2022-011951 Bijl1- Woonzorgvisie Dongen 2024-2028

Inhoud Voorwoord ............................................................................................................................................... 2 1 Inleiding ................................................................................................................................................ 4 1.1 Aanleiding nieuwe woonzorgvisie .................................................................................................. 4 1.2 Evaluatie woonvisie ‘Dongen Woont 2017-2027’ .......................................................................... 4 1.3 Doel ................................................................................................................................................ 5 1.4 Regionale woonzorgvisie ............................................................................................................... 5 1.5 Samenwerking en participatie ........................................................................................................ 5 2 Het verhaal van Dongen ....................................................................................................................... 7 2.1 Versterken van de regie en verhogen van de doorzettingskracht .................................................

7 2.2 Hoe gaan we dat bereiken? ........................................................................................................... 7 3 Leefbare wijken en kernen ................................................................................................................... 9 3.1 Leefbare woonomgeving................................................................................................................ 9 3.2 Hoe gaan we dat bereiken? ......................................................................................................... 10 4 Kansen voor jongeren en starters ...................................................................................................... 13 4.1 Weinig aanbod voor jongeren en starters .................................................................................... 13 4.2 Hoe gaan we dat bereiken? ......................................................................................................... 13 5 Ouderen en de vergrijzingsopgave .................................................................................................... 15 5.1 De vergrijzingsopgave en het ondersteunings- en zorglandschap .............................................. 15 5.2 Hoe gaan we dat bereiken? .........................................................................................................

15 6 Beschikbaarheid van woningen .......................................................................................................... 17 6.1 Voldoende en passende woningen .............................................................................................. 17 6.2 Hoe gaan we dat bereiken? ......................................................................................................... 17

1

Voorwoord In 2017 gingen we ervan uit dat met de gemeentelijke woonzorgvisie “Dongen Woont 2017 – 2027” een beleidsvisie was vastgesteld waarop we voor een lange periode konden bouwen. Dat bleek niet het geval. Door allerlei ontwikkelingen is het nodig om nu een nieuwe woonzorgvisie vast te stellen. Wat die ontwikkelingen zijn, leest u terug in de inleiding op pagina 5. De woningmarkt staat onder druk en ook in Dongen is de vraag naar woningen groot. Daardoor moeten mensen vaak lang wachten op eigen woonruimte. Vooral de mensen die aangewezen zijn op betaalbare huisvesting hebben het extra moeilijk. De gemeente Dongen trekt zich dit aan: een eigen thuis is een belangrijke voorwaarde voor een gelukkig en zelfstandig leven. We willen als gemeente meer regie voeren op het woondossier en de problemen zo voortvarend mogelijk aanpakken. Voor de algemene woonbehoefte en specifiek voor een aantal bijzondere doelgroepen wordt het steeds belangrijker om regionaal samen te werken en beleid af te stemmen. In 2023 werd de eerste Woondeal gesloten tussen rijk, provincie en de gemeenten en woningcorporaties uit de stedelijke regio Breda – Tilburg. Die deal krijgt nu een doorvertaling in ons eigen woonbeleid.

Voor bepaalde doelgroepen stelt de gemeente Dongen in de loop van 2024 een regionale woonzorgvisie vast, samen met de gemeenten, zorgaanbieders en woningcorporaties in de regio Hart van Brabant Die regionale woonzorgvisie vormt met onze eigen woonzorgvisie de basis voor het gemeentelijke woonbeleid en het beleid voor wonen met zorg. En voor de prestatieafspraken die de gemeente samen met de huurdersbelangenvereniging maakt met wooncorporatie Casade. Bij deze woonzorgvisie hoort een uitvoeringsprogramma. Daarin vindt u terug wat we precies gaan doen om onze ambities op het terrein van wonen en wonen met zorg in de komende jaren te realiseren. Wethouder Kees de Jong, portefeuillehouder Wonen Wethouder Denise Kunst, portefeuillehouder Zorg

2

1 Inleiding 1.1 Aanleiding nieuwe woonzorgvisie De woningmarkt staat flink onder druk in de gemeente Dongen. Er zijn te weinig woningen, jongeren en starters komen steeds lastiger aan een woning, onze inwoners worden steeds ouder en woonlasten worden steeds moeilijker betaalbaar. Zorgen dat iedereen fijn en prettig kan blijven wonen in onze dorpen vraagt keuzes. De woonvisie ‘Dongen Woont 2017-2027’ is door de tijd achterhaald. De gemeente wil wonen en zorg meer in samenhang beschouwen. De wetgeving, landelijke en regionale ontwikkelingen en de maatschappelijke urgentie van de woonopgave, maken dat wij een nieuwe woonzorgvisie hebben opgesteld.

1.2 Evaluatie woonvisie ‘Dongen Woont 2017-2027’ In het proces om te komen tot een nieuwe woonvisie is geëvalueerd wat er terecht is gekomen van de woonvisie ‘Dongen Woont 2017-2027’. Deze woonvisie had een looptijd van 10 jaar. Een eerste leerpunt is dat tien jaar te lang is. De omstandigheden in zowel de woningmarkt als de beleidsmatige context veranderen zo snel dat een woonvisie na een jaar of vijf niet meer actueel is. De woningwet is op dat punt ook aangescherpt en eist van gemeenten een actuele woonvisie die maximaal vijf jaar oud is. In de oude woonvisie waren 29 doelstellingen opgenomen. In een kwalitatieve interne evaluatie is de conclusie dat ruim twee derde daarvan behaald is. Daarnaast zijn er een aantal zaken gedeeltelijk gehaald of kan niet met zekerheid vast worden gesteld of ze behaald zijn, omdat ze onvoldoende smart geformuleerd waren. Dit is een tweede leerpunt: formuleer de doelstellingen zodanig dat ze niet op meerdere manieren uitlegbaar zijn. In meer kwantitatief opzicht is gekeken naar de realisatie van de nieuwbouwvoornemens. Van de 1.100 nieuw te bouwen woningen in 10 jaar tijd zijn er in 6 jaar tijd (2017-2022) zo’n 900 Gerealiseerd 2017-2022 gerealiseerd. Ondanks dat er ook flink wat (met name sociale huur) Woonvisie woningen zijn gesloopt, ligt de netto realisatie van zo’n 765 woningen getalsmatig op schema.

De Werkelijk voorgenomen differentiatie in prijsklassen wordt in de daadwerkelijke 0% 20% 40% 60% 80% 100% realisatie redelijk benaderd. Wel zijn er ten opzichte van het voornemen in de Goedkoop Middel Duur woonvisie zowel meer goedkope als dure woningen gebouwd, en minder middeldure woningen.

