2021-012312 Bijlage 4 Ontwerpbestemmingsplan Hoge Ham 138-142
Tekst van het document
Dongen Hoge Ham 138 - 142 BESTEMMINGSPLAN
Hoge Ham 138 ‐ 142
Dongen
bestemmingsplan
identificatie
planstatus
identificatiecode:
datum:
status:
NL.IMRO.0766.BP2021000073‐OW01
09‐12‐2020 31‐03‐2021
concept ontwerp vastgesteld
projectnummer:
44001629.20200637 opdrachtleider:
ing. J.C.C.M van Jole auteur:
ing. H.A.Q. Maas
Torenallee 20 Gebouw SFJ (Videolab) 5617 BC Eindhoven T: 040-4022734 E-mail: info@rho.nl
© Rho Adviseurs bv Niets uit dit drukwerk mag door anderen dan de opdrachtgever worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook zonder voorafgaande toestemming van Rho Adviseurs bv, behoudens voorzover dit drukwerk wettelijk een openbaar karakter heeft gekregen. Dit drukwerk mag zonder genoemde toestemming niet worden gebruikt voor enig ander doel dan waarvoor het is vervaardigd.
3
Inhoudsopgave
Toelichting Hoofdstuk 1
Inleiding
9
1.1
Aanleiding en doel
9
1.2
Ligging plangebied
9
1.3
Geldend bestemmingsplan
10
1.4
Leeswijzer
12
Hoofdstuk 2
Planvoornemen
13
2.1
Huidige situatie
13
2.2
Toekomstige situatie
16
Hoofdstuk 3
Beleidskader
25
3.1
Inleiding
25
3.2
Rijksbeleid
25
3.3
Provinciaal beleid
29
3.4
Gemeentelijk beleid
31
Hoofdstuk 4
Milieu‐ en omgevingsaspecten
35
4.1
Inleiding
35
4.2
Vormvrije m.e.r.‐beoordeling
35
4.3
Verkeer en parkeren
36
4.4
Bedrijven en milieuzonering
38
4.5
Archeologie en cultuurhistorie
39
4.6
Geluid
43
4.7
Externe veiligheid
44
4.8
Luchtkwaliteit
46
4.9
Kabels en leidingen
48
4.10
Bodem
48
4.11
Water
49
4.12
Ecologie
55
4.13
Duurzaamheid
58
Hoofdstuk 5
Juridische planbeschrijving
61
5.1
Wettelijke eisen
61
5.2
Opzet van de bestemmingsregeling
61
5.3
Toelichting op de gehanteerde bestemmingen
63
5.4
Toelichting op de algemene regels
64
5.5
Toelichting op de overgangs‐ en slotregels
64
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
4
Hoofdstuk 6
Uitvoerbaarheid
65
6.1
Economische uitvoerbaarheid
65
6.2
Maatschappelijke uitvoerbaarheid
65
Bijlagen toelichting Bijlage 1 'functiemenging'
Toelichting Staat van Bedrijfsactiviteiten
Bijlage 2
Toelichting Staat van Horeca‐activiteiten
Bijlage 3
Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.‐beoordeling
Bijlage 4
Archeologisch bureau‐ en verkennend booronderzoek
Bijlage 5
Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai
Bijlage 6
Verkennend bodemonderzoek
Bijlage 7
Memo stikstofdepositie
Bijlage 8
Quickscan flora en fauna
Bijlage 9
Documenten omgevingsdialoog
Bijlage 10
Vooroverleg Waterschap Brabantse Delta
Bijlage 11
Vooroverleg Provincie Noord‐Brabant
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
5
Regels Hoofdstuk 1
Inleidende regels
95
Artikel 1
Begrippen
95
Artikel 2
Wijze van meten
99
Hoofdstuk 2
Bestemmingsregels
101
Artikel 3
Centrum
101
Artikel 4
Verkeer ‐ Verblijfsgebied
103
Artikel 5
Wonen
104
Hoofdstuk 3
Algemene regels
107
Artikel 6
Anti‐dubbeltelregel
107
Artikel 7
Algemene bouwregels
108
Artikel 8
Algemene gebruiksregels
109
Artikel 9
Algemene afwijkingsregels
110
Artikel 10
Algemene wijzigingsregels
111
Artikel 11
Overige regels
112
Hoofdstuk 4
Overgangs‐ en slotregels
113
Artikel 12
Overgangsrecht
113
Artikel 13
Slotregel
114
Bijlagen bij de regels Bijlage 1
Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'
Bijlage 2
Staat van Horeca‐activiteiten
Bijlage 3
Parkeernormen Dongen
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
6
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
Toelichting
9
Hoofdstuk 1
1.1
Inleiding
Aanleiding en doel
De Bunte Vastgoed Zuid B.V. is voornemens het plangebied aan Hoge Ham 138, 140 en 142 te Dongen te herontwikkelen ten behoeve van twintig appartementen en een commerciële plint. Het plangebied betreft de kadastrale percelen 1424, 1430 en 1429 en bestaat momenteel uit het pand van Kruidengilde Beex, het winkelpand van Scapino, het oude postkantoor en bijbehorende achterterreinen. Het planvoornemen is bekend onder de naam ‘De Post en de Nijverheid’. Hierin worden de panden van Scapino en het oude postkantoor gesloopt en komen op de begane grond nieuwe commerciële ruimtes met daarboven appartementen terug. Het pand van het voormalige Kruidengilde Beex wordt niet gesloopt, maar in de nieuwe ontwikkeling opgenomen. Aan de achterzijde van deze drie panden zal aan de Dr. Willem Dreeslaan een nieuw appartementengebouw met de naam ‘De Nijverheid’ worden gerealiseerd. Voor de locatie geldt het bestemmingsplan 'Centrum' (onherroepelijk vastgesteld op 24 oktober 2013). De gronden in het plangebied hebben de bestemming 'Centrum'. Daarnaast geldt voor het gehele plangebied de dubbelbestemming 'Waarde – Archeologie – 1' en geldt gedeeltelijk de functieaanduiding 'erf'. De beoogde ontwikkeling is in strijd met het bestemmingsplan. Door middel van een nieuw bestemmingsplan kan de beoogde ontwikkeling juridisch‐planologisch mogelijk worden gemaakt.
1.2
Ligging plangebied
Het plangebied bevindt zich tussen de Hoge Ham en de Dr. Willem Dreeslaan, in het centrum van de kern Dongen. Aan de oostzijde bevindt zich tussen het voormalige postkantoor en het pand aan Hoge Ham 144 een smalle steeg die de Hoge Ham met de parkeervoorzieningen aan de Dr. Willem Dreeslaan, het Looiershof en het Wilhelminaplein verbindt. De directe omgeving van het plangebied wordt gekenmerkt door diverse functies, zoals wonen (voornamelijk appartementen en geschakelde woningen), detailhandel en dienstverlening. Aan de zijde van de Dr. Willem Dreeslaan bevinden zich voorzieningen voor laden en lossen, parkeren, hekwerken, bergingen en afvalcontainers. Verderop bevinden zich de karakteristieke koepelkerk, diverse horecazaken en een bibliotheek. De locatie omvat meerdere percelen (DGN01 ‐ I ‐ 1424, DGN01 ‐ I ‐ 1430 en DGN01 ‐ I ‐ 1429) en kent een oppervlakte van circa 2.437 m2. De ligging van het plangebied is weergegeven in figuur 1.1.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
10
Figuur 1.1
Ligging plangebied (Bron: Luchtfoto)
De Hoge Ham vormt samen met de Lage Ham, Sint Josephstraat, Eindsestaat en de Kerkstraat een van de oorspronkelijke bebouwingslinten van waaruit Dongen is opgebouwd. De karakteristieke lintpatronen in de directe omgeving van het plangebied zijn nog duidelijk herkenbaar.
1.3
Geldend bestemmingsplan
Voor het plangebied is het bestemmingsplan 'Centrum' (vastgesteld op 24 oktober 2013) van toepassing. De verbeelding hiervan is weergegeven in figuur 1.2. Het plangebied is in het geldend bestemmingsplan bestemd als 'Centrum'. De voor 'Centrum' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. b. c. d. e. f. g.
