2022-021826 Bijl4- Hoge Ham 49 - 53 Toelichting

bestemmingsplan

Hoge Ham 49 - 53 Dongen

DATUM IMRO IDN

31-08-2023 NL.IMRO.0766.BP2023000089-OW01

PROJECT PROJECTLEIDER

Hoge Ham 49 - 53 ing. J.C.C.M. van Jole

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Hilva Vastgoed B.V. 20220362

AUTEUR STATUS

ing. H.A.Q. Maas vastgesteld

Inhoudsopgave

Toelichting Hoofdstuk 1

5 Inleiding

6

1.1

Aanleiding en doel

6

1.2

Ligging plangebied

6

1.3

Geldend bestemmingsplan

8

1.4

Leeswijzer

8

Hoofdstuk 2

Planvoornemen

9

2.1

Huidige situatie

9

2.2

Toekomstige situatie

17

Beleidskader

23

3.1

Inleiding

23

3.2

Rijksbeleid

23

3.3

Provinciaal beleid

25

3.4

Gemeentelijk beleid

28

Milieu- en omgevingsaspecten

35

4.1

Inleiding

35

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

35

4.3

Verkeer en parkeren

36

4.4

Bedrijven en milieuzonering

39

4.5

Archeologie

40

4.6

Cultuurhistorie

42

4.7

Geluid

44

4.8

Externe veiligheid

46

4.9

Luchtkwaliteit

48

4.10

Kabels en leidingen

49

4.11

Bodem

50

4.12

Water

51

4.13

Ecologie

57

4.14

Duurzaamheid

63

Juridische planbeschrijving

66

Algemeen

66

Hoofdstuk 3

Hoofdstuk 4

Hoofdstuk 5 5.1

3/72

5.2

Opbouw van de regels

66

Uitvoerbaarheid

70

6.1

Economische uitvoerbaarheid

70

6.2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid

70

Hoofdstuk 6

4/72

Toelichting

5/72

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding en doel

Hilva Dongen CV is als initiatiefnemer voornemens aan Hoge Ham 49 – 53 te Dongen de bestaande oude en in slechte staat verkerende opslaghallen van Hubo Aarts te slopen en hiervoor in de plaats tien nieuwe woningen te realiseren. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen. Ten behoeve van Hubo Aarts wordt een nieuwe opslagruimte gebouwd en worden nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd. Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Centrum' (vastgesteld op 24 oktober 2013), waarbij de gronden bestemd zijn als 'Bedrijf'. Aanvullend is een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1' opgenomen. Het beoogde woningbouwinitiatief is in strijd met de geldende bedrijfsbestemming. De gemeente Dongen staat echter positief tegenover de ontwikkeling en heeft in vergadering d.d. 11 januari 2022 besloten in principe medewerking te willen verlenen aan de planvorming. In het kader van de beoogde ontwikkeling is voorliggend bestemmingsplan opgesteld.

1.2

Ligging plangebied

Het plangebied betreft de volledige bedrijfsbestemming conform het geldend bestemmingsplan 'Centrum' en bevindt zich globaal tussen de Hoge Ham, de Bolkensteeg, de Min. Aalberselaan en de Mgr. Poelsstraat in het centrum van de kern Dongen. Direct grenzend aan het plangebied, aan de Hoogt en de Jan Willemenstraat, is recent het nieuwbouwplan De Hoogt opgeleverd. Het betreft een plan met de realisatie van grondgebonden woningen en appartementen gesitueerd rond de behouden looierij binnen historisch centrum van Dongen. In de directe omgeving van het plangebied komen naast een woonfunctie tevens uiteenlopende centrumfuncties voor, zoals detailhandelsfuncties, horeca en kantoren. De ligging en begrenzing van het plangebied zijn weergegeven in de figuren 1.1 en 1.2.

6/72

Figuur 1.1 Ligging plangebied in de kern Dongen (Bron: Google Maps)

Figuur 1.2 Begrenzing plangebied (Bron: Kadastrale kaart)

7/72

1.3

Geldend bestemmingsplan

Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Centrum' (vastgesteld op 24 oktober 2013), waarbij de gronden bestemd zijn als 'Bedrijf'. Aanvullend zijn voor het gehele plangebied een dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1', een bouwvlak, een specifieke maatvoering voor een maximum goothoogte van 4 meter en een specifieke maatvoering voor een maximum bebouwingspercentage van 75% opgenomen. Dit maximum bebouwingspercentage is ook van toepassing op naastgelegen kadastrale percelen DGN01-B-3832, DGN01-B-3833 en DGN01-B-3836. Een uitsnede van de planverbeelding is weergegeven in figuur 1.3.

Figuur 1.3 Uitsnede planverbeelding geldend bestemmingsplan (Bron: Ruimtelijkeplannen) De beoogde herontwikkeling is niet mogelijk op grond van de geldende bedrijfsbestemming zoals vastgelegd in dit bestemmingsplan. Om de gewenste planologische medewerking te kunnen verlenen aan het initiatief is daarom het voorliggend bestemmingsplan 'Hoge Ham 49 - 53' opgesteld.

1.4

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord-Brabant en de gemeente Dongen. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieuen omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.

8/72

Hoofdstuk 2 2.1

Planvoornemen

Huidige situatie

2.1.1 Plangebied Het plangebied (circa 2.225 m2) betreft de volledige bedrijfsbestemming conform weergegeven in figuur 1.3. Het betreft een binnenterren met verouderde opstallen omringd door achtertuinen, woningen en detailhandelsfuncties. Grenzend aan het plangebied is recent het herontwikkelingsproject 'De Hoogt' afgerond. Het plan bestaat uit ontwikkelde grondgebonden woningen en appartementen rond de behouden looierij. Een overzichtskaart van de bestaande situatie van het plangebied is weergegeven in figuur 2.1. Een aantal afbeeldingen van de huidige situatie van het plangebied en de directe omgeving zijn weergegeven in de figuren 2.2 t/m 2.9.