4

1.3 Doel De belangrijkste doelstelling van het lokale woonbeleid in deze woonzorgvisie, is het zo goed mogelijk afstemmen van de woningvoorraad op de woonwensen van de inwoners van onze dorpen. Nu en in de toekomst. Deze visie loopt van 2024 tot en met 2028. De keuzes die hier gemaakt worden, zijn echter ook belangrijk voor de periode daarna. Deze woonzorgvisie vormt de basis voor de nog op te stellen prestatieafspraken en functioneert als toetsingskader voor nieuwe wooninitiatieven. Deze woonzorgvisie is te beschouwen als bouwsteen voor een programma wonen onder de Omgevingsvisie.

Regionale en landelijke context In de laatste decennia is de volkshuisvesting geleidelijk het domein van de markt geworden. De rol van de overheid werd gemarginaliseerd. Maar de woningnood is groot en de betaalbaarheid staat voor veel groepen onder druk. Het Rijk neemt afscheid van deze periode en wil meer bijsturen. Daarom heeft de Rijksoverheid begin 2022 de Nationale Woon- en Bouwagenda uitgebracht, met als kerndoelen: beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit. De Wet versterking regie volkshuisvesting (Wvrv) moet ‘het versterken van de regie’ juridisch gaan borgen. De gemeente Dongen erkent het belang van meer regie en zet hier in de nieuwe woonzorgvisie dan ook op in. Dongen is geen eiland: onze woningmarkt opereert in een regionale context. Daarmee is samenwerking in onze regio van groot belang. Begin 2023 is een Regionale Woondeal gesloten tussen de regiogemeenten, de provincie Noord-Brabant en het Rijk. Daarnaast werken we met de regiogemeenten nauw samen aan nieuwe afspraken op het gebied van wonen en zorg.

1.4 Regionale woonzorgvisie In 2022 is in regionaal verband een woon-zorganalyse gemaakt. Deze analyse vormt de basis voor een regionale woonzorgvisie. Daarin komt de nadere invulling van zorg voor specifieke doelgroepen terug. Het gaat daarbij om vraagstukken die onze gemeente niet alleen kan oppakken. Daar hebben we de samenwerking in de regio voor nodig. Wat we weten op het gebied van wonen en zorg nemen we zo veel mogelijk mee in deze nieuwe woonzorgvisie, met name als het gaat over ouderen.

1.5 Samenwerking en participatie Voor de totstandkoming van deze woonzorgvisie hebben we een traject doorlopen waar de betrokkenheid van onze inwoners en de samenwerkingspartners groot was. Daar willen we iedereen die er zijn of haar steentje aan heeft bijgedragen dan ook hartelijk voor bedanken. Het proces bestond onder andere uit: •

•

Woningmarktonderzoek en woonzorganalyse Er is een bureaustudie uitgevoerd om vanuit het lokale woningmarktonderzoek (2021), regionale woningmarktonderzoek (2022) en regionale woonzorganalyse (2022) de belangrijkste woningmarkt- en woonzorgopgaven op een rijtje te zetten. Beleidsanalyse Ten opzichte van de situatie waarin de woonvisie ‘Dongen Woont 2017-2027’ is opgesteld zijn er een aantal zaken gewijzigd in de beleidscontext. Deze nieuwe beleidskaders (lokaal en regionaal) zijn in beeld gebracht.

5

•

Twee bewonersavonden Er zijn twee inloopbijeenkomsten – één in Dongen en één in ’s Gravenmoer – georganiseerd. Het doel van deze bijeenkomsten was om van de inwoners te horen hoe zij het wonen in de gemeente Dongen ervaren en welke thema’s zij belangrijk vinden. • Twee dialoogsessies met de gemeenteraad - Tijdens de eerste kaderstellende sessie zijn we in gesprek gegaan over de thema’s en woningmarkt- en woonzorgopgaven die naar voren kwamen uit de bureaustudie. Het doel was om van de gemeenteraad te horen waar de focus op moet liggen in de nieuwe woonzorgvisie. - Tussen de eerste en tweede sessie is gesproken met stakeholders en inwoners. Op basis van de opgehaalde input tot dan toe bespraken we tijdens de tweede sessie mde conceptbeleidskeuzes voor de koers van de nieuwe woonzorgvisie. Doel van deze sessie was toetsen of de gemeenteraad zich herkent in de concept-beleidskeuzes voor de richting van de woonzorgvisie. • Twee werksessies met betrokken partijen rondom wonen en zorg - Tijdens de eerste stakeholdersbijeenkomst zijn we met de woningcorporatie, huurdersbelangenvereniging, zorgpartijen, welzijnspartijen en projectontwikkelaars in gesprek gegaan over de woningmarkt- en woonzorgopgaven die naar voren kwamen uit de bureaustudie.

Doel van deze werksessie was input ophalen over hoe stakeholders aankijken tegen de ontwikkelingen op de woningmarkt en welke opgaven zij zien voor het toekomstige gemeentelijke woonbeleid. - Voorafgaand aan de tweede bijeenkomst is een conceptversie van de woonzorgvisie met de stakeholders gedeeld. Tijdens de sessie is besproken of stakeholders zich herkennen in het concept. Ook is besproken waar zij aanknopingspunten zien om samen met de gemeente te werken aan de realisatie van de doelstellingen van de woonzorgvisie.

6

2 Het verhaal van Dongen Doel We opereren als gemeente Dongen slagvaardig op het werkterrein wonen. Omdat prettig en passend wonen voor onze inwoners een hoge prioriteit heeft. Dit vraagt om een lokale overheid die actief de regie neemt, ervoor zorgt dat belemmeringen en vertragingen worden voorkomen of weggenomen en zo snel als mogelijk is resultaten boekt.

2.1 Versterken van de regie en verhogen van de doorzettingskracht In de samenleving valt er al enige tijd een duidelijke roep te horen om meer overheidsregie. Niet alleen op het terrein van wonen en zorg, maar ook op tal van andere sectoren in de maatschappij spelen complexe vraagstukken die vragen om meer sturing en richting. Dit leidt tot een verschuiving van de rol van de overheid: van vooral een faciliterende rol en het voeren van een voorwaardenscheppend beleid gericht op het bieden van ruimte voor initiatieven vanuit de markt, naar meer een regisserende rol. Op landelijk niveau is gehoor gegeven aan deze roep om meer regie in de vorm van een Nationale Woon- en Bouwagenda. Met daaruit voortvloeiende Regionale Woondeals en een versterking van de coördinerende rol van de provincies, met Nationale Prestatieafspraken en met de Wet Versterking Regie Volkshuisvesting (Wvrv). De gemeente Dongen erkent het belang van meer regie en werkt haar nieuwe woonzorgvisie uit in de geest van deze wet. Ook in de diverse gesprekken die wij voerden met inwoners en stakeholders, kwam duidelijk de wens naar voren om meer daadkracht en een stevigere rol voor de overheid.

