2021-017349 RV Voteren krediet IKC 's Gravenmoer

RAADSVOORSTEL Datum

4 november 2021

Zaaknummer

2021-017349

Portefeuillehouder

C. Zijlmans

Behandelend ambtenaar

Vivianne Buteijn

Besluitvormende raadsvergadering

16 december 2021

Onderwerp

voteren krediet IKC 's Gravenmoer

VOORSTEL Wij stellen de gemeenteraad voor om: 1. Kennis te nemen van het technisch en functioneel- ruimtelijk programma van eisen inclusief stichtingskostenraming voor de realisatie van Integraal Kindcentrum ‘s Gravenmoer; 2. In te stemmen met de integratie van vervangende nieuwbouw van gymzaal ’t Wiel als onderdeel van het Integraal Kindcentrum ’s Gravenmoer; 3. Kennis te nemen van de getekende intentieovereenkomst tussen het schoolbestuur PCPO Midden-Brabant en Stichting De Toverdroom; 4. In te stemmen met het voteren van een investeringsbudget ad. € 5.286.120,- voor de realisatie van Integraal Kindcentrum ‘s Gravenmoer; 5. Als gemeente het bouwheerschap van IKC ’s Gravenmoer ter hand te nemen, op basis van gesplitst eigendom, en daarover afspraken vast te leggen met schoolbestuur PCPO MiddenBrabant. En de gemeenteraad te informeren over de inhoud van de overeenkomst bouwheerschap IKC ‘s Gravenmoer.

INLEIDING De nieuwbouw van Integraal Kindcentrum ‘s Gravenmoer (hierna IKC ’s Gravenmoer) is voor de kern ’s Gravenmoer de uitwerking van het Plan van Aanpak Onderwijshuisvesting 2018. Het IKC is de nieuwbouw voor basisscholen De Wegwijzer en De Springplank, die samen met kinderopvang de Toverdroom onder 1 dak gehuisvest worden. De huidige schoolgebouwen zijn sterk gedateerd (52 en 53 jaar), met alle technische en onderwijskundige knelpunten van dien. Het College heeft op 9 oktober 2018 besloten om de nieuwbouw van IKC ‘s Gravenmoer te realiseren op de locatie Sportpark ’t Wiel. Aanvullend wordt geadviseerd in de nieuwbouw van het IKC ook gymzaal ’t Wiel te integreren. Deze zaal ligt op dezelfde locatie, is 40 jaar oud.

1

ARGUMENTEN 1.1. Met de realisatie van IKC ‘s Gravenmoer wordt voldaan aan Artikel 102 van de Wet op het primair onderwijs Artikel 102 van de Wet op het primair onderwijs regelt de wettelijke zorgplicht van gemeenten voor onderwijshuisvestingsvoorzieningen in het primair onderwijs. Met de realisatie van IKC ‘s Gravenmoer wordt aan deze zorgplicht voldaan voor basisscholen De Wegwijzer en De Springplank. 1.2. De realisatie van IKC ‘s Gravenmoer is in overeenstemming met vastgesteld beleid en uitgangspunten in de Onderwijsvisie (Op)groeien in de gemeente Dongen en het plan van aanpak onderwijshuisvesting gemeente Dongen. De realisatie van IKC ’s Gravenmoer geeft goede mogelijkheden voor een toekomstbestendig, duurzaam en op samenwerking gericht gebouw dat voldoet aan de eisen van een veilige, gezonde en frisse leeromgeving. De nieuwbouw van het IKC draagt bij aan het vergroten van ontwikkelkansen van kinderen door te voorzien in adequate onderwijshuisvesting die voldoet aan de hedendaagse eisen en wensen, passend bij de benodigde ruimtecapaciteit. Daarnaast streven we met de IKC-partners naar inhoudelijke afstemming en structurele samenwerking tussen onderwijs, kinderopvang en buitenschoolse opvang waarmee de doorgaande ontwikkellijn versterkt wordt.

