2021-015544 Bijl1- Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen
Tekst van het document
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen
OKTOBER 2022
2
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
INHOUD
INLEIDING 1
BESTAANDE SITUATIE 6 •
Historische ontwikkeling
•
Beschrijving plangebied
•
Plangebied in onderdelen
2
KWALITEITEN, KNELPUNTEN EN KANSEN
3
SCENARIO’S 22
4
•
A. Gesloten kloosterterrein
•
B. Open landgoed
•
C. Kloosterpark
•
Brainstorm en eerste conclusies
20
VISIE KLOOSTEROMGEVING 26 •
Landschap
•
Bebouwing
•
Herbestemming Klooster
•
Verkeer
5
DUURZAAMHEID 42
6
VERVOLG 43
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
3
oo
st
Bo
lk
en
st
ee
g
Sc
ho
ol
Ac
st
ht
ra
er
at
D
en
H
am
-
Kl
oo
st
er
pa
d
Kl
H
4
og
e
H
am
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
er
pa
d
INLEIDING In Dongen ligt aan de Hoge Ham een bijzonder gebied met een historisch en groen karakter. Niet alleen het markante kloostercomplex met kapel maar ook andere onderdelen geven het gebied een bijzondere sfeer. Denk daarbij onder andere aan klooster de Terebint (nu Villa Gardiaan), de begraafplaatsen, de schoolgebouwen en het ruime groen. Het gebied kent vele mooie plekken, sferen en gebouwen. Tegelijkertijd is de beleving en inrichting van het gebied niet samenhangend en zijn er ook onderdelen van mindere kwaliteit aan te wijzen. Deze gebiedsvisie geeft richting aan de ontwikkeling van een nieuw, onderscheidend woonmilieu waarin groen, historie, zorg en gemeenschapszin een plek zullen krijgen. Om te komen tot deze visie zijn gesprekken gevoerd met stakeholders in het gebied. Met onder andere de wijkraad Beljaart, stichting Maria-oord, het schoolbestuur van de heilig Hart school, Casade, Villa Gardiaan en de provincie Noord-Brabant. In een gezamenlijke workshop is richting gegeven aan het toekomstbeeld. Op basis van ideeën die daar zijn ontwikkeld is de visie verder uitgewerkt. De concept visie heeft open gestaan voor reacties. De reacties zijn, waar mogelijk en passend, verwerkt in deze definitieve visie. De gebiedsvisie is geen plan maar geeft duidelijk richting aan de ontwikkeling van het gebied. Deze ontwikkeling zal stapsgewijs plaatsvinden.
Bij de uitwerking van deellocaties binnen het gebied is dit document het kader. Naast kaderstellend is de gebiedsvisie ook inspiratiebron: het geeft de ambities weer voor een wervend en specifiek woon-zorgmilieu waarin groene ruimtes, historische gebouwen en nieuwe ontwikkelingen in rust en harmonie samenkomen.
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
5
1
BESTAANDE SITUATIE
HISTORISCHE ONTWIKKELING Landschapsstructuur Dongen is ontstaan langs de route tussen ’s-Hertogenbosch en Breda op een hoger gelegen dekzandrug tussen laaggelegen veengebieden. Vanaf de hoger gelegen route (Lage en Hoge Ham) is het veengebied ontgonnen. De stichten waren de routes het ontginningslandschap in. De verkavelingsstructuur en verkavelingsrichting van de stichten is nu nog goed herkenbaar. De bebouwing langs de Hoge en Lage Ham verdichtte zich geleidelijk met boerderijen en ook met leerlooierijen. Het klooster Het klooster is aan het begin van de 19e eeuw gesticht door de zusters Franciscanessen, die ten tijde van de Franse revolutie uit Leuven verdreven waren. Ze woonden eerst in het herenhuis, dat later plaats maakte voor een kloostergebouw met kapel. Het complex werd later uitgebreid met onderwijsgebouwen. Het gebied werd behoorlijk intensief bebouwd. Later werden delen van het terrein door de zusters verkocht voor onder andere de realisatie van twee scholen en de ontwikkeling van laagbouwwoningen (nu in bezit van woningcorporatie Casade). Ook zijn delen van het klooster gesloopt. De markante, historische voorbouw aan de Hoge Ham en de kapel zijn gelukkig bewaard gebleven.
Franciscanessenklooster + kapel
6
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
1870
1900
1960
2020
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
7
BESCHRIJVING PLANGEBIED Het gebied is gelegen aan de Hoge Ham, de historische ontginningsas. Deze begrenst het gebied aan de zuidzijde. Aan de oostzijde bevindt zich de Bolkensteeg, een van de voormalige stichten. De Bolkensteeg was lange tijd de rand van het dorp. Met de realisatie van de nieuwbouwwijk ‘de Beljaart’ is deze grens naar het noorden verlegd.
