2022-015938 Bijl1- Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2023 (1)
Tekst van het document
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2023 (1)
Zaaknummer: 2022-015938 Versie: te behandelen door de Gemeenteraad Vastgesteld door de Raad van de gemeente Dongen op 10 november 2022 (geplande datum)
1
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
Inhoudsopgave 1.
Inleiding 1.1. Basis voor de voortgangsrapportage 1.2. Uitgangspunten 1.3. Leeswijzer
3 3 4 4
2.
Materiele vaste activa 2.1. Overig verspreid liggende gronden 2.2. Molendijk 2.3. Zonnepark Tichelrijt 2.4. Recapitulatie materiele vaste activa
5 5 5 6 6
3.
Bouwgrond in exploitatie 3.1. De Beljaart 3.2. Noorderlaan 3.3. Waspikse weg 3.4. Tichelrijt 2 3.5. Tichelrijt 3 3.6. Recapitulatie bouwgrond in exploitatie
7 7 8 8 9 10 10
4.
Risicomanagement 4.1 Risicoprofiel 4.2 Voorziening grondexploitatie
11 11 11
5.
Vergelijking
12
2
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
1. Inleiding 1.1. Basis voor de voortgangsrapportage In de Nota Grondbeleid is bepaald dat tweemaal per jaar een voortgangsrapportage grondexploitatie wordt opgemaakt. Op 30 juni 2022 is de voortgangsrapportage grondexploitatie 2022 (2) vastgesteld. Daarin zijn de werkelijke gegevens tot en met 2021 verwerkt, zijn ramingen van 2022 en verder opgenomen en is een stand van zaken per 1 januari 2022 weergegeven. In deze voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1) volgt een actualisatie en wordt de verwachte stand van zaken per 1 januari 2023 gepresenteerd. Hiermee vormt deze voortgangsrapportage de basis voor de begroting 2023. De eerstvolgende actualisatie volgt in het voorjaar van 2023 ten behoeve van de jaarstukken 2022. Net als in de voorgaande voortgangsrapportages wordt er aan de hand van de volgende indicatoren gerapporteerd: - Mate van doelrealisatie: in hoeverre worden de vooraf gestelde resultaten inderdaad geleverd? - Planning: wordt de afgesproken planning gehaald? - Budget: wordt binnen de kaders van het door de raad gestelde budget gehandeld. Dan wel, is er sprake van een positieve winstcapaciteit. Deze
indicatoren
worden
inzichtelijk
gemaakt
aan
de
hand
van
een
stoplichtmodel
De voortgang ligt op schema. Er zijn ontwikkelingen in het project die aandacht behoeven, maar er worden reeds beheersmaatregelen voorgesteld. Er wordt buiten de vooraf overeengekomen kaders gehandeld en er worden geen passende beheersmaatregelen voorgesteld. Daarnaast is er een integrale risicoparagraaf waarin een inschatting wordt gemaakt van het risicoprofiel van de grondexploitaties. Wanneer een risico wordt ingeschat als hoog, dan wordt inzicht gegeven in de te treffen beheersmaatregelen. In de als bijlagen opgenomen grondexploitatiebegrotingen wordt uitgegaan van de daadwerkelijk gerealiseerde kosten en opbrengsten tot en met 2021. De jaarschijven 2022 en later betreffen ramingen, waarbij die van 2022 het meest nauwkeurig is. In de teksten van deze voortgangsrapportage wordt telkens verwezen naar de verwachte stand van zaken per 1 januari 2023.