Figuur 2.1 Overzichtskaart bestaande situatie (Bron: Hilva Dongen CV)

9/72

Figuur 2.2 Bestaande inrit aan de Hoge Ham tussen Hubo en Hoge Ham 55A

Figuur 2.3 Gedeelte plangebied in gebruik als tuin behorende bij woning Hoge Ham 53A

10/72

Figuur 2.4 Verhard achterterrein met opstallen

Figuur 2.5 Achterzijde Hubo met zicht op herontwikkelingslocatie 'De Hoogt'

11/72

Figuur 2.6 Zicht op oostzijde plangebied

Figuur 2.7 Zicht op

12/72

westzijde van de bestaande opstallen

Figuur 2.8 Zicht op bestaande achterzijde van de Hubo

13/72

Figuur 2.9 Zicht op plangebied vanaf bestaand parkeerterrein Jan Willemenstraat 2.1.2 Omgeving De Hoge Ham vormt de stedelijke as en in de beeldvorming de meest karakteristieke ruimtelijke drager in de hoofdstructuur van Dongen (figuur 2.10). De grote gebouwen (kerk, gemeentehuis, klooster en dergelijke) liggen verspreid aan deze straat, zijn belangrijke oriëntatiepunten in de ruimtelijke structuur en tonen een grote variatie in architectuur, ouderdom, type en functie. Statige gevels liggen met kleine sprongen in de rooilijn direct aan de weg of hebben een kleine privé-stoep. Het groen heeft een individueel karakter. Ondanks de verscheidenheid in architectuur is er een sterke samenhang in de bebouwing langs de Hoge Ham. Deze samenhang zit met name in schaal, ritmiek en materiaalgebruik.

14/72

Figuur 2.10 Straatbeeld Hoge Ham ter hoogte van de bestaande Hubo De bebouwing op en rond het plangebied vertoont duidelijk verschillen in schaalgrootte. De kleine korrel zit langs de Hoge Ham en de Min. Aalberslaan. Grotere formele elementen (stadhuis, klooster, kerk, school) zijn aanwezig langs de Bolkensteeg en delen van de Hoge Ham. De veelal daarin aanwezige geleding in bouw- en kapvormen beperkt in beeld de grote schaal en verkleint daarmee de beleving van de korrelgrootte. Het binnengebied van het plangebied is divers in karakter en vorm en heeft daarmee een meer kleinschalig en informeel karakter. De directe omgeving van het plangebied is weergegeven in de figuren 2.11 t/m 2.13.

15/72

Figuur 2.11 Herontwikkelde locatie 'De Hoogt' grenzend aan het plangebied

Figuur 2.12 Jan Willemenstraat gezien vanaf kruising met Minister Aalberselaan

16/72

Figuur 2.13 Schoolgebouw aan de Monseigneur Schaepmanlaan

2.2

Toekomstige situatie

2.2.1 Algemeen Hilva Dongen CV is als initiatiefnemer voornemens aan Hoge Ham 49 – 53 te Dongen de bestaande oude en in slechte staat verkerende opslaghallen van Hubo Aarts te slopen en hiervoor in de plaats twee grondgebonden (patio)woningen en acht appartementen te realiseren. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verpaupering van het achterterrein voorkomen. Daarnaast wordt een aansluiting op de Jan Willemenstraat gerealiseerd. Ten behoeve van Hubo Aarts wordt een nieuwe opslagruimte gebouwd en worden nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd op het eigen terrein dat via de Hoge Ham ontsloten blijft. Naar aanleiding van de bespreking met de commissie welstand van de gemeente Dongen d.d. 20 maart 2023 heeft nader onderzoek geleid tot een herijking van de parkeerstructuur waarbij er door het invoegen van een deel langsparkeren en het voorzien van 15 plaatsen ten behoeve van de voorgenomen nieuwbouw een substantiële toevoeging van groeninplant (en daarmee kwaliteit) gerealiseerd kan worden. Door in de parkeerstructuur uit te gaan van maximaal 4 parkeerplaatsen naast elkaar geeft dit een meer kleinschalig karakter aan de voorziening en is er tussen de ‘parkeerkoffers’ voldoende ruimte voor passend groen in aansluiting op de omringende haagpartijen.

Figuur 2.14 toont de situeringstekening van de toekomstige bebouwing en de parkeerruimtes. Gedetailleerde plattegrondstekeningen van de grondgebonden (patio)woningen en de appartementen zijn weergegeven in

17/72

figuren 2.15 en 2.16.

Figuur 2.14 Situeringstekening gebouwen en parkeerruimtes (Bron: Hilva Dongen CV)

18/72

Figuur 2.15 Plattegrondstekeningen begane grond (Bron: HavermansHielkema)

19/72

Figuur 2.16 Plattegrondstekeningen verdieping (Bron: HavermansHielkema) 2.2.2 Gevelaanzichten en materiaalgebruik 2.2.2.1 Woningen Binnen de setting van de voorgenomen nieuwbouw is het uitgangspunt voor de beeldkwaliteit om aan te sluiten binnen de kaders van de welstandcriteria en de direct belendende context: de gebouwvolumes van de appartementen en de grondgebonden woningen krijgen elk een duidelijk afleesbare eigen vanzelfsprekendheid in verschijning. Hiertoe wordt gebruik gemaakt van een pallet aan - kwalitatief hoogwaardige - materialen. Het is de ambitie om de bouwmassa van het appartementengebouw (figuur 2.17) te geleden waarmee er visueel een kleinere ‘korrel’ ontstaat die zich natuurlijker voegt binnen het karakter van de context. Het gevelmetselwerk van het appartementengebouw is beoogd uit te voeren in een licht grijs genuanceerde gevelsteen in waalformaat welke platvol in een licht middengrijze voegtoon wordt gevoegd om hiermee de volumetrische opbouw van de gebouwmassa te onderschrijven. De hoofdentree’s van de woningen tonen zich onderscheidend in hun kleurgebruik door deze - net als het verticaal metselwerk met de huisnummering - in wit (RAL 9003) uit te voeren. De houten gevelkozijnen worden met een standaard negge in het gevelmetselwerk opgenomen en worden voorzien in RAL 7038.

De architectuur wordt bij het appartementengebouw gecompleteerd met de metselwerk nuancering naast de kozijnen, die overwegend 20 mm verdiept in de gevel zijn voorzien, samen met de terugliggende metselwerk laag (ook 20

20/72

mm) net onder de dakrand. Tot slot worden de houten privacyschermen en de aluminium hekwerken op de verdieping van het appartementengebouw, de waterslagen en de dakrand voorzien in RAL 7038.