Hoge Ham
Schoolstraat/sticht
Aan de noordzijde bevindt zich de sticht Achter den Ham – Kloosterpad. De Schoolstraat is de sticht die dwars door het gebied loopt. Deze beide stichten lopen door de nieuwbouwwijk de Beljaart in. Het totale plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 6 hectare.
Schoolstraat
Zicht op Villa Gardiaan/Terebint
Kloosterpad
Bolkensteeg
8
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
ol
sti ch t
ze ns tic ht
d
Sc ho
ui er h
Bo lke
ns
te
eg
Sc
ho
ol
str
aa
t
Ac h
te
rd
en
Ha m
-
Kl
oo
ste
rp a
Ac ht Ho
ge
Ha
m
Structuurkaart bestaande situatie
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
9
PLANGEBIED IN ONDERDELEN Functies In het gebied zijn verschillende functies aanwezig, grotendeels geënt op drie pijlers: wonen, zorg en onderwijs. De woonvormen lopen uiteen van meer zelfstandig wonen in de laagbouw van woningcorporatie Casade en de nieuwe appartementen langs de Bolkensteeg tot wonen met intensieve zorg (verpleeghuis). In het klooster en ook in de nieuwbouw van ‘de Plataan’ wordt verpleeghuiszorg geboden door stichting Maria-Oord onder het community-care concept. 1. Franciscanessenklooster
2. Kapel
De Terebint, het voormalig klooster, is nu een woon-zorgcomplex voor dementerende ouderen met de nieuwe naam Villa Gardiaan. Ten noorden van Terebint bevindt zich ‘de Schakel’, een kleinschalig begeleid-wonen complex. In het noorden van het gebied bevinden zich 2 begraafplaatsen. Vanaf de Bolkensteeg is de algemene Laurentiusbegraafplaats te bereiken. Centraal in het gebied is er de besloten begraafplaats van de zusters met Lourdesgrot (Identiteitsbepalend object). In het gebied zijn nu nog twee scholen aanwezig:
3. Seniorenwoningen
5. Heilighartschool
10
•
De schoolgebouwen aan de Bolkensteeg zijn, sinds de samenvoeging van de verschillende afdelingen van het Cambreurcollege aan de Mgr. Schaepmanlaan, tijdelijk in gebruik door basisschool de J.J. Anspachschool. Wanneer de nieuwbouw voor de J.J. Anspachschool gereed is komt de locatie aan de Bolkensteeg vrij voor een nieuwe invulling.
•
De basisschool Heilig Hart aan de Schoolstraat. Voor deze school zal nieuwbouw worden gerealiseerd in De Beljaart, aan de noordrand van het plangebied. Dus ook deze locatie komt op termijn vrij voor herbestemming of nieuwe ontwikkelingen.
4. Medisch Centrum Beljaart
6. Voormalig schoolgebouw Cambreurcollege
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
4. 8.
9.
10.
Functies binnen het plangebied Zorgwonen
5.
Zorg Seniorenwoningen
3. 6.
7.
Onderwijs Detailhandel Voormalige looierij
2.
Religeuze gebouwen Gemeentehuis
1.
Functiekaart
1. Franciscanessenklooster 2. Kapel 3. Seniorenwoningen 4. Medisch Centrum Beljaart 5. Therebint 6. Heilighartschool 7. Voormalig Cambreurcollege 8. Huisartsenpraktijk 9. Katholieke begraafplaats 10. Zusterbegraafplaats Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
11
Monumenten en identiteitsbepalende objecten In het gebied zijn twee rijksmonumenten aangewezen. Het gaat om het klooster franciscanessen en de kapel. In het gebied zijn geen gemeentelijke monumenten aanwezig. Wel is er door de gemeente Dongen een aantal objecten als identiteitsbepalend aangemerkt (de zogenaamde IB-lijst). Het gaat om de Heilig Hart school, het schoolgebouw waar voorheen het Cambreurcollege gevestigd was, de Lourdesgrot op de begraafplaats van de zusters en de voormalige boerderij aan het Kloosterpad (nu woonzorgcomplex). 1. Rijksmonument: Franciscanessenklooster
2. Rijksmonument: Kapel
Voor de zogenaamde IB-objecten geldt dat alleen met een hele goede motivatie en afweging tot sloop kan worden overgegaan. Voor rijks- en gemeentelijke monumenten geldt vanzelfsprekend dat deze behouden dienen te blijven. Huize Terebint met kapel (Villa Gardiaan) heeft geen monumentale status en staat ook niet op de IB-lijst. Het pand is wel beeldbepalend en zeer karakteristiek. Behoud is dan ook het uitgangspunt.
