2021-015544 Bijl2- Reactienota Gebiedsvisie Kloosteromgeving (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Reactienota Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen 1.
Inleiding
In deze reactienota wordt een beoordeling gedaan van de ingekomen reacties in het kader van het ter inzage gelegde concept van de Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen. De reacties zijn uit praktische overwegingen en vanwege de leesbaarheid samengevat weergegeven maar in de beoordeling komen alle relevante elementen aan de orde. De reacties zijn dus in zijn geheel beoordeeld. Tevens wordt aangegeven of er aanleiding is om ten gevolge van de ingekomen reacties een aanpassing te doen aan de Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen, alvorens deze definitief vast te stellen.
2.
Procedure
Het concept van de Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen heeft vanaf vrijdag 20 mei 2022 tot en met donderdag 30 juni 2022 ter inzage gelegen. In die periode kon eenieder zijn of haar reactie indienen. Er is een reactie ontvangen van: 1. Geanonimiseerd 2. Geanonimiseerd 3. Geanonimiseerd 4. Geanonimiseerd 5. Geanonimiseerd
3.
Reacties
In de hierna volgende tabel zijn de reacties samengevat weergegeven, voorzien van een beoordeling en tevens is aangegeven of deze leiden tot aanpassing van de Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen.
Indiener
Reactie
Beoordeling
Aanpassing visie Pagina 1 van 10
1.
Indiener wenst als stakeholder betrokken te worden in het vervolgtraject.
1.
Indiener wenst een uitnodiging te ontvangen in het kader van de omgevingsdialoog.
1.
Indiener stelt dat de informatie in de Gebiedsvisie ten aanzien van de gebouwen Bolkensteeg 7 en 9 is achterhaald. Indiener vraagt welke criteria worden gehanteerd om te bepalen wanneer een identiteitsbepalend object behouden blijft of wordt gesloopt. Indiener vraagt wat het voor de uitvoering en planning van de Gebiedsvisie betekent dat twee identiteitsbepalende objecten nu beide in gebruik zijn voor onderwijsdoeleinden.
1.
1.
1.
Indiener geeft aan dat Villa Gardiaan/Terebint in de
De visie komt nu tot een afronding door deze vast te stellen. Hierin is geen verder vervolgtraject. De daadwerkelijke realisatie van de visie zal naar verwachting in deelprojecten worden uitgevoerd. Daarbij zal per ontwikkeling beoordeeld worden wie betrokkenen danwel belanghebbenden zijn. Dit is afhankelijk van de ligging en omvang van het betreffende deelproject. Ten behoeve van de totstandkoming van de visie wordt geen nadere omgevingsdialoog gevoerd. Bij de daadwerkelijke realisatie van deelprojecten zullen er wel omgevingsdialogen van toepassing zijn. De vormgeving en inhoud van deze dialogen en wie daarbij betrokken worden zullen t.z.t. nader beoordeeld worden en zijn afhankelijk van de ligging en omvang van het desbetreffende deelproject. De gebouwen Bolkensteeg 7 en 9 waren voorheen in gebruik bij het Cambreur college en zijn thans tijdelijk in gebruik bij de J.J. Anspachschool.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Uitgangspunt voor identiteitsbepelende objecten is te streven naar behoud. Indien een eigenaar tot sloop wil overgaan dient dit goed gemotiveerd te worden. Hier zijn geen harde criteria voor.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Zolang deze gebouwen in gebruik zijn voor onderwijsdoeleinden, blijft dat zo. Pas indien de gebouwen niet meer in gebruik zijn voor deze onderwijsdoeleinden wordt naar een transformatie gekekenen, zoals wordt aangeduid in de gebiedsvisie.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Villa Gardiaan/Terebint is inderdaad geen rijks- of gemeentelijk monument en ook geen identiteitsbepalend object. Het is echter
De tekst op pagina 12 en de kaart op pagina 13 zijn aangepast.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Op pagina 10, 12 en 20 is de omschrijving van het gebruik van de gebouwen aangepast.
Pagina 2 van 10
1.
1.
1.
Gebiedsvisie wordt aangeduid als een gemeentelijk monument. In de ‘Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016-2018) versie 16.01’ wordt deze niet als dusdanig genoemd. Indiener vraagt of er een nieuwere versie van deze nota beschikbaar is waarin dit wel wordt aangeven? Indiener stelt dat het gebied niet toegankelijk is vanaf Achter den Ham en dat de enige toegang voor openbaar verkeer tot het gebied is via de de Schoolstraat. Via de Bolkensteeg is het gebied alleen voor bewoners van het nieuwbouwcomplex toegankelijk en daarmee dus niet voor het overige verkeer. Indiener stelt dat de huidige verkeerssiuatie aan de Bolkensteeg onveilig is.
wel een beeldbepalend en karakteristiek pand.