1.3 In het Programma van Eisen zijn onze beleidsuitgangspunten vertaald naar de context van ‘s Gravenmoer In het functioneel-ruimtelijk project programma staan de kwalitatieve en kwantitatieve eisen van de partijen en voorzieningen van IKC ’s Gravenmoer beschreven. Het projectprogramma is opgesteld in nauwe samenspraak met de gemeente en kindpartners Basisschool De Wegwijzer, Basisschool De Springplank en De Toverdroom. De partners hebben hun individuele en gezamenlijke ambities over alle functioneel-ruimtelijke aspecten samenwerkingsmogelijkheden en relaties met de omgeving beschreven. Het gezamenlijk ideaalbeeld van de partners is dat het IKC gaat functioneren als een integrale voorziening voor het stimuleren van de ontwikkellijn van 0-12 jarigen. Het gebouw biedt een compleet voorzieningenniveau voor deze doelgroep. (Het ruimtelijk-functioneel programma van eisen is opgenomen in bijlage 1.) Het technisch programma van eisen formuleert waar het te ontwerpen gebouw aan moet voldoen. Het gebouw voldoet aan het Bouwbesluit en Frisse scholen B (conform raadsbesluit d.d. 14 maart 2019) en is Bijna Energie Neutraal (BENG) zoals de wet dat voorschrijft. (Het technisch programma van eisen is opgenomen in bijlage 2). De programma’s van eisen zijn opgesteld door extern adviesbureau ICS Adviseurs.

1.4 De nieuwbouw van IKC ’s Gravenmoer is breed afgestemd in de kern ’s Gravenmoer De programma’s van eisen zijn opgesteld in nauwe samenspraak met de primaire partners: gemeente, scholen De Wegwijzer en De Springplank, schoolbesturen Bravoo en PCPO Midden-Brabant, en kinderopvang De Toverdroom. Daarnaast heeft er gedurende de voorbereidende haalbaarheids- en locatiestudies meermaals afstemming plaatsgevonden met stakeholders in de kern ’s Gravenmoer. De

2

partijen zijn positief over de ontwikkeling van het IKC, met uitzondering van enkele direct omwonenden (zie kanttekening 1.3). 2.1 De integratie van gymzaal ’t Wiel in het IKC draagt bij aan de ambities uit de Visie op Sport en Bewegen ‘Samen sportief en gezond in Dongen’. Doel vanuit de visie sport en bewegen is om de sportaccommodaties multifunctioneler te gebruiken en daarmee de gebruiksgraad te verhogen. “Multifunctioneel gebruik kan de bezetting van de gymzalen verhogen. Samenwerking met onderwijs, kinderopvang en inzet om de sociale samenhang in de wijk of kern te verhogen liggen hierbij voor de hand.” De integratie van gymzaal ‘Wiel in IKC ’s Gravenmoer bevordert laagdrempelig gebruik van de zaal door de twee basisscholen en kinderopvang. 2.2 De integratie van gymzaal past bij sociaal en maatschappelijk beleid van de gemeente De combinatie van sport, onderwijs en kinderopvang in 1 gebouw draagt bij aan de uitvoering van gemeentelijk beleid gericht op (positieve) gezondheid, ontmoeting, verbinding, leefbaarheid in de kern ’s Gravenmoer, doordat de integratie zorgt dat verschillende doelgroepen en leeftijdsgroepen elkaar gaan ontmoeten in het gebouw. Dat zit ook in het Dongens DNA: Dongen is sterk in zich verenigingen en verbinden. Een gezamenlijk gebouw past daar veel beter bij dan twee stand-alone voorzieningen naast elkaar.

Daarbij heeft het geïntegreerde gebouw de meerwaarde dat er altijd wat te doen is: de voorziening ‘leeft’. Dit geeft ook een toename in (sociale) veiligheid: er is meer toezicht op enerzijds de gymzaal in vakantieperiodes (kinderopvang is altijd aanwezig) en anderzijds op de school / het speelterrein in de avonduren (door aanwezigheid van verenigingen op dat moment). 2.3 Een integratie kent voordelen in efficiency en heeft functionele meerwaarde voor de scholen en de kern ‘s Gravenmoer. Een integrale voorziening (met gymzaal en IKC onder 1 dak) heeft voor alle gebruikers functionele voordelen: - Kruisbestuiving is mogelijk (bijvoorbeeld: voor verenigingen biedt het laagdrempelige kansen om meer jeugdleden te enthousiasmeren alleen al door zichtbaarheid in het gebouw). - Het is van inhoudelijke meerwaarde voor het onderwijs om de gymzaal laagdrempelig bij het onderwijs te kunnen betrekken: inzet als aula, of als ruimte bij werkvormen met grotere groepen leerlingen (hogere functionaliteit). Inzet van de gymzaal voor onderwijsactiviteiten wordt aanzienlijk vergroot wanneer de zaal inpandig is en men niet met de leerlingen buitenom naar de zaal hoeft (hoe dichtbij die ook ligt; in de winter betekent dat toch alle jassen aan en uit). - De integrale voorziening wordt aantrekkelijker voor meer partijen omdat het een vindplaats wordt van verschillende doelgroepen.