Bedrijven uit ten hoogste categorie B1 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging'. Cultuur en ontspanning. Detailhandel. Dienstverlening. Horecabedrijven uit ten hoogste categorie 1c van de Staat van Horeca‐activiteiten. Kantoren. Maatschappelijke doeleinden, zoals bibliotheken, gezondheidszorg, jeugd‐ en kinderopvang, onderwijs, openbare dienstverlening en verenigingsleven. h. Terrassen. i. Wonen in een woning met aan‐huis‐gebonden beroepen en kleinschalige bedrijfsmatige activiteiten. j. Uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'supermarkt': tevens een supermarkt. k. Ter plaatse van de aanduiding 'erf': uitsluitend voor erven bij de hoofdgebouwen op hetzelfde bouwperceel, uitsluitend bestemd voor ondergeschikt gebruik zoals magazijn, kantoor, bergingen, parkeren en dergelijke. l. Ter plaatse van de aanduiding 'horeca tot en met categorie 2': tevens een café uit categorie 2 van de Staat van Horeca‐activiteiten. m. Bij deze bestemming behorende voorzieningen, zoals groen, parkeervoorzieningen, nutsvoorzieningen en water.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
11
Figuur 1.2
Bestemmingsplan 'Centrum' met aanduiding plangebied (Bron: Ruimtelijkeplannen)
Voor een gedeelte van het plangebied aan de Hoge Ham is een bouwvlak opgenomen (figuur 1.3). Binnen dit bouwvlak mogen hoofdgebouwen met de daarbij behorende aan‐ en uitbouwen, bijgebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde worden gebouwd. Ter signalering is de dubbelbestemming 'Waarde ‐ archeologie 1' opgenomen. Daarnaast gelden gedeeltelijk de functieaanduidingen 'erf' en 'garage'.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
12
Figuur 1.3
Aangeduide bouwvlak in het bestemmingsplan 'Centrum' (Bron: Ruimtelijkeplannen)
De beoogde realisatie van twintig appartementen en een commerciële plint valt (gedeeltelijk) buiten het aangeduide bouwvlak met bijbehorende maatvoeringen. Tevens is geregeld dat het aantal woningen niet mag worden vermeerderd. Derhalve is, ten behoeve van het totale plan, voorliggend bestemmingsplan opgesteld en zijn de benodigde onderzoeken uitgevoerd.
1.4
Leeswijzer
Hoofdstuk 2 geeft een beschrijving van de huidige situatie in en rond het plangebied en geeft inzicht in de beoogde ontwikkeling. In hoofdstuk 3 wordt de beoogde ontwikkeling getoetst aan de beleidskaders van het Rijk, de provincie Noord‐Brabant en de gemeente Dongen. Hoofdstuk 4 omvat de toets aan de sectorale milieu‐ en omgevingsaspecten. In hoofdstuk 5 komt de juridische planbeschrijving aan de orde. In hoofdstuk 6 wordt nader ingegaan op de uitvoerbaarheid van het bestemmingsplan en de procedure.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
13
Hoofdstuk 2
2.1
Planvoornemen
Huidige situatie
Het plangebied (figuur 2.1) bevindt zich aan de Hoge Ham 138, 140 en 142 te Dongen. De percelen reiken helemaal tot de Dr. Willem Dreeslaan. Momenteel is in het plangebied bebouwing aanwezig in de vorm van winkelpanden met platte daken en enkele kleine bijgebouwen. Aan de zijde van de Dr. Willem Dreeslaan bevinden zich voorzieningen voor laden en lossen, parkeren, hekwerken, bergingen en afvalcontainers. De gemeente heeft onlangs besloten de parkeerterreinen en groenvoorzieningen bij de Dr. Willem Dreeslaan, het Looiershof en het Wilhelminaplein opnieuw in te richten en aan te leggen. In de figuren 2.2 t/m 2.6 worden een aantal afbeeldingen van het plangebied en de directe omgeving weergegeven.
Figuur 2.1
Luchtfoto met aanduiding plangebied in geel (Bron: Kadastrale kaart)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
14
Figuur 2.2
Voorzijde bestaande winkelpanden (Bron: Florauna)
Figuur 2.3
Steeg tussen Hoge Ham 142 en 144 (Bron: Google Maps)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
15
Figuur 2.4
Achterzijde Hoge Ham 140 (Bron: Florauna)
Figuur 2.5
Achterzijde Hoge Ham 142 (Bron: Florauna)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
16
Figuur 2.6
2.2
Parkeerterrein en diverse voorzieningen aan het Looiershof (Bron: Google Maps)
Toekomstige situatie
Algemeen De Bunte Vastgoed Zuid B.V. wenst het plangebied aan de Hoge Ham 138 ‐ 142 te Dongen te herontwikkelen ten behoeve van twintig appartementen en een commerciële plint. Het pand aan Hoge Ham 138 (Kruidengilde Beex) blijft vanwege de uitstraling en kwaliteit behouden en wordt in de ontwikkeling opgenomen. Echter wordt dit pand op de nieuwe bestemmingsplanverbeelding en ‐regeling buiten het plangebied gelaten aangezien de geldende regeling uit het bestemmingsplan 'Centrum' van toepassing blijft. Het project heeft de titel 'De Post en de Nijverheid' gekregen. De Post is een verwijzing naar het voormalige postkantoor aan de Hoge Ham. De Nijverheid komt voort uit het gegeven dat in de gebieden achter de Hoge Ham vroeger veel handel, industrie en ambachtelijke nijverheid plaatsvond. Aan de Hoge Ham werd gewoond in grote villa’s en aan de achterzijde werd gewerkt in ambachtelijke werkplaatsen. Het stedenbouwkundig plan is weergegeven in figuur 2.7. De figuren 2.8, 2.9 en 2.10 tonen de plattegronden, bebouwingsmassa's en dwarsdoorsnedes van de toekomstige situatie.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
17
Figuur 2.7
Stedenbouwkundig plan (Bron: Cier Architecten, 2020)
Figuur 2.8 Plattegrond stedenbouwkundig plan 'De Post en de Nijverheid' (Bron: Cier Architecten, 2020)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
18
Figuur 2.9 Toekomstige bebouwingsmassa met bijbehorende bouwhoogten (Bron: Cier Architecten, 2020)
Figuur 2.10
Dwarsdoorsnedes toekomstige situatie (Bron: Cier Architecten, 2020)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
19
Bij het ontwerp is nadrukkelijk rekening gehouden met het verbeteren van de aanwezige steeg in het oosten van het plangebied. Ten opzichte van de huidige situatie is de steeg breder geworden. De gevel van de nieuwe commerciële ruimte krijgt in plaats van de steeg een meer open karakter. Hierdoor ontstaat meer verbinding tussen binnen en buiten en ontstaat een prettige en veilige steeg die uitnodigt om doorheen te lopen. Daarnaast zorgt de entree van de appartementen boven de commerciële ruimte ervoor dat er meer beweging plaatsvindt. Door verbreding en vernieuwing van de steeg wordt de verbinding tussen de Hoge Ham en de parkeervoorzieningen aan de Dr. Willem Dreeslaan, het Looiershof, het Wilhelminaplein en het Wilhelminapark nieuw leven in geblazen. Zo wordt op een aantrekkelijke manier aangesloten op de nieuwe inrichting van de openbare ruimten die de gemeente Dongen onlangs heeft gerealiseerd. De Post De ruimte op de begane grond van gebouw 'De Post' aan de zijde van de Hoge Ham kent een gebruiksoppervlakte van circa 514 m2. De commerciële ruimte is zo ontworpen dat deze eventueel ook gesplitst kan worden in twee of drie verschillende kleinere ruimtes. Boven deze commerciële ruimte worden drie appartementen op de eerste verdieping en drie appartementen op de tweede verdieping gerealiseerd.