Indiener stelt dat de kleuren en de legenda op de Bouwhoogtekaart niet overeenkomen. Er worden 5
Het gebied is momenteel inderdaad niet toegankelijk vanaf Achter den Ham. Vanaf de Bolkensteeg is het gebied wel voor voetgangers en langzaam verkeer toegankelijk.
De kaarten op pagina 9 en 17 zijn hierop aangepast.
De Gebiedsvisie gaat niet over concrete oplossingen, maar geeft richting aan mogelijke ontwikkelingen. De Bolkensteeg is daarbij ook benoemd als een straat die heringericht en vergroend kan worden. Indien dit deelproject op termijn daadwerkelijk tot uitvoering komt zal er uiteraard ook aandacht zijn voor verbetering van de verkeersveiligheid. Dat geldt tevens voor het aanleggen van goede en bruikbare parkeervoorzieningen.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Er zijn twee kaarten met bouwhoogtes. Een geeft de actuele situatie aan (pagina 18) en een geeft de beoogde situatie aan (pagina 31). De kaart met de actuele situatie is inderdaad niet
De kaart op pagina 18 is hierop aangepast, zodat nu wel een werkelijk en representatief beeld Pagina 3 van 10
1.
1.
1.
1.
kleuren gebruikt en maar 4 aangegeven. Daarnaast komen een aantal gebouwen niet overeen met de werkelijke bouwhoogte. De kaart geeft op dit moment geen representatief beeld van de werkelijkheid. Indiener stelt dat bij de kaart en de afbeeldingen van de recentere ontwikkelingen in het gebied een uitleg ontbreekt en vraagt wat de bedoeling van de getoonde voorbeelden is in relatie met de rest van het document. Indiener stelt dat met de komst van het nieuwbouw-complex aan de Bolkensteeg ook een groot aantal parkeerplaatsen zijn gerealiseerd. In de Gebiedsvisie staat dat deze worden omgezet naar een groene ruimte. Indiener vraagt waar de huidige geparkeerde auto’s heen moeten en of de, door een slagboom afgesloten, toegangsweg dan overbodig wordt. Indiener vraagt of voor de aangegeven bouwvelden en bouwhoogtes bestaande bestemmingsplannen moeten worden aangepast.
geheel conform de werkelijkheid en geeft daardoor geen representatief beeld van de werkelijkheid.
wordt geschetst.
De recentere ontwikkelingen op pagina 19 geven een beeld van reeds gedane ontwikkelingen in en rond het gebied. Op deze wijze wordt de sfeer en ontwikkeling in beeld gebracht.
Op pagina 18 is een toelichtende tekst met betrekking tot de recente ontwikkelingen opgenomen.
Ten behoeve van de vergroening van het gebied geeft de visie een streefbeeld aan om het huidige parkeerterrein tussen de kapel en gebouw de plataan te vergroenen. De parkeerplaatsen zullen dan inderdaad elders gesitueerd moeten worden. Dat kan bijvoorbeeld in een van de voorgestelde parkeerkoffers in het gebied. Of de toegangsweg daarmee ook kan komen te vervallen is nu niet aan te geven, maar afhankelijk van verdere uitwerking en detaillering.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Ja, de bouwvelden en bouwhoogtes van de nieuwe bouwvelden zijn in strijd met het huidige bestemmingsplan. Daarom wordt nu een Gebiedsvisie opgesteld die richtinggevend kan zijn voor verdere uitwerking in een bestemmingsplan of omgevingsplan.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Indiener vraagt in hoeverre het Bestemmingsplan Randzone Bolkensteeg van toepassing is op de huidige plannen of dat dit
Het bestemmingsplan Randzone Bolkensteeg is niet meer van toepassing. In de plaats van dat bestemmingsplan geldt thans bestemmingsplan De Beljaart.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Pagina 4 van 10
1.
bestemmingsplan inmiddels gewijzigd is. Indiener stelt dat er drie scenario’s zijn aangegeven met ieder een andere invulling van de objecten en een andere inrichting van de buitenomgeving. Indiener vraagt wanneer en door wie wordt bepaald welk scenario wordt gerealiseerd.
1.