2.4 Er wordt gekozen voor een efficiënt ruimteprogramma voor de gymzaal Bij de geïntegreerde nieuwbouw wordt uitgegaan van een gymzaal van 455 m2, deze omvang is conform de minimumnorm voor bewegingsonderwijs. Dit is ons inziens het best passend bij de ruimtevraag in ’s Gravenmoer.

3

2.5 De gymzaal wordt – gelijk aan de huidige situatie – in beheer en exploitatie gebracht bij BSA / De Vennen De huidige gymzaal is eigendom van de gemeente en in beheer en exploitatie gegeven van BSA / De Vennen. Ook in de nieuwe situatie geldt dit uitgangsprincipe voor de gymzaal. Organisatorisch wijzigt dit dus niet. 3.1 Met de getekende intentieovereenkomst tussen het schoolbestuur PCPO Midden-Brabant en Stichting De Toverdroom wordt uitvoering geven aan de motie die in de besluitvormende raadsvergadering van 16 september jl. is aangenomen met betrekking tot de financiering van de IKC’s. Om de risico’s bij investeringskredieten onderwijshuisvesting voor de gemeente te beperken zijn in de motie van 16 september jl. een aantal aanvullende voorwaarden opgenomen. Deze aanvullende voorwaarden betreffen dat tenminste voldaan wordt aan één van de drie voorwaarden uit de motie en deze ook als zodanig is opgenomen is in het raadsvoorstel voor de kredietvotering. Met de getekende intentieovereenkomst tussen het schoolbestuur PCPO Midden-Brabant en Stichting De Toverdroom wordt voldaan aan voorwaarde twee uit de motie: ‘De kinderopvangorganisatie betrokken bij de locatie in het desbetreffende raadsvoorstel heeft voor de afgifte van het investeringskrediet een intentieovereenkomst voor een huurovereenkomst voor langere termijn, indicatief 5 jaar, afgesloten met het schoolbestuur’.

De getekende intentieovereenkomst is als bijlage 3 opgenomen. 4.1 De stichtingskosten zijn marktconform voor een BENG gebouw, frisse scholen klasse B De stichtingskostenraming voor de nieuwbouw is opgesteld door ICS Adviseurs. Bij het opstellen zijn de laatste inzichten in bouwkosten en de ontwikkeling daarvan meegenomen. De raming is opgenomen als bijlage 4. Het gevraagde krediet komt overeen met de besluitvorming in de raad over de notitie ‘Uitwerking Kadernota-besluit Schuldquote’ van 16 september jl. Het effect op de schuldquote is meegenomen in de berekeningen in de Programmabegroting 2022-2025 en de kapitaallasten zijn verwerkt in de begroting. In het stichtingskostenbedrag van € 5.286.120,- zijn voorbereidingskosten ter hoogte van 8% van het investeringsbudget opgenomen. Er zijn nog geen kosten opgenomen voor sloop van vertreklocaties, eventuele asbestsanering, het afboeken van boekwaarden, bouwrijp maken van de planlocatie voor het IKC. Deze kosten zijn aanvullend aan het toe te kennen krediet en dienen separaat door de gemeente bekostigd te worden. Bij afstoten van de huidige schoolgebouwen worden de openstaande boekwaarden van De Springplank en De Wegwijzer afgeboekt. Deze boekwaarden bedroegen op 1 januari 2021: Springplank € 98.707, Wegwijzer € 246.909, De Toverdoom € 0.

