Document · PDF

Woonvisie 13 maart versie voor gemeenteraad - vastgesteld.pdf

gemeenteraad 20 april 2023, gemeente DoetinchemBij agendapunt: 5: Woonvisie Doetinchem 2023-202620.765 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 1 van 3

Stadse allure - dorpse gemoedelijkheid Woonvisie gemeente Doetinchem 2023-2036

13 maart 2023

Opbouw woonvisie

De woonvisie bestaat uit vier delen die in samenhang tot stand zijn gekomen, maar zelfstandig leesbaar zijn. In deel 1 is de bestuurlijke samenvatting opgenomen. In deel 2 van de woonvisie kijken we voornamelijk door de bril van volkshuisvesting naar het wonen in de gemeente Doetinchem. Dit deel start met een analyse van de huidige woningmarkt. Vervolgens geven we onze visie op wonen weer met daarin vier hoofdpunten. Deze worden daarna uitgewerkt in vier programmalijnen. Deel 3 omvat het ruimtelijk deel van onze woonvisie. Hierin nemen wij u in mee in de groeimogelijkheden voor Doetinchem. Aan de hand van een analyse van Doetinchem schetsen wij u een beeld hoe Doetinchem kwalitatief kan groeien. We sluiten af met deel 4 waarin we een opmaat neerzetten voor de ontwikkelstrategie. Deze werken we in de komende jaren verder uit. De woonvisie is als volgt opgebouwd:

- Deel 1 - Samenvatting 4 - Deel 2 - Wonen 20 - Deel 3 - Ruimtelijk 48 -Deel 4 - Ontwikkelstrategie 88

Voorwoord Het is fijn wonen in Doetinchem! Dat hoor ik vaak van onze inwoners en is ook mijn eigen ervaring. Ik geniet van de nabijheid van de natuur, de gezelligheid in onze dorpen en de bruisende binnenstad. Je thuis voelen in je huis, in de woonomgeving van je eigen wijk of dorp, dat is van groot belang voor al onze huidige én toekomstige inwoners. Met deze woonvisie kijken we naar de nabije en verdere toekomst van het wonen in Doetinchem. Dat is broodnodig want de wereld om ons heen is sterk in ontwikkeling. We hebben de ambitie om te groeien naar 70.000 inwoners. Niet als doel op zich maar omdat we de draagkracht van onze voorzieningen willen behouden en omdat we zien dat ons bedrijfsleven zit te springen om personeel. Dat betekent dat we in de komende jaren ruim 6.000 woningen willen toevoegen. Zo bieden we plek aan jonge gezinnen en aan jongeren, groepen die graag in onze gemeente willen wonen. Door een goed aanbod voor ouderen zorgen we voor doorstroming op de woningmarkt. Doetinchem wil groeien, maar wel met kwaliteit; we koesteren en versterken de diversiteit aan stadswijken, dorpen en kleine kernen met elk hun eigen dynamiek en woonmilieus. We spelen in op de veranderende bevolking. De komende jaren neemt het aandeel ouderen toe en zien we steeds meer één- en tweepersoonshuishoudens.

Dat betekent dat we onze programmering aanpassen maar ook aandacht hebben voor de combinaties van wonen en (zorg-)voorzieningen. De druk op de woningmarkt is overal in ons land hoog en dat geldt zeker ook voor Doetinchem. Voor sommige doelgroepen is het daarom lastig om een passende woning te vinden, denk aan starters en jonge gezinnen, maar ook kwetsbare inwoners die een sociale huurwoning nodig hebben. Vanuit het Rijk is veel aandacht voor de woningbouwprogrammering met als doel: een passende woning voor iedereen. De bestaande woningvoorraad met opgaven als verduurzamen en levensloopbestendig maken, is daarbij net zo belangrijk als het zorgvuldig toevoegen van nieuwe woningen. Met de regionale woonagenda en deze lokale woonvisie sluiten we hierop aan. We combineren in deze woonvisie de blik van volkshuisvesting met de ruimtelijke blik. Waar en hoe kunnen we groeien in kwaliteit? Daaruit is een ruimtelijk streefbeeld ontstaan, waarbij het uitgangspunt van de gemeenteraad leidend is: inbreiden waar mogelijk, uitbreiden waar nodig. We hebben de ruimte opgezocht, waardoor de potentie aan ontwikkellocaties groot is. Zo kunnen we flexibel en adaptief zijn. Met onze woonvisie leggen we de basis voor dit belangrijke thema richting 2036. En dan aan de slag natuurlijk. Dat doen we graag in samenwerking.

Ik daag onze woningcorporaties, ontwikkelaars en andere initiatiefnemers van harte uit om met ons de opgaven en ambities aan te gaan! Ingrid Lambregts Wethouder volkshuisvesting, gemeente Doetinchem

DEEL 1 - SAMENVATTING

Uitgangspunten woonvisie

Samenvatting

Mooi wonen in een gemeente met stadse allure en dorpse gemoedelijkheid. Dat is het motto van deze lokale woonvisie. Hierin kijken we naar de nabije en verdere toekomst van het wonen in Doetinchem. We gaan in op de uitdagingen die op ons af komen en hoe we daarop inspelen. Voorheen werkten we met een woonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid en een woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten. De gemeenteraad gaf begin 2022 opdracht om de opgave ‘Doetinchem woonstad en woondorpen richting 2036’ uit te werken als input voor de omgevingsvisie. Een mooie aanleiding om te komen tot één samenhangend document. De gemeenteraad heeft in september 2022 de uitgangspunten voor de woonvisie vastgesteld. Deze uitgangspunten zijn: a) b) c) d) e) f) g) h) i)

Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit zijn sleutelbegrippen bij de ontwikkelingen in de woningvoorraad. We gaan uit van de ambitie van groei naar 70.000 inwoners. Woningbouwuitbreidingen realiseren we door primair in te zetten op binnenstedelijke transformatie en inbreiding en waar nodig aan stads- en dorpsranden of op erven in het buitengebied. Bij woningbouwuitbreidingen sluiten we zo veel mogelijk aan bij bestaande mobiliteits- en groenstructuren. We streven naar een passend en betaalbaar aanbod voor alle doelgroepen. We versterken de diversiteit en draagkracht van wijken zoveel mogelijk. We verbeteren de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad. We zetten in op aantrekkelijke woningen en woonmilieus. We streven naar meer flexibiliteit en gemengde functies in de bebouwde omgeving.

Analyse van de Doetinchemse woningmarkt

In de analyse geven we een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen weer. Een van de belangrijkste ontwikkelingen is de vergrijzing. We worden steeds ouder, met name het aantal oudere ouderen stijgt. Er komen steeds meer kleine huishoudens (1 of 2 personen). De Doetinchemse bevolking groeit; dit komt omdat er meer mensen naar Doetinchem verhuizen dan er vertrekken. De huidige woningvoorraad bestaat uit bijna 26.000 woningen, waarvan 30% sociale huurwoningen. Bijna driekwart van de woningen heeft een energielabel C of beter. Verduurzamen van de woningen is een belangrijk aandachtspunt; dat geldt ook voor levensloopbestendigheid. Er is behoefte aan betaalbare woningen: sociale huur of betaalbare koop. Het Rijk eist dat bij nieuwbouw 1/3 deel door corporaties wordt toegevoegd en 1/3 deel betaalbare koop of middenhuur betreft. Geclusterde woonvormen, zoals hofjes, zijn in opkomst. Op basis van al deze gegevens zijn twee scenario’s aangegeven: • Het rendscenario waarin de trendmatige groei van Doetinchem verwerkt is; • Het ambitiescenario dat rekening houdt met de woonvoorkeuren van nieuw komers, die extra naar Doetinchem komen als wij extra woningen bouwen. In beide scenario’s is rekening gehouden met de groei en de zich wijzigende samenstelling van de bevolking en de daarmee samenhangende verandering in woonvoorkeuren.

Voor de trendmatige bevolkingsontwikkeling zijn de komende 15 jaar 2650 extra woningen nodig; om te kunnen groeien naar 70.000 inwoners (ambitiescenario) zijn dat 6300 woningen.