Indiener stelt dat het in de Gebiedsvisie opgenomen aantal parkeerplaatsen de norm uit het Parapluplan Parkeren Dongen overschrijdt en vraagt hoe dit is te verklaren.
2.
Indiener stelt dat ten noordoosten van Achter den Ham 6 een huizenrij staat getekend van 8 huizen, met de tuinen grenzend aan de tuin Van Achter den Ham 6. Indiener vindt
In de Gebiedsvisie wordt aangeduid dat tijdens het proces aan de hand van 3 scenario’s (pagina 22 en 23) is geinventariseerd welke kansen er voor het gebied liggen. Deze drie scenario’s hebben geleid tot een uiteindelijke visiekaart (pagina 33). Ook ten aanzien van deze uiteindelijke visiekaart bestaan nog meerdere woningbouwscenario’s, varierend van een laag intensief programma tot een hoog intensief programma (pagina 34 en 35). De exacte invulling volgt pas bij een nadere uitwerking van een deelproject. Daarbij zal de eigenaar als initiatiefnemer optreden en de gemeenteraad uiteindelijk een besluit nemen over het planologisch kader. De Gebiedsvisie is een visie op hoofdlijnen waarbij is gekeken naar diverse functies binnen het gebied, zoals woningbouw en parkeren. Het aantal daadwerkelijk te realiseren woningen en bijbehorende parkeerplaatsen vergt een nadere uitwerking. Het aantal parkeerplaatsen is afhankelijk van aantal en type woningen. Nu daar nog geen definitieve keuzes in zijn gemaakt, is ook het exacte aantal parkeerplaatsen nog niet vast te stellen. De Gebiedsvisie geeft slechts een mogelijke ontwikkelrichting aan.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Achter Villa Gardiaan ligt een grote groene ruimte. In het concept van de Gebiedsvisie zijn daar twee nieuwe bouwblokken en een parkeerkoffer voorzien. Woningbouw is hier voorstelbaar, maar met het oog op het groene karakter van dit gebied is het voorstelbaar de invulling anders vorm te geven.
Het bouwblok is ingekort tot 6 woningen. Dit is verwerkt in de kaarten op pagina 26, 27, 31, 33, 34, 35, 38 en 39 en op de impressie op pagina 28 en 43.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Pagina 5 van 10
dit te dichtbij en inbreuk maken op de privacy. Tevens verdwijnt hiermee een stuk groen. Indiener ziet deze woningen liever niet gerealiseerd worden. Indiener stelt dat ten zuidoosten van Achter den Ham 6 een appartementengebouw is getekend van 4 á 6 verdiepingen. De huidige (hoge) bomenrij is geheel weggevallen waardoor een rechtstreekse inkijk in de tuin van deze woning ontstaat met verlies van privacy en verlies van groen als gevolg. Indiener stelt dat er een grote parkeerplaats is getekend die wordt ontsloten via Achter den Ham. Dit betekent een verzwaring van de huidige verkeersdruk. De toegang naar de Hoge Ham is al erg smal, en ook het hele stratenplan is niet berekend op meer drukte. Het is nu al vaak passen en meten, en over de stoep rijden als je ergens langs wil.
Het bouwblok naast Achter den Ham 6 is ingekort tot 6 woningen, zodat aan de zijde van Achter den Ham een groene uitstraling blijft.
3.
Indiener verzoekt om gebouw De Bolk in het plan te handhaven, aangezien indiener belangstelling heeft in het gebruik van dit gebouw.
3.
Indiener stelt dat in de gebiedsvisie
2.
2.
In de gebiedsvisie is dit gebouw getekend met een hoogte van 4 bouwlagen (pagina 31).
Dit bouwblok is verlaagd tot 3 bouwlagen en is in zuidelijke richting verschoven, zodat het meer eenheid gaat vormen met de bestaande bouw van de Heilig Hart-school. Dit is verwerkt in de kaarten op pagina 26, 27, 31, 33, 34, 35, 38 en 39 en op de impressie op pagina 28 en 43.
Het is inderdaad niet wenselijk om extra autoverkeer via Achter den Ham aan te trekken. Er blijven wel langzaamverkeerverbindingen tussen het plangebied en Achter den Ham.
De aansluiting voor autoverkeer op Achter den Ham is verwijderd. De parkeerplaats is verlegd en wordt ontsloten via de Schoolstraat. Dit is verwerkt in de kaarten op pagina 26, 27, 31, 33, 34, 35, 38 en 39 en op de impressie op pagina 28 en 43.
