Rapport Naar een gezonde toekomst voor de SAZA-hal.pdf

Naar een gezonde toekomst voor de SAZA-hal Aanleiding Met dit document wordt invulling gegeven aan de Bestuursopdracht SAZA-hal, die het college op 14 juli 2020 heeft vastgesteld. In deze bestuursopdracht zijn drie op te leveren resultaten benoemd: 1. Het realiseren van een door de gemeente opgesteld overdrachtsdocument (gereed juni 2020). Het realiseren van een formele overdracht per notaris. 2. Een analysedocument van de huidige exploitatie met voorstellen om deze exploitatie te optimaliseren (gereed oktober 2020). 3. Het uitwerken van een ambtelijk advies dat ziet op de definitieve toekomst van de SAZA-hal (gereed november 2020). Onderhavig document kan worden beschouwd als de uitwerking van de elementen 2 en 3. Dit document is het gezamenlijk product van de ambtelijke projectgroep SAZA (Job Hendrixen [Maatschappij], Bert Veeloo [Bedrijfsvoering], Louk Dercksen [Juridisch advies], Wendy Doornink [Accommodaties Buha] en ondergetekende, Eric Wijnroks [Projectleider]). Inleiding Sinds de stichting van de SAZA-hal, de topsporthal van Doetinchem, heeft het stichtingsbestuur grote moeite gehad om zwarte cijfers te kunnen schrijven. De financiële verwachtingen konden niet worden waargemaakt en de schulden aan de gemeente liepen voortdurend op. Tevens was er sprake van een borgstelling door de gemeente; dit met alle risico’s van dien.

Dit gegeven en het feit dat er steeds minder vertrouwen was dat het stichtingsbestuur in financiële zin orde op zaken zou stellen, leidde ertoe dat de gemeente heeft besloten om via het inroepen van erfpacht het eigendom van de hal naar zich te trekken. In deze notitie komen twee zaken aan de orde. De eerste is een analyse van de exploitatie van de SAZA-hal en voorstellen tot optimalisatie. Deze valt uiteen in drie elementen:   

Het financieel construct van leningen en borgstellingen; De lopende exploitatie (loonkosten, inkomsten en uitgaven van evenementen, horeca etc.); Achterstallig en structureel onderhoud.

Het tweede element heeft betrekking op de definitieve toekomst van de SAZA-hal, mede in relatie tot de organisatiestructuur en bemensing van de hal op basis van gemeentelijk eigendom. Een bijzonder element daarbij vormen de afspraken die indertijd door het SAZAbestuur zijn gemaakt met de Belastingdienst.

1

I.

Exploitatieanalyse

Het financieel construct van leningen en borgstellingen SAZA is in de positie dat zij niet meer aan haar verplichtingen kan voldoen richting BNG. Dat geldt ook voor twee leningen bij respectievelijk Elsinghorst Vastgoed BV en de Triodosbank. De eerste is een lening per 31/7/2019 van circa € 287.000. De tweede is een lening per 31/7/2019 van € 180.000 (met een waarborg via Stichting Waarborgfonds Sport). Daarnaast heeft SAZA per 31/7/2019 nog een lening openstaan bij een particulier tot een bedrag van nu nog circa € 70.000. Op het moment dat de gemeente in staat is deze leningen te herfinancieren tegen gunstiger condities kan er sprake zijn van substantiële verbetering van de financiële last die op de SAZAexploitatie drukt. Met het overnemen van deze leningen verbindt de gemeente zich tot de afgesproken aflossingen dan wel een volledige aflossing in overleg met deze partijen. Het zal duidelijk zijn dat van belang is dat genoemde partijen daar dan aan mee willen werken. Gesprekken daarover zijn ingepland. Ter voorbereiding daarop hebben wij van het huidige SAZA-bestuur een actualisatie ontvangen van alle leenposities. De grootste lening staat uit bij de BNG. We zijn hiermee in gesprek gegaan.