2.2 Hoe gaan we dat bereiken? • • • • •

Versnellen Realisatiekracht vergroten Meer flexibiliteit aanbrengen Initiatieven stimuleren Beter communiceren

Versnellen De gemeente zet stevig in op het verkorten van de ontwikkeltijd van woningen door de procedures van planvorming en plantoetsing zo strak mogelijk te organiseren. We hebben als gemeente niet altijd invloed op het verkorten van planologische procedures. Deze vragen vaak de nodige tijd. Daar komt bij dat iedere inwoner x het wettelijk recht om bezwaar en beroep aan te tekenen, tot aan de Raad van State toe. Dit ligt buiten de invloedssfeer van de gemeente. De minister voor Volkshuisvesting heeft aangekondigd dat hij bezwaartermijnen wil inkorten en dubbele bezwaarmogelijkheden wil gaan uitsluiten. Als gemeente blijven we investeren in de kwaliteit van het lokale proces van inspraak en participatie. Ook zorgen we dat we belanghebbenden goed en in een vroegtijdig stadium horen en blijven we duidelijk communiceren. Maar een garantie op minder bezwaar- en beroepsprocedures geeft dit niet. De bouwtijd zelf valt te verkorten door meer te werken met modulaire systemen die prefab worden geproduceerd in een fabriek en kant en klaar worden aangevoerd. Dit gaat niet alleen sneller, maar is ook minder gevoelig voor weersinvloeden en levert tevens betere arbeidsomstandigheden op in de bouw. De gemeente bouwt niet zelf, maar gaat het gesprek aan met de ontwikkelende partijen om meer gebruik te maken van modulair en circulair bouwen.

7

Een recente trend is vertraging door gebrek aan capaciteit bij netleveranciers en “netcongestie” op het elektriciteitsnetwerk. We proberen dit te voorkomen door in een zo vroeg mogelijk stadium goede afspraken te maken met de stroomleveranciers en de nutspartijen. Tenslotte willen we meer gebruik gaan maken van flexwoningen. In de regio Hart van Brabant loopt het project flexwonen. Hierin werken alle negen gemeenten en de daar werkzame corporaties samen aan de realisatie van flexwoningen. De kwaliteit van flexwoningen is in de afgelopen jaren snel toegenomen. Veel flexwoningen hebben tegenwoordig een energielabel A, een warmtepomp en bieden een hoog wooncomfort. De bouw van flexwoningen gaat snel, omdat deze ook kant-en-klaar op een vrachtwagen worden aangevoerd. Daarnaast is een extra voordeel van flexwoningen dat deze geplaatst kunnen worden op basis van een tijdelijke vergunning, voor maximaal 10 tot 15 jaar, op plekken die geen woonbestemming hebben. Hierdoor hoeft niet eerst het bestemmingsplan gewijzigd te worden. Dit bespaart aanzienlijke doorlooptijd.

Realisatiekracht Bij de ambitie om meer regie te voeren, past dat de gemeente ook steeds kritisch kijkt naar haar eigen capaciteit en bezetting. We moeten voldoende menskracht hebben om versnellingstafels te bemensen, proactieve gesprekken te voeren en om vergunningsaanvragen binnen de wettelijk gestelde termijnen te behandelen.

Flexibiliteit Een andere belangrijke pijler om sneller tot resultaten te komen in het woondomein is het vergroten van de flexibiliteit van de gemeente. Soms is er gemeentelijk beleid dat snelle woningbouw lastig maakt. We gaan kijken of er regels zijn die we kunnen versoepelen of wegnemen. Immers: als er minder regels zijn, dan verlopen procedures makkelijker en is er minder tijd en capaciteit nodig voor het toetsen van de regels. Bovendien kan meer flexibiliteit in de gemeentelijke kaders ook het toevoegen van meer woningen mogelijk maken. Naast uitbreiding/nieuwbouw aan de rand van de dorpen gaan we ook de inbreidingsmogelijkheden van de bestaande kernen optimaal benutten. Flexibeler omgaan met gemeentelijke kaders kan de mogelijkheden vergroten. Zo kan het flexibel omgaan met parkeernormen, welstandsnormen en bepalingen over maximale bebouwingsvlakken in bestemmingsplannen de mogelijkheden vergroten om woningen te splitsen of op eigen terrein een extra woning te bouwen. Ook in het buitengebied kan flexibiliteit zorgen voor kansen. Veel agrarische bedrijven verminderen de komende jaren hun activiteiten. Hierdoor zullen niet alle boerderijen en schuren meer nodig zijn. Er bestaat al regelgeving rond VAB (vrijkomende agrarische bebouwing), zoals ruimte-voor-ruimte regelingen.

Deze leveren in de praktijk echter vooral grote woningen in de dure koopsector op, en niet de woonproducten waar we in Dongen behoefte aan hebben. De provincie Noord-Brabant heeft nieuw beleid gemaakt waardoor men meer mogelijkheden wil creëren voor nieuwe woonvormen in het buitengebied. In het kader van de gemeentelijke visie voor het buitengebied onderzoeken waar we het bij het provinciale beleid kunnen aansluiten om ook andere, nieuwe woonvormen in het landelijk gebied te kunnen toestaan. Te denken valt aan groepswonen, hofjeswonen of tiny houses.

Stimuleren van initiatieven Meer regie voeren wil niet automatisch zeggen dat de gemeente alles zelf moet organiseren. Steeds vaker zien we initiatieven uit de samenleving: burger- of ouderinitiatieven, CPO-groepen en andere vormen van zelfredzaamheid en samenredzaamheid. We juichen dit soort initiatieven toe, zeker in het geval dat zij zelf voor een potentiële locatie zorgdragen. We gaan als gemeente initiatieven welwillend tegemoet treden en ze waar nodig ondersteunen.

8

Beter communiceren We gaan de communicatie verbeteren over zaken die nu al mogen of nu reeds bestaande maatregelen en instrumenten. We hebben bij de inloopbijeenkomsten gemerkt dat sommige bestaande regelingen onvoldoende bekend zijn in de samenleving (zoals bestaande regelingen rond (pré)mantelzorgwoningen en AutoMaatje). We pakken het woonbeleid van Dongen op rondom vier centrale thema’s: • • • •

Leefbare wijken en kernen Kansen voor jongeren en starters Ouderen en de vergrijzingsopgave Voldoende en passende woningen

Deze werken we in de volgende hoofdstukken nader uit.