De appartementen zijn georiënteerd op de Hoge Ham en hebben een entree met trappenhuis en lift aan de zijde van de nieuwe steeg. In aanvulling op de voorzijde wordt ook aan de achterzijde een mogelijkheid geboden om te laden en te lossen. Parkeren voor de bewoners van de appartementen aan de Hoge Ham en de gebruikers van de commerciële ruimtes vindt plaats op het nieuwe binnenterrein achter het gebouw. Dit parkeerterrein is toegankelijk via het bestaande parkeerterrein tussen de juwelier en de voormalige Emté. In de figuren 2.11, 2.12 en 2.13 is het gebouw 'De Post' in beeld gebracht.
Figuur 2.11
Sfeerimpressie gebouw 'De Post' omgevingsdialoog (Bron: Cier Architecten, 2020)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
20
Figuur 2.12
Voorlopig ontwerp 'De Post' maart 2021 (Bron: Cier Architecten, 2021)
Figuur 2.13
Plattegronden gebouw 'De Post' (Bron: Cier Architecten, 2020)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
21
De Nijverheid Om de zijde van de Dr. Willem Dreeslaan een flinke kwaliteitsimpuls te geven is achter het gebouw 'De Post' een nieuw appartementengebouw ontworpen. Dit gebouw bestaat uit twaalf appartementen en twee penthouses en sluit qua bouwhoogte aan bij de overige appartemeten in de omgeving van de Dr. Willem Dreeslaan. Het gebouw bestaat uit vijf bouwlagen waarvan de bovenste bouwlaag terugliggend is. Op de begane grond van dit nieuwe gebouw is ruimte voor circa 18 parkeerplaatsen en 14 bergingen voor de daarboven gelegen appartementen. De appartementen zijn allemaal georiënteerd op de Dr. Willem Dreeslaan en het nieuw aangelegde parkeerterrein. De entree van het gebouw is gelegen aan de zijde van het parkeerterrein tussen de juwelier, de voormalige Emté en de nieuwe steeg en is voorzien van en lift en een trappenhuis. Voor het nieuwe appartementengebouw aan de zijde van de Dr. Willem Dreeslaan wordt eveneens een nieuwe parkeervoorziening gerealiseerd. Dit terrein bestaat uit circa 18 parkeerplaatsen en zullen openbaar toegankelijk zijn voor bewoners, bezoekers en overige centrumgebruikers. De zes bestaande openbare parkeerplaatsen achter het oude postkantoor komen door de herinrichting te vervallen. Het openbare parkeerterrein wordt aangelegd in overleg met de gemeente en na oplevering overgedragen aan de gemeente Dongen.
In de figuren 2.14, 2.15 en 2.16 is het gebouw 'De Nijverheid' in beeld gebracht.
Figuur 2.14
Sfeerimpressie gebouw 'De Nijverheid' omgevingsdialoog (Bron: Cier Architecten, 2020)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
22
Figuur 2.15
Voorlopig ontwerp 'De Nijverheid' maart 2021 (Bron: Cier Architecten, 2021)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
23
Figuur 2.14
Plattegronden gebouw 'De Nijverheid' (Bron: Cier Architecten, 2020)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
24
Stedenbouw en architectuur Bij het nieuwe gebouw aan de Hoge Ham wordt aansluiting gevonden met het bestaande bebouwingslint. In het ontwerp van het gebouw komt herkenbaarheid uit het verleden terug door in de gevel een zogenaamde parcellering aan te brengen. Verder is het zo dat de gebouwhoogte en de gootlijnen overeenkomen met wat er in het momenteel geldende bestemmingsplan mogelijk is. Deze sluiten ook aan bij de bestaande karakteristieken van de Hoge Ham. Een goothoogte op ongeveer twee verdiepingen (circa 7/8 meter) met daarboven een schuin dakvlak dat goed zichtbaar is. Het gebouw De Nijverheid dat aan de zijde van de Dr. Willem Dreeslaan staat, refereert weer meer aan de fabriekspanden die van oudsher achter de Hoge Ham gestaan hebben. Deze worden gekenmerkt door een onderscheid tussen de onderbouw en de bovenbouw. De onderbouw werd vaak gebruikt voor het laden en lossen en dat kun je enigszins terug zien in het gebouw dat is ontworpen. De onderzijde heeft een hele andere uitwerking dan de woonlagen die daarboven liggen. Verder is het zo dat het gebouw De Nijverheid verschillende gebouwhoogtes kent. Dat is ook een kenmerk van historisch gegroeide oude fabrieksgebouwen. Daarnaast voegt het gebouw zich qua bouwhoogte goed in de omgeving van de Dr. Willem Dreeslaan waar al meerdere appartementengebouwen met een vergelijkbare hoogte aanwezig zijn.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
25
Hoofdstuk 3
3.1
Beleidskader
Inleiding
Door de verschillende overheden is beleid geformuleerd ten aanzien van ruimtelijke ontwikkelingen. Paragraaf 3.2 behandelt het rijksbeleid. Het provinciaal beleid is opgenomen in paragraaf 3.3. Het relevante regionale beleid is opgenomen in paragraaf 3.4. Tot slot wordt in paragraaf 3.5 de beoogde ontwikkeling getoetst aan het gemeentelijk beleid.
3.2
Rijksbeleid
3.2.1 Nationale Omgevingsvisie (2020) De Nationale Omgevingsvisie, kortweg NOVI, loopt vooruit op de inwerkingtreding van de Omgevingswet en vervangt op rijksniveau de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. Zo kunnen in gebieden betere, meer geïntegreerde keuzes worden gemaakt. Aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 brengt de NOVI de langetermijnvisie van het Rijk in beeld. In wat voor Nederland willen we graag leven in 2050? Als we alle wensen naast elkaar leggen, ontstaat het volgende beeld. We willen een land: dat gezond en klimaatbestendig is, met schone lucht, schoon water en een schone bodem en veel ruimte voor groen en water; met een uitstekend functionerende economie, die duurzaam en circulair is. Nauw verbonden met onze buurlanden en de rest van de wereld, als onderdeel van de internationale gemeenschap; waar het goed wonen en werken is. Met aangename en vitale steden en dorpen, en een productief en aantrekkelijk platteland; met uitstekende bereikbaarheid, waar iedereen snel en gemakkelijk van A naar B komt, met zo min mogelijk schadelijke uitstoot en overlast; waar we voldoende ruimte hebben om te kunnen bewegen, ontspannen en tot onszelf te komen; zowel in de stad als daarbuiten.
dat veilig is en ons beschermt tegen overstromingen en andere gevaren; waar een goede balans is tussen gebouwde omgeving en open landschap, tussen natuur en cultuur, tussen land en water; dat openstaat voor verandering, en waar de kracht van zijn traditie, cultuur en identiteit wordt weerspiegeld in de inrichting van de leefomgeving. Nationale belangen Gemeenten, waterschappen, provincies en het Rijk zijn samen verantwoordelijk voor de fysieke leefomgeving. Sommige belangen en opgaven overstijgen het lokale, regionale en provinciale niveau en vragen om nationale aandacht. Dit noemen we 'nationale belangen'. Het Rijk heeft voor alle nationale
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
26
belangen een zogenaamde systeem‐verantwoordelijkheid. Voor een aantal belangen is het Rijk zelf eindverantwoordelijk. Maar voor een groot aantal nationale belangen zijn dat de medeoverheden. De NOVI richt zich op die ontwikkelingen waarin meerdere nationale belangen bij elkaar komen, en keuzes in samenhang moeten worden gemaakt tussen die nationale belangen. Voor dit project relevante nationale belangen zijn: Bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving. Waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving. Zorgdragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoefte. Keuzes De belangrijkste keuzes zijn: Duurzame energie inpassen met oog voor omgevingskwaliteit Ruimte voor overgang naar een circulaire economie Woningbouw in een stedelijk netwerk van gezonde en groene steden Landgebruik meer in balans met natuurlijke systemen Wonen is voor dit project het meest relevant. Tot 2030 moeten er ongeveer 1 miljoen woningen gebouwd worden. Dit zal grote impact hebben op de ruimtelijke ordening. Er wordt zoveel mogelijk gebouwd binnen bestaand stedelijk gebied, zodat open ruimtes en groen tussen steden behouden blijft. De nieuwe woningen moeten betaalbaar en goed bereikbaar zijn. Bewoners moeten tevens een prettige, gezonde en veilige leefomgeving ervaren.