Visie en programmalijnen

Samenvatting

Doetinchem wordt door eigen inwoners vaak gekenmerkt als een prettige woongemeente waarin rust, ruimte en een groene omgeving samengaan met uitstekende voorzieningen op korte afstand. Dat vormt een mooie uitgangspositie maar natuurlijk is er ook werk aan de winkel. Op het gebied van wonen staan we als gemeente voor een flinke opgave. Onze gemeente groeit en bloeit en dat vraagt om het toevoegen van nieuwe woningen, via nieuwbouw en transformatie van bestaande gebouwen, in zowel de huur- als koopsector. Ook de huidige woningvoorraad vraagt aandacht, opdat het totale woningaanbod in Doetinchem toekomstbestendig is en onze inwoners de wooncarrière kan bieden die bij de diverse levensfases past. Goed wonen valt of staat natuurlijk ook bij de woonomgeving en de nabijheid van voorzieningen. Al deze aspecten bepalen de komende jaren de aantrekkelijkheid van Doetinchem als woongemeente. Natuurlijk is niet alles maakbaar; het grootste deel van de woningen in onze gemeente staat er immers al en niet ieders wensen zijn realiseerbaar. Om onze stip op de horizon te bereiken zullen we ons als gemeente inzetten, maar vragen we ook inspanningen van professionele partners op de woningmarkt zoals de woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers, provincie en Rijk. In onze visie benoemen we vier hoofdpunten. In de bijbehorende programmalijn geven we aan hoe we daaraan werken: 1.

Groeien in kwaliteit Momenteel wonen er ruim 59.000 inwoners in onze gemeente. Het gemeentebestuur heeft de ambitie uitgesproken te willen groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Met deze groei is de gemeente in staat om de draagkracht in stand te houden voor de brede waaier aan voorzieningen die Doetinchem als centrumgemeente heeft. Ook economisch is het van groot belang, aangezien de vraag naar arbeidskrachten ongekend hoog is. Een aantrekkelijk woonklimaat kan een motivatie zijn om naar Doetinchem te verhuizen en te participeren in onze lokale samenleving. Programmalijn 1: ‘Vergroten woningvoorraad en versnelling productie’ gaat in op de bouw van nieuwe woningen. In de periode tot 2030 zetten we in op de realisatie van minimaal 2470 woningen. Dat is vastgelegd in de woondeal met het Rijk en de provincie. We werken toe naar een planvoorraad die groter is dan we nodig hebben. Op die manier kunnen we adaptief programmeren. Dit doen we op basis van het ruimtelijk streefbeeld en de gewenste woningbouwprogrammering. Ons grondbeleid bepalen we per ontwikkelgebied: op sommige locaties pakken we de regie, op andere locaties faciliteren we plannen van initiatiefnemers. We kijken intern hoe we onze capaciteit en kwaliteit kunnen optimaliseren.

2. Kwalitatief goed wonen Bij dit speerpunt draait het om de kwaliteit van de huidige woningvoorraad. Voor alle woningen geldt dat deze zo duurzaam mogelijk moeten zijn. En omdat het aantal ouderen toeneemt, is het belangrijk dat woningen levensloopbestendig worden gemaakt. Ook transformatie van bijvoorbeeld kantoren of winkels naar woningen past hierbij; we voorkomen leegstand en voegen woningen toe. Daarbij streven we naar zoveel mogelijk hergebruik van materialen. Programmalijn 2: ‘Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad’ beschrijft hoe we werken aan een toekomstbestendige woningvoorraad. We ondersteunen inwoners om hun woning aan te pakken, dit doen we samen met Agem Energieloket en de woningcorporaties. 3. Een passende woning voor iedereen We willen een compleet en divers woningaanbod in onze gemeente. Dat sluit aan bij de nationale woon- en bouwagenda waarin het bevorderen van beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal staan. We hebben extra aandacht voor de doelgroepen ouderen, jonge gezinnen en starters. Programmalijn 3: ‘Doetinchem, een plek voor iedereen’ beschrijft hoe we hieraan werken. De mogelijkheden voor het realiseren van een initiatief zijn per gebied verschillend. Van belang is in welke wijk een initiatief ligt en in welk woonmilieu.

De wijk is daarbij bepalend voor het segment woningen, dat kan worden gerealiseerd; het woonmilieu bepaalt de stedenbouwkundige mogelijkheden. We streven naar diverse wijken met een gevarieerd woningaanbod. Dat zorgt ervoor dat inwoners hun wooncarrière in hun eigen wijk kunnen voortzetten doordat er woningen zijn in diverse categorieën die geschikt zijn voor verschillende levensfasen. We streven naar het toevoegen van minimaal 2470 woningen t/m 2030 via het onderstaande programma in de hele gemeente. Dit gewenste programma is opgenomen in de regionale woonagenda en vastgelegd in de woondeal met de provincie en het rijk. • 28% sociale huur tot € 808,06, eventueel te vervangen door goedkope koop woningen tot € 225.000; • 8% middenhuur tot € 1.000,00, eventueel te vervangen door betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000; • 14% betaalbare koopwoningen (categorie 1) tot € 280.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen tot € 1.000; • 17% betaalbare koopwoningen (categorie 2) tot € 355.000, eventueel te vervangen door middenhuurwoningen (tot € 1.000,00); • 33% dure koopwoningen (boven € 355.000) of dure huur (boven € 1.000). Plannen van meer dan 20 woningen moeten in principe voldoen aan de gegeven verdeling over de segmenten van het gewenste programma, tenzij de ligging in een bepaalde wijk een andere verdeling rechtvaardigt.

Plannen van minder dan 20 woningen die bijdragen aan het realiseren van het gewenste programma hebben een pré. Voor bestaande woningbouwprojecten geldt een overgangsperiode. Voor de verschillende doelgroepen geldt dat we bestaande maatregelen continueren, zoals de starterslening en de zelfbewoningsplicht.

Daarnaast werken we aan een regionale huisvestingsverordening, een doelgroepenverordening en maken we een visie op wonen en zorg. Om de doorstroming in de woningmarkt te bevorderen voegen we geclusterde woonvormen toe en geeft Sité voorrang aan oudere huurders voor een passende woning. Ook doen we verder onderzoek, bijvoorbeeld naar de behoefte en mogelijkheden voor de huisvesting van studenten en stagiairs, de animo voor ‘friendswonen’ en de mogelijkheden voor wonen in het landelijk gebied. 4. Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven We zien wonen als een integraal onderdeel van de gebiedsopgaven in onze gemeente. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit. Bij ontwikkelingen in woningbouw vinden we het belangrijk dat de inrichting van de buitenruimte groen is en uitnodigt om te bewegen, spelen en ontmoeten. Zo draagt de woonomgeving bij aan de gezondheid en het welbevinden van onze inwoners. We streven naar sociale verbondenheid en inclusieve wijken en buurten. Programmalijn 4: ‘Wonen als integrale gebiedsopgave’ beschrijft hoe we hieraan werken. Bij woningbouwprojecten gaat het dan veelal om het samenspel en de koppelkansen met andere opgaven, zoals het toepassen van de uitgangspunten voor groen, klimaat en circulariteit. We kijken goed naar de huidige situatie en wat wenselijk is.

We streven naar diverse wijken door sociale huur toe te voegen in wijken met veel koopwoningen en juist koopwoningen of middenhuur toe te voegen in wijken met veel sociale huur. Ook letten we op de afwisseling tussen grondgebonden woningen en appartementen. We willen graag meewerken aan collectieve wooninitiatieven. Hierbij gaat het om inwoners die zelf hun woonwens gaan realiseren.