De uitkomst was teleurstellend; zij stellen zich op het standpunt dat een afkoop van het restant van de hoofdsom –zijnde € 2,9 mln.- alleen mogelijk is wanneer gD een agio (een boetesom als equivalent van de marktwaarde van de lening) accepteert. Deze bedraagt maar liefst € 1,4 mln. Een gemeentelijke herfinanciering van deze lening is daarmee uitgesloten. Een bijzondere positie in dit geheel vormt het Graafschap College. Bij de realisatie van de SAZA-hal heeft het Graafschap College indertijd een lening verstrekt van € 1 mln., waarvan na eerdere aflossingen nog € 600.000 resteert. Daarbij is overeen gekomen dat het Graafschap College vanwege die lening voor een periode van 10 jaar de facto is vrijgesteld van huur. In de lopende exploitatie van SAZA ontbreken derhalve deze huurpenningen. Ook met het Graafschap College gaan we in overleg over herfinanciering. Mocht de lening van het Graafschap College kunnen worden geherfinancierd, dan heeft dat consequenties voor de lopende exploitatie van SAZA: anders dan nu zullen dan huurpenningen worden ontvangen vanuit het Graafschap College. Een verkennende afspraak op bestuurlijk niveau is ingepland. Als gemeente Doetinchem de nog resterende openstaande leningen volledig overneemt, dan wordt een aflossingsperiode van 25 jaar gehanteerd (gerelateerd aan verwachte restant economische levensduur gebouw) tegen 2%.

Dat laatste is de renteomslag begroting 2021 gemeente Doetinchem. Indicatief geeft deze herfinanciering een voordeel van circa € 5.000. Wellicht ten overvloede: dit alles is afhankelijk van het inzicht in de verschillende leenposities en de bereidheid van de lening verstrekkers om met de gemeente tot overeenstemming te komen.

2

De lopende exploitatie (vóór rente en afschrijving en exclusief beheer- en onderhoudsgelden) In opdracht van gemeente Doetinchem is een analyse uitgevoerd met betrekking tot de lopende exploitatie van de SAZA hal. Deze analyse is gebaseerd op de resultatenrekening van de afgelopen vier jaar die gemeente Doetinchem van stichting SAZA heeft ontvangen en de toelichting daarop van het stichtingsbestuur en de huidige beheerder.

Stichting SAZA heeft de afgelopen jaren, zo blijkt uit hun jaarrekeningen, de navolgende resultaten behaald: 2015/2016 : - € 146.314,2016/2017 : - € 133.803,2017/2018 : - € 48.230,2018/2019 : - € 81.989,Deze cijfers bevestigen het beeld dat SAZA de afgelopen jaren niet in staat was zwarte cijfers te schrijven. Veruit de belangrijkste reden van deze negatieve resultaten vormen de hoge kapitaallasten. Als we sec kijken naar van de bedrijfsactiviteiten dan zien we een positiever beeld. De lopende exploitatieresultaten (vóór rente en afschrijving en exclusief beheer- en onderhoudsgelden) zijn: 2015/2016 : + € 176.992,2016/2017 : + € 185.784,2017/2018 : + € 264.157,2018/2019 : + € 198.356,Er ligt ons inziens een afdoende onderbouwing om deze lopende exploitatieresultaten (vóór rente en afschrijving en exclusief beheer- en onderhoudsgelden) te kunnen verklaren. Wat als eerste opvalt is dat 2017/2018 een uitzonderlijk positief beeld laat zien. Dit wordt echter verklaard door een aantal eenmalige meevallers. Het beeld dat dan overblijft is dat het lopende exploitatieresultaat in de afgelopen jaren (2015/2016 t/m 2018/2019) een lichte trendmatige stijging laat zien. Er is ons inziens veel voor te zeggen dat laatste jaar -2018/2019- dat circa € 590.000 aan opbrengsten en € 394.000 aan kosten laat zien, voor de komende jaren voorzichtigheidshalve als maatgevend aan te houden.