Dat vergt grote investeringen in openbaar vervoer, veilige fiets‐ en wandelpaden, meer groen, ontmoetingsruimte en wateropvang in de stad, en goede verbindingen met recreatiegebieden in de nabijheid van de stad. Met deze aanpak van verstedelijking wordt niet alleen het woningaanbod, maar ook de leefomgevingskwaliteit in de stad verbeterd. Toetsing Het mogelijk maken van de beoogde ontwikkeling in het bestaand stedelijk gebied van Dongen past binnen het rijksbeleid. 3.2.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Barro is de juridische vertaling van het beleid dat geschetst is in het SVIR. Dit beleidsdocument bevat regels die doorwerken naar lagere overheden. Dit betekent dat de regels uit het Barro ook geïmplementeerd moeten worden in provinciale en gemeentelijke ruimtelijke plannen. Evenals de SVIR wordt het Barro gekenmerkt door een hoog abstractie‐ en schaalniveau. Het Barro bevat regels voor bijvoorbeeld de mainportontwikkeling van Rotterdam, het kustfundament en defensie. Toetsing Op het plangebied zijn geen voorwaarden van toepassing op basis van het Barro. 3.2.3 Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6 lid 2 Bro) Zorgvuldig ruimtegebruik is het uitgangspunt van de (rijks)overheid. Om dit principe beter te borgen is in 2012 de ladder voor duurzame verstedelijking opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (artikel 3.1.6).
Hieruit volgt dat alle ruimtelijke besluiten die een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maken, aandacht moeten besteden aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Wel of geen stedelijke ontwikkeling In het plangebied worden twintig appartementen en een commerciële plint gerealiseerd. De bestaande woning op de verdieping van het pand aan Hoge Ham 138 (Kruidengilde Beex) en de commerciële plint zijn conform het geldend bestemmingsplan reeds toegestaan. Daarom worden deze aspecten niet aangemerkt als een stedelijke ontwikkeling.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
27
Wat betreft woningen ligt de grens van een stedelijke ontwikkeling op circa 11 woningen. De beoogde realisatie van twintig nieuwe appartementen valt (gedeeltelijk) buiten het aangeduide bouwvlak met bijbehorende maatvoeringen. Tevens is geregeld dat het aantal woningen niet mag worden vermeerderd. De beoogde woningbouwontwikkeling is daarom in strijd met het bestemmingsplan en is er vanwege het beoogde aantal sprake van een stedelijke ontwikkeling conform artikel 3.1.6 Bro. Parkeerplaatsen worden niet gezien als stedelijke ontwikkeling. Uitgangspunt is dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen zoveel mogelijk gerealiseerd moeten worden binnen het 'bestaand stedelijk gebied'. Voor nieuwe stedelijke ontwikkelingen binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Kwantitatieve behoefte De relevante regio voor wonen is de subregio Dongen e.o. binnen de regio Midden Brabant (figuur 3.1).
Figuur 3.1
Woonregio's (Bron: Brabantse Agenda Wonen)
In de Regionale Agenda Wonen (december 2016) zijn de ontwikkelingen op de woningmarkt in Noord‐Brabant beschreven. Ook is de regionale plancapaciteit in beeld gebracht (figuur 3.2). Voor de regio Midden‐Brabant ligt de indicatie voor toename in de woningvoorraad op 19.750 woningen in de periode 2017‐2029.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
28
Figuur 3.2 Indicatie van de toename van de woningvoorraad op regionaal niveau (Bron: Provincie Noord‐Brabant) Ook voor specifiek de gemeente Dongen bestaat een indicatie voor de toename in de woningvoorraad. In figuur 3.3 is af te lezen dat de gemeente Dongen een woningbouwopgave heeft van ruim 1.010 woningen in de periode 2017‐2029.
Figuur 3.3
Indicatie toename woningvoorraad per gemeente (Bron: Provincie Noord‐Brabant)
De realisatie van twintig appartementen ligt binnen de benodigde capaciteit voor de korte en lange termijn voor de regio Midden‐Brabant en de gemeente Dongen. Er is daarom behoefte aan nieuwe harde plancapaciteit. Kwalitatieve behoefte Uit de Brabantse Agenda Wonen 2017 blijkt dat de provincie in lijn met de uitgangspunten van de ladder voor duurzame verstedelijking ruim baan wil geven bij herontwikkeling. Plannen voor herbestemming van leegstaande gebouwen of plannen voor inbreiding krijgen voorrang op uitbreidingslocaties. Gezien de demografische ontwikkelingen, sociaal‐maatschappelijke trends en de veranderende woningmarktomstandigheden zal de realisatie van woonruimte in het middensegment op de woningmarkt – betaalbare koop en middeldure huur – extra inspanningen blijven vragen. De kwalitatieve behoefte van het planvoornemen bestaat uit een verbetering van het woningaanbod en een verbetering van het aanzicht van de buurt. Bij het ontwerp is eveneens nadrukkelijk rekening gehouden met het verbeteren van de aanwezige steeg in het oosten van het plangebied. Door de kwaliteitsverbetering ontstaat meer verbinding tussen binnen en buiten en ontstaat een prettige en veilige steeg die uitnodigt om doorheen te lopen.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
29
De nieuw te bouwen appartementen voldoen aan de eisen van de huidige tijd en sluiten aan bij de wensen en eisen van de te huisvesten brede doelgroep. De doelgroep die de initiatiefnemer voor ogen heeft is namelijk iedereen die in het centrum van Dongen wil wonen. Bovendien wordt de toegang tot de buurt en het achterterrein verbeterd en benadrukt. Tot slot is het bouwplan gelegen in bestaand stedelijk, of stedelijk concentratiegebied, waarmee het planvoornemen voldoet aan het voornemen voor verdere verstedelijking hiervan. 3.2.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het Rijksbeleid.
3.3
Provinciaal beleid
3.3.1 Omgevingsvisie Noord‐Brabant In de Omgevingsvisie Noord‐Brabant is het provinciaal beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkelingen in de provincie Noord‐Brabant op hoofdlijnen uiteengezet voor de periode tot 2050. Naast een beeld van het Noord‐Brabant van nu is een beeld geschetst van het welvarend, verbonden, klimaatproof en vernieuwend Noord‐Brabant van 2050. Hieruit zin vier hoofdopgaven onderscheiden die nauw met elkaar samenhangen: Werken aan de Brabantse energietransitie Werken aan een klimaatproof Brabant Werken aan de slimme netwerkstad Werken aan een concurrerende, duurzame economie Samen met andere partijen zoals gemeenten en bedrijven wil de provincie uitvoering geven aan projecten die passen binnen deze opgaven. Van belang is dat het in de toekomst ook goed wonen, werken en verblijven blijft. Werken aan een goede omgevingskwaliteit zowel in de bebouwde als in de onbebouwde omgeving is het uitgangspunt. Toetsing Stedelijke ontwikkelingen dienen in principe plaats te vinden binnen 'bestaand stedelijk gebied'. Herbestemmen wordt gezien als het nieuwe bouwen: als gevolg van economische, technologische en maatschappelijke ontwikkelingen staan de steden en dorpen van Brabant steeds vaker voor (omvangrijke) herbestemmings‐ en transformatieopgaven in hun bebouwde gebied.