Figuur 2.17 Straatgevelaanzicht appartementen (Bron: HavermansHielkema) Bij de grondgebonden woningen (figuur 2.18) is het de ambitie om een midden toon rood/bruine gevelsteen toe te passen in combinatie met houten gevelkozijnen in RAL 7038 die met een diepe negge zijn ingesneden en achter het metselwerk gedetailleerd. Het ‘trasraam’ wordt voorzien in een gelijke steen, echter met toeslag van kolensintering in combinatie met een net donkerdere voegtoon (donkergrijs). Het voegwerk van de woningen is voorzien in middengrijs platvol. De geprononceerde stijl en de bloemkozijnen zorgen samen met de aluminium hekwerken (ook in RAL 7038) net even die extra dynamiek en schaduwwerking waarmee het gevelbeeld zijn ‘rijkdom’ verkrijgt. Tussen de grondgebonden woningen wordt in de straatgevel het metselwerk een ‘strek’ 20 mm terugliggend - uitgevoerd waarmee, los van de volumetrie, de individualiteit van de beide woningen onderschreven. De toegangsdeuren en bergingsdeuren worden binnen een gevelvlak voorzien in RAL 7038. De waterslagen zijn voorzien in scherp gesneden zetwerk ook in RAL 7038 en de dakranden worden beeindigd met een geprepatineerde zinken kraal. Een impressie van de beoogde ontwikkeling is weergegeven in figuur 2.19.

Figuur 2.18 Gevelaanzicht grondgebonden woningen (Bron: HavermansHielkema)

21/72

Figuur 2.19 Sfeerimpressie beoogde ontwikkeling (Bron: HavermansHielkema) 2.2.2.2 Opslagruimte Hubo Binnen de beoogde planvorming biedt het slopen van de huidige opslagloodsen van de Hubo Aarts de mogelijkheid tot het toevoegen van woonprogramma aan het centrum van Dongen. Door de sloop van de opslagloodsen voorziet de Hubo Aarts in de toekomst graag in het realiseren van een nieuwe opslagruimte aangrenzend aan de huidige winkel in combinatie met het realiseren van de benodigde parkeerplaatsen. De nieuwe opslagruimte toont zich in een gemetselde borstwering in donker metselwerk waarboven antraciete gevelelementen zijn voorzien. De toegangkelijkheid van de opslagruimte geschiedt middels een overheaddeur en separate loopdeur met bovenlicht, beide ook in antraciet. Een indicatieve gevelimpressie van de nieuwe opslagruimte is weergegeven in figuur 2.20.

Figuur 2.20 Indicatieve impressie gevelaanzicht opslagruimte (Bron: HavermansHielkema)

22/72

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskader

Inleiding

Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Tot slot wordt in paragraaf 3.4 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.

dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale belangen een zogenaamde systeem-verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin

23/72

meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit; Ruimte voor overgang naar een circulaire economie; Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden; Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen. Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren. Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets- en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad.

Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Net zoals in grote delen van Nederland is er op dit moment in de regio en in de gemeente Dongen sprake van een schaarste aan woningen, met als gevolg een overspannen woningmarkt. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties, te beginnen in het bestaand bebouwd gebied. De locatie aan de Hoge Ham biedt hiervoor nadrukkelijk kansen. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in de NOVI. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de NOVI wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie- en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro.

24/72

3.2.3 Besluit ruimtelijke ordening en de ladder voor duurzame verstedelijking Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6). Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. De grens van een stedelijke ontwikkeling ligt bij woningen op basis van jurisprudentie op circa 11-14 woningen. De ladder voor duurzame verstedelijking bestaat uit twee stappen: de eerste stap bestaat uit het aantonen van de behoefte voor de beoogde ontwikkeling. Voor de tweede stap wordt er in beginsel vanuit gegaan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling in bestaand stedelijk gebied wordt gerealiseerd. Indien de nieuwe stedelijke ontwikkeling voorzien wordt buiten het bestaand stedelijk gebied, dient dit nadrukkelijk gemotiveerd te worden in de toelichting van het bestemmingsplan. Toetsing De ontwikkeling van tien woningen binnen bestaand stedelijk gebied, is geen stedelijke ontwikkeling (uitspraak Raad van State van 16 september 2015, zaaknummer 201501297). Derhalve is toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking niet noodzakelijk.

3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1 Omgevingsvisie Noord-Brabant In de Omgevingsvisie Noord-Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord-Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord-Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord-Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie; Werken aan een klimaatproof Brabant; Werken aan de slimme netwerkstad; Werken aan een concurrerende, duurzame economie. Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke)

25/72

herbestemmings- en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied. Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord-Brabant Op 1 januari 2024 treedt de Omgevingswet in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord-Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood-Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd. In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd.

Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d. houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie.

Toetsing Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'landelijke kern'. Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk concentratiegebied' zoals gehanteerd binnen de Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (figuur 3.1). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de

26/72

ruimte voor wonen, werken en andere voorzieningen om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voorliggend plan speelt in op deze mogelijkheden.

Figuur 3.1 Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord-Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant) 3.3.3 Omgevingsverordening Noord-Brabant Op 11 maart 2022 hebben Provinciale Staten de nieuwe Omgevingsverordening Noord-Brabant vastgesteld. De verordening treedt gelijktijdig met de Omgevingswet in werking, naar verwachting per 1 januari 2024 In de Omgevingsverordening komt het werkingsgebied 'verstedelijking afweegbaar', zoals opgenomen in de Interim Omgevingsverordening, te vervallen. De gemeente krijgt meer ruimte om een eigen afweging te maken mits een afweging is gemaakt in een gebiedsvisie en de lagenbenadering is toegepast. De gemeente stelt een omgevingsvisie op om in de toekomst ontwikkelingen nader af te kunnen wegen. De ontwerp-Omgevingsvisie Dongen heeft, zoals beschreven in paragraaf 3.4.2, van vrijdag 21 oktober 2022 tot en met donderdag 29 december 2022 ter inzage gelegen. De afweging voor de ontwikkeling van het plangebied aan de Hoge Ham heeft reeds plaatsgevonden. Aangezien het om een binnenstedelijke herontwikkeling gaat vormt het provinciaal beleid geen belemmeringen en volstaat een verwijzing naar het standaardadvies. 3.3.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.

