2021-012312 Bijlage 2.1 Zienswijze 20210629 geanonimiseerd

Ontvangen

3 0 JUNI 2021

Aan de gemeenteraad en aan het College van B&W van de gemeente Dongen Postbus 10153, 5100 GE Dongen

Gemeente Dongen ÓOZJ-0IÓ532.

Dongen, 29 juni 2021. Betreft: Zienswijze ontwerpbestemmingsplan ‘Hoge Ham 138-142’ (IMRO '-nummer NL.IMR0.0766.BP2021000073-0W01).

Geachte gemeenteraad, geacht College,

7;\

5--

■

■■

Introductie: Wat er nu op deze plaats staat is lelijk en mag zeker weg, maar wat in dit ontwerpbestemmingsplan

te maken, in bouwstijl niet, in kleur niet, in gebruikte materialen niet. Daarnaast vinden wij het, in deze tijd van klimaatverandering en de noodzakelijke doelstellingen °1}L?)aairZaam en d]uurzaam met onze omgeving en natuur om te gaan, een gemiste kans dat hier NIET gekozen wordt voor natuur-mclusief bouwen (dus kiezen voor groene gevels, muren en daken voor een fijner leefklimaat voor mens en dier). Juist bij binnenstedelijke herstructurering kan slim en doordacht bijgedragen worden aan onze gezamenlijke groene opgave. Welke uitgangspunten hanteert u voor klnnaatadaptief bouwen en bent u bereid om deze opgave passend te maken voor de periode tot 2030?

In de functie blijft u steken in eenzijdigheid: opnieuw voor senioren met een goedgevulde beurs, v et,ii Sng Van ,dlx'ersiteit in wonen voor een evenwichtige wijkopbouw is inmiddels toch wel be­ kend. Waarom hebt u met gekozen voor de combinatie jong-oud, sociaal-middelduur, gezinswoningen? Op de commerciële plint zouden 3 gezinswoningen kunnen komen, welke ook beter in het hoogteprofiel van de Hoge Ham passen.

Ook vragen we ons af waarom er gekozen wordt voor winkelruimte. Er staat nog zoveel winkelop­ pervlakte leeg m het centrum! Is er onderzoek gedaan naar de huidige behoefte aan winkeloppervlakte en kan deze niet beter worden vervangen door woningen? Tot slot, we moeten onze ruimte niet verkwanselen. Er is nu een eenmalige kans voor de komende halve eeuw voor een project dat recht doet aan de maat en de historie van de Hoge Ham. Gezien bovenstaanden hartekreet als overburen, vragen wij u voorafgaand aan de definitieve vasts e mg van het bestemmingplan rekening te houden met de volgende procedurele en juridische punten:

1.

Omgevingsdialoog: Na de bekendmaking van het plan de Post en de Nijverheid hebben wij alle on:s ter beschikking staande gelegenheden gebruikt om onze reactie naar voren te brengen, p ons verzoek hebben er daarna nog twee gesprekken plaatsgevonden met de initiatiefneem­ ster mevrouw Amta van Uitert en de heer Pekaar van ontwikkelaar Bunte Vastgoed Zuid. Ech­ ter ondanks onze initiatieven is van de kant van de ontwikkelaar ons inziens niet voldaan aan de Richtlijn voor het voeren van een omgevingsdialoog bij ruimtelijke ontwikkelingen’. Volgens de richtlijnen dient van de gesprekken met alle betrokkenen een verslag te worden gemaakt. De initiatiefnemer is hier verantwoordelijk erantwoordelijk voor. Daarin moet in ieder geval worden vermeld: wann& u- ia oo§ aeeft plaatsgevonden; met wie de dialoog is gevoerd (eigenaar/gebruiker van welk object); een samenvatting van wat door initiatiefnemer én wat door omwonenden ge-

