Raadsvoorstel Woningbouw Vogelstraat

1872323 / 2036544 Pagina 1 van 4 Woningbouw Vogelstraat voor beeldvormende raad naam opsteller: B. Stokman telefoonnummer: 377 424 e-mailadres: b.stokman@doetinchem.nl Te besluiten om: 1. De grondexploitatie voor Vogelstraat vast te stellen. 2. Het beeldkwaliteitsplan ‘Woningbouw Vogelstraat’ vast te stellen en onderdeel te laten zijn van het welstandsbeleid. 3. Hiertoe de 11e begrotingswijziging vast te stellen. Inleiding In april 2023 heeft uw raad de woonvisie 2023-2036 vastgesteld. Hierin staat op welke manier de woningbouw in de gemeente zich de komende jaren moet ontwikkelen. In oktober 2024 is het perceel aan de Vogelstraat aangekocht ten behoeve van de realisatie van maximaal 80 woningen. De gebiedsontwikkeling sluit aan op de wijk de Huet. Het stedenbouwkundig plan ‘Woningbouw Vogelstraat’ (bijlage 1) is tot stand gekomen in nauwe samenhang met de omgeving. De input van omwonenden en andere belanghebbenden hebben geleid tot concrete verbeteringen in de opzet van het plan. In samenhang met het stedenbouwkundig plan is er een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan ‘Woningbouw Vogelstraat’ (bijlage 3) beschrijft de gewenste beeldkwaliteit van de bebouwing en de buitenruimte. Door het beeldkwaliteitsplan door u te laten vaststellen, ontstaat er een toetsingskader voor welstand/commissie Ruimtelijke kwaliteit bij de aanvraag van een omgevingsvergunning.

Het beeldkwaliteitsplan ‘Woningbouw Vogelstraat’ heeft samen met het stedenbouwkundig plan ‘Woningbouw Vogelstraat’ van 9 april tot en met 20 mei 2026 als concept ter inzage gelegen. In deze periode zijn 4 reacties zijn binnengekomen. De reacties zijn beantwoord en gaven geen aanleiding tot aanpassingen van het stedenbouwkundig plan. De vervolgstap is het bestuurlijk vaststellen van het beeldkwaliteitsplan en de grondexploitatie door uw raad. Argumenten 1.1 De verkenning en haalbaarheid zijn bekostigd uit het voorbereidingskrediet In 2025 is de bestuursopdracht Verkenning woningbouw Vogelstraat vastgesteld, inclusief een voorbereidingskrediet. Dit krediet komt uit het revolverende startkrediet voor ruimtelijke projecten dat u bij het MPO 2018 hebt vastgesteld. Het stedenbouwkundig raamwerk maakt het mogelijk een grondexploitatie op te stellen . In de grondexploitatie worden de al gemaakte kosten -inclusief de verwerving- opgenomen als boekwaarde. 1.2 Een grondexploitatie is nodig om de financiële haalbaarheid te bepalen In een grondexploitatie worden alle kosten en opbrengsten van het project opgenomen, zodat de financiële haalbaarheid inzichtelijk wordt. Kosten hebben betrekking op onder andere de grondverwerving of inbrengwaarde, bouw - en woonrijp maken, parkeren, onderzoeken en planbegeleiding.

1872323 / 2036544 Pagina 2 van 4 De grondexploitatie voor dit plan kent een geprognosticeerd positief plansaldo van 0,1 miljoen. Dit komt omdat de opbrengsten niet alleen bestaan uit de uitgifte van bouwrijpe grond, maar ook doordat we een deel van de ontvangen Flexcity-middelen kunnen inzetten voor dit plangebied. In dit plangebied is namelijk ook een ruimtereservering opgenomen voor 50 prefabwoningen. Dat maakt dat we 1,1 miljoen uit het Rijksprogramma Flexcity voor dit plangebied kunnen inzetten. Voor meer informatie over Flexcity verwijzen we naar raadsmededeling 2025-70 van september 2025. Grondexploitaties bevatten gedetailleerde gegevens waarvan openbaarmaking het financiële belang van de gemeente kan schaden. Het gaat bijvoorbeeld om kostenramingen en opbrengstverwachtingen, die bij publicatie nadelig kunnen uitwerken op onderhandelingen over aankopen en aanbestedingen. De grondexploitatie blijft daarom minimaal gedurende de ontwikkelperiode geheim. Naar huidige inzichten is dit een periode van ongeveer vier jaar. 1.3 De raad stelt de grondexploitatie vast Het Besluit Begroting en Verantwoording (BBV) schrijft voor dat voor het in exploitatie nemen van gronden een raadsbesluit nodig is. In dit besluit wordt de grondexploitatie vastgesteld, inclusief een grondexploitatiebegroting.