3
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
1.2. Uitgangspunten Ten behoeve van de actualisatie van de grondexploitaties is rekening gehouden met de volgende uitgangspunten: - Vastgestelde grondprijzen voor 2022 (zie tabel 1). - Voor de rentetoerekening wordt een percentage van 0,75% aangehouden. - Voor de kostenindexatie wordt een percentage van 4% aangehouden. - Voor de opbrengstenindexatie wordt een percentage van 0% aangehouden. - Voor de post onvoorzien wordt een percentage van 0% aangehouden. - Bij de materiële vaste activa neemt de boekwaarde niet toe tot het moment dat het complex in exploitatie wordt genomen. Het jaarlijkse resultaat van deze complexen wordt ten gunste of ten laste van de algemene begroting gebracht. Uitzondering daarop zijn kosten met betrekking tot (grond)verwerving of opbrengsten uit (grond)verkoop. Deze kosten en opbrengsten worden wel verrekend met de boekwaarde. - Bij de bouwgrond in exploitatie wordt het jaarresultaat verrekend met de boekwaarde. Tabel 1: Grondprijzen Gehanteerde grondprijzen* t.b.v. Woningbouw goedkope sector
2022 210
2021 200
2020 200
Woningbouw middeldure en dure sector
330
315
300
Particulier opdrachtgeverschap
385
365
340
Bedrijventerrein zichtlocatie
160
150
150
Bedrijventerrein normale ligging
135
130
130
Commerciële maatschappelijke doeleinden
160
150
150
Niet commerciële maatschappelijke doeleinden
90
85
85
*grondprijzen zijn exclusief BTW en per m²
1.3. Leeswijzer In hoofdstuk 2 worden de complexen toegelicht die vallen onder de materiële vaste activa. Dit zijn: Overig verspreid liggende gronden, Molendijk en Zonnepark Tichelrijt. De in exploitatie genomen complexen zijn De Beljaart, Noorderlaan, Waspikse weg, Tichelrijt 2 en Tichelrijt 3. Deze complexen komen aan de orde in hoofdstuk 3. In hoofdstuk 4 wordt inzicht gegeven in de risicoparagraaf en financiële consequenties. Tot slot wordt in hoofdstuk 5 een vergelijking gemaakt tussen deze voortgangsrapportage en de twee voorgaande rapportages.
4
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
2. Materiele vaste activa Materiële vaste activa Overig verspreid liggende gronden Molendijk Zonnepark Tichelrijt
Doel
Plan
Budget
Verschillen t.o.v. 2021 (1) Toelichting in paragraaf 2.1 Toelichting in paragraaf 2.2 Toelichting in paragraaf 2.3
2.1. Overig verspreid liggende gronden In het complex overig verspreid liggende gronden zijn gronden ondergebracht die zeer divers van karakter zijn en die in het verleden in eigendom zijn gekomen van de gemeente. Er is geen noodzaak om deze gronden in eigendom te behouden, doch zijn zij momenteel belast met verhuur en of pacht. Vrijkomende percelen binnen dit complex kunnen worden afgestoten. In bijlage 1 is een overzicht weergegeven van de betreffende percelen die per 1 januari 2023 nog in eigendom zijn. Naam Opp. Doel Plan
Overig verspreid liggende gronden Boekwaarde Totaal 178.000 m² 1-1-2023 p.m2 Areaal verkleinen. Van pacht of huur vrijkomende percelen afstoten.
610.000 3
Budget
Winstcapaciteit
-
De verkoopopbrengst dekt de boekwaarde.
2.2. Molendijk Het object Molendijk 3A is in eigendom van de gemeente en valt binnen dit complex. Wegens de strategische ligging, in de kern van 's Gravenmoer en naast de brandweerkazerne, vormt dit een toekomstige mogelijke ontwikkellocatie. Aangenomen wordt dat de ontwikkeling rendabel kan zijn. Naam
Molendijk
Opp.
145 m2
Doel Plan
Boekwaarde Totaal 1-1-2023 p.m2 Strategische positie behouden. Nog geen zicht op definitieve ontwikkeling. Daarom is er nog geen exploitatiebegroting opgesteld of inschatting van winst of verlies.
Budget
171.000 1.179
Winstcapaciteit
-
Totdat dit gebied nader ontwikkeld wordt, wordt Molendijk 3A verhuurd. De boekwaarde van het object zal bij eventuele verkoop worden terugverdiend.
