2021-012312 RV Vaststellen bp Hoge Ham 138-142

RAADSVOORSTEL Datum

17 augustus 2021

Zaaknummer

2021-012312

Portefeuillehouder

E.C.M. van Boxtel - Pullens

Behandelend ambtenaar

J.H. Rijken-de Haan

Besluitvormende raadsvergadering

30 september 2021

Onderwerp

Vaststellen bestemmingsplan Hoge Ham 138-142

VOORSTEL Wij stellen uw raad voor: 1.

De zienswijzen van de in de Nota zienswijzen bestemmingsplan Hoge Ham 138-142 genoemde reclamanten ongegrond te verklaren;

2.

Digitaal vast te stellen het bestemmingsplan Hoge Ham 138-142 overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0766.BP2021000073-VG01.gml met bijbehorende bestanden, waarbij voor de locatie van de geometrische planbestanden gebruik is gemaakt van de ondergrond met de bestandsnaam o_NL.IMRO.0766.BP2021000073VG01.dwg;

3.

Geen exploitatieplan zoals bedoeld in artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vast te stellen voor de gronden van het onder 2. genoemde plan, omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst;

4.

Het college van burgemeester en wethouders dan wel een door haar aan te wijzen ambtenaar te machtigen tot afwikkeling namens de gemeenteraad van eventuele beroepsprocedures tegen het bestemmingsplan en/of het instellen van beroep tegen een eventuele reactieve aanwijzing van Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant.

INLEIDING De Bunte Vastgoed Zuid B.V. heeft een verzoek tot wijziging van het bestemmingsplan ingediend ten behoeve van het realiseren van 20 appartementen op en achter de locatie Hoge Ham 138-142. Het betreft de locatie van het voormalige postkantoor, de winkel Scapino en het achterliggende gebied, dat wordt ontsloten via de Dr. Willem Dreeslaan. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling is aanpassing van het bestemmingsplan nodig. Door het vaststellen van het bestemmingsplan Hoge Ham 138-142 wordt de beoogde ontwikkeling juridisch-planologisch mogelijk gemaakt. Het ontwerpbestemmingsplan heeft in het kader van de wettelijke procedure gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn twee zienswijzen ontvangen. Voor de inhoud van en de reactie op de zienswijzen wordt verwezen naar de bij dit voorstel behorende 'Nota van zienswijzen'. De zienswijzen geven geen aanleiding om uw raad voor te stellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

1

ARGUMENTEN 1.1 Het ontwikkelplan leidt tot ruimtelijke kwaliteitswinst, maakt een einde aan leegstand en voorkomt verdere verpaupering De percelen Hoge Ham 138-142 liggen in het centrum van Dongen en grenzen aan de achterzijde aan de Dr. Willem Dreeslaan. Hoge Ham 138 is de locatie waar voorheen een drogisterij/kruidenwinkel was gevestigd; het pand staat al geruime tijd leeg. Hoge Ham 140 betreft de locatie waar de winkel Scapino is gevestigd. De locatie Hoge Ham 142 betreft het voormalig postkantoor. Het pand staat inmiddels al weer jaren leeg en staat ook wel bekend als een van de "lelijkste plekken" in het Dongense centrum.

Huidige situatie Hoge Ham 138 - 142

Huidige situatie achterzijde Hoge Ham 140 - 142

Omdat de Dr. Willem Dreeslaan door de gemeente opnieuw ingericht ging worden, was het van belang om, indien mogelijk, rekening te houden met eventuele toekomstige ontwikkelingen op deze locatie. Omdat de percelen aan de zijde van de Dr. Willem Dreeslaan een rommelige uitstraling hebben, zijn de mogelijkheden onderzocht om hier door middel van herontwikkeling en nieuwbouw een fraaier beeld te realiseren. Daarnaast zijn de bestaande gebouwen aan de Hoge Ham 140 en 142 sterk verouderd en valt ook hier met herontwikkeling aanzienlijke kwaliteitswinst te behalen. Voorgestelde ontwikkeling Het plan, met als werktitel De Post en de Nijverheid, gaat uit van sloop van de panden Hoge Ham 140 en 142 en de realisatie van een nieuwe commerciële plint op de begane grond en 6 appartementen daarboven. In het gebied erachter wordt een nieuw woongebouw met 14 appartementen gerealiseerd, ontsloten aan de Dr. Willem Dreeslaan.