27/72

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1 Structuurvisie Dongen 2020 Om het gemeentelijk ruimtelijk beleid inzichtelijk te maken heeft de gemeente Dongen eind 2009 de ‘Structuurvisie Dongen 2020’ waarin verschillende sociaal-ruimtelijke aspecten aan bod komen en speerpunten worden geformuleerd. De hoofdopgaven voor de gemeente zijn: goed wonen, werken en leven voor iedereen; (cultuur)historisch Dongen; versterken groenblauwe raamwerk. Goed wonen, werken en leven voor iedereen De gemeente wil goed zorgen voor haar inwoners. Een onderdeel daarvan is dat er voor iedereen passende woonruimte beschikbaar moet zijn en dat het aanbod van werk op peil moet blijven. Maar goed wonen doe je niet alleen in een passende woning, daarvoor is ook een woonomgeving met kwaliteit nodig. Dit betekent dat alle inwoners van Dongen goed moeten kunnen leven in de gemeente, met alle onderdelen die hiervoor nodig zijn: voorzieningen op maat, werk, passende detailhandel, maar ook voldoende mogelijkheden voor vrijetijdsbesteding zoals sporten, cultuur en ontspanning. (Cultuur)historisch Dongen Dongen heeft een aantal (cultuur)historische waarden die gekoesterd worden. Het gaat om de karakteristieke opbouw van Dongen, met veel driehoekige structuren, en de historische linten. De Donge, als naamgever van de gemeente, is een belangrijke waterloop, maar de gemeente wil dat de Donge een prominentere plek krijgt.

In de kernen zelf zijn verschillende cultuurhistorisch waardevolle gebouwen. Het gaat hierbij niet alleen om landmarks, maar ook om ‘verborgen plekken’, zoals oude leerlooierijen. Deze zijn van belang voor de geschiedenis, maar ze kunnen ook een grote bijdrage levere aan de kwaliteit van de nieuwe woonomgeving. Verder vindt de gemeente het belangrijk dat zorg wordt gedragen voor het cultuurhistorische landschap (het karakteristieke patroon van slagenlandschap, maar ook de openheid ervan). Met deze structuurvisie wordt gestreefd deze verschillende historische en cultuurhistorische waarden te verstevigen. Versterken groenblauwe raamwerk Dongen heeft verschillende groenblauwe elementen die een grote bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid. Hierbij denkt de gemeente niet alleen aan de groene gebieden in Dongen en de Donge, maar ook aan het buitengebied en de andere waterlopen. De kwaliteit van het groenblauwe raamwerk staat op verschillende plekken onder druk. De opgave is om dit raamwerk te versterken, zodat een goede basis voor een kwalitatief hoogwaardige leefomgeving wordt geschapen. Toetsing Het plangebied is op de structuurvisiekaart (figuur 3.2) aangewezen als 'bestaand bebouwd gebied'. Verder ligt de locatie binnen 'Kwaliteit II' van het versterken van het karakter van bebouwingslinten binnen het aspect cultuurhistorie.

Daarnaast staan beheer en onderhoud van bestaande woongebieden en de versterking van het centrumgebied hoog in het vaandel. Leefbaarheid en beleefbaarheid worden gezien als belangrijke aandachtspunten.

28/72

Figuur 3.2 Uitsnede structuurvisiekaart gemeente Dongen (Bron: Gemeente Dongen) Er is sprake van een zorgvuldige ruimtelijke inpassing in aansluiting op de herontwikkelde locatie 'De Hoogt', welke in de structuurvisie specifiek benoemd is als herstructureringslocatie (tevens inbreidingslocatie). De ontwikkeling Hoge Ham 49 - 53 betreft wederom een binnenstedelijke herontwikkeling van een bedrijfsgebied tot woongebied. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen. Bij de planontwikkeling en in voorliggend bestemmingsplan is met respect voor aanwezige cultuurhistorische waarden voor deze locatie uitgegaan van een stedenbouwkundige invulling en een bebouwingsbeeld die recht doen aan de karakteristieken van het plangebied en de omgeving. 3.4.2 Ontwerp-Omgevingsvisie Dongen Per 1 januari 2024 de Omgevingswet in werking. Deze wet verplicht gemeenten uiterlijk 2024 een omgevingsvisie te hebben vastgesteld. In de omgevingsvisie legt de gemeente haar ambities en beleidsdoelen voor de fysieke leefomgeving voor de langere termijn vast. De omgevingsvisie is integraal en heeft daarmee betrekking op alle terreinen van de fysieke leefomgeving. De gemeente stelt één omgevingsvisie voor het hele grondgebied vast.

De ontwerp-Omgevingsvisie Dongen heeft van vrijdag 21 oktober 2022 tot en met donderdag 29 december 2022 ter inzage gelegen. Toetsing Het plangebied aan de Hoge Ham ligt in het centrum van Dongen. Conform de samenvattingskaart valt het plangbied gedeeltelijk in het gebiedstype 'woonkern' en gedeeltelijk in het gebiedstype 'historische linten'.

29/72

Figuur 3.3 Samenvattingskaart ontwerp-Omgevingsvisie met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Dongen) Het centrum is levendig, het is prettig wonen, winkelen en ontmoeten. De voorzieningen (winkels, horeca, maatschappelijk) zijn afgestemd op de wensen van bewoners en ondernemers. Het centrum heeft een aantrekkelijke openbare ruimte in combinatie met woningbouw. Het centrum is goed bereikbaar met gratis parkeren. De volgende ambities zijn toepasselijk voor het kerngebied: Het Dongens DNA; De gezonde leefomgeving; De economie van morgen; Een duurzame toekomst. De volgende thema's komen in het kerngebied terug: Wonen; Voorzieningen; Cultureel erfgoed; Gezondheid en welzijn; Milieu; Recreatie en toerisme; Werk en ondernemen; Groen; Klimaat; Energie; Circulariteit; Bereikbaarheid; Veiligheid;