Dit is de financiële uitwerking waarin kosten en opbrengsten in de tijd worden gefaseerd (geheime bijlage GREX Vogelstraat). 1.2 Een grondexploitatie is niet statisch, maar beweegt mee met de projectontwikkeling. Naarmate het project verder wordt uitgewerkt, wordt de grondexploitatie daarop aangepast. De huidige grondexploitatie is gebaseerd op de structuurschets en het stedenbouwkundig raamwerk (bijlage 1). Jaarlijks actualiseren wij de exploitatie in het Meerjarenperspectief Ontwikkellocaties (MPO), op basis van de projectvoortgang en de marktomstandigheden. 1.3 De prognose vertalen wij naar de gemeentelijke begroting De meerjarige prognose vertalen wij met een begrotingswijziging naar de gemeentelijke begroting. 2.1 Het beeldkwaliteitsplan ‘Woningbouw Vogelstraat’ beschrijft de uitwerking van het stedenbouwkundig raamwerk en is het sturingsinstrument voor ruimtelijke kwaliteit. Het beeldkwaliteitsplan ‘Woningbouw Vogelstraat’ (bijlage 3) vormt de uitwerking van het stedenbouwkundig raamwerk en is het sturingsinstrument voor de ruimtelijke kwaliteit van zowel de bebouwing als de openbare ruimte. Het vormt het toetsingskader voor welstand. Hierin zijn randvoorwaarden opgenomen voor onder andere woningtypologieën, materialisatie, erfafscheidingen en de inrichting van de openbare ruimte.

Het beeldkwaliteitsplan sluit aan bij de uitgangspunten uit het participatieproces en biedt duidelijkheid en houvast voor de verdere planuitwerking. Door het vaststellen van de beeldkwaliteitseisen kunnen wij bouwplannen op de juiste toetsen aan redelijke eisen van welstand. Dit is één van de toetsingen die nodig zijn om omgevingsvergunningen te kunnen verlenen. Het beeldkwaliteitsplan maakt na vaststelling integraal deel uit van het welstandsbeleid. 1872323 / 2036544 Pagina 3 van 4 2.2 Participatie heeft geleid tot de beoogde kwaliteitsambitie van het plan In meerdere fasen van het proces zijn de direct aanwonende en andere belanghebbenden betrokken. Tijdens de participatie zijn zorgen, wensen en suggesties opgehaald over verkeer, parkeren, groen, woningtypen en de overgang naar de bestaande bebouwing. Deze input heeft geleid tot concrete aanpassingen stedenbouwkundig plan en het beeldkwaliteitsplan, waaronder: • een zorgvuldiger positionering van bebouwing en parkeerplaatsen; • extra aandacht voor groene structuren en waterberging; • een betere aansluiting op de omliggende woonstraten. De terinzagelegging van het stedenbouwkundig plan (SP) en het beeldkwaliteitsplan (BKP) in het kader van de Participatieverordening hebben 4 reacties (zienswijzen) opgeleverd.

De reacties worden meegenomen bij de verdere planontwikkeling maar gaven geen aanleiding tot aanpassing van het SP en BKP . De indieners van de reacties informeren wij hierover. De participatie vormt daarmee een inhoudelijk fundament onder het beeldkwaliteitsplan dat wij nu ter besluitvorming voorleggen. Financiën De grondexploitatie, die is gebaseerd op de structuurschets en het stedenbouwkundig raamwerk, laat een positief geprognosticeerd resultaat zien (zie bijlage 2). De grondexploitatie wordt jaarlijks geactualiseerd (MPO). Bij de jaarrekening beoordelen wij of tussentijdse winstneming mogelijk is of dat een verliesvoorziening moet worden gevormd. Daarbij volgen wij de spelregels en berekeningsmethoden zoals voorgeschreven door het BBV. Kanttekeningen 1.1 De grondexploitatie is gebaseerd op aannames en ramingen. Wat als de kosten hoger uitvallen? De grondexploitatie geeft inzicht op hoofdlijnen, maar is gebaseerd op aannames en ramingen die in deze fase nog deels onzeker zijn. Dit is een gegeven dat bij alle woningbouwprojecten speelt. Vooral de kosten voor het bouw- en woonrijp maken, parkeren en onderzoeken zijn gevoelig voor prijsontwikkelingen en aanvullende eisen. De stap naar een grondexploitatie markeert een nieuwe fase waarin financiële risico’s explicieter zichtbaar worden.

Dit vraagt om blijvende aandacht voor risicobeheersing en een realistische inschatting van kosten en opbrengsten in de verdere uitwerking. D eze bijsturing vindt plaats binnen de cyclus van het MPO en indien nodig bij onvoorziene omstandigheden. Vervolg: Na uw vaststelling van het beeldkwaliteitplan ‘Woningbouw Vogelstraat’ en de grondexploitatie volgt de ruimtelijke procedure (BOPA) voor de vergunningverlening van de woningen. Vervolgens kan de omgevingsvergunning (BOPA) worden aangevraagd. De BOPA kent een reguliere procedure. Nadat de omgevingsvergunning (BOPA) is verleend, is er mogelijkheid voor bezwaar en beroep. 1872323 / 2036544 Pagina 4 van 4 Bijlagen 1. Stedenbouwkundig plan ‘Woningbouw Vogelstraat’ 2. Grondexploitatie Vogelstraat (geheim) 3. Beeldkwaliteitsplan ‘Woningbouw Vogelstraat’ 4. De 11e begrotingswijziging 2026 (bijlage volgt) 5. Inspraaknota Vogelstraat Burgemeester en wethouders van Doetinchem, De secretaris, De burgemeester, ir. J.A. Wannink mr. M. Boumans MBA MPM