Ruimtelijk streefbeeld

Samenvatting

Doetinchem wil groeien in kwaliteit en dat betekent ook groeien in ruimtelijke kwaliteit. In het ruimtelijk streefbeeld zetten we uiteen waar de woningen, die we voor een groeiend aantal huishoudens nodig hebben, het beste hun plek kunnen krijgen. En ook welk woonmilieu het beste past bij de mogelijke ontwikkellocaties voor woningen. Het ruimtelijk streefbeeld moet passen bij de ambities en bij de kwaliteiten van onze stad en dorpen. De ambitie van Doetinchem is te groeien naar 70.000 inwoners. En ook is het zaak om rekening te houden met de demografische ontwikkelingen. Al met al is er ruimte nodig voor ongeveer 6300 nieuwe woningen. Een deel van die behoefte wordt al ingevuld met plannen die in ontwikkeling zijn (de huidige plancapaciteit van zo’n 2500 woningen tot 2030). Voor de overige 3800 woningen hebben we potentiële locaties gevonden. Uitgangspunt voor de woonvisie is dat bij de ontwikkeling van woningbouw primair moet worden ingezet op inbreiding en transformatie. Waar nodig kunnen uitbreidingen plaats vinden aan de stads- en dorpsranden. Om te komen tot een ruimtelijk streefbeeld hebben we analyses gedaan. We hebben gekeken naar belangrijke structuren: landschap en groen, verkeersstructuren, de huidige bebouwing en historie, water, bodem en hittestress. Bij nieuwe ontwikkelingen is het zaak om aan te sluiten bij bestaande structuren en koppelkansen te benutten.

Ook hebben we gekeken naar modellen voor verdichting of verstedelijking en daarop onze Doetinchemse variant gebaseerd. Dit alles om te zorgen voor aantrekkelijke woningen en woonmilieus voor onze huidige en toekomstige inwoners. We onderscheiden vier woonmilieus passend bij het DNA van de omgeving

Bouwen aan stad en landschap

Het ruimtelijk streefbeeld bestaat uit vijf speerpunten en een kaartbeeld. Het kaartbeeld is te zien op pagina 11. De vijf speerpunten zijn: 1.Kwalitatief groeien met Doetinchems DNA Bij dit speerpunt gaat het erom cultuurhistorische en landschappelijke karakteristieken te laten doorklinken in nieuwe ontwikkelingen, uiteraard op een eigentijdse manier. Daarbij mag het centrum van Doetinchem wat meer stadse allure krijgen met meer stedelijke woonmilieus. Aan de randen van de stad en in de dorpen zien we de landschappelijke karakteristieken terug. De menselijke maat behouden is in alle woonmilieus van belang. 2. Bouwen in en aan buurten We grijpen de bouwopgave aan als kans om bestaande buurten te versterken. We bouwen nieuwe woningen zoveel mogelijk in de nabijheid van voorzieningen als winkels, werk, sport en OV. In de buurt bouwen betekent dat ook andere doelen dan wonen worden gediend, zoals verduurzaming, versterking van de economische vitaliteit of verbetering van het woon- en leefklimaat.

Samenvatting

3. Bodem en water belangrijk bij ruimtelijke keuzes Het Rijk heeft aangegeven dat bodem en water sturend zijn bij de ruimtelijke keuzes. Bij de Doetinchemse woningbouwontwikkelingen houden we daar rekening mee. Allereerst in de keuze voor locaties, maar ook door een toekomstbestendige inrichting met het klimaat van de toekomst in het achterhoofd. We zorgen voor voldoende ruimte voor water en groen. 4.Waar nodig stadsranden en dorpsranden Het streefbeeld gaat uit van het principe van een compacte stad en dorpen waarbij de woningbouwopgave zoveel mogelijk in de stad en de dorpen wordt gerealiseerd. Aan de randen van de stad en dorpen zijn zeer ruime zoekzones aangegeven, waarbinnen een klein gedeelte ontwikkeld kan worden. Dit betreft altijd maatwerk onder voorwaarden. 5. Woonmilieus voor ontwikkelingen We ontwikkelen locaties zodanig dat een samenhangend stads- en dorpsbeeld ontstaat. De woonmilieus die we hebben ontwikkeld passen bij de aard en schaal van het gebied. Elk woonmilieu staat voor een specifiek ruimtegebruik en karakter. Aan de hand van criteria voor functies, bebouwing en openbare ruimte hebben de verschillende milieus hun eigen typering gekregen.

Gemengd stedelijk wonen en werken

Samenvatting

Het hoog stedelijk wonen in de stad is ondergebracht in woonmilieu ‘Gemengd stedelijk wonen & werken’. Appartementen voor starters, een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen met een stedelijke oriëntatie zijn hier te vinden. Dit woonmilieu gaat uit van bouwen in een hoge dichtheid met gesloten bouwmassa’s met veelal binnenhoven. De menselijke maat en een schaal die past bij het Doetinchems DNA blijft belangrijk. Het woonmilieu kenmerkt zich ook door de combinatie van wonen en werken. Kansrijke gebieden voor dit woonmilieu zijn de Spoorzone Doetinchem, de huidige kantorenlocaties in de omgeving van de Terborgseweg/Bedrijvenweg en Hofstraat/Tramstraat. Naar de mogelijkheden op bestaande bedrijventerreinen wordt nader onderzoek gedaan.

Wonen & werken

Het woonmilieu ‘Wonen en werken’ is een bijzondere categorie en kan gecombineerd worden met de andere woonmilieus. Het woonmilieu biedt kansen om gebieden te transformeren/herontwikkelen naar gebieden met hoge dynamiek waarbij werken, wonen en andere functies gecombineerd worden.

Stedelijk Wonen

Samenvatting

Het woonmilieu ‘Stedelijk wonen’ voorziet in compacte stedelijke woonprogramma’s met een afwisseling tussen gestapelde woningen en grondgebonden (stads)woningen. De hoofdfunctie is wonen, maar zeker in de plinten komen er andere functies voor zoals werken, winkels en horeca. Het woonmilieu is geschikt voor gemengde doelgroepen die graag in de buurt van voorzieningen wonen. De bebouwingsdichtheid is relatief hoog en er wordt gewerkt met gesloten bouwmassa’s met veelal binnenhoven. De volgende gebieden hebben het stedelijk woonmilieu: het stadscentrum (het ‘ei’) van Doetinchem, de schil daaromheen en de stads- en dorpslinten.

Stedelijk wonen nabij het water

Het woonmilieu ‘Stedelijk wonen nabij het water’ is afgeleid van het woonmilieu stedelijk wonen. De dichtheid en typologie komen overeen met het stedelijk woonprogramma. Onderscheidend is de ligging nabij het water (Oude IJssel). Bij dit woonmilieu kunnen specifieke woonprogramma’s ontwikkeld worden die rekening houden met de ligging aan het water. Denk aan kadewoningen, vlonders en een openbare ruimte/bebouwing die klimaatbestendig is bij overstromingen. Ook zijn beleving, groen en recreëren aan de Oude IJssel belangrijk. Door bijvoorbeeld op strategische plekken zichtlijnen, wandelpaden en/of natuurlijke oevers aan te brengen.

Dorps wonen

Het woonmilieu ‘Dorps wonen’ is van toepassing op alle bestaande woonwijken in de stad Doetinchem en de dorpen. Nieuwe woningen kunnen worden toegevoegd als een transformatiekans zich voordoet. Het woonmilieu gaat uit van ruim wonen in een groene en dorpse sfeer op korte afstand van zowel het landelijk gebied als voorzieningen. De dichtheid is relatief laag en sluit aan bij de omliggende dichtheden. Op sommige plekken zijn er kansen om de groenstructuur te versterken. Het programma betreft vooral grondgebonden woningen of appartementen in kleinschalige vorm voor verschillende doelgroepen.

Wonen in het groen

Het woonmilieu wonen in het groen is van toepassing op alle woningbouw buiten het bestaand weefsel van stad en dorpen. De dichtheid van het woonmilieu is laag en is sterk afhankelijk van de ligging ten opzichte van stad/dorp. Voor ontwikkelingen in dit woonmilieu geldt dat dit altijd maatwerk zal zijn onder voorwaarden. Voor dit woonmilieu zijn de volgende zoekzones aangegeven: kansrijke zoekgebieden in stads- en dorpsranden, de groene stadsentree tussen de Europaweg en de wijk Dichteren en ruimte voor wonen in het landelijk gebied.