NB de boekwaarden, sloopkosten en kosten van bouwrijp maken van de vertreklocaties zijn af te dekken uit herontwikkelingsopbrengsten van deze locaties. Er worden geen kosten voor tijdelijke huisvesting gemaakt omdat de nieuwbouw op een andere dan de huidige schoollocaties gerealiseerd wordt. De scholen kunnen daardoor tot aan het moment van verhuizing op de huidige plek in gebruik blijven. 4.2 Er is sprake van opbrengstmogelijkheden uit herontwikkeling van vertreklocaties Door de keuze voor nieuwbouw van het IKC op locatie Sportpark is er sprake van herontwikkelingsmogelijkheden van de vertreklocaties van basisscholen Springplank en Wegwijzer en

4

kinderopvang Toverdroom (Prinsenstraat 1). De netto opbrengsten (na aftrek van boekwaarden van de scholen en kinderopvang en kosten van planrealisatie) zijn geraamd op ca € 225.000 (op basis van een gemeentelijke raming van een mogelijke grondexploitatie, uitgaande van nu geldende aannames en uitgangspunten). 5.1 Gesplitst eigendom is noodzakelijk omdat de gymzaal (eigendom gemeente) geïntegreerd wordt in het onderwijsgebouw. In de huidige situatie is de gymzaal ook in eigendom van de gemeente. Het is de gezamenlijke ambitie van gemeente en schoolbesturen om dat zo te houden. PCPO Midden-Brabant neemt het IKC-deel (ruimten voor de twee basisscholen en de kinderopvang) in eigendom. De gemeente neemt de ruimten behorend bij de geïntegreerde gymzaal in eigendom. Conform de onderwijswetgeving is het schoolgebouw in juridisch eigendom van het schoolbestuur als bevoegd gezag. De gemeente is economisch eigenaar met het claimrecht indien de onderwijsfunctie in gebouw(delen) komt te vervallen. Het eigendom wordt via een notariële akte vastgelegd in het kadaster. In deze eigendomssituatie ligt de invulling van de exploitatie van het IKC-deel bij het schoolbestuur.

In afstemming met het schoolbesturen PCPO Midden-Brabant en BRAVOO is afgesproken dat PCPO Midden-Brabant optreedt als eigenaar van het IKC-deel en als verhuurder van ruimten aan het andere schoolbestuur, de kinderopvang en eventuele (toekomstige) overige gebruikers. Exploitatie-en leegstandsrisico's liggen in deze variant voor het IKC-deel bij het schoolbestuur. Het schoolbestuur mag echter geen risico's lopen die met de onderwijsopdracht te maken hebben. Om deze reden moeten afspraken gemaakt worden over het dragen van dergelijke financiële risico's. De mogelijkheid om gebouw(delen) op een later moment alternatief aan te wenden is hierin ook belangrijk. Dit wordt vastgelegd in de overeenkomst bouwheerschap IKC ‘s Gravenmoer. De gemeente treedt op als eigenaar van de gymzaal en draagt de verantwoordelijkheid voor dat deel van het gebouw. Hiertoe wordt conform de huidige situatie het beheer en onderhoud ondergebracht bij BSA / De Vennen. 5.2 Het is gebruikelijk dat de gemeente optreedt als bouwheer bij een multifunctioneel gebouw waarin ook gemeentelijk eigendom ondergebracht is. Gemeente Dongen wordt bouwheer van het IKC. Uitgangspunt van de onderwijswetten (artikel 103 WPO, artikel 101 WEC en artikel 76n WVO) is dat het bouwheerschap de verantwoordelijkheid is van het schoolbestuur. Dat betekent dat het schoolbestuur in principe verantwoordelijk is voor de realisatie.