3. Identiteitsbepalend object: Cambreurcollege
4. Identiteitsbepalend object: Heilighart school
5. Identiteitsbepalend object: Lourdesgrot
6. Huize Terebint (nu: Villa Gardiaan): geen status
12
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
6.
5.
7.
3. 4. 2.
Monumenten en identiteitsbepalende objecten binnen het plangebied Rijksmonument Identiteitsbepalend object
1. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Monumentenkaart
Rijksmonument: Franciscanessenklooster Rijksmonument: Kapel Identiteitsbepalend object: Voormalig Cambreurcollege Identiteitsbepalend object: Heilighart school Identiteitsbepalend object: Lourdesgrot Identiteitsbepalend object: Voormalige boerderij Huize Terebint (Villa Gardiaan): geen status
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
13
Groenstructuur De sfeer in het gebied is lommerrijk en groen. Langs de Schoolstraat is laanbeplanting en een houtwal aanwezig. In het deelgebied met de grondgebonden woningen van Casade zijn twee groene ruimtes ingevoegd, waarvan de zuidelijke met een monumentale boom. De groene sfeer in het gebied wordt niet alleen bepaald door openbaar groen maar ook door groen op particulier terrein. Daarbij is het voorterrein bij het klooster maar ook de begraafplaats van de zusters en de tuin bij Terebint te benoemen. De algemene begraafplaats kent wat minder groen.
Groen in het plangebied
14
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Groengebieden in en om het plangebied Particulier groen Openbaar groen Groenkaart - huidige situatie
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
15
Verkeersstructuur Het gebied is voor autoverkeer vanaf de Hoge Ham via de Schoolstraat en Achter den Ham toegankelijk. De verkeersstructuur in het gebied is wat onduidelijk. Zeker in combinatie met de haal- en breng momenten voor de lagere school leidt dit soms tot problemen. In het gebied geldt er voor de Schoolstraat een eenrichtings-situatie met de rijrichting noordwaarts (toegang vanaf de Hoge Ham). Dit geldt ook voor Achter den Ham.
Hoge Ham
Schoolstraat/sticht
De realisatie van de Beljaartlaan, buitenom de woonwijk De Beljaart, heeft maar beperkt geleid tot een afname van autoverkeer op de Bolkensteeg. De Bolkensteeg is een weg met een 50 km/uur en heeft nog een belangrijke functie voor het ontsluiten van woonwijk de Biezen en omgeving. De inrichting van de weg is die van een breed profiel met aparte fietsstroken. Voor langzaam verkeer is het gebied maar gedeeltelijk te doorkruisen. De routes liggen wat verstopt. Na realisatie van het nieuwbouw-complex aan de Bolkensteeg is het openbare voetpad naar de Schoolstraat omgezet naar een met slagbomen afgezette toegang tot het parkeerterrein bij de kapel.
Toegang vanaf de Bolkensteeg tot parkeerterrein tussen de Kapel en de Plataan
Schoolstraat
Bolkensteeg
Bolkensteeg
16
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
t tic h ze ns ui te rh
er
de
Ha
m
Ac h
aa
t
ht
Bo
lke ns
te
eg
Sc
ho
ol
str
Ac Verkeersstructuurkaart - huidige situatie
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
17
Recente ontwikkelingen In het gebied rondom het klooster hebben in de loop van de jaren veel ontwikkelingen plaats gevonden, met zowel woon- als zorgfuncties. In 2003 is het klooster uitgebreid met de nieuwbouw van 29 zorgappartementen aan de Schoolstraat in ‘de Plataan’. In ‘de Plataan’ wordt verpleeghuiszorg geboden door stichting Maria-Oord. Aan de noordrand van het gebied is een zorgcentrum met huisartsenpraktijk en fysiopraktijk gerealiseerd. Daarnaast zijn enkele groepswoningen gerealiseerd en is de bestaande boerderij aan het Kloosterpad getransformeerd naar een accomodatie voor begeleid wonen. Vanaf 2009 is aan de noordzijde van het kloostergebied gefaseerd de uitbreidingswijk ‘de Beljaart’ ontwikkeld waardoor het gebied rondom het klooster niet meer aan de rand van het dorp maar in het dorp is komen liggen. De meeste recente ontwikkeling betreft een tweede uitbreiding van het klooster aan de Bolkensteeg, met een complex van 40 zorgappartementen.
Bestaande bouwhoogtes 1 bouwlaag 2 bouwlagen 3 bouwlagen 4 bouwlagen
18
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Bouwhoogtenkaart
5.
5.
2.
1. de Plataan
2. Zorgcentrum
3. Groepswoningen
4. Woonboerderij, begeleid wonen
5. Uitbreidingswijk de Beljaart
6. Woonzorggebouw Bolkensteeg
4.