zegd is en wat de uiteindelijke uitkomst van het gesprek was; het verslag dient ondertekend te worden door alle betrokkenen. Dit verslag dient door de initiatiefnemer samen aangeleverd worden bij het aanvragen van de vergunning. Zoals uit bijlage 9 van het voorontwerpbestemmingsplan blijkt, is aan deze yoorwaarden niet voldaan en is niet inzichtelijk welke vragen en opmerkingen door anderen zijn gemaakt. (De samengepakte vragen en antwoorden op de web­ site van de ontwikkelaar zijn algemeen en doen geen recht aan de individuele inbreng van per­ sonen, partijen en organisaties.) Omdat de omgevingsdialoog in de huidige ruimtelijke ordewordt gezien, vragen we u de omgevingsdialoog in vergunningarnivrage°rrn V°eren en een verslaS hiervan alsnog op te nemen bij de 2. Ons inziens dient de omgevingsdialoog niet alleen opnieuw te worden gedaan, deze dient een re ere opzet te krijgen. We hanteren in onze gemeente niet voor niets de slogan ‘In Dongen doen we dingen samen’. Het zou een goede zaak zijn als er op korte termijn, en voordat de verdere procedure rond dit plan in gang wordt gezet, een breed overleg wordt georganiseerd met de gemeenschap waarbij o.a. de Wijkraad Centrum, de Heemkundekring, de ondernemers en omwonenden betrokken worden. Gezamenlijk kunnen met alle betrokkenen dan de uituit­ gangspunten voor ons Centrum’ (o.a.

leefbaarheid, duurzaamheid, innovatie, inpasbaarheid, cultuur-historie Hoge Ham, mobiliteit auto/fiets/voetganger, doelgroepen) bepaald worden. Hierdoor krijgt het plan een breed draagvlak. Dat is noodzakelijk voor de ontwikkeling van dit p an dat voor de komende tientallen jaren beeldbepalend zal blijven voor het centrum. Bent u bereid een dergelijke procedurestap in gang te zetten? 3- Opmerkelijk is de opmerking in het ontwerpplan waarin aangegeven wordt dat ‘het definitieve ontwerp niet op korte termijn beschikbaar zal zijn’. Heeft deze opmerking een relatie met het teit- dat de huidige huurder van Hoge 140, Scapino, ia; —-----------nam 14.U, ocapino, eenHam nuurconiract neetteen vanhuurcontract vijt en heeft van vijf riQr ___ • .tot. op 11 . jaar J J dat nmnnon plannen vnnr voor herhuisvesting __ vanrtScapino heden op niets uitgelopen zijn? Wordt hierdoor langdurig uitstel verwacht? Wat zijn de gevolgen voor dit ontwerpplan indien de huiige huurder vast blijft houden aan het huurcontract en op die plaats de komende vijfjaar geen ontwikkeling kan plaatsvinden? Of verwacht men problemen bij de zienswijzen c.q. vaststelling van de te verwachten wijzigingen? Het antwoord op dit punt en de ruimte in de tijdplanning die dat geeft, kan mogelijk gecombineerd worden met punt 2.

Kunt u aangeven wat wat de ver­ wachtingen en tijdsplanning zijn voor het verder in procedure brengen van dit plan?

4. Stikstof-berekeningen. In de bijlage over de stikstof-berekeningen dienen bij de berekeningen van de stikstofdepositie de laatste uitspraken van de Raad van State meegenomen te wor­ den. In afwachting van landelijke wetgeving is het voorbarig nu met een voorstel te komen voor het bouwen van dit project dat bij de Raad van State bot zal vangen. Een dergelijke procedure heeft dan weinig zin. Kunt u aangeven welke gevolgen de uitspraak van de Raad van State op dit plan heeft en wat de stand van zaken rond de landelijke wetgeving is?