30/72

Als waarden zijn de waarden sociale kracht en cultuurhistorie en erfgoed van kracht. Er wordt met het initiatief ingezet op de toevoeging van woningen binnen bestaand bebouwd gebied op een locatie die voorheen gebruikt werd ten behoeve van bedrijfsactiviteiten. Door de sloop van de bestaande opstallen en de realisatie van woningbouw wordt een aanzienlijke ruimtelijke kwaliteitswinst behaald en wordt verdere verloedering van het achterterrein voorkomen. De ontwikkeling versterkt hiermee het gebied en is gekoppeld aan de ambities ten aanzien van een gezonde leefomgeving, waar met name de ambitie duurzame woningvoorraad in terug komt. Tevens zorgt de ontwikkeling voor behoud van de gebiedstypen 'historische linten' (zijde van de Hoge Ham) en 'woonkernen' (achterliggend gebied) met bijbehorend karakter. 3.4.3 Woonvisie Dongen 2017 - 2027 De woonvisie geldt voor een lange termijn en is op onderdelen wat gedateerd geraakt. De strekking van de visie is echter nog altijd actueel en bruikbaar voor de uitvoeringspraktijk. Dongen kent een woningvoorraad van ruim 11.000 woningen die grotendeels bestaat uit eengezinswoningen. Dat is historisch zo gegroeid. Met nieuwbouw voegen we daar jaarlijks ongeveer 100 woningen aan toe. Nog steeds zijn dat veelal eengezinswoningen, terwijl de groei vooral zit in éénpersoonshuishoudens.

De bestaande woningvoorraad blijft volgens de woonvisie grotendeels gehandhaafd Er worden beperkt woningen toegevoegd, voor het overgrote deel gebeurt dat in de vorm van nieuwbouw. Uitgangspunt is verder hergebruik en/of transformatie van vrijkomend vastgoed (o.a. zorgvastgoed, religieus vastgoed en kantoor- en schoolgebouwen). De visie gaat nog uit van de provinciale bevolkingsprognoses van 2014 en de woningbehoefte die daarop is gestoeld. Dongen blijkt sterker te groeien dan in die prognoses werd voorzien. Medio 2020 zijn geactualiseerde prognose verschenen, met een doorberekening naar de benodigde woningvoorraad. Die moet uiteindelijk groeien naar zo’n 12.900 woningen in 2040, In de periode 2020 – 2030 zijn de meeste woningen nodig: een uitbreiding met circa 120 woningen per jaar is gewenst. Na 2030 vlakt de groei af en zijn er minder woningen nodig. Toetsing Volgens de woonvisie gaan noodzakelijke nieuwe woningen grotendeels gebouwd worden op uitbreidingslocaties (Beljaart, Noorderlaan, Waspikse Weg), maar er wordt ook aandacht gegeven aan de herontwikkeling en/of transformatie van bestaand en verouderd vastgoed. Om in te kunnen spelen op een veranderende behoefte moet er planologisch zo veel mogelijk flexibiliteit ingebouwd worden (globale eindplannen die snel en flexibel in kunnen spelen op de kwalitatieve behoefte die er op dat moment speelt).

De woonvisie wijst op het belang om in nieuwbouwplannen rekening te houden met de relatief sterke groei van het aantal éénpersoonshuishoudens, die voor een groot deel bestaat uit oudere inwoners. Ook wordt gewezen op de behoefte aan een meer gevarieerd woningaanbod, gelet op de tamelijk eenzijdige woningvoorraad. Bij het project Hoge Ham 49 - 53 wordt ingespeeld op de behoefte aan woonruimte binnen bestaand stedelijk gebied. Voor een deel kan hiermee ingespeeld worden op zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve behoefte.

31/72

3.4.4 Woningbouwplanning De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2021-2040 voorziet in de bouw van in totaal 1.610 woningen. De ontwikkeling van de woningen past in het gemeentelijk woningbouwprogramma. 3.4.5 Welstandsnota Gemeente Dongen (2008) De bebouwde omgeving bestaat uit verschillende woon- en werkgebieden zoals: historische dorpscentra, individuele woningen en kleinschalige woningbouwprojecten van voor de tweede wereldoorlog, naoorlogse woonwijken en bedrijventerreinen. Voor de gebiedsgerichte criteria is Dongen onderverdeeld in de deelgebieden: Historische lintbebouwing; Dorpswonen; Woongebieden; Bedrijventerreinen. Het projectgebied bevindt zich in het deelgebied 'historische lintbebouwing' zoals weergegeven in figuur 3.3. In deze paragraaf wordt hier verder op ingegaan.

32/72

Figuur 3.3 Deelgebieden Dongen met aanduiding plangebied (Bron: Gemeente Dongen) Historische lintbebouwing De kern Dongen is ontstaan als een agrarische nederzetting. Het dorp ontwikkelde zich in aansluiting op het oorspronkelijke bebouwingslint van de Lage Ham – Hoge Ham - Eindsestraat en de bebouwing in de omgeving van de Protestantse Kerk aan de Kerkstraat. Langs de oudere hoofdwegen en uitvalswegen zijn in de loop der tijd bebouwingslinten ontstaan. Veel van deze bebouwingslinten is bewaard gebleven. De linten vormen een driehoekige structuur waarbinnen het centrum is gegroeid en waar omheen de latere woonwijken zijn gerealiseerd. Vanwege het historische belang dat de Donge en het beekdal van de Donge hebben gehad voor het ontstaan en de ontwikkeling van Dongen wordt ook dit gebied bij de historische laag gerekend. Hoge Ham (tussen Noorderlaan en Gasthuistraat) Hoofdaspecten: bebouwing en omgeving Het deel van de Hoge Ham tussen de Noorderlaan en de Gasthuisstraat werd oorspronkelijk gebruikt als agrarische ontginningsas. Hiervan is echter weinig terug te vinden. Komend vanaf de Lage Ham valt op dat de bebouwing langs het lint hier intensiever wordt. Het beeld wordt gekenmerkt door historische panden en bebouwing van recentere datum die een grillig rooilijn verloop hebben.

Ter hoogte van de Houtmanstraat maakt het lint een opvallende knik waardoor het monumentale pand op deze plek een mooie beëindiging is van de zichtlijnen vanaf het lint. Veel panden grenzen direct aan de openbare ruimte, sommige hebben een voortuin. Opvallend zijn de achterterreinen met oude fabrieks-/ pakhuisbebouwing. De paden haaks op het lint die naar deze oude fabriekjes leiden zijn erg karakteristiek voor dit deel van de Hoge Ham en voor Dongen in het algemeen. De bebouwing in deel van het lint kent veel variatie. Er zijn grote gebouwen zoals de monumentale villa's, het klooster, het gemeentehuis en de oude fabriekjes op de achterterreinen. Er zijn eveneens kleinere panden met één bouwlaag en een kap. De panden vormen op veel plekken een min of meer gesloten bebouwingswand, maar op enkele plaatsen zijn openingen met doorkijkjes naar de karakteristieke wereld achter het lint. Deelaspecten: massa en vorm Beeldbepalend zijn de grote formele panden uit verschillende bouwperioden en bouwstijlen. Over het algemeen bestaan deze uit twee bouwlagen met een kap, maar er zijn ook panden van één bouwlaag met kap. De kapvormen kennen veel variatie: zadeldaken, wolfsdaken, schilddaken en mansardedaken en langs- en haaksrichting. Daarnaast zijn er een aantal grotere elementen zoals het gemeentehuis met een moderne glasgevel en het klooster met een horizontale gelede gevel.