3.
1. 6.
Recentere ontwikkelingen in en rondom het gebied
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
19
3
KWALITEITEN, KNELPUNTEN, KANSEN
Er is in de zomer van 2019 een reeks gesprekken gevoerd met stakeholders in het gebied. De gesprekken zijn benut om inzicht te krijgen in wat er speelt in het gebied, wat men ervaart als kwaliteiten en waar er mogelijk knelpunten liggen. Ook zijn er voorzichtig wat kansen benoemd.
De belangrijkste punten die uit de verschillende gesprekken naar voren kwamen zijn als volgt samen te vatten:
•
Eigen sfeer van het gebied met monumentale panden
De volgende partijen zijn benaderd:
•
Groenstructuren
•
Wijkraad de Beljaart
•
Maatschappelijke en dienstverlenende functie
•
Stichting Maria-oord
•
Naar binnen gekeerd gebied met een eigen sfeer
•
Heilig Hart school
•
Er heerst een bepaalde rust
•
Villa Gardiaan
•
Klooster (provincie/zusters)
•
Woningcorporatie Casade
•
Parochie
Thema’s die in de eerste gesprekken aan de orde zijn geweest waren onder meer: de relatie van het gebied met de omgeving en het woongebied de Beljaart, het groen, de verkeerssituatie, het parkeren, huidige en in de toekomst gewenste functies. Ook is de gebiedsvisie uit 2013, opgesteld in opdracht van de zusters, besproken.
Kwaliteiten
Knelpunten •
Verkeerssysteem (kruip door sluip door)
•
Verkeersveiligheid, zeker bij oversteken Bolkensteeg
•
Parkeren
•
Mogelijke leegstand Franciscanessenklooster
•
Onderhoud van het groen
Kansen •
Vrijkomende locaties => mogelijkheden voor nieuwe ontwikkelingen 1. Locatie Heilig Hart school => verhuist naar nieuwbouw in de Beljaart 2. Locatie scholencomplex Bolkensteeg 3. Locatie woningen Casade op langere termijn (5-10 jaar)?
20
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
•
Functies anders dan zorg of zorgwonen in het gebied introduceren
•
Eigen sfeer maar verbonden met omliggende wijken (o.a. de Beljaart)
•
Autoluw gebied ontwikkelen
•
Bolkensteeg degraderen en herinrichten
•
Duurzaamheid - collectieve energievoorziening?
•
Kapel wordt de toekomstige parochiekerk?
Kwaliteiten
Knelpunten
Kansen
Monumentale panden
Kruipdoor sluipdoor
Heilig Hart school
Groenstructuren
Gevaarlijke oversteken
Eigen sfeer
Uitstraling Bolkensteeg
Cambreur college
Autoluw gebied Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
21
4
SCENARIO’S
Scenario A: Gesloten kloosterterrein
Op basis van de eerste analyses zijn 3 scenario’s ontwikkeld die uiteenlopende toekomstbeelden schetsen voor het gebied. De scenario’s zijn gepresenteerd in een workshop met de stakeholders in januari 2020. Vanuit discussies over de scenario’s is de eerste aanzet voor de visie gelegd.
A G ESLOTEN KLOOSTERTERREIN Dit scenario is gebaseerd op het idee dat het gebied een besloten karakter krijgt met een geheel eigen sfeer. Het besloten karakter wordt met een muur of hek (met toegangen) versterkt. Nieuwe gebouwen zijn stevig en hebben een kloosterachtige opzet met besloten of half-besloten binnentuin. Het gebied wordt redelijk intensief bebouwd, refererend naar vroegere tijden (vóór de sloop van een aantal kloostergebouwen). Parkeren deels ondergronds of half ondergronds.
B OPEN LANDGOED In het scenario ‘Open landgoed’ wordt het gebied open gewerkt en worden verbindingen met de omgeving versterkt. Uitnodigend en toegankelijk voor iedereen! Dit gebeurt onder andere door routes naar buiten aan te zetten met bomenrijen en grote, open en groene ruimtes te introduceren aan de randen van het gebied. De orthogonale klooster-opzet is de basis voor dit scenario.
C KLOOSTERPARK Dit scenario gaat het meest ‘vrij’ om met het gebied. Het gebied wordt als één groot park beschouwd waarin bestaande en nieuwe gebouwen een plek vinden. De ontwikkeling van groen staat centraal. De historische, orthogonale opzet van het gebied wordt wat losgelaten. Onderdeel van dit scenario is een herinrichting van de Bolkensteeg. Deze route gaat onderdeel uitmaken van het park met een veel groenere uitstraling.
