2021-016533 RV Aanvullend krediet IKC Beljaart

RAADSVOORSTEL Datum

21 oktober 2021

Zaaknummer

2021-016533

Portefeuillehouder

C. Zijlmans

Behandelend ambtenaar

Sylvia van der Westen - van den Broek

Besluitvormende raadsvergadering

16 december 2021

Onderwerp

Raadsvoorstel aanvullend krediet IKC Beljaart

VOORSTEL De gemeenteraad wordt voorgesteld om: 1. kennis te nemen van het herijkte technisch en functioneel- ruimtelijk programma van eisen inclusief stichtingskostenraming voor de realisatie van Integraal Kindcentrum Beljaart; 2. kennis te nemen van de getekende intentieovereenkomst tussen het schoolbestuur INITIA en Stichting KID; 3. vast te stellen dat het benodigde investeringskrediet voor Integraal Kindcentrum Beljaart € 7.147.386 bedraagt. Een investeringskrediet ad. € 6.326.402 is reeds gevoteerd door de gemeenteraad (april 2019) waarmee een aanvullend te voteren investeringskrediet ad. € 820.984, - benodigd is voor de realisatie van Integraal Kindcentrum Beljaart; 4. het college opdracht te geven om een overeenkomst bouwheerschap op te stellen met het schoolbestuur INITIA en de gemeenteraad via de voortgangsmonitor onderwijshuisvesting te informeren over de inhoud van de overeenkomst bouwheerschap Integraal Kindcentrum Beljaart. Daarna kan de bevoorschotting in gang worden gezet . INLEIDING In de besluitvormende vergadering van 11 april 2019 is door uw gemeenteraad een investeringskrediet ad. € 6.326.402 gevoteerd voor de realisatie van Integraal Kindcentrum (IKC) Beljaart. De ontwikkeling van IKC Beljaart is om meerdere redenen uitgesteld. Inmiddels zijn de investeringskosten per m2 gestegen en is er een nieuwe kinderopvangpartner in beeld.

Hierdoor is er behoefte ontstaan aan een geactualiseerd programma van eisen, inclusief stichtingskostenraming, om de ontwikkeling goed ter hand te nemen, Dit leidt tot een door uw gemeenteraad aanvullend te voteren investeringsbudget ad. € 820.984, - Het voorstel daartoe ligt ter beoordeling voor. ARGUMENTEN 1.1. Met de realisatie van IKC Beljaart wordt voldaan aan Artikel 102 van de Wet op het primair onderwijs Artikel 102 van de Wet op het primair onderwijs regelt de wettelijke zorgplicht van gemeenten voor onderwijshuisvestingsvoorzieningen in het primair onderwijs. Met de realisatie van IKC Beljaart wordt aan deze zorgplicht voldaan voor basisschool Heilig Hart. 1.2. De realisatie van IKC Beljaart is in overeenstemming met vastgesteld beleid en uitgangspunten in de Onderwijsvisie (Op)groeien in de gemeente Dongen en het plan van aanpak onderwijshuisvesting gemeente Dongen.

1

De realisatie van IKC Beljaart draagt bij aan het vergroten van ontwikkelkansen van kinderen door te voorzien in adequate onderwijshuisvesting die voldoet aan de hedendaagse eisen en wensen, passend bij de benodigde capaciteit. Daarnaast streven we naar inhoudelijke afstemming en structurele samenwerking tussen de primaire partners van onderwijs, kinderopvang en buitenschoolse opvang waarmee de doorgaande ontwikkellijn versterkt wordt. 1.3. Met de programma’s van eisen wordt voldaan aan de inhoudelijke ambities van een integraal kindcentrum en wordt er gebouwd conform Frisse Scholen klasse B en BENG In het functioneel-ruimtelijk projectprogramma staan de kwalitatieve en kwantitatieve eisen van de partijen en voorzieningen van IKC Beljaart beschreven. Het projectprogramma is opgesteld in nauwe samenspraak met de gemeente, het schoolbestuur INITIA en kinderopvangaanbieder stichting KID. Het programma van eisen uit 2019 moest worden herijkt omdat er een andere kinderopvangaanbieder bij het IKC betrokken wordt (Stichting KID) en het consultatiebureau inmiddels een andere locatie gevonden heeft voor haar huisvesting. Ten behoeve van de huisvesting van het consultatiebureau was in 2019 204 m2bvo geraamd met een benodigde investering ad. € 493.155,-.

