2022-021826 Bijl2- Zienswijze (geanonimiseerd)

Gemeenteraad van Dongen

E. en S. Kuppens

Postbus 10153

Min. Aalberselaan 16

5100 GE Dongen

5103 BA Dongen

Dongen, 13-07-2023 Zienswijze ontwerpbestemmingsplan Hoge-Ham 49-53

Geachte Raad, Hierbij tekenen wij bezwaar aan tegen de wijziging van het bestemmingsplan ‘Çentrum’ voor de locatie Hoge Ham 49-53 zoals is aangekondigd in uw publicatie van 15 juni 2023. i.c. het Ontwerpbestemmingsplan ‘Hoge Ham 49-53.’ Hieronder lichten wij kort ons bezwaar toe aan de hand van: -dichtheid van de bebouwing -parkeersituatie -privacy -overig

Dichtheid van de bebouwing, bebouwingsintensiteit. In het principeverzoek staat dat stedenbouwkundig aansluiting is gezocht bij het recent ontwikkelde gebied De Hoogt en dat het plan aansluit in maat en schaal op de De Hoogt. Qua bebouwingsintensiteit is dit geenszins het geval. Bij een te hoge intensiteit ontstaat op alle vlakken te hoge druk. Het is dus niet juist dat het plan goed aansluit bij de al bestaande bouw. Hieronder zullen we dit toelichten: In de toelichting van het gerealiseerde bestemmingsplan De Hoogt vermeld uw gemeente (onder 2.3 planologische verantwoording) dat de Hoogt intensief wordt bebouwd. Voor Dongense begrippen is dat ook zo. De bebouwing in De Hoogt is uitgevoerd in een dichtheid van 43 woningen/ha* inclusief de gestapelde bouw. Dat is inclusief ontsluiting, groen en parkeren. De bebouwingsdichtheid van het plangebied ‘Hoge Ham 49-53’ is ruim 80 woningen/ha** inclusief ontsluiting, groen en parkeren. In stedenbouwkundige begrippen is dit een stedelijke tot hoogstedelijke dichtheid. Ook al is het een beperkt plangebied, de ‘lading’ van de planvorming is onaanvaardbaar hoog. Het plangebiedje wordt aan alle kanten omgeven door achtertuinen en dan is intensief én gestapeld bouwen stedenbouwkundig geen optie.

(De gestapelde bouw van De Hoogt ligt logisch aan een wijkontsluitingsweg.) Het gevolg hiervan–maar ook het bewijs hiervoor- is dat naar parkeerplaatsen buiten het plangebied moet worden uitgeweken om nog aantrekkelijk aan de gemeentelijke parkeernorm te voldoen. Als de bebouwingsdichtheid van De Hoogt, die volgens uw gemeente al intensief is, wordt voortgezet naar het plangebied zou sprake zijn van 5 woningen in het plangebied. Het dubbele wordt beoogd. Omdat het een heel klein plangebiedje betreft, is inzicht in deze te intensive bebouwing ook niet

direct waarneembaar. Door de geringe aantallen is het ogenschijnlijk juist. Van aansluiting op De Hoogt is in dit opzicht dus helemaal geen sprake. Graag lichten wij eea nog nader toe.

Parkeren: Binnen het plangebiedje kan de parkeernorm niet op een door welstand geaccordeerde manier worden gehaald (zie bebouwingsintensiteit). Er moet voor het parkeren worden uitgeweken naar buiten het plangebied. (Een optie van omwonenden (niet wij) om eventueel een woning in de achtertuin te bouwen is door de gemeente niet goedgekeurd, omdat er dan te weinig parkeerplaatsen zouden zijn. Zie bewonersverslagen.) Verder wordt door de beoogde parkeerontwikkeling ons perceel aan twee zijden omringd door parkeerplaatsen en daarmee aan drie zijden door openbaar gebied. Bij deze overmatige bebouwingsintensiteit is er sprake van meer bijbehorende overlast in een nu nog rustige achtertuin.

Privacy Door de beoogde ontwikkeling wordt de privacy van ons perceel onaanvaardbaar aangetast. Er is direct inkijk vanuit de patio woningen én de 4 woningen in de gestapelde bouw direct in onze privé- tuin. Geen enkel deel van onze tuin is na planrealisatie nog zonder inkijk van omringende bebouwing. Niet alleen onze tuin, ook in onze woonkamer en onze slaapverdieping en het verblijfsbalkon is directe inkijk van de beoogde nieuwbouw mogelijk. Maatregelen kunnen niet alles oplossen. Niet stapelen en/of eenlaagsbebouwing zou dit al verlichten. Ter overweging, in uw woonvisie Dongen 2017-2027 wordt de nadruk gelegd op het ontwikkelen van woningen voor ouderen, dit gebiedje is een uitgelezen kans.

Graag lichten we eea nader toe Overig Bijlage 2, parkeeronderzoek. Bij de meetmomenten voor de parkeerdruk is uitgegaan van ‘meetmomenten voor woon-en centrumfuncties’: vooral in de avond, op zondag en in de nacht. In de omgeving van een school is dit niet echt representatief, beter is ‘meetmomenten voor omgeving van scholen’ te nemen. Van de parkeerplaatsen die nodig zijn voor de opvang van het parkeertekort van het plangebied wordt ook door de docenten van de school gebruik gemaakt. Op de school zijn vaak avondactiviteiten. Bijlage 3, akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Ten onrechte wordt in dit onderzoek er van uitgegaan dat de Min. Aalberselaan, de Hoge Ham en de Bolkensteeg 30km/h wegen zijn.

Bijlage 4, bureauonderzoek Archeologie Graag krijgen wij inzage in het proefsleuvenonderzoek (IVO-P) op basis van het door de gemeente Dongen goedgekeurd Programma van Eisen. Bijlage 5, verkennend bodemonderzoek Graag krijgen wij inzage in het saneringsplan/BUS-melding en tzt de mogelijke goedkeuring daarvan. Bijlage 6, memo stikstof Bij de berekeningen wordt er van uit gegaan dat het verkeer zich afwikkelt via de Hoge Ham. Zowel bij de berekeningen van de sloop-en de bouwfase als bij de berekeningen van de uiteindelijke planrealisatie. Ons inziens gaat de verkeersafwikkeling anders plaatsvinden, zeker in de gebruiksfase. Graag horen wij of de uitgangspunten voor de berekeningen in bijlage 6 wel juist zijn. Dit heeft ook zijn weerslag in alle berekeningen in bijlage 7: de projectberekening. Bijlage 8, quickscan Wet natuurbescherming Graag krijgen wij inzage in het nader onderzoek over de vleermuizen en steenmarter en in de bomeninventarisatie. Bijlage 10, gespreksverslagen Niet is opgenomen het gespreksverslag met ons van 21-4-2022

Met vriendelijke groet,

E. en S. Kuppens Min. Aalberselaan 16

*40 woningen op ca 9267 m2 **10 woningen op ca 1245 m2