5. Wijzigingen t.a.v. bestemmingsplan Centrum 2013. In het Centrumplan 2013 is vastgelegd dat panden de bestemming ‘Centrum’ hebben, met als specificatie art. 4.1.L 4.1.i.‘Wonen in een woning mot• 1 1 • -ibedrijfsmatige 1 • •... met aan-huis-gebonden beroepen en 11 kleinschalige activiteiten.’. In .het vooront­ werp wordt uitgegaan van een commerciële plint met daarboven twee bouwlagen. Op pagina 4 wordt opgemerkt Stedenbouw tn en aicniiecLuur architectuur’.: ‘dij Bij net het nieuwe gebouw aan de de Hoge Hoge j 1 onder • . Ham wordt aansluiting gevonden met het bestaande bebouwingslint’. Wat betreft de hoogte van het gebouw van de Post zijn ziin echter echtpr gepland apnlnnH twee hniiwlomm oor. Aa bouwlagen tot aan de goothoogte met daarboven nog een schuin dak dat ruimte biedt aan een derde bouwlaag. Dergelijke bebouwing is niet terug te vinden in de Hoge Ham. We pleiten er voor om gezien de uitgangspunten de hoogte van De Post te beperken tot maximaal de genoemde goothoogte wat zou betekenen: bo­ venop de begane grond slechts één laag met appartementen. Dat pleit er dus voor om, met be­ trekking tot de hoogte, de oude bepaling in het bestemmingplan te handhaven. Dit past beter in de genoemde historie van de Hoge Ham.

In de ambtelijke aanbevelingen in de memo aan Bunte BV van 10 september 2019 wordt uitgegaan van het historisch karakter van de Hoge Ham met traditionele architectuur. In hoeverre is het huidige ontwerp qua hoogte en karakter hiermee in overeenstemming en is deze aanbeveling opgevolgd?

6. Daar bovenop zijn wij met betrekking tot de bouwhoogte in relatie met de geplande rooilijn be­ zorgd over onze toekomstige privacy ten aanzien van de inkijk in onze woning en de eventuele schaduwwerking. Bent u bereid met onze rechten rekening te houden? 7. Naar aanleiding van onze gesprekken heeft de architect van de initiatiefnemer het vooraanzicht van het massieve bouwblok aan de Hoge Ham enigszins aangepast in een gedifferentieerde gcvelpresentatie. Dat vonden wij een verbetering. We zien hier in het ingediende plan niets van terug. Kunt u uitleggen waarom niet? 8. Rechtmatigheid. In een reactie op de presentatie van de plannen door Bunte BV liet het col­ lege van B&W in een principebesluit weten blij te zijn met de plannen omdat er grote behoefte Z°U aan wonen in het centrum. In de bijeenkomst (juli 2020) in de Cammeleur spraken we met bewoners uit de Dreeslaan die aangaven dat er een enorme vraag bestaat naar vooral betaalbare woningbouw in het centrum. Cijfers over deze behoefte zijn door ons opgevraagd bij Casade (volgen later). In het ontwerpbestemmingsplan staat echter dat nog onbekend is of er van huur of koop koon uitgegaan uiteeeaan moet worden, worden noch nnch is bekend tno „ huurprijzen hoe hoog de koop- r.c.q. zouden kunnen worden. WE pleiten er voor in het concrete voorliggende plan in ieder geval vast te houden aan de bestaande indeling van 30-40-30.

Het is ons inziens onrechtmatig, uit­ gaande van de grote vraag naar woningen, om mensen met een kleinere beurs uit te sluiten van het recht om zich te kunnen vestigen in het centrum net als de rijkeren. De ontwikkelaar liet desgevraagd weten dat het wel uit moet kunnen’. Ons inziens dient dit onderbouwd te worden. Bent u. bereid een dergelijke onderbouwing op te vragen en voor te leggen? Als aantoonbaar de mogelijkheid realisatie van ~o~**j«**Y*vi van vim luausauc van dit vul project piujeci daarmee uaai mee op de ae tocht roem zou komen Komen te staan, dient er samenwerking gezocht te worden met de overheid c.q. Casade. Bent u hier in het belang van een fijne en gedifferentieerde woonomgeving toe bereid? 9. Wonen of winkels? Er staat steeds meer winkels leeg in het centrum. Onlangs kwamen daar ook Hoge Ham 136 en 134 bij, terwijl de voormalige dierenwinkel van de Leeuw al vanaf mei jl. leeg staat. De concurrentie met de online winkels is evident. In het ontwerpbestemmingsplan wordt desondanks uitgegaan van een commerciële plint met een winkeloppervlak van 520 vier­ kante meter. Er wordt dus blijkbaar aangenomen dat er nog behoefte is aan meer winkelruimte.

