurprijzen. De verhuurder betaalt BTES naast de verbruikskosten van de huurder voor de levering van warmte, ook vastrechtkosten. In het arrest worden vier “vastrechtkosten” genoemd die de verhuurder aan BTES moet betalen en die de verhuurder ook wil doorberekenen aan de huurders in de servicekosten te weten: • vastrecht warmte • huur warmtemeter • vastrecht koude en • vastrecht afleverset/tap De huurders zijn van mening dat alleen het verbruik van warmte in rekening kan worden gebracht in de servicekosten en niet de vastrechtkosten van de WKO-installatie (zie hierboven punten 1 t/m 4). De huurders vinden dat de WKO-installatie een onlosmakelijk onderdeel is van de woning en als onroerend moet worden gezien met als gevolg dat de verbruikskosten de enige kosten zijn die kunnen worden doorberekend.

Oordeel Hoge Raad De Hoge Raad heeft de huurders in het gelijk gesteld en geoordeeld dat onder een verhuurde woonruimte op grond van de wet wordt verstaan, een gebouwde onroerende zaak (zelfstandige of onzelfstandige woonruimte) plus onroerende aanhorigheden. Onroerende aanhorigheden zijn voorzieningen die naar hun aard (feitelijk of goederenrechtelijk) onlosmakelijk verbonden zijn met de woonruimte waarbij het niet relevant is of de eigenaar van de woonruimte ook eigenaar is van de onroerende aanhorigheid. De WKO-installatie is onroerend en fysiek verbonden met het gehuurde en behoort naar haar aard tot het gebruikelijke uitrustingsniveau van elk appartement in het gebouw. Daarmee oordeelt de Hoge Raad dat alleen de variabele kosten en niet de vastrechtkosten kunnen worden doorberekend in de servicekosten.

Extra aanvulling in arrest door Hoge Raad, wetswijziging De Hoge Raad heeft als extra opmerking geoordeeld dat zij ziet dat er een probleem ontstaat voor de verhuurder. Die kan als gevolg van het arrest zijn kapitaals- en onderhoudslasten van een WKO- installatie niet als servicekosten bij huurders in rekening brengen. Het woningwaarderingsstelsel biedt naar het oordeel van de Hoge Raad geen ruimte om deze kosten te verdisconteren in de maximaal redelijke huurprijs. De Hoge Raad stelt vast dat de wetgever dit al in 2018 heeft willen

FOI

Pagina 1 van 2

regelen, maar dit vervolgens niet heeft gedaan. Het is opmerkelijk en interessant dat de Hoge Raad deze extra aanvulling geeft en verwijst naar de wetgever. Inmiddels is de wetgever van plan om het Besluit Servicekosten te wijzigen. In artikel 1 van bijlage 1 van het Besluit zal een nieuw onderdeel worden toegevoegd, op grond waarvan ook collectieve installaties en daarmee verbonden apparatuur voor het leveren van warmte worden gerekend tot de servicekosten. Hierdoor wordt het voor verhuurders mogelijk om alle kosten die zijn verbonden aan de levering van warmte/koude, en dus ook de aanleg- en onderhoudskosten van de verwarmingsinstallatie, via de servicekosten aan de huurder in rekening te brengen. Tot die tijd mogen verhuurders de aanleg- en onderhoudskosten van WKO-installaties alleen via de kale huurprijs in rekening brengen.

Er zijn oefenvragen beschikbaar waarmee je kan checken of je de stof beheerst. Klik hier om naar je persoonlijke digitale leeromgeving te gaan en deze oefenvragen te doorlopen.

FOI

Pagina 2 van 2