De Bolk is in de Gebiedsvisie niet als een waardevol gebouw beoordeeld. Het is geen monument of identiteitsbepalend object. Om de kwaliteit van het gebied te versterken is er voor gekozen om het gebouw in de visie te amoveren, waardoor er ruimte ontstaat voor parkeeroplossingen. Bij de verdere uitwerking van plannen zal aandacht moeten zijn
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Deze reactie geeft geen aanleiding Pagina 6 van 10
3.
3.
4.
4.
de parkeergelegenheid tussen de kapel en de Plataan is verdwenen en dat dit is ingericht met groen. Hiermee komt de bereikbaarheid van de kapel voor bruidswagens en rouwauto´s langs deze zijde te vervallen waardoor er aan de zijde van de Bolkensteeg verkeershinder kan ontstaan. Indiener stelt dat een gebouw met zes bouwlagen naast de begraafplaatsen onwenselijk is. De begraafplaats wordt door veel mensen bezocht en het idee van rust en privacy wordt door de hoogbouw verstoord. Indiener stelt dat het van belang is dat de kapel de bestemming maatschappelijk blijft behouden. Indiener stelt dat het Kloostercomplex aan Hoge Ham 25 nu de bestemming “Maatschappelijk” heeft en ziet dat graag aangevuld met “Wonen”.
voor de bereikbaarheid van de kapel en de invloed die dit heeft op de Bolkensteeg. Alhoewel het streefbeeld is om het gebied tussen de kapel en de Plataan te vergroenen mag dit geen substantiele negatieve invloed hebben op de parkeerdruk en bereikbaarheid van objecten.
om de visie aan te passen.
Tussen dit gebouw en de begraafplaatsen staat veel groen in de vorm van bomen. Deze vormen een natuurlijke buffer tussen het geprojecteerde gebouw en de begraafplaatsen. Om iets meer ruimte te bieden aan deze bufferruimte is het gebouw iets in zuidwestelijke richting verschoven.
Het bestaande groen en de iets gewijzigde locatie is verwerkt op de kaarten op pagina 26, 27, 31, 33, 34, 35, 38 en 39 en op de impressie op pagina 28 en 43.
De Gebiedsvisie voorziet in behoud van de kapel inclusief een maatschappelijke gebruiksfunctie.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
De Gebiedsvisie verzet zich niet tegen het gebruik van het kloostercomplex voor maatschappelijke functies en/of wonen. De functie wonen is nu echter nog in strijd met het geldende bestemmingsplan. In een verdere uitwerking zal moeten blijken onder welke voorwaarden wonen op deze locatie mogelijk kan zijn.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Indiener stelt dat een gebouw met zes bouwlagen naast de begraafplaatsen onwenselijk is. De begraafplaats wordt door veel mensen bezocht en het idee van rust en privacy wordt door de hoogbouw verstoord. Met een
Tussen dit gebouw en de begraafplaatsen staat veel groen in de vorm van bomen. Deze vormen een natuurlijke buffer tussen het geprojecteerde gebouw en de begraafplaatsen. Om iets meer ruimte te bieden aan deze bufferruimte is het gebouw iets in zuidwestelijke richting verschoven.
Het bestaande groen en de iets gewijzigde locatie is verwerkt op de kaarten op pagina 26, 27, 31, 33, 34, 35, 38 en 39 en op de impressie op pagina 28 en 43.
Pagina 7 van 10
4
4.
5.
5.
