2022-009266 RV Bp Watertorenstraat 10 Dongen

RAADSVOORSTEL

Zaaknummer

: 2022-009266

Portefeuillehouder

: C.A.M. de Jong

Behandelend ambtenaar

: Barbara van Schijndel

Onderwerp

: Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Watertorenstraat 10 Dongen

VOORSTEL: Wij stellen uw raad voor: 1. Vast te stellen het bestemmingsplan Watertorenstraat 10. 2. Geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor de gronden van het onder 1. genoemde plan, omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via een anterieure grondexploitatieovereenkomst; 3. Het college van burgemeester en wethouders dan wel een door haar aan te wijzen ambtenaar te machtigen tot afwikkeling namens de gemeenteraad van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

BESLUIT: 1. Vast te stellen het bestemmingsplan Watertorenstraat 10. 2. Geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor de gronden van het onder 1. genoemde plan, omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via een anterieure grondexploitatieovereenkomst; 3. Het college van burgemeester en wethouders dan wel een door haar aan te wijzen ambtenaar te machtigen tot afwikkeling namens de gemeenteraad van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

INLEIDING: Het ontwerpbestemmingsplan Watertorenstraat 10 gaat over het terrein rond de Dongense watertoren. Na een ingrijpende renovatie is de watertoren geschikt gemaakt als kantoor met daarbij één woning. Nu wenst de eigenaar van het pand de buitenruimte rondom de watertoren te herbestemmen aan de hand van een drietal ambities, te weten natuurontwikkeling, therapieactiviteiten en het behoud van een historische locomotief. Dit plan voorziet in de inpassing van het hiervoor genoemde kantoor met woonfunctie en daarnaast in de realisatie van de benodigde parkeerruimte, een praktijkruimte voor tekentherapie, natuurlijke buitenruimte met diverse plekken met natuurlijke inrichtingselementen, een loods voor de locomotief, rails en een tuinhuis.

ARGUMENTEN: 1.1 De ontwikkeling heeft een positieve invloed op de landschappelijke kwaliteit Het plan voorziet in de realisatie van een natuurlijke landschaptuin op het perceel DGN01 N 1184, waar

momenteel grasland ligt. Deze ontwikkeling is geborgd in de bestemmingsplanregels die verwijzen naar het landschapsplan (zie bijlage A3). 1.2 De cultuurhistorische waarde van de watertoren is geborgd. De gerenoveerde watertoren krijgt dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie. Ook in de regels is deze waarde op gepaste wijze geborgd. 1.3 De ontwikkeling levert een bijdrage aan maatschappelijke doelstellingen De ontwikkeling voorziet in een loods ter behoud van de historische locomotief. Daarnaast wordt een praktijkruimte mogelijk gemaakt, waar initiatiefnemer ruimte wil bieden voor tekentherapie aan kinderen. Initiatiefnemer is bereid het terrein, de loods en de praktijkruimte enkele keren per jaar open te stellen voor publiek. Dit zal maximaal vier maal per jaar plaatsvinden. 1.4 Er is draagvlak voor deze ontwikkeling In het vooroverleg is het plan intern bekeken door collega’s van de verschillende vakdisciplines. Het plan wordt als een positieve ontwikkeling voor Dongen gezien. Daarnaast is het plan informeel besproken met de gebiedsmanager van waterschap Brabantse Delta. Het waterschap is positief en ziet hierin kansen voor samenwerking aan ecologische opgaven. Initiatiefnemer staat hier in principe voor open. De eigenaren van aangrenzende percelen staan achter het plan.

Beide eigenaren hebben aangegeven het een mooie ontwikkeling te vinden en hebben aangegeven geen bezwaren te hebben. Er is onder andere gesproken over het realiseren van de bijgebouwen tegen de erfgrens en tevens is gesproken over het bereikbaar houden van de sloten ten behoeve van onderhoud van de sloten. De provincie had enkele bezwaren zoals beschreven in de nota vooroverleg en de nota zienswijzen (bijlage B en C). Deze hebben tot aanpassingen geleid waarna de provincie heeft ingestemd.