De oude fabriekjes op de achterterreinen zijn hoger dan de gemiddelde bebouwing in het lint en kunnen variëren van twee tot drie bouwlagen met een kap. De verdiepinghoogtes en nokhoogtes van de oudere panden (voor WOII) zijn vrij hoog. Detailaspecten: detaillering, kleur en materiaal Langs de Hoge Ham staan veel panden met oude originele gevels en detaillering, zoals speklagen, lateien, daklijsten, etc. Zowel bij de oude als nieuwe bebouwing zijn gevels opgetrokken uit baksteen en hout. Daken zijn bedekt donkere dakpannen. Toetsing Er zal in maat en schaal van de nieuw te bouwen woningen worden aangesloten bij de reeds aanwezige woningen aan de Hoge Ham, de Hoogt en de Jan Willemenstraat. Hierdoor past de beoogde ontwikkeling past

33/72

binnen het welstandsbeleid. 3.4.6 Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de kaders van het gemeentelijk beleid.

34/72

Hoofdstuk 4 4.1

Milieu- en omgevingsaspecten

Inleiding

Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.

4.2

Vormvrije m.e.r.-beoordeling

4.2.1 Normstelling en beleid In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer-plichtig, projectmer-plichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen: de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten. Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r-beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen.

4.2.2 Toetsing en conclusie In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit het mogelijk maken van maximaal 10 woningen in het plangebied. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde. Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve

35/72

milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer-procedure of mer-beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenoemde 'aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.-beoordeling', welke als bijlage 1 is opgenomen bij voorliggend bestemmingsplan. Het bevoegd gezag neemt op basis hiervan een m.e.r.-beoordelingsbeslissing.

4.3

Verkeer en parkeren

4.3.1 Normstelling en beleid Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit het 'Parapluplan Parkeren Dongen'. Conform dit beleid wordt de bovenkant van de bandbreedte aangehouden. Voor het juiste kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in het centrum aangehouden. De gemeente heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid. 4.3.2 Toetsing Ontsluiting Gemotoriseerd verkeer De bereikbaarheid van de toekomstige woningen per gemotoriseerd verkeer is goed. Ontsluiting vindt plaats via de Jan Willemenstraat en de Minister Aalberselaan. Ten behoeve van de ontsluiting met de Jan Willemenstraat zal een momenteel aanwezige openbare parkeerplaats komen te vervallen.

In westelijke richting kan via de Bolkensteeg ontsloten worden richting Hoge Ham (centrum), Lage Ham, Gasthuisstraat en Middellaan worden bereikt. Via deze wegen is ontsluiting in de richtingen Oosterhout, Oosteind en 's Gravenmoer mogelijk. Via oostelijke richting is via de Monseigneur Poelsstraat en Monseigneur Schaepmanlaan ontsluiting mogelijk in de richting van de Eindsestraat, welke aantakt op de N632 en de N260. Vanaf hier is ontsluitingen in de richtingen Tilburg, Gilze, Alphen, Baarle-Hertog en Baarle-Nassau mogelijk. Openbaar vervoer Aan de Middellaan en de Mgr. Schaepmanlaan, op circa 4 minuten loopafstand van het projectgebied, bevinden zich bushaltes waar bussen in de richtingen van Rijen, 's Gravenmoer, Tilburg, Oosterhout, Breda en Waalwijk halteren (buslijnen 231, 327, 328, 672 en 673). Ook de bereikbaarheid van het projectgebied per OV is dus goed. Langzaam verkeer Het fietsverkeer op de wegen rondom het plangebied maakt gebruik van de openbare erftoegangsweg (onder andere op de Hoogt en Jan Willemenstraat) en de gearceerde fietsstroken (onder andere op de Hoge Ham, Bolkensteeg, Monseigneur Poelsstraat en de MinisterAalberselaan. Er zijn geen vrijliggende fietspaden aanwezig.

36/72

Parkeren De parkeerbehoefte wordt bepaald aan de hand van de parkeernormen uit het 'Parapluplan Parkeren' van de gemeente Dongen. Hierbij wordt uitgegaan van de maximale bandbreedte en een ligging in het centrum. Conform het plan zullen 8 huurappartementen en 2 grondgebonden koopwoningen gerealiseerd worden. Voor wat betreft de 8 appartementen wordt aangesloten bij de categorie 'huur, etage, midden/goedkoop'. Voor wat betreft de grondgebonden woningen wordt aangesloten bij de categorie 'koop tussenhoek'. De parkeerbehoefte (inclusief aandeel bezoekersparken) is weergegeven in tabel 4.1. Tabel 4.1 Parkeerbehoefte toekomstige situatie Aantal Koop, huis, tussenhoek 2 Huur, appartement, 8 midden/goedkoop Totaal 10

Norm (maximum) 1,9 1,5

Parkeerbehoefte 3,8 12 15,8

Voor de beoogde ontwikkeling zijn in principe 15,8 parkeerplaatsen benodigd. Naar aanleiding van de bespreking met de commissie welstand van de gemeente Dongen d.d. 20 maart 2023 heeft nader onderzoek geleid tot een herijking van de huidige parkeerstructuur aan de Jan Willemenstraat, direct ten noorden van het plangebied. Grenzend aan het plangebied zijn zoals weergegeven in figuur 2.9 hier momenteel 5 openbare parkeerplaatsen aanwezig, welke worden meegenomen in de met de gemeente afgestemde herijking. In de benadering van de cumulatieve parkeerbehoefte dienen daarom in totaal afgerond (5 + 15,8) 21 parkeerplaatsen meegenomen te worden. Door het invoegen van een deel langsparkeren en het voorzien van 19 in plaats van 21 plaatsen ten behoeve van de voorgenomen nieuwbouw en de compensatie van de parkeerplaatsen aan de Jan Willemenstraat kan een substantiële toevoeging van groeninplant (en daarmee kwaliteit) gerealiseerd worden. Door in de parkeerstructuur uit te gaan van maximaal 4 parkeerplaatsen naast elkaar geeft dit een meer kleinschalig karakter aan de voorziening en is er tussen de ‘parkeerkoffers’ voldoende ruimte voor passend groen in aansluiting op de omringende haagpartijen. Het tekort van twee parkeerplaatsen wordt opgevangen in het openbaar gebied.

