2021-006930 Bijlage- Notitie Kaders en uitgangspunten ontwikkeling nieuwe woonwijk

Dongen Noorderlaan Kaders en uitgangspunten voor de ontwikkeling van de nieuwe woonwijk 17 mei 2021 Inleiding Dongen is groeiende. De grootschalige uitbreidingswijk ‘De Beljaart’ is voor een heel groot deel gereed. Er is behoefte aan nieuwe woningbouwlocaties. Binnenstedelijk, dus binnen het bestaande bebouwde gebied, kan in een deel van de woningbehoefte worden voorzien. Maar de woningaantallen op deze inbreidingslocaties zijn vaak beperkt. Er resteert een woningbehoefte waarvoor een grootschaliger uitbreidingslocatie moet worden aangewend. De locatie aan de Noorderlaan biedt kansen: de locatie is gelegen direct tegen de bestaande wijk West II aan, de locatie is in provinciaal beleid aangewezen als ‘zoekgebied voor verstedelijking’ en de locatie is in eigendom bij de gemeente. Met de provincie en regio is de woningbouwontwikkeling van de locatie Noorderlaan afgestemd. Zij stemmen in met de ontwikkeling van het gebied. Het ontwikkelingsgebied, in eigendom is bij de gemeente, is circa 9,5 hectare groot en biedt ruime mogelijkheden voor wonen in een landschappelijke context en woningen voor specifieke doelgroepen. Voor de woningbouwontwikkeling aan de Noorderlaan worden in deze notitie zeven belangrijke pijlers benoemd: 1. Natuur-inclusieve wijk Het nieuwe woongebied wordt een ‘woonlandschap’ waarin veel ruimte is voor groen en natuur.

Daarin spelen nieuwe en bestaande landschappelijke structuren (sloten, bomenrijen, groene ruimtes) een belangrijke rol. Uitgangspunt is niet een regulier beeld van traditionele woonstraten met aan weerszijden voortuinen en woningen, maar een opzet met kleinere en grotere bebouwingsclusters in een te ontwikkelen landschap. Voor alle toekomstige bewoners geldt dat zij in of aan de groene ruimte of de natuur wonen. Dongen Noorderlaan wordt daarmee een hele duurzame, groene en toekomstbestendige wijk met ruimte voor landschap, natuur en biodiversiteit. Het te ontwikkelen landschap in de nieuwe wijk is ook van belang als ‘uitloper’ voor bestaande bewoners van West II en andere Dongenaren. 2. Bedienen van uiteenlopende doelgroepen In het nieuwe woongebied Noorderlaan is ruimte voor circa 275 nieuwe woningen. Dit aantal is een eerste indicatie en mede afhankelijk van de te realiseren woonvormen en woningtypen. Met Casade zijn afspraken gemaakt over de realisatie van 50% van het totale aantal woningen voor

hun doelgroep. Het gaat dan om sociale huurwoningen in diverse vormen met onder andere eensgezinswoningen, appartementen, bovenbenedenwoningen en grondgebonden levensloopbestendige woningen. Casade zal ook in overleg met zorgaanbieders bezien of er behoefte is aan de realisatie van complexen voor begeleid wonen voor jongeren of ouderen. Voor wat betreft de koopwoningen is in de Noorderlaan is niet alleen ruimte voor de realisatie van meer traditionele woningtypes zoals rijwoningen en twee-onder-een kapwoningen maar ook voor de realisatie van nieuwe woonconcepten. Daarbij dient specifiek aandacht uit te gaan naar de huisvesting van kleine huishoudens van 1 of 2 personen, naar huisvesting voor starters en senioren. Ook moet aan groepen bewoners de mogelijkheid worden geboden samen een cluster woningen te realiseren in eigen beheer via een c.p.o. constructie (collectief particulier opdrachtgeverschap). De opzet van de wijk moet zodanig zijn dat flexibel kan worden ingespeeld op de woonbehoefte, niet alleen nu maar ook straks. Gedurende het ontwikkelingsproces moet blijken welke behoefte er is en waar invulling aan gegeven kan worden. 3. Aandacht voor duurzaamheid, klimaatbestendigheid en circulariteit Noorderlaan wordt een toekomstbestendige, duurzame wijk.

Het groen in de wijk maakt het wonen er prettig, het groen kan worden ingezet om regenwater op te vangen, het groen geeft ruimte aan flora- en fauna en vermindert ook hittestress in de zomermaanden. Onderdeel van een klimaatbestendige wijk is een goede waterhuishouding waarin het water vertraagd afgevoerd wordt. Dit betekent zo veel mogelijk behoud van de bestaande waterlopen en aanvulling met nieuwe waterlopen. Waar mogelijk moet gestreefd worden naar open verharding (bijvoorbeeld door parkeerplaatsen met grasbetonstenen aan te leggen) zodat het water de bodem in kan zakken. Ook kan gedacht worden aan het zichtbaar, bovengronds afvoeren van hemelwater. Het zichtbaar afwateren van regenwater draagt bij aan het besef van bewoners en bezoekers dat deze wijk klimaatbestendig is ingericht. In het oostelijk deel van de planlocatie is een klein ven gelegen, dat gegraven is ten behoeve van de vroegere fruitteelt. Deze waterpartij dient, als de waterkwaliteit goed is, als landschapselement opgenomen te worden in het woongebied. Alle woningen worden zo veel mogelijk (bijna) energieneutraal (beng) en/of nul-op-de-meter (nom) gerealiseerd. Dit is mogelijk met de toepassing van bijvoorbeeld zonnepanelen, zonneboilers en/of individuele warmtepompen. Ook wordt gestreefd naar de toepassing van circulaire bouwmaterialen, voor zover deze voldoen aan de gewenste

