2022-09266 Bijl5a- Bijlagen bij regels Watertorenstraat 10

bestemmingsplan

Watertorenstraat 10 Dongen

DATUM IMRO IDN

20-02-2023 NL.IMRO.0766.BP2022000086-VG01

PROJECT PROJECTLEIDER

Watertorenstraat 10 ing. J.C.C.M. van Jole

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

DGA Houben vastgoed B.V. 44003703.20210985

AUTEUR STATUS

ing. H.A.Q. Maas vastgesteld

Inhoudsopgave

Bijlagen bij de regels Bijlage 1

3/17

5 Landschappelijk inpassingsplan

7

4/17

Bijlagen bij de regels

5/17

6/17

Bijlage 1

7/17

Landschappelijk inpassingsplan

Watertoren Dongen landschapsinpassingsplan

24 SEPTEMBER 2022

ZICHTLIJN 1

Inhoudsopgave Inhoudsopgave ............................................................................................................ 2 1. Inleiding................................................................................................................. 3 2. Visie op landschapsinpassing ................................................................................. 4 3. Beplantingsontwerp .............................................................................................. 7 4. Beheer ................................................................................................................... 9 Colofon ...................................................................................................................... 10

2

1. Inleiding Voor de bestemmingsplanwijziging ‘Watertorenstraat 10’ is een landschapsinpassingsplan nodig. De landschappelijke inpassing is noodzakelijk om de gewijzigde bestemming mogelijk te maken. Het vormt de groene compensatie die volgt uit de zogenaamde waardevermeerdering. RHO adviseurs maakt het bestemmingsplan en de berekent de compensatie. Dit rapport gaat eerst in op hoe de gewijzigde bestemmingen het beste kunnen worden ingepast op basis van wat landschappelijk wenselijk is. Daarna volgt het beplantingsontwerp en het noodzakelijke beheer.

3

2. Visie op landschapsinpassing De watertoren staat op dit moment op een kleine kavel met tijdelijke bouwwerken. Kavel 1184 wordt daaraan toegevoegd. Aan de noord- en oostzijde ligt open grasland. Aan de westzijde is de rivier De Donge gesitueerd met daarnaast een oude weg. Aan de zuidzijde ligt een fors industrieel gebouw dat fysiek ruimtelijk een grote impact heeft op het landschap.

Fig.1 Luchtfoto; bron: Google

De onderhavige kavels (watertoren + landbouwkavel) zullen één geheel vormen en liggen dan nog steeds in een verkaveld landschap met weinig aanknopingspunten om het oude landschap van bijvoorbeeld 1840 (zie figuur 2) te versterken. De landschappelijke inpassing moet niet gezocht worden in het versterken van cultuurhistorische lijnen.

Fig.2 KAARTBEELD 1840; uit: Historische Atlas Noord-Brabant, Uitgeverij Nieuwland (pijl geeft onderhavige locatie aan)

4

In het rapport ‘Watertoren Dongen Buitenruimte’ van 4 juni 2021, eveneens door ZICHTLIJN opgesteld is een ontwerpschets gemaakt die nu nog wordt uitgewerkt tussen bewoners en de landschapsarchitect. In ieder geval zal er veel ‘natuurontwikkeling’ op de kavel komen. De exacte inrichting midden op de kavel is nog niet helemaal duidelijk en zal ook door de jaren heen kunnen wijzigen. Verder volgt uit een eerste berekening dat als er ca. 680m2 aan robuust groen wordt aangelegd dat dan voldaan wordt aan de verplichte inpassing.

Fig.3 voorlopige ontwerpschets gehele terrein

De landschappelijke inpassing van die omvang (ca. 680m2 aan robuust groen) moet invulling geven aan: - Ecologische impuls door natuurwaarden te creëren waarmee de flora en fauna worden verbeterd. - Het omzomen van de kavel met groen zodat vanuit het landschap de bebouwing aan het zicht onttrokken wordt. (zie figuren 4+5) Daardoor zal de verplichte inpassing zich concentreren aan de rand. Zie verder hoofdstuk 3.

5

Fig.4 omzomen vanuit omliggende landschap / kavel inpakken

Fig.5 huidig zicht vanuit omliggende wandelpad

6

3. Beplantingsontwerp Onderstaand plaatje toont het door ZICHTLIJN voorgesteld beplantingsontwerp.

Fig.9 beplantingsontwerp

Het beplantingsontwerp omzoomt het perceel aan de noordzijde en de oostzijde. De buitenste zijde wordt bloemrijk grasland. Het te gebruiken zaad is ‘Bloemenweidemengsel G1’ van Cruydthoek. Hier hoeft geen graszaad worden bijgemengd. Da zal er helaas vanzelf tussen komen na verloop van de jaren. Deze zone is 2,7 m1 breed en is 341m2 groot. Daarvoor komt een struikensingel die minstens 5 meter breed wordt en ca. 4 m1 hoog wordt en ook op die hoogte zal worden onderhouden om zo een ideaal biotoop te krijgen voor onder andere vogels. Binnen op de kavel komen ook bomen en een voedselbos. Maar de rand wordt een dichte struikensingel, die door snoei ook als struikensingels beheerd zal worden.

