2022-09266 Bijl2a- Zienswijze Watertorenstraat Provincie

Brabantlaan 1 Postbus 90151 5200 MC ’s-Hertogenbosch Telefoon (073) 681 28 12 Fax (073) 680 76 80 www.brabant.nl IBAN NL86INGB0674560043

Gemeente Dongen Bereikbaarheid Postbus 10153 openbaar vervoer en fiets: 5100 GE DONGEN www.brabant.nl/route

Datum

15 december 2022 Ons kenmerk

C2307839/5186351 Uw kenmerk

Contactpersoon

G.C. (Gaby) Toenbreker Telefoon

(06) 52 79 42 05 Email

gtoenbreker@brabant.nl Bijlage(n)

-

Onderwerp

Zienswijze ontwerp-bestemmingsplan ‘Watertorenstraat 10’

Geachte raad, Het ontwerp-bestemmingsplan ‘Watertorenstraat 10‘ ligt tot en met 11 januari 2023 ter inzage. Op grond van artikel 3.8, van de Wet ruimtelijke ordening, dienen wij hierbij zienswijzen in tegen dit bestemmingsplan. Planbeschrijving

Het ontwerp Watertorenstraat 10 voorziet in een herbestemming van de 44,76 meter hoge watertoren aan de Watertorenstraat ten noorden van de kern Dongen voor verruiming van functies voor de buitenruimte rondom de watertoren. Het plangebied heeft een omvang van 6.670 m2.

Daarbij heeft en houdt de watertoren met de direct omliggende ruimte een vigerende ‘kantoor’ bestemming met functie-aanduiding voor 1 woning. De daaraan grenzende ruimte met thans een vigerende ‘agrarische’ bestemming krijgt een ‘tuin’ bestemming. In de tuin wordt bebouwing toegestaan voor een tuinhuis (70 m2), praktijkruimte voor tekentherapie (80 m2) en loods voor locomotief (170 m2) tot totaal 320 m2. Voor deze delen wordt eveneens de bestemming ‘kantoor’ opgenomen met ‘specifieke vorm van kantoor – nevenfuncties’.

Datum

15 december 2022 Ons kenmerk

C2307839/5186351

Vooroverleg

Bij brief van 24 mei 2022, kenmerk C2297164/ 5079612, heeft ons Team uitvoering Wro gereageerd op het voorontwerp. Deze brief en uw reactie hierop liggen mede aan onze zienswijze ten grondslag. Daarnaast is er in de periode tussen onze reactie op het voorontwerp en het opstellen van de zienswijze ambtelijk contact geweest omtrent de planvorming. Provinciaal beleidskader

Het provinciaal ruimtelijk beleid is vastgelegd in de Brabantse Omgevingsvisie en de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (IOV). Op 11maart 2022 hebben Provinciale Staten de Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld die gelijktijdig met de Omgevingswet inwerking zal treden. Daarnaast is op 15 april 2022 de wijziging Interim omgevingsverordening – actualisatie april 2022 in werking getreden. Hierin zijn een aantal thema’s opgenomen en wijzigingen aangebracht ten opzichte van de geldende Interim omgevingsverordening. De omgevingsvisie en omgevingsverordening zijn te raadplegen via www.brabant.nl/interimomgevingsverordening. Inhoudelijk standpunt

In beginsel kunnen wij instemmen met het bestemmingsplan. Wel hebben we enkele opmerkingen over de wijze van bestemmen. Zorgvuldig ruimtegebruik Onder paragraaf 2.3 is in figuur 2.8 van de Toelichting, de toekomstige situatie van het plangebied aangegeven. Het bestemmingsplan geeft de bestemming ‘kantoor’ aan de watertoren en een beperkt deel van de aangrenzende buitenruimte. Daarnaast zijn op de Verbeelding een drietal separate plandelen bestemd als ‘kantoor’ met ‘specifieke vorm van kantoornevenfuncties’ voor het tuinhuis (80 m2), de praktijkruimte voor tekentherapie (70 m2) en de loods voor de stalling van de locomotief (170 m2). Voor de overige delen van het plangebied geldt de bestemming ‘tuin’. De bestemming ‘kantoor’ voor de watertoren is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied terwijl de separate onderdelen met de