Referenties ‘Gesloten kloostertuin’
22
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Scenario B: Open landgoed
Scenario C: Kloosterpark
Referenties ‘Open landgoed’
Referenties ‘Kloosterpark’ Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
23
BRAINSTORM EN EERSTE CONCLUSIES De brainstormavond heeft tot algemene conclusies en ideeën geleid die door nagenoeg iedereen werden onderschreven. De belangrijkste ideeën voor de visie zijn hieronder samengevat: •
Versterk het groene karakter en de eigen identiteit van het gebied
•
Maak er een autoluw gebied van
•
Zoek de balans tussen bescherming en veiligheid en openheid van het gebied
•
Zet de Schoolstraat aan met een bomenlaan en verbind het gebied met de Beljaart
•
Geen ommuurd of afgesloten gebied
•
Downgraden van de Bolkensteeg
•
Parkeren zo veel mogelijk aan de randen van het gebied (o.a. in Bolkensteeg)
•
Introduceer een mix van doelgroepen, afhankelijk van de woonbehoefte (niet alleen zorgwonen, al zal de vraag daarnaar wel toenemen)
•
Ga in de visie flexibel om met de invulling van gebouwen, zodat deze in de toekomst evt. zijn om te zetten naar een andere functie
•
Lagere bebouwing aan de Bolkensteeg, hogere bebouwing het gebied in
•
Maak van de groene ruimtes gebruiksgroen (met speelaanleidingen, jeu de boules baan etc.)
•
Mogelijk nieuwe functies (naast zorgwonen): 1. Wonen voor starters / jongeren 2. Klein museum in het klooster 3. Kleinschalige detailhandel met streekproducten 4. Huisvesting van Parochie Dongen - Klein Dongen
•
Stel een beeldkwaliteitsplan op
En tenslotte: het gebied is de parel en het visitekaartje van Dongen. Leg de ambitie hoog!
24
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Concept visiekaart
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
25
5
VISIE KLOOSTEROMGEVING
LANDSCHAP Landschappelijke drager De visie voor het de kloosteromgeving gaat uit van een landschappelijk raamwerk. Dit raamwerk is gebaseerd op het orthogonale stelsel van de Hoge Ham met haaks daarop de stichten. Aan het groene raamwerk wordt zo veel mogelijk ruimte geboden door het gebied autoluw te maken, parkeren in compacte koffers te realiseren en geen doorgaande routes voor autoverkeer te faciliteren. Het parkeerterrein bij de kapel wordt omgezet naar een groene ruimte. Het groene raamwerk wordt opgebouwd uit bestaande groenstructuren, lanen en houtwallen, aangevuld met nieuwe lanen en boomgroepen. Het gebied wordt getransformeerd naar een kloosterpark met een campus-achtige opzet. De groene ruimtes zijn openbaar en toegankelijk voor iedereen. Besloten groene ruimtes of privé-tuinen passen niet in het beeld. In de groene ruimte van het kloosterpark worden de bestaande, al dan niet monumentale, gebouwen opgenomen en worden nieuwe woongebouwen toegevoegd. De gebouwen staan vrij in de groene ruimte. Het parkachtige-gebied loopt tot tegen de ‘plint’ van de gebouwen aan. Het gebied wordt voor langzaam verkeer ontsloten door haaks op de stichten wandel- en fietsroutes te introduceren.
26
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Landschappelijke hoofdstructuur
GROENSTRUCTUUR Het parkachtige gebied kent een meer formele hoofdstructuur met lanen en boomgroepen in een orthogonale opzet, refererend aan de historische structuur van het klooster. Boomsoorten variëren per plek. De inrichting van de groene ruimtes kunnen een meer informele inrichting krijgen met afwisselend gazon, ruig gras en bloeiende heesters. De parkeerkoffers worden groen ingericht met hagen of andere beplanting rondom en parkeerplaatsen in open verharding (grasbetonstenen) voor een landschappelijk beeld. Aandachtspunt hierbij is de toegankelijkheid voor ouderen en mindervaliden. Door bij parkeerplaatsen uitstapstroken toe te passen en goed verharde paden aan te leggen kan de toegankelijkheid worden geborgd.