5
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
2.3. Zonnepark Tichelrijt De gronden van het Zonnepark Tichelrijt, in de oksel van de Vierbundersweg, zijn in eigendom van de gemeente en vallen binnen dit complex. Op deze gronden is een recht van opstal gevestigd ten behoeve van de exploitatie van het zonnepark door een derde partij. Naam Opp. Doel Plan
Zonnepark Tichelrijt Boekwaarde Totaal 114.000 m2 1-1-2023 p.m2 Strategische positie behouden. Exploitatie van een zonnepark.
1.528.000 13
Budget
Winstcapaciteit
-
De retributie die wordt ontvangen voor het recht van opstal dekt de lasten voor het hebben van de grond, waaronder de rente en belastingen.
2.4. Recapitulatie materiele vaste activa Materiele vaste activa Complex Overig verspreid liggende gronden Complex Molendijk Complex Zonnepark Tichelrijt Totaal
Opp. Boekwaarde Boekwaarde 01-01-2023 per m² 178.000 610.000 3 145 171.000 1.179 114.000 1.528.000 13 292.145 2.309.000 8
6
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
3. Bouwgrond in exploitatie Bouwgrond in exploitatie te nemen De Beljaart Noorderlaan Waspikse weg Tichelrijt 2 Tichelrijt 3
Doel
Plan
Budget
Verschillen t.o.v. 2022 (2) Toelichting in paragraaf 3.1 Toelichting in paragraaf 3.2 Toelichting in paragraaf 3.3 Toelichting in paragraaf 3.4 Toelichting in paragraaf 3.5
3.1. De Beljaart Het in ontwikkeling zijnde uitleggebied voor woningbouw van de gemeente Dongen betreft De Beljaart. Het bestemmingsplan voor dit gebied is vastgesteld en onherroepelijk en is fasegewijs op onderdelen nader uitgewerkt. De laatste fase van het plan is momenteel in aanbouw, waardoor de afsluiting van dit complex naderbij komt. Naam Opp. (uitgeefbaar) Doel
De Beljaart Totaal -/- 1.024.000 Boekwaarde 0 m2 Winstcapaciteit 123.000 1-1-2023 p.m2 0 Realisatie van een woningbouwlocatie met 778 nieuwbouwwoningen in diverse prijscategorieën.
Plan
Verschillenanalyse: Verschil Winstcapaciteit Hogere kosten: - Kostenstijging
Winstcapaciteit
Per 1 januari 2023 zijn alle bouwgronden verkocht en geleverd. In 2023 worden de laatste inrichtingswerkzaamheden uitgevoerd. Afronding van het complex is voorzien in 2023.
Budget
Complex heeft een geprognosticeerd positief eindresultaat.
Bedrag € 178.000 V
Toelichting Verwachting in voortgangsrapportage 2022 (2)
€ 55.000 N
Door een hogere inflatie wordt rekening gehouden met een grotere kostenstijging dan voorheen.
€ 123.000 V
7
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
3.2. Noorderlaan De gronden aan de Noorderlaan zijn eigendom van de gemeente en vallen binnen dit complex. Deze locatie is een toekomstige woningbouwlocatie en als zodanig ook opgenomen in de Structuurvisie Dongen 2020 en in het gemeentelijk woningbouwprogramma. In 2021 is een uitgangspuntennotitie voor deze ontwikkeling door de raad vastgesteld en een (ontwerp)bestemmingsplan is in voorbereiding. Naam Opp. (uitgeefbaar) Doel
Noorderlaan Boekwaarde Totaal 6.081.000 1-1-2023 p.m2 135 Realisatie van een woningbouwlocatie.
45.000 m2
Plan
Bestemmingsplanprocedure loopt.
Verschillenanalyse: Verschil Winstcapaciteit Hogere kosten: - Kostenstijging
Budget
Winstcapaciteit
325.000
Complex heeft een geprognosticeerd positief eindresultaat.
Bedrag € 680.000 V
Toelichting Verwachting in voortgangsrapportage 2022 (2)
€ 419.000 N
Door een hogere inflatie wordt rekening gehouden met een grotere kostenstijging dan voorheen.
Lagere kosten: - Rente
€ 64.000 V
Door een lagere rekenrente worden de rentelasten lager.