DEEL 2: WONEN

Inhoudsopgave

Introductie Inleiding Leeswijzer

Introductie

Analyse woningmarkt

Visie op wonen

Programmalijnen

Inleiding Leeswijzer

Scenario’s Trends en ontwikkelingen woningmarkt

Aantrekkelijke woongemeente Groeien in kwaliteit Kwalitatief goed wonen Een passende woning voor iedereen Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven De Doetinchemse aanpak

Programmalijn 1: Vergroten woningvoorraad en versnelling productie Programmalijn 2: investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad Programmalijn 3: Doetinchem, een plek voor iedereen Programmalijn 4: Wonen als integrale gebiedsopgave

Introductie Inleiding

Mooi wonen in een gemeente met stadse allure en dorpse gemoedelijkheid. Dat is het motto van deze lokale woonvisie. De kracht van de gemeente Doetinchem zit in de combinatie van stad en land. Zo kent de huidige woningvoorraad van zo’n 26.000 woningen een grote diversiteit aan woningen en woonmilieus in de dorpen, wijken en in het mooie landelijk gebied. Doetinchem combineert de charme van een dorp met de voorzieningen van een stad. Een prettige woongemeente waarin rust, ruimte en een groene omgeving samengaan met uitstekende voorzieningen op korte afstand. Doetinchem biedt een prachtige combinatie van stadse reuring en een landelijke omgeving. Doetinchem en de Achterhoek krijgen hoge waarderingen als het gaat om brede welvaart, woon- en leefomgeving, economische potentie en een cultuur waarin samenwerken en naar elkaar omzien in de genen zit. Die kracht willen we behouden en versterken, met de ambitie om te groeien in kwaliteit. Voorheen werkten we met een woonvisie voor het volkshuisvestingsbeleid en een woningbouwstrategie voor nieuwbouwprojecten. De gemeenteraad gaf begin 2022 opdracht om de opgave ‘Doetinchem woonstad en woondorpen richting 2036’ uit te werken als input voor de omgevingsvisie. Een mooie aanleiding om te komen tot één samenhangend document. Sinds de voorgaande woonvisie en woningbouwstrategie is de situatie op de woningmarkt sterk veranderd.

Vanaf eind 2019 kregen wij als gemeente Doetinchem weer de mogelijkheid om te groeien. Uitgangspunten daarbij waren ‘inbreiding gaat voor uitbreiding’ en ‘we bouwen naar behoefte’. Inmiddels hebben we nog scherper inzicht in de actuele woonbehoefte en zijn er relevante ontwikkelingen op de woningmarkt. Alle aanleiding dus om tot een nieuwe woonvisie te komen. Zo worden we ouder maar de vergrijzing vraagt nieuwe woontypen en voorzieningen in de nabijheid. We hebben als regio Achterhoek en als gemeente Doetinchem behoefte aan (jonge) arbeidskrachten en talent. We willen een plek bieden aan starters en jonge gezinnen om toekomstbestendig en dynamisch te blijven. Er is veel aandacht voor gezondheid, klimaat en duurzaamheid in de woonomgeving. Daarnaast wint het begrip ‘brede welvaart’ aan terrein, waarbij het gaat om het welzijn van mensen. Dit alles vraagt een blijvende investering in onze woon- en leefomgeving, zodat de wijken en buurten van Doetinchem, Wehl en Gaanderen een plek zijn waar je wilt wonen en oud wilt worden

In deze woonvisie schetsen we het toekomstbeeld van de gemeente Doetinchem. We gaan in op de uitdagingen die op ons af komen en hoe we daarop inspelen. We geven een doorkijk naar 2036 en geven concrete kaders die gelden voor de komende vijf jaar. De raad heeft in september 2022 de uitgangspunten voor de woonvisie vastgesteld. Deze uitgangspunten zijn: a) b) c) d) e) f) g) h) i)

Leeswijzer

Feiten en cijfers helpen ons de juiste keuzes te maken. In het hoofdstuk ‘Analyse woningmarkt’ laten we een aantal belangrijke trends en ontwikkelingen op de Doetinchemse woningmarkt zien. In het hoofdstuk ‘Visie op wonen’ zetten we onze visie met de belangrijkste speerpunten uiteen. Waar willen we over vijf, tien of vijftien jaar staan? Om vervolgens in het hoofdstuk ‘Programmalijnen’ de Doetinchemse aanpak weer te geven; welke acties en instrumenten zetten we in om de woonomgeving van onze inwoners nog beter te maken.

Scenario’s

Analyse woningbouwmarkt Scenario’s Trends en ontwikkelingen woningmarkt

Een herijking van een visie op het woningbouwbeleid begint bij een analyse van de huidige woningmarkt. We gebruiken die informatie om tot een goed woningbouwbeleid te komen en om bij te sturen als het nodig is. In dit hoofdstuk laten we een aantal belangrijke uitkomsten zien uit de woningmarktscan. Onderzoeksbureau Companen heeft op ons verzoek een analyse gemaakt van de Doetinchemse woningmarkt. In dit rapport zijn de uitkomsten van het AWLO (Achterhoeks woonwensen en leefbaarheidsonderzoek) gecombineerd met relevante trends en ontwikkelingen. Op basis van al deze gegevens zijn twee scenario’s aangegeven: • Het trendscenario waarin de trendmatige groei van Doetinchem verwerkt is. • Het ambitiescenario dat rekening houdt met de woonvoorkeuren van nieuwkomers, die extra naar Doetinchem komen als wij extra woningen bouwen. In beide scenario’s is rekening gehouden met de groei en de zich wijzigende samenstelling van de bevolking en de daarmee samenhangende verandering in woonvoorkeuren. In de bijlage treft u het gehele rapport aan.

T 24

Trends en ontwikkelingen woningmarkt

We lichten de belangrijkste trends en ontwikkelingen op de Doetinchemse woningbouwmarkt bondig toe.

We worden ouder en huishoudens worden kleiner In 2035 is meer dan 20% van de bevolking in de gemeente Doetinchem 75 jaar of ouder. Op dit moment is dat 12%. Daarnaast neemt het aandeel huishoudens in de leeftijd van 65 tot 75 jaar ook toe, maar wel minder sterk. Ook verandert de samenstelling van de huishoudens. De komende jaren groeit het aantal huishoudens dat bestaat uit 1 of 2 personen gestaag door.

Verhuisstromen van en naar Doetinchem Doetinchem groeit door binnenlandse migratie. Er verhuizen meer mensen naar Doetinchem dan er uit onze gemeente vertrekken. De meeste verhuizingen zijn van en naar de omliggende gemeenten.

Woningvoorraad De huidige woningvoorraad in de gemeente Doetinchem is bijna 26.000 woningen. In vergelijking met andere gemeenten in de regio heeft Doetinchem met 30% een groter percentage sociale huurwoningen. 62% van de woningen betreft een koopwoning. 8% van de huurwoningen betreft particuliere huur. Een deel van de woningen in de particuliere sector valt qua huurprijs binnen de sociale huursector.

Druk op de woningmarkt De afgelopen jaren is de vraag op de Doetinchemse woningmarkt enorm gegroeid. Er is sprake van schaarste waarbij de vraag naar huur- en koopwoningen groot is. Dit blijkt zowel uit de gemiddelde zoektijd voor een sociale huurwoning als uit de krapte-indicator voor koopwoningen.

Analyse woningbouwmarkt Trends en ontwikkelingen woningmarkt

Verduurzamingsopgave Bijna driekwart van de woningvoorraad heeft energielabel C of beter. Corporatiewoningen hebben in de regel een beter energielabel dan woningen in de particuliere sector. In de particuliere sector ligt dus een belangrijke opgave als het gaat om de verduurzaming.