Het gezamenlijke ideaalbeeld van de partners is dat het IKC gaat functioneren als integrale voorziening voor de ontwikkellijn van 0-12-jarigen in de wijk Beljaart. Leidend uitgangspunt is dat partijen als gelijkwaardige partners ruimten delen en samenwerken in het gebouw. Elke partij heeft een aantal specifieke ruimten die uitsluitend voor eigen gebruik beschikbaar zijn. Daarnaast worden de meer algemene ruimten zo veel als mogelijk beschikbaar gesteld voor gedeeld ruimtegebruik. Voor de ontwikkellijn 0-12 jaar bevordert het gezamenlijk gebruik van ruimten de integratie van de doorlopende leerlijn. (Het herijkte functioneel - ruimtelijk programma van eisen is als bijlage 1 opgenomen). Het technisch programma van eisen formuleert waar het te ontwerpen gebouw aan moet voldoen. Het gebouw voldoet aan het Bouwbesluit en Frisse scholen B (conform raadsbesluit d.d. 14 maart 2019) en is Bijna Energie Neutraal (BENG) zoals de wet dat voorschrijft. (Het technisch programma van eisen is opgenomen in bijlage 2). De programma’s van eisen zijn opgesteld door extern adviesbureau RO groep. 2.1 Met de getekende intentieovereenkomst tussen het schoolbestuur INITIA en stichting KID wordt uitvoering geven aan de motie d.d. 16 september m.b.t. de financiering van de IKC’s.

Om de risico’s bij investeringskredieten onderwijshuisvesting voor de gemeente te beperken zijn in de motie van 16 september jl. een aantal aanvullende voorwaarden opgenomen. Deze aanvullende voorwaarden betreffen dat tenminste voldaan wordt aan één van de drie voorwaarden uit de motie en deze ook als zodanig is opgenomen in het raadsvoorstel voor de kredietvotering. Met de getekende intentieovereenkomst tussen het schoolbestuur INITIA en stichting KID wordt voldaan aan voorwaarde twee uit de motie: De kinderopvangorganisatie betrokken bij de locatie in het desbetreffende raadsvoorstel heeft voor de afgifte van het investeringskrediet een intentieovereenkomst voor een huurovereenkomst voor langere termijn, indicatief 5 jaar, afgesloten met het schoolbestuur’. (De getekende intentieovereenkomst is als bijlage 3 opgenomen).

2

3.1 De stichtingskosten zijn marktconform voor een BENG gebouw, frisse scholen klasse B De herijkte stichtingskostenraming voor de nieuwbouw is opgesteld door de RO groep. Bij het opstellen zijn de laatste inzichten in bouwkosten en de ontwikkeling daarvan meegenomen. De geactualiseerde stichtingskostenraming gaat uit van een benodigd krediet ad. € 7.147.386 (De geactualiseerde stichtingskostenraming is als bijlage 4 opgenomen). Uit deze stichtingskostenraming blijkt welke kosten onderdeel uitmaken van het benodigde investeringskrediet. In deze raming zijn geen kosten opgenomen voor eventuele sloop en bouwrijp maken van de vertreklocatie, eventuele asbestsanering en het afboeken van de boekwaarde. Er zijn nog geen concrete plannen met betrekking tot de herontwikkeling van de vertreklocatie. Uitgangspunt is dat al deze kosten worden afgedekt uit de herontwikkeling van de vertreklocatie. De boekwaarde van de Heilig Hartschool bedroeg op 1 januari 2021: € 281.860. Zie ook ‘eigendomspositie’ bij de uitwerking financiën. 4.1. Het schoolbestuur INITIA treedt conform artikel 103 WPO op als bouwheer voor de realisatie van IKC Beljaart Uitgangspunt van de onderwijswetten (artikel 103 WPO, artikel 101 WEC en artikel 76n WVO) is dat het bouwheerschap de verantwoordelijkheid is van het schoolbestuur. Dat betekent dat het schoolbestuur in principe verantwoordelijk is voor de realisatie.

Het schoolbestuur INITIA heeft aangegeven zelf op te willen treden als bouwheer en zich voor wat de bouwbegeleiding betreft wil laten ondersteunen door een bouwmanagementbureau. Met het schoolbestuur is afgesproken dat de gemeente inzicht wil in de offerte en het gekozen bureau. De voorwaarden waaronder het schoolbestuur het bouwheerschap op zich neemt wordt vastgelegd in een overeenkomst bouwheerschap. Hierin wordt onder meer geregeld: de rollen van de partijen, kwaliteit en kwantiteit van het project, de financiering, planning, communicatie en de publiekrechtelijke medewerking van de gemeente. De gemeenteraad wordt via de voortgangsmonitor onderwijshuisvesting geïnformeerd over de inhoud van de overeenkomst bouwheerschap. 4.2. Het schoolbestuur INITIA wordt juridisch eigenaar van IKC Beljaart, het economisch claimrecht ligt bij de gemeente. Het IKC Beljaart komt in het juridisch eigendom van het schoolbestuur INITIA als bevoegd gezag. De gemeente is economisch eigenaar met het claimrecht indien de onderwijsfunctie in gebouw(delen) komt te vervallen. Het eigendom wordt via een notariële akte vastgelegd in het kadaster. In deze eigendomssituatie ligt de invulling van de exploitatie van het IKC-deel bij het schoolbestuur.

