20211202-07 TV VPD GJvBroekhoven ANTW- 2021-016533 RaadsvoorstelAanvullend krediet IKC Beljaart-concept vb

Technische Vragen

Fractie:

Volkspartij Dongen

Naam:

Gert-Jan van Broekhoven

Datum:

29 november 2021

Voorstel tot

2021-016533 Raadsvoorstel Aanvullend krediet IKC Beljaart

Portefeuillehouder:

Wethouder C. Zijlmans

Behandelend ambtenaar:

S. van de Westen-van den Broek V. Buteijn

Plaatsten op Notubox:

Ja

Vraag 1 Het aantal m2 van de kindpartner is gewijzigd van 163 m2 naar 250m2. Deze wijziging betekent een ruime 50% toename (87m2) van aantal m2. Ook de kosten van de huisvesting van de kinderopvang zijn gestegen van ca. 394k naar ca. 715k (indien gelijk aantal m2 dan zouden de kosten ca. 467k bedragen obv 163 m2). Dit betekent in het plan extra meerkosten van ca 250k (87 m2 x 2858 per m2) aan kindpartner. a) Hoe gaat dit bedrag aan extra investering worden terugverdiend? De extra investering wordt terugverdiend via de jaarlijkse afdracht van de huurkosten à €84,- per m2. Met het schoolbestuur INITIA is eerder een afdracht van € 72.50 per m2 per jaar overeengekomen voor de meters van de kinderopvang (op basis van een stichtingskostenniveau van €2419 / m2). Gewijzigde bouwkosten leiden tot een hoger stichtingskostenniveau en daarmee tot een hoger prijsniveau voor de afdracht. De gemeente heeft bepaald dat de afdracht van huurinkomsten voor IKC Beljaart € 84 zal gaan bedragen (op basis van het huidige stichtingskostenniveau). Uw raad is hierover in RIB 55 ook geïnformeerd. De afdracht van €84 per m2 kinderopvang geldt voor het totale kinderopvangvolume (250 m2). Over de extra meters (van 163m2 naar 250m2) worden dus ook extra inkomsten ontvangen die de investering afdekken. De afdracht is zodanig bepaald dat de investering van de gemeente volledig afgelost wordt in 50 jaar.

De afdracht per m2 omvat het jaarlijkse bedrag van afschrijving + rente.

b) Hoe verhoudt zich dit tot het feit dat de kindpartner zelf niet kan investeren echter wel de mogelijkheid wordt geboden om op een later tijdstip uit te breiden en zo ja wie draait dan op voor de kosten? Als Stichting KID op een later moment zelf de mogelijkheid ziet om te investeren in uitbreiding wordt die mogelijkheid geboden. De investering is dan voor rekening van Stichting KID. c) Wil of kan stichting KID of een van de concernrelaties (bijv. Kiddy BV) niet zelf mee investeren en in hoeverre is dit onderzocht door de gemeente? Met de kinderopvangaanbieder is meermaals gesproken over de mogelijkheden van eigen investeringen in de benodigde vierkante meters. Voor Stichting KID geldt dat zij nu niet de mogelijkheid heeft om te investeren. In de toekomst hoopt KID wel een uitbreiding zelf te kunnen financieren. Uw raad is hierover in de zomer geïnformeerd in RIB 55. d) Een huurprijsstijging per m2 van 74 naar 84 per m2 dekt de totale extra investering en uitbreiding/wensen van de voorzieningen niet (extra kosten terugverdienen: ca. 250k/87 m2/50 jaar = € 57 per m2). Graag nadere uitleg hierover. De stijging van de afdracht van de huurprijs is nodig om de gestegen investering als gevolg van gestegen stichtingskosten af te dekken. (Deze is niet gerelateerd aan de toename in omvang van het kinderopvang-volume in het IKC).

De afdracht van €84 per m2 kinderopvang geldt voor het totale kinderopvangvolume (250 m2). De afdracht is zodanig bepaald dat de investering van de gemeente volledig afgelost wordt in 50 jaar.