Woonwensen De woonwensen zijn divers maar er is een grote behoefte aan betaalbare koopwoningen. Dit betreffen woningen in het goedkope segment tot € 200.000 en betaalbare koop tot € 300.000. De behoefte aan duurdere grondgebonden koopwoningen is ook aanwezig. In de huursector bestaat er een ruime behoefte aan appartementen of levensloopgeschikte woningen, deels in de vrije huursector maar voornamelijk in de sociale huursector. Het onderzoek naar de woonwensen is één van de informatiebronnen waar gebruik van wordt gemaakt. Woonwensen zijn vanzelfsprekend niet één op één door te vertalen naar de woningen die worden gerealiseerd. Uit onderzoek blijkt dat inwoners in veel gevallen een andere keuze maken. Zo past bijvoorbeeld de gewenste woning niet in alle gevallen bij het budget of leiden fysieke ongemakken tot de vraag naar een andere woonvorm. Ook is doorstroming op de woningmarkt een aspect om rekening mee te houden. Doetinchem kent al veel klassieke rijtjeswoningen en de vergrijzing vraagt om creatieve oplossingen om ouderen te laten door stromen vanuit een grondgebonden eengezinswoning naar een andere locatie om prettig te kunnen wonen. Daarnaast is de buitenruimte beperkt en liggen er, naast het realiseren van woningen, ook uitdagingen op het bieden van voldoende groen en mogelijkheden tot ontspanning.

Levensloopbestendig en geclusterd wonen Er is veel vraag naar woningen die levensloopbestendig zijn. Op dit terrein ligt ook een belangrijke opgave als het gaat om de bestaande woningen. De behoefte aan bijzondere woonvormen is relatief beperkt, maar er is wel een toenemende behoefte aan geclusterde woonvormen voor ouderen, zoals hofjeswoningen. Voldoende sociale huurwoningen nodig Er blijft grote behoefte aan sociale huurwoningen. Een belangrijke oorzaak is de beperkte doorstroming op de woningmarkt. Dit geldt zowel voor jongeren die nu nog thuis wonen als voor nieuwe Doetinchemmers, waaronder statushouders en woningen voor mensen die uitstromen uit beschermd wonen en uit de maatschappelijke opvang Vergroten woningvoorraad Voor de trendmatige bevolkingsontwikkeling zijn de komende 15 jaar zo’n 2650 extra woningen nodig. Voor het ambitiescenario, de groei richting 70.000 inwoners, ligt dat aantal hoger, namelijk zo’n 6300 woningen. De nationale woon- en bouwagenda stelt dat van de nieuw toe te voegen woningen 1/3 deel door corporaties wordt toegevoegd (sociale huur en middenhuur) en 1/3 deel betaalbare voorraad betreft (middenhuur en betaalbare koop). De rest komt in het duurdere koopsegment. Daarnaast moet een belangrijk deel van de te bouwen woningen geschikt zijn voor ouderen.

Aantrekkelijke woongemeente

Visie op wonen Aantrekkelijke woongemeente Groeien in kwaliteit Kwalitatief goed wonen

Doetinchem wordt door eigen inwoners vaak gekenmerkt als een prettige woongemeente waarin rust, ruimte en een groene omgeving samengaan met uitstekende voorzieningen op korte afstand. Dat vormt een mooie uitgangspositie maar natuurlijk is er ook werk aan de winkel. Op het gebied van wonen staan we als gemeente voor een flinke opgave. Onze gemeente groeit en bloeit en dat vraagt om het toevoegen van nieuwe woningen, via nieuwbouw en transformatie van bestaande gebouwen, in zowel de huur- als koopsector. Ook de huidige woningvoorraad vraagt aandacht, opdat het totale woningaanbod in Doetinchem toekomstbestendig is en onze inwoners de wooncarrière kan bieden die bij de diverse levensfases past. Goed wonen valt of staat natuurlijk ook bij de woonomgeving en de nabijheid van voorzieningen. Vandaar dat we ook daarvoor volop aandacht hebben in deze woonvisie. Al deze aspecten bepalen de komende jaren de aantrekkelijkheid van Doetinchem als woongemeente. Natuurlijk is niet alles maakbaar; het grootste deel van de woningen in onze gemeente staat er immers al en niet ieders wensen zijn realiseerbaar. Toch is het van belang dat we onze visie en ambities benoemen; dat doen we aan de hand van vier speerpunten op basis van de uitgangspunten van de gemeenteraad.

Om onze stip op de horizon te bereiken zullen we ons als gemeente inzetten, maar vragen we ook inspanningen van professionele partners op de woningmarkt zoals de woningcorporaties, ontwikkelaars, bouwers, provincie en Rijk.

Groeien in kwaliteit

Bij dit speerpunt beschrijven we wat de groeiambitie betekent voor de woonopgave. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten relevant: • Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit zijn sleutelbegrippen bij de ontwikkelingen in de woningvoorraad. • We gaan uit van de ambitie van groei naar 70.000 inwoners. Onze gemeente groeit al jaren. Op dit moment wonen er ruim 59.000 inwoners in de gemeente Doetinchem. De gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders hebben uitgesproken te willen groeien naar 70.000 inwoners in 2036. Het inwoneraantal in 2036 is natuurlijk niet exact te voorspellen en geen doel op zich maar de richting is duidelijk. We plaatsen een stip op de horizon en een ambitie die passend is. Een flinke groei qua inwoneraantal is noodzakelijk om onze voorzieningen op peil te houden. Dit betreffen voorzieningen die passen bij de centrumfunctie die Doetinchem heeft. Een levendig centrum met een aantrekkelijk winkelgebied, veel ruimte voor sport en spel, een schouwburg voor plezier en ontspanning en leuke drink- en eetgelegenheden om de avond te beginnen of af te sluiten. De draagkracht voor voorzieningen en activiteiten in de wijken en dorpen is evenzeer gebaat bij een evenwichtig inwoneraantal. Denk aan het rijke verenigingsleven, vrijwilligerswerk, buurtactiviteiten en nog veel meer. De Doetinchemse bevolking groeit en dat is goed nieuws voor onze economie.

Deze nieuwkomers zijn immers voor een groot deel ook potentiële arbeidskrachten. En dat is precies waar ons bedrijfsleven behoefte aan heeft. De vraag naar arbeidskrachten is momenteel ongekend hoog. Doetinchem heeft als middelgrote gemeente een opvallend sterke en stabiele economie. Het grote aantal familiebedrijven, de sterke binding met het personeel en het innovatieve karakter zijn belangrijke kenmerken. De gemiddelde leeftijd van de inwoners van Doetinchem en van de gehele regio Achterhoek loopt op. Het aantal werkenden in Doetinchem wordt in de toekomst minder en het aantal gepensioneerden neemt toe. Vanuit het bedrijfsleven is dus grote behoefte aan nieuwe arbeidskrachten en ook in een sector als de zorg zijn extra handen zeer wenselijk. Bedrijven en organisaties, met name in de techniek en zorg, zetten zich in om stagiairs en afstudeerders naar de Achterhoek te halen. Voor deze groep kan het een pré zijn om dan ook een kamer in Doetinchem te kunnen betrekken. Een aantrekkelijk woonklimaat kan een motivatie zijn om naar Doetinchem of de Achterhoek te verhuizen. We streven er dan ook naar om aantrekkelijk te zijn en te blijven voor starters op de woningmarkt en (jonge) gezinnen. De aantrekkelijkheid van onze woningen en voorzieningen speelt daarbij in op de behoeften van de mensen die willen gaan werken en participeren in onze lokale samenleving.

We merken dat Doetinchem, evenals de rest van de regio, in trek is bij mensen uit de rest van Nederland. Zij kunnen in Doetinchem een woning vinden en een mooie woonomgeving passend bij hun budget. Door als gemeente te groeien dragen wij ook bij aan het oplossen van het landelijke woningtekort.

