05092024-02 TV VPD GvanBroekhoven ANTW- Uitbreiding woonwagenlocatie Kalmoestuin

Technische vraag Naam:

Fractie Volkspartij Dongen

Datum: 27-08-2024 Onderwerp: Portefeuillehouder:

Raadsvoorstel: 24-68 Krediet uitbreiding woonwagenlocatie Kalmoestuin C.A.M. de Jong

1. Welke afspraken zijn er gemaakt over de exploitatietermijn door Casade m.b.t. dit project? Hierover zijn geen afspraken gemaakt. Ook de uitbreiding wordt eigendom van Casade en deze exploiteert de woonwagenlocatie in principe permanent. De verhuur en exploitatie geschiedt in principe voor onbepaalde tijd. 2. Welke afspraken zijn er gemaakt over de hoogte van de maximale huurprijzen (o.a. 1e/2e aftoppingsgrens/liberalisatiegrens) in dit project? De vier woningen krijgen een sociale huur van € 650,-, onder de 1e aftoppingsgrens. 3. Welke afspraken m.b.t. onderhoud en beheer in de overeenkomst zijn vastgelegd? zodat op voorhand duidelijk is wie waar voor verantwoordelijk is en de kosten daarvoor draagt. Casade wordt eigenaar van de ondergrond. De gemeente is verantwoordelijk voor de openbare ruimte, de huurders / Casade voor het onderhoud van de woningen. Casade schakelt Nijbod in voor het beheer van de locatie. 4. Welke afspraken (prijs/voorwaarden/etc) zijn er gemaakt over terugkoop grond bij beëindiging door Casade op termijn? Terugkoop grond verplichting naar gemeente als 1e optie bewerkstelligen? Hierover zijn geen afspraken gemaakt. Het is niet te verwachten dat er in de toekomst geen behoefte meer zal zijn aan een woonwagenlocatie. 5. Hoe wordt er omgegaan met de BTW? (wel/niet verrekenbaar/kostenverhogend effect) De BTW over de infrawerken is verrekenbaar.

Over dit onderdeel is de BTW voor de gemeente dus niet kostenverhogend. Over de koopsom van de grond is BTW van toepassing die niet verrekenbaar is. Op dat onderdeel is de BTW dus wel kostenverhogend. Wat Casade betreft is de BTW een kostenpost, omdat de verhuur van woningen – en dus ook woonwagens / flexibele woningen – zijn vrijgesteld van BTW.

Pagina 1 van 5

6. Zijn er nadere voorwaarden gesteld inzake benodigde onherroepelijkheid bestemmingsplan/Omgevingsplan? Er is geen sprake van een herziening van het Omgevingsplan (voorheen bestemmingsplan). Er wordt via een omgevingsvergunning (BOPA) afgeweken van het Omgevingsplan. In het kader van de nog op te stellen verkoopovereenkomst wordt bezien of hiervoor in de overeenkomst voorwaarden dienen te worden opgenomen. 7. Zijn er bezwaren te verwachten m.b.t. wijziging bestemmingsplan? Na de besluitvorming door ons college heeft Casade de omwonenden op de hoogte gesteld van de nieuwe ontwikkeling. Het is mogelijk dat er bezwaren ingediend gaan worden tegen de Omgevingsvergunning. Op dit moment weten we nog niet of er omwonenden zijn die bezwaren gaan indienen. 8. Op welke termijn is de verwachting dat dit project gaat worden uitgevoerd? Vanwege de zeer slechte staat van de twee bestaande woonwagens wil Casade die voor de winter vervangen. De uitbreiding zal in 2025 – onder voorbehoud van de te voeren procedures - gerealiseerd gaan worden. 9. Kan er een overzicht worden verstrekt van de potentiële risico’s van dit project (met de daarbij behorende mitigerende maatregelen) teneinde het restrisico zo laag mogelijk te houden? Risico op kostenoverschrijding: de gemeente is verantwoordelijk voor het grondwerk en draagt daarmee het risico op een kostenoverschrijding voor dit deel.