We zien namelijk dat de omzet uit horeca, die tussen 2015/2016 en 2018/2019 sterk verbeterd is, zich dan begint te stabiliseren. Er is inmiddels sprake van een inkooppercentage van de horeca van 68% [de omvang van de aankopen als % van de omzet] dat algemeen als een heel behoorlijke parameter wordt beschouwd. Ook zijn de huurpenningen de laatste jaren wat omhoog gegaan. Uitgaande van vigerende verplichtingen aan het Graafschap College en de politieke wens om verenigingen niet met forse huurstijgingen te confronteren, zit hier nog maar weinig rek in. Een ander belangrijk gegeven betreft de loonkosten. De lopende exploitatie is gebaseerd op de inzet van vele vrijwilligers en goedkope, flexibel inzetbare uitzendkrachten (scholieren en 3

studenten). Hierin is in financiële zin weinig winst te behalen. Datzelfde geldt voor de inzet van professionals; er is sprake van één beheerder die marktconform wordt betaald. Het moge duidelijk zijn dat indien vrijwilligers moeten worden vervangen door betaalde krachten, de personeelslasten zullen oplopen. De huidige lage personeelslasten zijn dus een risico voor de toekomst. De opgave is hier eerder behoud van vrijwilligers, dan een verdere besparing op loonkosten. Op basis van het bovenstaande is het realistisch om het exploitatieresultaat vóór rente en afschrijving voor de komende twee jaar vast te klikken op een bedrag van circa + € 200.000. Dit lopende exploitatieresultaat (vóór rente en afschrijving en exclusief beheer- en onderhoudsgelden) zou dan taakstellend kunnen worden meegegeven aan de gemeentelijke SAZA-organisatie. Nota bene: op het moment dat het Graafschap College huurpenningen zou gaan betalen (zie hierboven) dan kan dit taakstellend resultaat naar boven worden bijgesteld. Kosten van beheer en onderhoud In het kader van de oprichting van het Sportbedrijf is in opdracht van gemeente Doetinchem indertijd een Meerjarenonderhoudsplanning (MJOP) opgesteld voor de Topsporthal. Dit MJOP behelst een fijnmazige inventarisatie van de beheer- en onderhoudskosten van de hal.

In het kader van de overgang naar een gemeentelijke entiteit heeft Buha dit MJOP onlangs geactualiseerd (MJOP 2021-2030). Dit geactualiseerde MJOP laat zien dat er eenmalig achterstallig onderhoud is van € 172.549 is. Daarnaast moet er worden uitgegaan van een structurele onderhoudspost van € 100.622 (10-jaars gemiddelde onderhoudskosten). Beide bedragen zijn niet meegenomen in de huidige SAZA-exploitatie; dit dient alsnog te gebeuren. Deelconclusies 

Bij herfinanciering is er sprake van een indicatief positief resultaat van €5.000 ten opzichte van de huidige exploitatie. We gaan daarbij uit van het door het huidige SAZA-bestuur gegeven overzicht van alle leenposities;



De lopende exploitatie wordt als maatgevend genomen en vastgeklikt op + € 200.000 (mogelijk met een correctie vanwege eventueel te ontvangen huurpenningen van het Graafschap College);



Kosten van beheer en onderhoud bedragen: o eenmalig: - €172.549 en o structureel: - € 100.622. Deze kosten dienen te worden meegenomen in een aangepaste SAZA-begroting.



Onder voorbehoud van herfinanciering zijn de consequentie voor de gemeentelijke begroting daarmee: o Incidenteel: - € 172.549 o Structureel: ca. - € 176.000 (het jaarrekeningresultaat 2018/2019 - € 100.000 + € 5.000). 4

II.