2

Daarmee wordt de achterkantsituatie tot voorkantsituatie getransformeerd en een fraaie aansluiting op de Dr. Willem Dreeslaan gerealiseerd. Het pand Hoge Ham 138 blijft behouden. Het voorlopig ontwerp bestaat uit: - Ca. 514 m² winkelruimte/horeca/centrumbestemming aan de Hoge Ham 140-142 (begane grond) - Ca. 20 appartementen (categorie vrije sector) bestaande uit: 

6 appartementen boven de commerciële plint aan de Hoge Ham 140-142



12 appartementen aan de Dr. Willem Dreeslaan (1e, 2e en 3e verdieping)



2 penthouses aan de Dr. Willem Dreeslaan

- Ca. 52 parkeerplaatsen waarvan: 

16 op het binnenterrein,



17 onder het gebouw aan de Dr. Willem Dreeslaan (op maaiveld/begane grond);



19 langs de Dr. Willem Dreeslaan.

Onderstaand een impressie van de voorgestane ontwikkeling.

Voorlopig ontwerp 'De Post' (Bron: Cier Architecten, 2021)

Voorlopig ontwerp 'De Nijverheid' (Bron: Cier Architecten, 2021)

3

1.2 Er is een grote behoefte aan de realisatie van appartementen in het centrum van Dongen De ligging van de locatie in het centrum en nabij voorzieningen maakt dat de locatie uitermate geschikt is voor de ontwikkeling van woningen. De vraag naar appartementen in het centrum is aantoonbaar, hetgeen door de vlotte verkoop van recente woningbouwprojecten in het centrum nog eens wordt bevestigd. Met de initiatiefnemers is besproken of realisatie van appartementen in de huursector mogelijk is, omdat ook hier behoefte aan is in Dongen. De initiatiefnemer heeft daarbij aangegeven dat de ontwikkeling, vanwege de locatie, hoofdzakelijk uitgaat van realisatie in de koopsector. Het zou kunnen dat een gedeelte van de appartementen te huur wordt aangeboden. Dit betreffen dan wel huurappartementen in de vrije sector. Het realiseren van huurappartementen op deze locatie is lastig: inbreiden is duur, de parkeeroplossing is duur en de appartementen zijn groot. Kleinere appartementen zetten de financiële haalbaarheid onder druk. Hoe groter de appartementen, hoe moeilijker het is voor een verhuurder om een marktconform rendement te maken.

1.3 Er zijn geen ruimtelijk-planologische bezwaren tegen de wijziging van het bestemmingsplan Het ontwerpbestemmingsplan is ambtelijk, door de diverse vakdisciplines, getoetst en is in het kader van het vooroverleg voorgelegd aan de Provincie Noord-Brabant en waterschap Brabantse Delta. Vanuit provincie en waterschap zijn er geen bedenkingen tegen het plan. Gelet op de wens om meer kwaliteit en woningen toe te voegen in het centrum, de voorgestane stedenbouwkundige inpassing van het plan, de aansluiting op de Hoge Ham en op de Dr. Willem Dreeslaan en de potentie van het thans voorliggende stedenbouwkundig ontwerp, zijn er geen ruimtelijk-planologische bezwaren tegen wijziging van het bestemmingsplan. KANTTEKENINGEN 1.1 Realisatie van het bouwplan leidt tot een grotere behoefte aan parkeervoorzieningen en een andere wijze van ontsluiten Realisatie van het bouwplan, met name het toevoegen van de woningen, leidt tot een grotere behoefte aan parkeervoorzieningen en een andere wijze van ontsluiten. Het gebied biedt echter voldoende ruimte om het parkeren goed op te lossen. Tussen de bebouwing aan de Hoge Ham en de Dr. Willem Dreeslaan is ruimte voor een binnenterrein met ca. 16 parkeerplaatsen voor de appartementen en commerciële ruimtes aan de Hoge Ham. Dit binnenterrein biedt tevens de toegang en achterom voor de woning Hoge Ham 138. Op de begane grond van het gebouw aan de Dr.