3 Leefbare wijken en kernen Doel We zorgen dat de wijken en kernen van Dongen veerkrachtig zijn, waarin alle inwoners prettig met elkaar samenwonen, naar elkaar omkijken en voor elkaar zorgen – in een groene en toegankelijke omgeving.

3.1 Leefbare woonomgeving In het landelijk Programma Een Thuis voor Iedereen1 kondigt de minister voor Volkshuisvesting aan te willen streven naar een hoger aantal sociale huurwoningen in heel Nederland en een ‘eerlijker’ verdeling van die voorraad over alle gemeenten in Nederland. Hierbij wordt een streefgetal genoemd van 30% sociale huurwoningen in iedere gemeente. Op landelijk niveau is dit nodig om in de woonvraag van onderstaande aandachtsgroepen te kunnen voorzien.

Aandachtsgroepen uit het programma Een Thuis voor Iedereen: • Uitstromers intramurale voorziening, zoals Beschermd Wonen (BW), Maatschappelijke Opvang (MO) of Jeugdhulp met verblijf • (Dreigend) Dak- en thuisloze mensen • Sociaal en/of medisch urgenten • Arbeidsmigranten • Woonwagenbewoners • Studenten • Statushouders

In de gemeente Dongen is het aandeel sociale huur lager, namelijk circa 21%. Om de aandachtsgroepen én ook de regulier woningzoekenden te kunnen huisvesten, is het nodig om het aandeel (goedkope) sociale huurwoningen in de gemeente op te hogen. Om de draagkracht van wijken en kernen te behouden, dienen sociale huurwoningen verspreid te worden. Daarnaast stelt het huisvesten van mensen die zorg- of ondersteuning nodig hebben eisen aan de woonomgeving. Denk hierbij aan een goed ingerichte leefomgeving die een veilige ontmoeting, mobiliteit en de gezondheid

1 https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/05/11/programma-een-thuis-voor-iedereen

9

positief beïnvloedt. Ook het versterken van de sociale basis en het omkijken naar elkaar zijn hier een onderdeel van.

3.2 Hoe gaan we dat bereiken? • • •

Versterken sociale basis In kaart brengen wat er nodig is aan huisvesting voor aandachtsgroepen Kansen benutten in bestaande wijken - Transformeren bestaande panden - In wijken met weinig sociale huur actief kansen pakken om sociale huur toe te voegen - Bij nieuwbouwprojecten vanaf 12 woningen bouwen we in principe 30% van de woningen in de categorie sociale huur. De sociale huurwoningen worden door Casade geëxploiteerd. • Zorgen voor een groene, toegankelijke en duurzame leefomgeving

Versterken sociale basis Een sterke sociale basis is ons streven. Juist het naar elkaar omkijken door inwoners onderling gaan we stimuleren. Verbinding (sociale cohesie) is nodig, omdat de zorg en ondersteuning voor ouderen en aandachtsgroepen in belangrijke mate zal worden geleverd door mantelzorg en informele netwerkzorg. We constateren een aantal tendensen in de samenleving waar we aan gaan werken om de sociale basis te versterken: • Om meer vrijwilligers aan te trekken, moeten we vrijwilligerswerk meer flexibel en laagdrempeliger maken. Om specifiek jongeren te verleiden tot het verlenen van vrijwilligerswerk, kunnen we stimuleren (bijvoorbeeld op de basisschool) dat het normaal is om wat voor een ander te doen: vrijwilligerswerk hoort erbij. • De ervaring leert dat veel mensen niet om hulp durven te vragen of niet weten waar ze terecht kunnen met een hulpvraag. Het delen van succesverhalen in lokale bladen kan hierbij helpen. Het communiceren over het toekomstige Dorpsteam is belangrijk zodat inwoners weten waar ze terecht kunnen met al hun hulpvraag. • De inzet van (digitale) tools om vraag en aanbod bij elkaar te brengen, ruilzorg (elkaar helpen via buurtverenigingen) en het stimuleren van buurtinitiatieven zijn voorbeelden hoe inwoners meer voor elkaar kunnen betekenen.

• Door de ontwikkeling van gemengde woonconcepten – concepten waarin een divers palet aan bewoners met verschillende achtergronden terecht kan en samenlevingsopbouw (community building) expliciet wordt bevorderd – zorgen we voor voldoende draagkracht in de wijk. Binnen gemengde woonconcepten is de balans tussen het aantal mensen met en zonder zorgvraag belangrijk. Uiteraard letten we op het karakter van een gebied. De aanwezige kwaliteiten gaan we juist benutten en de draaglast spreiden naar vermogen. We geven Casade waar mogelijk de kans om meer bezit te verwerven in wijken waar nu weinig sociale huurwoningen staan. “Dongen-Vaart is een hechte gemeenschap”. Zorgen voor elkaar kan alleen als je elkaar kent.”

“Een centraal loket waar we met al onze hulpvragen terechtkunnen, in plaats van dat we van het kastje naar de muur worden gestuurd waardoor we mogelijke zorg of hulp mislopen.”

Aandachtsgroepen In de regionale woonzorgvisie komt de nadere invulling van zorg voor specifieke doelgroepen terug. Hierbij gaat het om vraagstukken waarvoor samenwerking tussen de gemeenten in de regio nodig is. Hieronder volgt een overzicht van wat we weten op het gebied van wonen, welzijn en zorg voor Dongen.

10

•

•

•

•

•

•

Uitstromers intramurale voorziening (beschermd wonen, maatschappelijke opvang of jeugdhulp) De regio Hart van Brabant heeft regionale afspraken gemaakt om, op basis van een goede spreiding over de regio, cliënten die uitstromen uit een intramurale voorziening, een goede woonplek binnen de regio te bieden. Een woonplek die zoveel als mogelijk aansluit bij het behoefteprofiel van de cliënt en de draagkracht van de buurt. Voor Dongen betekent dit dat jaarlijks zo’n 13 uitstromers uit intramurale voorzieningen worden verwacht. De afgelopen jaren had Casade 8 tot 10 woningen beschikbaar voor uitstromers. Het aantal beschikbare woningen zal dus wat moeten toenemen om uitstromers te kunnen huisvesten. Een nadere invulling van de opgave voor deze doelgroep komt terug in de regionale woonzorgvisie. (Dreigend) dak- en thuisloze mensen en sociaal en/of medisch urgenten De nadere invulling van de opgaven voor (dreigend) dak- en thuisloze mensen en sociaal en/of medisch urgenten komt terug in de regionale woonzorgvisie. Arbeidsmigranten Veel Dongense bedrijven zijn aangewezen op buitenlandse werknemers. Deze arbeidsmigranten moeten tijdens hun verblijf hier onder goede omstandigheden kunnen verblijven. Samen met andere gemeenten in de regio zijn afspraken gemaakt om voldoende en kwalitatief goede huisvesting voor arbeidsmigranten te faciliteren.