OPENBAAR KARAKTER Het Kloosterpark krijgt een toegankelijk en openbaar karakter. Een ommuring past niet bij dit principe. Tegelijkertijd heeft het gebied een heel eigen sfeer die ook van buitenaf herkenbaar moet zijn. Met groene middelen (hagen) wordt een bepaalde beslotenheid en veiligheid in het gebied nagestreefd. Ook voor de besloten tuin bij Terebint geldt dat deze een meer open en (deels) openbaar karakter krijgt, in combinatie met toekomstige nieuwbouw. Groenstructuren
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
27
28
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Impressie vogelvlucht gebiedsvisie
Impressie Schoolstraat met zicht op de Kapel en Terebint
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
29
Bouwvelden Binnen de landschappelijke drager, het kloosterpark, zijn meerdere bouwvelden waarin woningen, al dan niet met zorg, kunnen worden gerealiseerd. De bouwvelden liggen verspreid over het park en kennen verschillende bouwhoogtes. De bouwvelden zijn compact en liggen vrij in de groene ruimte. Dit betekent dat ze veelal alzijdig moeten worden ontwikkeld met voorkanten naar de groene ruimte rondom. In het kloosterpark worden opgenomen:
Impressie plangebied vanaf Achter de Ham
30
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
•
Bestaande monumentale gebouwen (klooster, kapel, klooster Terebint met kapel)
•
Meer recente ontwikkelde gebouwen (de plataan en het appartementengebouw aan de Bolkensteeg)
•
De twee bestaande schoolgebouwen
•
Nieuwe gebouwen in compacte bouwvorm of L-vorm
Voor de twee voormalige schoolgebouwen geldt dat zij cultuurhistorisch waardevol zijn, omdat ze uitdrukking geven aan de geschiedenis van de plek waarin onderwijs een belangrijke rol vervulde. De gebouwen hebben ensemble-waarde met de kloostergebouwen in het gebied. Dit is de reden dat in de visie wordt ingezet op behoud van de schoolgebouwen en transformatie naar wonen. De bestaande 33 seniorenwoningen van Casade worden op termijn gesloopt.
Bouwhoogtes De voorgestane hoogtes van de nieuwe gebouwen zijn afhankelijk van de situering en de bouwvorm. Er zijn meer langgerekte of L-vormige lagere gebouwen en compact hogere gebouwen voorzien. De bouwhoogtes variëren van 2 tot maximaal 6 bouwlagen. De hogere gebouwen kennen een beperkt grondvlak en hebben veel ruimte om zich heen. Juist door voor compactheid te kiezen kan het park veel ruimte krijgen.
4
2 2 6 3
3
5
Nieuwe gebouwen worden niet voorzien van een kap. Daarmee wordt het onderscheid tussen de historische gebouwen (met overwegend steile kappen) en de nieuwe gebouwen (met platte daken) verduidelijkt.
3
2 3 2
3
4
2 3
Bouwhoogtes nieuwe bebouwing 2 bouwlagen 3 bouwlagen 4 bouwlagen 5 bouwlagen 6 bouwlagen Bouwvelden met bouwhoogtes
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
31
Beeldkwaliteit Om de tijdslagen in het gebied herkenbaar te houden wordt onderscheid gemaakt tussen bestaande (klooster)gebouwen en de nieuwe gebouwen. De bestaande, historische gebouwen kennen een meer monumentale architectuur, symmetrisch, en met stevige kappen. Voor de nieuw toe te voegen gebouwen gaan we uit van een meer eigentijdse uitstraling met platte afdekking. Symmetrie is voor de nieuwe gebouwen juist geen thema. De architectuur is hoogwaardig en zorgvuldig ontworpen. De architectuur heeft een bepaalde ingetogenheid die past bij de kloostersfeer. Expliciete of modieuze bouwvormen passen hier niet. Voor wat betreft materialisatie geldt dat de nieuwe gebouwen een samenhangend materiaalgebruik kennen. Veel aandacht dient uit te gaan naar de overgang van gebouw naar landschap. In de architectuur moet dit worden meegenomen. In een nog uit te werken beeldkwaliteitsplan zullen kaders en richtlijnen ten aanzien van de architectuur en de aansluiting op het park verder worden uitgewerkt.
Referenties architectuur en openbare ruimte
32
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Gebiedsvisie kloosteromgeving Dongen - september 2021
33
Woningbouwmogelijkheden – flexibele invulling De bouwvelden zijn flexibel invulbaar en kunnen stapsgewijs ingevuld worden. Het accent ligt op wonen in appartementen. Dit heeft enerzijds zijn oorsprong in de behoefte aan levensloopbestendige woningen, al dan niet met zorg, en anderzijds met de ruimtelijke opzet waarin voor compacte bouwvormen in een campusachtige opzet wordt gekozen.
Scenario: Laag
Daarnaast is er een grote behoefte aan betaalbare woningen voor starters en ouderen (huur én koop) en daarop kan in de invulling van bouwvelden ook goed worden ingespeeld. Daarbij kan ook gedacht worden aan een mix van kleinere appartementen voor de doelgroepen jongeren en senioren binnen een bouwveld. Deze doelgroepen kunnen elkaar versterken.