7

Fig.9 opbouw struikensingel

De struikensingel zal volgens plantverband van figuur 9 worden aangeplant. Na enkele jaren groei zullen de struiken samensmelten tot één geheel en uitgroeien tot ongeveer 4 meter hoogte. De totale oppervlakte van de singel is 602 m2 groot. Er wordt uitgegaan van een plantafstand van 1,5m1 tussen de rijen en een afstand van 1,5m1 in de rij. Naast de buitenste rij komt 1,0 m1 ruimte om te groeien. Dat komt neer op 1 struik per 2,5 m2. Totaal zijn er 241 struiken nodig. In onderstaand schema worden de soorten aangegeven. Deze moeten willekeurig (in het stramien) worden aangeplant. De aanplanthoogte moet minstens 100-120cm hoog zijn. wetenschappelijke naam Acer campestre Amelanchier lamarckii Carpinus betulus Cornus mas Corylus avellana Euonymus euopaeus Fagus sylvatica Ligustrum vulgare Sorbus aucuparia Viburnum opulus Sambucus nigra

Nederlandse naam Veldesdoorn

percentage aantal 10% 24

Krenteboompje Haagbeuk Gele Kornoelje Hazelaar Wilde kardinaalsmuts Beuk Liguster Lijsterbes Gelderse roos Gewone vlier

SOM

8

12% 8% 10% 8%

29 20 24 20

10% 6% 8% 6% 12% 10%

24 15 20 15 29 24

100%

244

4. Beheer BLOEMRIJK GRASLAND Het gras moet 1x per jaar worden gemaaid (maart), waarbij het maaisel moet worden afgevoerd om de bodem te verarmen. Als dit niet wordt gedaan, zal er uiteindelijk alleen gras overblijven. Door de verarming/ verschraling krijgen kruiden de kans om te ontwikkelen. Door in maart te maaien heeft het zaad de mogelijkheid de hele winter uit de zaaddozen te vallen en onder andere als voedsel te dienen. Ook kunnen diverse insecten zo beter overwinteren. STRUIKENSINGEL • Het beheer is in dit geval gericht op een redelijk continue afschermende werking. Zo moeten toekomstige bouwwerken en andere mogelijke objecten grotendeels afgeschermd blijven. • Het opgaande moet ca. 4 meter hoog worden en niet hoger. Hierdoor blijven de struiken ook onderaan groen en wordt de hoeveelheid groen niet te massaal. De struikensingel moet niet beheerd worden als haag; dus niet scheren van de zijkanten. Dit leidt tot de volgende beheersystematiek: • Einde zomer na aanplant: opnemen van inboet (doodgegane struiken) • Winterperiode na ca. 1 jaar: de inboet aanplanten. • Eerste drie jaar: o Geen snoei, alleen kruidlaag kort houden zodat de struiken de ruimte krijgen om te groeien. Het korthouden van de kruidlaag kan de eerste jaren met bosmaaier plaatsvinden.

• Vanaf het vierde jaar tot en met het tiende jaar: o Iedere winter 1/3 van alle hoofdgesteltakken wegsnoeien en ter plaatse versnipperen en de snippers als mulchlaag aanbrengen. De hoogste takken moeten worden weggenomen. Incidenteel zal met de bosmaaier de kruidvegetatie in toom moeten worden gehouden. • Iedere tien jaar moet de situatie opnieuw bekeken worden. Door concurrentiedruk, ziektes of andere oorzaken kunnen bepaalde struiken worden weggedrukt of niet goed groeien, waardoor er een te eenzijdig beeld ontstaat. Ook is er een kleine kans dat er gaten ontstaan in het beeld, doordat struiken wegvallen door afsterven. Mogelijk moeten er na 10 jaar struiken worden vernieuwd om het beeld weer goed te krijgen.

9

Colofon Opdrachtgever: Houben Vastgoed B.V. ir. Jurgen Houben Watertorenstraat 10 5102 AG Dongen 0162-322111 06-52676356 j.houben@h4d.nl Opdrachtnemer: ZICHTLIJN ir. Marcel van Wezel, landschapsarchitect Oude Baan 113 5104 PA Dongen 06-26794806 marcel@zichtlijn.nl Dongen, 24 september 2022 Alles uit deze uitgave mag worden vermenigvuldigd en/ of openbaar gemaakt worden. Projectcode R154-3

10