Casade is verantwoordelijk voor de oplevering van de woningen. De corporatie draagt het risico op kostenoverschrijdingen ten aanzien van dat deel. Ja,. Voorwaarde is dat de gemeenteraad een positief besluit moet nemen en de benodigde middelen beschikbaar stelt. 10. Zijn er nadere afspraken gemaakt m.b.t. termijn bepalen Go/No Go moment van dit “project”. Zo ja welke? Zo nee waarom niet? Ja, voorwaarde is dat de gemeenteraad een positief besluit moet nemen en de benodigde middelen beschikbaar stelt. 11. Welke stimuleringsmaatregel/subsidiebijdrage “flex” woningen zijn er aangevraagd? Dit project komt niet in aanmerking voor de stimuleringsregeling. Er is geen sprake van een tijdelijke voorziening / een tijdelijke locatie. 12. Indien subsidie wordt verkregen zijn er dan afspraken gemaakt over de verdeling van dit bedrag. Zo nee waarom niet? Zo ja hoe is dan de verdeling? Zie het antwoord op de vorige vraag. 13. Wat zijn de fiscale gevolgen van deze transactie (VPB/is er sprake van staatssteun aankoopgrond? En welke consequenties heeft dit) Deze grond maakt geen onderdeel uit van een grondexploitatiecomplex. Daarom valt deze buiten de VPB. Wel is er BTW van toepassing op deze transactie. De grond wordt verkocht tegen het algemeen vastgestelde tarief en daarmee is er geen sprake van staatssteun. Ook de financiële onderbouwing van Casade wijst dit uit.

Pagina 2 van 5

14. Welke afspraken zijn er vastgelegd m.b.t. onderzoeken zoals architect/stedenbouwkundig, milieurapporten, bodemonderzoek etc . Voor wiens rekening komen deze en hoe zitten deze verwerkt in de “businesscase”? Casade heeft in het principeverzoek gevraagd om deze kosten voor rekening van de gemeenete te nemen. Normaliter komen deze kosten voor rekening van de initiatiefnemer. Er zijn hierover nog geen concrete afspraken gemaakt. Eerst wordt bekeken of en zo ja welke onderzoeken daadwerkelijk nodig zijn. Mogelijk is dat een verkennend bodemonderzoek en een onderzoek naar de nieuwe situatie in verband met het wegverkeerslawaai (Procureurweg). 15. Zijn er alternatieve locaties mogelijk mb.t. uitbreiding/vestiging “woonwagens”? Uiteraard is het mogelijk om in de toekomst op andere locaties een nieuwe woonwagenlocatie te realiseren. Maar omdat we al een locatie hebben, deze zich leent voor een kleine uitbreiding en we daarmee voorzien in de lokale behoefte, kiezen we voor een uitbreiding van de locatie Kalmoestuin. 16. Welke motivatie mb.t. beleidskeuze Casade is in het verleden gemaakt waardoor de opstallen en daarmee het eigendom van de woonwagen was overgedragen en wat is de reden dat Casade nu ineens wel weer “partner” wil worden? De traditie wil dat woonwagenbewoners wonen in een woonwagen die eigendom is van henzelf.

Casade is bij de realisatie van de Kalmoestuin uitgegaan van deze traditie en de mensen die zich hier vestigden brachten hun eigen wagen mee. Een deel van de bewoners behoort wat inkomen betreft tot de doelgroep sociale huur. Zij zijn niet in staat om de eigen woonwagen te vervangen nu deze aan het einde van de levensduur is geraakt. Casade neemt als corporatie haar verantwoordelijkheid, maar loopt tegen de grenzen aan van een verantwoorde investering. Vandaar dat ondersteuning van de gemeente wordt gezocht. Het inkomen is onvoldoende om een vervanging te financieren. Het is sowieso een probleem om een hypotheek te krijgen voor een woonwagen, ongeacht iemand inkomens. 17. Zijn in de begrote kosten voor het bouwrijp maken alle zaken m.b.t. aanpassingen speeltuin/straatmeubilair/wegdek/nutsvoorzieningen/riolering etc meegenomen? Ja, deze zaken zijn meegenomen. 18. Is geïnventariseerd of de beoogde kwaliteit&afmeting van de “woonwagen/flexwoning” aansluit op de vraag van de doelgroepgebruikers? Ja, dit is met de toekomstige bewoners afgestemd.

Pagina 3 van 5

19. Kan een nadere specificatie worden gegeven in de opbouw van de totale benodigde investering en onderbouwing waaruit de noodzaak blijkt om een bijdrage vanuit de gemeente te vragen? ( Internal RateReturn Casade, exploitatietermijn doorrekening, etc) Casade werkt niet met een Internal Rate of Return (IRR), maar kijkt hoe de exploitatie van een nieuwe huurwoning zich verhoudt tot de investering. De netto kasstroom van een huurwoning over een periode van 50 jaar wordt contant gemaakt naar het investeringsmoment. Dat noemen we de bedrijfswaarde. Als deze bedrijfswaarde lager is dan het investeringsbedrag, dan noemen we dat de “onrendabele top”. Casade is bereid een onrendabele top voor haar rekening te nemen die zich verhoudt tot reguliere huurwoningprojecten. Dat is bij deze vorm van wonen in financiële zin heel anders. 20. Graag nadere onderbouwing/uitleg van de oorzaken van het enorme verschil in onrendabele top (70k bij woningen versus 150k bij “woonwagens”) Dat komt met name doordat Casade bij de exploitatie van woonwagenkampjes te maken heeft met werkzaamheden die bewust worden uitbesteed als gevolg van veiligheid van de eigen mensen van Casade: • Periodiek (ongeveer eenmaal in de 2 weken) komt een externe beheerder van Nijbod op de locatie om alles in de gaten te houden en bewoners aan te spreken op zaken die niet kunnen/mogen.