goede situering van het complex en een groene inpassing lijkt ons maximaal 3 bouwlagen ter plaatse wel acceptabel. Indiener verzoekt op de plankaart een eigen toegangspad van de Bolkensteeg naar de Kapel zichtbaar te maken. Indiener stelt dat de parkeerplaats tussen De Plataan en de Kapel in de visie wordt vervangen door een groenfunctie en dat bij realisatie hiervan een vergelijkbare parkeervoorziening, qua afstand en aantallen, gerealiseerd moet worden voor de huidige gebruikers. Indiener vraagt of het niet beter is om de huidige parkeerplaats te handhaven en die wel wat te vergroenen (met een paar bomen). De “parkeerkoffer” die nu aan de Bolkensteeg als nieuwe invulling is ingetekend is op de plaats van de “De Bolk” is dan niet nodig en biedt ruimte voor handhaving van dat gebouw of de realisatie van een nieuw gebouw. Indiener vraagt welke stakeholders en/of grondeigenaren zijn betrokken bij deze visie en hoe zij tegenover de gepresenteerde visie staan. Indiener vraagt in hoeverre het (voorlopig) niet slopen van de woningen aan de
Dit toegangspad is al zichtbaar op de diverse kaarten.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Ten behoeve van de vergroening van het gebied geeft de visie een streefbeeld aan om het huidige parkeerterrein tussen de kapel en gebouw de plataan te vergroenen. De parkeerplaatsen zullen dan inderdaad elders gesitueerd moeten worden. De Bolk is in de Gebiedsvisie niet als een waardevol gebouw beoordeeld. Het is geen monument of identiteitsbepalend object. Om de kwaliteit van het gebied te versterken is er voor gekozen om het gebouw in de visie te amoveren, waardoor er ruimte ontstaat voor parkeeroplossingen. Het parkeren aan de randen van het gebied en het vergroenen binnen het gebied past binnen de visie zoals deze nu is.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Op pagina 5 en pagina 20 van de Gebiedsvisie zijn de betrokken stakeholders weergegeven. Er is op een positieve wijze samengewerkt aan de totstandkoming van deze visie, waarbij de in deze nota genoemde reacties nog zijn binnengekomen.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
De visie geeft een na te streven toekomstbeeld van het gebied in totaliteit. Daarbij zal de daadwerkelijke realisatie gefaseerd plaatsvinden. Zolang de betreffende woningen niet gesloopt
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen. Pagina 8 van 10
5.
5.
5.
5.
5.
5.
Schoolstraat invloed heeft op de ontwikkeling/uitwerking van deze visie? Indiener vraagt of er is nagedacht over een fasering en zo ja, hoe die er uit ziet. Is er een planning voor de herontwikkeling van de vrijkomende schoolgebouwen en de overige locaties? Indiener stelt dat in de visie met name wordt gesproken over woningen en appartementen voor senioren en zorg. Indiener ziet hier graag meer differentie in. Niet alleen qua doelgroepen, maar ook in huurklassen (tot maximaal huurtoeslaggrens). Indiener vraagt in hoeverre de posities van de nieuwbouw en de aantallen vastliggen? Kan er geschoven worden met posities, wegen, parkeerplaatsen etc.?
worden, zullen de planonderdelen op die gebieden niet tot uitvoer worden gebracht. Ondertussen kunnen andere projectdelen wellicht wel tot ontwikkeling komen. Er is geen fasering aan de uitvoering gekoppeld. De uitvoering zal een natuurlijke ontwikkeling zijn, waarbij aandienende mogelijkheden worden getoetst aan de visie. Er is geen planning aan de uitvoering gekoppeld. De uitvoering is afhankelijk van initiatieven van de eigenaren in het gebied.
Indiener stelt dat in het gebied veel beeldbepalende bomen aanwezig zijn en vraagt of er onderzoek naar waardevolle bomen is gedaan en of in de gebiedsvisie rekening is gehouden met de posities van deze bomen. Indiener vraagt wat de uitgangspunten voor parkeren zijn
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen. Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
De Gebiedsvisie richt zich niet alleen op senioren en zorg, maar ook op starters en jongeren (pag. 34). Een gedifferentieerd aanbod wordt daarbij onderschreven. Dat geldt tevens voor de prijsklassen in zowel de koop- als huursector.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
De Gebiedsvisie is richtinggevend, maar geen vaststaand plan. Nadere detaillering is dus mogelijk en zelfs nodig.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
De gebiedsvisie geeft aan dat het aanwezige groen in grote mate de sfeer in het gebied bepaalt. Vanuit dat perspectief is rekening gehouden met de aanwezige bomen.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Dit volgt bij nadere uitwerking van de deelprojecten. Per project zal beoordeeld moeten worden wat het programma is en welke
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen. Pagina 9 van 10
in relatie tot doelgroepen.
5.
Wat is de huidige bestemming van het gebied? Onze voorkeur gaat uit naar een bestemming ‘Wonen’ waar zorg mogelijk is, in plaats van een maatschappelijke bestemming.
parkeerbehoefte daarbij passend is. Vooralsnog is het uitgangspunt daarbij om aan te sluiten bij het Parapluplan Parkeren Dongen Op dit moment is het bestemmingsplan De Beljaart geldend in dit gebied. Er zijn verschillende bestemmingen van toepassing, waaronder Wonen, Maatschappelijk, Verkeer en Groen. Bij de uitvoering van deelprojecten zal telkens bezien worden of en hoe het bestemmingsplan gewijzigd dient te worden om het beoogde doel te kunnen realiseren.
Deze reactie geeft geen aanleiding om de visie aan te passen.
Pagina 10 van 10