Willem Dreeslaan is ruimte voor 17 parkeerplaatsen. Op de nieuwe met groen aangeklede parkeerruimte langs de Willem Dreeslaan zijn nog eens ca. 19 openbare parkeerplaatsen mogelijk. Dit brengt het totaal op ca. 52 parkeerplaatsen.

4

Toekomstige parkeersituatie

1.2 Er zijn twee zienswijzen ingediend tegen het ontwerpbestemmingsplan Het ontwerpbesluit en het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken hebben conform het bepaalde in artikel 3.8. en 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening vanaf vrijdag 21 mei 2021 tot en met donderdag 1 juli 2021 ter inzage gelegen. In die periode kon een ieder zijn of haar zienswijze naar keuze schriftelijk of mondeling naar voren brengen. Er zijn twee zienswijzen ontvangen. In de bij dit voorstel gevoegde 'Nota van zienswijzen' zijn de zienswijzen samengevat en van een antwoord voorzien. De zienswijzen geven geen aanleiding om uw raad voor te stellen het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen.

FINANCIËN Ten behoeve van de gewenste ontwikkeling dient het openbaar gebied aangepast te worden. De kosten die daaraan verbonden zijn, worden door middel van de anterieure grondexploitatieovereenkomst verhaald op de initiatiefnemer. In deze overeenkomst is tevens een verhaal regeling opgenomen voor eventuele planschade en tevens is een grondoverdracht opgenomen van toekomstig openbaar gebied.

5

De kosten van het opstellen van het bestemmingsplan, de benodigde onderzoeken en rapportages en de planologische procedure zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Verder is de Legesverordening van toepassing. Op grond van artikel 6.12. lid 1 Wet ruimtelijke ordening is de gemeenteraad in beginsel verplicht om tegelijk met het bestemmingsplan een exploitatieplan vast te stellen. Omdat het kostenverhaal op een andere wijze is verzekerd, namelijk via het afsluiten van een anterieure grondexploitatieovereenkomst; is het niet nodig om een exploitatieplan vast te stellen. COMMUNICATIE Het ontwerpbestemmingsplan heeft met alle bijbehorende stukken vanaf vrijdag 21 mei 2021 tot en met donderdag 1 juli 2021 ter inzage gelegen. Dit is gepubliceerd in de Informatiekrant en de Staatscourant. In deze termijn kon eenieder een zienswijze tegen het ontwerpbestemmingsplan indienen. Er zijn twee zienswijzen ontvangen. Voorafgaand aan het ter inzage leggen van het ontwerpbestemmingsplan hebben de initiatiefnemers een open informatie- en communicatieproces met de omwonenden doorlopen. In het kader van de voorbereiding van dit project hebben zij met diverse aangrenzende eigenaren en belanghebbenden gesproken. Ook hebben zij omwonenden en belanghebbenden op een informatiebijeenkomst geïnformeerd over de stand van zaken en hen de eerste schetsen getoond.

Er is tevens een informatieve website ingericht waarop alle informatie over het plan is gepubliceerd. Via deze website konden vragen worden gesteld en een reactie op het plan worden gegeven. De reacties op het plan waren overwegend positief. Met een aantal omwonenden heeft overleg plaats gevonden over individuele vragen/wensen. Voor zover mogelijk/wenselijk is het plan hierop aangepast. VERVOLG Tegen het raadsbesluit kan beroep worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De vaststelling van het bestemmingsplan wordt zowel gepubliceerd in het Gemeenteblad (voorheen: de Staatscourant) als in de Informatiekrant. Dit zal gebeuren in de editie van 7 oktober a.s. Het plan ligt dan van vrijdag 8 oktober tot en met vrijdag 19 november 2021 ter inzage.

BIJLAGEN 1. Concept besluit 2. Zienswijzen 3. Nota van Zienswijzen 4. Bestemmingsplan Hoge Ham 138-142

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DONGEN, De secretaris,

De burgemeester,

Mr. H.L.M. van Noort

Drs. M.C. Starmans-Gelijns

6