KANTTEKENINGEN: 1.1 We wijken af van ons beleid om in principe niet meer dan 200 m2 aan bijgebouwen toe te staan Het plan voorziet in een uitbreiding van de bebouwingsmogelijkheden. In totaal wordt maximaal 320 m2 aan bijbehorende bouwwerken toegelaten. Deze ruimte is nodig voor de realisatie van de tekentherapiepraktijk, de loods voor de locomotief en het tuinhuis. Hiermee wijken we af van ons beleidsuitgangspunt om niet meer dan 200 m2 aan bijgebouwen toe te staan. Dit uitgangspunt is bijvoorbeeld te vinden in onze Beleidsregels buitenplans afwijken van de regels van het bestemmingsplan gemeente Dongen (artikel 2.12, eerste lid onder a onder 2° Wabo 2016). Van dit beleidsuitgangspunt kunnen wij gemotiveerd afwijken. Vanwege de maatschappelijke, duurzame en educatieve meerwaarde die het initiatief met zich meebrengt wordt voorgesteld om hiertoe over te gaan. De benodigde motivering is uitgewerkt in de toelichting bij het voorgestelde bestemmingsplan. Hiermee voldoen wij aan onze motiveringsplicht en kan het plan een eventuele rechterlijke toets op dit punt doorstaan. 1.2 Het is een niet-agrarische ontwikkeling in landelijk gebied Het perceel DGN01 N 1184 is gelegen in het buitengebied. Zowel gemeentelijk als provinciaal beleid is gericht op zorgvuldig ruimtegebruik om onnodige verstening tegen te gaan.

Vanuit provinciaal beleid is nieuwvestiging van een niet-agrarische functie op deze locatie niet mogelijk. Het gaat hier echter om een uitbreiding van de kantoorbestemming met passende activiteiten. De uitbreiding van de bebouwing dient een cultuurhistorisch doel (behoud historische locomotief) en een maatschappelijk doel (therapie). Bestaande bebouwing aan de voorzijde van de watertoren zal verwijderd worden. De landschappelijke kwaliteit gaat er met dit plan per saldo op vooruit.

FINANCIËN: Het plan heeft geen financiële gevolgen voor onze gemeente. De kosten van de bestemmingsplanherziening worden door middel van heffing van leges verhaald. Ook is er een anterieure overeenkomst gesloten waarmee overige kosten voor onze gemeente (waaronder eventuele planschade) zijn afgedekt.

COMMUNICATIE: Op 12 april 2022 heeft het college van burgermeester en wethouders een positief standpunt ingenomen ten aanzien van het voorontwerpbestemmingsplan. Het voorontwerpbestemmingsplan heeft bij wijze van participatietraject ter inzage gelegen en er is vooroverleg gepleegd. Het vooroverleg heeft geleid tot enkele wijzigingen in het bestemmingsplan, zoals in de bijgevoegde nota vooroverleg is beschreven (zie bijlage 2). Daarna heeft het ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen. Hierop is één zienswijze gekomen van de provincie Noord Brabant. Dit heeft geleid tot een aangepaste Verbeelding zoals beschreven in de Nota Zienswijzen (zie bijlage 3). De aangepaste verbeelding is als bijlage bijgevoegd.

VERVOLG: Na vaststelling van het bestemmingsplan door uw raad worden het vastgestelde bestemmingsplan en het ondertekende raadsbesluit gedurende 6 weken voor beroep ter visie gelegd. Als er geen beroep wordt aangetekend, zal het bestemmingsplan begin juni 2023 onherroepelijk worden.

BIJLAGEN:

1. Nota van vooroverleg 2. Nota van zienswijzen 3. Verbeelding bestemmingsplan Watertorenstraat 10 4. Concept raadsbesluit vaststellen bestemmingsplan Watertorenstraat 10