Kwalitatief goed wonen

Bij dit speerpunt gaat het om de kwaliteit van de woningvoorraad. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten relevant: • Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit zijn sleutelbegrippen bij de ontwikkelingen in de woningvoorraad. • We verbeteren de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad • We zetten in op aantrekkelijke woningen en woonmilieus. Kwalitatief goed wonen betekent dat zowel de woning als de woonomgeving prettig zijn en bijdragen aan het woongenot van onze inwoners. We vinden het van groot belang dat de kwaliteit van de woningen in onze gemeente hoog is en hoog blijft. Daarom moeten we blijven investeren in de bestaande woningvoorraad. Verduurzaming van de woningvoorraad is essentieel om bij te dragen aan de energietransitie, maar ook aan het welbevinden van de mensen die erin wonen. In Nederland groeit het aantal 55-plussers, en daarmee de behoefte aan levensloopbestendige of gemakkelijk aanpasbare woningen, om zo lang mogelijk zelfstandig en prettig in een vertrouwde thuisomgeving te kunnen blijven wonen. We streven naar een toekomstbestendige woningvoorraad die zowel duurzaam als levensloopbestendig is. Door klimaatverandering en een groeiende bevolking wordt het steeds belangrijker om de beschikbare grondstoffen zo efficiënt mogelijk te gebruiken.

In de woningbouw – zowel nieuwbouw als transformatie – kunnen we door circulair bouwen grote stappen zetten richting een circulaire economie in Doetinchem. Conceptueel, circulair en biobased bouwen is daarom in toenemende mate de norm. Daarbij vinden we het van groot belang dat deze nieuwe concepten niet leiden tot een vertraging van de bouwproductie. We vinden een leefbare stad van groot belang. Leegstand van winkels, kantoren en bedrijfsruimten willen we zo veel mogelijk voorkomen. Door in te zetten op transformatie van leegstaande gebouwen snijdt het mes aan twee kanten: we voorkomen verloedering en we voegen woningen toe. Ook bij transformatie roberen we zoveel mogelijk verduurzaming te bereiken.

Een passende woning voor iedereen

Visie op wonen Een passende woning voor iedereen Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven De Doetinchemse aanpak

In dit speerpunt gaat het om een compleet en divers woningaanbod. Daarbij zijn de volgende uitgangspunten relevant: • Beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit zijn sleutelbegrippen bij de ontwikkelingen in de woningvoorraad. • We streven naar een passend aanbod voor alle doelgroepen. We streven naar een passende woningen voor al onze inwoners. Dat betekent dat we werken aan de kwantiteit en kwaliteit van ons woningaanbod en de leefomgeving. In de nationale woon- en bouwagenda staat het bevorderen van de beschikbaarheid, betaalbaarheid en kwaliteit van het woningaanbod centraal. Ook voor onze gemeente geldt dat we ons complete en gedifferentieerde woningaanbod de komende jaren verder willen versterken. We spelen daarbij in op de veranderende woonbehoefte en zorgen ervoor dat de nieuwe woningbouw én de bestaande woningvoorraad daarop aansluiten. De bouwproductie moet de komende jaren flink omhoog om het tekort aan woningen in te lopen en de slagingskans voor woningzoekenden te vergroten. We onderzoeken daarbij ook nadrukkelijk de mogelijkheden van flexwoningen. De afgelopen jaren is de betaalbaarheid van woningen verder onder druk komen te staan. Dit is onder andere een gevolg van de stijgende koop- en huurprijzen, verhoging van de energielasten en de stijging van de bouwkosten. We hebben daarom nadrukkelijk aandacht voor de betaalbaarheid.

We omarmen daarmee de geldende normen uit de nationale woon- en bouwagenda, die het Rijk heeft opgesteld. De nationale woon- en bouwagenda stelt dat van de nieuw toe te voegen woningen 1/3 deel door corporaties wordt toegevoegd (sociale huur en middenhuur) en 1/3 deel betaalbare voorraad betreft (middenhuur en betaalbare koop). De rest komt in het duurdere koopsegment. We hebben hierbij extra aandacht voor jonge gezinnen en starters op de woning- en arbeidsmarkt. Deze groepen vinden momenteel vaak moeilijk een (eerste) woning. De ambitie is om tot een divers woningbouwprogramma te komen met appartementen en grondgebonden woningen. Diversiteit en creativiteit gaan daarbij wat ons betreft hand in hand. Zo kan de vaak gehoorde wens om ‘het gras onder je voeten te laten kriebelen’ op velerlei wijzen worden ingevuld. Denk maar aan woonvormen met een gemeenschappelijke (binnen)tuin, verticaal groen of de connectie met openbaar groen. Naast gezinnen en starters vormen ouderen een belangrijke aandachtsgroep. Door het toevoegen van passende woningen voor ouderen, zoals nultredenwoningen en geclusterde woonvormen, kunnen ouderen langer zelfstandig wonen. Dit bevordert de doorstroming op de woningmarkt waarbij er (eengezins)woningen vrijkomen voor andere woningzoekenden.

Aandacht voor een leefomgeving die is aangepast aan oudere inwoners zorgt er ook voor dat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. Eén van de belangrijke uitdagingen waar we de komende jaren voor staan is wonen in relatie tot de vraag naar zorg. De Taskforce Wonen en zorg heeft de woonzorgopgave voor de Achterhoek in beeld gebracht. Het aantal senioren groeit, de zorgvraag neemt verder toe, de ondersteuning neemt af en de woningvoorraad sluit niet in alle gevallen voldoende aan. In de woonzorgvisie die we gaan opstellen werken we dit thema verder uit.

Wonen als onderdeel van integrale gebiedsopgaven

In dit speerpunt staat wonen als onderdeel van een gebiedsopgave centraal. Daarbij is het volgende uitgangspunt relevant: • We versterken de diversiteit en draagkracht van wijken zoveel mogelijk. Wonen gaat ook over leefbaarheid, naoberschap en vitaliteit. Werken aan de woonopgaven betekent daarom werken aan onze fysieke leefomgeving, leefbaarheid, klimaatadaptatie, voorzieningen en bereikbaarheid. Daarbij hebben we oog voor biodiversiteit en streven we naar een hoogwaardige inrichting van de openbare ruimte met zo veel mogelijk groen. Naast groen vinden we het belangrijk dat de buitenruimte uitnodigt tot bewegen, spelen en ontmoeten en zo bijdraagt aan de gezondheid en het welbevinden van onze inwoners. We stimuleren circulaire gebiedsontwikkeling, zowel bij nieuwbouw als bij transformatie, renovatie en herstructurering. Bij gebiedsontwikkelingen houden we rekening met het veranderende klimaat door slim op zoek te gaan naar koppelkansen ter voorkoming van wateroverlast, hittestress en droogte, zodat we een aangename, groene en gezonde woonomgeving creëren. We zien wonen als een integraal onderdeel van de gebiedsopgaven in onze gemeente. Woningbouw, herstructurering en transformatie moeten daarom bijdragen aan de versterking van onze verschillende woonmilieus. Daarbij streven we naar sociale verbondenheid en inclusieve buurten en kernen.

Wij streven naar wijken waarin sociale huurwoningen, (middel)dure huurwoningen en koopwoningen door elkaar staan. In onze visie wonen mensen met een verschillende achtergrond, levensfase en portemonnee in vitale gemengde wijken waarin zij elkaar ontmoeten. Een thuis voor iedereen. Het landelijk gebied is primair in gebruik als agrarisch gebied en natuur. Op sommige plekken in het landelijk gebied kan wonen een aanvullende functie zijn die bijdraagt aan de leefbaarheid. Bijvoorbeeld door leegstaande of vrijkomende bebouwing te bestemmen voor wonen en zo te voorkomen dat er ondermijnende activiteiten plaatsvinden. Een eerste verkenning in het gebied Slangenburg en Gaanderen liet zien dat er vooral behoefte is aan kleine woonvormen voor jongeren en bewoners met een kleine portemonnee, passend in het landschap en bij de bestaande activiteiten in het gebied. In de visie die we ontwikkelen voor het landelijk gebied wordt deze mogelijkheid verder verkend.