2/3

bestemming ‘kantoor’ voor de nevenfuncties zijn gelegen binnen gemengd landelijk gebied. Voor deze laatste plandelen geldt het beleid ten aanzien van het landelijk gebied. Daarbij is uitgangspunt dat er géén nieuwe bouwpercelen mogen ontstaan op grond van artikel 3.6 IOV. Van nieuwvestiging is sprake wanneer er bouwmogelijkheden worden geboden op gronden waar op grond van het vigerende bestemmingsplan geen bouwmogelijkheden aanwezig waren. Dit is het geval met de drie losse plandelen met de bestemming ‘kantoor’- specifieke vorm van kantoor nevenfuncties’, deze bieden zelfstandige bouwmogelijkheden, die er op grond van het geldende plan niet bestaan. Dáárom adviseren wij de delen waar bebouwing wordt mogelijk gemaakt onderdeel te laten uitmaken van één samenhangende bestemming ‘kantoor’ (dan wel maatschappelijke of gemengde doeleinden) en de resterende ruimte te bestemming als ‘tuin’ (zonder bouwmogelijkheden). Dit om strijdigheid met artikel 3.6 IOV te voorkómen.

Datum

15 december 2022 Ons kenmerk

C2307839/5186351

Parkeervoorzieningen en rails Wij constateren tevens dat de parkeervoorzieningen nu opgenomen zijn binnen de bestemming ‘tuin’ en dat geldt ook voor de rails. Deze onderdelen horen óók binnen de gemeenschappelijke bestemming ‘kantoor’, ‘maatschappelijk’ of ‘gemengd’ gebracht te worden, omdat het permanente voorzieningen zijn die geconcentreerd moeten worden binnen het uit te breiden bouwperceel, conform artikel 3.6 IOV. Tenslotte verzoeken wij u voor de resterende buitenruimte gelegen ten noorden van deze bebouwing en ten westen van de rails als ‘tuin’ te bestemmen zonder bouwmogelijkheden en permanente voorzieningen. Tevens verzoeken wij conform de weerlegging van de vooroverlegreacties het openbare karakter van de tuin te waarborgen, door in gebruiksbepalingen te regelen dat de tuin minimaal 4 keer per jaar openbaar toegankelijk moet zijn. Kwaliteitsverbetering van het landschap Voor de kwaliteitsverbetering van het landschap wordt uitgegaan van een categorie 3 ontwikkeling in de zin van de regionale afspraken Kwaliteitsverbetering ‘Hart van Brabant’ zoals vereist op grond van artikel 3.9 IOV. Met de voorgestelde kwaliteitsverbetering in de vorm van een landschapsplan kunnen wij instemmen alsmede met de berekeningswijze voor de vereiste fysieke tegenprestatie.

Wij wijzen er echter op dat deze berekening zal moeten worden aangepast als de bestemming ‘kantoor’ om bovengenoemde redenen verruimd zal moeten worden, omdat de bestemmingswaarde van de 3/3

bestemming ‘Kantoor’ een andere is dan de bestemming ‘tuin’. Wij verzoeken daarom dit plandeel aan te passen.

Datum

15 december 2022 Ons kenmerk

Conclusie

C2307839/5186351

Wij verzoeken u om de onderdelen van het plan die nog niet in overeenstemming zijn met de Interim-Omgevingsverordening aan te passen. Mocht onze reactie aanleiding geven tot vragen of opmerkingen dan zijn wij graag bereid tot nader overleg. Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant, namens deze,

P.M.A. van Beek, projectleider Uitvoering Wro In verband met geautomatiseerd verwerken is dit document digitaal ondertekend.

4/3