2021-007966 RV Beeindiging bouwontwikkeling Biezenplein - Biezenpark

RAADSVOORSTEL Datum

14 mei 2021

Zaaknummer

2021-007966

Portefeuillehouder

E.C.M. van Boxtel - Pullens

Behandelend ambtenaar

Patrick Verschoor; Connie Gorissen; Patrick Verschoor

Besluitvormende raadsvergadering

24 juni 2021

Onderwerp

Beëindiging bouwontwikkeling Biezenplein / Biezenpark

VOORSTEL 1. Af te zien van het opstellen van een bestemmingsplan op korte termijn en de bouwontwikkeling van de locatie Biezenplein / Biezenpark te beëindigen; 2. De boekwaarde a € 209.000 van het complex Biezenplein af te schrijven via de grondexploitatie algemeen; 3. De afschrijving te verwerken via de Berap; 4. Er kennis van te nemen dat in het concept investeringsplan voor 2022 is voorzien in een investering voor het Biezenpark.

INLEIDING De locatie Biezenpark / Biezenplein is thans in beeld voor een bouwontwikkeling. In dit kader is het complex Biezenplein in 2019 door de raad in exploitatie genomen en is in juli 2020 een informatieavond georganiseerd. Op deze informatieavond is een plan gepresenteerd om op de locatie een appartementengebouw te realiseren met 12 appartementen. Het plan werd met veel weerstand ontvangen, waardoor is besloten om een klankbordgroep op te richten waarmee een verkenning is gestart naar een aanvaardbaar plan. Na een aantal digitale klankbordgroep-bijeenkomsten wordt nu geconcludeerd dat er geen draagvlak is voor enige bouwontwikkeling in het gebied.

ARGUMENTEN 1.1 Er is geen draagvlak voor een bouwontwikkeling. Uw gemeenteraad heeft de locatie Biezenpark in ontwikkeling genomen. Het plan is uitgewerkt en voorgelegd aan omwonenden en belanghebbenden. Zowel uit reacties naar aanleiding van de informatieavond in 2020 als reacties vanuit de klankbordgroep blijkt dat er weinig draagvlak is voor enige bouwontwikkeling op de locatie Biezenplein / Biezenpark. Het eerst gepresenteerde plan met een appartementencomplex kreeg veel negatieve opmerkingen, waarbij de bebouwing van de locatie überhaupt steeds ter discussie werd gesteld. Daarnaast vond men het plan over het algemeen te hoog en te massaal. Er is vervolgens een klankbordgroep ingesteld. Met de klankbordgroep is een verkenning gestart naar mogelijke alternatieve invullingen van de locatie. Daarbij hebben vrijwel alle leden van de klankbordgroep zich uitgesproken tegen bebouwing van de locatie. Men vindt dat de locatie het best tot zijn recht komt indien het gebied wordt aangepakt, doch zonder bebouwing. De klankbordgroep

1

ziet het liefst dat het park en de parkeervoorziening op de locatie verbeterd wordt, zonder dat daar bebouwing aan wordt toegevoegd. Men hecht veel waarde aan deze groenvoorziening in het centrum waar de groene ruimten schaars zijn. De verwachting is dat de mening van de klankbordgroep ook breder zal worden gedragen door omwonenden c.q. belanghebbenden. Dit blijkt ook uit de ontvangen reacties op het eerder gepresenteerde plan tijdens de informatieavond. 1.2 Bouwontwikkeling binnen de uitgangspunten van de wijzigingsbevoegdheid blijkt lastig realiseerbaar te zijn. Het ontwikkelingsproces is ingestoken op basis van de kaders van de wijzigingsbevoegdheid die voor deze locatie gelden. Daarbij is voor de woningbouwontwikkeling vooral gekeken naar de bepalingen: -

Op de begane grond worden geen woningen gesitueerd met uitzondering van woningen die met de voorgevel georiënteerd zijn op de Biezen.

-

Het bebouwingsoppervlak niet meer dan 750 m2 bedraagt.

-

De goothoogte van de hoofdgebouwen bedraagt ten minste 6 meter en ten hoogste 10 meter .

Het geheel aan kaders opgenomen in de wijzigingsbevoegdheid is echter reeds lange tijd geleden opgesteld en op een aantal punten achterhaald. Dit komt onder andere doordat het centrum inmiddels grotendeels is heringericht. Hierdoor wordt het bijvoorbeeld lastig om volledig te voldoen aan kaders als: -

Pleinruimte te creëren in aansluiting op het Looiersplein. De kaders schrijven immers ook voor dat bebouwing zich dient te oriënteren op de hoek Biezen / Hoge Ham. Dat is precies de locatie waar de aansluiting met het Looiersplein is.

-

Een langzaam verkeersroute Biezenplein Tramstraat in te passen. Deze loopt immers al via de heringerichte wegenstructuur.

-

Er minimaal 45 parkeerplaatsen gerealiseerd moeten worden.

-

Bebouwing met centrumvoorzieningen wordt georiënteerd op de hoek Biezen – Hoge Ham.

-

Wijziging leidt niet tot onevenredige aantasting van gebruiks- en ontwikkelingsmogelijkheden van naastgelegen percelen. Eigenaren van naastgelegen percelen zijn namelijk van mening wel aangetast te worden in met name hun gebruiksmogelijkheden. Voornamelijk op het gebied van (uit)zicht, privacy en parkeergelegenheid bestaan er bedenkingen. Of deze onevenredig zijn is echter wel de vraag.