Winstcapaciteit
€ 325.000 V
3.3. Waspikse weg De gronden aan de Waspikse weg zijn eigendom van de gemeente en vallen binnen dit complex. Dit complex is gevormd als toekomstige woningbouwlocatie en als zodanig ook opgenomen in de Structuurvisie Dongen 2020 en in het gemeentelijk woningbouwprogramma. Samen met de eigenaar van een aangrenzende locatie wordt onderzocht hoe een integrale ontwikkeling tot stand kan komen. Naam Opp. (uitgeefbaar) Doel Plan
Waspikse weg Boekwaarde Totaal 2.434.000 20.000 m2 1-1-2023 p.m2 122 Realisatie van een woningbouwlocatie. Stedenbouwkundige visie wordt gemaakt en vervolgens uitgewerkt tot bestemmingsplan.
Budget
Winstcapaciteit
751.000
Complex heeft een geprognosticeerd positief eindresultaat.
8
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
Verschillenanalyse: Verschil Winstcapaciteit Hogere kosten: - Kostenstijging
Bedrag € 926.000 V
Toelichting Verwachting in voortgangsrapportage 2022 (2)
€ 199.000 N
Door een hogere inflatie wordt rekening gehouden met een grotere kostenstijging dan voorheen.
Lagere kosten: - Rente
€ 24.000 V
Door een lagere rekenrente worden de rentelasten lager.
Winstcapaciteit
€ 751.000 V
3.4. Tichelrijt 2 Het in ontwikkeling zijnde uitleggebied voor bedrijvigheid betreft Tichelrijt 2. Voor dit gebied is een beheersverordening vastgesteld dat het gehele bedrijventerrein beheerst. Naam Opp. (uitgeefbaar) Doel
Tichelrijt 2 Totaal 23.000 Boekwaarde 1-1-2023 p.m2 23 Realisatie van een bedrijventerrein.
1.000 m2
Plan
Verschillenanalyse: Verschil Winstcapaciteit Hogere kosten: - Kostenstijging
Verkoop van een laatste nog in voorraad zijnde kavel aan De Nestel. Afronding van het complex is voorzien in 2023.
Budget
Winstcapaciteit
57.000
Complex heeft een geprognosticeerd positief eindresultaat.
Bedrag € 54.000 V
Toelichting Verwachting in voortgangsrapportage 2022 (2)
€ 2.000 N
Door een hogere inflatie wordt rekening gehouden met een grotere kostenstijging dan voorheen.
Lagere kosten: - Rente
€ 5.000 V
Door een lagere rekenrente worden de rentelasten lager.
Winstcapaciteit
€ 57.000 V
9
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
3.5. Tichelrijt 3 De gronden en opstallen (Danielsweg 1) aan de oostzijde van de Danielsweg zijn eigendom van de gemeente en vallen binnen dit complex. Deze locatie is een toekomstig bedrijventerrein en als zodanig ook opgenomen in de Structuurvisie Dongen 2020. Naam Opp. (uitgeefbaar) Doel
Tichelrijt 3 Boekwaarde Totaal 443.000 Winstcapaciteit 321.000 1-1-2023 p.m2 34 Realisatie van een nieuw bedrijventerrein in aansluiting op Tichelrijt 2.
13.000 m2
Plan
Bestemmingsplan is vastgesteld en onherroepelijk. Fysieke uitvoering is in voorbereiding.
Verschillenanalyse: Verschil Winstcapaciteit Hogere kosten: - Kostenstijging
Budget
Complex heeft een geprognosticeerd positief eindresultaat.
Bedrag € 361.000 V
Toelichting Verwachting in voortgangsrapportage 2022 (2)
€ 48.000 N
Door een hogere inflatie wordt rekening gehouden met een grotere kostenstijging dan voorheen.
Lagere kosten: - Rente
€ 8.000 V
Door een lagere rekenrente worden de rentelasten lager.