De Doetinchemse aanpak

Om de ambities uit de voorgaande hoofdstukken te verwezenlijken werken we als gemeente samen met onze partners en inwoners aan de Doetinchemse woonopgaven. Deze staan niet op zich; in onze lokale opgaven zien we de landelijke lijn vanuit de nationale woon- en bouwagenda terug evenals de afspraken die via de regionale woonagenda met de provincie zijn gemaakt. Voor de realisatie van onze ambities en opgaven is samenwerking van groot belang: met de gemeenten in onze regio, de provincie, het Rijk, woningcorporaties, ontwikkelaars, maatschappelijke organisaties en inwoners. We hebben onze opgaven samengebracht in vier programmalijnen. Deze programmalijnen corresponderen met de regionale woonagenda, waarbij we duidelijke Doetinchemse aandachtspunten hebben geformuleerd.

1.Vergroten woningvoorraad en versnelling productie

Programmalijnen 1.Vergroten woningvoorraad en versnelling productie

Onze opgave De woningmarkt in Doetinchem heeft, net als elders in ons land, te maken met krapte. De nationale bouw- en woonagenda geeft aan dat iedereen goed moet kunnen wonen. Op dit moment is dit helaas niet altijd het geval, ook niet in Doetinchem. Een deel van de inwoners kan niet of nauwelijks een woning vinden die bij hen past. Dit speelt zowel in de koop- als in de huursector. Om het tekort aan woningen op te lossen, staan we als gemeente aan de lat om de woningvoorraad te vergroten en de productie van woningen te versnellen. Volgens het trendscenario van het Centraal Planbureau (CPB) zijn er tot 2036 ongeveer 2650 woningen nodig om te voorzien in de behoefte van onze huidige inwoners. Nieuwe woningen voor de toenemende groep kleine huishoudens, voor starters en (jonge) gezinnen die nu moeilijk aan een woning komen, voor ouderen zodat er meer gezinswoningen beschikbaar komen en woningen voor bijzondere doelgroepen. Onder huidige inwoners verstaan we in dit geval behalve Doetinchemmers ook mensen uit de regio, vooral jongeren, die van oudsher graag in Doetinchem willen komen wonen. Omdat we daarnaast willen dat ook extra arbeidskrachten in Doetinchem kunnen komen wonen en we willen bijdragen aan het oplossen van het landelijke woningtekort, hebben we extra woningen nodig.

Groei naar 70.000 inwoners betekent een toename van ongeveer 6300 huishoudens, dus ook net zoveel woningen tot 2036. Natuurlijk gaat het bij de toevoeging van nieuwe woningen niet alleen om kwantiteit. Het moeten ook woningen zijn van hoge kwaliteit; in de regionale woonagenda is daarom afgesproken dat we in de Achterhoek innovatie stimuleren zodat het bouwtempo omhoog kan en we bijdragen aan betaalbaarheid en de klimaatdoelen. Conceptueel en biobased bouwen zien we daarbij als belangrijke innovaties. Versnellen van de productie Tot 2030 zetten we voor onze gemeente in op de realisatie van minimaal 2470 woningen. Dit aantal is opgenomen in de Regionale woondeal 2022-2030 Achterhoek, die de regiogemeenten, de provincie en het Rijk met elkaar hebben gesloten De afspraken voldoen aan de voorwaarden over betaalbaarheid die het Rijk eraan stelt. Met de woondeal worden de krachten van de verschillende overheidslagen gebundeld. De woondeal is een langjarig partnerschap tussen gemeenten, provincie en Rijk in nauwe samenwerking met corporaties, marktpartijen en andere maatschappelijke organisaties. Door de woondeal en de daarin vastgelegde verantwoordelijkheden en randvoorwaarden kan een versnelling plaatsvinden. De afspraken betekenen dat wij toegroeien naar de realisatie van ongeveer 300 woningen per jaar vanaf 2024 tot 2030.

In de woondeal worden regionale sleutelprojecten aangewezen, die noodzakelijk zijn voor de realisatie van de regionale opgave. Voor Doetinchem zijn de sleutelprojecten: 350 woningen – Verdichten en stadsreparatie ei en stadsschil 650 woningen – Transformatie spoorzone 250 woningen – Transformatie kantoren Koopmanslaan e.o. 250 woningen – Wonen aan de Oude IJssel 250 woningen – Stads- en dorpsranden

Genoemde aantallen zijn minimale aantallen tot 2030 in de belangrijkste (geclusterde) projecten in de kern Doetinchem. Daarnaast voeren we andere projecten uit in de stad en de dorpen. Na 2030 is een verdere versnelling noodzakelijk. Daarbij is het van belang om de landelijke en regionale ontwikkelingen scherp in de gaten te houden en onze eigen woningmarkt goed te monitoren. Zo kunnen we flexibel blijven en met adaptief programmeren zorgen dat we die woningen bouwen waaraan duurzaam behoefte is. In de regionale woondeal is een aantal essentiële voorwaarden aangegeven die nodig zijn om de regionale, en de daarbij behorende lokale, woningbouwopgave te laten slagen: A. Investeringen in bereikbaarheid: de provincie vraagt het Rijk steun voor het oplossen van mogelijke bereikbaarheidsknelpunten. B. Financiering van onrendabele toppen: de provincie vraagt cofinanciering van het Rijk om daadwerkelijk betaalbare woningen te kunnen realiseren. C. Voldoende goede ambtelijke capaciteit: de provincie vraagt structureel financiën van het Rijk om de ambtelijke capaciteit van de gemeenten te vergroten. D. Voldoende stikstofruimte. Daarnaast is in de regionale woonagenda opgenomen dat verzwaring van het elektriciteitsnet in de regio van belang is om de woningbouwopgave te realiseren. Vergroten van de planvoorraad richting 2036 De huidige planvoorraad bestaat uit bijna 2500 woningen.

Dat lijkt genoeg om tot 2030 vooruit te kunnen. We weten echter ook dat sommige plannen niet doorgaan, vertraging ondervinden of dat het toch verstandig of noodzakelijk is om op een locatie minder woningen te bouwen. Om robuust en adaptief te kunnen inspelen op ontwikkelingen hebben we een planvoorraad van ongeveer 130% nodig. Ook is het van belang om zicht te hebben op de planvoorraad voor de middellange en langere termijn. We hebben daarom de opgave om de totale planvoorraad voor onze gemeente te vergroten. In het kader van Doetinchem 2036 werken we aan nieuwe plannen, die de planvoorraad substantieel vergroten. In het ruimtelijk streefbeeld zijn hiervoor de zoekgebieden met bijpassende woonmilieus aangegeven. Vanuit dit streefbeeld voor het totaal van onze gemeente is het zaak om in te zoomen op diverse buurten en wijken en de gewenste programmering en prioritering nader uit te werken. Om de gewenste versnelling van de productie te kunnen bereiken is het belangrijk om in de komende jaren te zorgen voor een continue stroom van projecten die in uitvoering komen. Ook flexibiliteit binnen plannen is daarbij van cruciaal belang.

Aandachtspunten daarbij zijn: voldoende personele capaciteit, prioritering, project- en procesplanning, programmamanagement, keuzes in ambities (voorkom te veel stapeling van bovenwettelijke ambities), duidelijke kaders vooraf stellen, participatie en samenwerking met de markt.

Programmalijnen 1.Vergroten woningvoorraad en versnelling productie

Grondbeleid Om ruimtelijke doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, lokale economie, natuur en groen, mobiliteit en maatschappelijke voorzieningen te realiseren maakt de gemeente gebruik van het grondbeleid. De twee belangrijkste vormen van grondbeleid zijn het actieve grondbeleid en het faciliterende grondbeleid. Bij een actief grondbeleid ligt het initiatief bij de gemeente. Er is sprake van een gemeentelijke grondexploitatie waarbij de gemeente voor 100% verantwoordelijk is voor het resultaat (winst of verlies) en de risico’s. Het voordeel van een actief grondbeleid is dat de gemeente meer kan sturen op de gewenste ontwikkeling en dat eventuele winst op de grond naar de gemeente toekomt. Het nadeel is dat de gemeente ook het risico loopt op tegenvallende resultaten. Naast een actief grondbeleid waarbij de gemeente zelf gronden ontwikkelt en haar kosten verhaalt via de gronduitgifte, kent de gemeente ook een faciliterend grondbeleid. Bij faciliterend grondbeleid is er sprake van initiatieven van derden die zelf de grondexploitatie voor hun rekening en risico nemen, waarbij de kosten die de gemeente maakt voor deze plannen worden verhaald op de ontwikkelende partij. Beide vormen van grondbeleid kennen we in Doetinchem en dragen bij aan de ontwikkeling en bouw van woningen. Veel plannen worden door de markt opgepakt. Maar niet altijd.