Vraag 2 In het plan wordt gesproken over de buitenruimte (multifunctioneel) en ook over de verkeersveiligheid (parkeer/kiss&ride zone/oversteek Bolkensteeg). In het programma van eisen en technisch ontwerp wordt de invulling opengelaten en dat e.e.a in overleg gaat tussen gemeente en schoolbestuur. Graag vernemen we de actuele stand van zaken over deze inrichting (in het vorige ontwerp stond namelijk dezelfde zin als in dit ontwerp (uit 2019 dus)? Dit thema komt in de volgende fase van de ontwikkeling van het IKC aan de orde. Dit is een opdracht voor de ontwikkelende partijen en zal onderdeel zijn van het inrichtingsplan. Vraag 3 De sloopkosten en o.a. de boekwaarde dienen gedekt te worden vanuit de opbrengst herlocatie schoolstraat Heilig Hart gebouw. Kunt u aangeven waarom bij raadsvoorstel IKC Anspach de sloopkosten wel zijn te ramen en bij dit gebouw niet en deze dus bij IKC de Beljaart nog geen onderdeel vormen van de Stichtingskosten (Stiko)? Indien wel te ramen dan graag aangeven wat de verwachte kosten zijn? De Heilighartschool wordt naar verwachting niet gesloopt omdat het een beeldbepalend object is. Wij zijn er nu van uit gegaan dat er binnen de bestaande gebouwschil herontwikkeld gaat worden.

Vraag 4 Indien onverhoopt (ondanks de getekende intentieverklaring) de kindpartner niet gaat deelnemen hebben we de volgende vragen: a) Bij opzeggingen voor aanvang huur: in hoeverre zijn de scholen wettelijk verplicht zelf bij te dragen aan gederfde huurinkomsten? De scholen zijn in deze situatie niet wettelijk verplicht bij te dragen aan gederfde huurinkomsten. Het risico op leegstand in het kinderopvang-gedeelte wordt niet heel hoog ingeschat. De kern Dongen kent de afgelopen jaren een stabiele vraag naar kinderopvang en op dit moment zelfs een toename van de vraag naar kinderopvang. b) In hoeverre kunnen schooldirecties verplicht worden gesteld de gederfde huurinkomsten te compenseren totdat er een nieuwe kindpartner is gevonden? Als er geen huurovereenkomst ligt kunnen de schooldirecties hier niet verplicht voor worden gesteld (zie vraag 4a). Ligt er wel een huurcontract, dan is het schoolbestuur het eerste jaar verantwoordelijk om de huurinkomsten af te dekken. Daarna ligt het leegstandsrisico bij de gemeente. Zie ook Kanttekening 3.2 in de kredietaanvraag (voor de volledigheid hieronder opgenomen). 3.2 Leegstandsrisico Het schoolbestuur INITIA treedt op als eigenaar van het gehele IKC Beljaart en als verhuurder aan de kinderopvangpartner stichting KID. Leegstandsrisico's liggen in deze variant in het eerste jaar bij het schoolbestuur en daarna bij de gemeente.

Het leegstandsrisico is te dekken via een leegstandsgarantie van het Waarborgfonds Kinderopvang. De maximale looptijd van een leegstandsgarantie bedraagt 25 jaar. Door het Waarborgfonds Kinderopvang zijn drie scenario’s indicatief doorgerekend (huurcontract met een looptijd van 5 jaar, looptijd van 5 jaar + optie verlenging 5 jaar en looptijd 25 jaar). De proefberekeningen zijn als bijlage 5 bijgevoegd. Gezien de extra kosten die hiermee gemoeid zijn wordt geadviseerd om het leegstandsrisico niet via een leegstandsgarantie te dekken. Daarnaast ligt er ook een getekende intentieovereenkomst tussen schoolbestuur INITIA en stichting KID voor een huurovereenkomst voor de eerste 5 jaren. Het risico op leegstand in het kinderopvang-gedeelte wordt niet heel hoog ingeschat. De kern Dongen kent de afgelopen jaren een stabiel aanbod van aanbieders en een stabiele vraag naar kinderopvang. Op dit moment is zelfs sprake van een toenemende vraag naar kinderopvang. c) Kan er aanvullend op de getekende intentieverklaring een financiële sanctie worden gekoppeld, als de partner vanaf een bepaalde datum niet blijkt in te stappen (bijvoorbeeld een half jaar voor oplevering). Nee, dit is niet mogelijk. De intentieovereenkomst beschrijft de intentie van partijen om met elkaar een rechtsgeldige huurovereenkomst aan te gaan voor de periode van minimaal 5 jaar.

Financiële afspraken krijgen een plek in de nog af te sluiten huurovereenkomst.