Hier liggen namelijk de kansen om de forse woningbouwopgave van circa 120.000 woningen in de komende tien jaar te realiseren. De beoogde ontwikkeling draagt hieraan bij. 3.3.2 Interim omgevingsverordening Noord‐Brabant Op 1 januari 2022 treedt de Omgevingswet naar verwachting in werking. Vanwege de Omgevingswet moet de provincie haar regelsysteem aanpassen. Straks heeft de provincie nog maar één verordening waarin alle regels zijn opgenomen over de fysieke leefomgeving. De Interim omgevingsverordening Noord‐Brabant is een eerste stap op weg naar de definitieve omgevingsverordening. De Interim omgevingsverordening Noord‐Brabant is beleidsneutraal van karakter. Dat betekent dat er geen nieuwe beleidswijzigingen zijn doorgevoerd, behalve als deze voortvloeien uit vastgesteld beleid, zoals de Omgevingsvisie Nood‐Brabant. In beginsel zijn de huidige regels met het huidige beschermingsniveau gehandhaafd.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
30
In hoofdstuk 3 van de omgevingsverordening zijn zogenaamde instructieregels opgenomen die gemeenten moeten toepassen in hun bestemmingsplannen. Vooruitlopend op de Omgevingswet richten de instructieregels zich op een evenwichtige toedeling van functies (in plaats van het bestemmen van ontwikkelingen). Dit betekent dat de regels ook vanuit functies (van gebieden) zijn opgebouwd. Daarnaast richten de regels zich op een goede omgevingskwaliteit, inclusief een veilige en gezonde leefomgeving (in plaats van een goede ruimtelijke kwaliteit). Tevens zijn een aantal algemene basisprincipes opgenomen. Het volgende artikel is relevant voor de beoogde ontwikkeling. Artikel 3.42 duurzame stedelijke ontwikkeling Lid 1 Een bestemmingsplan dat voorziet in de ontwikkeling van een locatie voor wonen, werken of voorzieningen ligt binnen 'stedelijk gebied' en bevat een onderbouwing dat: a. de ontwikkeling past binnen de regionale afspraken, bedoeld in afdeling 5.4 Regionaal samenwerken; b. het een duurzame stedelijke ontwikkeling is. Lid 2 Een duurzame stedelijke ontwikkeling voor wonen, werken of voorzieningen: a. bevordert een goede omgevingskwaliteit met een veilige en gezonde leefomgeving; b. bevordert zorgvuldig ruimtegebruik, waaronder de transformatie van verouderde stedelijke gebieden; c. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor productie en gebruik van duurzame energie; d.
houdt rekening met klimaatverandering, waaronder het tegengaan van hittestress en voldoende ruimte voor de opvang van water; e. geeft optimaal invulling aan de mogelijkheden voor duurzame mobiliteit; f. draagt bij aan een duurzame, concurrerende economie. Toetsing Het 'stedelijk gebied' zoals gehanteerd door de provincie bestaat uit het 'stedelijk concentratiegebied' en de 'kernen in landelijk gebied'. Het plangebied ligt binnen het 'stedelijk concentratiegebied' zoals gehanteerd binnen de Interim omgevingsverordening Noord‐Brabant (figuur 3.4). Binnen deze gebieden kan worden voorzien in de ruimte voor wonen, werken en andere voorzieningen om zo de verstedelijking zo veel mogelijk te bundelen. Binnen het stedelijk gebied liggen verschillende mogelijkheden voor inbreiding, herstructurering en intensief, meervoudig ruimtegebruik. Voor de toets aan de regionale afspraken zoals genoemd in artikel 3.42 wordt verwezen naar paragraaf 3.2.3. De ontwikkeling kan daarnaast ook gezien worden als duurzame stedelijke ontwikkeling. Het terrein wat in gebruik was en bestemd is voor centrumactiviteiten wordt herontwikkeld tot een woongebied waarbij nieuwe, duurzame en gasloze, bebouwing wordt gerealiseerd.
De provincie wil dat de kansen voor functiemenging, inbreiding, herstructurering en zo nodig transformatie in het stedelijk gebied goed worden benut, inclusief de mogelijkheden voor intensivering en meervoudig ruimtegebruik. Hierdoor is minder ruimte nodig voor stedelijke uitbreidingen. De openbare ruimte is zodanig ontworpen, dat deze levensloopbestendig wordt uitgevoerd. Verder zullen maatregelen getroffen worden ten behoeve van de benodigde watercompensatie.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
31
Figuur 3.4
Uitsnede Interim omgevingsverordening Noord‐Brabant (Bron: Provincie Noord‐Brabant)
De provincie wil dat nieuwe ontwikkelingen meer inspelen op het karakter en de kwaliteit van de plek. Door bij stedelijke ontwikkelingen uit te gaan van het verschil in omvang en karakter van de verschillende kernen, wordt het contrast tussen stad en dorp behouden. Dit versterkt de identiteit en aantrekkelijkheid van kernen en hun relatie met het omliggende landschap. In de kernen in het landelijk gebied hanteert de provincie als uitgangspunt dat er alleen voorzieningen worden gevestigd die qua aard, schaal en functie passen. Dit zijn voorzieningen met een lokaal verzorgingsgebied. De kernen in het landelijk gebied bouwen voor de eigen woningbehoefte volgens het principe van 'migratiesaldo‐nul'. 3.3.3 Conclusie De beoogde ontwikkeling past binnen de kaders en randvoorwaarden van het provinciaal beleid.
3.4
Gemeentelijk beleid
3.4.1 Structuurvisie Dongen 2020 Het plangebied aan 138, 140 en 142 te Dongen is op de structuurvisiekaart (3.5) aangewezen als 'bestaand bebouwd gebied'. Verder ligt de locatie binnen 'Kwaliteit II' van het versterken van het karakter van bebouwingslinten binnen het aspect cultuurhistorie. Qua ruimtelijke structuur heeft de gemeente deze zone ook aangeduid als 'versterken centrumgebied'. Daarnaast staat het beheer en onderhoud van bestaande woongebieden hoog in het vaandel. Leefbaarheid en beleefbaarheid worden gezien als belangrijke aandachtspunten.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
32
Figuur 3.5
Uitsnede structuurvisiekaart gemeente Dongen (Bron: Gemeente Dongen)
De cultuurhistorische bebouwingslinten hebben een zeer hoge waardering gekregen. Het bebouwingsbeeld van de Hoge Ham bestaat overwegend uit vrijstaande, een‐ en tweelaagse bebouwing, met de nokrichting parallel aan de straat en een eenvormige rooilijn. De bebouwingslinten en ontginningsassen zijn bepalend voor de ruimtelijke structuur van de gemeente en dienen als zodanig behouden te blijven. Wat betreft de cultuurhistorische waarde van de bebouwingslinten in de gemeente wordt onderscheid gemaakt in drie categorieën: kwaliteit zeer hoog, hoog en redelijk hoog. Behoud en versterking van deze kwaliteiten is van groot belang. Belangrijkste ruimtelijk en functionele kenmerken die bepalend zijn voor de kwaliteit van de linten zijn het kenmerkende gedifferentieerde bebouwingspatroon met karakteristieke (historische) bebouwing, variatie in functies en gebruik en beeldbepalende groenelementen van (open) particuliere kavels en erven en structuren in de openbare ruimte. Ontwikkelingen met betrekking tot functieveranderingen en nieuwe bebouwingselementen kunnen de cultuurhistorische waarden en kenmerken van de bebouwingslinten onder druk zetten. Nieuwe ontwikkelingen zullen daarom te allen tijde binnen de kleinschalige context van de linten moeten worden bezien. Grootschalige ontwikkelingen zoals glastuinbouw passen daar bijvoorbeeld niet bij.
De welstandsnota, waarin de waarden van de bebouwingslinten zijn beschreven en waarin gebiedsgerichte welstandscriteria voor de bebouwingslinten zijn gegeven, vormt hiervoor samen met groenstructuurplannen het toetsingskader. Binnen de Structuurvisie wordt eveneens ingespeeld op het versterken van het centrumgebied. Op dit thema wordt met het beoogde initiatief nadrukkelijk op ingespeeld. Het verbeteren van de stedenbouwkundige kwaliteit van het centrumgebied is van groot belang voor het functioneren van het centrumgebied als geheel. Doel is het creëren van een heldere ruimtelijke structuur, het vergroten van de samenhang tussen de verschillende deelgebieden en het vergroten van de ruimtelijke kwaliteit van de afzonderlijke deelgebieden. Aandachtspunten zijn de zonering van de centrumfuncties, de relatie met parkeervoorzieningen en de kwaliteit van de openbare ruimte.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
33
3.4.2 Welstandsnota Gemeente Dongen (2008) De bebouwde omgeving bestaat uit verschillende woon‐ en werkgebieden zoals: historische dorpscentra, individuele woningen en kleinschalige woningbouwprojecten van voor de tweede wereldoorlog, naoorlogse woonwijken en bedrijventerreinen. Voor de gebiedsgerichte criteria is Dongen onderverdeeld in de deelgebieden (figuur 3.6): • Historische lintbebouwing; • Dorpswonen; • Woongebieden; • Bedrijventerreinen. Het plangebied bevindt zich in het deelgebied 'historische lintbebouwing'. In deze paragraaf wordt hier verder op ingegaan.