Winstcapaciteit
€ 321.000 V
3.6. Recapitulatie bouwgrond in exploitatie Bouwgrond in exploitatie Complex De Beljaart Complex Noorderlaan Complex Waspikse weg Complex Tichelrijt 2 Complex Tichelrijt 3 Totaal
Opp. (uitgeefbaar) 0 45.000 20.000 1.000 13.000 79.000
Boekwaarde 01-01-2023 -/- 1.024.000 6.081.000 2.434.000 23.000 443.000 7.957.000
Boekwaarde per m² 0 135 122 23 34 101
Winstcapaciteit 123.000 325.000 751.000 57.000 321.000 1.577.000
10
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
4. Risicomanagement 4.1. Risicoprofiel Geïdentificeerde risico's Risicocategorie Maatschappelijk effect Externe omgeving Politiek/bestuurlijk Juridisch Organisatorisch Financieel Human resources Imago
Nvt
Laag X X X X X X
Neutraal
Hoog
X X
Uit het overzicht blijkt dat er op dit moment geen risico's aanwezig zijn binnen de complexen die als hoog worden ingeschat. Dit heeft onder andere te maken met een aantal beheersmaatregelen die structureel worden toegepast, zoals: - Twee maal per jaar actualisatie van de grondexploitatie (continue monitoring); - Het niet laten toenemen van de boekwaarde bij materiële vaste activa tot het moment dat het complex in exploitatie wordt genomen; - Het hanteren van een reëel kostenindexatie; - Het hanteren van de 0-lijn ten aanzien van onvoorzien en opbrengstenindexatie. Dit is een behoudende manier van calculeren; - Het streven om het grondareaal (overig verspreid liggende gronden) te verkleinen om daarmee zowel de rentelasten als de boekwaarde te verkleinen. Voor de gronden die in eigendom blijven wordt getracht het rendement te optimaliseren ter dekking van de rentelasten; - Jaarlijkse actualisatie van de grondprijzen zodat marktconforme prijzen gehanteerd worden; - Exploitaties binnen termijn van 10 jaar houden; - Zo expliciet en nauwkeurig mogelijk ramen op basis van normbedragen en/of ervaringscijfers; - Indien nodig een reservering opnemen in verband met eventuele vennootschapsbelasting.
Ondanks het feit dat er geen risico's aanwezig zijn binnen de complexen die als hoog worden ingeschat, wordt in de begroting 2023 een aantal algemene risico's met betrekking tot de grondexploitatie benoemd en gekwalificeerd. Ter dekking van deze eventuele risico’s wordt een algemene reserve aangehouden. Deze is voldoende groot om de risico's op te kunnen vangen. Dit wordt in de begroting 2023 uiteengezet in paragraaf B; Weerstandsvermogen en risicobeheersing.
4.2. Voorziening grondexploitatie De commissie BBV schrijft in haar notitie grondexploitatie voor dat bij een geprognosticeerd verlies op een grondexploitatie direct een afboeking plaatsvindt of een voorziening wordt getroffen ter grootte van dit volledige verlies. In het recente verleden zijn de geprognosticeerde verliezen direct afgeboekt. Er is derhalve geen voorziening voor de grondexploitatie aanwezig. Op basis van de actualisatie van de grondexploitatie zijn er geen grondexploitatiecomplexen die - na de reeds gedane afboekingen - nog een geprognosticeerd verlies opleveren. Het is nu derhalve niet nodig een voorziening te treffen of een directe afwaardering te doen.
11
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
5. Vergelijking Om een beeld te schetsen van het verloop van de diverse onderdelen binnen de grondexploitatie biedt dit hoofdstuk een vergelijking tussen de diverse Voortgangsrapportages grondexploitatie.
Overzicht Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2023 (1) Complex
Boekwaarde
Kosten
Kosten
Baten
Baten
1-1-2023
gerealiseerd
geraamd
gerealiseerd
geraamd
t/m 2022
na 2022
t/m 2022
na 2022
Winstcap.