In het kader hiervan is een parkeeronderzoek met parkeerdrukmeting uitgevoerd, opgenomen als bijlage 2 van deze toelichting. Op basis van het onderzoek kan gesteld worden dat er voldoende restcapaciteit in de directe omgeving van het plangebied aanwezig is om het tekort aan twee parkeerplaatsen op te vangen. Het toekomstige parkeeraanbod is weergegeven in figuur 4.1.

37/72

Figuur 4.1 Parkeeraanbod toekomstige situatie (Bron: HavermansHielkema) Verkeersgeneratie De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 381). In de huidige situatie heeft het plangebied een bedrijfsmatige functie. Hiermee heeft het plangebied planologisch gezien al een verkeersaantrekkende werking van circa 44 mvt/etmaal (maximale generatie op basis van categorie bedrijf arbeidsextensief/bezoekersextensief, waar onder andere een loods, opslag of transportbedrijf toe behoren). In de beoogde situatie komt hier het verkeer bij dat wordt veroorzaakt door de woningbouwontwikkeling. De verkeersgeneratie wordt berekend voor het beoogde programma van 2 woningen van het woningtype 'koop, huis, tussen/hoek' en 8 woningen van het woningtype 'huur, appartement, midden/goedkoop'. De verkeersgeneratie is weergegeven in tabel 4.2. Tabel 4.2 Verkeersgeneratie toekomstige situatie Aantal Koop, huis, tussenhoek Huur, appartement, midden/goedkoop Totaal

2 8 10

Kencijfers CROW 7,2 3,6

Weekdag

Werkdag

14,4 28,8 43,2

15,99 31,97 47,96

Voor het woonprogramma van totaal 10 woningen betekent dit een verkeersgeneratie van 43,2 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling 47,96 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 4,8 mvt. Deze verkeersgeneratie is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het

38/72

verkeer. 4.3.3 Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de planrealisatie.

4.4

Bedrijven en milieuzonering

4.4.1 Normstelling en beleid In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om in de bestemmingsregeling de belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. 4.4.2 Toetsing In de beoogde situatie worden tien woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een milieugevoelige functie opgericht en moet worden getoetst aan de richtafstanden zoals vermeld in de VNG-brochure.

In het gebied zijn verschillende bedrijfsfuncties, horeca, detailhandel, maatschappelijke en overige centrumfuncties gevestigd. Hierdoor kan het gebied getypeerd worden als 'gemengd gebied'. Er is namelijk sprake van meerdere niet-woonfuncties in de directe omgeving en de locatie is gelegen aan de ontsluitingsweg Hoge Ham. De oorspronkelijke richtafstanden worden daarom verminderd met één afstandsstap. Ten westen bevindt zich een horecabestemming op een afstand van circa 17 meter tot de beoogde woningen met als functieaanduiding opslag. De richtafstand voor een dergelijke inrichting betreft 0 meter ten opzichte van woningen in gemengd gebied. Tevens gaat het om de opslag ten behoeve van de horecagelegenheid waardoor milieuhinder niet te verwachten is en zijn er momenteel op korte afstand reeds woningen gelegen. Er bevindt zich ten zuiden van het plangebied, op een afstand van circa 15 meter ten opzichte van de nieuwe woonbestemming, een bedrijfsbestemming waarvoor abusievelijk geen nadere aanduiding is opgenomen in het geldend bestemmingsplan. Daarom wordt voor de beschouwing van dit aspect, net als bij diverse overige bedrijfsgronden binnen dit bestemmingsplan, worst-case uitgegaan dat hier bedrijven uit ten hoogste categorie B2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' mogelijk zijn. In gebieden met functiemenging wordt niet gewerkt met richtafstanden.

De toelaatbaarheid van milieubelastende functies in gebieden met functiemenging wordt beoordeeld aan de hand van de volgende drie ruimtelijk relevante milieucategorieën:

39/72

categorie A: toelaatbaar aanpandig aan woningen; categorie B: toelaatbaar indien bouwkundig afgescheiden van woningen; categorie C: toelaatbaar indien gesitueerd langs een hoofdweg. Omdat er in dit geval sprake is van bouwkundige afscheiding (er is zelf een afstand van 15 meter), kan worden voldaan aan voldoende ruimtelijke scheiding conform de systematiek bij functiemengingsgebied. In de feitelijke situatie worden deze gronden (circa 183 m2) gebruikt als tuin van de aangrenzende woning (Hoge Ham 53 / 53A). Van een milieubelastende activiteit is geen sprake. Ten zuiden en ten oosten van deze bedrijfsbestemming grenst in de huidige situatie al een woonbestemming en zijn op kortere afstand tevens al woningen gelegen. Er is daarom geen sprake van geur-, stof- of geluidhinder. Ook is er geen sprake van opslag of gebruik van gevaarlijke stoffen waardoor er geen rekening hoeft te worden gehouden met gevaarcontouren. Er kan geconcludeerd worden dat van hinderlijke bedrijvigheid geen sprake is en toetsing aan de richtafstanden uit de VNG-brochure achterwege kan worden gelaten. De Hubo maakt onderdeel uit van de ontwikkeling en bevindt zich op korte afstand van de beoogde woningen. Ten behoeve van Hubo Aarts wordt een nieuwe opslagruimte gebouwd en worden nieuwe parkeervoorzieningen gerealiseerd. Het bedrijf valt in milieucategorie 2 met en richtafstand van 10 meter in gemengd gebied.