14
Voor wat betreft het programma wordt uitgegaan van de realisatie van 130 – 160 woningen. Het uiteindelijk te realiseren aantal woningen hangt af van de woningtypologieën, woninggroottes en het aandeel zorgappartementen. Naarmate het aandeel zorappartementen groter wordt zal het totale aantal woningen toenemen. Het aandeel ‘reguliere’ woningen met tuin is in het kloosterpark relatief laag. In de wijk de Beljaart, direct ten noorden van kloosterpark gelegen, is in dat type ruimschoots voorzien.
6 6 14
15
23
12
7
6 Grondgebonden gezinswoningen 13 Grondgebonden seniorenwoningen 88 (Zorg)appartementen 70 m2 bvo 25 Appartementen 80-120 m2 bvo
Totaal: circa 130 woningen
34
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
22
13
Scenario: Midden
Scenario: Hoog
23
23
6
6 6
6
22 21
15
23
22
21
15
23
13
23
14
12
7
7
6 Grondgebonden gezinswoningen (5%)
6 Grondgebonden gezinswoningen (4%)
13 Grondgebonden seniorenwoningen (8%)
13 Grondgebonden seniorenwoningen (7%)
60 (Zorg)appartementen gemiddeld 70 m2 bvo (39%)
60 (Zorg)appartementen gemiddeld 70 m2 bvo (24%)
25 Vrije sector appartementen 80-120 m2 bvo (15%)
81 Afhankelijke zorgappartementen 40 m2 bvo (65%)
44 Afhankelijke zorgappartementen 40 m2 bvo (33%)
Totaal: circa 150 woningen
Totaal: circa 160 woningen Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
35
HERBESTEMMING KLOOSTER Een apart vraagstuk is de herbestemming van het klooster. Het aantal zusters dat woonachtig is in het klooster is de laatste jaren verder afgenomen. Dit maakt de vraag over de toekomstige invulling van het klooster steeds actueler. De stichting Maria-Oord, gevestigd in het klooster, verleent verpleeghuiszorg en ook thuiszorg. Vanuit dit perspectief is het goed denkbaar dat in het klooster meer zorgbehoevenden kunnen wonen, in de wetenschap dat de zorg zo dichtbij goed georganiseerd is.
Franciscanessenklooster
Schoolstraat/sticht
Daarnaast is het wenselijk dat het klooster een centrale ontmoetingsplek in het kloosterpark wordt. Zo kan het restaurant in het klooster ook voor nieuwe bewoners toegankelijk worden gemaakt. Of kunnen algemene ruimtes in het klooster voor bijeenkomsten van bewoners worden ingezet en kan de binnentuin mogelijk overdag worden open gesteld. Er is vanuit het klooster een gebouwde verbinding met de kapel. Als de kapel parochiekerk wordt, kan ook de parochie mogelijk gebruik maken van een ruimte in het klooster.
Kapel
36
Ruimte tussen kapel, klooster en plataan
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Impressie Schoolstraat vanaf de Hoge Ham
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
37
VERKEER Autoverkeer en parkeren Het autoverkeer is ‘te gast’ in het gebied en alleen toegankelijk voor bestemmingsverkeer (bewoners en zorgverleners). De Schoolstraat wordt ingericht als een straat voor langzaam verkeer. Fietsers en voetgangers staan hier voorop. De automobilist kan ook gebruik maken van de route om te kunnen parkeren in de nabijheid van de nieuw te realiseren woningen.
24
Het parkeren wordt op 2 manieren opgelost: • Aan de randen van het plangebied (Bolkensteeg en Achter den Ham) • In compacte parkeerkoffers in het plangebied (voor bestemmingsverkeer) De voorlopige parkeerplaats tussen de kapel en woongebouw de plataan wordt zo veel als mogelijk omgezet naar een groene binnenruimte en wordt onderdeel van het kloosterpark. Het parkeren wordt verplaatst naar de nieuw te realiseren parkeerkoffers. Ondergronds of half ondergronds parkeren is ruimtelijk wel wenselijk. Daarmee zou een nog groener beeld kunnen worden bereikt. In de visie is er vanuit gegaan dat ondergrondse of half-ondergrondse parkeeroplossingen financieel niet haalbaar zullen zijn. Het aantal benodigde parkeerplaatsen is afhankelijk van het te realiseren programma. Omdat een deel van de woningen zorgappartementen en/of appartementen voor senioren zullen zijn is nu uitgegaan van een gemiddeld relatief lage norm van 1,35 – 1,7 parkeerplaats per woning.
30 22
24
24
20
32
11
20
14
Elk scenario kent een parkeervraag. Voor een robuuste oplossing is het belangrijk om bij de planuitwerking in de parkeernorm rekening te houden met mogelijke toekomstige wisselingen van doelgroepen.