Figuur 3.6
Deelgebieden Dongen met aanduiding plangebied in geel (Bron: Gemeente Dongen)
Historische lintbebouwing De kern Dongen is ontstaan als een agrarische nederzetting. Het dorp ontwikkelde zich in aansluiting op het oorspronkelijke bebouwingslint van de Lage Ham – Hoge Ham ‐ Eindsestraat en de bebouwing in de omgeving van de Protestantse Kerk aan de Kerkstraat. Langs de oudere hoofdwegen en uitvalswegen zijn in de loop der tijd bebouwingslinten ontstaan. Veel van deze bebouwingslinten is bewaard gebleven. De linten vormen een driehoekige structuur waarbinnen het centrum is gegroeid en waar omheen de latere woonwijken zijn gerealiseerd. Vanwege het historische belang dat de Donge en het beekdal van de Donge hebben gehad voor het ontstaan en de ontwikkeling van Dongen wordt ook dit gebied bij de historische laag gerekend. Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
34
Hoge Ham centrum (tussen Gasthuisstraat en Kanaalstraat) Het plangebied bevindt zich aan het gedeelte van de Hoge Ham tussen de Gasthuisstraat en de Kanaalstraat. Het beleid dat hier wordt gevoerd is enerzijds gericht op het behouden en versterken van diversiteit in bebouwing en uiterlijk en anderzijds op het aanmoedigen van contrasten. Hier zal in het plan rekening mee gehouden moeten worden. Bebouwing en omgeving Hoge Ham centrum is onderdeel van een lange, oorspronkelijk agrarische, ontginningsas waaraan Dongen is ontstaan. De Hoge Ham kenmerkt zich door een historische lintbebouwing met grote formele panden gemengd met panden van recentere datum (na de oorlog tot nu). Het historische bebouwingspatroon heeft een grillig, informeel rooilijn verloop. Karakteristiek is de variatie in ruimtes tussen‐ en achter de panden, die voor verschillende doeleinden worden gebruikt. Aan de Hoge Ham zijn in de tijd steeds meer voorzieningen gevestigd waardoor het lint het centrum van Dongen is geworden. Naast de winkels, horeca, banken en kleinschalige bedrijvigheid aan het lint bevinden zich achter het Lint verschillende supermarkten en zelfs een winkelplein (het Looiersplein). De grootste concentratie van centrumvoorzieningen ligt tussen de Geer en het Looiersplein. Aan de zuidkant van de Hoge Ham zijn de tussenruimtes ter hoogte van de Laurentiuskerk en het park zeer ruim.
Massa en vorm Beeldbepalend zijn de grote, formele panden uit verschillende perioden en bouwstijlen. Over het algemeen bestaan deze uit één of twee lagen met kap. De kapvormen kennen veel variatie: zadeldaken, wolfsdaken, schilddaken en mansardedaken in langs‐ en haaksrichting. De verdiepinghoogte en nokhoogte van de panden zijn vrij hoog. Een aantal van de grotere panden heeft meer ruimte om zich heen. Bij de aaneengesloten bebouwing zijn de individuele panden duidelijk herkenbaar door bouwstijl, bouwhoogte, gevelindeling, materiaalgebruik en verspringingen in de rooilijn. De nieuwere bebouwing wordt gekenmerkt door een strakkere sobere uitstraling. Meestal bestaan ze uit twee of drie lagen zonder kap. Door het formaat en de gevelindeling hebben deze panden een meer horizontale geleding. Dit past minder goed bij de verticale geleding en ritmiek van de historische lintbebouwing. Een aantal nieuwe invullingen grijpt duidelijk terug op de vormentaal van de historische bebouwing, daarnaast komen modernere architectuurstijlen voor. Detaillering, kleur en materiaal In het bebouwingslint staan veel panden met oude, originele gevels en detaillering. Bijvoorbeeld speklagen, lateien, daklijsten, diepe neggen, luiken, etc. Zowel bij de oude als nieuwe bebouwing komen naast baksteen andere gevelmaterialen voor, zoals stucwerk en hout.
3.4.3 Woningbouwplanning De gemeente beschikt over een door de provincie goedgekeurd woningbouwprogramma, dat in de periode 2016‐2025 voorziet in de bouw van in totaal 1.100 woningen. 3.4.4 Conclusie De beoogde ontwikkeling valt binnen het bestaand bebouwd gebied. Ook valt het plangebied binnen een cultuurhistorische kwaliteitzone volgens de gemeentelijke structuurvisie. Deze vormt een beeldbepalend, markant element binnen het bebouwingslint. Door middel van rooilijnen, materialisering en positionering van de bebouwing wordt aangesloten bij het straatbeeld en de historische elementen uit de omgeving. De voorgenomen ontwikkeling past daarom binnen de kaders van het gemeentelijk beleid.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
35
Hoofdstuk 4
4.1
Milieu‐ en omgevingsaspecten
Inleiding
Op grond van de Wet ruimtelijke ordening en op basis van jurisprudentie dient de uitvoerbaarheid van een ruimtelijk plan te worden aangetoond en dient in het plan te worden onderbouwd dat er sprake is van een goede ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk zijn de sectorale aspecten beschreven die voor dit plan relevant zijn. De resultaten en conclusies van eventuele onderzoeken zijn per aspect opgenomen in de betreffende paragraaf.
4.2
Vormvrije m.e.r.‐beoordeling
4.2.1 Normstelling en beleid In onderdeel C en D van de bijlage bij het Besluit m.e.r. is aangegeven welke activiteiten in het kader van de omgevingsvergunning planmer‐plichtig, projectmer‐plichtig of mer‐beoordelingsplichtig zijn. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Daarnaast dient het bevoegd gezag bij de betreffende activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG‐richtlijn milieueffectbeoordeling. Deze omstandigheden betreffen:
de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten.
Sinds 7 juli 2017 is een aanpassing van het Besluit m.e.r. in werking getreden met daarin een nieuwe procedure voor de vormvrije m.e.r.‐beoordeling. Zo moet voor de ontwerpbestemmingsplanfase een m.e.r‐beoordelingsbeslissing worden genomen, waarin wordt aangegeven of wel of geen milieueffectrapportage nodig is, gelet op de kenmerken van het project, de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële (milieu)effecten en mogelijke mitigerende maatregelen. 4.2.2 Toetsing en conclusie In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject mer‐beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De beoogde ontwikkeling bestaat uit de realisatie van twintig appartementen en een commerciële plint. De beoogde ontwikkeling blijft daarmee ruim onder de drempelwaarde.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
36
Opgemerkt dient te worden dat voor activiteiten die niet aan de bijbehorende drempelwaarden voldoen, toch dient te worden nagegaan of er sprake kan zijn van belangrijke gevolgen voor het milieu. Gelet op de kenmerken van het plan zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r., de plaats van het plan en de kenmerken van de potentiële effecten zullen geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. Dit blijkt ook uit de onderzoeken van de verschillende milieuaspecten zoals deze in de volgende paragrafen zijn opgenomen. Voor dit bestemmingsplan is dan ook geen mer‐procedure of mer‐beoordelingsprocedure noodzakelijk conform het Besluit m.e.r. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenoemde 'aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.‐beoordeling', welke als bijlage 3 is opgenomen bij voorliggend bestemmingsplan. Het bevoegd gezag neemt op basis hiervan een m.e.r.‐beoordelingsbeslissing.