Overig verspreid liggende gronden
610.000
0
0
0
0
0
Molendijk
171.000
0
0
0
0
0
1.528.000
0
0
0
0
0
De Beljaart
-/- 1.024.000
46.691.000
901.000
47.715.000
0
123.000
Noorderlaan
6.081.000
8.272.000
6.244.000
2.191.000
12.650.000
325.000
Waspikse weg
2.434.000
2.985.000
2.958.000
551.000
6.143.000
751.000
Tichelrijt 2
23.000
17.118.000
36.000
17.095.000
116.000
57.000
Tichelrijt 3
443.000
1.975.000
991.000
1.532.000
1.755.000
321.000
10.266.000
77.041.000
11.130.000
69.084.000
20.664.000
1.577.000
Winstcap.
Zonnepark Tichelrijt
Totaal
Overzicht Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2022 (2) Complex
Overig verspreid liggende gronden Molendijk
Boekwaarde
Kosten
Kosten
Baten
Baten
1-1-2022
gerealiseerd
geraamd
gerealiseerd
geraamd
t/m 2021
na 2021
t/m 2021
na 2021
610.000
0
0
0
0
0
171.000
0
0
0
0
0
1.528.000
0
0
0
0
0
De Beljaart
-/- 1.134.000
45.632.000
1.905.000
46.766.000
949.000
178.000
Noorderlaan
5.924.000
8.116.000
6.046.000
2.191.000
12.650.000
680.000
Waspikse weg
2.361.000
2.912.000
2.856.000
551.000
6.143.000
926.000
Tichelrijt 2
1.970.000
17.047.000
110.000
15.076.000
2.134.000
54.000
Tichelrijt 3
406.000
1.938.000
988.000
1.532.000
1.755.000
361.000
Tichelrijt Zuid
261.000
261.000
248.000
0
1.124.000
615.000
12.097.000
75.906.000
12.153.000
66.116.000
24.755.000
2.814.000
Zonnepark Tichelrijt
Totaal
12
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
Overzicht Voortgangsrapportage Grondexploitatie 2022 (1) Complex
Overig verspreid liggende gronden Molendijk
Boekwaarde
Kosten
Kosten
Baten
Baten
Winstcap.
1-1-2022
gerealiseerd
geraamd
gerealiseerd
geraamd
t/m 2021
na 2021
t/m 2021
na 2021
610.000
0
0
0
0
0
171.000
0
0
0
0
0
Zonnepark Tichelrijt
1.528.000
0
0
0
0
0
De Beljaart
-/- 557.000
45.964.000
1.262.000
46.521.000
1.155.000
451.000
Noorderlaan
5.983.000
8.174.000
6.122.000
2.191.000
12.558.000
453.000
Waspikse weg
2.407.000
2.957.000
2.876.000
551.000
5.862.000
579.000
Tichelrijt 2
1.860.000
16.936.000
100.000
15.076.000
2.129.000
169.000
Tichelrijt 3
415.000
1.947.000
942.000
1.532.000
1.690.000
332.000
Tichelrijt Zuid
262.000
262.000
201.000
0
1.195.000
733.000
12.679.000
76.240.000
11.503.000
65.871.000
24.589.000
2.717.000
Totaal
13
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
Bijlagen
14
Gemeente Dongen
Voortgangsrapportage grondexploitatie 2023 (1)
Bijlage 1 - Voorraad complex Overig verspreid liggende gronden per 1-1-2023 Omschrijving Perceel Wielstraat Perceel Wielstraat Perceel Wielstraat Perceel Wielstraat Perceel Wielstraat Perceel Kanaaldijk Noord Perceel Doelstraat Perceel Hespelpad Perceel Bosweg Perceel Lange Veertel Perceel Hoofdstraat
Kadastraal Oppervlakte Gemeente Sectie Nummer(s) 's Gravenmoer B 2568 16.690 m² 's Gravenmoer B 2676 15.090 m² 's Gravenmoer B 2685 19.750 m² 's Gravenmoer B 2598 47.700 m² 's Gravenmoer B 2585 38.890 m² Dongen L 82 en 83 9.455 m² Dongen A 4821 12.290 m² Dongen A 5305 5.540 m² Dongen M 805 9.140 m² 's Gravenmoer B 3267 (ged.) 2.000 m² 's Gravenmoer B 3415 1.938 m² 178.483 m²
15