Organisatiestructuur en bemensing

Met betrekking tot de SAZA-hal heeft de gemeente de Belastingdienst verzocht om vrijgesteld te zijn van de zogenoemde “herzienings-BTW”. Dit conform de overgangsregeling die stichting SAZA indertijd met de Belastingdienst overeen is gekomen. Met dit verzoek wordt voorkomen dat de SAZA-hal als gemeentelijk complex alsnog geconfronteerd wordt met een BTW-aanslag van circa €300.000. De gemeentelijke argumentatie daarbij is dat de gemeente zowel het eigendom als het feitelijk beheer één op één overneemt. Formeel blijven hal en beheer dan dus (vooralsnog) onder de hoede van de gemeente. Een mogelijke overgang naar een Sportbedrijf is nu dus niet aan de orde. We koersen er op dat op voorjaar 2021 de gemeente formeel eigenaar wordt van de SAZA-hal. Er zijn vanuit gemeente Doetinchem gesprekken gevoerd met verschillende stakeholders, te weten: kwartiermaker Sportbedrijf, manager Rozengaarde, beheerder en bestuursleden SAZA Topsporthal. De belangrijkste aanbeveling die zij unaniem doen is om alles in het werk te stellen om de continuering van de lopende activiteiten van de hal te waarborgen. Als belangrijke randvoorwaarde daarbij geven zij het belang aan van het in functie blijven van de huidige beheerder van de hal. Partijen zijn van mening dat betreffende persoon over de benodigde kwaliteiten en contacten beschikt.

De verbeterslagen die in de afgelopen jaren in de exploitatie zijn gemaakt, zijn mede aan hem te danken. Hij vormt voor de vele vrijwilligers ook het gezicht en aanspreekpunt van de hal. De consequentie hiervan is dat de beheerder in de nabije toekomst in opdracht van gemeente Doetinchem komt te werken. In afstemming met de medewerker en de afdeling P&O moet dit verder worden uitgewerkt. Deelconclusies 



Vooralsnog wordt de gemeente volledig eigenaar van de SAZA-hal. Gekoerst wordt op een formele overgang met ingang van 1 januari 2021. Een overgang van de hal naar het Sportbedrijf is nu dus niet aan de orde. Het is van belang om de huidige beheerder in positie te houden en mee te laten gaan met de SAZA-hal als gemeentelijke entiteit. Vanwege de overgang van de SAZA-hal naar gemeente zal een gesprek moeten worden geëntameerd tussen de afdeling Bedrijfsvoering (team P&O) van gD en de beheerder om dit rechtspositioneel te regelen.

5

III.

Eindconclusies

1. Bij herfinanciering is er sprake van een indicatief positief resultaat van € 5.000 ten opzichte van de huidige exploitatie. Om hier meer zekerheid te verkrijgen is het van belang dat het huidige SAZA-bestuur een actueel inzicht geeft van alle leenposities, zodat vervolgens met de verschillende partijen kan worden verkend in hoeverre zij open staan voor het overnemen en herfinancieren van deze leningen; 2. De lopende exploitatie wordt als maatgevend genomen en vastgeklikt op + € 200.000 (mogelijk met een correctie vanwege eventueel te ontvangen huurpenningen van het Graafschap College); 3. Kosten van beheer en onderhoud bedragen: a. eenmalig: - €172.549 en b. structureel: - € 100.622. Deze kosten dienen te worden meegenomen in een aangepaste SAZA-begroting. 4. Onder voorbehoud van herfinanciering zijn de consequentie voor de gemeentelijke begroting daarmee: a. Incidenteel: - € 172.549 b. Structureel: ca. - € 175.000 (het jaarrekeningresultaat 2018/2019 - € 100.000 + € 5.000). 5. Vooralsnog wordt de gemeente volledig eigenaar van de SAZA-hal. Gekoerst wordt op een formele overgang met ingang van 1 januari 2021. Een overgang van de hal naar het Sportbedrijf is nu dus niet aan de orde. 6. Het is van belang om de huidige beheerder in positie te houden en mee te laten gaan met de SAZA-hal als gemeentelijke entiteit.

Vanwege de overgang van de SAZA-hal naar gemeente zal een gesprek moeten worden geëntameerd tussen de afdeling Bedrijfsvoering (team P&O) van gD en de beheerder om dit rechtspositioneel te regelen.

Eric Wijnroks, 3 november 2020

6