2022-021826 RV Vaststellen bestemmingsplan Hoge Ham 49-53

RAADSVOORSTEL Zaaknummer Portefeuillehouder Onderwerp

: 2022-021826 : C.A.M. de Jong : Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Hoge Ham 49-53

VOORSTEL: 1. De zienswijze van de in de Nota zienswijzen bestemmingsplan Hoge Ham 49-53 genoemde reclamanten ongegrond te verklaren; 2. Digitaal vast te stellen het bestemmingsplan Hoge Ham 49-53 overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BP2023000089-VG01.gml met bijbehorende bestanden, waarbij voor de locatie van de geometrische planbestanden gebruik is gemaakt van de ondergrond met de bestandsnaam o_NL.IMRO.0766.BP2023000089-VG01.dwg; 3. Geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor de gronden van het onder 2. genoemde plan, omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst; 4. Het college van burgemeester en wethouders dan wel een door haar aan te wijzen ambtenaar te machtigen tot afwikkeling namens de gemeenteraad van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

BESLUIT: 1. De zienswijze van de in de Nota zienswijzen bestemmingsplan Hoge Ham 49-53 genoemde reclamanten ongegrond te verklaren; 2. Digitaal vast te stellen het bestemmingsplan Hoge Ham 49-53 overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BP2023000089-VG01.gml met bijbehorende bestanden, waarbij voor de locatie van de geometrische planbestanden gebruik is gemaakt van de ondergrond met de bestandsnaam o_NL.IMRO.0766.BP2023000089-VG01.dwg; 3. Geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor de gronden van het onder 2. genoemde plan, omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst; 4. Het college van burgemeester en wethouders dan wel een door haar aan te wijzen ambtenaar te machtigen tot afwikkeling namens de gemeenteraad van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

INLEIDING: Hilva Vastgoed B.V. is voornemens het plangebied aan de Hoge Ham 49-53 te herontwikkelen en op de locatie 10 woningen te realiseren. Het betreft het achterterrein van Hubo Aarts, dat na ontwikkeling zal worden ontsloten via de Jan Willemenstraat in plan De Hoogt. Gelet op wens om woningen toe te voegen in het centrum, de beoogde woningtypologie en de doelgroep, de voorgestane stedenbouwkundige inpassing van het plan en de logische aansluiting op plan De Hoogt, is de ontwikkeling ruimtelijk voorstelbaar en geeft deze tevens een meerwaarde ten behoeve van de ontsluiting en aansluiting van het (achterliggende) gebied op de bestaande woonomgeving. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling is aanpassing van het bestemmingsplan nodig. Door het vaststellen van het bestemmingsplan Hoge Ham 49-53 wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de wettelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode is een zienswijze ontvangen. De zienswijze geeft geen aanleiding om de gemeenteraad voor te stellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Het bestemmingsplan kan thans ter vaststelling aan de gemeenteraad worden aangeboden.

ARGUMENTEN: 1.1 Het ontwikkelplan leidt tot ruimtelijke kwaliteitswinst en voorkomt verdere verpaupering Het plan gaat uit van sloop van de bestaande oude en in slechte staat verkerende opslaghallen van Hubo Aarts en de realisatie van 10 nieuwe woningen op het achterterrein, aansluitend aan en ontsloten via plan De Hoogt. Ten behoeve van Hubo Aarts wordt een nieuwe opslagruimte gebouwd en worden nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd. Hubo Aarts blijft ontsloten via de Hoge Ham. Daarmee wordt de achterkantsituatie tot voorkantsituatie getransformeerd en een fraaie aansluiting op de Jan Willemenstraat gerealiseerd. Door de sloop van de bestaande opslaghallen en de realisatie

van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verpaupering van het achterterrein voorkomen.

Huidige situatie Hoge Ham 49-53

Luchtfoto huidige situatie Hoge Ham 49-53

Nieuwe situatie Het voorlopig ontwerp bestaat uit: - 2 (senioren)koopwoningen; - 8 huurappartementen (middelduur); - 15 parkeerplaatsen t.b.v. de woningbouwontwikkeling; - nieuwe opslagruimte (150 m2) en parkeervoorzieningen (12 parkeerplaatsen) t.b.v. Hubo Aarts. Onderstaand een impressie van de voorgestane ontwikkeling.

Voorlopig ontwerp 3D-impressie 1.2 Er is een grote behoefte aan de realisatie van woningen en appartementen in het centrum van Dongen De ligging van de locatie in het centrum en nabij voorzieningen maakt dat de locatie uitermate geschikt is voor de ontwikkeling van woningen. De vraag naar appartementen in het centrum is aantoonbaar, hetgeen door de vlotte verkoop van recente woningbouwprojecten in het centrum nog eens wordt bevestigd. Met name de toevoeging van acht appartementen in het middeldure huursegment is een prima toevoeging aan het woningbouwprogramma, omdat ook hier grote behoefte aan is in Dongen. 1.3 Er zijn geen ruimtelijk-planologische bezwaren tegen de wijziging van het bestemmingsplan De locatie is gelegen binnen de grenzen van het bestemmingsplan Centrum en heeft de bestemming Bedrijf. Wonen past niet binnen deze bestemming.