kwaliteitseisen. Dit streven geldt niet alleen voor de gebouwen maar ook voor de inrichting van de openbare ruimte. 4. Ruimte voor ontmoeting voor iedereen De openbare ruimte moet uitnodigend zijn met ruimte voor ontmoetingen. Het gevoel van ‘collectiviteit’ en samen verantwoordelijk zijn voor de wijk draagt ook bij aan ontmoetingen. Onderzocht moet worden of bewonersgroepen samen zorg kunnen dragen voor een deel van de groene ruimte in het plan. Denk onder andere aan een gezamenlijk plukof moestuin of de realisatie van een collectief groen hof. De buitenruimte als ontmoetingsruimte draagt bij aan een sociaal veilige wijk. Ook de interactie tussen de woningen en het openbaar gebied en de groene ruimtes kan daarin een hele goede rol spelen. Onderzoek dient plaats te vinden naar een centrale voorziening in de wijk waar alle bewoners van de wijk, jong en oud, samen kunnen komen. Daarbij kan gedacht worden aan onder andere de volgende functies: (zorg)boerderij, wijkgebouw, begeleid wonen, winkeltje met streekproducten, natuurcentrum, speeltuin of speelweide etc. Niet alleen een uitnodigende openbare ruimte maar ook een voor iedereen toegankelijke openbare ruimte staat centraal. In de nieuwe woonwijk willen we dat iedereen de openbare ruimte op een zelfstandige, gelijkwaardige en zo onafhankelijk mogelijke manier kan gebruiken.

Toegankelijkheid is belangrijk voor iedereen: ouderen, kinderen, mensen met een tijdelijke of permanente functiebeperking. Bij het ontwerp, de uitvoering en het beheer van de buitenruimte dient bewust rekening gehouden te worden met toegankelijkheid voor iedereen. 5. Fietser en voetganger centraal, auto te gast In de natuur-inclusieve wijk Noorderlaan wordt lopen en fietsen gestimuleerd. Dit betekent dat in de inrichting van de openbare ruimte de voetganger en fietser centraal staat. De automobilist is ‘te gast’ in het woongebied. Voor autoverkeer worden aansluitingen gemaakt op de Noorderlaan. Er zijn voor de circa 275 woningen in het plangebied minimaal twee autoontsluitingen noodzakelijk. Op de Laagstraat wordt niet aangesloten met autoverkeer. Een aantakking op de Laagstraat voor langzaam verkeer is wel wenselijk. 6. Parkeren en deelmobiliteit Parkeerplaatsen dienen zorgvuldig in het plan te worden ingepast. In de nieuwe wijk zal niet iedereen direct voor de deur kunnen parkeren. Beperkte loopafstanden van en naar de parkeervoorzieningen zijn in deze wijk acceptabel.

Voor wat betreft aantallen parkeerplaatsen dient voldaan te worden aan de geldende parkeernormen. De gemeente Dongen heeft haar parkeernormen gebaseerd op de parkeerkencijfers van de CROW, waarbij de maximale norm moet worden aangehouden, gebiedsindeling ‘rest bebouwde kom’ en stedelijkheidsgraad ‘matig stedelijk’. De normen zijn afhankelijk van het type woning. In een natuur-inclusieve wijk past ook het principe van elektrische (deel-)auto’s. De toepassing hiervan dient te worden onderzocht. Deelmobiliteit is goed voor de luchtkwaliteit, de veiligheid in de wijk en kan ook het aantal benodigde parkeerplaatsen verminderen. 7. Een flexibel en faseerbaar plan In het bestemmingsplan ‘Zuid en West Dongen’en ‘Dongen Buitengebied’ heeft de locatie een agrarische bestemming, in overeenstemming met het huidige gebruik. Bij een ontwikkeling van het gebied met woningbouw is een herziening van het nu geldende bestemmingsplan noodzakelijk. Het bestemmingsplan gaat in het kader van de in te voeren Omgevingswet vervangen worden door een Omgevingsplan. In het Omgevingsplan voor de nieuwe wijk Noorderlaan dient een sterke hoofdstructuur te worden vastgelegd. Tegelijkertijd dient veel flexibiliteit te worden geboden voor wat betreft de invulling van de woonclusters. Dit is van belang om zo goed mogelijk te kunnen blijven inspelen op de actuele woningbehoefte.

Binnen het sterke landschappelijk kader is er ruimte voor uiteenlopende woningtypes en woonvormen, al dan niet collectief. De nieuwe woonwijk kan stapsgewijs, indien gewenst per woonvlek, gerealiseerd worden. Het plan dient zodanig te worden opgesteld dat eventuele vervolgfasen op aangrenzende gronden op een logische manier kunnen worden aangesloten op het plan. Bij de opzet van de ontsluiting van de wijk dient hiermee rekening te worden gehouden.