Kunt u, voordat hiermee ingestemd wordt, deze behoefte onderbouwen en de resultaten van een dergelijk onderzoek overleggen? Ons inziens is het verstandiger om uit te gaan van vervan­ ging van deze potentiële winkelleegstand door woningen. Het is een gegeven dat daar meer vraag naar is. Wanneer winkels jarenlang na oplevering leeg blijven staan of worden geëxploi­ teerd t.b.v. ongewenste vormen van detailhandel in Dongen, zit de samenleving c.q. gemeente met een probleem. Binnen het gestelde ‘explotatieplan’ zou moeten worden opgenomen dat door de projectontwikkelaar voor aanvang van de bouw in een anterieure overeenkomst meer­ jarige huurovereenkomsten met aeuuiiibien detaillisten moeten wiiiMjiiiöLvii iiivi moeien worden woraen overlegd’. Is is dat afdwingbaar atdwingbaar en bent u daartoe bereid? Bent u met ons - overigens lijkt ook Bunte BV deze optie open te houden - van mening dat vervanging van de commerciële plint door woningen een reeële optie is?

10. Duurzaamheid. Men omschrijft duurzaamheid in het ontwerp als ‘een balans tussen mens, natuur en financiën . Afgezien van het feit dat dit een zeer ouderwetse definitie van duurzaam­ heid is, is het ook niet juist. Niet financiën is de derde factor maar “economie’. Dat behelst meer dan alleen de financiën. Men heeft waarschijnlijk deze omschrijving gekozen omdat het hele project gebaseerd is op rendement en gewin van de projectontwikkelaar. Op zich is dat te be­ grijpen maar vanuit gemeentelijk vu en bdmemevingsoogpuni samenlevingsoogpunt is dit te beperkt. vaiiuii 5C111CCULC11JA beperkt, In in deze tijd van klimaatverandering is duurzaam bouwen bittere noodzaak. Op welke wijze voldoet dit planontwerp hieraan? 11. In de ambtelijke notitie van 10 september 2019 wordt als aanbeveling opgenomen om voor auto s in het centrum de bovenkant van de toch al hoge parkeernorm aan te houden. De Crow-kencijfers waar vanuit gegaan wordt, zijn echter geen norm maar een richtlijn waar van afgeweken kan worden. In hoeverre is een dergelijke richtlijn nog in overeenstemming met eigentijds mobiliteitsbeleid? 12. Steegje naast het postkantoor. In de ambtelijk memo van 10 september 2019 wordt aanbevolen et steegje naast het oude postkantoor op te waarderen om verloedering te voorkomen. Op welke wijze is deze ambtelijke aanbeveling door Bunte BV in het ontwerpplan verwerkt?

13’

achterkant situatie. Als een voordeel van dit plan wordt genoemd het opwaar­ deren van de zogenaamde achterkant aan de Dreeslaan. In de ambtelijke memo van 10 septem­ ber 2019 wordt aanbevolen (niet noodzakelijk maar wel zeer gewenst) om ook het perceel ka­ dastraal gelegen aan de Dreeslaan bij de ontwikkeling te betrekken (het perceel van de Bruijne en van Van den Bosch). Er zouden daarover onderhandelingen plaatsvinden. Wat is de stand van zaken. Indien dit niet slaagt, blijft de revitalisering van de achterkant een onvolledige en vrome wens. Zijn hier aanvullende stappen te verwachten?

Graag ontvangen wij een bevestiging van ontvangst en antwoord op onze vragen. Hoogachtend,

> Marga van Broekhoven René Roovers Hoge Ham 135 rood, Dongen. Email: rooversr@xs4all.nl margavb@xs4all.nl