Genoemd artikel regelt tevens dat het schoolbestuur met het college van burgemeester en wethouders af kan spreken dat het bouwheerschap bij de gemeente wordt neergelegd. Een reden om hiervoor te kiezen is wanneer sprake is van de realisatie van een multifunctioneel gebouw waar meerdere instellingen onderdak zullen vinden en waarvan de gemeente (deels) juridisch eigenaar wordt. Dit is het geval in IKC ’s Gravenmoer. Aangezien het gemeentelijk deel qua oppervlakte circa een derde beslaat van het totale gebouw en schoolbesturen hiervoor vanuit onderwijswetgeving geen

5

risico mogen lopen, zal de gemeente het bouwheerschap voor het (gehele) traject op zich nemen. Hierover is draagvlak met de schoolbesturen. 5.3 Uitvoering van het bouwheerschap door de gemeente gebeurt met inzet van professioneel extern procesmanagement. De gemeente heeft zelf niet de expertise en capaciteit in huis om het bouwmanagement met eigen mensen uit te voeren. Een externe, professionele, partij wordt na toekenning van het investeringskrediet geselecteerd om de gemeente te ondersteunen in het bouwheerschap. De kosten voor het externe bouwmanagement worden gefinancierd uit het voorbereidingskrediet dat onderdeel uitmaakt (8%) van het totale investeringsbudget waarover de gemeenteraad nu besluit.

KANTTEKENINGEN 1.1 Leegstandsrisico Het schoolbestuur PCPO Midden-Brabant treedt op als eigenaar van het onderwijs- en kinderopvangdeel van IKC ’s Gravenmoer en als verhuurder van ruimten aan kinderopvangpartner De Toverdroom. De invulling van de exploitatie voor dit gebouwdeel (onderwijs en kinderopvang) organiseert het schoolbestuur. Het voordeel voor het schoolbestuur is dat zij zelf de regie heeft over beheer en onderhoud, maar er moeten ook afspraken gemaakt worden over de doorbelasting van onderhoud voor de overige delen naar andere gebruikers (zie ook 5.1). Ook als een schoolbestuur eigenaar is van het schoolgebouw, kan het niet vrijelijk beschikken over het gebruik van ruimten ten behoeve van andere gebruikers, zoals kinderopvang. Leegstandsrisico's liggen in deze variant in het eerste jaar bij het schoolbestuur en daarna bij de gemeente. Het leegstandsrisico is te dekken via een leegstandsgarantie van het Waarborgfonds Kinderopvang. De maximale looptijd van een leegstandsgarantie is 25 jaar. Door het Waarborgfonds Kinderopvang zijn drie scenario’s indicatief doorgerekend (huurcontract met een looptijd van 5 jaar, looptijd van 5 jaar + optie verlenging 5 jaar en looptijd 25 jaar). De proefberekeningen zijn als bijlage 5 bijgevoegd. Gezien de extra kosten die hiermee gemoeid zijn wordt geadviseerd om het leegstandsrisico niet via een leegstandsgarantie te dekken.

Daarnaast ligt er ook een getekende intentieovereenkomst tussen schoolbestuur PCPO Midden-Brabant / BRAVOO en stichting De Toverdroom voor een huurovereenkomst voor de eerste 5 jaren (zie argument 3.1). Het risico op leegstand in het kinderopvang-gedeelte wordt niet heel hoog ingeschat. De kern ’s Gravenmoer kent de afgelopen jaren een stabiele vraag naar kinderopvang. 1.2 Leegstand in gymzaal Het risico op leegstand in de gymzaal houdt dezelfde vorm als nu. Gemeente Dongen heeft een overeenkomst met Beheersmaatschappij BSA/De Vennen. Daarin is opgenomen dat BSA/De Vennen alle sportaccommodaties van de gemeente Dongen exploiteert. Gymzaal ’t Wiel valt daar ook onder. De verwachting is dat het leegstandsrisico zal afnemen ten opzichte van de huidige situatie, omdat een positief effect verwacht wordt op de bezetting van de gymzaal door de aanwezigheid in het IKC gebouw.