4.3
Verkeer en parkeren
4.3.1 Normstelling en beleid Op het gebied van verkeer en vervoer bestaat geen specifieke wetgeving die relevant is voor de voorgenomen activiteit. Wel dient in het kader van het ruimtelijk plan dat de activiteit mogelijk maakt, te worden onderbouwd dat het geheel voldoet aan een goede ruimtelijke ordening. Dit houdt onder meer in dat er voldoende parkeergelegenheid aanwezig dient te zijn en de eventuele verkeerstoename niet leidt tot knelpunten in de verkeersafwikkeling. Voor de beoogde ontwikkeling wordt de verkeersgeneratie berekend op basis van kencijfers uit CROW publicatie 381 (Toekomstbestendig parkeren). De parkeerbehoefte wordt berekend op basis van de gemeentelijke parkeernormen uit het 'Parapluplan Parkeren Dongen'. Conform dit beleid wordt de bovenkant van de bandbreedte aangehouden. Voor het juiste kencijfer / parkeernorm wordt een ligging in het centrum aangehouden, de gemeente heeft een matig stedelijk karakter op basis van de adressendichtheid. 4.3.2 Toetsing Ontsluiting Gemotoriseerd verkeer De bereikbaarheid van het plangebied per gemotoriseerd verkeer is goed. Het plangebied wordt ontsloten vanaf de Hoge Ham. De Hoge Ham is een erftoegangsweg (maximum snelheid: 30 km/u), ter hoogte van het plangebied is de winkelstraat een eenrichtingsweg in noordwestelijke richting. In noordwestelijke richting sluit de Hoge Ham aan op de Dr.
Willem Dreeslaan en vervolgens op het Looiershof, Wilhelminaplein en de Tramstraat. Binnen circa 10 minuten kan zo de N260 worden bereikt (provinciale weg die de plaatsen Tilburg, Gilze, Alphen, Baarle‐Hertog en Baarle‐Nassau met elkaar verbindt). Openbaar vervoer Aan de Minister Goselinglaan, op circa 4 minuten loopafstand van het plangebied, ligt een bushalte waar bussen in de richtingen van Rijen, Tilburg, Oosterhout, Breda en Waalwijk halteren. Ook de bereikbaarheid van het plangebied per OV is dus goed. Langzaam verkeer Tot slot is ook de bereikbaarheid per langzaam verkeer goed te noemen. Op de Hoge Ham maken fietsers gebruik van fietsstroken aan weerszijden van de weg en is een trottoir voor voetgangers aanwezig.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
37
Parkeren Parkeerbehoefte De parkeerbehoefte van het totale plan verandert alleen vanwege de realisatie van de woningen. De commerciële plint neemt qua vierkante meters af en de functie en genereert daardoor geen hogere parkeereis. Bij het bepalen van de parkeerbehoefte dient voldaan te worden aan de gemeentelijke parkeernormen uit het 'Parapluplan Parkeren Dongen'. De planontwikkeling is gelegen in gebied “Centrum”. Conform het plan zullen er 20 appartementen worden gerealiseerd. Ten behoeve van een robuuste onderbouwing wordt uitgegaan van de categorie met de hoogste parkeernorm. In dat geval dient de parkeernorm 'Wonen, koop, etage, duur' aangehouden te worden, waarbij de maximale parkeernorm wordt aangehouden. Deze bedraagt 2,0 parkeerplaatsen per woning, waarin ook het bezoekersparkeren (te weten 0,3 parkeerplaatsen per woning) is opgenomen. Voor de realisatie van 20 appartementen komt de totale parkeerbehoefte daarmee op 40 parkeerplaatsen. Van de 40 te realiseren parkeerplaatsen zijn 12 parkeerplaatsen bestemd voor het bezoekersparkeren. Alle te realiseren parkeerplaatsen worden openbaar. Onder het kopje 'Parkeeraanbod' wordt hier nader op ingegaan. Parkeeraanbod Als gevolg van de planontwikkeling zullen de 6 openbare parkeerplaatsen komen te vervallen. In totaal worden er in het plan 52 parkeerplaatsen aangelegd.
Rekening houdend met de parkeereis van 40 parkeerplaatsen die de planontwikkeling genereert en het feit dat er 6 openbare parkeerplaatsen komen te vervallen zullen straks 46 van de 52 parkeerplaatsen worden gebruikt als gevolg van de ontwikkeling. Het openbare parkeerterrein wordt aangelegd in overleg met de gemeente en na oplevering overgedragen aan de gemeente Dongen. De toekomstige parkeersituatie met de bijbehorende aantallen is weergegeven in figuur 4.1.
Figuur 4.1
Toekomstige parkeersituatie (Bron: Cier Architecten, 2020)
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
38
Verkeersgeneratie & verkeersafwikkeling De verkeersgeneratie is berekend met kencijfers van het CROW (publicatie 381). In de huidige situatie bestaat het plangebied uit het pand van Kruidengilde Beex, het winkelpand van Scapino, het oude postkantoor en bijbehorende achterterreinen. Vanwege de bestaande functies heeft het plangebied al een verkeersaantrekkende werking. In de beoogde situatie komt hier het verkeer bij dat wordt veroorzaakt door de woningbouwontwikkeling. De verkeersgeneratie wordt berekend voor het beoogde programma van twintig appartementen van het woningtype 'koop, appartement, duur' (CROW publicatie 381). Per woning geldt voor deze woningtypen een worst‐case verkeersgeneratie van 7,2 mvt/etmaal. Voor het woonprogramma van totaal twintig woningen betekent dit een verkeersgeneratie van 144 mvt/etmaal op een gemiddelde weekdag. Omrekening naar een gemiddelde werkdag vindt plaats met de standaard factor 1,11 voor woonfuncties. Op een gemiddelde werkdag genereert de ontwikkeling daarmee 160 mvt/etmaal. Om de verkeersafwikkeling te beoordelen is de afwikkeling in een spitsuur maatgevend, waarin doorgaans maximaal 10% van de etmaalintensiteit wordt afgewikkeld in een spitsuur. In een gemiddeld spitsuur betekent dit een verkeersgeneratie van 16 mvt. Deze verkeerstoename is dusdanig beperkt dat het zal opgaan in de dagelijkse fluctuatie van het verkeer.
4.3.3 Conclusie Kijkend naar de huidige inrichting van de omliggende verkeersstructuur waarop het plangebied wordt ontsloten en de verwachte verkeersintensiteiten van het plan, kan gesteld worden dat de verkeersgeneratie van het plan zonder problemen kan worden afgewikkeld. Verder worden er ruim voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd die qua parkeernormering voldoen aan het parkeernormenbeleid van de gemeente. De aspecten verkeer en parkeren staan de ontwikkeling dan ook niet in de weg.
4.4
Bedrijven en milieuzonering
4.4.1 Normstelling en beleid In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon‐ en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Voor de afstemming tussen milieugevoelige en milieuhinderlijke functies, wordt in dit plan gebruikgemaakt van de VNG‐publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie‐indeling heeft plaatsgevonden. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'rustige woonwijk/rustig buitengebied'. Onderscheid wordt gemaakt in afstandstappen van 0, 10, 30, 50, 100, 200, etc. meter. Voor het omgevingstype 'gemengd gebied' gelden kleinere afstanden. De richtafstanden gelden voor de aangegeven bedrijfsactiviteiten in het algemeen.
Op basis van onderzoek naar de specifieke milieusituatie van een bedrijf kunnen kleinere aan te houden afstanden gerechtvaardigd zijn. Hiermee kan dan onderbouwd worden afgeweken van de richtafstanden indien de specifieke bedrijfsvoering van het betreffende bedrijf daar aanleiding toe geeft.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
39
4.4.2 Toetsing en conclusie Het plangebied kan aangemerkt worden als een gemengd gebied. Het plangebied ligt immers in het centrum van Dongen, op korte afstand van diverse bedrijfsmatige functies, (lichte) horecabedrijven, kantoren en winkels. Op de verdiepingen bevindt zich vaak een woonfunctie. Hierdoor worden de bedrijven al beperkt in hun bedrijfsvoering en is wonen in het kader van milieuzonering al mogelijk. Het parkeren bij de genoemde functies vindt plaats op het achterterrein (Dr. Willem Dreeslaan, Looiershof en Wilhelminaplein). Voor detailhandel en kantoren geldt een richtafstand van 0 meter ten opzichte van woningen in een gemengd gebied. Dit heeft te maken met de gewenste functiemenging in het centrum. De specifieke activiteiten die zijn toegestaan binnen het plangebied zelf en de omgeving zijn opgenomen in de regels en bijbehorende Staat van Bedrijfsactiviteiten 'functiemenging' en Staat van Horeca‐activiteiten. Een toelichting op deze Staten is weergegeven in bijlage 1 en 2 van voorliggend bestemmingsplan. Vanzelfsprekend wordt aan de richtafstand van 0 meter voldaan. Van geluidsoverlast door rijdende auto's en dichtslaande autoportieren is naar verwachting geen sprake. Ten zuiden van het plangebied bevindt zich een laad‐ en losplaats van de (voormalige) supermarkt Emté.