Vasthouden aan de kaders van de wijzigingsbevoegdheid lijkt niet opportuun. Het opstellen van een bestemmingsplan geeft meer mogelijkheden. Het vaststellen van een bestemmingsplan is een bevoegdheid van de raad. Gezien de reacties van de klankbordgroep lijkt een ontwikkeling op basis van een bestemmingsplan echter ook niet op draagvlak te kunnen rekenen.

2

1.3 Er is geen alternatieve invulling met bebouwing die voldoende ruimtelijke kwaliteit aan de locatie toevoegt. Samen met de klankbordgroep is besproken welk bouwplan wel voorstelbaar is. Daarbij herhalen de klankbordleden steeds dat het niet bebouwen van de locatie voor hen voorop staat. Indien er toch tot bebouwing overgegaan wordt, voelt men het meest voor een grondgebonden variant in plaats van een appartementengebouw. Ruimtelijk gezien lijkt een grondgebonden variant van bebouwing op deze locatie niet van toegevoegde waarde onder meer omdat hier veel parkruimte door verdwijnt. Bovendien is een beperkte invulling met grondgebonden woningen financieel niet haalbaar. Kosten als bouwkosten, voorbereidings-/procedure-/ontwikkelingskosten, grondkosten, boekwaarde inclusief opbrengst voor ontwikkelaar zijn relatief hoog bij minder te realiseren woningen (minder dan de oorspronkelijke 12 appartementen). 1.4 Het beëindigen levert maatschappelijke winst op. Met het beëindigen van de bouwontwikkeling laat het college en de raad zien open te staan voor argumenten van haar inwoners. Er wordt geluisterd naar ingebrachte reacties en daar wordt ook naar gehandeld. Buiten het feit dat dit financiële gevolgen heeft levert het wel maatschappelijke winst en waardering op. KANTTEKENINGEN 1.1 Beëindigen van de bouwontwikkeling kost geld.

Zoals hiervoor geschetst is, is het vanuit maatschappelijk perspectief aan te bevelen om de bouwontwikkeling te beëindigen. Dit kost echter geld in de vorm van afschrijving van de huidige boekwaarde. Tevens wordt een geprognosticeerde winst voor deze locatie (à € 96.000) gemist. Met deze geprognosticeerde winst, die overigens nog onderhevig is aan diverse invloeden en daardoor nog ongewis is, is verder geen rekening gehouden in het financieel toekomstperspectief. Ofwel de winst is nog niet opgenomen in de meerjarenbegroting. 1.2 Er dient een regeling getroffen te worden met De Bunte Vastgoed. De ontwikkeling is door de gemeente samen met De Bunte Vastgoed opgepakt. Indien besloten wordt de bouwontwikkeling te stoppen dient dit op een redelijke en billijke wijze met de samenwerkingspartner geregeld te worden. 1.3 Er worden minder woningen in het centrum gerealiseerd. De bouwontwikkeling is ooit ingezet om binnen het centrum nieuwe woon- en eventueel andere voorzieningen te realiseren. Indien de ontwikkeling niet doorgaat worden deze niet gerealiseerd. Het gaat daarbij wel om slechts een beperkt aantal eenheden van circa 12 appartementen.

1.4 De ontwikkeling van de gemeentelijke locatie was ruimschoots bekend. De ontwikkeling is in exploitatie genomen middels een raadsbesluit. Het stopzetten van de ontwikkeling dient daarom ook aan de raad medegedeeld danwel door de raad besloten te worden.

3

Daarbij kan het stopzetten van de ontwikkeling van deze locatie naast een mogelijk signaal van maatschappelijke winst ook een signaal afgeven als: als je bezwaar maakt stopt de gemeente en/of ontwikkelaar met plannen. 1.5 De ontwikkeling op een later moment oppakken. Ondanks dat nu het advies is om de ontwikkeling te beëindigen, kan er voor worden gekozen om deze op een later moment weer op te pakken, maar daarbij de kaders van de wijzigingsbevoegdheid los te laten. Er kan dan – bijvoorbeeld ook in het kader van de omgevingsvisie – verder gekeken worden naar een beperkte ontwikkeling in de het Centrum welke de ruimtelijke kwaliteit in het centrum vergroot. Het is nu echter ook gewenst om duidelijkheid te verschaffen over de locatie en de toekomst daarvan. Zeker als de locatie nu wel aangepakt gaat worden in het kader van de centruminvesteringen is het de vraag of deze nog voor bouwontwikkeling in aanmerking komt. FINANCIËN In het concept investeringsplan van de Programmabegroting is voor 2022 voorziening in een investering. Dat investeringsvoornemen blijft met dit voorstel in stand. COMMUNICATIE Het is belangrijk om een besluit goed te communiceren en hierbij juist de maatschappelijke winst te benadrukken. Dit kan middels een artikel in de Informatiekrant. Hiermee kan een positief beeld worden versterkt, ondanks dat het uiteraard geld kost.

VERVOLG Klankbordgroep, wijkraad en mensen die inspraakreacties hebben ingediend informeren over besluit gemeenteraad.

BIJLAGEN 1. Kaders – regels wijzigingsbevoegdheid met bijbehorende verbeelding.

4