Voor de lokale opgave wordt uitgegaan van een groei van ongeveer 500 in Dongen werkzame arbeidsmigranten in 2018 naar een doorgroei van 700 tot 900 personen tot 2025. Naast de eigen opgave voor hier werkzame personen heeft Dongen een regionale opgave om 200 tot 250 huisvestingsplaatsen te realiseren. In totaal is er behoefte aan zo’n 900 tot 1.150 huisvestingsplaatsen. In 2022 had onze gemeente 18 vergunde locaties met in totaal 520 logiesplaatsen. Dit betekent dat er nog ongeveer 380 tot 400 extra plaatsen nodig zijn. Woonwagenbewoners Dongen heeft één woonwagenlocatie voor woonwagens. In de regio is afgesproken dat elke gemeente en corporatie het regionale toewijzingssysteem hanteren. Studenten De meeste Dongense jongeren die gaan studeren en op zichzelf willen wonen, zullen dat doen in de stad waar ze studeren. Maar als studenten in Dongen willen blijven wonen, moet dat kunnen. We kijken waar kansen liggen om specifiek voor studenten (on)zelfstandige woonruimte te realiseren. Statushouders De gemeente had in 2022 een taakstelling van 36 te huisvesten statushouders. In 2023 ligt de taakstelling dubbel zo hoog: 73 te huisvesten statushouders. Er zal dus meer woonruimte beschikbaar moeten komen voor deze doelgroep. Bij een gemiddelde bezettingsgraad van 2 personen per huishouden, betekent dit dat statushouders behoefte hebben aan ruim 35 woningen.

Kansen benutten in bestaande wijken We zijn zuinig op onze ruimte en landschappelijke kwaliteiten. Een grote woningbouwopgave vraagt om goede ruimtelijke keuzes. Daarom benutten we kansen in bestaande wijken. Vooral voor ouderen en aandachtsgroepen ligt inbreiding voor de hand, want daar zijn de voorzieningen al aanwezig. Om nieuwe woonvormen toe te voegen, kunnen bestaande panden getransformeerd worden, zoals vrijkomende scholen en bedrijfslocaties. Verder pakken we actief kansen aan om sociale huur toe te voegen in wijken waar momenteel nog weinig sociale huurwoningen staan. De opgave is echter zodanig groot, dat deze niet enkel via inbreiding is in te vullen. Bouwen op uitbreidingslocaties aan de randen van onze kernen is daarom noodzakelijk. Bij nieuwbouwprojecten vanaf 12 woningen (Ladder voor duurzame verstedelijking) bouwen we in principe 30% van de woningen in de categorie sociale huur. Een deel van deze woningen krijgt een huur onder de 1 e aftoppingsgrens, zodat de woningen bereikbaar zijn voor aandachtsgroepen. Het aantal woningen stemmen we af met Casade.

11

Groene en toegankelijke leefomgeving Met de ontwikkeling dat mensen langer en zelfstandig wonen zullen mensen die minder mobiel zijn, in hun omgeving voorzieningen, ontmoeting en beschutting moeten vinden. Liefst is dit verspreid over de hele gemeente aanwezig. Het is niet realistisch dat iedere kern over dezelfde voorzieningen beschikt, maar we zorgen er ten minste voor dat overal de mogelijkheid tot ontmoeting er is: want naar elkaar omkijken (zoals boodschappen doen of onderling vervoer regelen) faciliteer je door elkaar te ontmoeten. Ontmoeting tussen alle inwoners gaan we stimuleren in zowel de openbare ruimte (zoals creëren van rustplekken) als in openbare gebouwen.

Duurzaamheid In het landelijke Klimaatakkoord is vastgelegd dat de woningvoorraad in 2050 energieneutraal is. De periode tot 2030 geldt als aanloopperiode waarin ongeveer 20% van de woningvoorraad energieneutraal is. Om dit te bereiken in Dongen moeten nieuwe woningen nu al (bijna) energieneutraal worden gebouwd (BENG). De grootste opgave ligt bij de verduurzaming van de bestaande voorraad. Om woningen aardgasvrij te kunnen maken, moeten deze goed zijn geïsoleerd (minimaal label B). In Dongen is de isolatie van ongeveer 65% van de woningen nog onvoldoende. Dit betreft vooral oudere woningen, gebouwd voor 1992. In de Transitievisie Warmte hebben we ons streven beschreven om tot 2030 1.400 bestaande woningen (20% van de totale isolatieopgave) te isoleren tot een niveau waarop ze op een later moment aardgasvrij gemaakt kunnen worden. Daarnaast verzamelen we kennis over technieken, organisatie en financiering van aardgasvrije warmteoplossingen en zijn we gestart met een pilot waarin een buurt aardgasvrij wordt gemaakt. Verduurzaming betekent ook gedragsverandering. Daarom wordt in de gezamenlijke prestatieafspraken (vier huurdersbelangenverenigingen, Casade en de gemeenten Dongen, Loon op Zand en Waalwijk) sterk ingezet op het coachen en sturen op het gedrag van bewoners. Casade investeert volop in het verduurzamen van haar bestaande woningvoorraad.

Daarnaast is circulariteit essentieel om verdere structurele verduurzaming mogelijk te maken, materialen te hergebruiken en de hoeveelheid afvalstoffen terug te dringen. Casade en de gemeenten werken de circulariteitsgedachte gezamenlijk verder uit (in aanbestedingsbeleid, ondersteuning deeleconomieën, etc.).

12

4 Kansen voor jongeren en starters Doel We zorgen dat thuiswonende jongeren en andere starters binnen redelijke tijd een zelfstandige en betaalbare woning voor zichzelf kunnen vinden in Dongen.