Er wordt niet aan de richtafstand voldaan. Het maatgevende aspect betreft geluid, voor de overige aspecten staat in gemengd gebied een richtafstand van 0 meter. Binnen de 10 meter van de beoogde woningen bevindt zich de opslag van het bedrijf. De bevoorradingen van de Hubo zullen overdag plaatsvinden en het bedrijf valt onder de werking van het Activiteitenbesluit met de daarin opgenomen geluidsvoorschriften. De nieuwe parkeerplaatsen van de Hubo komen op relatief korte afstand van de achtergevels van de nieuwe woningen. Uit de plattegronden van figuur 2.16 en 2.17 kan worden afgeleid dat de achtergevels (slaapkamers) grotendeels gesloten zijn en min of meer als dove gevel kunnen worden beschouwd met een hoge mate van geluidwering. Verder zit tussen de parkeerplaatsten en de woningen een afscherming in de vorm van bergingen. De geluidbijdrage vanwege het parkeerterrein is gemiddeld (equivalent) gering vanwege de geringe omvang. Maximale geluidniveaus kunnen optreden als gevolg van het dichtslaan van portieren. Om bovenstaande redenen (gesloten gevels en afscherming) kan er van worden uitgegaan dat ter plaatse van en binnende nieuwe woningen een aanvaardbaar akoestisch woonklimaat zal zijn. Verder geldt dat door overige omliggende woningen grenzend aan de Hubo er geen aanvullende (akoestische) belemmeringen zullen zijn.

4.4.3 Conclusie Er is sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat en er worden geen bedrijven beperkt in hun bedrijfsvoering. Het aspect bedrijven en milieuzonering vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

4.5

Archeologie

4.5.1 Normstelling en beleid Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018)

40/72

De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgelegd op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen. De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder andere het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart. Erfgoedverordening gemeente Dongen 2016 De erfgoedverordening is op 13 oktober 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn verstoringen uitgezonderd in een gebied: met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m2; met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m2; waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg.

Het verbod geldt evenmin indien een rapport is overgelegd waaruit blijkt dat aanwezige archeologische waarden in voldoende mate kunnen worden veiliggesteld of dat deze niet onevenredig worden geschaad dan wel dat in het geheel geen archeologische waarden aanwezig zijn. 4.5.2 Toetsing De gemeenteraad heeft op 10 februari 2011 de archeologische beleidskaart vastgesteld (figuur 4.2). Deze kaart moet gelezen worden in relatie tot de vastgestelde Erfgoedverordening. Voor gebieden met op de AMK en IKAW een middelhoge of hoge verwachtingswaarde is het uitgangspunt dat onderzoek wordt uitgevoerd als ruimtelijke ingrepen worden uitgevoerd of gepland die de eventuele archeologische waarden kunnen aantasten.

41/72

Figuur 4.2 Archeologische beleidsadvieskaart met aanduiding plangebied (Bron: gemeente Dongen) Het projectgebied aan Hoge Ham 49 - 53 heeft conform de beleidsadvieskaart gedeeltelijk een hoge en gedeeltelijk een middelhoge archeologische verwachtingswaarde toegekend gekregen. Ten behoeve van de bescherming en veiligstelling van archeologische waarden is in het geldend bestemmingsplan voor dit plangebied de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie - 1' van toepassing. Voor de zones met een middelhoge of hoge verwachtingswaarde geldt dat bodemingrepen in principe niet zijn toegestaan. Indien een ingreep dieper gaat dan 0,5 meter minus het bestaande maaiveld en een planoppervlak heeft van 100 m² (vrijstellingsgrens uit de Monumentenwet) of meer is archeologisch onderzoek noodzakelijk. Uit het uitgevoerde bureauonderzoek, waarvan de rapportage is opgenomen als bijlage 4, kan worden geconcludeerd dat het plangebied een middelhoge tot hoge archeologische verwachting heeft voor resten uit de Late Middeleeuwen en Nieuwe tijd. Deze resten houden verband met het bewoningslint langs de Hoge Ham en de veenwinning in de Late Middeleeuwen. Archeologische resten worden voornamelijk verwacht in de vorm van grondsporen, direct onder een antropogeen eerddek, vanaf een diepte van 70 tot 110 cm -mv. Eventuele resten worden mogelijk bedreigd door de voorgenomen werkzaamheden.

Omdat het plangebied grotendeels is bebouwd en onderzoek in de omgeving een vrij consistent beeld van de ondergrond geeft (namelijk een eerddek op een C-horizont in dekzand) wordt geadviseerd om in het plangebied direct een inventariserend veldonderzoek, karterende/waarderende fase uit te voeren en het verkennende booronderzoek over te slaan. Omdat archeologische resten voornamelijk in de vorm van grondsporen worden verwacht, kan dit onderzoek het best worden uitgevoerd als een proefsleuvenonderzoek (IVO-P). Dit onderzoek moet worden uitgevoerd op basis van een door de gemeente Dongen goedgekeurd Programma van Eisen (PvE), nadat de bovengrondse delen van de bebouwing zijn gesloopt. 4.5.3 Conclusie Bij de aanvraag omgevingsvergunning voor bouwen dient te zijn aangetoond dat het aspect archeologie geen belemmeringen vormt. Ter signalering en bescherming blijft in voorliggend bestemmingsplan de dubbelbestemming 'Waarde - Archeologie 1' behouden.

4.6

Cultuurhistorie

4.6.1 Normstelling en beleid Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018) De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgesteld op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen. De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder ander het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart.

42/72

Cultuurhistorische waardenkaart (CHW) De 'Cultuurhistorische waardenkaart' (vastgesteld 26 september 2006) van de provincie Noord-Brabant vormt het kader voor het inhoudelijke cultuurhistorische beleid met behulp waarvan dat beleid getoetst en ontwikkeld kan worden. Op de cultuurhistorische waardenkaart zijn meerdere aanduidingen opgenomen (historische bouwkunst, historische stedenbouw, historische geografie (lijnen en vlakken), historische groenstructuren, historische zichtrelaties, archeologische monumenten en indicatieve archeologische waarden). De Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie is in de gemeente doorvertaald naar de cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen (vastgesteld op 15 januari 2014). 4.6.2 Toetsing In figuur 4.3 is het projectgebied weergegeven op een uitsnede van de Cultuurhistorische waardenkaart van de gemeente Dongen. Uit deze waardenkaart blijkt dat het projectgebied zich (gedeeltelijk) kenmerkt door de historische dorpsstructuur/ lintbebouwing (gebiedstype 1).