2022-009266 Bijl1- Nota van vooroverleg Bp Watertorenstraat 10

Bestemmingsplan Watertorenstraat 10 Nota van vooroverleg 1.

Inleiding

Op het adres Watertorenstraat 10 in Dongen staat de Dongense watertoren. Na een ingrijpende renovatie is deze geschikt gemaakt als kantoor met daarbij één woning. Nu wenst de eigenaar van het pand de buitenruimte rondom de watertoren te herbestemmen aan de hand van een drietal ambities, te weten natuurontwikkeling, therapieactiviteiten en behoud van een historische locomotief. Deze activiteiten gaan plaatsvinden op het naastgelegen perceel, dat thans een agrarische functie heeft. Het bestemmingsplan “Watertorenstraat 10” is opgesteld om dit juridisch-planologisch mogelijk te maken. Dit plan voorziet in de inpassing van het hiervoor genoemde kantoor met woonfunctie en daarnaast in de realisatie van de benodigde parkeerruimte, praktijkruimte voor tekentherapie, natuurlijke buitenruimte met diverse plekken met natuurlijke inrichtingselementen, een loods voor de locomotief, rails en een tuinhuis.

2.

Procedure

Het voorontwerp van het bestemmingsplan met bijbehorende stukken is toegestuurd aan de vooroverleginstanties. Daarnaast kon iedereen het voorontwerpbestemmingsplan van vrijdag 22 april 2022 tot en met donderdag 2 juni 2022 bekijken. In die periode kon een ieder schriftelijk reageren op het voorontwerpbestemmingsplan.. Er zijn enkele reacties ontvangen in het vooroverleg, te weten: - De provincie Noord Brabant - De brandweer Midden en West Brabant - Het waterschap Brabantse Delta In deze Nota van vooroverleg wordt beschreven hoe omgegaan is met deze reacties. De reacties zijn uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid hieronder samengevat weergegeven, maar alle relevante elementen komen aan de orde. De reacties zijn dus in zijn geheel beoordeeld. Aan het einde van de nota wordt aangegeven of en zo ja in hoeverre de reacties leiden tot aanpassing van het bestemmingsplan.

3.

Reacties

3.1. Provincie Noord Brabant In onderstaande tabel is de reactie van de provincie Noord Brabant op het voorontwerpbestemmingsplan “Watertorenstraat 10” samengevat en van een reactie voorzien.

a.

Samenvatting

Reactie

De IOV staat het in beginsel niet toe dat er een sepraat bouwperceel met bouwmogelijkheden wordt gecreërd. Het plan omvat twee percelen; één perceel binnen het stedelijk gebied waarop de watertoren staat en één agrarisch perceel binnen het gebied dat volgens de IOV stedelijk afweegbaar is. In het voorontwerpbestemmingsplan kreeg het agrarische perceel enkelbestemming Tuin en werden hierop drie gebouwen

Er is geen sprake van nieuwvestiging, maar van uitbreiding van de kantoorfunctie in de watertoren met passende aanvullende activiteiten. Daarom is voor drie vlakken op het agrarisch perceel de bestemming kantoor aangebracht. De rest van het perceel krijgt bestemming tuin.

Pagina 1 van 3

b.

c.

d.

mogelijk gemaakt met bouwvlakken. Provincie Noord Brabant merkt op dat het landschap door de voorgenomen activiteiten zodanig verandert dat sprake is van een initiatief van categorie 3 van de Uitgangspunten kwaliteitsverbetering Landschap. Hiervoor dient een berekende kwaliteitsverbetering te bestaan van minimaal 20% van de bestemmingswinst. Ook ontbreekt bij het voorontwerpbestemmingsplan een landschappelijk inpassingsplan en een verankering in de regels. Provincie Noord Brabant merkt op dat de bestemming “Tuin” geen recht doet aan het openbare karakter van de aanvullende activiteiten. Provincie Noord Brabant verzoekt om de cultuurhistorische waarden van de watertoren te beschermen in de planregels en op de Verbeelding.

Er is een berekening gemaakt voor de bijdrage kwaliteitsverbetering landschap op basis van de te halen bestemmingswinst (bijlage D). Daarnaast is een gedetailleerd landschappelijk inpassingsplan opgesteld waarnaar in de planregels verwezen wordt (bijlage H).

De gemeente heeft ervoor gekozen de bestemming “Tuin” te handhaven, omdat dit het beste past bij de natuurontwikkeling in de landschapstuin zoals deze voorzien is. Het openbare karakter van de tuin is opzettelijk beperkt tot maximaal vier keer per jaar. De watertoren heeft dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie gekregen. Dit is ook in de planregels opgenomen.

3.2. Brandweer Midden en West Brabant In onderstaande tabel is de reactie van de brandweer Midden en West Brabant op het voorontwerpbestemmingsplan “Watertorenstraat 10” opgenomen en van een reactie voorzien.

a.

Samenvatting

Reactie

Voor het Bestemmingsplan Watertorenstraat 10 in Dongen zijn er geen belemmeringen voor het aspect externe veiligheid. De locatie ligt buiten het invloedsgebied van de buisleidingenstrook (PRB, RRP en A-531) maar wel gedeeltelijk in een “tracé zoekgebied”. Het hanteren van het standaardadvies externe veiligheid volstaat.

Het standaardadvies is opgenomen in de toelichting.

3.3. Waterschap Brabantse Delta In onderstaande tabel is de reactie van het waterschap op het voorontwerpbestemmingsplan “Watertorenstraat 10” opgenomen en van een reactie voorzien.

a.

Samenvatting

Reactie

In de waterparagraaf staat aangegeven dat “dat in of nabij geen watergangen gelegen zijn.” Aan de noord- en zuidzijde van het plangebied liggen echter b-wateren en aan de andere zijde van de watertorenstraat ligt een a-water.

De tekst in de toelichting is aangepast.

Pagina 2 van 3

4.

Gevolgen voor het bestemmingsplan

De Verbeelding wordt op enkele aspecten aangepast: - De vlakken waar de bebouwing komt te staan krijgen bestemming kantoor - De watertoren krijgt dubbelbestemming Waarde – Cultuurhistorie - Er is een landschapsstrook opgenomen in de tuin. De regels worden op enkele aspecten gewijzigd: - Er worden regels opgenomen om de Waarde – Cultuurhistorie te beschermen. - Er wordt in de regels opgenomen dat de landschapsstrook wordt ingericht en beheerd volgens het landschappelijk inpassingsplan dat als bijlage bij de regels is gevoegd. De toelichting wordt op enkele punten aangepast: - Ten aanzien van het zoekgebied voor het tracé buisleidingenstrook wordt het standaardadvies voor externe veiligheid opgenomen. - Ten aanzien van de aanwezige watergangen wordt de tekst aangepast. Bij het bestemmingsplan zal een extra bijlage gevoegd worden in de vorm van het landschappelijk inpassingsplan. Alle onderdelen van het ontwerp bestemmingsplan Watertorenstraat 10 zijn in te zien op www.ruimtelijkeplannen.nl code: NL.IMRO.0766.BP2022000086-OW01.

Pagina 3 van 3