4.1 Weinig aanbod voor jongeren en starters De huidige woningvoorraad in Dongen is redelijk eenzijdig met relatief veel (grotere) eengezinswoningen. De gemiddelde woningprijs in Dongen is in de periode 2019 – 2021 gestegen met € 74.000. Dit is een procentuele stijging van 25%. Starters in Dongen hebben een sterke koopwens (67%). De gestegen woningmarktprijzen bemoeilijken de kansen om een woning te vinden in het koopsegment. Door de gestegen woningprijzen kunnen starters ook niet profiteren van doorstroming. De vrijkomende huizen zijn te duur en worden onder andere gevuld door mensen van buitenaf. Daarnaast is het aandeel appartementen in Dongen vergeleken met Nederland en de regio klein met 16%. De koopvoorraad bestaat voor slechts 5% uit appartementen. Voor het huursegment geldt dat er lange wachttijden zijn, waardoor ook dit segment weinig alternatieven biedt voor starters. Dat er een tekort is aan aanbod voor onder andere starters zien we terug in het woningbehoefteonderzoek. Er is de komende jaren extra behoefte aan appartementen (koop en huur) en betaalbare grondgebonden koopwoningen. Ook tijdens de inloopbijeenkomsten is vooral gevraagd om betaalbare woningen voor jongeren en starters. Als gemeente vinden wij dat onze jongeren een woning voor zichzelf moeten kunnen vinden in Dongen.

4.2 Hoe gaan we dat bereiken? •

Direct woningen toevoegen voor jongeren en starters - Kleiner bouwen: maximaal 1 of 2 slaapkamers (appartementen, kleine kavels, rug-aan-rug woning) - Betaalbaar bouwen, deels in huur en deels in koop. • Woonruimteverdeling: onderzoeken hoe jongeren en starters meer kans kunnen krijgen in de woonruimteverdeling

Direct woningen toevoegen voor jongeren en starters We gaan kleiner bouwen om onze jongeren en starters kansen te bieden om een betaalbare woning voor zichzelf te vinden. Voor starters betekent dit een (koop)woning met maximaal 2 slaapkamers. Voor jongeren is een (huur)woning met maximaal 1 slaapkamer voldoende. Belangrijk is om divers aanbod toe te voegen, om te voldoen aan de verschillende behoeften van jongeren en starters: zoals appartementen, kleinere kavels en rug-aan-rug woningen. Het voordeel van deze woonvormen is dat er nauwelijks mogelijkheden van uitbouw zijn. Hierdoor blijft de woning behouden voor de doelgroep. De woningen worden toegevoegd in het betaalbare huur- en koopsegment.

Woonruimteverdeling Om het starters op de koopwoningmarkt gemakkelijker te maken, biedt de gemeente een starterslening aan. De starterslening vult het verschil op tussen de prijs van het huis en het bedrag dat een starter maximaal kan lenen bij de bank.. Wat betreft de huurwoningmarkt onderzoeken we hoe jongeren en starters meer kans kunnen krijgen in de woonruimteverdeling. Het systeem van selectie op inschrijvingsduur is voor jongeren ongunstig, omdat je je pas op je 18e mag inschrijven. Bij Woning in Zicht worden nu sommige woningen al via loting toegewezen. Hierdoor maken jongeren op die woningen evenveel kans als andere woningzoekenden. Het woonruimteverdeelsysteem in Woning in Zicht wordt gewijzigd. In 2024 wordt de ‘haastrij’ geïntroduceerd. De bedoeling van deze haastrij is dat woningzoekenden met weinig inschrijfduur sneller

13

kans maken op een woning. Hiermee worden de kansen voor onder andere jongeren om een woning te vinden, groter. De woningen die worden aangeboden zijn een dwarsdoorsnede van het hele aanbod. Anderzijds kunnen we voorrang verlenen aan onze eigen inwoners (zie het groene kader). In Dongen komt ook zonder sturing/wetgeving al ruim 50% van de huurwoningen terecht bij onze eigen inwoners. Wanneer we wel sturingsmogelijkheden zouden hebben, kunnen we de Huisvestingsverordening inzetten voor maatwerk voor specifieke doelgroepen. Zoals jongeren, starters en ouderen. Een nieuw seniorencomplex kunnen we dan bijvoorbeeld toewijzen aan ouderen uit Dongen. Ook nieuwbouw koopwoningen kunnen we dan toewijzen aan specifieke doelgroepen.

Gemeenten kunnen momenteel 50% van de beschikbare huurwoningen toewijzen op basis van economische of maatschappelijke binding. Dit kan alleen met de inzet van een Huisvestingsverordening. Binnen die 50% mag maximaal de helft, dus 25% van het totaal, worden toegewezen aan mensen met een lokale binding. Met de nieuwe Huisvestingswet (in voorbereiding) mogen gemeenten voor de gehele 50% bepalen hoe zij deze ruimte verdelen tussen mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. Ze mogen dus ook de gehele 50% toewijzen aan inwoners van de eigen gemeente. Daarnaast mogen gemeenten naast huurwoningen ook koopwoningen (nieuwbouw) tot de NHG-grens gaan toewijzen op deze grond.

14

5 Ouderen en de vergrijzingsopgave Doel We zorgen dat ouderen prettig oud kunnen worden, en dat zij waar mogelijk de zorg en aandacht krijgen die nodig is om in hun gewenste omgeving te (blijven) wonen.

5.1 De vergrijzingsopgave en het ondersteunings- en zorglandschap Op dit moment werkt 1 op de 7 mensen in Nederland in de zorg. Als de inrichting van de zorg zo blijft als nu, dan moet dat in 2045 - vanwege de vergrijzing - zijn toegenomen tot 1 op de 4. Dat is niet realistisch. Op dit moment is er al een groot tekort aan personeel in de zorg. In het Programma Wonen en Zorg voor Ouderen (WOZO) roept de minister voor Langdurige Zorg daarom op tot een andere blik op de zorg voor ouderen: ‘zelf als het kan, thuis als het kan en digitaal als het kan’ 2. Daarmee wordt voortgebouwd op een ontwikkeling die al langer gaande is, waarbij ouderen langer zelfstandig blijven wonen. Zelfredzaamheid en ‘omzien naar elkaar’ wordt steeds belangrijker. Niet elke ondersteuningsvraag kan meer door professionele zorgverleners worden ingevuld. De huidige woningvoorraad is nog niet toekomstbestendig. Daarvoor is het nodig om bestaande woningen levensloopgeschikt te maken en voldoende woonvormen voor ouderen te realiseren.