Het voordeel voor het schoolbestuur is dat zij zelf de regie heeft over beheer en onderhoud, maar er moeten ook afspraken gemaakt worden over de doorbelasting van onderhoud voor de overige delen naar andere gebruikers, in dit geval stichting KID. Ook als een schoolbestuur eigenaar is van het schoolgebouw, kan het niet overigens niet vrijelijk beschikken over de ruimten van andere gebruikers zoals de kinderopvang. KANTTEKENINGEN

3

3.1 Stichtingskosten kunnen hoger uitpakken als gevolg van onvoorziene stijging van bouwkosten Bouwkostenontwikkelingen in de markt leiden mogelijk tot een hogere investeringsvraag om IKC Beljaart te realiseren. In de voorliggende stichtingskostenraming is uitgegaan van de actuele bouwprijzen, inclusief BTW en indexatie prijspeil einde werk. Het is op dit moment niet te voorspellen welk effect de huidige stijging van de energieprijzen heeft voor de bouwkostenontwikkeling. Indien uit de aanbesteding blijkt dat de bouwkosten hoger zijn dan het door de gemeenteraad gevoteerde investeringskrediet en deze overschrijding wordt veroorzaakt door het feit dat anders niet kan worden voldaan aan de eisen van Frisse scholen klasse B en BENG dan treden gemeente en schoolbestuur met elkaar in overleg om het tekort te bespreken en een mogelijk noodzakelijke ophoging van het budget voor te leggen aan uw gemeenteraad. 3.2 Leegstandsrisico Het schoolbestuur INITIA treedt op als eigenaar van het gehele IKC Beljaart en als verhuurder aan de kinderopvangpartner stichting KID. Leegstandsrisico's liggen in deze variant in het eerste jaar bij het schoolbestuur en daarna bij de gemeente. Het leegstandsrisico is te dekken via een leegstandsgarantie van het Waarborgfonds Kinderopvang. De maximale looptijd van een leegstandsgarantie bedraagt 25 jaar.

Door het Waarborgfonds Kinderopvang zijn drie scenario’s indicatief doorgerekend (huurcontract met een looptijd van 5 jaar, looptijd van 5 jaar + optie verlenging 5 jaar en looptijd 25 jaar). De proefberekeningen zijn als bijlage 5 bijgevoegd. Gezien de extra kosten die hiermee gemoeid zijn wordt geadviseerd om het leegstandsrisico niet via een leegstandsgarantie te dekken. Daarnaast ligt er ook een getekende intentieovereenkomst tussen schoolbestuur INITIA en stichting KID voor een huurovereenkomst voor de eerste 5 jaren. Het risico op leegstand in het kinderopvang-gedeelte wordt niet heel hoog ingeschat. De kern Dongen kent de afgelopen jaren een stabiel aanbod van aanbieders en een stabiele vraag naar kinderopvang. Op dit moment is zelfs sprake van een toenemende vraag naar kinderopvang. FINANCIËN De geactualiseerde stichtingskostenraming, als vertaling van het herijkte programma van eisen voor IKC Beljaart bedraagt € 7.147.386. Programma

Ruimtebehoefte

Stichtingskosten (incl. btw)

Onderwijs Heilig Hartschool

2246 m2 bvo

€ 6.431.502

250 m2 bvo

€ 715.884

2496 m2 bvo*

€ 7.147.386

407 leerlingen (ongewijzigd t.o.v. eerdere versie programma van eisen Kinderopvang Stichting KID 2 groepen kinderdagopvang en beperkt eigen ruimte voor buitenschoolse opvang (rest BSO vindt plaats in medegebruik onderwijsmeters) Totaal

4

*op basis van € 2863,54 per m2 bvo (stiko d.d. 6 augustus 2021) Op 11 april 2019 is reeds een krediet van € 6.326.402 gevoteerd voor de realisatie van IKC Beljaart. Dit betekent dat er een aanvullend krediet van € 820.984 benodigd is. De hiermee samenhangende kapitaallasten bedragen € 196.553. Deze kapitaallasten zijn opgenomen in de Programmabegroting 2022-2025. Het investeringsbedrag wordt gefinancierd met vreemd vermogen. Met de kennis van nu zal de schuldenpositie als gevolg van het gehele investeringsbedrag met 10,7% toenemen. Dit is reeds meegenomen in de raming van de schuldquote die in de meerjarenbegroting is opgenomen. Dit komt ook overeen met de cijfers die reeds zijn gecommuniceerd met de raad in de bijlage bij de notitie ‘Uitwerking Kadernota-besluit Schuldquote’ die op 16 september jl. in de gemeenteraad is vastgesteld. Afspraken over huurafdracht als tegemoetkoming in de investering in de kindmeters Met de huisvesting van de kinderdagopvang zijn 250 m2 bvo gemoeid. Dit vraagt om een extra gemeentelijke investering van € 715.844, -. Met de kinderopvangaanbieder is gesproken over de mogelijkheden van eigen investeringen in de benodigde vierkante meters. Voor stichting KID geldt dat zij nu niet de mogelijkheid heeft om te investeren.