Fragment van de plankaart van het vigerende bestemmingsplan Centrum

Fragment van de plankaart van het ontwerpbestemmingsplan Hoge Ham 49-53 Het ontwerpbestemmingsplan is ambtelijk, door de diverse vakdisciplines, getoetst en is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de Provincie Noord-Brabant en waterschap Brabantse Delta. Er zijn geen ruimtelijk-planologische bezwaren tegen wijziging van het bestemmingsplan. Gelet op de wens om meer kwaliteit en woningen toe te voegen in het centrum, de beoogde doelgroep, de voorgestane stedenbouwkundige inpassing van het plan, de logische aansluiting op plan De Hoogt en de potentie van het thans voorliggende stedenbouwkundig ontwerp, wordt wijziging van het bestemmingsplan voorstelbaar geacht. KANTTEKENINGEN: 1.1. Realisatie van het bouwplan leidt tot een grotere behoefte aan parkeervoorzieningen en een andere wijze van ontsluiten Realisatie van het plan leidt tot een grotere behoefte aan parkeervoorzieningen en een andere wijze van ontsluiten. Het perceel biedt echter voldoende ruimte om de ontsluiting en het parkeren op een aanvaardbare wijze op te lossen. Voor de locatie geldt het bestemmingsplan Parapluplan Parkeren Dongen. In dit plan is geregeld dat bij nieuwe ontwikkelingen in voldoende parkeergelegenheid moet worden voorzien. Het plan voldoet nagenoeg aan de maximale parkeernorm.

2.1 Er is een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan ingediend. Het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken hebben conform het bepaalde in artikel 3.8. en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf vrijdag 16 juni 2023 tot en met donderdag 27 juli 2023 ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen. Er is 1 zienswijze ontvangen. In de bij dit voorstel gevoegde 'Nota van zienswijzen' is de zienswijze samengevat en van een antwoord voorzien. De zienswijze geeft geen aanleiding om uw raad voor te stellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. FINANCIËN: Ten behoeve van de gewenste ontwikkeling dient het openbaar gebied aangepast te worden. De kosten die daaraan verbonden zijn, worden door middel van de anterieure grondexploitatieovereenkomst verhaald op de initiatiefnemer. In deze overeenkomst is tevens een verhaal regeling opgenomen voor eventuele planschade en tevens is een grondoverdracht opgenomen van toekomstig openbaar gebied. De kosten van het opstellen van het bestemmingsplan, de benodigde onderzoeken en rapportages en de planologische procedure zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Verder is de Legesverordening van toepassing. Op grond van artikel 6.12.

lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst; is het niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen. COMMUNICATIE: Het ontwerpbestemmingsplan heeft met alle bijbehorende stukken vanaf vrijdag 16 juni 2023 tot en met donderdag 27 juli 2023 ter inzage gelegen. Dit is gepubliceerd in de Informatiekrant en in het Gemeenteblad. In deze termijn kon eenieder een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan indienen. Er is een zienswijze ontvangen. Voorafgaand aan het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan hebben de initiatiefnemers een open informatie- en communicatieproces met de omwonenden doorlopen. In het kader van de voorbereiding van dit project hebben zij met diverse aangrenzende eigenaren en belanghebbenden gesproken. Ook hebben zij omwonenden en belanghebbenden op een informatiebijeenkomst geïnformeerd over de stand van zaken en hen de eerste schetsen getoond. De reacties op het plan waren overwegend positief. Met een aantal omwonenden heeft overleg plaats gevonden over individuele vragen/wensen. Voor zover mogelijk/wenselijk is het plan hierop aangepast.

De initiatiefnemer heeft tevens Heemkundekring De Heerlyckheit Dongen geconsulteerd, dit vanwege de aansluiting op plan De Hoogt, dat destijds in nauwe samenwerking met de Heemkundekring tot stand is gekomen. De Heemkundekring heeft in principe geen bezwaar tegen de voorgestelde ontwikkeling. VERVOLG: Tegen het raadsbesluit kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt zowel gepubliceerd in het Gemeenteblad als in de Informatiekrant. Dit zal gebeuren in de editie van 2 november a.s. Het plan ligt dan van vrijdag 3 november tot en met vrijdag 15 december 2023 ter inzage. Vervolgens treedt het bestemmingsplan (eventueel na voorlopige voorziening procedure) in werking. BIJLAGEN: Bijlage 1. Concept raadsbesluit Bijlage 2. Zienswijze Bijlage 3. Nota van Zienswijzen Bijlage 4. Bestemmingsplan - toelichting Bijlage 5. Bestemmingsplan - bijlagen bij toelichting Bijlage 6. Bestemmingsplan - regels Bijlage 7. Bestemmingsplan - verbeelding