5.2 Hoe gaan we dat bereiken? •

Primair inzetten op langer zelfstandig wonen in de eigen woning Woningaanpassingen bestaande woningvoorraad Stimuleren zelfredzaamheid ouderen • Waar zich kansen voordoen: nieuwbouw voor ouderen - Rond centrum: appartementen dichtbij voorzieningen - Buiten het centrum / aan de rand van de kernen: patiowoningen en hofjesconcepten (+ inzet technologie) -

Levensloopgeschikte woningen Naarmate mensen ouder worden, neemt de kans op gezondheidsklachten toe. Die groep wordt door de vergrijzing groter. Hierdoor moeten er meer levensloopgeschikte woningen bij komen. Dat wil zeggen: woonkamer, keuken, slaapkamer en badkamer op dezelfde verdieping en zonder trappen bereikbaar, en sanitaire ruimten zijn groot genoeg om ondersteuning te kunnen bieden. Levensloopgeschikte woningen toevoegen kan door het aanpassen van de huidige woningen en door nieuwbouw voor ouderen te realiseren. Momenteel is slechts 10% van de woningvoorraad in Dongen levensloopgeschikt. Dit komt doordat er veel grondgebonden woningen zijn; deze zijn niet direct geschikt. Daarentegen is 80% van de woningvoorraad levensloopgeschikt te maken. Dit zijn woningen die met relatief beperkte middelen geschikt te maken zijn, zoals bijvoorbeeld door het installeren van een traplift of het verlagen/weghalen van drempels. We kijken kritisch wanneer het realistischer is om te verhuizen dan de woning aan te passen. Casade zet hier seniorenconsulenten voor in. De behoefte is er om ook voor eigenaren van een koopwoning seniorenconsulenten in te zetten. Ook het horizontaal of verticaal splitsen van grote woningen of panden kan bijdragen aan de toename van gelijkvloerse (beneden)woningen voor ouderen. Daarnaast kijken we waar zich kansen voordoen om nieuwbouw voor ouderen te realiseren.

Geclusterde woonvormen zijn belangrijk. Dat kan door de bouw van gelijkvloerse woningen of appartementen, maar denk zeker ook aan CPO-projecten en hofjeswoningen. Het stimuleren van CPO2https://www.rijksoverheid.nl/documenten/rapporten/2022/07/04/wozo-programma-wonen-ondersteuning-en-zorg-voor-ouderen

15

projecten door de gemeente werd door inwoners tijdens de inloopbijeenkomsten als belangrijk onderwerp genoemd. Dit soort initiatieven helpt ook bij het op gang brengen van doorstroom. Als inwoners zelf de eigenaar zijn van het initiatief, is de verhuisgeneigdheid immers groter. Rond het centrum – en dus dichtbij de voorzieningen – gebruiken we de ruimte optimaal. Dat doen we door de bouw van appartementen. De vergrijzingsopgave is echter zo groot, dat we ook aan de randen van de kernen woningen voor ouderen moeten toevoegen. Dat doen we door ruimte te bieden om patiowoningen te realiseren. Daarbij is ook de inzet van technologie van een groter belang, omdat aan de rand van de kernen minder voorzieningen zijn.

Zelfredzaamheid Langer en weer zelfstandig wonen is een behoefte van veel mensen, maar het is ook een manier om de zorg betaalbaar te houden. Lang niet alle inwoners zijn zich er van bewust dat zij zelf actief stappen moeten ondernemen om mee te kunnen blijven doen in de samenleving. Niet alle zorg zal meer door zorgprofessionals worden geleverd, maar de zorg is ‘van en voor ons allemaal’. Dat bewustwordingsgesprek – met de vraag aan mensen wat zij zelf in gang gaan zetten om bewust ouder te worden – moeten we gaan voeren. Door ouderen te activeren om tijdig over hun toekomst na te denken, houden zij zelf de regie. Daarbij is het ook belangrijk om verder te kijken: gezondheid gaat om meer dan om ‘niet-ziek zijn’. We gaan uit van de positieve gezondheidsbenadering: ‘wat kan wél’. Daarbij gaat de aandacht uit naar onder meer mentaal welbevinden, zingeving, en sociaal en maatschappelijk ‘meedoen’. Het realiseren van gemixte kernen en wijken – waar jong en oud, ‘zorgvragers’ en ‘zorgdragers’ elkaar ontmoeten en naar elkaar omzien – draagt bij aan ieders welzijn en gezondheid. Deze zelf- en samenredzaamheid zorgt er bovendien voor dat de zorgvraag richting professionals afneemt.

16

6 Beschikbaarheid van woningen Doel We zorgen dat er voldoende woonruimte in iedere prijsklasse is om de (toekomstige) verschillende inwoners van Dongen te kunnen huisvesten.

6.1 Voldoende en passende woningen De huidige druk op de woningmarkt is zodanig dat er in vrijwel elk segment wel ruimte is om woningen toe te voegen. Maar er zijn diverse doelgroepen, zoals starters, voor wie het vinden van een goede betaalbare woning extra lastig is. Het aantal ouderen groeit snel, maar passende woningen zijn er onvoldoende. De eenzijdigheid van het woningaanbod, met veel grote woningen, sluit niet aan bij deze veranderde bevolkingsopbouw. Bovendien is Dongen in trek bij mensen van elders en zullen kwetsbare aandachtsgroepen meer evenwichtig verdeeld worden over de regio. De schaarste aan woningen laat zich hier nog sterker voelen, ook voor de lokale woningzoekers. Deze ontwikkelingen vragen meer en andere woningen.

6.2 Hoe gaan we dat bereiken? Woningen toevoegen voor jongeren/starters, ouderen (met een zorgvraag) en lage inkomens • Plancapaciteit nieuwbouw: - Harde plancapaciteit: 560 woningen (47% koop en 53% huur) - Zachte plancapaciteit: 285 woningen (69% koop en 31% huur) - 130% plancapaciteit: zoekopgave voor nog eens 300 woningen ➢ 200 woningen voor starters/jongeren en lage inkomens ➢ 100 levensloopgeschikte woningen voor ouderen • Benutten bestaande woningvoorraad: splitsen van grote woningen/kamerdelen (Onder de Pannen, Duo-woningen, kangoeroewoningen, mantelzorgwoningen, etc.)

Plancapaciteit In de Nationale Woon- en Bouwagenda stelt het Rijk dat er regionale woondeals moeten komen. In de Woondeal SRBT-regio staat dat er tot 2030 ruim 39.000 (netto) woningen moeten worden gerealiseerd. Er is een grote behoefte aan betaalbare woningen. Daarom is het streven om 30% sociale huurwoningen en 40% middelhoge huurwoningen of betaalbare koopwoningen te realiseren in de regio.