Soms kan het helpen als de gemeente wat meer de regie kan voeren. Dan is het actief grondbeleid een bruikbaar middel. Omdat per project het type grondbeleid kan verschillen spreken we van een situationeel grondbeleid. Instrumenten grondbeleid Om het actieve grondbeleid meer kracht bij te zetten, heeft de gemeente de beschikking over een aantal wettelijke instrumenten. Te denken valt aan het voorkeursrecht uit de Wet voorkeursrecht gemeenten en de mogelijkheid tot onteigening als bedoeld in de Onteigeningswet. Beide instrumenten zijn bedoeld om als gemeente bepaalde gronden aan te kopen om doelstellingen te kunnen bereiken. Bij faciliterend grondbeleid heeft de gemeente de mogelijkheid om kosten te verhalen en/of bijdragen te vragen voor bijvoorbeeld bovenwijkse voorzieningen. Financiële middelen Om de doelstelling te bereiken, zijn inmiddels diverse financiële middelen beschikbaar. Zo is voor een toekomstbestendige uitvoering van de ambitie Doetinchem 2036 een investeringsfonds en een bestemmingsreserve gebiedsontwikkeling ingesteld. Bedoeld om de gebiedsontwikkeling toekomstbestendig te maken en eventuele toekomstige financiële tegenvallers op te kunnen vangen.

Onze aanpak: • We realiseren in Doetinchem minimaal 2470 woningen tot en met 2030. De afspraken met het Rijk en de provincie zijn vastgelegd in een woondeal zodat we optimaal samenwerken om de productie te versnellen. • We hebben de projecten benoemd die vanuit Doetinchem gelden als sleutelprojecten. • We vergroten zo snel mogelijk onze planvoorraad zodat we adaptief en flexibel kunnen programmeren en prioriteren. We streven naar een planvoorraad van 130%. Op basis van het ruimtelijk streefbeeld en de gewenste woningbouwprogrammering werken we naar concrete planvorming in de stad Doetinchem en de dorpen. • We voeren een situationeel grondbeleid: op sommige locaties pakken we de regie en voeren we een actief grondbeleid. Op andere locaties faciliteren we plannen van initiatiefnemers. • We kijken hoe we onze eigen organisatie in kwaliteit en capaciteit kunnen optimaliseren zodat we klaar zijn voor de opgave van versnellen en vergroten van de productie.

2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad

Programmalijnen 2: Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad

Onze opgave De komende jaren staat Nederland voor een aantal belangrijke uitdagingen. Investeren in de kwaliteit van de bestaande woningen is één van de uitdagingen. Zo moet onder andere het energieverbruik sterk verminderd worden, moeten we meer inzetten op duurzame energie en moeten de woningen toekomstbestendig zijn. Een toekomstbestendige woningvoorraad betekent dat de woningen geschikt zijn voor de groeiende groep senioren en dus voldoende levensloopbestendig zijn. Een even belangrijke uitdaging is de verduurzaming van de woningen zodat ook in de toekomst onze inwoners comfortabel en gezond kunnen blijven wonen. Dit geldt ook voor de gemeente Doetinchem. Er staan op dit moment namelijk ruim 26.000 woningen in de gemeente. Warmtetransitievisie In 2050 moeten alle woningen van het gas af zijn. In 2021 heeft de raad de Transitievisie Warmte vastgesteld. Vervolgens is er in 2022 gestart met het opstellen van buurtuitvoeringsplannen in de Kleurrijke buurt en de Romantische buurt in Dichteren. Vanaf 2023 komen er iedere jaar twee nieuwe buurten bij, waar buurtuitvoeringsplannen gemaakt worden. In 2023 zijn dat Stadskwartier-Noord in Dichteren en De Elshof-Zuid in Gaanderen. Daarna komen de kern Wehl en andere buurten in Doetinchem en Gaanderen aan de beurt. De woningcorporaties worden nadrukkelijk betrokken bij het opstellen van de plannen.

Verduurzamen van de woningvoorraad Door de stijging van de energiekosten is het verduurzamen van de woningvoorraad nog urgenter geworden. Als het gaat om de sociale huursector werkt Sité voortvarend aan het verduurzamen van de woningvoorraad. In de prestatieafspraken tussen Sité, Siverder en de gemeente is opgenomen dat jaarlijks 200 woningen worden verbeterd naar label A. Het gaat hierbij om isoleren, ventileren en het aanbrengen van zonnepanelen. De woningen met de slechtste labels hebben hierbij de hoogste prioriteit. Een belangrijke uitdaging voor de komende jaren is de verduurzaming van de particuliere woningvoorraad. De woningen die in de loop van de vorige eeuw zijn gerealiseerd kennen nog een aanzienlijke opgave als het gaat om de verduurzaming. Het verduurzamen of andere vergaande aanpassingen doen aan de woning maakt een deel van onze inwoners onzeker en is niet voor iedereen financieel bereikbaar. Op dit moment voeren we een project uit in een deel van de noordelijke wijken. In het kader van het Volkshuisvestingsfonds is een subsidie ontvangen vanuit het Rijk en de provincie Gelderland om woningeigenaren financieel te ondersteunen bij de aanpak van hun woning. De komende jaren gaat de landelijke overheid meer geld ter beschikking stellen en gaan wij, indien mogelijk, opnieuw een aanvraag indienen.

Daarnaast verstrekken wij als gemeente leningen en zijn er aanvullende subsidies vanuit het Rijk. Levensloopbestendigheid In een levensloopbestendige woning kunnen inwoners met verschillende leeftijden terecht. De woning is goed toegankelijk en de noodzakelijke ruimten bevinden zich op dezelfde verdieping of zijn te bereiken met een (trap)lift. Ook worden er eisen gesteld aan de grootte van de verschillende ruimten, zodat bijvoorbeeld de slaapkamer goed te bereiken is met een rollator. Een deel van de woningvoorraad is niet levensloopbestendig. Veel senioren kiezen er echter bewust voor om ouder te worden in hun huidige woning.

Een deel van de woningen moet daardoor geschikt gemaakt worden voor de toekomst. Het kan hierbij gaan om het toegankelijker maken van de woning (drempels verwijderen, niveauverschillen overbruggen, traplift aanbrengen), het bruikbaarder maken van de woning (b.v. bediening ramen, aanpassen badkamer) en/of het veiliger maken van de woning (b.v. beugels, gasmelders, tweede trapleuning). Om ouderen te helpen kunnen ouderen een lening afsluiten bij het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVN) . Deze lening is gericht op het langer thuis blijven wonen. Ondersteuning van onze inwoners Het is voor inwoners niet altijd gemakkelijk om hun weg te vinden als het gaat om regelingen die te maken hebben met verduurzaming of het levensloopbestendig maken van de woning. De woning klaarmaken voor de toekomst vraagt om kennis van het onderwerp en heeft financiële gevolgen. Voorlichting en ondersteuning zijn hierbij een belangrijke pijler voor een succesvolle aanpak. Hiertoe levert de Belevingswoning in de wijk Schöneveld een bijdrage. Hierin zijn Sité Woondiensten, het Graafschap College, Kruiswerk Achterhoek en Liemers met Zlimthuis en gemeente Doetinchem de samenwerkingspartners. Dit jaar besluiten de partners of zij ook de komende jaren door zullen gaan met de Belevingswoning. Verder informeren en helpen wij onze inwoners om aanpassingen aan hun woning te doen.

Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://besluitvorming.doetinchem.nl/api/v1/meetings/7863/documents/43237