38
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Verkeersstructuur en parkeeroplossingen
Langzaam verkeer De Schoolstraat wordt de belangrijkste verbinding voor fietsverkeer door het gebied. Het autoverkeer is hier te gast. Haaks op de Schoolstraat worden verschillende nieuwe routes voor langzaam verkeer geïntroduceerd die het aansluiten op de randen van het gebied (de Bolkensteeg en Achter den Ham). Tussen de twee begraafplaatsen door is er de wens om een wandelroute te realiseren. De begraafplaatsen behouden hun besloten karakter maar gaan meer onderdeel uitmaken van het park. Aan de route zou de Lourdesgrot op de begraafplaats van de zusters zichtbaar en/of toegankelijk kunnen worden gemaakt. Toegang kapel Centraal in het plangebied staat de monumentale kapel. Er vindt onderzoek plaats naar een overdracht van de kapel naar de parochie. De kapel wordt in dat geval de parochiekerk voor Dongen. Een goede toegang en parkeermogelijkheden aan de Bolkensteeg zijn dan van belang. Daarom wordt in de visie ook een openbaar voetpad ingevoegd van de Bolkensteeg naar de entree van de kapel.
Langzaamverkeerroutes
Bezien moet worden hoe dit voetpad aangelegd kan worden in combinatie met de recent gerealiseerde glazen verbinding tussen het appartementengebouw en het klooster. Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
39
40
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
Impressie vanaf de Bolkensteeg richting Terebint
HERINRICHTING BOLKENSTEEG De Bolkensteeg maakt onderdeel uit van de gebiedsvisie. Een herinrichting en vergroening van de Bolkensteeg is gewenst zodat het beeld gaat aansluiten op het groene beeld van het kloosterpark. Gestreefd moet worden naar een ze smal mogelijk rijbaan-profiel zodat snelheden laag blijven en oversteken voor voetgangers vanuit het kloosterpark naar de wijk de Biezen veilig kunnen worden ingericht.
Huidig beeld Bolkensteeg
Ambitie: groen straatbeeld Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
41
5
DUURZAAMHEID
De ontwikkeling van het kloosterpark geeft vorm aan een geheel nieuw, duurzaam woongebied. Alle bewoners wonen direct in of aan het groen en kunnen, ook wanneer ze zorg nodig hebben, in het gebied blijven wonen. In het plan is veel groene ruimte opgenomen die niet alleen zorgt voor een prettig woonklimaat maar ook bijdraagt aan klimaatbestendigheid en reductie van hitte-stress. Het groene raamwerk, dat is opgebouwd uit bestaande groenstructuren, lanen en solitairen, wordt aangevuld met nieuwe lanen en boomgroepen. Dit draagt bij aan een lagere omgevingstemperatuur door schaduwwerking. En natuurlijk wordt er inheemse beplanting toegepast. Andere duurzame oplossingen die in de openbare ruimte zichtbaar kunnen worden zijn onder andere waterdoorlatende bestrating of het toepassen van infiltratiekratten. Op gebouw-niveau kan de toepassing van zonnepanelen en opvang van water dit beeld nog verder versterken. Het bouwen gebeurt natuurinclusief door de toepassing van nestkasten en groene daken waar mogelijk. Het zichtbaar maken van maatregelen, bijvoorbeeld door water bovengronds af te voeren, draagt bij aan het uitdragen van de ambitie voor een duurzaam, klimaatbestendig woongebied.
Referenties duurzaamheid in openbare ruimte en op gebouw-niveau
42
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
6
VERVOLG
Deze visie geeft een helder beeld van de toekomst van de kloosteromgeving in Dongen. Het is een toekomstbeeld waar, naar nu ingeschat, een periode van circa 10 jaar mee gemoeid zal zijn. Dat maakt dat de visie helder is op hoofdlijnen en tegelijkertijd flexibel in de uitwerking. Bij het opstellen van de aanzet tot de visie is een aantal stakeholders betrokken. Het is van belang deze groep te betrekken bij het vaststellen en de verdere uitwerking van de visie. Naast deze stakeholders zal ook een bredere groep bewoners geïnformeerd gaan worden over de transformatie van het gebied. Om de hoge kwaliteit die we voor ogen hebben in het gebied vast te leggen is het wenselijk een beeldkwaliteitplan uit te werken waarin voor zowel de buitenruimte als de gebouwen richtlijnen worden vastgelegd. Zodat grondeigenaren of ontwikkelaars een helder kader meekrijgen, op het moment dat zij starten met de uitwerking van bouwvelden.
Gebiedsvisie Kloosteromgeving Dongen - oktober 2022
43
Spijksedijk 8 4207 GN Gorinchem t 0183 - 821 497 w welmersburgstedenbouw.nl e info@welmersburg.nl