Indien nodig schakelt deze beheerder met de veiligheidsmensen van de gemeente om te handhaven in het kader van de openbare orde en veiligheid. De kosten hiervoor bedragen € 1.440,- per eenheid • De huurincasso en -administratie worden extern uitbesteed (aan Nijbod). Er is vaak gedoe met incasso, achterstanden en betalingsregelingen. Ook dit wordt uitbesteed om de mensen op het kantoor van Casade bij conflicten “uit de wind” te houden. De kosten hiervoor bedragen € 1.025,- per eenheid. Deze extra kosten (€ 2.465,- per eenheid) wegen zwaar ten opzichte van de totale exploitatiekosten per eenheid. De totale exploitatiekosten zijn € 3.815,21. Kapitaallasten gemeente worden becijferd op ca 5k per jaar. Graag een nadere onderbouwing/uitleg hiervan. (80k met 3% rente =2,4k dan kom je niet op 5k per jaar uit)? De afschrijvingstermijn bedraagt 30 jaar, de jaarlijkse afschrijvingslasten bedragen derhalve € 2.600. Uitgaande van een rente van 3% bedragen de rentelasten € 2.400. Dat maakt samen € 5.000. 22. Hoe wordt de omgeving betrokken bij de plan/uitbreiding (bewoners Dwarsweg/aanpassing speeltuinvoorziening)? Zo ja wanneer is de omgeving erbij betrokken, wat zijn de reacties ervan, etc. Casade heeft na de besluitvorming in het college de omwonenden op donderdag 15 augustus per brief geïnformeerd. Tot op heden (woensdag 28 augustus) ontvingen zij daar nog geen reactie op.

Met de directe buren is door Casade een gesprek gevoerd dat positief is verlopen. Naar aanleiding van het gesprek wordt een kleine aanpassing van het plan onderzocht. De aanwezige speeltoestellen worden verplaatst naar een andere plaats op het speelterrein., het blijven dezelfde toestellen. Dat kan zonder overleg met de buurt.

Pagina 4 van 5

23. Hoe leggen we uit dat voor deze specifieke doelgroep (woonwagenbewoners/bewoners onder bewindvoering) er wel een nieuw (huur)huis beschikbaar wordt gesteld terwijl voor andere inwoners dit niet op deze wijze gebeurd? Voor inwoners die onder bewindvoering staan geldt vrijwel altijd dat ze al in een corporatiewoning wonen: een woning van goede kwaliteit waarin ze op een gezonde manier kunnen wonen. Dat geldt niet voor deze inwoonster. Zij dreigt dakloos te worden door de zeer slechte staat van de huidige woning. 24. Op huidige locatie is een ongewenste situatie ontstaan inzake veiligheid en het niet voldoen aan de wet- en regelgeving. Welke handhavingsmaatregelen zijn er reeds genomen om dit op te lossen? Zolang er geen uitbreiding mogelijk is een er voor de bewoners geen initiatief is, wordt deze situatie gedoogd. 25. Zijn er andere partijen/verschillende offertes (bijv. Barli/ Kraaikamp,etc) opgevraagd voor deze woonwagens/flexwoningen. Zo nee hoe kunnen we dan als raad vaststellen dat deze stichtingskosten dan marktconform zijn? Ja, Casade heeft dit onderzocht. De resultaten van dat onderzoek hebben geleid tot het voorliggende voorstel. 26. In de huidige situatie wordt de speeltuin kleiner. Klopt het dat met deze uitbreiding voor de komende bijv.

10 jaar het woonwagenpark niet verder uitgebreid zal worden/danwel hebben we de zorg dat het speeltuintje op termijn zal gaan verdwijnen. Dit klopt. Wanneer blijkt dat er behoefte is aan een uitbreiding van standplaatsen, dan moet gezocht worden naar een andere locatie. 27. Wat is de onderhoudsstaat van de andere woonwagens. En hoe gaan we hier dan verder mee om (geen precedentwerking?). Het onderhoud van de andere woonwagens is een verantwoordelijkheid van de eigenaar-bewoners. Zij zijn in staat om daarin zelf te voorzien.

Pagina 5 van 5