Om samenwerking mogelijk te maken moet de gemeente, naast de voor gemeente verplichte investeringen in het onderwijsdeel, investeren in het gebouwdeel van de kinderopvang. Deze investeringen moeten terugverdiend worden via een afdracht van huurinkomsten door het schoolbestuur. Met het schoolbestuur INITIA is een afdracht van € 84,- per m2 per jaar overeengekomen voor de meters van de kinderopvang. Met deze afdracht wordt de extra investering binnen de afschrijvingstermijn terugverdiend. Eigendomspositie De gronden voor het nieuw te realiseren IKC Beljaart zijn eigendom van de gemeente en maken onderdeel uit van grondexploitatiecomplex De Beljaart. Binnen dit complex zijn deze gronden gewaardeerd op een prijsniveau van € 85,00 per m². Het uitgeefbare perceel ten behoeve van het IKC heeft een oppervlakte van naar schatting 3.500 tot 5.000 m². Dit is nog afhankelijk van de nadere uitwerking van het plan. Binnen de grondexploitatie zal daarom een grondopbrengst moeten worden gerealiseerd in overeenstemming met de raming (oppervlakte x grondprijs). De huidige locatie van basisschool Heilig Hart komt na de verhuizing van de school naar het IKC op grond van de Wet primair onderwijs om niet in eigendom van de gemeente. Deze locatie is 5.217 m² groot. Wegens herontwikkelingspotentieel vertegenwoordigt deze locatie wel een waarde.

De locatie IKC Beljaart is thans ondergebracht binnen het taakveld 'Grondexploitatie', terwijl de vrijkomende locatie van basisschool Heilig Hart is ondergebracht binnen het taakveld 'Onderwijs'. Voorgesteld wordt om de locaties budgettair neutraal met elkaar uit te ruilen. Hierdoor wordt het IKC Beljaart juridisch eigendom van Stichting Initia en de huidige locatie van basisschool Heilig Hart volledig eigendom van de gemeente. Laatstgenoemde locatie zal boekhoudkundig worden

5

ondergebracht onder de materiele vaste activa (als toekomstig grondexploitatiecomplex) tegen een nader te bepalen waarde, die gelijk is aan de grondwaarde voor het IKC. Er worden geen kosten voor tijdelijke huisvesting gemaakt omdat de nieuwbouw op een andere dan de huidige schoollocaties gerealiseerd wordt. De school kan daardoor tot aan het moment van verhuizing op de huidige plek in gebruik blijven JURIDISCH Wanneer het schoolbestuur bouwheer (dus aanbestedende dienst) is, dan is zij gehouden aan de Aanbestedingswet 2012 én op het moment dat het bedrag van de investeringen boven de Europese drempels uitkomt van de Europese aanbestedingsregels. COMMUNICATIE Als bouwheer is het schoolbestuur verantwoordelijk voor de communicatie, participatie en afstemming met Stichting KID, ouders, omwonenden en andere belanghebbenden. Nadat een bouwbegeleidingsbureau is aangetrokken zal de projectorganisatie voor het vervolg verder worden uitgelijnd. Het college is verantwoordelijk voor de interne communicatie en de communicatie naar de gemeenteraad. Partijen maken gezamenlijk afspraken over de communicatie met de pers. VERVOLG De ingebruikname van IKC Beljaart staat gepland in Q1 2024. Deze planning is indicatief. Door een tekort aan bouwmaterialen en schaarste aan personeel kan de planning uitlopen. Planning

Omschrijving

Q4 2021

Voteren aanvullend investeringskrediet IKC Beljaart - overeenkomst bouwheerschap - selectie architect en overige adviseurs - bestemmingsplan - voorlopige ontwerpfase - definitief ontwerp - technisch ontwerp - omgevingsvergunning - selectie aannemer

2022

2023

realisatiefase

Q1 2024

Ingebruikname en nazorg

BIJLAGEN 1.

Functioneel – ruimtelijk programma van eisen IKC Beljaart

2.

Technisch Programma van eisen IKC Beljaart

3.

Getekende intentieovereenkomst schoolbestuur INITIA en Stichting KID

4.

Stichtingskostenraming IKC Beljaart

5.

Berekening premie leegstandsrisico Waarborgfonds Kinderopvang

6

7