6

1.3 Enkele direct omwonenden van de planlocatie voor het IKC hebben bezwaar tegen de komst van het IKC Bij de ontwikkeling van het IKC is daarom rekening te houden met eventuele proceduretijd die benodigd kan zijn wanneer omwonenden bezwaar aantekenen tegen aspecten van de bouw. Het risico hierop wordt actief geminimaliseerd door een goede communicatie over de plannen en gesprekken met stakeholders en buurtbewoners (deze zijn in de voorbereidende fase al gestart). 4.1 Stichtingskosten kunnen hoger uitpakken als gevolg van onvoorziene stijging van bouwkosten Bouwkostenontwikkelingen in de markt leiden mogelijk tot een hogere investeringsvraag om IKC ‘s Gravenmoer te realiseren. In de voorliggende stichtingskostenraming is uitgegaan van de actuele bouwprijzen, inclusief BTW en indexatie prijspeil einde werk. Het is op dit moment niet te voorspellen welk effect de huidige stijging van de energieprijzen heeft voor de bouwkostenontwikkeling. Indien uit de aanbesteding blijkt dat de bouwkosten hoger zijn dan het door uw gemeenteraad gevoteerde investeringskrediet en deze overschrijding wordt veroorzaakt door het feit dat anders niet kan worden voldaan aan de eisen van Frisse scholen klasse B en BENG dan treden gemeente en schoolbesturen met elkaar in overleg om het tekort te bespreken en een mogelijk noodzakelijke ophoging van het budget voor te leggen aan de gemeenteraad.

5.1 Risico’s van bouwheerschap voor gemeente Eventuele budgetoverschrijdingen tijdens de bouw zijn voor rekening en risico van de bouwheer (gemeente). Om risico’s hierin te voorkomen en minimaliseren zal de gemeente een professioneel en ervaren bouwprojectmanagementbureau selecteren om de bouw te begeleiden en de gemeente te ondersteunen in het bouwheerschap.

FINANCIËN Het investeringsbudget voor IKC ’s Gravenmoer bedraagt € 5.286.120,-. Dit is het totale benodigde investeringsvolume voor IKC ‘s Gravenmoer inclusief gymzaal, inclusief btw. In de stichtingskostenraming zijn de kosten voor bouwrijp maken van de planlocatie inbegrepen, de kosten voor sloop van de vertreklocaties zijn niet opgenomen. De met de stichtingskosten samenhangende kapitaallasten bedragen jaarlijks € 145.365 en zijn reeds verwerkt in de Programmabegroting 2022-2025. Het effect op de schuldquote bedraagt 7,9 procentpunt; ook dit is reeds meegenomen in de begroting. Afspraken over huurafdracht als dekking in de investering in de kindmeters Met de huisvesting van kindpartner De Toverdroom in het IKC zijn 138 m2 bvo gemoeid. Dit vraagt een gemeentelijke voorfinanciering van € 418.140,-. Deze investering wordt terugverdiend via een kostendekkende afdracht van huurinkomsten door het schoolbestuur van PCPO Midden – Brabant aan de gemeente. Met deze afdracht wordt de voorfinanciering van de gemeente binnen de afschrijvingstermijn terugverdiend.

7

JURIDISCH De gemeente is als bouwheer (en dus aanbestedende dienst) gehouden aan de Aanbestedingswet 2012 én op het moment dat het bedrag van de investeringen boven de Europese drempels uitkomt van de Europese aanbestedingsregels. COMMUNICATIE Als bouwheer is de gemeente verantwoordelijk voor de communicatie, participatie en afstemming met de buurtbewoners, ouders, kindpartners en andere belanghebbenden. Het college is verantwoordelijk voor de interne communicatie en de communicatie naar de gemeenteraad. Partijen maken gezamenlijk afspraken over de communicatie met de pers. VERVOLG De ingebruikname van IKC ‘s Gravenmoer staat gepland in Q1 2024. Deze planning is indicatief. Door een tekort aan bouwmaterialen en schaarste aan personeel kan de planning uitlopen. Planning

Omschrijving

Q4 2021

Voteren investeringskrediet IKC ‘s Gravenmoer - overeenkomst bouwheerschap - selectie architect en overige adviseurs - bestemmingsplan - voorlopige ontwerpfase - definitief ontwerp - technisch ontwerp - omgevingsvergunning - selectie aannemer

2022

2023

realisatiefase

Q1 2024

Ingebruikname en nazorg

BIJLAGEN 1.

Functioneel – ruimtelijk programma van eisen IKC ‘s Gravenmoer

2.

Technisch Programma van eisen IKC ‘s Gravenmoer

3.

Intentieovereenkomst schoolbestuur PCPO Midden Brabant en De Toverdroom

4.

Stichtingskostenraming IKC ‘s Gravenmoer

5.

Berekening premie leegstandsrisico Waarborgfonds Kinderopvang

8