Woondeal Nieuwbouwopgave SRBT-regio 2022-2030: • 30% sociale huurwoningen • 40% middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen

Elke gemeente neemt een aandeel van de regionale opgave. Zo is de minimale opgave voor Dongen 681 (netto) woningen in de periode 2022-2026. In lijn met deze minimale opgave blijkt uit het lokale woningmarktonderzoek (2021) dat tussen 2022 en 2031 naar schatting 1.055 extra woningen nodig zijn. In 2022 was de netto toevoeging 172 woningen. Dit betekent dat er tot 2031 nog zo’n 885 extra woningen nodig zijn. In het woningbouwprogramma zijn plannen opgenomen die moeten resulteren in een toevoeging van 845 (netto) woningen3: 740 woningen tussen 2023 en 2027 en nog zo’n 105 woningen vanaf 2028. Van deze 845 woningen vallen 560 woningen onder de harde plannen en 285 woningen onder de zachte plannen. 3 Peildatum 1 januari 2023

17

•

Harde plancapaciteit: 264 koopwoningen (47%) en 296 huurwoningen (53%). De harde woningbouwplannen landen allemaal in de kern Dongen, op 10 dure koopwoningen in ’s Gravenmoer na. In onderstaande tabel is te zien dat de harde woningbouwplannen redelijk goed verdeeld zijn naar goedkoop, middelduur en duur. De plannen liggen in lijn met de afspraak uit de woondeal: 32% sociale huur (streven woondeal: 30%) en 38% middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen tot € 355.000 (streven woondeal: 40%).

Segment Sociale huur Middeldure huur Goedkope koop (tot provinciale prijsgrens goedkoop) Middeldure koop (tot betaalbaarheidsgrens) Dure koop (> betaalbaarheidsgrens) Totaal

•

Harde plancapaciteit 177 (32%) 119 (21%) 13 (2%) 86 (15%) 165 (30%) 560 (100%)

Zachte plancapaciteit: 196 koopwoningen (69%) en 89 huurwoningen (31%). Onderstaande tabel laat zien dat ook de zachte plannen met 28% sociale huur en 39% middeldure huurwoningen en betaalbare koopwoningen conform de woondeal zijn. Echter is de verdeling binnen die laatste categorie wat scheef: 3% middeldure huur, 9% goedkope koop en 27% middeldure koop. Aangezien jongeren/starters en mensen met een laag inkomen vooral behoefte hebben aan goedkope woonruimte, is het essentieel om meer te sturen op goedkope koop in plaats van middeldure koop.

Segment Sociale huur Middeldure huur Goedkope koop (tot provinciale prijsgrens goedkoop) Middeldure koop (tot betaalbaarheidsgrens) Dure koop (> betaalbaarheidsgrens) Totaal

Zachte plancapaciteit 79 (28%) 10 (3%) 26 (9%) 77 (27%) 93 (33%) 285 (100%)

Daarnaast is het belangrijk dat betaalbare en (middel)dure woningen verspreid worden over de kernen. Van de zachte plancapaciteit landt ongeveer 60% in ’s Gravenmoer en 40% in Dongen. In ’s Gravenmoer is relatief minder sociale huur beoogd en meer (middel)dure koop dan in Dongen. Er is ook nog een plan in voorbereiding voor Klein Dongen Vaart met 35 woningen. Daarbij is opdracht gegeven om rekening te houden met 30% sociale huur. Met een netto plancapaciteit van 845 woningen wordt niet helemaal voldaan aan de behoefte van zo’n 880 extra woningen: dit komt namelijk uit op een tekort van 35 woningen. Het tekort zal in werkelijkheid echter groter zijn, omdat er altijd plannen zijn die vertragen of uitvallen. Daarom gaan we uit van een ruime plancapaciteit (130%) om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. Wanneer we uitgaan van 130% plancapaciteit – ongeveer 1.150 woningen – komen we ruim 300 woningen tekort. We streven er naar om in nieuwe plannen nog 300 woningen aan de plancapaciteit toe te voegen. Hiervan voegen we ongeveer 200 woningen voor jongeren/starters en lage inkomens toe en 100 levensloopgeschikte woningen voor ouderen. We gaan onderzoeken of de inbreiding en uitleglocaties die uit de scans naar voren zijn gekomen, gebruikt kunnen worden voor deze 300 woningen.

Aandachtspunt hierbij is dat de opgave vanuit de regionale woondeal en de behoefte vanuit het woningmarktonderzoek berekend zijn op basis van de (provinciale) bevolkingsprognose. Wanneer de prognose geactualiseerd wordt, kan dit leiden tot een extra behoefte aan woningen.

18

Vereveningsfonds Voorwaarde wordt dat bij nieuwbouwprojecten vanaf 12 woningen 30% uit sociale huurwoningen bestaat. Als het door bijzondere omstandigheden niet mogelijk is om voldoende sociale huur te realiseren, nodigt de gemeente partijen uit om onderling afspraken te maken (zoals het uitwisselen van locaties). Hierdoor blijft de realisatie van 30% sociale huurwoningen gegarandeerd. Als het niet lukt om onderling afspraken te maken, dan kan gebruikt worden gemaakt van een vereveningsfonds. Wanneer op een locatie te weinig sociale huurwoningen worden gebouwd, kan de gemeente dit fonds ter compensatie inzetten om op een andere locatie een grotere aantal huurwoningen te laten bouwen.

Benutten bestaande woningvoorraad Niet alleen door nieuwbouw kunnen we woningen toevoegen aan de voorraad. Dat kan ook door de bestaande woningvoorraad te benutten. Bovendien heeft dit als voordeel dat de ruimtelijke kwaliteit van onze gemeente zoveel mogelijk behouden blijft. Daarbij benutten we ruimte zo goed mogelijk en leidt het tot meer kleinere woningen. • Er staan relatief veel ruime woningen in Dongen. We verruimen splitsingsmogelijkheden- en criteria. Hierdoor kunnen ruime woningen makkelijker gesplitst worden in een bovenwoning en benedenwoning of in meerdere kleine appartementen. De benedenwoning is dan bijvoorbeeld geschikt voor ouderen en de bovenwoning(en) voor starters. Ook door het splitsen van grote percelen kunnen extra woningen toegevoegd worden. • Er zijn al regelingen voor het huisvesten van meerdere generaties op één erf, zoals de kangoeroewoning en (pré-)mantelzorgwoningen. Niet alle inwoners zijn hiervan op de hoogte, dus we zullen actief campagnes inzetten om inwoners op de hoogte te brengen van de mogelijkheden. • We benutten tijdelijke huisvesting om de huidige druk op de woningmarkt te verlichten. We stimuleren projecten als “Onder de Pannen”, waarbij mensen die kamers over hebben (zowel in koopwoningen als in huurwoningen) één of meer kamers mogen verhuren.

Door deze constructie niet mee te laten tellen in de kostendelersnorm, nemen we belemmeringen voor de hoofdbewoner en onderhuurder weg, zoals het korten op een uitkering, toeslag of AOW. We ondersteunen andere initiatieven zoals DUO Wonen, waarbij eigenaren van grote woningen gestimuleerd worden om hun woning te splitsen in een levensloopbestendige woning voor zichzelf en een woning voor jongeren/starters.

19