De bedrijfsactiviteiten van deze supermarkt zijn beëindigd waardoor ook de laad‐ en losplaats is komen te vervallen. In het bedrijfspand van de voormalige supermarkt zijn inmiddels vier kleinere retailers gevestigd. Gezien de beperkte omvang van deze retailers zal de bevoorrading een stuk minder intensief worden dan het geval was. De verkeersintensiteit zal afnemen ten opzichte van de voorgaande situatie. Op basis van bovenstaande wordt geconcludeerd dat ter plaatse van de te realiseren woningen sprake is van een aanvaardbaar woon‐ en leefklimaat en dat sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Tevens wordt geconcludeerd dat het aspect bedrijven en omliggende functies geen belemmering vormt voor de uitvoering van het bestemmingsplan.
4.5
Archeologie en cultuurhistorie
4.5.1 Archeologie Normstelling en beleid Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016‐2018) De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgelegd op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen. De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder andere het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart. Erfgoedverordening gemeente Dongen 2016 De erfgoedverordening is op 13 oktober 2016 door de gemeenteraad vastgesteld. Centrale beleidsregel daarin is dat het verboden is om in een archeologisch monument of archeologisch verwachtingsgebied de bodem dieper dan 50 cm onder de oppervlakte te verstoren. Op het verbod zijn verstoringen uitgezonderd in een gebied: met een lage archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 50.000 m 2; met een middelhoge en hoge archeologische verwachtingswaarde en het te verstoren gebied kleiner is dan 100 m2; waarvoor in het bestemmingsplan reeds bepalingen zijn opgenomen voor archeologische monumentenzorg.
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
40
Het verbod geldt evenmin indien een rapport is overgelegd waaruit blijkt dat aanwezige archeologische waarden in voldoende mate kunnen worden veiliggesteld of dat deze niet onevenredig worden geschaad dan wel dat in het geheel geen archeologische waarden aanwezig zijn. Toetsing In juni 2020 heeft Antea Group een archeologisch onderzoek uitgevoerd voor het plangebied 'Hoge Ham 138‐142' te Dongen. Het onderzoek is opgenomen als bijlage 4 en heeft bestaan uit een archeologisch bureauonderzoek en vervolgens uit een verkennend archeologisch booronderzoek. De aanleiding is de herontwikkeling van het plangebied met sloop van de bestaande panden Hoge Ham 140‐142 en vervolgens nieuwbouw ter plaatse. Het plangebied valt binnen het vigerende bestemmingsplan 'Centrum', waarvoor een dubbelbestemming waarde – archeologie is opgenomen. Bij deze dubbelstemming is archeologisch onderzoek noodzakelijk indien bodemingrepen een oppervlakte groter dan 100m² beslaan en die de bodem dieper dan 0,5m –mv verstoren. Volgens de archeologische beleidskaart van de gemeente Dongen ligt het plangebied grotendeels binnen een gebied met een middelhoge archeologische verwachting (figuur 4.2). De zone aan de Hoge Ham heeft een hoge archeologische verwachting. Deze hoge verwachting hangt samen met het historische karakter van deze straat.
De middelhoge verwachting hangt samen met de mogelijke aanwezigheid van hoge zwarte enkeerdgronden.
Figuur 4.2 Uitsnede van de archeologische beleidskaart van de gemeente Dongen (Bron: Gemeente Dongen, 2014) De geplande bodemingrepen zullen deze vrijstellingsgrenzen overschrijden vanaf de ondergrondse sloop en de daarop volgende nieuwbouw. Dit onderzoek is uitgevoerd conform BRL 4000, protocol 4002 en 4003 met daarin besloten de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA), versie 4.1. Voor het KNA‐protocol 4003 (inventariserend veldonderzoek) is Antea Group gecertificeerd conform de SIKB‐BRL 4000 (Beoordelingsrichtlijn voor archeologie).
Rho adviseurs voor leefruimte
44001629.20200637
41
Bureauonderzoek Het plangebied is gelegen in een gebied met dekzandruggen waardoor in theorie archeologische resten vanaf het laat paleolithicum tot nieuwe tijd aangetroffen kunnen worden. De verwachting voor de prehistorie en Romeinse tijd is middelhoog voor middeleeuwen en Nieuwe tijd hoog. Door de ligging van het plangebied in of aan de rand van een turfwinnings‐ en agrarisch gebied, is het mogelijk dat eventueel aanwezige archeologische waarden door turfsteken, ontginnen en ploegen (deels) verstoord zijn geraakt. Op basis van enkel een archeologisch bureauonderzoek is het echter niet mogelijk uitspraken te doen over de (mate van) te verwachten verstoring. Omdat er binnen het plangebied een middelhoge kans is op het aantreffen van archeologische resten, is er binnen het plangebied een inventariserend veldonderzoek d.m.v. boringen, verkennende fase, uitgevoerd. Inventariserend veldonderzoek Op basis van het uitgevoerde verkennende booronderzoek kan geconcludeerd worden dat het bodemprofiel in het plangebied in het (recente) verleden verstoord is geraakt. Er zijn dan ook geen aanwijzingen voor een intact archeologisch sporenniveau, uitgezonderd de directe omgeving van boring 1.
De aanwezigheid van puin uit de tweede helft van de 20e eeuw in boring 3 maakt het waarschijnlijk dat ook onder de huidige bebouwing de bodem verstoord is door de sloop van de eerdere bebouwing en de fundering van de huidige. De spoor dragende oorspronkelijk top van de C‐Horizont lijkt reeds verloren te zijn gegaan bij eerdere sloop en bouwwerkzaamheden waaronder de bouw van de bestaande panden. De kans op het aantreffen van intacte archeologische resten wordt dan ook als laag ingeschat. Het advies luidt dan ook om geen verder archeologisch onderzoek uit te voeren en het plangebied vrij te geven voor de voorgenomen ontwikkeling. Bovenstaande is een (selectie)advies. Het nemen van een selectiebesluit is voorbehouden aan de bevoegde overheid, in deze de gemeente Dongen. Ook voor vrijgegeven (delen van) plangebieden bestaat altijd de mogelijkheid dat er tijdens graafwerkzaamheden toch losse sporen en vondsten worden aangetroffen. Het betreft dan vaak kleine sporen of resten die niet door middel van een booronderzoek kunnen worden opgespoord. Op grond van artikel 5.10 van de Erfgoedwet dient zo spoedig mogelijk melding te worden gemaakt van de vondst bij de Minister (de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed). Een vondstmelding bij de provinciaal archeoloog kan ook. Conclusie Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.
Het archeologisch onderzoek geeft aanleiding om de dubbelbestemming 'Waarde ‐ archeologie 1' te laten vervallen. 4.5.2 Cultuurhistorie Toetsingskader Nota Cultureel Erfgoed Dongen (2016‐2018) De Nota Cultureel Erfgoed Dongen is vastgesteld op 10 maart 2016. De nota bundelt het huidige en nieuwe beleid omtrent cultureel erfgoed in één erfgoednota. Hierbij is de basis gelegd voor een brede, integrale basis voor behoud en versterking van cultuurhistorisch erfgoed in de gemeente Dongen. De gemeente Dongen maakt in de nota haar beleid en ambities op het gebied omtrent cultureel erfgoed kenbaar. Hierbij wordt gebruik gemaakt van onder ander het provinciaal beleid, dat is vertaald naar gemeentelijk beleid, de Cultuurhistorische Waardenkaart en de Archeologische beleidsadvieskaart.